REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI MESSINA
Prima Sezione Civile
in composizione monocratica, nella persona del Giudice on. d.ssa Francescaromana
Puglisi, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nel proc. civ. iscritto al n. 2961/2020 R.G.
tra nato in [...] il [...] ed ivi residente in [...]R pal. Parte_1
31 Fondo , c.f.: , rappresentato e difeso dall'avv. CP_1 C.F._1
Francesco De Leo per mandato in atti,
attore e
1. , nato in [...] il [...], c.f.: CP_2 [...]
ed ivi residente nel viale dei Tigli n. 7 e C.F._2
2. , nato in [...] il [...], c.f.: CP_3 [...]
ed ivi residente nel viale Regina Elena, pal. B n. 243, C.F._3
entrambi rappresentati e difesi dall'avv. Gioacchino Antonio Vita per mandato in atti convenuti avente ad oggetto: inadempimento contrattuale
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 702-bis c.p.c. premetteva che in data 3 ottobre Parte_1
2018 aveva sottoscritto, quale promissario acquirente, un contratto preliminare di compravendita registrato in data 8 ottobre 2018 con i promittenti venditori
[...]
e , avente ad oggetto un terreno agricolo con soprastante CP_2 CP_3
fabbricato per civile abitazione;
che all'art. 2 i promittenti venditori dichiaravano
“che la consistenza immobiliare era pervenuta alla madre giusto atto CP_4
ricevuto il 19/4/1973 dal Notaio ... precisando che in tale atto, per incompleta Per_1
descrizione del bene a suo tempo acquistato, non veniva fatta menzione dell'esistente fabbricato, oggi particella 1103, pertanto, a tal proposito è stata redatta idonea perizia giurata dall'Arch. …, giurata il 28 marzo 2018, nella Persona_2
quale il tecnico ha attestato che il fabbricato, oggi particella 1103, è stato costruito in data anteriore al 1965 …, obbligandosi la parte promittente venditrice a prestare ogni garanzia in tal senso”; che le parti determinavano il prezzo della compravendita in complessivi euro settantamila, da corrispondersi quanto ad euro trentamila a titolo di caparra confirmatoria da versarsi alla stipula del preliminare, ulteriori euro trentamila, sempre a titolo di caparra confirmatoria, da versarsi in tre rate annuali da euro diecimila con scadenza 30/10/2019, 30/10/2020 e 30/10/2021 ed i restanti diecimila alla stipula del contratto definitivo;
che esso ricorrente, immesso nel possesso a seguito del pagamento della prima tranche del prezzo pattuito come da accordo contrattuale, dava mandato al proprio tecnico di avviare la pratica per effettuare i necessari lavori di ristrutturazione dell'immobile, il quale appurava la mancanza di allaccio alla rete idrica comunale ed alla rete fognaria e che, ad eccezione del Catasto dove risultava un immobile che per consistenza, posizione e geometria non coincideva con quello effettivamente presente nella proprietà, presso gli altri uffici non vi era alcuna documentazione dell'immobile e richiedeva pertanto all'Aeronautica Militare, al fine di risalire alla data di edificazione del fabbricato, le foto relative ai passaggi aerei fatti sulla zona negli anni 1954 e 1967, nelle quali l'immobile non risultava visibile;
che quindi, con raccomandata a.r. del 25/7/2019 inviata ai lamentava di non poter dare avvio ai lavori di ristrutturazione per CP_2
mancato rilascio dei permessi dagli enti preposti, rappresentando altresì che l'attestato di prestazione energetica (APE) datato l3/4/2018, allegato al preliminare, era privo della evidenza dell'avvenuto deposito presso la Regione Sicilia e che i servizi energetici in esso indicati (climatizzazione invernale e la produzione di ACS) risultavano assenti e chiedendo il Certificato di Idoneità Statica a dimostrazione dell'esistenza del bene prima del 1967, nonché la documentazione relativa alla conformità urbanistica dell'immobile e degli impianti in esso presenti, la ricevuta dell'avvenuto deposito dell'APE presso la Regione Sicilia ed i certificati relativi agli allacci ed alla fornitura di acqua potabile e servizio fognario;
che la richiesta rimaneva priva di riscontro;
