Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Michele LUGARO - Presidente -
Dott. Antonio VELLA - Rel. Consigliere -
Dott. Carlo CIOFFI - Consigliere -
Dott. Lucio MAZZIOTTI DI CELSO - Consigliere -
Dott. Ettore BUCCIANTE - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
TI EN, TI EV, TI UN, TI UN, TI IE, TT UR VED. TI, elettivamente domiciliati in ROMA VIA DEI TRE OROLOGI 20, presso lo studio dell'avvocato PAOLO PICOZZA, che li difende, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro
ON RT ORTENSIA;

- intimata -
e sul 2 ricorso n. 11311/96 proposto da:
ON RT ORTENSIA, elettivamente domiciliata in ROMA VIA CRESCENZIO 25, presso lo studio dell'avvocato MARIO NUZZO, che la difende con procura speciale del Dott. Rozzi Pasquale Notaio in Pescara Rep. n.159817 del 29/7/98, unitamente all'avvocato ALFONSO VASILE, giusta delega in atti;

- controricorrente e ricorrente incidentale -
contro
TI EN, TI EV, TI UN, TI UN, TI IE, TT UR ved. TI;

- intimati -

avverso la sentenza n. 131/95 della Corte d'Appello di PERUGIA, depositata il 7/6/95;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 2/10/98 dal Consigliere Dott. Antonio VELLA;

udito l'avvocato Paolo PICOZZA, difensore dei ricorrenti che ha chiesto l'accoglimento del ricorso principale, rigetto del ricorso incidentale;

uditi gli Avvocati Alfonso VASILE e Mario NUZZO, difensori della controricorrente e ricorrente incidentale che hanno chiesto il rigetto del ricorso principale ed accoglimento del ricorso incidentale condizionato.
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Stefano SCHIRÒ che ha concluso per il rigetto del ricorso principale, assorbimento del ricorso incidentale condizionato. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione del 16 aprile 1976 LE ed NE ET convennero, davanti al Tribunale di Pescara, MI IM assumendo che questa, pur essendosi avverata la condizione sospensiva, al cui verificarsi era stata subordinata l'efficacia della scrittura privata contenente il contratto definitivo (o preliminare) di compravendita di un terreno, di cui era la proprietaria, si era rifiutata di concludere l'atto pubblico. Precisarono gli attori che l'evento previsto come condizione era costituito dal rilascio del terreno da parte die mezzadri che l'occupavano. Chiesero, pertanto, l'accertamento dell'autenticità delle sottoscrizioni apposte alla scrittura privata o la pronuncia di una sentenza sostitutiva del contratto definitivo non concluso, e, in subordine, la condanna della IM al risarcimento del danno loro causato avendo la medesima concesso il fondo in enfiteusi ed altri soggetti, dopo averlo ottenuto in restituzione dai mezzadri.
SI NE IM, costituitasi in giudizio, come erede della convenuta nel frattempo deceduta, contestò il fondamento delle pretese e ne chiese il rigetto.
Il Tribunale, con sentenza non definitiva del 31 marzo 1982, accolse la sola domanda di risarcimento del danno avendo ritenuto che, essendosi la condizione sospensiva verificata con la liberazione del terreno dal rapporto di mezzadria, la convenuta si era resa inadempiente trasferendo a terzi il dominio utile del bene, e, con sentenza definitiva del 5 maggio 1984, liquidò l'importo del danno maggiorato della svalutazione della moneta e degli interessi. La NE IM propose impugnazione cui resistettero NE ET in nome proprio e come erede di LE ET e gli altri eredi di quest'ultimo, MA, TA e NE ET. Con sentenza del 24 marzo 1986 la Corte d'appello de L'Aquila confermò la decisione di primo grado.
