Pubblicato il 06/08/2025

N. 06960/2025REG.PROV.COLL.

N. 03621/2022 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Sesta)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 3621 del 2022, proposto da
Intesa Sanpaolo s.p.a. e per essa la procuratrice TR LY s.p.a. (già Tersia s.p.a.), in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall'avvocato Marco Sica, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Roma Capitale, in persona del Sindaco pro tempore , rappresentata e difesa dall'avvocato Andrea Magnanelli, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;
Regione Lazio, in persona del Presidente pro tempore , rappresentata e difesa dall'avvocato Elisa Caprio, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

nei confronti

ER ET e ED Piccaro, non costituite in giudizio;
MI LI, SS AR, NO OC, OR LO, NT IA, EI ON, EL IN, PP NT e AR RC, rappresentati e difesi dall'avvocato Vincenzo Perticaro, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;
Società Cooperativa Edilizia Lega San Paolo Auto, rappresentata e difesa dall'avvocato Emilio Ricci, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per la riforma

della sentenza del Tribunale amministrativo regionale per il Lazio (Sezione Seconda) n. 13562 del 28 dicembre 2021, resa tra le parti.

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio di Roma Capitale, della Regione Lazio, di MI LI, di SS AR, di NO OC, di OR LO, di NT IA, di EI ON, di EL IN, di PP NT, di AR RC, della Società Cooperativa Edilizia Lega San Paolo Auto;

Viste le memorie delle parti;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, comma 4-bis, cod.proc.amm.;

Relatore all'udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato del giorno 7 maggio 2025 il Consigliere Annamaria Fasano e udito per le parti l’avvocato Marco Sica in collegamento da remoto attraverso videoconferenza, con l'utilizzo della piattaforma “ Microsoft Teams ”;

Viste le conclusioni delle parti come da verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

1. Con il ricorso proposto al T.A.R. per il Lazio, l’istituto Intesa Sanpaolo s.p.a. ha agito per l’annullamento della delibera dell’Assemblea Capitolina n. 35 del 15.4.2021 e della delibera della deliberazione della Giunta Regionale del Lazio n. 465 del 21.07.2020, riferite alle determinazioni assunte dalle Amministrazioni intimate in relazione alle vicende relative al complesso immobiliare realizzato dalla ‘Società Cooperativa Edilizia Lega San Paolo Auto a.r.l.’ sull’area del comparto D/p del Piano di Zona B47 ‘La Storta Stazione’, in Roma.

Va premesso in fatto che:

-bandito il concorso per la concessione di contributi alle cooperative edilizie ed imprese di costruzione per la realizzazione di alloggi in locazione di cui alle leggi n. 179/1992 art. 8, n. 493/1993 art. 9, n. 21/2003 ed al D.M. delle Infrastrutture e Trasporti n. 2523/2001, la Regione Lazio, con deliberazioni della Giunta n. 1071 e n. 1073 del 2 agosto 2002, ha approvato la graduatoria definitiva con individuazione dei soggetti attuatori, imprese e cooperative, dei programmi ammessi a finanziamento ai sensi delle precitate leggi, tra cui la Soc. Coop. Edilizia Lega San Paolo Auto (di seguito anche solo “Cooperativa”) per la realizzazione di un intervento di edilizia agevolata relativa ad alloggi da cedere in locazione permanente nel Comune di Roma;

-con deliberazione n. 110 del 2004, il Consiglio Comunale del Comune di Roma ha disposto l’assegnazione, in diritto di superficie, di volumetrie a favore, tra le altre, della Cooperativa su un’area insistente nel comparto D/p del P.d.Z. B47 “La Storta Stazione”, per la realizzazione di cubature residenziali pari a mc. 12.976, corrispondente al numero di alloggi finanziati;

