Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GAETANO FIDUCCIA - Presidente -
Dott. ERNESTO LUPO - Consigliere -
Dott. MICHELE VARRONE - Consigliere -
Dott. Antonio LIMONGELLI - Consigliere -
Dott. Francesco TRIFONE - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
AL ME, elettivamente domiciliata in ROMA presso CORTE DI CASSAZIONE, difesa dall'avvocato GIOVANNI CAPPUZZELLO, con studio in 97100 - RAGUSA VIA ARCHIMEDE 17/A, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
TR ME;

- intimata -
e sul 2^ ricorso n^ 21843/99 proposto da:
TR ME, nella qualità di legale rappresentante dell'associazione sportiva OKINAWA KARATE, da Ragusa, elettivamente domiciliata in ROMA VIA DEL COLOSSEO 23, presso lo studio dell'avvocato ANTONIO BORROMETI, difesa dall'avvocato ROBERTO BORROMETI, giusta delega in atti;

- controricorrente e ricorrente incidentale -
nonché contro
AL ME;

avverso la sentenza n. 227/99 del Tribunale di RAGUSA, emessa il 18/3/1999 depositata il 30/03/99; RG. 1038/98;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 22/04/02 dal Consigliere Dott. Francesco TRIFONE;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Riccardo FUZIO che ha concluso per accoglimento del ricorso principale, rigetto dell'incidentale.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto del 24.11.1995 AR DO, nella qualità di conduttrice in Ragusa di un immobile concessole in locazione da AR LV perché in esso fosse esercitato dall'associazione sportiva da lei rappresentata l'attività di palestra ginnica ed arti marziali, conveniva in giudizio la locatrice per ottenere la risoluzione del contratto ed il risarcimento dei danni per inadempimento della stessa.
A sostegno della domanda esponeva che, dopo la rinnovazione della locazione alla sua prima scadenza del 31.7.1995, per effetto di ispezione dell'Ufficio tecnico del Comune aveva appreso che la locatrice non aveva ottenuto la autorizzazione amministrativa alla variazione d'uso dell'immobile da garage a palestra e che ciò aveva imposto il trasferimento della attività dell'associazione in altro immobile, dopo che a quello rilasciato erano state da parte sua eseguite opere di ristrutturazione con una spesa di lire 150.000.000. AR LV contrastava la domanda, che qualificava pretestuosa in quanto, dopo la notificazione dell'atto introduttivo del giudizio, le era pervenuta la comunicazione di recesso della conduttrice.
L'adito pretore di Ragusa, con sentenza deliberata il 10.6.1997 e depositata il 4.10.1997, rigettava la domanda, ritenendo che il contratto si era risolto consensualmente a seguito del rilascio dell'immobile, e condannava AR DO alle spese. Il tribunale della stessa città, decidendo la impugnazione di AR DO, dichiarava risolta la locazione per inadempimento della locatrice e rigettava, perché non provata, la domanda di risarcimento dei danni, con condanna di AR LV al pagamento dei due terzi delle spese del doppio grado del giudizio. Per la cassazione della sentenza ha proposto ricorso principale AR LV, che affida la impugnazione ad unico mezzo di doglianza, cui resiste con controricorso AR DO, che avanza, a sua volta, impugnazione incidentale in base ad un solo motivo, illustrato anche con memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
I ricorsi, impugnazioni distinte della medesima sentenza, vanno riuniti ai sensi dell'art. 335 c.p.c.. Con l'unico mezzo di doglianza - deducendo la violazione e la falsa applicazione delle norme di cui agli artt. 112, 115 e 132 n. 4 c.p.c., 1418, 1419 e 1578 cod. civ., 18 legge 6.8.1967 n. 765, 27
ult. co. legge 27.7.1978 n. 392 nonché omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia - la ricorrente principale critica la impugnata decisione, assumendo che il giudice di merito, motivando la sentenza con argomentazioni contraddittorie e fondate su circostanze mai dedotte dalle parti, non avrebbe considerato che, in virtù del contratto, da parte della locatrice non era stato assunto alcun obbligo di chiedere il mutamento di destinazione dell'immobile locato;
che la ordinanza sindacale di demolizione delle opere abusive eseguite non era idonea a far cessare la locazione, della quale il tribunale aveva per implicito affermato la illiceità, giacché detta ordinanza disponeva anche che l'attività sportiva svolta sarebbe potuta continuare se nel termine di 120 giorni si fosse provveduto alle opere di ripristino;
che la parte conduttrice era a conoscenza del vincolo di destinazione d'uso dell'immobile; che la domanda risarcitoria, rigettata per carenza di prova del danno, doveva ancor prima ritenersi inammissibile, poiché la locazione era cessata a seguito di recesso del conduttore.
La censura, nel suo complesso, non è fondata.
Secondo un principio del tutto pacifico nella giurisprudenza di questa corte (ex plurimis: Cass., n. 4598/2000; Cass., n. 12030/2000;
Cass., n. 8285/96) il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d'uso dell'immobile locato non è di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto di locazione sempre che vi sia stata, da parte del conduttore, concreta utilizzazione del bene secondo la destinazione d'uso convenuta;
mentre del mancato rilascio il locatore è responsabile nei confronti del conduttore quando la destinazione particolare dell'immobile in conformità alle richieste autorizzazioni, concessioni o licenze amministrative abbia costituito il contenuto dell'obbligo specifico dello stesso locatore di garantire il pacifico godimento dell'immobile in rapporto all'uso convenuto.
Questo giudice di legittimità ha precisato, inoltre, che il difetto del provvedimento amministrativo, necessario per la legale destinazione della cosa locata all'uso pattuito, rientra tra i vizi che, escludendo o diminuendo in modo apprezzabile l'idoneità della cosa stessa all'uso convenuto, possono legittimare la risoluzione del contratto, ai sensi dell'art. 1578 cod. civ. (Cass., n. 6892/94), a meno che risulti che il conduttore, a conoscenza della inidoneità dell'immobile a realizzare il suo interesse, ne abbia accettato il rischio economico della impossibilità di utilizzazione (Cass., n. 1777/98). La suddetta conoscenza, naturalmente, deve sussistere al momento in cui al contratto viene data attuazione perché da essa derivi la impossibilità per il conduttore, di chiedere la risoluzione del contratto;
sicché non può venire in rilievo una conoscenza successiva all'avvenuta consegna della cosa.
Non si ravvisa, pertanto, il denunciato vizio di violazione di legge, giacché il giudice di merito ha fatto esatta applicazione dei principi innanzi enunciati, avendo stabilito che era indubbia la convenuta destinazione dell'immobile all'esercizio di una palestra;

