Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. SPIRITO Angelo - Presidente -
Dott. GIACALONE Giovanni - Consigliere -
Dott. DE STEFANO Franco - rel. Consigliere -
Dott. SCARANO Luigi A. - Consigliere -
Dott. CARLUCCIO Giuseppa - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso 8829-2011 proposto da:
NI PE [...], elettivamente domiciliato in ROMA, presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall'Avv. PROIETTI LIVIO giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
CONDOMINIO VIA DELLA MENDOLA 28 ROMA in persona del suo rappresentante legale, elettivamente domiciliato in ROMA, VIALE CARSO 14, presso lo studio dell'avvocato OLANDA LUIGI, che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato ANTINORI SEBASTIANO giusta delega in atti;

- controricorrente -

e contro
NI AMBRA;

- intimato -

avverso la sentenza n. 579/2010 della CORTE D'APPELLO di ROMA, depositata il 10/02/2010 R.G.N. 2670/2006;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 11/01/2012 dal Consigliere Dott. FRANCO DE STEFANO;

udito l'Avvocato SERGIO TORRI per delega;

udito l'Avvocato SEBASTIANO ANTINORI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Libertino Alberto che ha concluso con il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1.1. PP IE ricorre, affidandosi a due motivi, per la cassazione della sentenza n. 579 del 10.2.10 della corte di appello di Roma, resa ai sensi dell'art. 281-sexies cod. proc. civ., con cui è stato rigettato il suo appello avverso la sentenza n. 14204/05 del tribunale della Capitale, recante la condanna di lui a consentire l'accesso ad un immobile, da lui detenuto, a tutti i condomini del Condominio di via della Mendola 28 Roma, a seguito della domanda di quest'ultimo avanzata in primo momento nei confronti di IE RA e poi estesa nei confronti di esso ricorrente per le difese in fatto dell'originaria convenuta.

1.2. Degli intimati resiste con controricorso il condominio, mentre RA IE non svolge attività difensiva in questa sede;
e, per la pubblica udienza del giorno 11.1.12, sia il ricorrente che il controricorrente producono memorie ai sensi dell'art. 378 cod. proc. civ. e prendono parte alla discussione orale.
MOTIVI DELLA DECISIONE

2. Il IE sviluppa due motivi e:

2.1. con il primo - di "violazione e falsa applicazione dell'art. 111 Cost., artt. 281 sexies, 352 e 359 c.p.c. in relazione all'art. 360 c.p.c., n. 3" - egli si duole dell'illegittimità della decisione del gravame con il rito previsto dall'art. 281 sexies cod. proc. civ., lungamente argomentando per la sua incompatibilità con il giudizio di appello e richiamando la contraria decisione di Cass. 13 marzo 2009 n. 6205;

2.2. con il secondo - di "violazione e falsa applicazione degli artt.948, 949 e 1117 c.c. e artt. 11 (?) e 112 c.p.c. in relazione all'art. 360 c.p.c., n. 3" - egli censura la qualificazione dell'azione come azione personale per rilascio e la valutazione di inammissibilità per novità della questione della natura reale o personale, deducendo: che non rilevano, ai fini della qualificazione, le modalità di svolgimento del giudizio di primo grado, soprattutto dinanzi alla sua eccezione riconvenzionale di usucapione;
che invece la domanda deve interpretarsi come rei vindicatio, alla stregua delle richieste svolte dal condominio in primo grado;
che pertanto attivamente legittimati sono tutti i comproprietari e non il condominio, costituitosi solo nel 2000; che malamente è stata ritenuta la natura condominiale del bene, nonostante esso sia intercluso e conduca esclusivamente all'alloggio di esso ricorrente.

3. Dal canto suo il controricorrente contesta sia il primo che il secondo motivo, aderendo alle argomentazioni della corte territoriale sulla relative questioni di rito e di merito.