-con atto d’obbligo rep. n. 39950 del 12 febbraio 2007, la Cooperativa si è impegnata a destinare, alla locazione permanente, gli alloggi da realizzare e, con successivo atto a rogito del Notaio Dott. Giovanni Ungari Trasatti, del 12 febbraio 2007, Rep. n. 39951, racc. n. 20990, ha stipulato con il Comune di Roma la convenzione ex art. 35 della Legge n. 865/1971 avente ad oggetto la concessione del diritto di superficie sulla predetta area oggetto di assegnazione;

-con atto a rogito del Notaio Dott. Giovanni Ungari Trasatti del 19 febbraio 2009 rep. n. 42953/23046 registrato il 23 successivo al n. 3270, la Cooperativa ha stipulato con la banca Sanpaolo Intesa s.p.a. un contratto di mutuo fondiario per l'importo di euro 2.600.000,00 per la durata di 360 mesi, con iscrizione di ipoteca volontaria sulle aree concesse in diritto di superficie per complessivi euro 5.200.000,00;

-la Cooperativa si è resa inadempiente, sicché la Banca ha pignorato i cespiti gravati da ipoteca e ha intrapreso la procedura esecutiva (nella quale è intervenuto, poi, il Comune di Roma);

-la Regione Lazio ha, pertanto, disposto la decadenza della Cooperativa da soggetto beneficiario del finanziamento già assegnato (deliberazione della Giunta Regionale n. 465 del 21 luglio 2020) e, in ragione di questo, con delibera dell’Assemblea Capitolina n. 35 del 15 aprile 2021, Roma Capitale ha dichiarato l’annullamento dell’assegnazione con risoluzione con effetto " ex tunc " della Convenzione stipulata.

2. Con il ricorso introduttivo, Intesa Sanpaolo s.p.a., oltre all’annullamento dei provvedimenti sopra citati, ha chiesto l’eventuale accertamento dell’obbligo del Comune di accollarsi il mutuo fondiario sottoscritto tra la Banca e la Cooperativa, ovvero l’obbligo del Comune di restituire a Intesa Sanpaolo s.p.a. quanto erogato in ragione del predetto contratto di mutuo.

3. Il T.A.R. per il Lazio, con sentenza n. 13562 del 28 dicembre 2021, ha, tra l’altro, dichiarato il ricorso inammissibile, sul presupposto che “ la deliberazione di Roma Capitale oggetto di gravame non è lesiva per la parte ricorrente, in quanto non esplica effetto alcuno (né direttamente in via provvedimentale autoritativa, né indirettamente quale conseguenza della decadenza) sulla garanzia del credito ”, posto che “ le garanzie ipotecarie costituite in favore dell’odierno Istituto ricorrente restano valide ed efficaci in virtù dell’art. 2816 cod. civ.”, rinviando “ alla competente sede di giurisdizione civile ogni apprezzamento in ordine alla successione nella titolarità passiva del diritto garantito (e della relativa ipoteca) dei proprietari subentrati nella titolarità degli immobili (i singoli assegnatari e Roma Capitale, a seconda dei casi) ”. Il Collegio di prima istanza, con riferimento all’obbligo di Roma Capitale di subentrare nel mutuo ipotecario, ha inoltre ritenuto che non vi fosse alcun obbligo, ma una mera facoltà.

4. Intesa Sanpaolo s.p.a. e per essa la procuratrice TR LY s.p.a. (già Tersia s.p.a.) ha proposto appello avverso la suddetta pronuncia, sollevando le seguenti censure: “ I. Violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato. Violazione del principio di effettività della tutela giurisdizionale e del diritto ad un ricorso effettivo sancito dall’art. 13 della CEDU. Difetto assoluto di motivazione; II. Violazione e falsa applicazione degli artt. 2 e 14 del disciplinare generale di norme, patti, oneri e condizioni relativo alle convenzioni per la concessione del diritto di superficie ex art. 35 legge 865 del 1971, nonché dell’art. 23, commi 2 e 3 della legge 865/1971; III. Violazione e falsa applicazione sotto ulteriore profilo degli artt. 2 e 14 del disciplinare generale di norme, patti, oneri e condizioni relativo alle convenzioni per la concessione del diritto di superficie ex art. 35 legge 865/71, nonché dell’art. 23, commi 2 e 3 della l. 865/71. Difetto di istruttoria e motivazione; IV. Riproposizione dei motivi di primo grado; V. Illegittimità della deliberazione della giunta regionale n. 465 del 21 luglio 2020”.

