Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. UGO FAVARA - Presidente -
Dott. ANTONIO LIONGELLI - Consigliere -
Dott. MARIO FINOCCHIARO - rel. Consigliere -
Dott. DONATO CALABRESE - Consigliere -
Dott. ALFONSO AMATUCCI - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

S E N T E N Z A
sul ricorso (n. 10598/99 R.G.) proposto da:
AZ LI, elettivamente domiciliato in Roma, presso la Cancelleria della Corte Suprema di Cassazione, difesa dall'avv. Marina Prati, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
QUADRIFOGLIO, società cooperativa a responsabilità limitata - intimata -
nonché sul ricorso (n. 11409/99 R.G.) proposto da:
QUADRIFOGLIO, società cooperativa a responsabilità limitata, in persona del legale rappresentante pro tempore ER NN, elettivamente domiciliato in Roma, via Mordini n. 14, presso l'avv. Paolo Stella Richter, che lo difende unitamente all'avv. Marco Dalla Fior, giusta delega in atti;

- controricorrente ricorrente incidentale -
contro
RA LI,

- intimato -

avverso la sentenza della Corte d'appello di Trento n. 435/98 del 20 ottobre - 20 novembre 1998 (R.G. 11/98 R.G.). Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 20 febbraio 2001 dal Relatore Cons. Dott. Mario Finocchiaro;

Udito l'avv. M. Prati, per il ricorrente;

Udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Libertino Alberto Russo, che ha concluso chiedendo il rigetto di entrambi i ricorsi.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto 24 ottobre 1995 AZ LI conveniva in giudizio, innanzi al tribunale di Trento, la Soc. Cooperativa Quadrifoglio, a r.l. : premesso di essere proprietario coltivatore diretto di terreni confinanti con quelli (p.f. 1603/3 e 1603/2 c.c. Levico) acquistati dalla Cooperativa convenuta con atto 10 marzo 1995 in violazione del diritto di prelazione di legge spettante ad esso concludente, l'attore dichiarava di voler riscattare tali terreni, previo pagamento, del prezzo relativo, nei termini di legge. Costituitasi in giudizio la Cooperativa convenuta resisteva alla avversa domanda eccependo che i terreni in questione, in quanto aventi destinazione non agricola non erano soggetti al diritto di prelazione in favore dei proprietari coltivatori diretti di terreni confinanti.
Svoltasi l'istruttoria del caso l'adito tribunale, con sentenza 3 ottobre 1997 rigettava la domanda attrice. Gravata tale pronunzia in via principale dal soccombente AZ, il quale negava che i terreni oggetto di compravendita non avessero destinazione agricola, e, in via incidentale, dalla Cooperativa Quadrifoglio la quale censurava la sentenza gravata nella parte in cui aveva disposto la compensazione, tra le parti, delle spese di causa, la corte di appello di Trento con sentenza 20 ottobre - 20 novembre 1998 rigettava sia l'appello principale che quello incidentale.
Osservavano quei giudici che il terreno non era soggetto a prelazione perché inserito nella zona per attrezzature di supporto alla produzione agricola e sullo stesso erano possibili interventi edilizi tali da contraddire la classificazione agricola della zona. Per la cassazione di tale pronunzia ha proposto ricorso, affidato a due motivi e illustrato da memoria, AZ LI. Resiste, con controricorso e ricorso incidentale, affidato a due motivi la società Quadrifoglio, Cooperativa a responsabilità limitata. MOTIVI DELLA DECISIONE

1. I vari ricorsi avverso la stessa sentenza devono essere riuniti, ai sensi dell'art. 335 c.p.c.

2. Come accennato in parte espositiva i giudici del merito hanno rigettato la domanda di riscatto proposta da AZ LI nei confronti della QUADRIFOGLIO, società cooperativa a responsabilità limitata, relativamente ad alcuni terreni acquistati da quest'ultima, confinanti con altri, di proprietà dello stesso AZ e da costui direttamente condotti, ritenendo la natura non agricola dei terreni stessi.
I terreni in questione, hanno - in particolare - osservato quei giudici sono inseriti nella zona "per attrezzature di supporto alla produzione agricola", cioè in una zona che a norma dell'art. 60 delle disposizioni di attuazione del piano urbanistico comunale è destinata alle attività di conservazione e trasformazione dei prodotti agricoli nonché all'allevamento del bestiame. In tale zona, hanno evidenziato i giudici del merito, sono ammessi, tra l'altro, "impianti per la conservazione e la lavorazione dei prodotti agricoli e delle carni che non siano necessariamente annessi alle aziende agricole, con gli unici limiti rappresentati da una altezza massima, per i costruendi edifici, di mt. 9 e di un rapporto massimo di copertura del 65%" e il consentire la costruzione di impianti di dimensioni maggiori rispetto a quelli stabiliti per le zone agricole, fruibili anche in via autonoma e non collegati alle esigenze dell'agricoltura è tale da snaturare completamente la vocazione agricola del fondo.

