Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. UGO FAVARA - Presidente -
Dott. GIULIANO LUCENTINI - Consigliere -
Dott. ENNIO MALZONE - Consigliere -
Dott. NO DURANTE - rel. Consigliere -
Dott. ALBERTO TALEVI - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
NE AU, elettivamente domiciliato in Roma VIA DELLE MILIZE N. 19, presso lo studio dell'Avvocato LANIA ALDO LUCIO che unitamente all'Avvocato CALII PIERO lo difende giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
FI DI EO B&C SAS, EO NO IN PR NQ ULTIMO SOCIO, NA RI IN PR NQ EX SOCIO ACCTE, LI RD IN PR NQ EX SOCIO ACCT, elettivamente domiciliati in ROMA VIA BALDO DEGLI UBALDI 66, presso lo studio dell'avvocato RINALDI VINCENZO, che li difende unitamente all'avvocato CAPPELLINI ANTONIO, giusta delega in atti;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 1246/97 della corte di appello di VENEZIA, emessa il 17/2/1997, depositata il 08/08/97; RG.296/93;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 11/07/00 dal Consigliere Dott. NO DURANTE;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Domenico IANNELLI che ha concluso per il rigetto del 1^ motivo, accoglimento del 2^, assorbito il terzo.
Svolgimento del processo
La S.I.F.I. s.a.s. (servizi immobiliari e finanziari) in persona del socio accomandatario convenne innanzi al tribunale di Rovigo EL AU e, deducendo di avere svolto tra la fine del 1984 ed il febbraio dell'anno successivo opera di mediazione che aveva portato alla conclusione, da parte del EL, di contratto preliminare di vendita di fondo rustico per il prezzo di lire 1.300.000.000, ne chiese la condanna al pagamento della provvigione in lire 26.000.000.
Il convenuto, costituitosi in giudizio, si oppose alla domanda, che il tribunale accolse dopo opportuna istruzione della causa. La corte di appello di Venezia, con sentenza resa 17/2/1997, rigettò il gravame del EL;
osservò la corte che, nella specie, è applicabile la vecchia normativa (per essere stata l'attività mediatoria svolta nella vigenza di essa), con la conseguenza che la mancata iscrizione della società nei ruoli dei mediatori non vale ad escludere il diritto alla provvigione, come sarebbe, invece, avvenuto, ove fosse stata applicabile la nuova normativa (L. 39/89) (prevedendo la stessa la nullità dell'attività mediatoria svolta da soggetto non iscritto); aggiunse la corte che il mediatore ha diritto alla provvigione per il semplice fatto che le parti hanno concluso il preliminare di vendita, rimanendo prive di rilevanza le vicende successive, come lo scioglimento consensuale del contratto e, a maggior ragione, il venire meno di esso per volontà del curatore in caso di fallimento di una delle parti.
Per la cassazione di tale sentenza ha proposto ricorso il EL sulla base di tre motivi illustrati con memoria;
hanno resistito con controricorso la S.I.F.I., nonché AN NO, in proprio e quale ultimo socio accomandatario, ZA IA, in proprio e quale ex socio accomandante, IN AR, in proprio e quale ultimo socio accomandante.
Motivi della decisione
Con il primo motivo il ricorrente, denunciando violazione degli artt. 3 L. 253/1958, 2 L: 272/1953, 23 1926/1960, 1418 c.c. in relazione all'art. 360, n. 3, c.p.c., deduce che, contrariamente a quanto ritenuto dalla sentenza impugnata, il soggetto, che non sia iscritto negli appositi albi, non ha diritto a compenso per l'attività di mediazione svolta neppure secondo la legge 253/1953;
ciò perché il difetto di iscrizione rende abusivo e, quindi, illecito l'esercizio dell'attività, comportando l'applicazione della previsione di nullità di cui all'art. 1418 c.c.. Il motivo è privo di fondamento.
Solo a seguito dell'entrata in vigore della legge 39/1989, secondo la quale l'attività di mediazione è riservata agli iscritti nell'albo, il diritto alla provvigione spetta a condizione che l'attività sia svolta da soggetto iscritto, mentre anteriormente, vigendo il principio della libertà di esercizio della mediazione, l'indicato diritto spettava a. prescindere dall'iscrizione. Nè a diversa conclusione può indurre la circostanza che l'art. 2 L. 253/1958 richieda per l'esercizio professionale della mediazione l'iscrizione nei ruoli.
Il diritto alla provvigione discende, difatti, direttamente dal codice civile, che lo attribuisce a chiunque abbia fatto concludere ad altri un affare, e la norma del codice prevale sulle disposizioni limitative dell'esercizio.
