REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Bergamo sezione quarta civile in composizione monocratica, nella persona del dott. Costantino Ippolito, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al numero 5974 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2023 promossa da
), rappresentato e difeso dall'avv. Parte_1 P.IVA_1
MICHELE CAMOLESE per procura allegata all'atto di citazione, con domicilio digitale
Email_1
- attore - contro
), rappresentata e difesa dall'abogado BONALDO BONI, Controparte_1 P.IVA_2 che agisce d'intesa con l'avv. Fabio Boni, per procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta, con domicilio digitale Email_2
- convenuta - avente ad OGGETTO: servitù.
CONCLUSIONI
Per : IN VIA PRINCIPALE E DI MERITO Parte_1
Dichiarare l'estinzione della servitù di utilizzo gravante su parte del lastrico solare di proprietà del , e precisamente sulla porzione delimitata con contorno rosso Parte_1 Parte_1
nel tipo planimetrico allegato al contratto di costituzione della servitù, in favore delle porzioni immobiliari di proprietà di così individuate catastalmente: partita 1059 del Controparte_1
N.C.E.U. - fg. 11 mapp. 404/6 P.T. e 404/20 P.T.. Ordinare all'odierna convenuta la cessazione di ogni turbativa al pacifico godimento della proprietà condominiale. IN VIA SUBORDINATA
1 Nella denegata ipotesi non venisse dichiarata l'estinzione della servitù, accertare e dichiarare che: - la suddetta servitù può essere esercitata esclusivamente per il periodo dal 1° aprile al
30 settembre di ogni anno;
- in tale spazio ed in tale periodo è consentita esclusivamente la collocazione di tavolini al servizio dell'attività di bar esercitata nei locali del piano terra, escludendo qualsiasi altra installazione di attrezzature e/o apparecchiature per la vendita o la promozione dei prodotti;
- ogni elemento facente parte di attrezzatura, arredamento, coreografia od altro che vuole essere posto esteriormente al locale di cui ai mappali n. 404/6
e 404/20 deve essere preventivamente autorizzato ed approvato dalla proprietà del lastrico solare su cui insiste la servitù. Ordinare all'odierna convenuta la cessazione di ogni turbativa al pacifico godimento della proprietà IN VIA ISTRUTTORIA Si chiede CP_2
l'ammissione di prove testimoniali sui seguenti capitoli, con i testi già indicati in atti: 1. “Vero che dal 2021 al 2023 ha esercitato l'attività di ristorazione presso i locali concessi CP_3
in locazione da siti in via Borfuro n. 6”; 2. “ Vero che Controparte_1 Pt_1 CP_3
dal 2021 al 2023 ha esercitato l'attività di ristorazione anche sulla piazzetta privata posta all'esterno dei locali concessi in locazione da siti in via Borfuro n. Controparte_1 Pt_1
6”; 3. “Vero che nel 2023 cessava l'attività esercitata presso i locali concessi in CP_3 locazione da siti in via Borfuro n. 6”. IN OGNI CASO Con vittoria Controparte_1 Pt_1
di spese e competenze legali, oltre rimborso forfettario 15%, I.V.A. e C.P.A.
Per -In via principale e nel merito: che venga respinta la domanda Controparte_1
giudiziale proposta da controparte in via principale ed affermata quindi la permanenza della servitù oggetto di causa gravante sui mappali 406 e 404/20 del NCEU, per tutti i motivi esposti.
-In Via subordinata: nella denegata e non creduta ipotesi in cui la domanda giudiziale proposta da controparte in via principale venga accolta, che venga dichiarata ex art 1073 cc la sola interruzione temporale della servitù oggetto di causa, poiché il tenore letterale della relativa clausola costitutiva “esclude l'estinzione di tale diritto”, avendo la nozione di “termine” in tale contesto il mero significato di inizio temporale del periodo utile alla prescrizione, in accordo con la volontà delle parti conformata al pubblico interesse;
-Relativamente alla domanda subordinata di controparte: si richiede che la domanda subordinata di parte attrice non sia accolta per intervenuta prescrizione, stante l'estinzione- ai sensi dell'art 2943 cc- dei diritti dell'amministrazione condominiale pertinenti il controllo sulla durata temporale della servitù (1 aprile – 30 settembre), nonché su relative attrezzature, arredamenti, coreografia, posti esternamente al locale (controlli mai esercitati in passato pur in presenza di inosservanza). -Relativamente alla domanda subordinata di controparte In ulteriore subordine: respingere la domanda subordinata di controparte per carenza di causa petendi.
