Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Angelo GIULIANO - Presidente -
Dott. Luigi Francesco DI NANNI - Consigliere -
Dott. MA FINOCCHIARO - Cons. Relatore -
Dott. Donato CALABRESE - Consigliere -
Dott. Alberto TALEVI - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

S E N T E N Z A
sul ricorso n. 13476/98 R.G. proposto da:
GA CI, elettivamente domiciliata in Roma, viale Parioli n. 180, presso l'avv. Francesco Luigi Braschi, difeso dall'avv. Leopoldo Amorth, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
LL MA, DE SE, elettivamente domiciliati in Roma, Circonvallazione Clodia n. 29, presso l'avv. Pietro Ricci, che li difende unitamente all'avv. Federico Benatti, giusta delega in atti;

- controricorrente -

nonché contro
SE IN, SE NO, LL PP, LI EN

- intimati -

e sul ricorso n. 13787/98 R.G. proposto da:
GA LI, elettivamente domiciliata in Roma, viale Mazzini n. 114/b, presso l'avv. Ottorino Giugni, difesa dall'avv. Fabio Maida, giusta delega in atti;

contro
LL MA, DE SE, elettivamente domiciliati in Roma, Circonvallazione Clodia n. 29, presso l'avv. Pietro Ricci, che li difende unitamente all'avv. Federico Benatti, giusta delega in atti;

- controricorrenti -

nonché contro
SE IN, SE NO, LL PP, LI EN, GA CI;

- intimati -

avverso le sentenze della Corte d'appello di Bologna nn. 1025/93 del 4 giugno 1993, deliberata l'11 giugno 1993 e pubblicata il 2 settembre 1993 e 1103/9710 ottobre 1997, deliberata il 17 ottobre 1997 e pubblicata il 20 novembre 1997 (R.G. 124/91; 143/91; 144/91). Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 25 maggio 2001 dal Relatore Cons. MA Finocchiaro;

Udito l'avv. F. Braschi, per delega avv. Amorth, per la ricorrente principale, l'avv. F. Maida per la ricorrente incidentale e l'avv. P. Ricci per i controricorrenti;

Udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Libertino Alberto Russo, che ha concluso chiedendo il rigetto di entrambi i ricorsi.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto 20 novembre 1974 GA CI e LI convenivano in giudizio, innanzi al tribunale di Reggio Emilia, SE WA, LL PP, LI EN in LL.
Esponevano le attrici, che con contratto 20 gennaio 1972 il LL e la LI avevano venduto a SE WA alcuni fondi rustici con sovrastanti fabbricati in località Cadiroggio di Castellerano, condotti in affitto da GA LI, che tale contratto era sottoposto alla condizione del (mancato) esercizio del diritto di prelazione agraria da parte degli aventi diritto, che con atto 4 dicembre 1972 il SE aveva ceduto i terreni in questione ad esse concludenti, che nonostante il mancato avveramento della condizione e l'integrale pagamento del prezzo (da parte di esse GA) il SE non aveva acquistato i terreni dagli alienanti LL e LI ne' aveva, comunque, trasferito in favore di esse concludenti la proprietà dei terreni in questione.
Tutto ciò premesso le attrici chiedevano fosse dichiarato l'obbligo del trasferimento degli immobili sopra descritti dai LL LI al SE e da questi in favore di esse concludenti.
Costituitisi in giudizio i convenuti resistevano alle domande attrici, chiedendone il rigetto.
LL PP e LI EN, in particolare, negavano di avere assunto alcun impegno nei confronti delle attrici e esponevano che il SE si era rifiutato di stipulare l'atto di vendita, atteso che negava che le GA fossero affittuarie del fondo. Il SE, per suo conto, faceva presente che le attrici erano subentrate in un rapporto contrattuale rimasto inadempiuto per loro colpa e rispetto al quale era stata convenuta la sua definitiva estromissione. Faceva, altresì, presente il SE che la condizione dedotta in contratto non si era verificata per non essere stati posti in essere, nei termini, gli adempimenti di legge. Nel giudizio così instaurato intervenivano, volontariamente, con separati atti, DE SE e LL MA i quali, esposto di essere proprietari coltivatori diretti di fondi confinanti con quelli descritti nella citazione introduttiva e di avere ricevuto solo in data 5 aprile 1975 il preliminare di vendita 20 gennaio 1972 dichiaravano di esercitare la prelazione di legge, chiedendo, pertanto, che fosse loro attribuita la proprietà dei terreni in contestazione.
Svoltasi l'istruttoria del caso, nel corso della quale le attrici davano atto dell'inesistenza di un rapporto di affitto relativamente al fondo oggetto di controversia di cui esse concludenti fossero conduttrici, l'adito tribunale, con sentenza 29 settembre - 14 dicembre 1989 rigettava sia le domande delle GA, sia quelle degli intervenuti DE SE e LL MA. Osservava il tribunale che le scritture LL - SE e LI - SE contenevano la vendita di beni per sè o per persona da nominare all'atto del rogito sotto la condizione sospensiva dell'esercizio della prelazione da parte dei confinanti aventi diritto alla stessa con la specificazione, altresì, che in caso di esercizio della prelazione le vendite non avrebbero avuto più efficacia e i venditori avrebbero dovuto restituire il prezzo (già percepito).
La scrittura SE - GA CI, che agiva anche per la sorella LI, proseguiva il tribunale, conteneva una dichiarazione di "subingresso" delle sorelle RE in luogo del SE nel contratto precedente per cui doveva concludersi che il SE non aveva inteso rivendere alle attrici quanto ricevuto dal LL e dalla LI.
Contemporaneamente, rilevato che sia le attrici, sia il SE avevano concordemente interpretato il termine "subingresso" come pattuizione di cessione di cessione dal SE alle GA dei contratti stipulati con i LL - LI, il tribunale disattendeva la tesi della cessione del contratto facendo difetto, ai sensi dell'art. 1406 c.c. il consenso dei LL LI (contraenti ceduti), consenso da ritenere comunque nullo in mancanza di un atto scritto e tenuto presente, altresì che nella specie le prestazioni erano state in parte eseguite, con conseguente inapplicabilità dell'istituto della cessione.
Quanto alla domanda di prelazione, spiegata dagli intervenuti DE SE e LL MA il tribunale la rigettava, non risultando prodotta la proposta e avendo gli intervenuti negato di avere ricevuto una formale e documentata comunicazione della compravendita.
Il tribunale negava, altresì, il riscatto del fondo, atteso che gli originari contraenti (LL - LI - SE) avevano voluto rinviare il trasferimento della proprietà all'esito della condizione.
Tale pronunzia era gravata sia da GA CI e LI, sia da DE SE e LL MA, sia, infine da SE WA e, per esso deceduto, dagli eredi SE IN e NO.
Disposta la riunione delle varie impugnazioni la corte di appello di Bologna, con sentenza non definitiva 4 giugno 1993, deliberata l'11 giugno 1993 e pubblicata il 2 settembre 1993 così provvedeva:
dichiara che LL MA e DE SE hanno validamente e tempestivamente esercitato la prelazione relativamente ai fondi di cui ai contratti in data 20 gennaio 1972 tra LL PP e LI EN (da una parte) e SE WA.
Successivamente, con sentenza definitiva, 10 ottobre 1997, deliberata il 17 ottobre 1997 e pubblicata il 20 novembre 1997 così provvedeva: in parziale riforma della sentenza 14 dicembre 1989 del tribunale di Reggio Emilia accoglie la domanda di prelazione formulata da LL MA e DE SE e, per l'effetto, dichiara trasferiti a loro favore i beni immobili costituenti l'oggetto dei contratti di vendita 20 gennaio 1972 (con indicazione dei terreni rispettivamente trasferiti a DE SE e a LL MA); dà atto che il trasferimento della proprietà dei menzionati beni si intende effettuato alle stesse condizioni di cui ai contratti 20 gennaio 1972, per i prezzi di lire 16 milioni a carico della DL e di lire 4 milioni a carico del LL, da corrispondere nei termini di legge.
Per la cassazione di tali sentenze hanno proposto distinti ricorsi sia GA CI, affidato a quattro motivi, sia GA LI, affidato a otto motivi.
Resistono, in entrambi i ricorsi, con controricorso, esclusivamente LL MA e DE SE. Non hanno svolto attività difensiva in questa sede LL PP e LI EN ne' SE IN e NO.
Le ricorrenti hanno, entrambe, presentato memoria. MOTIVI DELLA DECISIONE