che frattanto il proprio tecnico incaricato appurava che il periodo di realizzazione del manufatto poteva farsi risalire alla seconda metà degli anni '80, non risultando visibile neppure nella aerofotogrammetria del 1972, e che esso ricorrente provvedeva personalmente ad effettuare lavori di scerbatura del terreno, potatura delle piante presenti, sistemazione del cancello di ingresso ed altri lavori utili a rendere fruibile il terreno circostante l'immobile; che, risultati vani gli inviti per una risoluzione bonaria della questione, avviava procedura di mediazione – conclusasi con esito negativo - per la risoluzione del contratto per illiceità dell'oggetto, trattandosi di immobile chiaramente abusivo e non sanabile, nel corso della quale emergeva pure l'assenza di documentazione inerente la regolarità antisismica dell'immobile e la totale diversità dello stesso rispetto a quello riportato nel foglio mappale allegato al contratto preliminare;
che non era pendente, né era stata presentata, alcuna richiesta di sanatoria, nel qual caso peraltro la stessa oggi comporterebbe impegni economici e temporali non definibili, stante la difformità totale dell'immobile con le conseguenze giuridico/amministrative ed il vincolo “ZPS” presente sulla particella;
che l'immobile oggetto della compravendita è abusivo e di conseguenza incommerciabile, con chiaro rischio di essere suscettibile di ordinanza di demolizione. Il ricorrente deduceva che l'inadempimento dei promittenti venditori era tale da giustificare il recesso dal contratto da parte del promissario acquirente con la restituzione del doppio della caparra versata, viepiù considerato che i resistenti lo avevano tratto in inganno (ed anche lo stesso notaio) con la produzione di una perizia giurata sull'epoca di costruzione dell'immobile e, dunque, sulla eventuale possibilità di regolarizzazione urbanistica, e chiedeva la refusione con valutazione equitativa delle spese per le migliorie apportate al fondo e per la procedura di mediazione.
Si costituivano e contestando le deduzioni avversarie ed CP_2 CP_3
evidenziando che il contratto intercorso tra le parti era stato predisposto dal notaio come preliminare di vendita con effetti anticipati, giudicandolo maggiormente idoneo a regolare la dichiarata volontà dell'acquirente di ottenere la detenzione del fabbricato per ricostruirlo, senza corrispondere l'intero prezzo, ma solo un anticipo, che il ben sapeva di dover espletare ex novo tutte le pratiche edilizie per far Pt_1
assumere alla costruzione la conformazione e la destinazione desiderate, che nel tempo i locali erano stati oggetto di ristrutturazione interna che non abbisogna di titolo abilitativo, che in corso del sopraluogo effettuato in fase di mediazione l'immobile era risultato di qualche metro più a valle, circostanza priva di conseguenze sulla stipula del definitivo, soccorrendo al riguardo l'obbligo di collaborazione adempiuto da essi venditori che avevano già provveduto alla correzione dell'errore materiale nel rispetto del preliminare, e che, di contro, il promissario acquirente non solo non aveva rispettato i termini di pagamento, ma aveva agito senza restituire quanto detenuto. Assumevano che pertanto, quanto alla concessione al promissario acquirente dell'utilizzazione dei beni da acquistarsi, era configurabile un comodato e, quanto al pagamento rateale delle somme ai promittenti venditori, un mutuo gratuito, onde avrebbero dovuto qualificarsi come illegittimamente compiute le trasformazioni e costruzioni effettuate dal promissario acquirente senza chiedere i necessari provvedimenti abilitativi o il consenso alla trasformazione dello stato di fatto, unico elemento che aveva comportato l'impossibilità di stipulare l'atto definitivo, non sussistendo alcun obbligo da adempiere e nessuna documentazione aggiuntiva da produrre da parte dei venditori relativamente all'immobile promesso in vendita in quanto costruito in epoca remota dai danti causa dei venditori ante 1967 e per di più fuori del centro abitato di
Messina. Assumevano ancora i resistenti come nell'aerofotogrammetria prodotta la giacenza dell'immobile viene indicata in una zona ove è impossibile che questo esista, rilievo peraltro, essendo risalente nel tempo, privo di rilevanza probatoria, come il si fosse appropriato dell'immobile impedendo l'accesso a Pt_1
chicchessia e come lo stesso non godesse del diritto di recesso, obbligando il preliminare solo alla stipula del definitivo, atteso che, a fronte della clausola risolutiva espressa che disciplina il mancato o ritardato pagamento nei termini
