Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. CRISCUOLO Alessandro - Presidente -
Dott. MORELLI AR Rosario - Consigliere -
Dott. MARZIALE EP - Consigliere -
Dott. RORDORF Renato - Consigliere -
Dott. GIULIANI Paolo - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
COMUNE di CODRONGIANOS, elettivamente domiciliato in Roma, Via Pierluigi da Palestrina n. 19, presso lo studio dell'Avv. Daniele Manca Bitti, rappresentato e difeso dall'Avv. Federico Isetta in forza di procura speciale a margine del ricorso principale. - ricorrente principale -
contro
AR BA, elettivamente domiciliato in Roma, Via Filippo Carcano n. 27, presso lo studio dell'Avv. TO Vallebella, rappresentato e difeso dall'Avv. Pietro Corda in forza di procura speciale a margine del controricorso e ricorso incidentale.
- controricorrente ricorrente incidentale -
avverso la sentenza della Corte di Appello di Cagliari, sezione distaccata di Sassari, n. 173/1999 pubblicata il 7.12.1999. Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza dell'8.7.2003 dal Consigliere Dott. Paolo Giuliani. Uditi i difensori delle parti.
Udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. MACCARONE Vincenzo, il quale ha concluso per il rigetto di entrambi ricorsi.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato il 15.10.1987, AR AR, comproprietario unitamente ai germani AN, AV, TO, EP, NI AR e NI EA di un terreno sito nel Comune di Codrongianos, conveniva quest'ultimo davanti alla Corte di Appello di Cagliari, presso la sezione distaccata di Sassari, proponendo opposizione alla stima del valore di 3371 metri quadrati del terreno sopra indicato, espropriati in favore del Comune medesimo con decreto del Presidente della Regione Sardegna n. 5/38 in data 4.5.1987 e successivo decreto di rettifica n. 5/54 in data 18.6.1987. Deduceva l'attore la natura edificatoria del suolo in questione e la conseguente applicabilità della normativa di cui alla legge n. 2359 del 1865. Si costituiva il convenuto, eccependo, in via preliminare, l'inammissibilità dell'opposizione per tardività e, nel merito, la congruità della stima compiuta sulla base dei valori agricoli dell'area in oggetto.
La Corte territoriale, con sentenza del 29.10/7.12.1999, determinava le indennità di espropriazione e di occupazione legittima del fondo, impartendo le consequenziali statuizioni ed assumendo in specie:
a) che l'opposizione alla stima fosse stata proposta nei termini;

b) che il terreno avesse natura di area a vocazione edificatoria de ture, risultando inserito nella zona "C" di espansione residenziale del piano previsto dalla legge n. 167 del 1962 per l'edificazione di stabili destinati all'istruzione o a centri sociali;