1. I vari ricorsi, tutti proposti contro la stessa sentenza, devono essere riuniti, ai sensi dell'art. 335 c.p.c.

2. Motivi di ordine logico impongono di esaminare con precedenza, rispetto agli altri, il primo e il secondo motivo proposti dalla ricorrente incidentale GA LI.
Con il primo motivo la ricorrente, denunziando "omessa pronuncia su un punto fondamentale della controversia, violazione dell'art. 112 c.p.c.", censura la sentenza non definitiva 2 settembre 1993 perché
limita il proprio dispositivo alla affermazione del valido e tempestivo esercizio del diritto di prelazione da parte di LL MA e DE SE relativamente ai fondi oggetto di controversia, omettendo qualsiasi statuizione in ordine al contratto intervenuto tra SE WA e le sorelle GA. "Detto contratto .. viene considerato tamquam non esset senza che neppure ci si dia la pena di esplicitare una pronuncia al riguardo".

3. La censura non coglie nel segno.
Come noto, il contenuto e la portata precettiva di qualsiasi pronunzia giudiziaria devono essere accertati sulla base del dispositivo e della motivazione (Cass., 5 ottobre 1999, n. 11033). Nell'accertare l'esistenza e la portata del giudicato - infatti - non deve tenersi conto soltanto della formula conclusiva in cui si riassume il contenuto precettivo della sentenza, ma deve individuarsi anche l'essenza e l'effettiva portata della decisione, ricavandole non solo dal dispositivo, ma anche dalla motivazione (cfr. Cass., sez. un., 28 aprile 1999, n. 277. Tra le tantissime, nel senso che la soccombenza che determina l'interesse ad impugnare deve essere valutata non solo alla stregua del dispositivo della sentenza, ma anche tenendo conto delle enunciazioni contenute nella motivazione che siano suscettibili di passare in giudicato quali presupposti logici necessari della decisione, Cass., 1 ottobre 1999, n. 10869). Pacifico quanto sopra si osserva (come del resto fatto presente anche dalla ricorrente principale, cfr. pag. 7) che nella specie i giudici del merito, con la sentenza non definitiva hanno puntualmente esaminato la questione alle pagg. 18 - 21, rigettando i relativi motivi di censura prospettati dalle GA. È evidente, pertanto, che il dedotto vizio di omessa pronunzia non sussiste, atteso che, alla luce della giurisprudenza ricordata sopra, è totalmente irrilevante - ai fini dell'economia del giudizio e del formarsi del giudicato sulle pretese hinc inde - che ne' nel dispositivo della sentenza non definitiva, ne' in quello della sentenza definitiva non si faccia menzione del rigetto dell'appello delle GA.

4. Con il secondo motivo, ancora, la ricorrente incidentale denunziando "erronea interpretazione della volontà negoziale delle parti", nonché "omessa motivazione", censura la sentenza gravata sotto il profilo della omessa motivazione perché questa ha ritenuto di leggere, nel preliminare di vendita contenente la clausola che consente al promissario di acquistare per sè o per persona da nominare esclusivamente l'assenso alla cessione del contratto, senza indagare, a fronte delle altre possibili interpretazioni delle quali la clausola è suscettibile circa la effettiva volontà delle parti. Si osserva, al riguardo:
- la corte di appello ha fatto propria "rifiutando ogni ulteriore speculazione sul punto, l'affermazione del tribunale secondo cui non sarebbe attribuibile al US la volontà di rivendere alle attrici quanto già a lui venduto dai LL LI";
- "non si trova alcun riferimento, ne' nella sentenza di primo ne' in quella di secondo .. agli articoli 1362 e ss. del codice civile, secondo i quali nell'interpretare il contratto va data prevalenza alla comune intenzione delle parti quale risulta dal loro comportamento complessivo posteriore alla conclusione del contratto ...";
- "il contratto stipulato dal SE con le GA è .. affatto diverso da quello che egli ha stipulato coi suoi danti causa e da ciò discende che non gli si possa riconoscere la natura di cessione del contratto".