“essenziali” e non avendo il promissario acquirente rispettato i termini contrattualmente convenuti, non si può recedere da un contratto che si è già risolto per l'inadempimento del debitore. Evidenziavano l'occupazione abusiva degli immobili oggetto del preliminare e l'illegittima trasformazione non autorizzata dei luoghi da parte del ricorrente. Concludevano perché il giudizio fosse dichiarato inammissibile ed improcedibile;
in subordine chiedevano il mutamento del rito e nel merito il rigetto delle domande formulate nei loro confronti. In via riconvenzionale chiedevano altresì dichiararsi risolto il contratto giusta la clausola risolutiva espressa ivi contenuta, con la condanna del alla restituzione in loro favore dei beni Pt_1
abusivamente occupati senza titolo, ritenersi dovuto da parte del ricorrente l'importo, pari ad euro sessantamila, a titolo di caparra confirmatoria, e per l'effetto condannarlo al pagamento in loro favore di tale importo, quanto ad euro trentamila già corrisposti di cui ritenere legittima la ritenzione da parte di essi resistenti e quanto alla restante somma di euro trentamila, convenuta allo stesso titolo di caparra confirmatoria, condannare il al pagamento in loro favore quale caparra e Pt_1
penale per l'inadempimento.
Disposto il mutamento del rito, da sommario ad ordinario, con provvedimento del 23 marzo 2025, in esito alle note scritte depositate dalle parti in sostituzione dell'udienza del 13 febbraio 2025, la causa è stata trattenuta per la decisione ai sensi dell'art. 190 cpc con assegnazione dei termini ordinari per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
Il contratto intercorso tra le parti, esaminati gli impegni e le garanzie assunti dai contraenti con la sottoscrizione, ha la natura di un preliminare di compravendita ad effetti anticipati, consistenti nella disponibilità dell'immobile – qualificato espressamente in contratto come mera detenzione - autorizzata dal promittente alienante unitamente alla esecuzione dei lavori di manutenzione anche di carattere straordinario.
Parte attrice ha chiesto che venisse dichiarato legittimo l'esercizio del diritto di recesso ex art. 1385 c.c. in conseguenza dell'addotto inadempimento della controparte.
Risulta dalla documentazione in atti che il inviò una raccomandata ai Pt_1
convenuti già in data 25 luglio 2019 - lamentando talune riscontrate irregolarità presso gli uffici pubblici - per richiedere loro l'integrazione della documentazione allegata al preliminare “al fine di avviare alcune istruttorie finalizzate al recupero dell'immobile” e che avviò la procedura di mediazione pressoché contestualmente alla scadenza della prima tranche di pagamento (30 ottobre 2019), conclusasi negativamente il 13 febbraio 2020. Che, comunque, parte attrice confidasse nella possibilità di sanare eventuali irregolarità edilizie del fabbricato emerge dal fatto che il , dopo la stipula del contratto preliminare, aveva dato incarico ad un Pt_1
proprio tecnico di fiducia di verificare la conformità urbanistica del fabbricato ed avviare l'istruttoria per ottenere le autorizzazioni necessarie al recupero dell'immobile.
Veniva conferito mandato al consulente d'ufficio di accertare se il fabbricato oggetto del preliminare fosse abusivo o regolare e se, nel caso in cui lo stesso risultasse abusivo, gli abusi riscontrati potessero essere sanati. Ebbene, il ctu così relazionava:
“La superficie complessiva è di circa 54mq al lordo delle murature (60,5mq compreso scala… Dal punto di vista costruttivo è chiaramente distinguibile una parte dell'immobile di epoca più remota … ed un secondo volume di più recente edificazione, un vero e proprio corpo aggiunto … Ciò è evidente per la presenza di un giunto di separazione fisica tra le due strutture… Per quanto attiene alla delicata questione riguardante l'epoca di realizzazione dei due volumi non è possibile fornire una datazione certa sulla sola scorta di quanto rilevato, e risulta impossibile affermare con certezza che sia stato tutto realizzato in data antecedente al 1967…
L'immobile oggetto di causa indicato nel preliminare di compravendita è oggi individuato in catasto al fgl. 107 part. 1240, cat. A4, classe 11, consistenza 3,5 vani, superficie catastale 63m2 … tale particella proviene da una variazione sopraggiunta nel 2020 della precedente part. 1103, cat. A4, classe 11, consistenza 4 vani, superficie catastale 91m2, di cui 63m2 coperte, intestato a e CP_2 [...]