2 RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Il ha convenuto in giudizio Parte_1 Controparte_1
esponendo (in sintesi) che: in data 29/10/1992 Bergamo Centro s.p.a., società costruttrice dell'edificio del , aveva venduto a Parte_1 Controparte_4
(tra le altre) le unità a piano terreno identificate coi mappali 404/6 e 404/20; la vendita era
[...]
condizionata all'apertura, entro 4 anni, e al mantenimento, per un periodo successivo di 4 anni, di un bar “di lusso”; nella stessa data, con separato atto, Bergamo Centro s.p.a. aveva costituito a favore di su una porzione di lastrico costituente una piazzetta, in Controparte_4 seguito divenuta condominiale, una servitù esercitabile dall'1/4 al 30/9 di ogni anno con la collocazione di tavoli al servizio dell'attività di bar;
le parti avevano concordato che la servitù avrebbe avuto termine con la cessazione dell'attività di bar;
in data 26/1/1994 i mappali 404/6
e 404/20 erano stati venduti a in data 25/1/2021 Controparte_1 Controparte_1 aveva concesso in locazione i locali a per l'esercizio di un'attività diversa CP_3
(ristorazione); la servitù doveva ritenersi estinta;
in subordine, intendeva comunque far accertare l'obbligo della società convenuta di esercitare la servitù secondo quanto previsto dal titolo.
Tanto esposto, ha chiesto di dichiarare l'estinzione della servitù o, in subordine, di accertare le modalità di esercizio in conformità a quanto previsto dall'originario titolo con ordine, in ogni caso, di cessazione di ogni turbativa.
i è costituita esponendo (in sintesi) che: nel contratto di locazione da Controparte_1
essa concluso con era previsto (anche) l'esercizio dell'attività di bar e, con CP_3 riferimento all'utilizzo della porzione di lastrico, erano richiamate le condizioni convenute con il;
pertanto, la servitù restava valida ed efficace, dovendosi escludere l'idoneità di Parte_1 eventuali inadempienze della locataria a produrre l'estinzione della servitù; l'atto doveva essere interpretato nel senso che la cessazione dell'attività del bar avrebbe segnato il termine iniziale di prescrizione per non uso ex art. 1073 c.c.; la stessa assemblea condominiale aveva avallato un'interpretazione estensiva della servitù, laddove, in data 6/5/2024, aveva autorizzato l'estensione dell'area di esercizio per l'attività di ristorante/bar; l'interpretazione del “termine” come non risolutivo corrispondeva anche all'interesse del costituente (ora alla Parte_1 persistenza della servitù anche in caso di cessazione dell'attività di bar;
le regole comportamentali (durata semestrale;
autorizzazioni preventive) previste nell'atto del
19/10/1992 non erano più efficaci essendo maturata, a fronte dell'inerzia del la Parte_1
prescrizione ex art. 2943 c.c.; comunque, tali regole erano già previste dal titolo.
3 Tanto esposto, ha chiesto, in via principale, di rigettare le domanda di estinzione della servitù
o, in subordine, di dichiarare la sola interruzione temporale di essa e, in ogni caso, di non accogliere la domanda subordinata per prescrizione o carenza di causa petendi.
1. Nell'atto costitutivo della servitù per cui è causa è previsto che “Il diritto di servitù come sopra costituito avrà termine con la cessazione dell'attività di bar, meglio descritta nell'atto di compravendita di cui alle premesse, in conseguenza del mutamento di destinazione d'uso delle porzioni costituenti appunto il fondo dominante”.