Su ricorso della NE IM la Corte di Cassazione, con sentenza del 3 febbraio 1991, annullò la decisione impugnata e rinviò la causa per un nuovo esame alla Corte d'appello di Perugia. Secondo la Cassazione, era inaccettabile la conclusione secondo cui il rilascio del terreno, da parte dei mezzadri, conseguente al giudizio di cessazione della proroga legale promosso dalla proprietaria per l'attuazione di un piano di trasformazione agraria, integrasse l'avveramento della condizione sospensiva perché "il rilascio del terreno in tal modo ottenuto era fraudolento se riferito all'intenzione delle parti, a causa della ragione simulata adottata nei confronti dei mezzadri al fine di ottenere la restituzione dell'immobile e, quindi, la condizione sarebbe stata illecita e il contratto nullo ai sensi dell'art. 1354 del codice civile". Pertanto ritenne che il giudizio d'appello doveva essere totalmente rinnovato "poiché dall'esito dell'indagine sulla concreta portata della clausola, ancora sub judice, dipendeva la soluzione del conflitto alla stregua degli art. 1353 e ss. del codice civile". La NE IM riassunse il processo davanti al Giudice di rinvio insistendo per l'accoglimento delle medesime richieste formulate con l'atto di appello.
I ET e AU TI, vedova ET, chiesero la conferma della pronuncia del Tribunale che la Corte d'appello di Perugia ha, invece, riformato, con sentenza del 7 giugno 1995, avendo respinto la domanda di risarcimento del danno.
Secondo la Corte d'appello l'interpretazione coordinata della scrittura privata (datata 4.2.1967) e di quella successiva del 27 settembre 1968 (nella prima si affermava che la IM intendeva vendere il terreno in questione "sempre che, esperimentata la procedura di legge, i mezzadri rinunciassero alla prelazione cui hanno diritto"; nella seconda che "il trasferimento avverrà se e in quanto i mezzadri che lo occupano lo rilascino o dichiarino di rinunziare alla prelazione già esercitata") induceva a ritenere che l'evento previsto come condizione non era la disponibilità del fondo comunque conseguita, ma solo quella ottenuta come effetto di rinuncia (implicita o formale) al diritto di prelazione. Pertanto il rilascio con restituzione alla IM del terreno a seguito dell'adesione dei mezzadri alla sua domanda di cessazione della proroga legale, non era derivato dalla riconsegna del fondo per rinuncia tacita od espressa alla prelazione esercitata e non integrava l'evento previsto come condizione. E poiché questa non si era verificata, doveva escludersi che la IM si fosse resa inadempiente per avere concesso il terreno in enfiteusi a terzi, considerato: 1 ) che aveva promosso l'azione ex art. 1 2 comma lettera b. del D.lgs. C.P. dello Stato n. 273 del 1947 quando erano decorsi già quattro anni dalla data di sottoscrizione della scrittura privata;