4. Il primo motivo è infondato:

4.1. già la pronuncia richiamata dal ricorrente (Cass. 13 marzo 2009, n. 6205) confina l'illegittimità dell'applicazione dell'art.281-sexies cod. proc. civ. all'ipotesi in cui una delle parti richieda al giudice di disporre lo scambio delle comparse conclusionali, così ammettendola quando nessuna negativa conseguenza, prospettata in quella stessa sede da una delle parti, possa derivare dalla soppressione della fase di trattazione scritta;

4.2. più in generale, la giurisprudenza di questa Corte è ormai orientata nel senso che la norma dell'art. 281-sexies cod. proc. civ. - che consente al giudice, al termine della discussione, di redigere immediatamente il dispositivo e la concisa motivazione della sentenza - in assenza di un'espressa previsione che ne limiti l'applicabilità al solo giudizio di primo grado, è norma applicabile anche nel giudizio di appello (Cass., ord. 27 gennaio 2011, n. 2024), salvo il caso - che peraltro qui con tutta evidenza non ricorre, sia perché il ricorrente non lo prospetta in modo chiaro in ricorso, sia soprattutto perché dal verbale dell'udienza di discussione, che forma parte integrante della sentenza ai sensi dell'art. 281-sexies cod. proc. civ., non risulta alcuna diversa richiesta dell'odierno ricorrente, che in quella sede rivestiva la qualità di appellante - in cui si prospetti una specifica conseguenza dell'adozione di tale rito sulla lesione in concreto di propri diritti di difesa (giurisprudenza ormai consolidata, per la quale basti un richiamo alle seguenti pronunce di questa Corte, tutte del 2011: ord. n. 2024 del 27 gennaio 2011, n. 16142, n. 16395, n. 16396, n. 16397, n. 16398, n. 16399, n. 16400, n. 16403, n. 16501, n. 16502, n. 16503, n. 16504, n. 16505, n. 16506, n. 16507, n. 16508, n. 16509, n. 16510, n. 16511, n. 16512, n. 16513, n. 16514, n. 16515, n. 16516, n. 16517, n. 16518, n. 16520, n. 17724, n. 17778, n. 18115, n. 18116, n. 18117, n. 18118, n. 18119, n. 18120, n. 18121, n. 18122, n. 18123, n. 18124, n. 18125, n. 18126, n. 18127, n. 18128, n. 18129, n. 18635, n. 18636, n. 18637, n. 18638, n. 18639, ord. n. 23202 del dì 8 novembre 2011);

4.3. quand'anche, poi, si volesse argomentare nel senso che tale possibilità sia stata riconosciuta soltanto con le riforme legislative successive (con conseguente implicita conferma a contrario dell'insussistenza, per il passato, di qualunque fondamento normativo), bene può rilevarsi in contrario che queste comportano invece soltanto il riconoscimento normativo di un valido indirizzo giurisprudenziale ormai già consolidato e l'adeguamento anche del tessuto normativo testuale al contenuto della norma come individuato dall'interprete in sede di nomofilachia.

5. Anche il secondo motivo è infondato:

5.1. la qualificazione della domanda, da parte del tribunale prima e della corte territoriale poi, quale azione personale di accertamento di insussistenza di alcun titolo a detenere in capo alle controparti si fonda con tutta evidenza sull'interpretazione quanto meno delle conclusioni dell'attore condominio testualmente riportate in ricorso (pie di pag. 14): "accertare che la convenuta non può vantare alcun diritto in ordine al bene condominiale ...; condannare ... all'immediato rilascio di tale bene e comunque consentire il libero accesso al bene anzidetto a tutti i condomini e gli aventi diritto ...";
5.2. è indubitabile poi - e comunque non adeguatamente contraddetto dal ricorrente, per avere anzi egli sostenuto la possibilità di rilevare la relativa questione anche in sede di gravame (piè di pag. 13 del ricorso), sia pure sotto il diverso profilo della (conseguente) individuazione del legittimato - che la contestazione della qualificazione dell'azione quale azione personale volta a conseguire non già una statuizione in ordine alla proprietà del bene in capo all'attore, ma soltanto all'insussistenza di qualsiasi diritto del convenuto sul medesimo, sia avvenuta soltanto in occasione del gravame;

5.3. già potrebbe sostenersi, a rincalzo dell'opinione della corte territoriale sulla novità della tesi, che in grado di appello non è consentito il mutamento dei presupposti di fatto e giuridici che si risolva in una modificazione obiettiva del contenuto intrinseco dell'azione esperita in primo grado ed in una diversa qualificazione giuridica del rapporto (Cass. 5 maggio 1973, n. 1174);

