Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ELEFANTE Antonino - Presidente -
Dott. COLARUSSO Vincenzo - Consigliere -
Dott. BOGNANNI Salvatore - Consigliere -
Dott. EBNER Vittorio Glauco - rel. Consigliere -
Dott. SCHERILLO Giovanna - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
OF LT, elettivamente domiciliato in ROMA VIA MASSAROSA 3, presso lo studio dell'avvocato AMICI GIANCARLO, che lo difende unitamente all'avvocato POTITO STOLFA, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
MO PI, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA TIRSO 49, presso lo studio dell'avvocato PATRIZIA MAZZAROPPI, difesa dall'avvocato SORCINELLI GIUSEPPE, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 325/02 della Corte d'Appello di ANCONA, depositata il 28/05/02;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 09/12/05 dal Consigliere Dott. Vittorio Glauco EBNER;

udito l'Avvocato AMICI Giancarlo difensore del ricorrente che ha chiesto l'accoglimento del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CICCOLO Pasquale Paolo Maria che ha concluso per il rigetto del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1 Con atto di citazione notificato il 22/09/1993 IM GI conveniva innanzi al Tribunale di Pesaro NO ER per sentire dichiarare nullo o, in subordine, dichiarare risolto, per inadempimento del convenuto, il contratto stipulato fra le parti in data 9/07/1993, avente ad oggetto la cessione dell'azienda sita in Fano, via C. Colombo n. 42, per l'esercizio di attività di rosticceria, di commercio di generi alimentari, di preparazione di pasti e di gastronomia;
e per sentire altresì condannare il convenuto alla restituzione del prezzo (L. 50.000.000) versato nonché al risarcimento dei danni.
A sostegno delle domande, l'attrice deduceva che mentre nell'atto di cessione il NO aveva dichiarato l'esistenza dell'autorizzazione igienicosanitaria per l'esercizio dell'attività, il Sindaco di Fano con provvedimento del 26/07/2003 aveva autorizzato sì l'esercizio del laboratorio di prodotti di gastronomia, con esclusione però della cottura di alimenti in quanto il laboratorio era sprovvisto di idoneo sistema di allontanamento di fumi, vapori ed odori. All'esito del giudizio nel corso del quale si costituiva il convenuto, contestando il fondamento di ogni avversa pretesa - il Tribunale di Pesaro, con sentenza n. 989/1999, accoglieva la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento del cedente NO (che aveva taciuto all'acquirente l'esistenza di un originario impedimento alla cottura di alimenti, invece oggetto preponderante della cessione),e condannava lo stesso alla restituzione del prezzo ricevuto ed al risarcimento dei danni, liquidati in L. 530.804. 2 Il NO impugnava la sentenza con atto di citazione notificato il 2/03/2000, chiedendone la integrale riforma.
Si costituiva la IM, insistendo per la conferma della impugnata decisione.
La Corte di Appello di Ancona, con sentenza n. 325/2002, depositata il 28/05/2002, rigettava l'impugnazione, sul rilievo che con il contratto del 9/07/1993 era stata trasferita alla IM un'azienda destinata all'esercizio di un'attività d'impresa di commercio di generi alimentari, comprendente anche la cottura di cibi: mentre tale attività di cottura dei cibi era stata negata dal Sindaco di Fano proprio per la mancanza di un impianto di allontanamento dei residui della cottura stessa: sicché l'acquirente si era venuta a trovare nella impossibilità di utilizzare l'azienda stessa in tutte le sue pattuite componenti.
Pertanto, ad avviso dei Giudici di appello, doveva riconoscersi il diritto della cessionaria alla risoluzione del contratto, in quanto l'azienda ceduta difettava di una qualità promessa ed essenziale all'utilizzo, in relazione alla sua destinazione.
3 Avverso tale sentenza, notificata il 13/11/2002, il NO ha proposto ricorso per cassazione, notificato il 13/12/2002, sostenuto da un articolato mezzo di doglianza;
ha inoltre depositato memoria ex art. 378 c.p.c.. La IM resiste con controricorso.
MOTIVI DELLA DECISIONE
4 Il ricorrente deduce violazione dell'art. 2555 c.c. nonché contraddittoria ed illogica motivazione in ordine ad un punto decisivo della controversia. I Giudici di appello non avrebbero tenuto conto che, al momento della stipula dell'atto di cessione dell'azienda, era stato redatto un inventario di tutti i beni oggetto della cessione stessa: sicché l'acquirente - che bene in grado di rendersi conto dello stato e della qualità dei beni ceduti aveva tuttavia voluto la conclusione del contratto nonostante la mancanza della canna fumaria - non poteva addurre tale situazione a sostegno della domanda risolutoria.
Inoltrerà Corte territoriale neppure avrebbe tenuto presente che, ai fini del perfezionamento dell'atto di cessione di azienda, non è necessario che siano trasferiti tutti i beni che la compongono, essendo sufficiente il trasferimento di alcuni di essi: purché quelli ceduti mantengano una certa organizzazione, tale da consentire l'esercizio dell'impresa, seppure con successive integrazioni da parte dell'acquirente.