c) che non potesse accogliersi la valutazione compiuta dal consulente tecnico, il quale aveva ritenuto congruo un valore di lire 65.000 al metro quadrato, ritenendosi più congrua la somma di lire 40.000 al metro quadrato sulla base di uno degli atti pubblici di trasferimento di aree edificabili prodotti dal Comune e, segnatamente, di un contratto di compravendita rogato nel 1996.
Avverso tale sentenza, propone ricorso per Cassazione il Comune di Codrongianos, deducendo due motivi di gravame cui resiste con controricorso il AR che, a propria volta, spiega ricorso incidentale, affidato ad un solo motivo, al quale resiste con ulteriore controricorso il ricorrente principale. MOTIVI DELLA DECISIONE
Deve innanzi tutto essere ordinata, ai sensi del combinato disposto degli artt. 333 e 335 c.p.c., la riunione di entrambi i ricorsi, relativi ad altrettante impugnazioni separatamente proposte contro la medesima sentenza.
Va, quindi, disattesa la pregiudiziale eccezione di inammissibilità del ricorso principale, sollevata dal controricorrente (e ricorrente incidentale) in relazione al fatto che il Comune non avrebbe ragione di dolersi della sentenza della Corte di Appello dal momento che il Comune stesso, con la conclusione subordinata 7), ha chiesto "determinarsi l'indennità di espropriazione e di occupazione secondo le risultanze del processo", laddove l'indennità di espropriazione (e, in modo conseguente, l'indennità di occupazione) è stata determinata da detto giudice in misura di circa il 40% inferiore a quella stimata dal C.T.U. e, dunque, in misura più favorevole per il Comune di quella che avrebbe potuto essere determinata "secondo le risultanze del processo".
Si osserva, al riguardo, che dalla stessa prospettazione del controricorrente è dato di evincere come la conclusione del Comune tesa ad ottenere la determinazione delle indennità di espropriazione e di occupazione "secondo le risultanze del processo" sia stata rassegnata in via di (ulteriore) subordine, mentre dal tenore integrale delle conclusioni riportate nella sentenza impugnata si ricava che il Comune medesimo ha chiesto, in via principale (ancorché a propria volta subordinata nei riguardi della declaratoria di inammissibilità della proposta opposizione) rispetto alla subordinata di cui sopra, "Confermarsi l'indennità di espropriazione determinata con il decreto opposto come rettificato con quello del Presidente della Giunta Regionale Sarda n. 5/54 del 18.6.87" (conclusione "5"), nonché "Assolversi il Comune di Codrongianos da ogni avversa domanda ivi compresa quella di rideterminazione dell'indennità di occupazione provvisoria" (conclusione "6"), onde l'accoglimento di una conclusione rassegnata in via "subordinata" (o, come nella specie, il conseguimento di un risultato addirittura più vantaggioso rispetto a quello sperato per tale via) non elimina l'interesse della parte ad impugnare con ricorso per Cassazione la pronuncia (sia pure implicita) di rigetto della conclusione "principale", quante volte, come di nuovo nella specie, l'accoglimento di una simile conclusione, paralizzando in radice qualsiasi domanda, avrebbe comportato, per la medesima parte deducente, una pronuncia ancora più favorevole (Cass. 9 gennaio 1973, n. 9). Con il primo motivo di impugnazione, lamenta il ricorrente principale violazione e falsa applicazione dell'art. 5 bis della legge n. 359 del 1992, deducendo:
a) che le aree in questione, anteriormente all'approvazione del piano di zona per l'edilizia economica e popolare di cui al decreto della Regione autonoma della Sardegna n. 324/U dei 23.4.1979, erano inserite, nello strumento urbanistico generale (piano di fabbricazione del 1975), in zona "E" agricola, sulla base del programma di fabbricazione di quello stesso anno;

b) che tali aree, solo a seguito dell'approvazione del piano di zona anzidetto, sono state incluse in zona "C" di espansione residenziale e vincolata a verde pubblico e servizi;

c) che la Corte territoriale, per il semplice fatto che le aree medesime fossero incluse nel piano di zona, le ha ritenute suscettibili di edificabilità legale;

d) che, se è vero che il piano di zona per l'edilizia economica e popolare è uno strumento urbanistico il quale costituisce anche variante del piano regolatore generale (o del piano di fabbricazione), è altresì vero che esso ha certamente natura espropriativa, essendo appunto predestinato all'espropriazione delle aree necessarie per la sua attuazione;

e) che il carattere dell'edificabilità legale deve perciò desumersi, semmai, non dal piano di zona sopra indicato, ma dallo strumento urbanistico generale preesistente il quale, nella specie, considerava le aree come agricole;

f) che, ove quest'ultima circostanza non dovesse riconoscersi pacifica, la dedotta violazione di legge non verrebbe meno, avendo il giudice di merito affermato che l'edificabilità legale doveva desumersi dal piano per l'edilizia economica e popolare (e non dallo strumento urbanistico generale) e non essendo stata data dall'attore prova alcuna dell'anteriore edificabilità;
g) che, in mancanza di edificabilità legale, le indennità di espropriazione e di occupazione non potevano essere determinate sulla base del valore di mercato.
Il motivo non è fondato.
La Corte territoriale, infatti, ha affermato "la natura di area a vocazione edificatoria del terreno de quo" sul duplice rilievo che quest'ultimo risulta inserito "nella zona 'C' di espansione residenziale secondo il piano di zona previsto dalla legge 167 del 1962 con la destinazione S/1 e S/2 per l'edificazione di stabili destinati alla Istruzione od a Centri Sociali" e che "La inclusione in detto piano di zona rende perciò edificabili "de iure" i terreni in controversia, sia pure con le limitazioni in tale strumento previste".
Orbene, il giudice di merito del tutto correttamente ha tenuto conto di tale "piano di zona" (e delle relative previsioni) al fine di apprezzare "la natura di area a vocazione edificatoria (de iure) del terreno de quo", atteso che:
a) sulla base della stessa prospettazione del ricorrente principale, è dato di argomentare come le aree in questione, anteriormente all'approvazione del suddetto piano di zona per l'edilizia economica e popolare di cui al decreto della Regione autonoma della Regione Sardegna del 23.4.1979 (e alla relativa inclusione in zona "C" di espansione residenziale e vincolata a verde pubblico e servizi), fossero inserite dallo strumento urbanistico generale (piano di fabbricazione del 1975) in zona "E" agricola, sulla base del programma di fabbricazione del medesimo anno;

