Reg. Gen. N. 5803/98 + 7367/99 UD. 02.10.2001 0 46 1 7 /0 2 REPUBBLICA ITALIANA SUPREM LA CORTE SEZIONE 2a CIVILE Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Dott. Rafaele CORONA Presidente Cron. 10621 Dott. Antonino ELEFANTE Consigliere rel. Rep. 1060 Dott. Rosario DE JULIO Consigliere Dott. Francesco Paolo FIORE Consigliere CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE UFFICIO COPIE Dott. Sergio DEL CORE Consigliere Richiesta copia studio dal Sig SOLE 24 ORE ha pronunciato la seguente 310 per diti MAR. 2002 SENTENZA il IL CANCELLIERE Sui ricorsi iscritti al n. 5803/99 + 7367/99 Ricorso n. 5803/99 proposto Oggetto: Inadempimento da contrattuale. TT LI, TO GO, CRISTIA- NO EN, CA ER, RR FI- CANCELLERIA LO, FRÁTTARULO LI, NASUTO HE NI, GA IG, SO CE, FI RO SE, SA CH e ST FILO, 10-70 elettivamente domiciliati in Roma, Via Papinio Stazio n. 10, CANCELLERIA presso lo studio dell'Avv. Modestina Di Sabato, rappresentati e difesi dall'Avv. PP Centola come da procura a margine del ricorso. 1 7283601 RICORRENTI -

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ZA LV, elettivamente domiciliato in Roma, Via Virgilio n. 8, presso lo studio dell'Avv. Enrico Ciccotti, rap- presentato e difeso dall'Avv. EL Spinelli come da procura a margine del controricorso. CONTRORICORRENTE E RICORRENTE INCIDENTALE e

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OL TO. INTIMATA CON INTEGRAZIONE CONTRADDITTORIO 3 Ricorso n. 7367/99 proposto da ZA LV, elettivamente domiciliato in Roma, Via Virgilio n. 8, presso lo studio dell'Avv. Enrico Ciccotti, rap- presentato e difeso dall'Avv. EL Spinelli come da procura a margine del controricorso. RICORRENTE INCIDENTALE

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TT LI, TO GO, CRISTIA- NO EN, CA ER, RR FI- LO, RA LI, NASUTO HE NI, GA IG, SO CE, FI RO SE, SA CH e ST FILO. INTIMATI 2 e

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- OL TO. INTIMATA CON INTEGRAZIONE CONTRADDITTORIO per la cassazione della sentenza della Corte di Appello di Bari n. 64/98 del 19.12.1997 / 21.01.1997. Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 02.10.2001 dal Cons. Dott. Antonino Elefante. Sentito l'Avv. EL Spinelli. Udito il P.M. in persona del Sost. Proc. Gen.le Dott. Stefano Schirò che ha concluso per il rigetto del ricorso principale, as- sorbito quello incidentale. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO in Con atto di citazione notificato il 23.12.1987, CO Aure- lio e i coniugi AT NT - TI ET, Sca- pola GI - ER EN AN, Nasuto Miche- RA MI, LL UI - SS Con-lantonio cetta, AR PP - MI NT, SA EL - Lo- + maestro EN e BO EO - MO FF con- vennero in giudizio, davanti al Tribunale di Foggia, PE IO, titolare dell'omonima impresa, al fine di sentirlo con- dannare, in via principale, ad eseguire tutte le opere necessa- rie per adeguare il locale cantinato, trasformato in box-auto, al progetto approvato dalla Commissione edilizia in data 15.12. 87, dotando il locale delle uscite di emergenza, delle bocche antincendio e delle lustrine di aerazione, oltre che al risarci- 부 mento dei danni, ovvero, in subordine, previo accertamento dell'inadempimento, al risarcimento di tutti i danni da quanti- ficarsi in corso di giudizio. Costituitosi lo PE dedusse innanzitutto il difetto di le- gittimazione attiva di quegli attori che non avevano acquistato il box da lui, nonché l'indeterminatezza dell'azione per non aver precisato gli attori se agivano per garanzia da vizi o per mancanza della qualità della cosa venduta o