Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. LOSAVIO Giovanni - Presidente -
Dott. CELENTANO Walter - Consigliere -
Dott. SALVAGO Salvatore - Consigliere -
Dott. MACIOCE Luigi - rel. Consigliere -
Dott. RAGONESI Vittorio - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
AN NO, elettivamente domiciliato in Roma, L.go Brindisi 18 presso l'avv. Alessandro Fubelli, che lo rappresenta e difende giusta delega in calce al ricorso;

- ricorrente -

contro
Cooperativa Edilizia San Giuseppe 77 a.r.l., elettivamente domiciliata in Roma, via Cola di Rienzo 111, presso l'avv. Domenico D'Amato, che la rappresenta e difende giusta delega in calce al controricorso unitamente all'avv. Carlo Simoncini del Foro di Bergamo;

- controricorrente -

avverso la sentenza del Tribunale di Bergamo n. 129 del 2.2.2000. Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 27.11.03 dal Relatore Cons. Dott. Luigi Macioce.
Udito l'avv. Fubelli per il ricorrente, che ha chiesto accogliersi il ricorso;

udito l'avv. D'Amato per la controricorrente, che ha chiesto il rigetto del ricorso.
Udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Rosario che ha concluso per il rigetto.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione del 14.12.1995 AR DA, sull'assunto di essere assegnatario di alloggio sito in Bergamo dalla Cooperativa San Giuseppe 77, alloggio che nel luglio 1991 aveva subito ingenti danni da infiltrazioni idriche, conveniva innanzi al Pretore di Bergamo la predetta cooperativa in qualità di amministratrice dello stabile e, come tale, responsabile del danno sofferto (e quantificato in lire 10.047.809). Costituitasi la Cooperativa - che contestava di essere amministratrice dello stabile, essendo stati assegnati tutti gli appartamenti - l'adito Pretore dichiarava il difetto di legittimazione passiva della convenuta. La sentenza era impugnata il 7.7.98 da AR DA e si costituiva innanzi al Tribunale di Bergamo l'appellata Cooperativa;
il Tribunale con sentenza 2.2.2000 rigettava l'appello affermando in motivazione:
che la tesi dell'appellante, per la quale la Cooperativa sarebbe rimasta amministratrice dell'immobile sino al completo riscatto degli alloggi, e cioè alla estinzione delle quote di mutuo accollate dai cooperativisti, era errata;

che infatti nelle cooperative a contributo erariale con la stipula del mutuo individuale da parte degli assegnatali l'edificio transitava nel regime della proprietà frazionata e quindi del condominio;

che nella specie, a partire dal 1989 tutti gli alloggi erano stati trasferiti ai rispettivi soci con la contestuale costituzione tra gli assegnatari di un condominio, sottoposto alla disciplina speciale di cui al capo 12^ del R.D. 1165/38;
che da tal momento l'amministrazione era transitata al Consiglio di Amministrazione della Cooperativa che svolgeva per legge - nella persona del suo Presidente - la funzione di amministratore;

