Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. FIDUCCIA Gaetano - Presidente -
Dott. VARRONE Michele - rel. Consigliere -
Dott. MAZZA Fabio - Consigliere -
Dott. MALZONE Ennio - Consigliere -
Dott. CHIARINI Maria Margherita - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
IV OP MA, IV OP AM, elettivamente domiciliati in ROMA VIA ACHILLE PAPA 21, presso lo studio dell'avvocato RODOLFO GAMBERINI MONGENET, che li difende unitamente agli avvocati GUIDO MARSIGLIA, GIULIO GOMEZ D'AYALA, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro
ER AD, IV OP LA;

e sul 2^ ricorso n. 24364/01 proposto da:
ER AD, elettivamente domiciliato in ROMA via RICCARDO GRAZIOLI LANTE 7, presso lo studio dell'avvocato STEFANIA IASONNA, difeso dagli avvocati ERNESTO PROCACCINI, RAFFAELE TORTORIELLO, giusta delega in atti;

- controricorrente e ricorrente incidentale -
e contro
IV OP MA, IV OP AM, IV OP LA;

e sul 3^ ricorso n. 26520/01 proposto da:
ACQOAVA O AQUEVA OP LA, elettivamente domiciliata in ROMA VIA DEL CORSO 504, presso lo Studio dell'avvocato ANTONIO PIGNATELLI, che la difende unitamente all'avvocato ANTONIO BUCCINO GRIMALDI, giusta delega in atti;

- ricorrente -

e contro
ER AD, IV OP MA, IV OP AM;

- intimati -

avverso la sentenza n. 1343/00 della Corte d'Appello di NAPOLI, emessa il 10/5/2000, depositata il 26/05/00; RG. 1988/99;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 27/09/04 dal Consigliere Dott. Michele VARRONE;

udito l'Avvocato GAMBERINI MONGENET RODOLFO;

udito l'Avvocato ARTURO RIANNA (per delega avv. Ernesto Procaccini);
udito l'Avvocato ANTONIO BUCCINO GRIMALDI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. GOLIA Aurelio che ha concluso per il rigetto del ricorso principale, inammissibile quello incidentale, assorbito il ricorso incidentale condizionato.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Così l'impugnata sentenza:
"Con ricorso depositato in data 15/9/90 NO AY premesso di essere conduttore degli immobili siti in Napoli alla via N. Tommaseo 14, piani 4-5 e 6, tutti adibiti ad uso alberghiero e concessigli in locazione dall'Amministrazione IV CO, conveniva in giudizio davanti al PR di Napoli IV CO RA, IV CO SI, IV CO ME e RU EL ved. CO IV al fine di sentire determinare l'importo delle indennità per i miglioramenti e le addizioni da lui eseguite, con la condanna dei convenuti nella misura indicata ovvero nella diversa misura che sarebbe risultata in corso di causa. A sostegno della domanda, assumeva di aver eseguito negli immobili copiosi lavori, con il pieno consenso dei locatori, sia per rendere gli immobili idonei all'uso per il quale erano stati locati, sia per migliorarne la funzionalità. Affermava in particolare che la locatrice nel 1967, allorché fu locato anche l'appartamento al 6^ piano in aggiunta agli altri due, autorizzò le opere di trasformazione dell'intero compendio immobiliare con il trasferimento dei servizi centrali nell'appartamento al 6^ piano e che i lavori, interamente pagati da esso ricorrente, erano stati diretti dall'ing. TO IV CO ed eseguiti dalla ditta Massari, impresa di fiducia dei proprietari. I resistenti, costituitisi ritualmente, impugnavano la domanda, deducendo l'infondatezza sulla base di svariate considerazioni: in primo luogo, rilevavano che i rapporti tra i locatori delle tre unità immobiliari ed il AY erano sempre stati autonomi, per cui era del tutto destituita di fondamento la tesi della pretesa unicità del rapporto locativo. Aggiungevano inoltre che nessuna autorizzazione o consenso era stato mai dato al ricorrente per l'esecuzione dei lavori indicati nel ricorso, fatta eccezione per alcune trasformazioni eseguite nel 4 piano ed autorizzate nel contratto iniziale del 1957, riguardante il solo 4 piano. La RU, inoltre, eccepiva la propria carenza di legittimazione passiva per essere soltanto usufruttuaria dell'appartamento posto al 6^ piano, che era invece di proprietà di ME IV CO. Tutti i resistenti infine chiedevano in via riconvenzionale la condanna di NO AY al ripristino dello stato dei luoghi o al pagamento delle somme all'uopo necessarie, posto che nel contratto stipulato nel 1957 era espressamente pattuito che a fine locazione i locatori potessero far proprie le opere autorizzate oppure chiederne l'eliminazione, previa rimessa in pristino della situazione dei luoghi e che inoltre tale pattuizione era stata richiamata nei contratti successivi. Effettuata consulenza tecnica, in esito alla discussione, il PR con sentenza 19 giugno 1998 decideva la causa come da seguente dispositivo: "a) rigetta la domanda proposta da NO AY nei confronti di IV RA, IV SI, IV ME e RU EL;
b) accoglie le riconvenzionali proposte da IV RA, IV SI ed IV ME e per l'effetto condanna AY NO, a titolo di spesa per il ripristino dello stato dei luoghi, al pagamento, in favore di IV RA, IV SI ed IV ME, rispettivamente delle somme di L. 72 milioni, L. 60 milioni, L. 50 milioni, oltre interessi nella misura del 5% dalla presente decisione al pagamento;
c) rigetta la riconvenzionale spiegata da RU EL;
d) condanna l'attore al pagamento, in favore di IV RA, IV SI ed ME, delle spese processuali, che si liquidano, per ciascuno dei detti convenuti in riconvenzionale in L. 250.000 per spese vive, L.