per consegna di aliud pro alio, né il tipo di tutela richiesta. Nel merito lo Spez- zati dedusse l'infondatezza della domanda in quanto la tra- sformazione e la suddivisione del locale interrato da autori- messa pubblica a pluralità di box-auto erano state effettuate prima della legge n. 818 del 1985 e gli acquirenti erano a co- noscenza dello stato di fatto in cui si trovavano i singoli box acquistati. Istruita la causa anche mediante c.t.u., il Tribunale dichiarò il difetto di legittimazione attiva dei coniugi BO EO- MO FF e, qualificata la domanda degli attori come azione generale di inadempimento per consegna di aliud pro alio, in accoglimento della richiesta subordinata, condannò lo PE al risarcimento dei danni in favore degli attori, quan- tificandoli per ciascun acquirente. Il gravame proposto dallo PE veniva accolto dalla Corte d'appello di Bari che, con sentenza n. 64/98 del 19.12.1997 / 21.01.1997, in riforma della decisione del Tribunale, rigettava le domande degli attori, condannandoli al pagamento delle spese del doppio grado di giudizio. Dopo aver respinto la censura in rito di indeterminatezza della domanda, ritenendo che gli attori, sul presupposto dell' inadempimento dello PE, avevano inteso proporre una domanda principale di adempimento in forma specifica ed una subordinata di risarcimento danni, e dopo aver respinto la - censura preliminare di merito di decadenza e prescrizione, in quanto gli attori avevano esercitato un'azione ordinaria di ina- : dempimento per trasferimento di aliud pro alio, ai sensi dell' art. 1453 c.c., soggetta alla prescrizione ordinaria decennale, la Corte d'appello accoglieva il motivo (secondo) propriamente di merito, osservando che non ricorreva alcuna inadempienza contrattuale dello PE, neppure sotto il profilo dell' aliud pro alio. Al riguardo osservava la Corte d'appello che era da escludere la buona fede degli attori, in primo luogo, perché in A ciascun atto di acquisto si faceva riferimento ad un uso indif- ferente dei trentacinque locali, in cui era stato suddiviso il piano interrato, come "boxes-auto o depositi", in secondo luo- go perché gli attori medesimi al momento dell'acquisto cono- scevano perfettamente la situazione reale dei locali che inten- 5 devano acquistare e che accettarono. Infatti in ogni atto di ac- quisto vi era espresso richiamo all'atto per notaio Giuliani del 12.2.79 e al successivo atto di rettifica per mezzo del medesi- mo notaio Giuliani del 13.6.1979, contenente una più corretta ripartizione millesimale, per cui la situazione di fatto della mancanza delle uscite di sicurezza e le riduzioni delle aperture di aerazione e delle bocche antincendio e del mancato rispetto del progetto originario approvato dalla Commissione Edilizia era manifesta agli acquirenti, che nonostante ciò la accettaro- no in pieno, sottoscrivendo i rispettivi atti di acquisto. Inoltre, - aggiungeva la Corte d'appello, gli attori erano tutti condomini ed erano stati essi stessi a promuovere la trasformazione, au- : torizzando, con delibera condominiale del 24.11.78, lo Spez- zati a suddividere l'interrato da unica rimessa ad uso pubblico in una pluralità di boxes, senza affatto precisare il manteni- mento di uscite pedonali e di altre misure di sicurezza che già esistevano per l'autorimessa pubblica e senza affatto esigere, nel corso dei lavori di trasformazione, l'installazione di dette misure. Né la buona fede degli acquirenti poteva evincersi dal fatto di aver creduto, a seguito dell'approvazione della