che pertanto legittimato passivo alla pretesa risarcitoria dell'attore era il condominio - e non la cooperativa - che avrebbe dovuto essere evocato nella persona del Presidente del C. di A. della Cooperativa stessa.
Per la cassazione di tale sentenza AR DA ha proposto ricorso il 16.3.2001 con due motivi, al quale ha resistito la Cooperativa con controricorso del 19.4.2001. Entrambe le parti hanno depositato memorie ed oralmente illustrato le proprie posizioni. MOTIVI DELLA DECISIONE
Ritiene il Collegio, all'esito dell'esame complessivo dei due motivi di ricorso, che, parzialmente fondate le ragioni di censura, la sentenza impugnata debba essere cassata perché i Giudici del merito, pur avendo preso le mosse da esatte premesse e sviluppato corretto argomentare, hanno poi attinto conclusioni scorrette ed incongrue in ordine alla legittimazione della Cooperativa a rispondere della domanda risarcitoria formulata da DA AR. Quanto alle censure esposte dal ricorrente, si rileva che con il primo mezzo viene dedotta una falsa applicazione delle norme (che, ad avviso dell'impugnante, avrebbero dovuto far ritenere non costituito alcun condominio, tal ente venendo ad esistenza solo con l'estinzione del mutuo accollato da tutti i soci e quindi solo alla data del 31.12.2003) nel mentre con il secondo mezzo si denunzia, tra l'altro, la contraddizione insita nella sentenza del Tribunale là dove, pur dando atto che la citazione venne indirizzata alla Cooperativa, in persona del suo legale rappresentante, come amministratrice dello stabile e pur affermato che il condominio vedeva il suo amministratore ex lege indicato proprio nel Presidente del C.d.A. della Cooperativa, nondimeno ritenne non legittimato il soggetto in tal modo evocato.
Orbene, se è certamente errata la censura esposta nel primo motivo - e di converso se è certamente esatta la premessa che il Tribunale ha formulato con riguardo alla esistenza, già all'epoca nella quale AR DA lamenta essersi prodotto il fatto dannoso, di un condominio sottoposto al regime speciale di cui al R.D. 1165/38 - è certamente fondata la doglianza che imputa al Tribunale un indebito atteggiamento nominalistico nel qualificare la domanda e nell'individuare il legittimato passivo della proposta azione, avendo il Tribunale affermato essere stato correttamente evocato il soggetto amministratore e responsabile rispetto alla domanda ma al contempo avendo quel Giudice rilevato che l'attore avrebbe omesso di precisare la portata di tale responsabilità in termini di imputazione patrimoniale dell'agire.
Vanno al proposito sviluppate le seguenti considerazioni:

1. Come ha avuto occasione di rammentare la sentenza 4985/96 di questa Corte, dal momento della stipula del mutuo individuale (che determina l'acquisto della proprietà dell'alloggio da parte del socio) al momento in cui tutti gli alloggi sono riscattati (artt. 201 c. 2^ e 209 u.c. t.u. 1165/38) tra gli assegnatali tutti, e tra questi e la cooperativa (ancora proprietaria di alloggi), nasce e permane un condominio speciale, la cui disciplina viene dettata non già dagli artt. 1117 e segg. c.c. (applicabili solo al dì dell'integrale riscatto di tutti gli alloggi) ma dalle norme del T.U. alle quali lo stesso art. 156 c. 2^ disp.att. cod. civ. fa rinvio.

2. Tale condominio, affiancato sino al testè menzionato dies ad quem dall'agire della Cooperativa (la cui operatività viene imposta dalla necessità di perseguire le finalità pubbliche segnate dall'originario contributo erariale), è regolato dalla menzionata normativa del 1938 con tante e tali limitazioni da far ritenere il termine "condominio" inaccostabile a quello che il codice sostanziale adotta per indicare l'ente di gestione (privo di personalità giuridica) delle cose comuni dello stabile: e non casualmente la menzionata sentenza del 1996 di questa Corte ha rilevato la singolare espressione dell'art. 213 t.u. là dove impone che per sopperire alle spese di amministrazione e gestione sociale debba essere costituito un fondo con i contributi di tutti i condomini della cooperativa.

3. Quel che, in particolare, rileva, a connotare in termini pubblicistici la fase "condominiale" de qua - ed a far escludere la congruità ed esattezza del richiamo a qualsivoglia condominio regolato dal codice civile - sono le norme afferenti: A) la previsione di un fondo comune le cui contribuzioni trovano disciplina nel regolamento della cooperativa (approvato dal Ministero) ai sensi degli artt. 213 e 235 T.U.; B) la spettanza al Consiglio di Amministrazione della Cooperativa del potere di disporre le spese di manutenzione degli elementi comuni, previa delibera autorizzatoria della assemblea dei condomini, ma con poteri di sostituzione in caso di urgenza (e salvo l'intervento dello stesso Ministero in caso di inerzia dell'assemblea e della Cooperativa ai sensi dell'art. 220 t.u.); C) la spettanza al Presidente della Cooperativa della rappresentanza legale del condominio stesso (art. 212).

