Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. RUSSO Libertino Alberto - Presidente -
Dott. DE STEFANO Franco - rel. Consigliere -
Dott. SCARANO Luigi Alessandro - Consigliere -
Dott. LANZILLO Raffaella - Consigliere -
Dott. CARLUCCIO Giuseppa - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso 10278-2012 proposto da:
RETE FERROVIARIA ITALIANA SPA 01585570581, in persona dell'institore Avv. SICA VINCENZO, elettivamente domiciliata in ROMA, PIAZZA DI SANT'ANDREA DELLA VALLE 6, presso lo studio dell'avvocato D'ERCOLE Stefano, che lo rappresenta e difende giusta procura speciale a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro
BAR STAZIONE DI IM VA & C SNC, in persona del legale rappresentante sig. IM VA, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA C. MONTEVERDI 20, presso lo studio dell'avvocato LAIS NICOLA, rappresentata e difesa dall'avvocato MONTOSI PIER PAOLO giusta procura speciale a margine del controricorso;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 80/2011 della CORTE D'APPELLO di BOLOGNA, depositata il 01/03/2011, R.G.N. 1442/2010;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 21/05/2015 dal Consigliere Dott. FRANCO DE STEFANO;

udito l'Avvocato NICOLA PALOMBI per delega;

udito l'Avvocato PIER PAOLO MONTORSI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. FUZIO Riccardo che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1. - Con ricorso al tribunale di Rimini dep. il 20.3.09 la snc Bar Stazione di MI VA & C. chiese la condanna della spa Rete Ferroviaria Italiana alla restituzione di somme versate a titolo di canone in forza di clausola, prospettata come illegittima, di retrodatazione al 1.4.01 del nuovo contratto di locazione tra loro intervenuto solo nel 2005, avente ad oggetto locali all'interno della stazione ferroviaria di Rimini e già in corso in precedenza con la dante causa di controparte: e, disattese le contestazioni della convenuta, l'adito giudice dichiarò la decorrenza della locazione dal 14.2.05 e non dal 2001, accogliendo la domanda e condannando la locatrice al pagamento di Euro 58.596,56 (oltre interessi, maggior danno e spese), quali differenze indebite di canone. La successiva sentenza di rigetto del gravame interposto dalla Rete Ferroviaria Italiana spa, resa dalla corte di appello di Bologna in data 1.3.11 col n. 80, è ora oggetto di ricorso per cassazione, affidato ad almeno due motivi, illustrati da memoria ai sensi dell'art. 378 cod. proc. civ. ed a cui l'intimata resiste con controricorso.
MOTIVI DELLA DECISIONE
2. - Parte ricorrente si duole:
- col primo motivo (di vizio motivazionale e violazione e falsa applicazione dell'art. 1362 cod. civ. e della L. n. 392 del 1978, art. 79), della ritenuta invalidità della clausola, contenuta nel contratto del 2005, di retrodatazione del medesimo e della misura di canone al febbraio 2001, ampiamente argomentando: per la carente considerazione dei documenti da cui desumere la piena validità della contrattazione delle parti sulla proposta originaria fin dal 2001, come pure della condotta di controparte di spontanea corresponsione di canoni maggiori in conformità degli accordi in pendenza di trattativa;
per la libertà della determinazione dell'entità del canone, del resto quale corrispettivo del continuato godimento dell'immobile anche nel periodo pregresso e liberamente corrisposto in quella misura in adesione a quanto proposto nelle trattative;
per la non applicabilità della disciplina di tutela del locatario, siccome rivolta ad evitare l'elusione preventiva delle norme anche sull'entità del canone e quindi irrilevante nella specie, in cui si era disciplinato il pregresso godimento, altrimenti senza titolo;

- col secondo motivo, di vizio motivazionale sulla domanda di nullità o annullamento per errore essenziale e riconoscibile, dispiegata fin dal primo grado.
3. - Dal canto suo, la controricorrente:
- quanto al primo motivo, eccepisce il difetto di autosufficienza in ordine alla lettera di accettazione del 2001 ed all'atto consensuale di risoluzione, peraltro soggiungendo nel merito che pure tali elementi erano stati idoneamente valutati dalla corte territoriale e comunque condividendo la conclusione dell'illegittimità della clausola di retrodatazione di una misura maggiore di canone, con violazione proprio preventiva dei diritti del conduttore, cui altrimenti sarebbe stata preclusa la rinnovazione;
ne' mancando di sottolineare come la detenzione nel periodo intermedio non sarebbe stata affatto senza titolo, ma riferita ad un valido contratto di locazione;

- quanto al secondo motivo, rimarca avere la corte territoriale espressamente statuito l'irritualità del dispiegamento della domanda riconvenzionale di nullità o annullamento.
4.- Il primo motivo non merita accoglimento.

4.1. Al riguardo, questa Corte ha già avuto modo di precisare che le vicende successorie e latere locatoris nei rapporti aventi ad oggetto il godimento di porzioni di immobili già appartenenti al demanio ferroviario non fanno venir meno l'unitarietà del rapporto stesso, disciplinato, dalla data di privatizzazione delle Ferrovie dello Stato o da quella successiva in caso di inizio in tempo posteriore, integralmente dalla L. 27 luglio 1978, n. 392 (Cass. 7 febbraio 2013, n. 2961; Cass. 20 ottobre 2014, n. 22236).