Com- missione Edilizia, che si trattava di boxes-auto conformi al progetto presentato, sia perché l'approvazione non proveniva da un organo competente (Vigili del Fuoco) per la prevenzione antincendio, sia perché gli acquirenti erano tutte persone 6 .. mature e colte, in grado di rendersi conto della evidente inesi- stenza di quelle elementari misure di sicurezza, di cui, secon- do norme di comune prudenza, devono essere dotati i locali adibiti a boxes-auto. Infine aggiungeva la Corte d'appello che all'epoca dei rogiti non vigeva ancora la legge n. 818 del 1985 che imponeva de- terminate misure di sicurezza anche per i locali adibiti a bo- xes-auto, in quanto la normativa preesistente era costituita da un decreto del 31.07.34 e da varie circolari del Ministro degli Interni, che prescrivevano uscite pedonali di emergenza, aperture di aerazione unicamente per autorimesse aventi ca- rattere commerciale. Né era stata fornita la prova che gli attori non avevano potuto usare i locali come boxes-auto, in base alla normativa vigente all'epoca dei rogiti d'acquisto. Contro tale sentenza hanno proposto ricorso per cassazione CO LI e gli altri acquirenti in epigrafe indicati, dedu- cendo due motivi di annullamento, Lo PE ha resistito con controricorso, proponendo a sua volta ricorso incidentale in base a un solo motivo. Questa Corte con ordinanza 1.3.2001 ha disposto che il ri- corso principale e quello incidentale venissero notificati, ai fini dell'integrazione del contraddittorio, nei confronti di MI NT. Le parti hanno provveduto a tale adempimento nei termini, ed hanno anche depositato memorie. 7 MOTIVI DELLA DECISIONE A) Preliminarmente va disposta la riunione, ai sensi dell'art. ± 335 c.p.c., dei ricorsi (principale e incidentale) in quanto pro- posti contro la stessa sentenza. B. 1) Col primo motivo i ricorrenti principali, deducendo in- sufficiente, illogica, contraddittoria ed incongrua motivazione della sentenza impugnata su un punto decisivo della

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- versia, anche per omesso esame di documenti decisivi, ex art. 360 n. 5 c.p.c., nonché violazione e falsa applicazione di nor- me di diritto, ex art. 360 n. 3 c.p.c., censurano l'impugnata sentenza laddove ha escluso l'inadempimento dello PE sotto il profilo dell' aliud pro alio ed ha altresi escluso la "buo- na fede" degli acquirenti per essere a conoscenza della situa- zione reale dei locali che intendevano acquistare, accettando- la. Assumono i ricorrenti che non sarebbe affatto vero che negli atti di acquisto si fa riferimento ad un uso indifferente dei lo- cali, box o deposito: ma dai vari obblighi ivi previsti emerge- rebbe chiaramente che l'uso dei locali acquistati era quello di boxes-auto. Né il richiamo negli atti al rogito notaio Giuliani del 12.07.79 e al successivo atto di rettifica del 13.06.79 pote- va determinare, contrariamente a quanto ritenuto dalla Corte d'appello, perplessità alcuna negli acquirenti in ordine all'uso degli immobili acquistati, sia per gli elementi sopra indicati, 8 sia perché in ogni atto di acquisto era riportato, ben in evi- denza, l'esistenza del progetto approvato dalla Commissione き Edilizia con parere n. 30 del 5.12.1978 di regolare Concessio- ne Edilizia e di regolare esecuzione di detto progetto: elementi tutti che davano ampia garanzia sulla idoneità dei locali ad essere destinati a boxes-auto. Aggiungono poi i ricorrenti che non è condivisibile neppure quanto ritenuto dalla Corte d'appello circa la conoscenza da