1.940.000 per diritti, lire 2.500.000 per onorario, oltre rimborso forfettario, IVA e CPA, oltre spese di perizia;
e) spese interamente compensate tra il AY e RU EL".
Avverso tale sentenza proponeva gravame il ER al quale resistevano gli IV OP e la Corte di Appello di Napoli, con sentenza non definitiva 26 maggio 2000, lo accoglieva parzialmente e, per l'effetto, dichiarava che la scala inserita tra il quarto e quinto piano degli immobili di causa deve considerarsi miglioramento ex artt. 1592 e 1593 c.c.; che i lavori effettuati dal ER
all'appartamento al sesto piano di proprietà di AM IV OP dovevano considerarsi miglioramento ex art. 1592 c.c. Rigettava la domanda riconvenzionale proposta da AM IV OP, rinviando a separata udienza per il prosieguo dell'istruttoria e riservando la liquidazione delle spese alla sentenza definitiva.
Riteneva il giudice del gravame, per quanto ancora possa interessare:
- che le richieste istruttorie volte e provare il consenso dei locatori in mancanza di un'autorizzazione scritta all'esecuzione delle opere erano inammissibili;

- che parimenti era inammissibile il giuramento decisorio deferito dal ER;

- che essendo rilevante il consenso eventualmente prestato da RT OP IV finché era stato amministratore della Comunione F.lli IV OP, andava accertato quali lavori fossero stati autorizzati da costui fino allo scioglimento della comunione;

- che le opere realizzate dal conduttore dovevano essere valutate sotto il duplice profilo se costituivano miglioramenti oppure modificazioni non consentite e tali da determinare l'obbligo della remissione in pristino ex art. 1590 c.c.;
- che per tutti i lavori fatti dal conduttore senza autorizzazione scritta non vi era diritto all'indennità per i miglioramenti;