Pertanto, l'atto di cessione de quo, oltre che valido avrebbe dovuto ritenersi anche pienamente efficace: essendo evidentemente onere della cessionaria l'installazione della canna fumaria lungo la parete esterna dell'edificio e fino al tetto per consentire la fuoriuscita dei fumi prodotti all'interno del locale;
il che, ad avviso del ricorrente avrebbe permesso alla IM di ottenere anche l'autorizzazione alla cottura dei cibi, per la quale esso NO aveva licenza intestata a suo nome.

4.1 Le censure sono prive di fondamento.
Al riguardo, questa Corte (Cass. 877/2004) ha avuto occasione di puntualizzare che l'azienda - quale complesso di beni organizzati per l'esercizio dell'impresa - viene adeguatamente identificata mediante la specificazione del tipo di attività svolta e dei locali in cui la stessa è esercitata, trattandosi di indicazioni idonee a comprendere tutti i beni presenti in detti locali e destinati allo svolgimento dell'attività; e che l'analitica individuazione di tali beni rileva al solo scopo di prevenire eventuali contestazioni in ordine alla riconducibilità dei beni stessi all'azienda.
A questa stregua, è evidente che nessun elemento favorevole alla tesi del ricorrente può desumersi dalla circostanza che nell'inventario redatto al momento della cessione dell'azienda non vi fosse riferimento alla canna fumaria necessaria alla dispersione di fumi e quant'altro connesso alla cottura dei cibi: nel quadro della chiesta risoluzione del contratto per inadempimento rilevando piuttosto l'individuazione della attività oggetto della cessione d'azienda in relazione a quanto effettivamente pattuito fra le parti. Del pari, neppure può assumere nella specie rilevanza, come del resto sul punto già evidenziato dai Giudici di appello, il fatto che - come più volte affermato da questa Corte (Cass. 3627/1996; Cass. 3514/1975) - al fine del trasferimento dell'azienda non è necessario che vengano trasferiti tutti i beni aziendali, ma è sufficiente il trasferimento di alcuni di essi, purché nel complesso di questi ultimi permanga un residuo di organizzazione che ne dimostri l'attitudine all'esercizio dell'impresa, sia pure con la successiva integrazione ad opera del cessionario.
Invero, nel caso in esame viene in considerazione una situazione del tutto peculiare e cioè l'avvenuta cessione di un'azienda per il commercio alimentare, priva di un elemento - la canna fumaria necessaria a convogliare all'esterno i fumi e gli odori di cottura - asseritamente essenziale per lo stesso esercizio dell'attività commerciale cui era preordinata l'azienda ceduta.
Orbene, del tutto correttamente i Giudici di appello hanno analizzato le risultanze di causa, nell'ottica dell'accertamento della carenza o meno di qualità essenziali della cosa (qui, azienda, intesa come universitas rerum, ex art. 816 c.c.) venduta e quindi della risolubilità o meno del relativo contratto per l'indicata causa. Al riguardosi relativo giudizio risulta correttamente espresso nel senso dell'esistenza del difetto di qualità essenziali, tale da giustificare la chiesta cessazione di effetti del contratto per la impossibilità, da parte del cessionario, di utilizzare l'azienda in tutte le sue essenziali componenti.
In proposito, la Corte di merito ha posto in evidenza che l'atto di cessione faceva riferimento espresso all'esistenza delle autorizzazioni commerciali ed igienico sanitarie già rilasciate per l'esercizio dell'attività; e che tale menzione non avrebbe avuto senso ove le parti non avessero voluto un trasferimento d'azienda idoneo all'attuale completo svolgimento dell'attività commerciale dedotta nel contratto stesso;
laddove, invece, l'attività di cottura dei cibi non è stata consentita alla cessionaria sulla base delle disposizioni regolamentari già vigenti al momento (9/07/1993) di conclusione del contratto de quo proprio per la mancanza dell'impianto di smaltimento di fumi e odori.
In definitiva, l'accertamento della effettiva mancanza, nella azienda compravenduta, delle qualità essenziali promesse ed essenziali all'uso cui era destinataci tutto correttamente sorreggevi sensi dell'art. 1497 c.c. (Cass. 3550/1995), la statuizione di risoluzione del relativo contratto contenuta nella sentenza del Tribunale di Pesaro e confermata con motivazione adeguata, non contraddittoria ed esente da errori di diritto, che pertanto si sottrae ad ogni censura in questa sede dalla Corte di Appello di Ancona.
5 Alla stregua dei rilievi tutti che precedono,il ricorso deve essere rigettato.
Il ricorrente deve essere condannato al pagamento delle spese del presente giudizio, che si liquidano come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte, rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio, liquidate a favore della controricorrente in complessivi Euro 2.100,00 (duemilacento/00) di cui Euro 2.000,00 (duemila/00) per onorari, oltre spese generali ed accessori di legge.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio, il 9 dicembre 2005. Depositato in Cancelleria il 15 maggio 2006