2 ) che la stipulazione del contratto di compravendita per atto pubblico con i ET avrebbe potuto pregiudicarla, essendo i mezzadri legittimati ad agire nei suoi confronti per la restituzione del terreno (art. 4 del D.lgs. CPS n. 273 del 1947) o per il suo riscatto (art. 8, comma quinto della legge n. 590 del 1965). I ET e la TI ricorrono per cassazione con un motivo. SI NE IM resiste con controricorso e propone ricorso incidentale condizionato.
Le parti hanno depositato memorie.
MOTIVI DELLA DECISIONE
I ricorsi devono essere pregiudizialmente riuniti ai sensi dell'art.335 del codice di procedura civile essendo stati proposti contro la stessa sentenza.
Con il controricorso si è eccepita l'inammissibilità dell'impugnazione principale sul rilievo che sarebbe stata notificata irritualmente al procuratore della IM e non alla parte personalmente dopo il decorso dell'anno solare della pubblicazione della sentenza non notificata del Giudice del rinvio, anche se entro il termine annuale risultante dalla sospensione feriale.
L'eccezione è infondata per la considerazione decisiva che l'intimata ha depositato il controricorso e che, quindi, la eventuale nullità della notificazione si sarebbe sanata per il raggiungimento del suo scopo. Tuttavia si esclude che la notifica fosse affetta dal vizio denunziato perché, con sentenza delle Sezioni Unite di questa Corte n. 12593 del 1993, è stato composto il contrasto formatosi sulla questione tra le sezioni semplici, nel senso che l'impugnazione non preceduta dalla notificazione della sentenza impugnata e successiva all'anno di pubblicazione di questa, ed ancora ammessa per effetto della sospensione del termine di cui all'art. 327 cod. proc. civ. durante il periodo feriale, va notificata non alla parte personalmente, bensì presso il procuratore della medesima costituito nel procedimento a quo.
Con l'unico motivo del ricorso, denunziandosi la violazione degli art. 1358, 1359 e 1362 del codice civile in relazione all'art. 360 nn. 3 e 5 del codice di procedura civile, si censura la sentenza impugnata per avere la Corte d'appello ritenuto erroneamente non avverata la condizione al cui verificarsi era subordinata l'efficacia del contratto di compravendita oggetto della controversia.
In particolare si osserva che a questa conclusione la Corte è pervenuta perché ha eseguito una interpretazione coordinata delle scritture private del 4 febbraio 1967 e del 27 settembre 1968, sebbene le parti non avessero voluto costituire alcun rapporto tra i due atti. E nessun nesso era infatti ravvisabile tra l'evento previsto come condizione sospensiva nella scrittura di data posteriore e quello indicato nell'altro documento, in quanto il diritto di prelazione, definito dalle stesse parti condizione, non è un elemento accidentale del contratto, ma costituisce "una prerogativa prevista dal legislatore" il cui esercizio, nella specie, avrebbe prodotto l'inefficacia ex lege della compravendita. L'autonomia delle scritture, rivelata anche dalla sottoscrizione di quella di data più recente in un momento successivo all'esercizio del diritto di prelazione dei mezzadri, richiedeva pertanto un'interpretazione di quest'ultima che non tenesse conto del contenuto dell'altro atto anteriormente concluso dalle parti. E la corretta interpretazione della scrittura del 1968, risultante dal suo chiaro ed inequivoco contenuto letterale, avrebbe dovuto far ritenere che la volontà dei contraenti era stata quella di considerare condizione sospensiva il mero fatto oggettivo del rilascio del fondo, anche se non derivato dalla rinuncia dei mezzadri al diritto di prelazione;
e che, perciò, la restituzione del terreno da parte di costoro costituiva un evento che si sarebbe dovuto ritenere idoneo a determinare l'efficacia del contratto. Si aggiunge che: a) - la condizione si sarebbe dovuta considerare, in ogni caso, avverata, ai sensi dell'art. 1359 del codice civile, essendo mancata per causa imputabile alla venditrice, la quale - allo scopo di eludere l'intesa raggiunta con i compratori - aveva presentato, poco dopo la firma della scrittura privata del 27 settembre 1968, il piano di trasformazione agraria del terreno in base al disposto dell'art. 1 del D.lgs. del Capo provvisorio dello Stato n. 373 del 1947, e aveva potuto conseguentemente proporre la domanda di cessazione della proroga legale alla quale i mezzadri convenuti in giudizio avevano aderito;
b) - si sarebbe dovuto considerare non conforme alla buona fede il comportamento della venditrice perché aveva depositato il 30 marzo 1969 il piano di trasformazione dei propri terreni all'Ispettorato provinciale dell'agricoltura, solo dopo quattro mesi dalla sottoscrizione della scrittura privata del 27 settembre 1968 ed aveva promosso la procedura per tale trasformazione dopo appena due anni da quest'ultima data;