3. Con il primo motivo il ricorrente principale censura la riassunta pronunzia denunziando "violazione e falsa applicazione dell'art. 8 della l. 26 maggio 1965 n. 590, con riferimento alla destinazione urbanistica dei terreni oggetto della compravendita, in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c.", nonché "omessa, carente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia". Con il secondo motivo, intimamente connesso al precedente e da esaminare congiuntamente a questo, ancora, il ricorrente denunzia "errata valutazione della destinazione urbanistica di zona, errata carente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia, in relazione all'art. 360 n. 5 c.p.c." Si osserva infatti:
- i fondi per cui è causa sono urbanisticamente destinati quali fondi agricoli, atteso che rientrano in zona per attività di supporto alla produzione agricola;

- i giudici non distinguono, tra fondo "destinato" (che ha quindi una precisa qualifica amministrativamente impressa), e fondo "non destinato", per il quale è necessaria l'indagine volta alla verifica della effettiva natura agricola del medesimo;

- la motivazione risulta contraddittoria perché, riconosciuto che pacificamente le particelle rientrano "in zona agricola" viene negato il diritto del ricorrente sull'errato presupposto che in detta zona agricola sarebbero consentiti (in astratto) interventi edilizi, a dire dei giudici di merito inconciliabili con la destinazione agricola, amministrativamente impressa e tale da contraddire tale classificazione.