parte di essi acquirenti della situazione dei luoghi (mancanza di uscita di sicurezza) per aver approvato la delibera condomi- niale del 24.11.1978 di trasformazione del locale interrato in boxes, sia perché non parteciparono alla relativa assemblea sia perché non spettava ai condomini "prescrivere” o “esigere" misure di sicurezza per la chiesta autorizzazione condominia- le, dovendo la trasformazione avvenire in base a progetto re- golarmente approvato. Parimenti non è condivisibile l'afferma- zione che gli acquirenti, in quanto "tutte persone mature e colte", erano "in grado di rendersi conto della inesistenza di quelle elementari misure di sicurezza", sia perché gli acqui- renti non operavano nel settore delle costruzioni ed erano privi di competenza specifica, sia perché per l'accertamento nelle opere realizzate dell'esistenza delle misure di sicurezza e dell' osservanza delle prescrizioni di legge è stata necessaria una consulenza tecnica. 9 Sostengono, infine, i ricorrenti che la Corte d'appello avreb- be erroneamente interpretato le disposizioni del D.M. 31.7. ! 1934 e la Circolare Ministeriale del 14.11.1967 n. 119, rite- nendo detta normativa applicabile unicamente alle autorimes- se aventi carattere commerciale, senza considerare, da un la- to, che l'art. 87 del citato D.M. fornisce la classificazione, agli effetti delle misure di prevenzione incendi, delle autorimesse che vengono ripartite in due tipi distinti a seconda della ubi- cazione e del carattere pubblico o privato, mentre il successivo art. 92 detta le norme speciali per la costruzione dei locali del tipo n. 2 (come nella specie), cioè di “autorimessa per più di tre autoveicoli ad uso privato", consentita soltanto per locali a piano terra, i quali inoltre devono essere isolati tra loro;
e dall' altro lato che la Circolare Ministeriale n. 119/67, nel derogare alcune norme del suddetto D.M., al paragrafo I, punto 6, sta- bilisce che "è consentito destinare ad autorimesse locali inter- rati sottostanti edifici per civili abitazioni alla condizione che ogni piano di autorimessa deve essere munito di scale di sicu- rezza pedonali ubicate in modo che sia sempre possibile rag- giungerle con percorso non superiore a mt. 30,00” e che "Le scale di sicurezza devono comunque immettere direttamente all'aperto." Conseguentemente lo Spezzali se avesse voluto av- valersi unicamente delle disposizione del D.M. 31.07.1934 vigente all'epoca delle eseguite trasformazioni non avrebbe 10 potuto giammai realizzare dette trasformazioni, in quanto vietate da detto D.M., atteso che questo prevedeva che le auto- . rimesse ad uso privato fossero costruite esclusivamente a pia- no terra, con esclusione quindi di quelle a piano interrato. Lo PE, soltanto in virtù della successiva Circolare Ministe- riale n. 11/67 che prevedeva la possibilità di deroga alle nome dell'indicato D.M., poteva ottenere l'autorizzazione a trasfor- mare l'autorimessa ad uso pubblico in autorimessa ad uso privato, con l'impegno, tuttavia, di rispettare le disposizioni previste in detta Circolare;
e cioè, per l'ipotesi (come quella in esame) di trasformazione di autorimessa interrata ad uso pubblico in autorimessa ad uso privato, di rispettare le condi- zioni di sicurezza e, quindi, l'obbligo di costruire uscite di si- curezza, come previsto nel progetto presentato dallo stesso PE alla Commissione Edilizia;
laddove, invece, in sede - di realizzazione - dette condizioni non sono state rispettate, in palese violazione degli obblighi assunti.