… i dati di superficie originariamente inseriti con variazione del CP_3
09.11.2015, sono stati definitivamente aggiornati con la citata variazione del 2020.
L'aggiornamento del 2020 ha riguardato anche la planimetria che oggi corrisponde
a quanto rilevato sul posto”. Riguardo la posizione del fabbricato aggiungeva che
“La cartografia catastale del 1953 indica di fatto la presenza di un immobile proprio nella posizione dove si trovano oggi i muri in pietra listata di cui si è relazionato e non può quindi intendersi riferibile all'abitazione oggetto di causa che si trova in altra posizione ed è caratterizzata da altre sagoma e superficie. Da ciò ne deriva che
l'immobile oggetto di compravendita è stato certamente realizzato dopo il 1953 e, come già ampiamente analizzato negli atti di causa, prima del 1983 essendo individuato nell'aerofotogrammetria di quell'anno. Neanche le riprese aree di cui il ctp Ing. ha fatto richiesta all'Aeronautica Militare e alla Per_3 CP_5
consentono di fare maggiore chiarezza. Infatti le immagini del 1954 e 1967 (allegati
C1 e C2 della consulenza dell'ing. ), le uniche che hanno carattere Per_3
probatorio per accertare in maniera inconfutabile l'esistenza dell'immobile alla data del 1967, riprendono l'area da posizioni e distanze tali da non consentire
l'individuazione dell'immobile”. A fronte delle conclusioni del ctu, che ipotizza – per quanto qui d'interesse - la realizzazione di una parte del fabbricato in data successiva al 1967, ma senza offrirne la certezza, merita rilievo quanto affermato dal TAR di Catania nella sentenza del 14 ottobre 2024, che ha annullato la determina n. 3053 del 12 aprile 2021 adottata dal avente ad oggetto la demolizione di un fabbricato “graffato” con Controparte_6
area pertinenziale, composto da due vani e servizi al piano terra e soprastante lastrico solare, riportato in Catasto al foglio 107 dei fabbricati di Messina, particella 1103:
“Emerge ex actis e, segnatamente, dalle fotografie depositate in giudizio, che quello che l'Amministrazione ha qualificato come rudere (immobile “B”) ha le caratteristiche di un muro di contenimento e non di un fabbricato ammalorato.
Sicché il fabbricato raffigurato nella mappa catastale del 1953 non è il muro anzidetto, bensì la costruzione oggetto del presente giudizio”. La sentenza continua facendo riferimento alle “perplessità della stessa relazione di servizio [redatta dal
Comune di Messina] circa l'effettiva realizzazione del manufatto dopo il 1967 in uno con le tecniche costruttive dell'immobile che risultano tipiche degli anni Cinquanta del secolo scorso”, perplessità che non sono state, come detto, fugate dal consulente d'ufficio. Ne consegue che non vi è prova della realizzazione del manufatto in epoca successiva al 1° settembre 1967, come dedotto da parte attrice;
eventuali difformità rispetto alla mappa catastale del 1953 non escludono peraltro che le modifiche siano state apportate prima del 1967.