La clausola va interpretata come diretta alla previsione di una causa di estinzione della servitù costituita con l'atto stesso.
Siffatta interpretazione è fondata sul senso univoco delle parole e, segnatamente, della locuzione verbale “avere termine” che ha il significato proprio di “finire”.
La diversa interpretazione proposta dalla convenuta, secondo cui la clausola segnerebbe la decorrenza della prescrizione estintiva della servitù per non uso (art. 1073 c.c.), contrasta col dato letterale che prevede la contestuale cessazione dell'attività e della servitù, quindi senza la necessità del decorso del ventennio.
La richiamata pattuizione integra(va) una clausola risolutiva espressa di cui all'art. 1456 c.c. per il periodo di quattro anni, ormai decorso, in cui il mantenimento dell'attività di bar costituiva il contenuto di una specifica obbligazione posta a carico dell'acquirente del fondo dominante.
Per il periodo successivo, venuto mendo l'obbligo di proseguire l'attività, la clausola va considerata alla stregua di una condizione risolutiva ex art. 1353 c.c. perché l'evento futuro e incerto dedotto in condizione (cessazione dell'attività) non integra più (anche) inadempimento di un'obbligazione a carico del titolare del fondo dominante.
In particolare, è configurabile una condizione risolutiva unilaterale ad esclusivo vantaggio del quale titolare del fondo servente. Parte_1
Così inquadrata la clausola, deve escludersi l'operatività della condizione.
Trattandosi di attività da esercitarsi per iniziativa del titolare della servitù, la verificazione della condizione non può prescindere dall'intenzionalità della condotta (completa cessazione dell'attività di bar) integrante l'evento risolutivo.
Nella specie, tale intenzionalità è da escludere, stante l'espressa previsione, nel contratto con cui ha concesso in locazione i locali a dell'esclusiva Controparte_1 CP_3 destinazione di essi all'esercizio (anche) all'attività di bar (punto 3.1.) e il rinvio a tutte le condizioni di esercizio della servitù come previste nel titolo costitutivo (punto 2.4).
4 Inoltre, è documentato che, già nel 2014, l'assemblea condominiale aveva autorizzato l'uso di una porzione aggiuntiva della piazzetta “per il servizio di bar/ristorante” (doc. 1 del fascicolo della convenuta).
Da tale autorizzazione può desumersi una rinuncia del Condominio a far valere la clausola risolutiva rimessa alla sua esclusiva disponibilità.
È vero che la concessione risulta espressamente riferita all'allora titolare dell'attività esercitata nei locali;
tuttavia, l'ampliamento dello spazio presuppone necessariamente la tolleranza nell'uso della parte già prevista dal titolo anche per la ristorazione.
Quindi, la domanda di accertamento dell'estinzione della servitù va rigettata.
2. L'atto costitutivo consente l'esercizio della servitù solo in un determinato periodo di tempo
(la servitù di cui sopra potrà essere esercitata esclusivamente per il periodo dal 1° aprile al 30 settembre di ogni anno) e stabilisce specifiche modalità di esercizio (sarà consentita esclusivamente la collocazione di tavolini al servizio dell'attività di bar che sarà esercitata nei locali del piano terra, escludendo qualsiasi altra installazione di attrezzature e/o apparecchiature per la vendita o la promozione di prodotti. Ogni elemento facente parte di attrezzatura, arredamento, coreografia od altro che verrà posto esteriormente al locale di cui ai mappali n. 406/6 e 404/20, dovrà essere preventivamente autorizzato ed approvato dalla proprietà del lastrico solare, su cui insiste la servitù).
L'espressa previsione di tali condizioni già nel titolo non esclude l'interesse dall'attrice alla pronuncia di mero accertamento richiesta in via subordinata.
Infatti, l'utilità di una pronuncia che confermi l'operatività di tali limiti deriva dalla stessa contestazione della convenuta che, eccependo la prescrizione, ha affermato il diritto all'uso della servitù senza le limitazioni poste dal titolo.