5. La Regione Lazio e Roma Capitale si sono costituiti in giudizio per resistere al gravame.

6. I controinteressati MI LI, SS AR, NO OC, OR LO, NT IA, EI ON, EL IN, PP NT e AR RC, si sono costituiti al fine di contestare le pretese dell’appellante, eccependo, preliminarmente, in rito, l’inammissibilità dell’appello per tardività dell’impugnazione in primo grado della determinazione di Giunta Regionale n. 465 del 2020 e per mancanza di lesività della Determinazione n. 35 del 2021, mentre, nel merito, hanno chiesto il rigetto del ricorso.

7. La Società Cooperativa Edilizia Lega San Paolo Auto si è costituita chiedendo l’accoglimento del gravame.

8. Roma Capitale ha proposto appello incidentale, censurando la sentenza impugnata nella parte in cui ha riconosciuto la permanenza del diritto di ipoteca sul diritto di superficie, ai sensi del 2816 cod. civ., con la conseguente dichiarazione di difetto di interesse della ricorrente originaria, Intesa Sanpaolo s.p.a.

9. Le parti, con rispettive memorie, hanno precisato le proprie difese.

10. All’udienza straordinaria del 7 maggio 2025, la causa è stata assunta in decisione.

DIRITTO

11. Il Collegio, preliminarmente, rileva che può prescindersi dall’esame delle eccezioni sollevate dalle parti in rito, in ragione dell’infondatezza del ricorso in appello non dipendente dall’esame dei profili dedotti in tali eccezioni.

12. Con il primo mezzo, l’appellante lamenta che la sentenza del T.A.R. si fonda su due assunti corretti, ma si appalesa illegittima ed erronea nella parte in cui dichiara il ricorso inammissibile.

Ciò in quanto, una volta acclarato che il potere autoritativo dell’Ente ha comportato una radicale incidenza negativa sulla posizione della ricorrente, con esclusione dell’estinzione del diritto di ipoteca, il Collegio di prima istanza avrebbe dovuto accogliere il ricorso anziché limitarsi ad una pronuncia in rito di inammissibilità per difetto di interesse, con conseguente accertamento della perdurante validità dell’ipoteca. Secondo l’appellante, l’accoglimento nel merito si sarebbe imposto in ragione del fatto che la delibera impugnata costituisce esercizio del potere autoritativo di autotutela e prevede espressamente di acquisire, ex art. 934 c.c., al patrimonio capitolino, le porzioni immobiliari facenti parte del complesso immobiliare realizzato dalla ‘Società Cooperativa Edilizia Lega San Paolo Auto a.r.l. sull’area del comparto D/p del Paino di Zona B47’.

L’esponente lamenta che il T.A.R. non ha avuto dubbi in merito alla natura autoritativa del potere esercitato da Roma Capitale, riconoscendo la giurisdizione amministrativa, tuttavia affermare che la riacquisizione da parte del Comune della superficie e della proprietà superficiaria rientra nelle ‘altre cause’ di cui all’art. 2816 c.c., significa ritenere che la fattispecie sia comunque riconducibile all’acquisizione ‘a titolo derivato’ in caso di riunione tra diritto di superficie e diritto di proprietà, e questo avrebbe dovuto comportare l’annullamento del provvedimento con cui illegittimamente Roma Capitale ha esercitato il potere di autotutela con efficacia ex tunc , con l’unico fine di ritenere che è venuta meno ab origine l’assegnazione del diritto di superficie, pertanto l’acquisto della proprietà superficiaria sarebbe avvenuta ‘a titolo originario’ ai sensi dell’art. 934 c.c., poiché gli immobili sarebbero stati realizzati come se il diritto di superficie non fosse mai esistito.