5. Il motivo non può trovare accoglimento, sotto nessuno dei molteplici profili in cui si articola.
5. 1. Il procedimento di qualificazione di un contratto consta di due fasi, delle quali la prima - consistente nella ricerca e nella individuazione della comune volontà dei contraenti - è un tipico accertamento di fatto, riservato istituzionalmente al giudice di merito e il cui risultato è sindacabile in sede di legittimità solo per vizi di motivazione in relazione ai canoni legali di ermeneutica contrattuale di cui agli articoli 1362 e seguenti c.c. Diversamente la seconda fase, concernente l'inquadramento della comune volontà, come accertata, nello schema legale corrispondente, risolvendosi nella applicazione di norme giuridiche, può formare oggetto di verifica e di riscontro in sede di legittimità, sia per quanto attiene alla descrizione del modello tipico della fattispecie legale, sia per quanto riguarda la rilevanza qualificante degli elementi di fatto così come accertati, sia infine con riferimento alla individuazione delle implicazioni effettuali conseguenti alla sussistenza della fattispecie concreta nel paradigma normativo. Il sindacato della Corte di cassazione può, pertanto, essere sollecitato sui criteri astratti, generali e tecnici applicati dal giudice del merito ai fini della qualificazione giuridica di un contratto (Cass. 25 gennaio 2001 n. 1054, specie in motivazione). Pacifico quanto precede e non controverso che nella specie la ricorrente incidentale si duole, appunto, delle valutazioni compiute dai giudici di merito nella individuazione della comune volontà dei contraenti, assumendo che questa era "diversa" da quella "accertata" dai detti giudici, è palese - sotto il profilo in questione - la inammissibilità della deduzione.
Con la stessa, infatti, contra legem e cercando di superare quelli che sono i limiti istituzionali del giudizio di legittimità si sollecita una nuova valutazione, da parte di questa Corte, delle risultanze istruttorie.
5. 2. Deve escludersi, contemporaneamente, che i giudici del merito abbiano omesso - come pure si adombra - qualsiasi motivazione a fondamento della raggiunta conclusione, quanto alla effettiva volontà delle parti.
È pacifico, infatti, da un lato, per stessa ammissione della ricorrente, che la questione è stata ampiamente dibattuta in primo grado, dall'altro, che la sentenza di appello ha dato puntuale e esauriente risposta a quesiti posti con l'atto di appello, come risulta, altresì, dalla circostanza che la sentenza di secondo grado non è censurata per non avere, sulla questione specifica, omesso di pronunziarsi su apposito motivo di doglianza.
5. 3. Quanto, ancora, alla violazione e falsa applicazione, da parte dei giudici del merito, dell'art. 1362 e ss. c.c.. per avere privilegiato, in sede di interpretazione del contratto SE - GA le espressioni letterali di questo e, in particolare la "brutta parola" subingredire tralasciando di considerare tutti gli altri elementi dai quali può trarsi la comune intenzione delle parti, compreso il comportamento complessivo delle parti successivo alla conclusione del contratto e il principio in forza del quale le clausole, nel dubbio, devono interpretarsi nel senso in cui possano avere qualche effetto, anziché quello secondo cui non ne avrebbero alcuno, l'assunto è infondato, alla luce delle osservazioni che seguono.
Giusta quanto assolutamente pacifico in argomento - e non sono svolte, in ricorso, considerazioni di sorta in qualche modo volte a censurare tale orientamento o a sottoporlo a critica - in tema di interpretazione dei contratti, il riferimento al senso letterale delle espressioni usate rappresenta lo strumento di interpretazione fondamentale e prioritario.
Ove tali espressioni - pertanto - siano chiare e di univoco significato, resta superata la necessità del ricorso agli ulteriori criteri ermeneutici, sempre che l'interpretazione letterale consenta di cogliere la comune intenzione delle parti (Cass., 16 dicembre 1999, n. 14135). In altri termini, nell'interpretazione delle clausole contrattuali il giudice di merito, allorché le espressioni usate dalle parti fanno emergere in modo immediato la comune volontà delle medesime, deve arrestarsi al significato letterale delle parole e non può fare ricorso agli ulteriori criteri ermeneutici, il ricorso ai quali (fuori dell'ipotesi dell'ambiguità della clausola) presuppone la rigorosa dimostrazione dell'insufficienza del mero dato letterale ad evidenziare in modo soddisfacente la volontà contrattuale (Cass., 29 novembre 1999, n. 13351). In particolare - in termini opposti rispetto a quanto invocato dalla difesa della ricorrente - si osserva che in tema di interpretazione dei contratti la scelta da parte del giudice di merito del mezzo ermeneutico più idoneo all'accertamento della comune intenzione dei contraenti non è sindacabile in sede di legittimità, qualora sia stato rispettato il principio del gradualismo.
Secondo quest'ultimo - come noto - deve farsi ricorso ai criteri interpretativi sussidiari solo quando i criteri principali (significato letterale delle espressioni adoperate dai contraenti, collegamento logico tra le varie clausole) siano insufficienti alla identificazione della comune intenzione stessa. (Cass., 28 aprile 1999, n. 4241). Pacifico quanto sopra e non controverso che nella specie - giusta gli accertamenti compiuti dai giudici del merito, non sindacabili in questa sede - il significato di delle parole e delle espressioni utilizzate dalle parti era chiaro e non equivoco, nonché rivelatore della volontà comune, è palese che esattamente i detti giudici hanno ritenuto la ricerca correttamente ed utilmente conclusa, rendendo inutile il criterio logico letterale ogni altro criterio ermeneutico.