2. Col secondo motivo i ricorrenti principali deducono omessa motivazione su un punto decisivo della controversia, ар ex art. 360 n. 5 c.p.c.; violazione e omessa applicazione del principio fissato dall'art. 1175 c.c. di correttezza e buona fede, ex art. 360 n. 5 c.p.c.; omessa motivazione ed esame di atti e documenti rilevanti ai fini della decisione ex art. 360 n. 5 11 c.p.c.; violazione e falsa applicazione del D.M. 31.07.34 e rela- tive circolari del Ministro degli Interni. Sostengono i ricorrenti che la Corte d'appello avrebbe com- pletamente omesso di esaminare il comportamento tenuto dallo PE nei confronti degli acquirenti in ordine alla ven- dita dei locali in questione, essendo stato tale comportamento improntato non alle regole della correttezza e buona fede, se- condo il principio fissato dall'art. 1175 c.c., ma a malafede e in danno degli acquirenti. Tanto, secondo i ricorrenti, emergerebbe dall'esplicito rife- rimento in ciascun atto di vendita al progetto approvato dalla Commissione Edilizia e dalla lettera dell'8.9.86, con la quale lo PE rassicurava gli acquirenti della piena conformità delle opere realizzate nel locale interrato al suddetto progetto. Infine i ricorrenti ribadiscono che erroneamente la Corte d'appello avrebbe ritenuto che le disposizioni di cui la D.M. 31.07.1934 e relative circolari ministeriali, che prescrivono uscite pedonali di emergenza, aperture di areazione e bocche antincendio, sarebbero applicabili unicamente ad autorimesse aventi carattere commerciale, laddove esse sarebbero invece applicabili anche alle autorimesse per boxes ad uso privato. C) Con unico motivo il ricorrente incidentale PE dedu- ce omessa, insufficiente, contraddittoria motivazione, violazio- ne degli artt. 1492, 1495, 1497, 1943, 2946 c.c. e degli artt. 12 112, 183, 184, 189 e 190 c.p.c., in relazione all'art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c.- Sostiene in primo luogo il ricorrente che, poiché era stata proposta "una domanda di adempimento specifico", la Corte d'appello non poteva accogliere la diversa domanda di ina- dempimento per consegna di aliud pro alio, senza incorrere nel vizio di ultrapetizione. In secondo luogo la Corte d'appello non avrebbe considerato che tale domanda, esperita per la prima volta nella conclusio- nale 14.3.1994, era prescritta, in quanto l'efficacia interruttiva ex art. 2943, comma 1°, c.c., è attribuita soltanto ad atti tipici, non già a qualsiasi atto del processo. Infine, la Corte d'appello, esclusa la configurabilità della • domanda aliud pro alio, non avrebbe dovuto prendere in esame neppure la domanda risarcitoria, potendo questa essere ba- sata soltanto sulla garanzia per vizi o difetti, ed essendo in ogni caso anch'essa colpita da prescrizione e decadenza. D) Ciò posto, osserva la Corte che si deve innanzitutto ri- gettare la censura di inammissibilità del ricorso principale che, secondo parte controricorrente, si sarebbe limitato a cen- surare soltanto una delle due "rationes decidendi" poste a fon- damento della sentenza: e cioè quella relativa alla conoscenza dell'effettiva situazione dei luoghi da parte dei ricorrenti prin- cipali al momento dell'acquisto dei locali. 13 In verità, la lettura del ricorso non autorizza una simile conclusione perché risulta censurato anche il profilo oggettivo del lamentato inadempimento, con riferimento al contenuto dei titoli di acquisto. E) Pur ammissibile, il ricorso principale, però, non merita accoglimento perché ambedue i motivi, che si possono con- giuntamente esaminare, sono infondati. Ed in effetti, sui tre punti controversi, corrispondenti ri- spettivamente alla identificazione dell'oggetto delle vendite, alla conoscenza dello stato dei luoghi e all'accettazione dello stesso da parte dei condomini acquirenti - nonché all'elemento soggettivo che ha animato la condotta del venditore - la sen- tenza impugnata enuncia una serie di riferimenti fattuali e di ragioni di convincimento (come esposto nella parte dello "svol- gimento del processo", cui si rinvia) che sicuramente integra una motivazione sufficiente ed adeguata, da un punto di vista logico e giuridico. L'impugnata sentenza ha escluso qualsiasi inadempimento dello PE, anche sotto il profilo dell' aliud pro alio, in quanto gli acquirenti al momento della stipula conoscevano perfettamente, ed anzi accettarono, lo stato