L’Intesa Sanpaolo s.p.a. evidenzia che sarebbe frutto di un errore affermare che la delibera non disponga direttamente del rapporto obbligatorio tra la Cooperativa decaduta e l’Istituto ricorrente, né si occupi di regolare la sorte delle garanzie del credito di quest’ultimo, posto che sarebbe palese che la delibera, invece, è stata assunta da Roma Capitale al solo fine di sottrarre gli immobili gravati dall’ipoteca alla procedura esecutiva immobiliare promossa dalla ricorrente, procedura che viene richiamata nella delibera, e nella quale il Comune ha depositato una copia al fine di sentirne dichiarare l’estinzione.

L’appellante si duole del fatto che il T.A.R. ha valutato l’interesse della ricorrente all’annullamento della delibera di Roma Capitale in termini assolutamente astratti, senza tenere in considerazione il fatto, ripetutamente evidenziato in primo grado, che proprio in ragion del provvedimento autoritativo di annullamento con efficacia ex tunc e della conseguente acquisizione a titolo originario ex art. 934 c.c. della proprietà superficiaria gravata dall’ipoteca, il giudice ordinario aveva dichiarato estinta la procedura esecutiva, ritenendo che “ per effetto della condotta del Comune di Roma, come estrinsecatesi con la delibera in esame, gli immobili oggetto di pignoramento non sono, ad oggi, nella titolarità della società esecutata”. L’esponente sostiene che il profilo non può essere superato, come invece fa il T.A.R., osservando che: “ rimane ascritto alla competente sede di giurisdizione civile ogni apprezzamento in ordine alla successione nella titolarità passiva del diritto garantito (e della relativa ipoteca) dei proprietari subentrati nella titolarità degli immobili (i singoli assegnatari e Roma Capitale, a seconda dei casi), atteso che la questione non è soltanto quella dell’individuazione del soggetto esecutato, ma del titolo dell’acquisizione della proprietà superficiaria che non può, come riconosce lo stesso Collegio di primo grado, essere quello originario di cui all’art. 934 c.c., ma quello derivato della riunione del diritto di superficie e del diritto di proprietà ai sensi dell’art. 2816, comma 2, c.c.

13. Con il secondo motivo, l’appellante censura la sentenza impugnata nella parte in cui ha ritenuto che, in forza della previsione di cui all’art. 2 del “ Disciplinare Generale di norme, patti, oneri e condizioni della convenzione per la concessione del diritto di superficie ex art. 35 17 legge 865/71 ”, il Comune di Roma ha una semplice "facoltà" e non un obbligo di subentrare nel mutuo, accollandoselo. Diversamente da quanto sostenuto dal Collegio di primo grado, è proprio la legge n. 856 del 1971 a prevedere espressamente che “ in tutti i casi in cui si verifichi la decadenza dalla concessione e la conseguente estinzione del diritto di superficie di cui all'ottavo comma, lettera f) dell'art. 35 […] l'ente che ha concesso il diritto di superficie o che ha ceduto la proprietà subentra nei rapporti obbligatori derivanti da mutui ipotecari concessi dagli istituti di credito per il finanziamento delle costruzioni sulle aree comprese nei piani approvati a norma della presente legge ” (cfr. art. 23 c. 2 e 3). Né in senso contrario, a parere dell’appellante, possono essere richiamate le prescrizioni del ‘ Disciplinare Generale di norme, patti, oneri e condizioni della conversione per la concessione del diritto di superficie ex art. 35 legge 865/71”, che non potrebbe derogare ad un disposto di legge, e comunque riguarderebbe in generale tutti i possibili casi di risoluzione della Convenzione.

14. Con il terzo mezzo, l’appellante censura la sentenza per difetto di istruttoria e motivazione, posto che il T.A.R. si limita a dichiarare l’inammissibilità del ricorso dell’Intesa Sanpaolo s.p.a. e a considerare l’accollo del mutuo ipotecario come semplice facoltà del Comune, senza alcun approfondimento in merito alle possibilità che la posizione della ricorrente potesse trovare effettiva tutela nella previsione dell’art. 23, comma 2, della L. 865/1971.