6. Devono esaminarsi, a questo punto della esposizione, sia il primo motivo del ricorso della ricorrente principale GA CI, sia il terzo e quarto motivo del ricorso della ricorrente incidentale GA LI che, in quanto prospettanti, sostanzialmente, le stesse problematiche, devono esaminarsi congiuntamente. Si osserva, al riguardo, da parte della ricorrente principale, con il richiamato primo motivo, che la sentenza gravata è incorsa nei seguenti errori di diritto:
- erronea interpretazione dell'art. 1406 c.c., allorché - del resto in contrasto con una giurisprudenza costante e risalente di questa Corte regolatrice - ha affermato che per la validità della cessione del contratto, ex art. 1406 sia richiesta una accettazione scritta da parte del contraente ceduto;

- violazione dell'art. 112 c.p.c. avendo rilevato ex officio la nullità del contratto, con una declaratoria non sollecitata da alcuna delle parti;

- "uso viziato dell'istituto della nullità", sia per non avere la sentenza impugnata eliminato entrambi gli effetti del contratto e, in particolare, condannato il SE a restituire la prestazione ricevuta dalle GA, sia per avere ritenuta nuova la domanda in tale senso avanzata in grado di appello";
- "pretermesso esame dell'istituto della conversione del contratto nullo" per non avere la Corte del merito, d'ufficio, convertito il contratto nullo di cessione del contratto in contratto per persona da nominare.
Analogamente la ricorrente incidentale GA LI denunzia:
- "erronee e false applicazione ed interpretazione degli artt. 1406 e ss. c.c." atteso che l'accettazione del contraente ceduto può
risultare anche da un comportamento tacito concludente, come ritenuto dalla giurisprudenza di questa Corte regolatrice (quarto motivo);
- "vizio di ultrapetizione, violazione dell'art. 112 c.p.c." atteso che i giudici del merito hanno pronunziato un provvedimento che presuppone la declaratoria di inesistenza, ovvero di nullità o di inefficacia del contratto 4 dicembre 1992 tra il SE e le GA "per mancata prestazione di consenso scritto dei contraenti ceduti e per preventiva esecuzione delle prestazioni dedotte nel contratto ceduto" in assenza di qualsiasi istanza in tale senso (terzo motivo).