b) ai fini della liquidazione dell'indennità di esproprio (o del risarcimento del danno) e della previa qualificazione dell'edificabilità, il piano per l'edilizia economica e popolare, oltre a svolgere la funzione di dare esecuzione al piano di livello superiore, può anche assumere consistenza di variante del piano regolatore e ciò si verifica quando le disposizioni del PEEP trasformano la destinazione delle aree da agricola in edificatoria (come esattamente nel caso in esame) o quando aumentano o riducono la volumetria fabbricabile importando una variante dell'indice medio di fabbricabilità fissato dal PRG con riferimento all'intera zona o a parte omogenea di essa (Cass. 5 luglio 2001, n. 9062);
c) l'inclusione di un'area nel piano di zona per l'edilizia economica e popolare implica, quindi, anche ove l'originaria zonizzazione del piano regolatore generale ne comportasse la qualificazione come suolo agricolo, che in virtù della variante introdotta dal PEEP, il quale, in tale parte, va considerato strumento programmatorio e conformativo, la stessa ha acquisito carattere di edificabilità e che la determinazione dell'indennità di esproprio deve avvenire sulla base del criterio previsto dall'art. 5 bis, primo comma, della legge 8 agosto 1992, n. 359 (Cass. 17 settembre 2001, n. 11621; Cass.
1^ aprile 2003, n. 4925), onde, in sede di valutazione della natura edificatoria del terreno secondo diritto (ai fini espropriativi o, in una vicenda di accessione acquisitiva, ai fini risarcitori), non è sufficiente fare riferimento al PRG (o al piano di fabbricazione) nella sua originaria formulazione, ma occorre tenere presente anche la destinazione che quel terreno abbia assunto nel PEEP (che del PRG o del piano di fabbricazione costituisce appunto variante) ed, in base ad esso, riconoscerne la natura edificatoria e valutarne le caratteristiche (Cass. 11 giugno 2002, n. 8330; Cass. 4925/2003, cit.).
Con il secondo motivo di impugnazione, lamenta il ricorrente principale violazione e falsa applicazione dell'art. 5 bis della legge n. 359 del 1992, nonché omessa o insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia, deducendo:
a) che la Corte territoriale non ha condiviso la valutazione delle aree operata dal C.T.U. (L. 65.000/mq.), sia perché delle esperite indagini di mercato non era stata data adeguata documentazione mediante l'indicazione di atti di compravendita relativi ad aree analoghe, sia perché non si era tenuto conto dei costi di urbanizzazione, sia, infine, perché gli atti prodotti dal Comune riportavano valori notevolmente inferiori;

b) che di questi ultimi atti, tuttavia, la Corte ha preso in considerazione soltanto l'atto a rogito del Notaio Maniga del 1996 (rep. 135409) e, disattendendo le risultanze della consulenza, ha ritenuto congruo determinare in lire 40.000/mq. il valore delle aree all'epoca dell'espropriazione (1987);
c) che siffatta decisione, pur avendo accolto in parte le eccezioni proposte dal Comune, appare comunque insufficientemente e contraddittoriamente motivata ed è censurabile sotto diversi aspetti riguardanti un punto decisivo della causa;

d) che, in primo luogo, deve essere censurata l'affermazione secondo cui il prezzo indicato negli atti pubblici non rispecchierebbe il valore che le parti contraenti hanno attribuito al bene oggetto della compravendita ma indichi piuttosto un valore congruo ai soli fini fiscali;

e) che la Corte territoriale, inoltre, non ha in alcun modo motivato perché, tra tutti gli atti prodotti dal Comune, abbia tenuto in considerazione soltanto quello che riportava il prezzo più alto (L. 39.500) al metro quadrato, mentre aveva a disposizione numerosi altri atti pubblici, riportanti valori inferiori, dei quali, per giungere ad una statuizione corretta sotto il profilo logico, avrebbe dovuto tenere conto quanto meno al fine di operare una media tra i prezzi indicati negli atti medesimi;