15. Con il quarto motivo di appello, la ricorrente ripropone nel presente giudizio i motivi di ricorso introdotti nel giudizio di primo grado, non esaminati dal Tribunale adito.

16. Con la quinta doglianza, l’appellante contesta la sentenza impugnata nella parte in cui ha ritenuto il ricorso inammissibile “ in rapporto alla deliberazione della GR n. 465/2020 e l’inammissibilità dell’intervento in giudizio della Cooperativa Lega San Paolo, come correttamente eccepito dalle resistenti, alle argomentazioni delle quali si rinvia per quanto qui non espressamente trattato”.

La ricorrente deduce nulla quaestio, se il T.A.R. ha inteso rilevare l’inammissibilità dell’impugnazione da parte dell’Intesa Sanpaolo s.p.a. per difetto di interesse, affermando che la delibera della G.R. ha semplicemente dichiarato la decadenza della Cooperativa dal finanziamento e che quindi non ha influito né può o potrà in alcun modo influire sulla posizione della ricorrente: infatti l’impugnazione della delibera della G.R. sarebbe stata proposta solo per evitare pretestuose eccezioni. Argomenta, invece, che “ Diversa è l’ipotesi che il TAR abbia ritenuto l’impugnativa tardiva, poiché in tal senso è stata eccepita l’inammissibilità da parte della Regione Lazio, alla quale sembra farsi riferimento nella sentenza: <come correttamente eccepito dalle resistenti, dalle argomentazioni delle quali si rinvia per quanto qui non espressamente trattato>. Se così è e, soprattutto, se la delibera della G.R. può esercitare in qualsiasi modo effetti sulla posizione di ISP, si impugna tale capo della sentenza di primo grado, evidenziando che l’eventuale lesività deriva non dalla delibera della G.R., ma dalla successiva delibera dell’Assemblea capitolina che ha erroneamente ritenuto di porre la prima alla base dell’illegittimo e sviato esercizio del potere di annullamento d’ufficio” .

L’appellante deduce che solo in tale subordinata prospettiva, in ragione dell’effetto devolutivo, vengono riproposti tutti i vizi dedotti in primo grado avverso la delibera della Giunta regionale.

17. Roma Capitale ha spiegato appello incidentale nella parte in cui il Giudice di primo grado ha riconosciuto la permanenza del diritto di ipoteca sul diritto di superficie ai sensi dell’art. 2816 c.c., con la conseguente dichiarazione di difetto di interesse della ricorrente. Nel caso di specie, secondo l’appellante, non può essere configurata una estinzione anticipata del diritto di superficie, non essendosi mai perfezionato ab origine il trasferimento del diritto medesimo. Essendo la validità della convenzione subordinata all’ottenimento del contributo pubblico, in virtù della sua natura di presupposto legittimamente, il venire meno di tale requisito avrebbe comportato l’annullamento e la conseguente decadenza della Convenzione con effetto ‘ ex tunc ’ e con il travolgimento di tutti gli atti susseguenti, ivi compresa l’iscrizione ipotecaria a favore di Intesa San Paolo s.p.a. Pertanto, non potrebbe essere sostenuto che l’ipoteca apposta sul diritto di superficie annullato, e dunque sostanzialmente mai concesso, permanga a garanzia del mutuo fondiario erogato in favore della Coop. Ed. Lega San Paolo Auto, dovendo, al contrario, ritenersi l’immobile libero da ogni peso o ipoteca costituiti su di esso in virtù della concessione del diritto in re aliena annullato.

18. Le critiche dedotte con l’appello principale, essendo attinenti a profili connessi, vanno esaminate congiuntamente.

18.1. L’esame della questione impone il sintetico richiamo dei fatti di causa.

Con delibera n. 11 del 2006, Roma Capitale assegnava alla Società Cooperativa Edilizia Lega San Paolo Auto il diritto di superficie per l’utilizzo di volumetrie nell’ambito del programma di edilizia residenziale “20.000 alloggi in affitto”.