5.4. l'argomento dirimente è però altro e cioè che, sulla base delle risultanze del solo ricorso per cassazione (e non potendosi, per il principio della sua autosufficienza, ricercare aliunde il contenuto dei relativi atti), le difese del IE (v. pag. 3 ricorso) si appuntavano, nel merito, contro il difetto di legittimazione del condominio, ma esclusivamente sotto il profilo della mancata valida costituzione di questo e della sussistenza - al più - della legittimazione della cooperativa che aveva costruito l'edificio, peraltro priva di poteri, nonché nel dispiegamento di domanda riconvenzionale di usucapione per possesso ultraventennale dell'area;

5.5. in questo quadro, mentre l'azione diretta del condominio rimane personale, è - a tutto concedere - quella del IE ad assumere la natura di domanda reale, con conseguenti onere in capo a lui della prova del suo possesso ultraventennale ed individuazione, quali contraddittori ma dal lato passivo, di tutti i potenziali condomini dell'area: ma questo attiene esclusivamente all'integrità del contraddittorio in ordine alla domanda riconvenzionale;
e, poiché del rigetto di questa, a ben leggere la gravata sentenza ed il ricorso (e non potendosi acquisire, per quanto già ricordato, aliunde la conoscenza del contenuto degli atti del processo), il IE non si è doluto, la non integrità del contraddittorio sulla riconvenzionale - il cui rigetto diviene definitivo - resta irrilevante ai fini della disamina della domanda principale;

5.6. l'amministratore del condominio, attesa la natura personale dell'azione, è pertanto pienamente legittimato, essendo il recupero del bene essenziale per l'ulteriore fruizione dello stesso da parte di tutti i condomini (per il rilascio di beni comuni detenuti senza titolo, si vedano, per tutte: Cass. 26 giugno 1991, n. 7162, oppure Cass. 2 ottobre 1985, n. 4780); e non vi è necessità di integrazione del contraddittorio (tra le molte: Cass. 19 dicembre 2002, n. 18091; Cass. 5 giugno 2003, n. 8978; e riferendosi la necessità di integrazione del contraddittorio solo in caso di domanda riconvenzionale opposta ad azione reale: Cass. 27 luglio 1999, n. 8119; Cass. 11 aprile 2002, n. 5190) nei confronti degli altri condomini;

5.7. infine, quanto alla ritenuta erroneità della qualificazione del bene come condominiale, la censura è inammissibile, perché il ricorrente non riporta, in violazione del principio di autosufficienza del ricorso, in quest'ultimo il contenuto e la completa indicazione della sede processuale degli atti o dei documenti da cui evincere gli elementi di fatto sulla cui base escludere 1'invece ritenuta condominialità del bene;
resta quindi oggetto di mere allegazioni (piè di pag. 18 e pag. 19 del ricorso):
che il giardino sia intercluso ed a livello dell'appartamento del IE ed anzi dinanzi a questo;
che conduca esclusivamente all'abitazione del IE;
che manchi qualsiasi destinazione di servizio rispetto all'edificio condominiale;

5.8. e quanto fin qui considerato consente di prescindere dal fatto che anche solo in astratto tali circostanze potrebbero di per sè non essere sufficienti, visto che la potenzialità o suscettibilità di fruizione esclusivamente da parte di uno dei condomini non comporta affatto, di per sè sola considerata, l'esclusione del carattere condominiale di un bene (si pensi alle parti dei ballatoi interni prospicienti gli ingressi dei singoli appartamenti, normalmente non utilizzate da chi non sia il condomino della singola unità immobiliare, ma pur sempre di natura comune), ove non suffragata dal riscontro dell'atto di acquisto e dall'identificazione del suo preciso oggetto.

6. Il ricorso, infondati entrambi i motivi, va pertanto rigettato ed il soccombente ricorrente condannato al pagamento, in favore del controricorrente Condominio, delle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso;
condanna PP IE al pagamento, in favore del Condominio di via della Mendola 28 Roma, in pers. del leg. rappr.nte p.t., delle spese del giudizio di legittimità, liquidate in Euro 4.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione Terza Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 11 gennaio 2012. Depositato in Cancelleria il 8 febbraio 2012