7. Le richiamate censure non possono trovare accoglimento, sotto nessuno, dei molteplici profili in cui si articolano. 7. 1. Quanto, in primis, alla denunziata violazione dell'art. 1406 c.c., atteso che quest'ultima disposizione non prevede, affatto, la necessità di una accettazione scritta, da parte del contraente ceduto, della avvenuta cessione del contratto, la deduzione (ampiamente svolta sub B) del primo motivo del ricorso principale e nel quarto motivo di quello incidentale) è, per un verso, inammissibile, per altro manifestamente infondata. 7. 1. 1. Quanto alla rilevata inammissibilità della censura si osserva che giusta un insegnamento giurisprudenziale assolutamente pacifico e che nella specie deve trovare ulteriore conferma, ove una sentenza (o un capo di questa) si fondi su più ragioni, tutte autonomamente idonee a sorreggerla, è necessario - per giungere alla cassazione della pronunzia - non solo che ciascuna di esse abbia formato oggetto di specifica censura, ma anche che il ricorso abbia esito positivo nella sua interezza con l'accoglimento di tutte le censure, affinché si realizzi lo scopo stesso dell'impugnazione. Questa, infatti, è intesa alla cassazione della sentenza in toto, o in un suo singolo capo, id est di tutte le ragioni che autonomamente l'una o l'altro sorreggano.
È sufficiente, pertanto, che anche una sola delle dette ragioni non formi oggetto di censura, ovvero che sia respinta la censura relativa anche ad una sola delle dette ragioni, perché il motivo di impugnazione debba essere respinto nella sua interezza, divenendo inammissibili, per difetto di interesse, le censure avverso le altre ragioni (Recentemente, in tale senso, ad esempio, Cass., 12 settembre 2000, n. 12040, specie in motivazione). Pacifico quanto precede si osserva che i giudici del merito hanno rigettato la domanda attrice sulla base di due, autonome, rationes decidendi, ognuna sufficiente ex se, a sorreggere il loro dictum. Hanno ritenuto detti giudici, in particolare, che la domanda delle GA, ex art. 1406 c.c., non poteva trovare accoglimento sia perché faceva difetto il consenso dei contraenti ceduti (LL PP e LI EN) manifestato in un atto scritto, sia perché - comunque - nella specie le prestazioni erano state in parte eseguite, con conseguente inapplicabilità dell'istituto della cessione del contratto.
Pacifico quanto precede, non controverso che sia la ricorrente principale, sia quella incidentale censurano la statuizione de qua solo sotto il primo dei riferiti profili (e, cioè, quello relativo alla affermata necessità di un consenso scritto del contraente ceduto), ma nulla oppongono, per dimostrare l'infondatezza del secondo (id est dell'assunto secondo cui l'art. 1406 c.c. non può trovare applicazione ogniqualvolta vi sia stata esecuzione, anche parziale delle prestazioni dedotte in contratto (cfr., art. 1406, ultima parte) è di palmare evidenza la inammissibilità della deduzione, come anticipato.
Anche nell'eventualità, infatti, si dovesse ritenere fondata deduzione in esame, con conseguente affermazione, pertanto, che in caso di cessione di contratto relativo a beni immobili il consenso del terzo contraente ceduto è irrilevante e, comunque, può risultare anche per facta concludentia, non per questo potrebbe mai giungersi all'accoglimento del motivo di ricorso, con cassazione della sentenza gravata.
Quest'ultima - in particolare - alla luce delle considerazioni svolte sopra, rimarrebbe sempre ferma sulla base della ratio decidendi non investita da ricorso e, in particolare, per non essere applicabile nel caso concreto l'art. 1406 c.c., essendo state, le prestazioni dedotte nel contratto ceduto, ancorché, parzialmente, già eseguite prima della cessione.
7. 2. 2. Quanto al secondo profilo (manifesta infondatezza della censura) si osserva, per completezza di esposizione, che la più recente giurisprudenza di questa Corte regolatrice - contrariamente a quanto si adombra nei ricorsi - è orientata da lustri in termini diametralmente opposti, rispetto a quanto invoca la ricorrente. In particolare, poiché la cessione del contratto realizza una modificazione soggettiva del rapporto, debbono essere osservate per il negozio di cessione le stesse forme prescritte per il contratto che si trasferisce.
Pertanto, se tale contratto è un preliminare di vendita immobiliare, affinché il cessionario possa acquistare i relativi diritti, il consenso del contraente ceduto deve risultare da atto scritto (in termini, ad esempio, Cass. 1 febbraio 1993 n. 1216, nonché Cass. 24 giugno 1992 n. 7752. Sempre nel senso che ai fini della cessione del contratto devono essere osservate le stesse forme prescritte per il contratto trasferito, tra le tantissime, Cass. 6 novembre 1999 n. 12384, nonché Cass. 19 dicembre 1996 n. 11381). Elementi in senso contrario al pacifico insegnamento cui sopra si è fatto riferimento non possono trarsi dagli insegnamenti contenuti in Cass. 29 luglio 1995 n. 8344 e in Cass. 6 dicembre 1995 n. 12576, richiamate dalla ricorrente principale, ne' nelle risalenti pronunzie ricordate dalla ricorrente incidentale.
Non solo Cass. 29 luglio 1995 n. 8344 è stata emessa con riguardo alla cessione di un contratto di locazione e Cass. 6 dicembre 1995 n. 12576 in una fattispecie in cui in sede di merito era rimasto definitivamente accertato sia l'avvenuta cessione del contratto (preliminare di vendita di immobili) sia l'esistenza, in concreto, dei requisiti di essa (e, quindi, anche in ordine alla forma), ma ne' le ricordate pronunzie, ne' le altre (risalenti) richiamate nel ricorso incidentale e tutte pronunziate in fattispecie non coincidenti con la presente hanno espresso alcun principio in contrasto o in qualche modo incompatibile con la pacifica recente giurisprudenza sopra ricordata quanto alla forma che deve rivestire il consenso del contraente ceduto ove il contratto ceduto sia soggetto alla disciplina di cui all'art. 1350 c.c. 7. 3. Quanto, ancora, alla violazione dell'art. 112 c.p.c. entrambe le ricorrenti deducono (GA CI sub C) del primo motivo, GA LI con il terzo motivo) che la sentenza impugnata è "viziata da ultrapetizione", "perché nessuna delle parti aveva avanzato conclusioni invocanti la declaratoria di nullità - inesistenza - inefficacia della convenzione SE - GA 4 dicembre 1972 per mancata prestazione di consenso scritto dei contraenti ceduti" e perché, comunque, "la nullità di un contratto è rilevabile d'ufficio solo nella controversia promossa per farla valere [cioè nel giudizio il cui petitum sia la declaratoria di nullità di quel contratto], non anche nelle diverse ipotesi in cui la domanda prescinde [come nella specie, in cui nessuna delle parti aveva dedotto la nullità dell'accordo in questione sotto il profilo rilevato dai giudici del merito] dalla validità o invalidità del contratto". L'assunto deve disattendersi perché in contrasto sia con la testuale previsione di cui all'art. 1421 c.c., sia con la pacifica interpretazione che di tale disposizione da una più che risalente giurisprudenza di questa Corte regolatrice.
Se, infatti, "salvo diverse disposizioni di legge la nullità può essere fatta valere da chiunque vi ha interesse e può essere rilevata di ufficio dal giudice" (art. 1421 c.c.), è palese, da un lato, che non sussiste ultrapetizione solo perché il giudice ha ritenuto nullo un certo contratto [come si afferma nel ricorso incidentale], dall'altro, che la norma in esame [contrariamente a quanto si adombra da parte della ricorrente principale] non può interpretarsi nel senso che in tanto il giudice può "rilevare d'ufficio la nullità" in quanto "la controversia sia stata promossa per farla valere", sia - cioè - diretta alla declaratoria della nullità in questione.
Precisato, alla luce della testuale previsione di cui all'art. 1421 c.c., sopra trascritto, che la nullità può essere rilevata anche di ufficio, si osserva che il principio in questione [della rilevabilità di ufficio della nullità dell'atto] va necessariamente coordinato con il principio dispositivo e con quello di corrispondenza tra chiesto e pronunciato.
Il potere del giudice di dichiarare d'ufficio la nullità di un contratto ex art. 1421 c.c. - in altri termini - deve essere coordinato con il principio della domanda ex art. 99 e 112 c.p.c., cosicché solo se sia in contestazione l'applicazione o l'esecuzione di un atto la cui validità rappresenti un elemento costitutivo della domanda, il giudice è tenuto a rilevare in qualsiasi stato e grado del giudizio la nullità dell'atto, indipendentemente dalla attività assertiva delle parti.
Qualora, invece, la domanda sia diretta a far dichiarare l'invalidità del contratto o a farne pronunciare la risoluzione per inadempimento, la deduzione nella prima ipotesi di una causa di nullità diversa da quella posta a fondamento della domanda e nella seconda ipotesi di una qualsiasi causa di nullità o di un fatto diverso dall'inadempimento sono inammissibili, ne' tali questioni possono essere rilevate d'ufficio stante il divieto di pronunciare ultra petita (Cass. 8 gennaio 2000 n. 123, nonché - tra le tantissime - Cass. 23 settembre 2000 n. 12644; Cass. 17 novembre 1999 n. 12769; Cass. 18 maggio 1999 n. 4817). Certo quanto precede, non controverso che nella specie le GA chiedevano essere riconosciute proprietarie dei terreni oggetto di controversia proprio in forza del contratto 4 dicembre 1972, avevano, cioè, sollecitato proprio l'esecuzione di quel contratto è palese che la dedotta ultrapetizione non sussiste.