Nel 2007 veniva stipulata la Convenzione ex art. 35 della l. n. 865 del 1971 tra la Cooperativa e il Comune e, successivamente, la Cooperativa stipulata con Intesa San Paolo s.p.a. un contratto di mutuo fondiario per l’importo di euro 2.600.000, con ipoteca sulle aree concesse.

Con deliberazione di Giunta n. 465 del 2020, la Regione Lazio revocava il finanziamento agevolato precedentemente assegnato poiché, a seguito di verifiche, era emerso che la Società incaricata si era resa responsabile di gravi condotte nella gestione dell’ iter per la realizzazione degli alloggi.

Roma Capitale, con la delibera A.C. n. 35 del 2021, annullava con efficacia ‘ ex tunc ’ la Convenzione a seguito della revoca del finanziamento concesso e disponeva, contestualmente, l’acquisizione al patrimonio comunale ex art. 934 c.c.

Orbene, con le censure espresse nel gravame, con il primo mezzo, l’appellante si duole del fatto che il giudice di primo grado avrebbe errato nel dichiarare inammissibile il ricorso di primo grado, laddove avrebbe dovuto accoglierlo e annullare i provvedimenti impugnati.

Parte ricorrente, con il ricorso introduttivo, ha vantato la pretesa di preservare i propri diritti di credito ed il relativo soddisfacimento, sull’assunto che la deliberazione comunale impugnata, adottata nell’esercizio del potere autoritativo dell’ente, abbia comportato una radicale incidenza negativa sulla propria posizione e precisamente sul diritto di garanzia vantato, stante la disposta acquisizione a titolo originario dei beni gravati dall’iscrizione ipotecaria.

L’assunto non può trovare accoglimento.

Il Collegio condivide il percorso argomentativo seguito dal Giudice di prima istanza, il quale parte correttamente da un presupposto: ciò che la ricorrente contesta non è il contenuto del rapporto di garanzia inerente al credito garantito, ma la circostanza che attraverso il potere autoritativo, come esercitato dall’Amministrazione e del quale parte ricorrente ha dedotto l’illegittimità dei presupposti, contenuto e modalità, sia stata caducata l’ipoteca.

Viene a questo punto in rilievo l’effettiva lesività che potrebbe scaturire dalle deliberazioni impugnate, ovvero la loro attitudine ad incidere direttamente sul credito vantato dall’appellante e la relativa garanzia, necessaria a radicare l’interesse all’impugnativa, che il Giudice di prime cure ha correttamente escluso.

Invero, in base alla sua motivazione, la delibera adottata è una conseguenza della revoca del finanziamento agevolato precedentemente concesso alla Cooperativa dalla Regione Lazio e non contiene alcun riferimento - né nella parte motiva, né nel dispositivo - alla sorte del credito e della garanzia ipotecaria dell’appellante.

In tal senso non sembra possibile scorgere alcun profilo di interesse dell’Intesa Sanpaolo s.p.a. a contestare sia la deliberazione dell’Amministrazione regionale, quanto le determinazioni con le quali l’Amministrazione comunale ha inciso sulla convenzione sottoscritta con la cooperativa.

Vale un’analoga considerazione in relazione all’appello incidentale proposto dal Comune e volto sostanzialmente ad accertare l’intervenuta estinzione del diritto di ipoteca.

Il Giudice di primo grado, prima di giungere alle conclusioni rassegnate in sentenza, osserva che nel caso in esame l’Istituto di credito ricorrente potrebbe avere interesse a contestare la legittimità della decadenza retroattiva dell’assegnazione in diritto di superficie di un’area destinata a realizzare programmi di edilizia residenziale al soggetto originario intestatario solo nel caso in cui prospetta che tale decadenza, risolvendo ex tunc il diritto di superficie, con conseguente riunificazione del diritto di proprietà sull’area con quello sugli edifici, farebbe venire meno l’oggetto della garanzia ipotecaria costituita a tutela dell’obbligazione di restituzione del mutuo concesso alla Cooperativa.