che la locatrice aveva dato implicita assicurazione che l'uso legale dell'immobile era conforme a quello stabilito in via pattizia;
che era pura illazione la conoscenza da parte della conduttrice della destinazione legale del bene a parcheggio;
che era evidente l'illecito contrattuale della locatrice, che aveva taciuto il vincolo pubblicistico confliggente con l'uso convenuto dell'immobile; che era da escludere lo scioglimento consensuale del contratto. L'accertamento delle circostanze suddette è stato effettuato sulla scorta, prevalentemente, della scrittura privata prodotta, la cui valutazione concreto una "quaestio facti", incensurabile in questa sede in quanto basata su argomenti logici e non contraddittori, onde il ricorso principale deve essere rigettato. Anche il ricorso incidentale, con il quale la resistente - denunciando in unico mezzo di doglianza la violazione delle norme di cui agli artt. 1453 e seguenti cod. civ. e 1223 stesso codice nonché la omessa motivazione sul punto - lamenta che il giudice di merito avrebbe ingiustamente negato a suo favore la sussistenza di danni risarcibili per le opere effettuate all'immobile, non è fondato, onde per esso si impone analoga pronuncia di rigetto. Il giudice di merito ha affermato che del danno preteso non era stata offerta prova alcuna e, rispetto a detta conclusione, la diversa valutazione delle risultanze di causa, che la impugnazione incidentale propone, costituisce essa pure istanza non consentita in questa sede, dovendosi per il resto rilevare, che la consulenza tecnica non può costituire idoneo mezzo di prova.
Il rigetto di entrambi i ricorsi giustifica la totale compensazione delle spese del presente giudizio di legittimità.

P.T.M.
La Corte riunisce i ricorsi e li rigetta. Compensa per intero tra le parti le spese del giudizio di cassazione.
Così deciso in Roma, il 22 aprile 2002.
Depositato in Cancelleria il 6 novembre 2002