Nel merito, l'eccezione di prescrizione sollevata dalla convenuta va disattesa.
Le richiamate condizioni segnano il limite delle modalità di esercizio della servitù e non sono suscettibili di estinzione se non con la servitù cui sono accessorie.
L'eventuale esercizio, pur protratto e tollerato, della servitù con modalità differenti non comporta il venir meno per prescrizione di tali limiti che, quindi, possono sempre essere fatti valere dal titolare del fondo servente, salva la possibilità, nella ricorrenza dei relativi presupposti, dell'acquisto di un'altra servitù per usucapione, nella specie neanche allegato.
La perdurante operatività dei limiti di esercizio comprende anche la prevista destinazione dei tavolini “al servizio dell'attività di bar”.
Infatti, la tolleranza all'esercizio anche di altra attività vale a escludere, come si è detto,
l'operatività della condizione risolutiva, ma non comporta anche il definitivo superamento della
5 limitazione che, quindi, il Condominio può continuare a far valere, richiedendo che la servitù sia esercitata in conformità al titolo.
Ne segue l'accoglimento della domanda di accertamento proposta dall'attrice in via subordinata.
3. La pronuncia di accertamento risulta attualmente sufficiente.
Infatti, è pacifico che l'esercizio dichiaratamente difforme dal titolo attuato dalla conduttrice
è cessato a seguito dell'intervenuta risoluzione del contratto di locazione. CP_3
La situazione di fatto sopravvenuta osta alla pronuncia del richiesto ordine di cessazione delle turbative che presuppone l'attuale verificazione delle molestie.
4. Le spese seguono la prevalente soccombenza della convenuta nei limiti di 1/2 stante l'esito complessivo del giudizio.
Ai fini della liquidazione del compenso appaiono congrui, in rapporto alle attività difensive svolte dall'attore, gli ordinari parametri medi dello scaglione di riferimento (da € 5.200,01 a €
26.000,00) in base al valore della causa (18.685,00), come quantificato dalla stessa attrice in applicazione dell'art. 15 c.p.c.
Pertanto, al netto della compensazione, va liquidato un compenso di € 2.538,50.
Poiché on ha partecipato al procedimento di mediazione obbligatoria e Controparte_1
non ha addotto alcuna valida giustificazione al riguardo, ricorrono i presupposti per adottare, ai sensi dell'art. 12-bis, comma 2 del D. Lgs. n. 28/2010, una pronuncia di condanna della parte che si è ritualmente costituita al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio.


P.Q.M.

il Tribunale di Bergamo, definitivamente pronunciando, ogni altra domanda o eccezione respinta o assorbita
- accerta che la servitù costituita con atto a rogito notaio n. 98696 Repertorio e Persona_1
n. 17677 Raccolta può essere esercitata esclusivamente per il periodo dal 1° aprile al 30 settembre di ogni anno, che è consentita esclusivamente la collocazione di tavolini al servizio dell'attività di bar esercitata nei locali del piano terra, escludendo qualsiasi altra installazione di attrezzature e/o apparecchiature per la vendita o la promozione dei prodotti e che ogni elemento facente parte di attrezzatura, arredamento, coreografia od altro che vuole essere posto esteriormente al locale di cui ai mappali n. 404/6 e 404/20 deve essere preventivamente autorizzato ed approvato dalla proprietà del lastrico solare su cui insiste la servitù;
- rigetta le altre domande proposte da;
Parte_1

6 - compensa per 1/2 le spese processuali e condanna l rimborso in favore Controparte_1
del della restante parte che liquida, per la frazione, in Parte_1
€ 132,95 per spese esenti e in € 2.538,50 per compenso oltre alle spese forfettarie nella misura del 15% del compenso e otre IVA, se dovuta, e CPA;

- condanna al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di una Controparte_1
somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio.
Così deciso in Bergamo in data 26/05/2025.
Il Giudice dott. Costantino Ippolito
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