Ebbene, impregiudicata la validità del contratto preliminare di vendita di un immobile che presenti abusi edilizi/urbanistici (che è pur sempre valido, essendo la nullità di cui all'art. 40 della L. n. 47 del 28 febbraio 1985 e dell'art. 46 D.P.R. n. 380 del 6 giugno 2001 riferita esclusivamente ai contratti ad effetti traslativi, dunque non al contratto preliminare che ha effetti obbligatori: Cass. sez. VI 29.4.2016 n 8483), la controversia attiene, innanzitutto, all'accertamento dell'addotto – da parte attrice - inadempimento colpevole e di non scarsa importanza dei promittenti venditori per la presenza di presunti abusi edilizi emersi solo successivamente alla sottoscrizione del contratto preliminare. Come noto, la regolarizzazione catastale – peraltro già effettuata dai promittenti alienanti nel caso di specie, come accertato dal ctu - può intervenire fino al momento della stipula del contratto definitivo (Cass. civ., n. 13959/2025; Cass. civ., n.
357/2025): l'art. 29, comma 1-bis, della legge n. 52 del 1985 sanziona difatti con la nullità solo gli atti di trasferimento di diritti reali sugli immobili in assenza della dichiarazione, da parte degli intestatari del bene, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. Da questa previsione normativa discende che tale dichiarazione deve essere resa in sede di stipulazione del contratto traslativo, salva la possibilità di sanatoria della nullità, in caso di sua mera omissione, ai sensi del comma 1-ter, introdotto dall'art. 8, comma 1-bis, decreto legge n. 50 del 2017. Ne deriva che la dichiarazione di conformità catastale non è obbligatoria in sede di stipula del contratto preliminare di compravendita, non avendo esso effetti reali ma solo obbligatori (Cass. n. 7521 del 2022) e che pertanto, qualora l'immobile, al momento del preliminare, presenti una difformità tra la sua situazione reale e quella risultante dai dati catastali e dalle planimetrie, tale divergenza determina il solo effetto di far sorgere in capo al promittente venditore l'obbligo della sua regolarizzazione, al fine di poter rendere la dichiarazione di conformità al momento della stipulazione del contratto definitivo e quindi di rispettare il requisito richiesto dalla disposizione citata per la validità del trasferimento.
Ed ancora, la sanzione della nullità prevista dall'art. 40, L. 28 febbraio 1985, n. 47, con riferimento a vicende negoziali relative ad immobili privi della necessaria concessione edificatoria, trova applicazione nei soli contratti con effetti traslativi e non anche con riguardo ai contratti con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita, come si desume dal tenore letterale della norma, nonché dalla circostanza che, successivamente al contratto preliminare, può intervenire la concessione in sanatoria degli abusi edilizi commessi. Ne consegue che, anche nel caso in cui il preliminare abbia ad oggetto un immobile privo della concessione edificatoria, si ritiene costituito tra le parti un valido vincolo giuridico (Cass. civ., n. 10297/2017). Di contro, l'insanabilità degli abusi è un elemento che attiene alle caratteristiche sostanziali dell'immobile che è certamente rilevante per l'acquirente in quanto incide sullo stato e sulle potenzialità di esso e sul suo valore, attuale e futuro, di talchè integra un inadempimento di non scarsa importanza del promittente venditore, a prescindere dalla commerciabilità dell'immobile o dalla possibilità di stipulare l'atto definitivo. La promessa di vendita di un immobile che presenta abusi insanabili è, dunque, un inadempimento imputabile alla parte venditrice quale proprietaria del bene, e la prova liberatoria di cui all'art. 1218 c.c. richiede la dimostrazione dell'impossibilità della prestazione derivante da causa non imputabile.
Diversamente, nel caso in cui la compravendita abbia ad oggetto un edificio realizzato anteriormente al 1° settembre 1967, ai fini della validità del negozio traslativo è richiesta soltanto la sussistenza della dichiarazione dell'alienante della costruzione dell'immobile anteriormente alla suddetta data, essendo irrilevante, ai fini della validità dell'atto, sia la presenza di modifiche edilizie realizzate successivamente e non autorizzate, sia la – eventuale - falsità della dichiarazione del venditore circa l'assenza di interventi richiedenti titolo abilitativo (Cass. n.
10914/2025; Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 23394 del 01/08/2023; Sez. 2, Sentenza n.
30425 del 17/10/2022; Sez. U, Sentenza n. 8230 del 22/03/2019).