Con il secondo motivo il ricorrente denuncia: 1) violazione degli artt. 1755 c.c. e 72 L.F. in relazione all'art. 360, n. 3, c.p.c., sostenendo che i giudici di appello hanno ritenuto erroneamente che il diritto alla provvigione è maturato per effetto della conclusione del contratto preliminare di vendita, in quanto tale contratto si è sciolto a seguito dell'esercizio, da parte del curatore fallimentare, della facoltà di cui all'art. 72 L.F., facendo venire meno l'affare; 2) contraddittorietà della motivazione consistente nell'avere affermato prima "il preliminare di vendita in oggetto non è stato sciolto dai contraenti per mutuo dissenso, caso, questo ultimo, in cui al mediatore compete ugualmente il compenso pattuito, ma è venuto meno soltanto per forza di legge e contro la volontà manifestata dalle parti" e, quindi, "il EL poteva esigere il dovuto certo e liquido, invero, subito dopo la stipula del contratto, in quanto, in allora, non essendosi verificato il fallimento del venditore, occorso, addirittura, solo pendente il giudizio, ciascuna delle parti poteva agire per l'esecuzione ai sensi dell'art. 2932 cod. civ.". Il motivo non può trovare accoglimento.
Sulla premessa che agli effetti della provvigione del mediatore l'affare può dirsi concluso quando tra le parti si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l'esecuzione del contratto, la giurisprudenza di questa Corte ricollega al la conclusione del contratto preliminare il diritto del mediatore alla provvigione (ex plurimis Cass. 3/10/99 7, n. 9676;
Cass. 30/12/1997, n. 13132). Basta, pertanto, che le parti abbiano stipulato un contratto preliminare perché sorga il diritto del mediatore alla provvigione (secondo la sentenza di questa Corte 18/6/1981, n. 3980, persino se manca la possibilità di ottenere l'esecuzione specifica ai sensi dell'art. 2932 c.c.); dalle ipotesi di contratti sottoposti a condizione risolutiva, annullabili o rescindibili, previste dall'art. 1757, 2^ e 3^ comma c.c., è desumibile il principio che l'indicato diritto rimane insensibile alle vicende successive alla stipula riguardanti sia lo stesso contratto che il rapporto da esso generato, salvo che le parti, nell'ambito della loro autonomia, non abbiano subordinato il diritto alla provvigione al buon andamento dell'affare.
Sembra da preferire la tesi, secondo la quale il principio trova la sua ragione di essere nella volontà legislativa di sottrarre il diritto del mediatore, già sottoposto alla grave alea della conclusione dell'affare, ad ulteriori alee connesse all'esecuzione di esso.
Il principio è stato applicato nelle ipotesi di esercizio del recesso convenzionale o legale (App. Napoli, 26/4/1972, Dir. giur. 1972, p. 351), di scioglimento del contratto per mutuo dissenso (App. Torino, 14/1/1944, Rep. Foro it. 1944, voce mediazione, n. 35) e, secondo la prevalente dottrina, è applicabile nelle ipotesi di risoluzione contrattuale per inadempimento, impossibilità o eccessiva onerosità sopravvenuta, di revoca ex art. 2901 c.c.; non risulta fino ad ora applicato nell'ipotesi qui ricorrente di esercizio della facoltà di scioglimento del contratto attribuita dall'art. 72 L. Fallimentare al curatore del fallimento. L'esercizio della detta facoltà costituendo, peraltro, vicenda successiva alla stipula del preliminare, affidata alla discrezionale valutazione del curatore, non può valere ad escludere il già maturato diritto del mediatore alla provvigione, tenuto conto che non vi sono ragioni per privilegiare gli interessi del fallimento su quelli del mediatore.
In conclusione, qualora successivamente alla stipula di contratto preliminare il curatore del fallimento, alcuna delle parti eserciti la facoltà discrezionale di sciogliere il contratto di cui all'art. 72 L. F., non viene meno il diritto alla provvigione dal mediatore acquistato per effetto della stipula, concretando l'esercizio della facoltà fatto successivo inidoneo ad incidere sul diritto.
Vanamente il ricorrente richiama la giurisprudenza di questa Corte formatasi con riferimento all'ipotesi della provvigione dovuta all'agente (sentenze 10/3/1988, n. 2385; 10/9/1987, n. 4764;
18/12/985, n. 6475), valendo per tale ipotesi principi diversi da quelli che valgono per quella presente di provvigione maturata in favore del mediatore.
La sentenza impugnata si è adeguata ai principi sopra esposti e non è, perciò, meritevole di censura, mentre rimane priva di rilevanza nell'economia generale della decisione la denunciata contraddittorietà.
Con il terzo ed ultimo motivo il ricorrente lamenta che i giudici di appello non abbiano ritenuto il difetto di legittimazione della S.I.F.I., essendo risultato che la medesima è stata cancellata, dal registro delle imprese ed in sede di liquidazione i soci hanno dichiarato che non esistevano crediti.
Neppure questo motivo può ricevere accoglimento in quanto anche per le società in accomandita semplice vale il principio che la cancellazione dal registro delle imprese non determina estinzione, all'uopo occorrendo l'effettiva liquidazione di tutti i rapporti giuridici pendenti, a prescindere dalle dichiarazioni che possono avere reso i soci, di tal che il provvedimento di cancellazione ha carattere puramente dichiarativo del fatto estintivo precedentemente verificatosi (Cass. 13/7/99 5, n. 7650; Cass. 16/11/1996, n. 10065;
Cass. 15/6/1999, n. 5941). Il ricorso va, pertanto, rigettato;
ricorrono giusti motivi per compensare le spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

la Corte rigetta il ricorso e compensa le spese del giudizio di cassazione.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della terza sezione civile della Corte di Cassazione, il 11 luglio 2000. Depositato in Cancelleria il 22 marzo 2001