Tuttavia, come già osservato, i provvedimenti impugnati non consentono di rinvenire una qualsiasi disposizione, che non risulta essere riportata in nessun documento, dalla quale si possa desumere la regolamentazione del rapporto obbligatorio tra la Cooperativa decaduta e l’istituto ricorrente.

In sostanza, non è dato rinvenire alcuna disciplina che includa qualche aspetto relativo alla sorte dell’ipoteca, unico aspetto di interesse per l’appellante.

Come precisa il Collegio di prime cure nella sentenza impugnata: “ Anzi la deliberazione – nel limitarsi a sancire la decadenza dell’assegnazione per motivi che non sono oggetto di giudizio – si preoccupa di demandare agli uffici competenti gli adempimenti conseguenziali all’estinzione del diritto di superficie che avviene in ragione della decadenza dell’assegnazione, nel presupposto – corretto – che la proprietà del suolo si riunisce, in conseguenza della decadenza, alla proprietà superficiaria e quindi include gli edifici nel frattempo realizzati che divengono di proprietà di Roma Capitale”.

Per le ragioni esposte va confermato il difetto di interesse dell’originaria ricorrente, sicchè appare ininfluente ogni ulteriore rilievo, considerato che gli eventuali effetti indiretti, circa la sorte dell’ipoteca, e la contestata facoltà del Comune di subentrare nell’accollo del mutuo, saranno se del caso oggetto di esame da parte del giudice ordinario, a cui è devoluta la giurisdizione sulle predette questioni.

Le diffuse argomentazioni sostenute dalle parti a tale riguardo esulano dall’oggetto del presente giudizio, in quanto non contemplate dai provvedimenti impugnati, e devono essere rinviate alla competente giurisdizione civile, deputata ad apprezzare le deduzioni difensive dell’appellante, e dei resistenti, in ordine alla successione nella titolarità passiva del diritto garantito e alla regolamentazione della relativa ipoteca.

Con riferimento alla quinta doglianza, il Collegio osserva che il T.A.R. ha inteso rilevare l’inammissibilità dell’impugnazione da parte dell’Intesa Sanpaolo s.p.a. per difetto di interesse, atteso che la delibera della Giunta Regionale ha semplicemente dichiarato la decadenza della Cooperativa dal finanziamento; infatti, è la stessa appellante che ha chiarito che l’impugnazione della suddetta delibera è stata proposta solo per evitare pretestuose eccezioni.

19. Tenuto conto del difetto di interesse dell’appellante, atteso che gli atti amministrativi impugnati non coinvolgono direttamente il rapporto prettamente privatistico di credito e di garanzia, e stante il carattere assorbente di tale aspetto, l’appello principale va respinto.

20. Le ragioni del rigetto dell’appello principale, come anticipato, consentono di dichiarare improcedibile anche l’appello incidentale, spiegato da Roma Capitale, per difetto di interesse.

21. La complessità, anche fattuale, delle questioni trattate e la peculiarità della vicenda processuale giustificano l’integrale compensazione delle spese di lite del grado tra le parti.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Sesta), definitivamente pronunciando, rigetta l’appello principale e dichiara improcedibile l’appello incidentale.

Compensa integralmente tra le parti le spese di lite del grado.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso, in Roma, nella camera di consiglio del giorno 7 maggio 2025 tenuta da remoto ai sensi dell’art. 17, comma 6, d.l. 9.6.2021, n. 80, convertito con modificazioni dalla legge 6.8.2021 n. 113, con l'intervento dei magistrati:

Giordano Lamberti, Presidente FF

Giovanni Sabbato, Consigliere

Davide Ponte, Consigliere

Carmelina Addesso, Consigliere

Annamaria Fasano, Consigliere, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
Annamaria Fasano	Giordano Lamberti

IL SEGRETARIO