4. I riassunti motivi sono entrambi infondati e da rigettare, alla luce delle considerazioni che seguono.
Recita l'art. 8, della l. 26 maggio 1965 n. 590 - per quanto rilevante al fine del decidere - che "la prelazione non è consentita ... quando i terreni in base a piani regolatori ... siano destinati a utilizzazione edilizia, industriale o turistica". Certo quanto sopra, non controverso che nella specie i terreni oggetto di controversia, pur se inseriti in zona definita, dagli strumenti urbanistici, "agricola" erano destinati alle "attrezzature di supporto alla produzione agricola", e cioè per la realizzazione, tra l'altro di "impianti per la conservazione e la lavorazione dei prodotti agricoli e delle carni che non siano necessariamente annessi alle aziende agricole", con elevati indici di edificabilità ("altezza massima per gli edifici, di metri 9 e rapporto massimo di copertura del 65%"), deve escludersi - decisamente - che i giudici del merito siano incorsi - sotto il profilo di cui all'art. 360 n. 3 c.p.c. - in violazione o falsa applicazione di norme di diritto e, in particolare, del ricordato art. 8, della l. 26 maggio 1965 n. 590. Perché infatti, possa dirsi che si è a fronte a una utilizzazione "non edilizia" dei terreni compravenduti, con conseguente inapplicabilità dell'art. 8, comma 2, ultima parte, della legge n. 590 del 1965 non è - certamente - sufficiente che i terreni stessi siano inseriti [come è pacifico nella specie] in "zona agricola" nel piano regolatore, ma si richiede, altresi, l'ulteriore condizione che i terreni stessi siano utilizzabili esclusivamente per la coltivazione, ossia che sugli stessi non siano consentite "costruzioni", se non strettamente connesse alle esigenze agricole di quel particolare appezzamento di terreno.
Correttamente, pertanto, nella specie i giudici del merito hanno escluso che il AZ vantasse il diritto di prelazione sui terreni stessi.
Quanto precede non solo è conforme alla lettera della legge (che, come osservato, esclude la prelazione in caso di terreni destinati "ad utilizzazione edilizia"), ma è in armonia con la ratio della disciplina legislativa in tema di prelazione e riscatto agrario. Come noto, in particolare, la prelazione prevista dall'art. 8, l. 26 maggio 1965 n. 590, in favore degli affittuari sul fondo in vendita,
ha lo scopo di favorire la continuazione dell'impresa agricola già stabilita nel fondo e presuppone quindi che l'affittuario non solo coltivi il fondo alla data in cui la prelazione viene esercitata, ma intenda anche continuare tale attività (cfr. Cass. 18 aprile 1996 n. 3661). Analogamente, la prelazione del confinante, ha la propria ratio ispiratrice nella formazione di imprese agricole di proprietà di coltivatori diretti e dell'accorpamento dei fondi al fine di migliorare la redditività dei terreni (Cass. 19 novembre 1994 n. 9806). Il legislatore, in altri termini, tende ad agevolare la formazione della piccola proprietà contadina mediante l'accorpamento di fondi finitimi (Cass. 29 settembre 1995 n. 10272). Pacifico quanto sopra è palese che nella specie fa in radice difetto il presupposto fattuale cui la normativa in esame subordina il sorgere del diritto di prelazione.
Il terreno nei cui confronti il AZ pretende di esercitare il diritto di prelazione, infatti, come si è sopra evidenziato, alla luce della disciplina urbanistica in vigore, non è destinato alla "coltivazione" e, cioè a fare sì che a seguito del riscatto il AZ disponga di una più "adeguata" azienda agricola, ma pone costui nelle condizioni di realizzare "costruzioni edilizie" di notevoli dimensioni, ancorché per la utilizzazione per fini agricoli (nell'interesse non del solo proprietario del fondo, ma anche di altri operatori della zona), così contraddicendo quello che è lo scopo dichiarato della norma.
Deve escludersi, infine, che il principio di diritto fatto proprio nella specie dai giudici di merito e in questa sede confermato, si ponga, in qualche modo, in contrasto con la anteriore giurisprudenza di questa Corte regolatrice.
Non solo in particolare, Cass. 2 febbraio 1995 n. 1244, come anche Cass. 10 agosto 1988 n. 4920 e Cass. 11 febbraio 1980 n. 969 sono state rese con riferimento all'eventualità in cui il terreno riscattato aveva dimensioni talmente "esigue" da escludere ogni possibilità di coltivazione, o aveva perso la attitudine alla coltivazione agricola, ma le dette pronunzie lungi dal contraddire l'insegnamento fatto proprio dalla sentenza in questa sede gravata, offrono ulteriori elementi a suffragio dello stesso. In tutte, infatti, si sottolinea che in tanto un terreno è suscettibile di prelazione in quanto sia suscettibile di "coltivazione", cioè "coltivabile".
Certo che nella specie, come osservato sopra, in base agli strumenti urbanistici ben il 65% del terreno sul quale si pretende di esercitare il riscatto può essere "edificato" con costruzioni di oltre tre piani fuori terra, è palese che fa difetto proprio il requisito indicato dalle citate pronunzie per affermare la legittimità della prelazione.
Deve escludersi, contemporaneamente, che i giudici del merito siano incorso in un vizio di motivazione, rilevante sotto il profilo di cui all'art. 360 n. 5 C.P.C. Infatti:
- i giudici hanno, puntualmente, reso la propria pronunzia sulla base della destinazione urbanistica del terreno oggetto di riscatto, totalmente (e correttamente) prescindendo dalla sua attuale destinazione, atteso che ciò che rileva, al fine di ritenere "edificabile" - ai fini che ora interessano un terreno è sufficiente che lo stesso risulti tale "in base a piani regolatori anche se non ancora approvati";
non esiste, contemporaneamente, alcuna contraddizione nella circostanza che i detti giudici abbiano ritenuto che i terreni in questione sono "edificabili", ancorché in "zona agricola", certo essendo che anche nelle "zone agricole" possono essere realizzati edifici (a servizio dell'agricoltura, come nella specie), e ciò importa, come si è dimostrato sopra, che non sussiste, in una tale eventualità, il diritto di prelazione in favore dei proprietari dei terreni confinanti, anche tenuto presente che sarebbe impossibile realizzare in concreto lo scopo avuto di mira dal legislatore con le leggi 817 del 1971 e 590 del 1965.
Come osservato sopra - e come accertato in sede di merito - sui terreni per cui è controversia sono consentiti "impianti per la conservazione e la lavorazione dei prodotti agricoli e delle carni che non siano necessariamente annessi alle aziende agricole". È palese, pertanto, che non è pertinente, al fine del decidere, l'insegnamento contenuto in Cass. 7 giugno 1982 n. 3447, resa con riguardo all'eventualità sia consentita la possibilità di costruire edifici e manufatti per l'abitazione dei coltivatori, la conservazione e la trasformazione dei prodotti e l'allevamento del bestiame, al fine di una migliore organizzazione della impresa agricola del singolo.
Nella specie, infatti, non solo le "costruzioni" possibili sono di tali dimensioni (sino alla copertura del 65% dell'area totale) da apparire assolutamente esorbitanti rispetto alle esigenze dell'azienda del riscattante, ma lo stesso strumento urbanistico prevede che tali "attrezzature" siano utilizzate da una pluralità di aziende.