Nè, ancora, in senso contrario può invocarsi l'insegnamento contenuto in Cass., 9 febbraio 1994, n. 1340, ricordata dalla ricorrente principale.
Con tale pronunzia, infatti, la giurisprudenza sopra ricordata non è stata affatto contraddetta, ma ha trovato ulteriore conferma. Ha precisato, infatti, la ricordata pronunzia che la nullità del contratto è rilevabile d'ufficio solo nella controversia promossa per far valere diritti presupponenti la validità del contratto medesimo, in considerazione del potere-dovere del giudice di verificare la sussistenza delle condizioni dell'azione, non anche nella diversa ipotesi in cui la domanda prescinda dalla suddetta validità, come nel caso in cui sia richiesto lo scioglimento del contratto per ragioni diverse dalla nullità, ostandovi il divieto di pronunciare ultra petita.
Certo che nella specie le GA hanno fatto valere - senza ombra di dubbio - diritti presupponenti la validità del contratto 4 dicembre 1972, ritenuto d'ufficio nullo dai giudici di merito, è evidente, come anticipato, la infondatezza anche sotto il profilo in questione della deduzione in esame.
7. 4. La sola ricorrente principale GA CI denunzia, ancora, come anticipato "uso viziato dell'istituto della nullità", sia per non avere la sentenza impugnata eliminato entrambi gli effetti del contratto e, in particolare, condannato il SE a restituire la prestazione ricevuta dalle GA, sia per avere ritenuta nuova la domanda in tale senso avanzata in grado di appello".
La deduzione è infondata, sotto entrambi i profili in cui si articola.
7. 4. 1. Giusta quanto assolutamente pacifico, in dottrina come presso una più che consolidata giurisprudenza di questa Corte regolatrice, qualora venga accertata la mancanza di una causa acquirendi - tanto nel caso di nullità, annullamento, risoluzione o rescissione di un contratto, quanto in quello di qualsiasi altra causa che faccia venire meno in vincolo originariamente esistente - l'azione accordata della legge per ottenere la restituzione di quanto prestato in esecuzione del contratto stesso è quella di ripetizione di indebito oggettivo (Cass. 4 febbraio 2000 n. 1252. Nello stesso senso, l'accertamento con sentenza della nullità del titolo sulla base del quale è stato effettuato un pagamento dà luogo ad un'azione di ripetizione di indebito oggettivo, Cass. 12 settembre 2000 n. 12038). Deve escludersi, peraltro, contrariamente a quanto invocato dalla ricorrente, che il giudice, dichiarata la nullità del contratto, o - comunque - senza causa una certa attribuzione patrimoniale, possa emettere d'ufficio i conseguenti provvedimenti restitutori che le parti non abbiano richiesto (cfr., in questo senso, con riferimento alla dichiarazione di nullità del contratto, già Cass. 17 ottobre 1958 n. 3306; Cass. 23 ottobre 1956 n. 3841, con riguardo alla eventualità sia stata pronunziata la risoluzione del contratto, Cass. 18 giugno 1991 n. 6880). Mentre, infatti, le parti non possono disporre della "nullità" di un contratto (cfr. artt. 1418 e 1422 c.c., nonché art. 1421 c.c. quanto alla possibilità, per il giudice di rilevare d'ufficio la nullità di un contratto di cui una delle parti abbia chiesto l'esecuzione), senza ombra di dubbio rientra nella loro autonomia "disporre" delle conseguenze di tale nullità e, pertanto, esercitare, o meno, l'azione ex art. 2033 c.c. 7. 4. 2. Esattamente, ancora, i giudici del merito hanno ritenuto inammissibile, perché prospettata per la prima volta secondo grado, in ispregio della regola generale di cui all'art. 345 c.p.c. la domanda di restituzione, proposta dalle GA nei confronti del SE.
A prescindere dal considerare che in grado d'appello la domanda proposta era diretta alla restituzione delle somme corrisposte al SE dalle GA non tanto sotto il profilo della nullità del contratto inter partes per difetto di forma, quanto per l'inadempimento del SE al contratto (e, quindi, in conseguenza della pronunziata risoluzione del contratto per fatto a lui imputabile), si osserva che la domanda di indebito oggettivo, di cui all'art. 2033 ha una propria causa petendi, e un proprio petitum, per cui deve escludersi che proposta - come nella specie - in primo grado, domanda di esecuzione di un contratto, possa, per la prima volta in grado di appello, chiedersi la restituzione delle prestazioni eseguite in forza di quello stesso contratto perché "senza causa" (cfr. Cass. 21 aprile 1988 n. 3090, nonché Cass. 16 luglio 1987 n. 6253 e Cass. 18 giugno 1991 n. 6880). 7. 5. Con il primo motivo, ultima parte (sub E) la ricorrente principale censura la sentenza gravata lamentando il "pretermesso esame dell'istituto della conversione del contratto nullo". Atteso che il contratto nullo può produrre gli effetti di un contratto diverso, del quale contenga i requisiti di sostanza e di forma, qualora, avuto riguardo allo scopo perseguito dalle parti, debba ritenersi che esse lo avrebbero voluto, se avessero conosciuto la nullità, evidenzia la ricorrente, "il contratto diverso, in cui può convertirsi il contratto nullo è chiaramente rinvenibile nel contratto per persona da nominare che ... già era stato espressamente voluto dalle parti nello stesso contratto che hanno stipulato e ... abbiano fedelmente riportato sub A) "premessa". 7. 6. La deduzione è inammissibile.
Almeno sotto due, concorrenti, profili.
7. 6. 1. In primis e in via assorbente, si osserva - in termini opposti, rispetto a quanto apoditticamente affermato dalla ricorrente - che la conversione de qua non opera affatto ipso jure e non può essere rilevata ex officio, dal giudice.
Alla luce di una pacifica giurisprudenza di questa Corte regolatrice che, ancorché risalente, non risulta in alcun modo contraddetta da pronunce successive in termini espressi sullo specifico tema, nonché di autorevole dottrina anche recente sullo specifico tema, infatti, deve ribadirsi che il giudice non è tenuto a esaminare d'ufficio la questione della conversione del negozio nullo (Cass. 30 maggio 1969 n. 1915; Cass. 20 dicembre 1973 n. 3443, nonché Cass. 12 febbraio 1981 n. 875, in motivazione). La soluzione trova conforto, in particolare, oltre che nel rispetto della autonomia negoziale delle parti, e sul principio dispositivo del processo civile espresso dall'art. 112 c.p.c., sulla stessa formulazione letterale della previsione secondo cui in particolare "il contratto nullo può [non deve] produrre gli effetti di un contratto diverso ...".
7. 6. 2. In secondo luogo, anche a prescindere da quanto precede, si osserva, in una con quanto precisato nella Relazione al codice civile (n. 650), "la legge non ha riguardo alla conversione formale del negozio, ma a quella sostanziale, con la quale si dà effetto alla volontà che i contraenti avrebbero avuto se avessero preveduto che il negozio concluso era nullo".
La legge, peraltro, nello stabilire che il contratto nullo possa produrre gli effetti di un contratto diverso non intende vincolare la volontà delle parti, ne' comunque presumere che esse vogliano il negozio diverso per il solo fatto che gli effetti di questo non si discostano sostanzialmente da quelli specificamente perseguiti, ma vuole offrire la possibilità di argomentare dalle circostanze del caso e soprattutto dalla finalità perseguite dai contraenti che, se avessero conosciuto la nullità del negozio concluso, avrebbero voluto il diverso negozio.
Consegue che l'identità dei requisiti di sostanza e di forma tra negozio nullo e quello il quale lo si voglia convertire non esaurisce i requisiti in presenza dei quali la conversione può essere attuata, essendo necessario anche che risulti la manifestazione di volontà delle parti propria del negozio diverso (Cass. 14 agosto 1990 n. 8263). In altri termini la conversione del contratto nullo richiede a norma dell'art. 1424 c.c., che l'atto, nullo come negozio di un determinato tipo, contenga i requisiti di sostanza e di forma compresa la manifestazione di volontà delle parti, di un negozio diverso.
Conseguentemente, per decidere se ricorra la possibilità della conversione, deve procedersi ad una duplice indagine, l'una rivolta ad accertare la sussistenza di un obiettivo rapporto di continenza tra il negozio nullo e quello che dovrebbe sostituirlo, e l'altra, diretta a stabilire se la volontà che indusse le parti a stipulare il contratto nullo possa ritenersi orientata anche verso gli effetti del contratto diverso (Cass. 11 ottobre 1980 n. 5451). Pacifico quanto sopra, è palese, che specie il secondo accertamento implica un apprezzamento di fatto sull'intento negoziale dei contraenti riservato al giudice del merito (Cass. 11 ottobre 1980 n. 5451, cit.), e, pertanto, ove questi o abbia expressis rigettato l'istanza di conversione, o non abbia ritenuto di fare ricorso all'istituto de quo [nell'ipotesi si ritenga, in contrasto con la giurisprudenza richiamata sopra, l'ammissibilità di un rilievo ex officio della conversione] la relativa statuizione è insindacabile in sede di legittimità, attesi i limiti del giudizio che si svolge innanzi questa Suprema Corte di cassazione.