f) che irragionevolmente detta Corte ha omesso di considerare che l'atto pubblico a rogito del Notaio Maniga riguarda un'area posta in zona B1, con indice di 3 mc./mq. esattamente doppio rispetto a quello previsto per le zone "C" di espansione nelle quali ricadono le aree oggetto di causa e che, inoltre, il prezzo è riferito all'anno 1996, laddove l'espropriazione risale al 1987;
g) che deve, infine, censurarsi, per carenza assoluta di motivazione, la mancata considerazione delle limitazioni poste alle aree espropriate dal piano di zona sulla base del quale le stesse avevano la destinazione S/1 e S/2 per servizi.
Il motivo è fondato.
Giova al riguardo premettere:
1) come il giudice di merito, pur essendosi discostato dalla "valutazione compiuta dal Consulente Tecnico d'Ufficio, che ha ritenuto congruo un valore di L. 65.000 a metro quadro in forza di esperite indagini di mercato" (ancorché senza "la indicazione di atti di compravendita stilati per aree analoghe"), abbia tuttavia stimato "più congrua la somma di L. 40.000 per metro quadro" sulla base, comunque, del criterio sintetico-comparativo, il quale, come noto, ai fini della determinazione dell'indennità di esproprio, consente di apprezzare il valore del fondo espropriato attraverso una serie di riferimenti costituiti dal prezzo pagato per immobili omogenei (Cass. 1^ settembre 1999, n. 9207; Cass. 25 ottobre 2000, n. 14031; Cass. 4 settembre 2001, n. 11391; Cass. 6 dicembre 2002, n. 17348);
2) come siffatto criterio, nella specie, sia stato applicato dalla Corte territoriale mediante considerazione di "un contratto di compravendita, rogato nel 1996 rep. 135409 del notaio Maniga in cui un'area edilizia, munita di regolare certificazione di tale caratteristica (è stata) venduta al prezzo di L. 39.500 per metro quadro", che la Corte territoriale ha quindi sostanzialmente recepito, evidentemente operando una sorta di compensazione tra due elementi di segno opposto, i quali avrebbero dovuto condurre, secondo l'implicito apprezzamento della stessa Corte, rispettivamente ad una diminuzione e ad un aumento dell'indicato valore di lire 39.500, costituiti, per un verso, dalla circostanza che l'area di cui al predetto rogito del 1996 "è urbanizzata", a differenza dell'area espropriata, nonché, per altro (e contrario) verso, dalla circostanza che "negli atti pubblici il prezzo indicato può esser sovente quello ritenuto congruo ai fini fiscali in luogo di quello reale".
Tanto premesso, si osserva che detto giudice del tutto immotivatamente (ed incoerentemente) è addivenuto alla riferita considerazione di un solo contratto di compravendita (quello, cioè, rogato nel 1996), dopo che, invece, il medesimo giudice aveva espressamente dato conto del fatto che tale contratto "si ritrova (tra i) numerosi atti pubblici di trasferimento di aree edificabili", che riportano valori ben inferiori a quello indicato dal CTU, prodotti dal Comune convenuto, onde, evidentemente, anche in relazione alla specifica ed analitica elencazione fattane dal ricorrente principale sotto le pagine 10 e 11 del ricorso, la Corte territoriale avrebbe dovuto (quanto meno) indicare le ragioni che l'hanno indotta ad apprezzare esclusivamente "quel" contratto e non anche gli altri "numerosi atti pubblici di trasferimento di aree edificabili" ai quali si è dianzi accennato.
In questi termini, la sentenza impugnata, sotto il profilo dei denunciati vizi di motivazione, soggiace alle censure dedotte dallo stesso ricorrente.
Pertanto, il primo motivo del ricorso principale va rigettato, laddove il secondo merita accoglimento, cosicché la sentenza anzidetta, restando assorbite le ulteriori doglianze segnatamente illustrate alle lettere "d", "f" e "g" che precedono, come pure il ricorso incidentale, dal momento che le une e l'altro involgono questioni suscettibili di divenire rilevanti soltanto con riferimento all'esito del giudizio di rinvio, deve essere cassata in relazione al motivo accolto, rinviandosi, anche ai fini delle spese del giudizio di Cassazione, ad altra sezione della Corte di Appello di Cagliari.

P.Q.M.

La Corte, riuniti i ricorsi, rigetta il primo motivo del ricorso principale, accoglie il secondo, dichiara assorbito il ricorso incidentale, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia, anche ai fini delle spese del giudizio di Cassazione, ad altra sezione della Corte di Appello di Cagliari. Così deciso in Roma, il 8 luglio 2003.
Depositato in Cancelleria il 27 febbraio 2004