4.2. Ora, tale disciplina, cogente e comunque prevalente sulla diversa volontà dei contraenti, prevedeva la rinnovazione automatica alla prima scadenza in difetto di disdetta motivata: sicché l'originario novennale contratto tra le parti n. 284/90 (che la stessa ricorrente indica in scadenza in data 31.8.99) si era rinnovato automaticamente, in difetto di adduzione di disdetta motivata, alla sua prima scadenza per altro e pari periodo, alle medesime condizioni e salvi i soli meccanismi di adeguamento automatico del canone originario ivi eventualmente previsti. Ne deriva:
- da un lato, che, nella situazione concretamente risultante dai soli atti legittimamente esaminabili da questa Corte e cioè da quelli trascritti compiutamente in ricorso, la protrazione del godimento degli immobili da parte della conduttrice non era affatto priva di causa giustificatrice anche dopo la dedotta prima scadenza del 1999:
quella causa rinvenendosi nella rinnovazione del rapporto precedente e non risultando prodotti e trascritti in ricorso atti, riferiti direttamente anche all'odierna locataria anziché a soggetti diversi, di trattative per la stipula di un contratto che dovesse pienamente e consapevolmente sostituire il precedente, siccome già rinnovato e legittimamente in corso;

- dall'altro lato, che effettivamente (come la corte territoriale rileva a pag. 6 della gravata sentenza) ne' la disdetta del 19.2.04 (di cui manca la trascrizione in ricorso), ne' alcun altro anteriore o intermedio accordo tra le parti avrebbe potuto elidere l'intangibilità, in peius per il conduttore, delle clausole di determinazione del canone durante il periodo di vigenza contrattuale e di durata minima del rapporto, intangibilità assistita dalla sanzione di nullità ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 79. 4.3. A quest'ultimo riguardo, neppure può condividersi la tesi della legittimità della disposizione dei diritti già acquisiti e della risoluzione del precedente contratto con sostituzione con altro, sostenuta dalla ricorrente, perché essa condurrebbe, applicata alla fattispecie, alla vanificazione della tutela del conduttore in nome di una - però malintesa - libertà contrattuale, alla quale resta invece preclusa la facoltà di superare - o, come del caso, anche solo di eludere - la sanzione di nullità delle clausole che vanno a detrimento del conduttore stesso, con susseguente inserzione automatica delle clausole invece conformi al dettato normativo. Il contratto del 2005, allora, per quanto corrispondente alla volontà delle parti in quel momento formatasi, si articola su clausole affette senza dubbio da nullità: e la sentenza della corte di appello di Bologna, che tanto ha rilevato confermando la decisione di primo grado, si sottrae alle censure mossele col primo, articolato motivo di doglianza.

4.4. Del resto, in un caso singolarmente analogo, questa Corte ha di recente stabilito che non rileva la retrodatazione in prossimità della scadenza del rapporto, visto che in tal modo si viene a ridurre la durata minima di quest'ultimo, prevista, con norma imperativa e suscettibile di essere inserita autoritativamente in sostituzione di qualunque altra ad essa contraria o di essa elusiva, appunto dalla L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 27, comma 4, (Cass. 21 novembre 2014, n.
24843).

4.5. Va, conclusivamente, affermato il seguente principio di diritto, al quale risulta conforme la decisione qui gravata: pendente il contratto di locazione ad uso non abitativo in dipendenza della rinnovazione alla prima scadenza in difetto dell'inderogabile disdetta motivata prevista dalla L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 27 (applicabile anche ai contratti stipulati per il godimento di porzioni di immobili già facenti parte del demanio ferroviario ed in tempo successivo alla privatizzazione delle Ferrovie dello Stato), è nullo l'accordo successivo tra le parti in ordine alla stipula di un nuovo contratto con retrodatazione di decorrenza e misura del canone, la quale comporti una durata residua, misurata a far tempo dalla data della stipula, inferiore a quella legale ed un aumento retroattivo del secondo, perché le relative clausole violano le norme in materia di durata minima ed il divieto di modifica dell'entità del canone in costanza di rapporto.
5. - Neppure il secondo motivo può essere accolto.

5.1. La corte territoriale ha effettivamente premesso la valutazione di "palese inammissibilità della sostanziale riproposizione, con l'ultimo motivo di gravame, di domande già irritualmente spiegate in riconvenzione in prime cure": statuizione riguardo alla quale l'odierna ricorrente non muove alcuna specifica censura, meno che mai dando specifico conto delle modalità concrete di dispiegamento in primo grado, onde superare la sanzione in rito sulle medesime. È pertanto assolutamente legittimo - e anzi logico e consequenziale - il mancato riscontro, da parte della corte di appello, del merito di quelle domande, una volta enunziatane - con pronunzia non soggetta ad alcuna rituale censura - la non ammissibilità e così preclusone essendo l'esame dal negativo esito dello scrutinio della preliminare questione di rito.

5.2. D'altra parte, come già sottolineato dalla richiamata Cass. 24843/14, giammai potrebbe configurarsi l'invalidità - sia sotto il profilo della nullità che quello dell'annullabilità per errore - relativa ad elementi del contratto quali durata e immodificabilità del corrispettivo, essenziali al punto da prevedersi l'eterointegrazione dell'autoregolamentazione negoziale con l'inserzione automatica delle clausole conformi a diritto. 6.- Il ricorso va dunque rigettato e la soccombente ricorrente condannata al pagamento delle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso;
condanna la Rete Ferroviaria Italiana spa, in pers. del leg. rappr.nte p.t., al pagamento delle spese del giudizio di legittimità in favore della snc Bar Stazione di MI VA & C, in pers. del leg. rappr.nte p.t., liquidate in Euro 8.000,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre maggiorazione per spese generali ed oltre accessori nella misura di legge. Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della sezione terza civile della Corte suprema di cassazione, il 21 maggio 2015. Depositato in Cancelleria il 20 agosto 2015