Ciò premesso, ritiene il Tribunale che, non essendo stata raggiunta la prova della realizzazione del fabbricato, oggetto del contratto preliminare intercorso tra le parti, in data successiva al 1° settembre 1967, la domanda di recesso formulata da parte attrice non meriti accoglimento in presenza della dichiarazione sostitutiva di atto notorio di cui all'articolo 40 della L. n. 47 del 1985 rilasciata dai promittenti venditori.
La domanda riconvenzionale spiegata dai convenuti non può essere accolta.
Come noto, la risoluzione di diritto del contratto in virtù di clausola risolutiva espressa, a mente dell'art. 1456 c.c., postula, per un verso, che una determinata obbligazione non sia adempiuta secondo le modalità previste dalle parti e, per altro verso, che la parte non inadempiente dichiari all'altra – anche mediante atto di citazione o, come nella specie, con domanda riconvenzionale - che intende valersene, non operando essa automaticamente. Cionondimeno, l'agire dei contraenti va valutato, anche in presenza di una clausola risolutiva espressa, secondo il criterio generale della buona fede, sia quanto alla ricorrenza dell'inadempimento che del conseguente legittimo esercizio del potere unilaterale di risoluzione, sicché, qualora il comportamento del debitore, pur integrando il fatto contemplato dalla suddetta clausola, appaia comunque conforme a quel criterio, non sussiste l'inadempimento né
i presupposti per invocare la risoluzione, dovendosi ricondurre tale verifica non al requisito soggettivo della colpa, ma a quello, oggettivo, della condotta inadempiente
(Cass. civ., n. 20299/2024). In altri termini, in presenza di una clausola risolutiva espressa, come pure di un termine essenziale, la risoluzione di diritto del contratto ex artt. 1456-1457 c.c. postula pur sempre la sussistenza e l'imputabilità dell'inadempimento, in quanto l'apposizione di dette pattuizioni elimina soltanto la necessità dell'indagine circa l'importanza di un determinato inadempimento, essendo stata tale importanza valutata anticipatamente dai contraenti, ma non incide, invece, sugli altri principi concernenti la risoluzione dei contratti, né configura una responsabilità senza colpa (Cass. civ., n. 5710/1987). Nel caso di specie non appare ravvisabile un inadempimento riconducibile a responsabilità del promissario acquirente per l'omesso pagamento della prima tranche prevista per il 30 ottobre
2019 per essere stato preceduto dalla richiesta, rivolta ai promittenti alienanti, di chiarimenti ed invio di documentazione inerente la conformità urbanistica dell'immobile a cagione del mancato rinvenimento, presso i pubblici uffici competenti, di elementi utili ad “avviare alcune istruttorie finalizzate al recupero dell'immobile … ed al subentro agli allacci idrici … oltre all'accesso di forme di finanza agevolata per l'avvio di attività agricole…”. L'intento di dare avvio a tali pratiche e la richiesta di un incontro con i convenuti “al fine di rivalutare ed eventualmente laddove possibile di rivedere ed integrare il preliminare” (cfr. nota del
25 luglio 2019), denota la buona fede del quale elemento ostativo a Pt_1 qualificare come inadempimento imputabile la condotta dallo stesso tenuta, consistente nell'omesso rispetto del termine contrattualmente previsto per il pagamento della prima tranche, ancorché dichiarato come essenziale. Non sussistono pertanto i presupposti di cui all'art. 1456, c. 1, c.c. per dichiarare la risoluzione del contratto preliminare intercorso tra le parti in forza della clausola risolutiva espressa ivi prevista.
Stante la soccombenza reciproca, si ritiene sussistano giusti motivi per disporre la compensazione delle spese di lite, ponendo le spese di ctu a carico di entrambe le parti in ragione del 50% ciascuno.

P.Q.M.

Il Tribunale di Messina in composizione monocratica, nella persona del Giudice on.
d.ssa Francescaromana Puglisi, definitivamente pronunciando nel proc. civ. n.
2961/2020 R.G., così decide:

1. Respinge la domanda di Parte_1

2. Respinge la domanda riconvenzionale di e;
CP_2 CP_3

3. Compensa le spese di lite, ponendo le spese di ctu a carico di entrambe le parti in ragione del 50% ciascuno.
Messina, 12 settembre 2025
Il Giudice on.
d.ssa Francescaromana Puglisi