8. La sentenza gravata, nella parte in cui ha accolto la domanda di prelazione formulata da LL MA e DE SE, è censurata dalla ricorrente principale GA CI con il secondo motivo di ricorso (nel quale, in particolare, si denunzia la decadenza, sotto vari profili, dei LL DE dall'azione, nonché l'omessa considerazione che esistevano, in concreto una pluralità di confinanti, la inesistenza di un vincolo funzionale tra il fondo dei prelazionanti e quello oggetto di controversia, la vocazione estrattiva della maggior parte dei terreni). Censure di analogo contenuto muove, avverso lo stesso capo della sentenza gravata, la ricorrente incidentale GA LI con i motivi dal quinto all'ottavo del proprio ricorso.
Si denunzia, infatti, nell'ordine:
- erronea e falsa applicazione dell'art. 7 della legge 14 agosto 1971 n. 817, per omessa considerazione della carenza di prova del requisito della mancata vendita di fondi di imponibile fondiario superiore a lire mille nel biennio precedente l'esercizio del diritto di prelazione (quinto motivo);
- erronea e falsa applicazione dell'art. 7 della legge 14 agosto 1971 n. 817 e dell'art. 8 della legge 26 maggio 1965 n. 590 per essere stato riconosciuto spettare il diritto di prelazione agraria relativamente ad appezzamenti di terreno non materialmente confinanti ma considerati in rapporto di contiguità funzionale con quelli oggetto di compravendita (sesto motivo);
- erronea e falsa applicazione degli articoli 7 della legge 14 agosto 1971 n. 817 e 8 della legga 26 maggio 1965 n. 590 per aver affermato legittimo l'esercizio del diritto di prelazione agraria su terreni a destinazione non agricola, omessa valutazione di risultanze istruttorie e documentali (settimo motivo);
- erronea e falsa applicazione degli articoli 8, comma 6, della legge 26 maggio 1965 n. 590, 345 c.p.c., 1483 e 1493 c.c. (ottavo motivo).