c) - per il Giudice del rinvio la condotta dell'alienante era stata, invece, corretta essendosi dal medesimo giudice erroneamente calcolato l'intervallo temporale dalla data di sottoscrizione della più remota delle due scritture fino a quella di costituzione dell'enfiteusi sul fondo (19 maggio 1971). Il ricorso è infondato perché la decisione impugnata è sorretta da una motivazione esauriente e logica ed è rispettosa della pronuncia con la quale era stata cassata la sentenza di appello. Con un'interpretazione complessiva delle due scritture private, costituente un apprezzamento di fatto in questa sede insindacabile, il Giudice di rinvio ha, infatti, ritenuto che le parti - con entrambi tali atti, avevano voluto condizionare l'efficacia del contratto di compravendita soltanto alla restituzione del fondo conseguente a una rinuncia espressa o implicita dei mezzadri al diritto di prelazione e non al suo rilascio comunque avvenuto e, quindi, nemmeno a quello nella specie verificatosi a seguito dell'esperimento dell'azione di cessazione della proroga legale da parte della proprietaria. E ha precisato che l'evento previsto nella scrittura dell'anno 1968 costituiva "una conferma della condizione sospensiva dedotta nel contratto, formulata dopo la comunicazione con la quale i mezzadri avevano dichiarato di voler esercitare il diritto di prelazione", e che "la previsione alternativa delle sue forme in cui si sarebbe potuta attuare la rinuncia al diritto di prelazione (riconsegna materiale del fondo per rinuncia tacita o rinuncia espressa) ribadiva il contenuto della condizione sospensiva enunciata nella scrittura di data più remota". In proposito inesatta è l'obiezione secondo cui tale interpretazione coordinata delle scritture deriverebbe dall'inaccettabile inquadramento della rinuncia al diritto di prelazione tra le condizioni d'efficacia del contratto, giacché la rinuncia, essendo stata così definita da questa Corte (conformemente ad altre precedenti statuizioni) nella sua vincolante sentenza d'annullamento della pronuncia d'appello, non si sarebbe potuta diversamente qualificare nel giudizio di rinvio.
Inoltre, la Corte d'appello di Perugia, negando l'avveramento della condizione sospensiva apposta al contratto di compravendita col rilascio del fondo avvenuto a seguito dell'adesione dei mezzadri alla domanda di diniego della proroga legale nei loro confronti proposta dalla proprietaria, si è attenuta alla sentenza con cui la Cassazione, nell'assegnarle il processo, aveva affermato che se si fosse invece ritenuto che anche a tale evento, in concreto verificatosi, si era subordinata l'efficacia del contratto, si sarebbe dovuta rilevare la sua nullità per illiceità della condizione (art. 1354 cod. civ.), risolvendosi questa nel "rilascio fraudolento del terreno a causa della simulata ragione addotta nei confronti dei mezzadri". Pertanto esente da errori è anche il giudizio della stessa Corte del merito secondo cui la IM, in presenza della situazione in concreto determinatasi, aveva rifiutato legittimamente la stipulazione dell'atto pubblico di vendita, perché da essa sarebbero potuti derivare a suo carico effetti pregiudizievoli come quelli della restituzione del fondo e del ristoro del danno ai mezzadri, oppure gli altri prodotti dall'esercizio dell'azione di riscatto da parte dei medesimi. Infine, motivata e immune da errori di diritto è la statuizione con la quale si è negato che il mancato avveramento della condizione fosse dipeso dall'inadempimento della venditrice, avendo il Giudice del rinvio affermato a sostegno del suo giudizio che questa, solo dopo avere appreso la volontà dei mezzadri di esercitare il diritto di prelazione e quando erano già decorsi quattro anni dalla sottoscrizione della scrittura privata del 4 febbraio 1967 - data alla quale doveva farsi riferimento perché era quella in cui era sorto tra le parti il vincolo obbligatorio della vendita sia pure sospensivamente condizionato - aveva promosso l'azione diretta alla restituzione del terreno per cessazione della proroga legale ai sensi del decreto n. 273 del 1947 (piano di trasformazione agraria) ed era, quindi, riuscita a raggiungere lo scopo che si era prefissa con l'adesione, in via conciliativa, dei convenuti alla sua richiesta e con la successiva costituzione del diritto di enfiteusi sul fondo a favore di alcuni suoi parenti obbligatisi "ad eseguire i lavori di trasformazione, modificazione e completamento del terreno in modo da renderlo più redditizio e di maggior valore". Il ricorso principale deve essere, pertanto, rigettato. Inammissibile è, invece, il ricorso incidentale condizionato avendo per oggetto le questioni dell'esistenza del danno e del suo ammontare sulle quali non è stata emessa alcuna pronuncia, perché dichiarate assorbite dal Giudice del rinvio.
Sussistono giusti motivi per disporre la compensazione delle spese di questo giudizio.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi e di essi rigetta quello principale e dichiara inammissibile l'incidentale. Compensa tra le parti le spese del giudizio di legittimità.
Roma 2 ottobre 1998.