dei luoghi. Ha inoltre adeguatamente motivato in ordine al comportamento delle parti, specie con riferimento al fatto che i compratori po- tessero in buona fede fare affidamento sull'inclusione nel 14 contratto dell'obbligo del venditore di fornire i box di uscite di sicurezza, lustrine di areazione e bocche antincendi. F) La contestazione dei ricorrenti si risolve o in una diversa valutazione delle risultanze esaminate o nella deduzione di ulteriori elementi che sarebbero stati negletti dalla Corte ter- ritoriale. Ma ambedue le argomentazioni sconfinano nel merito, es- sendo dirette contro l'insindacabile apprezzamento di fatto della Corte barese, la quale, con esauriente ed ineccepibile motivazione, ha affermato (pag. 13) che gli acquirenti erano certamente in grado di rilevare l'assenza nei locali di quelle strutture indispensabili per essere adibiti a box per auto. L'impugnata sentenza ha, altresì, escluso che gli acquirenti avessero potuto, in buona fede, riconnettere all'approvazione del progetto da parte della Commissione Edilizia l'idoneità dei rispettivi locali ad essere utilizzati in via esclusiva come boxes- auto. Né ha senso la critica dell'omessa analisi della delibera del 24.11.1978 (con la quale l'assemblea condominiale approvò il progetto di trasformazione dell'autorimessa in 35 unità) non- ché della lettera 8.9.1998 (con la quale lo PE, tramite il suo legale, avrebbe “assicurato" gli acquirenti in ordine alla piena conformità "di quanto realizzato e venduto"), perché con essa si tende a dare prevalenza, nella ricostruzione dei fatti, e 15 peraltro sulla base di considerazioni meramente ipotetiche, ad elementi ulteriori rispetto, invece, a quelli esaminati e valutati dalla Corte barese, e che quindi devono ritenersi da questa implicitamente considerati non decisivi, essendo il giudice del merito libero, solo che ne dia adeguata giustificazione, di indi- viduare le fonti del proprio convincimento, ossia gli elementi che esso ritiene decisivi della controversia a preferenza di altri (cfr. Cass. 30.3.200 n. 3904; 6.10.1999 n. 11121; 13.1.1999 n. 287). G) Neppure ha pregio la prospettata erronea individuazione delle fonti legislative, perché la Corte d'appello ha innanzitutto precisato che, all'epoca dei rogiti, vigeva non già la invocata legge n. 818 del 1985, bensì la normativa costituita dal D.M. 31.7.1934 e Circolare Ministeriale 14.11.1967 n. 119. Ha poi escluso l'applicazione di tale normativa al caso concreto per- ché le misure di sicurezza ivi prescritte (uscite di emergenza, apertura di aerazione e bocche antincendio) riguardavano uni- camente le “autorimesse a carattere commerciale". La Corte di merito ha anche sottolineato (pag. 14) che nes- suna prova era stata data dagli attori (attuali ricorrenti) circa la impossibilità di usare i locali come box per auto, in base alle norme (D.M. 31.7.1934 e relative circolari del Ministro degli interni) vigenti all'epoca dei rogiti, per divieti imposti dall' Au- torità. E tale prova era indispensabile, in quanto costituente 16 punto decisivo e presupposto della pretesa avanzata dai ricor- renti, sia in ordine all'inadempimento da “aliud pro alio" sia in ordine alla richiesta di risarcimento danni. Il ricorso principale va, pertanto, rigettato. E) Il ricorso incidentale resta assorbito perché è da ritenere, anche se inespressamente, proposto in via condizionata, al- trimenti mancherebbe l'interesse all'impugnazione. In base alla soccombenza i ricorrenti principali vanno con- dannati in solido al pagamento delle spese processuali, liqui- date come in dispositivo.

P. Q. M.

La Corte riunisce i ricorsi;
rigetta il ricorso principale e di- chiara assorbito quello incidentale. Condanna i ricorrenti in solido al pagamento delle spese del (E105548) giudizio di cassazione che liquida in complessive £2043700 L 109T 129,11 (im € 2065,83 oltre £. 4.000.000/per onorario. 456T 51,65 Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della 2^ Se- TOT18074 zione Civile, il 2 ottobre 2001. IL CONSIGLIERE ESTENSORE IL PRESIDENTE AGENZIA DELLE ENTRATE ROMA 2Antonino blondeshetito in path 9 MAR. 2004 sen an. . . versate € 180°16 NCOTTONTA 76(euro p. Dirig e. Servizi "IL CANCELLIERE C1 (Dott.ssa FILIPPO) Paolo Talarico diziari lazco Response: S Dr. M. RAZCICHINI DEPOSITATO IN CANCELLERIA Roma 29 MAR. 2002 IL CANCELLIERE C1 Colazio 17