9. I riferiti motivi sono inammissibili, per carenza di interesse (art. 100 c.p.c.) in capo alle ricorrenti. Come riferito in parte espositiva le sentenze gravate, da un lato, nei rapporti tra GA CI e LI, SE WA, LL PP e LI EN, hanno rigettato ogni domanda proposta dalle GA nei confronti delle altre parti, diretta a essere riconosciute proprietarie dei fondi oggetto di controversia, dall'altro, hanno accolto la domanda formulata da LL MA e DE SE contro i soli LL PP e LI EN di prelazione di quegli stessi terreni.
Certo quanto sopra, una volta accertato, a seguito del rigetto degli altri motivi di ricorso sopra esposti, che esattamente i giudici del merito hanno rigettato le domande delle GA, è palese che costoro sono prive di qualsiasi interesse a censurare le sentenze per il capo relativo al riconosciuto diritto di prelazione. Escluso, infatti, che le GA siano proprietarie dei fondi in questione o che abbiano un diritto ad essere riconosciute proprietarie dei fondi stessi è di palmare evidenza la loro totale estraneità rispetto al diverso giudizio, pur se formalmente unito a quello da loro proposto (cfr. Cass. 28 marzo 1997 n. 2770), che vedeva contrapposti LL MA e DE SE, da un lato, e LL PP e LI EN, dall'altro.
La sentenza resa sulla domanda di prelazione, pertanto, è, rispetto alle GA, res inter alios e le stesse, pertanto, non sono ne' legittimate ne' interessate a denunziare eventuali errori di diritto commessi dai giudici del merito nell'accogliere una tale domanda. 10. Con il terzo motivo del proprio ricorso, intitolato "situazione giuridica di LL PP e LI EN" la ricorrente principale evidenzia che "la loro situazione è chiarissima, dal punto di vista giuridico, quanto è contorta e faziosa nel comportamento processuale"".
Riferito, ancora, il comportamento sia anteriore al giudizio che nel corso di questo dei predetti LL PP e LI EN la ricorrente conclude "chiediamo quindi anzitutto che venga riconosciuto il loro mancato adempimento alla stipula del rogito con le GA e conseguentemente con sentenza esecutiva di avvenuto trapasso di proprietà, venga emessa sentenza che tenga luogo di tale atto di trapasso".
11. La censura è manifestamente inammissibile.
Il ricorso per cassazione, prevede l'art. 366 c.p.c. "deve contenere, a pena di inammissibilità", per quanto ora rilevante "i motivi per i quali si chiede la cassazione, con l'indicazione delle norme di diritto su cui si fondano".
Nella specie, per contro, il "motivo" in esame non solo non precisa sotto quale dei diversi profili di cui ai nn. da 1 a 5 dell'art. 360, comma 1, c.p.c. il motivo stesso è stato dedotto, ma neppure sono indicate le norme di diritto (o, almeno i principi) che si assume siano state violate dal giudice di secondo grado nelle due sentenze ora oggetto di ricorso per cassazione.
Il motivo, inoltre, è formulato in termini tali da non consentire di comprendere quale proposizione (o quali affermazioni) della sentenza di primo grado siano state censurate, specie considerato che i riferimenti alla sentenza di primo grado, contenuti nel motivo sono irrilevanti, atteso che oggetto del ricorso per cassazione è esclusivamente la sentenza di secondo grado (cfr. art. 360, comma 1, c.p.c., primo aliena, nonché Cass. 22 aprile 1999 n. 3986).
12. Con il quarto motivo del ricorso principale, intitolato "situazione giuridica di SE WA", GA CI precisa:
"SE WA lamenta unicamente la compensazione delle spese che definisce ingiusta".
Il motivo prosegue evidenziando la condotta tenuta dallo stesso SE in causa ed afferma "quindi SE (e per lui gli eredi) dovrà essere indicato come inadempiente alla vendita ... altrimenti dovrà essere condannato alle spese di causa".
13. Al pari del precedente il motivo è inammissibile. Prevede, testualmente, l'art. 360 c.p.c., comma 1, prima alinea, c.p.c. "le sentenze pronunziate in grado di appello o in un unico grado possono essere impugnate con ricorso per cassazione". La dottrina e una giurisprudenza più che consolidata interpretano la previsione in questione nel senso che oggetto del ricorso per cassazione è esclusivamente una "sentenza" (o altro provvedimento giurisdizionale definitivo) sfavorevole alla parte che propone il ricorso e idoneo a passare in giudicato con conseguente pregiudizio della parte stessa.
Pacifico quanto sopra è palese la manifesta inammissibilità della deduzione in esame con la quale non si denunziano affermazioni contenute nelle sentenze gravate o errores in procedendo in cui siano incorsi i giudici del merito, ma le conclusioni rassegnate, in sede di merito, da una delle parti in causa in quel giudizio (gli eredi SE non hanno svolto attività difensiva in questo giudizio di legittimità).
Conclusioni, inoltre, neppure accolte dai giudici a quibus certo essendo che le spese di lite, tra le GA e i SE non sono state poste a carico delle prime ma sono state compensate. Ove, infine, si pretenda di interpretare la deduzione come volta a censurare la disposta compensazione delle spese tra la ricorrente e i SE è di palmare evidenza la inammissibilità della stessa sia considerato che manca qualsiasi esposizione dei motivi che sorreggano una critica (in realtà mai formulata) alla sentenza di secondo grado che ha disposto la compensazione, sia tenuto presente che il provvedimento del giudice del merito che dispone la compensazione delle spese di lite, ancorché privo di qualsiasi motivazione, è incensurabile in sede di legittimità. 14. Risultati totalmente infondati i proposti ricorsi, in conclusione, devono rigettarsi, con condanna delle ricorrenti, in solido, al pagamento delle spese di questo giudizio di legittimità, liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte, riunisce i ricorsi e li rigetta;

condanna le ricorrenti, in solido, al pagamento delle spese di questo giudizio di legittimità in favore dei controricorrenti LL MA e DE SE liquidate in lire 436.000 oltre lire 3.000.000 per onorari.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della terza sezione civile della Corte di Cassazione, il giorno 25 maggio 2001. Depositato in cancelleria l'1 agosto 2001.