5. Quanto al ricorso incidentale con lo stesso la ricorrente incidentale censura la sentenza gravata nel capo in cui ha disposto, tra le parti, la totale compensazione delle spese di entrambi i gradi del giudizio.
Si osserva, in particolare, che "la compensazione delle spese ci appare iniqua e gravatoria" e che "n[on] vale a sorreggerla l'argomentazione assunta dalla Corte la quale afferma che l'appello incidentale proposto sulle spese deve essere respinto in considerazione della possibile diversa interpretazione che della norma si poteva dare".

6. Il motivo non può trovare accoglimento.
Giusta quanto assolutamente pacifico presso una giurisprudenza più che consolidata di questa Corte regolatrice, in tema di spese processuali sussiste violazione del principio della soccombenza, di cui all'art. 91 c.p.c. - denunciabile in sede di legittimità sotto il profilo di cui all'art. 360 n. 3 c.p.c. - solo nell'ipotesi le spese di causa siano state poste, da parte del giudice del merito, totalmente (o, eventualmente, anche parzialmente) a carico della parte che risulti totalmente vittoriosa (cfr., ad esempio, Cass., Cass. 29 aprile 1999, n. 4347). Certo che nella specie il giudice del merito, lungi dal porre - anche solo parzialmente - le spese di lite a carico del QUADRIFOGLIO s.r.l., risultata totalmente vincitrice, si è limitato a disporre la compensazione delle spese stesse, tra le parti, è palese che la denunziata violazione di legge non sussiste.
Quanto, ancora, alla denunzia della sentenza gravata sotto il profilo di cui all'art. 360 n. 5 c.p.c., per avere giustificato la compensazione delle spese sulla "possibile diversa interpretazione che della norma si poteva dare", la censura è infondata alla luce delle considerazioni che seguono.
Come noto, in particolare, la valutazione della opportunità della compensazione totale o parziale delle spese di causa rientra nei poteri discrezionali del giudice del merito.
Quest'ultimo, inoltre, può compensare le spese di lite per giusti motivi senza obbligo di specificarli e la relativa statuizione, assistita da una presunzione di conformità a diritto, non è censurabile in Cassazione (Cass., 12 marzo 1999, n. 2216). Nell'ipotesi in cui il provvedimento con cui è di sposta la compensazione sia motivato con ragioni palesemente illogiche, inficianti il processo formativo della volontà decisionale espressa sul punto, infine, è consentita la denunzia dello stesso in sede di legittimità.
Certo quanto sopra, tenuto presente che le considerazioni svolte dal giudice a quo (le spese, come anticipato, sono state integralmente compensate "in considerazione della possibile diversa interpretazione che della norma si poteva dare") non appaiono in alcun modo incongrue, ne' irrazionali ne' tali da denunziare un vizio della motivazione della sentenza gravata, è palese che il motivo deve disattendersi anche sotto il profilo in esame (per una fattispecie analoga, cfr. Cass. 19 maggio 1979 n. 2885).

7. Risultati infondati in ogni loro parte, entrambi i proposti ricorsi - come anticipato - devono rigettarsi.
Sussistono giusti motivi onde disporre, tra le parti, anche la compensazione delle spese di questo giudizio di legittimità

P.Q.M.

La Corte,
riunisce i ricorsi e li rigetta.
Spese compensate.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della sezione terza civile della corte di cassazione, il 20 febbraio 2001. Depositato in Cancelleria il 15 maggio 2001