4. Che, in questo contesto normativo, sia persuasivo affermare, come ha ritenuto di fare questa Corte nella ridetta sentenza 4985/96, che la legge ha attribuito alla Cooperativa compiti analoghi a quelli che il codice assegna all'amministratore di un condominio (al punto da ipotizzare essere stata realizzata una fattispecie legale di amministrazione di condominio attribuita ad una persona giuridica) o che sia più coerente con i dati normativi attestarsi al rilievo per il quale il regime speciale in discorso comporta la originale commistione di elementi assembleari e di momenti autoritativi o di eterodirezione, certo è che il rapporto di credito del terzo- condominio danneggiato dal difetto di manutenzione della cosa comune deve farsi valere nei confronti del presidente della cooperativa (rappresentante del condominio speciale rispetto ai terzi ai sensi del cit. art. 212 t.u.) e che è il consiglio di amministrazione della cooperativa a dover provvedere - ove quel credito risarcitorio sia in concreto ravvisato - al ripristino od al ristoro, non avendo a suo tempo provveduto a disporre e sostenere (sul fondo di cui all'art. 213 t.u.) la spesa di manutenzione (art. 219 t.u.) che quel danno avrebbe evitato.

5. Su queste premesse appare evidente la non lineare argomentazione del giudice del merito denunziata in questa sede dal ricorrente: se lo stesso Tribunale dà atto della richiesta di AR DA per la quale l'evocata Cooperativa sarebbe stata ritenuta obbligata in qualità di amministratrice e responsabile dello stabile ad eseguire gli interventi di ripristino nell'alloggio di esso attore e se lo stesso Tribunale afferma essere il Consiglio di amministrazione della Cooperativa l'organo tenuto ope legis ad amministrare le cose comuni ed il suo Presidente a rispondere delle domande, non si scorge la rilevanza - ai fini della corretta instaurazione del rapporto processuale - della precisazione (indubbiamente mancante nella citazione introduttiva) per la quale tale potere di amministrazione sarebbe stato (accostabile a) quello dell'amministratore del condominio.

6. L'indicazione del contraddittore (il Presidente del C.d.A.), infatti, è stata esattamente formulata e corretta è stata la precisazione della veste nella quale quel contraddittore veniva chiamato (non in proprio ma come amministratore dello stabile); ne' del resto nell'atto erano indicate - stando alla stessa ricostruzione operata dal giudice di appello -limitazioni della responsabilità evocata al patrimonio della Cooperativa e non al fondo comune costituito ex art. 213 t.u. tra i condomini;
se a ciò si aggiunga che il potere di amministrazione e la veste rappresentativa del Presidente del C.d.A. della Cooperativa non discendevano da un atto deliberativo della assemblea dei condomini ma, direttamente, dalla previsione della norma speciale imperativa, non si scorge come possa essersi attribuita rilevanza di sorta alla espressione adottata dall'attore (la Cooperativa, nella persona del suo Presidente, in qualità di amministratrice e responsabile dello stabile) in luogo di quella - frutto di rigore formale inesigibile in sede di editto actionis - volta a precisare che la qualità di amministratrice era quella afferente l'amministrazione di un condominio ... speciale. Alla luce delle esposte considerazioni, e pertanto ritenuto essere stato evocato proprio il soggetto dotato della legittimazione passiva rispetto alla domanda, accolto il ricorso per quanto di ragione deve essere cassata l'impugnata sentenza e disposto il rinvio - per l'esame delle domande di DA AR - alla Corte di appello di Brescia: in tal Giudice devesi infatti individuare il giudice del rinvio, all'indomani della soppressione dell'ufficio del Pretore ed abrogata la generale competenza del Tribunale come giudice di appello, secondo quanto affermato da questa Corte con la nota sentenza 28.9.2000 n. 1044/SU al cui indirizzo il Collegio ritiene di doversi attenere.
A tal giudice competerà anche di regolare le spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

LA CORTE DI CASSAZIONE accoglie il ricorso per quanto di ragione;
cassa la sentenza impugnata e rinvia anche per le spese alla Corte di Appello di Brescia.
Così deciso in Roma, il 27 novembre 2003.
Depositato in Cancelleria il 14 maggio 2004