- che alla luce dei criteri esposti risultavano autorizzate la scala comunicante fra il quarto e quinto piano e l'intera ristrutturazione del sesto piano.
Avverso la suddetta sentenza, non notificata, hanno proposto ricorso per cassazione MA IV OP ed AM IV OP, con unico atto notificato il 6/7/2001 ed affidato a due motivi ciascuno. Con atto notificato il 28/9/2001 resiste il ER e propone ricorso, in via incidentale, sulla base di un motivo sia nei confronti dei ricorrenti che della resistente LA IV OP la quale resiste al ricorso incidentale, eccependone preliminarmente la inammissibilità e proponendo anch'essa ricorso incidentale per due motivi.
Il ER e l'IV OP LA hanno depositato memorie. MOTIVI DELLA DECISIONE
Vanno preliminarmente riuniti i tre ricorsi, proposti avverso la stessa sentenza, ai sensi dell'art. 335 c.p.c.. Ricorso principale dei fratelli MA ed AM QU VA OP. Con il primo motivo MA IV OP, proprietario della porzione immobiliare sita al piano 5^, denunciando la violazione e la falsa applicazione degli artt. 1590, 1592 e 1593 c.c. oltre alla contraddittorietà della motivazione su un punto decisivo della controversia (art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c.), lamenta che non sia stato ritenuto che il punto 14 del contratto originario (secondo il quale "a fine locazione i locatori faranno proprie (le opere autorizzate) a meno che, a loro insindacabile giudizio, chiedessero la rimessione in pristino, che dovrà essere fatta dall'inquilino") era richiamato anche nel contratto individuale successivo.
Con il secondo mezzo il ricorrente, formulando analoga censura (artt. 1590, 1592 e 1593 c.c. e vizio di motivazione), si lamenta che la
Corte napoletana abbia qualificato la scala di comunicazione fra il quarto e quinto appartamento "una addizione non separabile". I due motivi, che per ragioni di connessione possono esaminarsi congiuntamente, non sono fondati. Essi si vanificano, infatti, contro l'accertamento con cui il giudice di appello ha rilevato che nel contratto di durata 4/11/57-4/5/62 relativo al quarto piano era operativo il disposto del succitato punto 14, mentre il successivo contratto di durata 4/5/62-4/5/64 doveva considerarsi nuovo, essendo mutato l'oggetto della locazione (al quarto piano era stato aggiunto il quinto) ed i proprietari si erano impegnati ad effettuare l'apertura tra i due piani per l'installazione di una scala;
e poiché in tale nuovo contratto non era richiamato il disposto del punto 14, il suddetto giudice ha ritenuto che, trattandosi appunto di opera autorizzata, non esisteva alcun obbligo per il conduttore di rimettere in pristino gli immobili, fermo restando che per gli altri lavori effettuati senza autorizzazione non vi era diritto all'indennità per i miglioramenti.
Per il resto, la suddetta scala è stata ritenuta "addizione non separabile", perché essa sicuramente consentiva ai proprietari un migliore sfruttamento degli immobili, concessi in affitto ad uso di pensione, essendo altresì probabile che tale destinazione permanesse in futuro, atteso che la posizione degli immobili stessi suggeriva la destinazione alberghiera come la più redditizia forma di sfruttamento.
Trattasi di motivazione priva di errori giuridici, peraltro neppure specificamente denunciatile che per il resto si risolve in apprezzamenti di fatto congrui e logici che raggiungono, sotto il profilo della ragionevolezza, un livello tale da renderli incensurabili in Cassazione.
I primi due motivi vanno, pertanto, rigettati.
Nè meritano sorte migliore gli altri due mezzi, anch'essi da esaminare insieme, con i quali AM IV OP, proprietario esclusivo del sesto piano, denunciando la violazione e la falsa applicazione degli artt. 1590, 1592, 1593, 2697 nonché 1362 e 1363 c.c. oltre al vizio della motivazione su altri punti decisivi della controversia (art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c.), si duole che la Corte territoriale, dopo avere rilevato che il contratto di cui al piano sesto è relativo ad un oggetto diverso da quello dei piani sottostanti, abbia interpretato la nota lavori, esibita dal conduttore, come documento contenente l'autorizzazione per iscritto all'esecuzione dei lavori da parte del conduttore che costituirebbero miglioramento ex art. 1592 c.c. (terzo motivo); ed, inoltre, che essendo la modifica dell'intero sesto piano autorizzata per iscritto, il conduttore non sarebbe tenuto a ripristinare lo status quo ante. Obietta il ricorrente che i lavori di rifacimento totale del sesto piano furono eseguiti, a cura dei proprietari, prima del contratto del 19/10/67 relativo a tale piano e che l'inquilino si limitò a rimborsare le spese.
Ambedue le censure non colgono nel segno. Esse si infrangono contro l'accertamento del giudice di appello secondo cui tale completa ristrutturazione integrava gli estremi della miglioria indennizzabile e che essendo autorizzata per iscritto dall'amministratore della comunione che agiva nell'interesse dei proprietari, il conduttore non era tenuto alla rimessione in pristino, perché il contratto locativo del sesto piano non conteneva la più volte citata clausola 14 relativa alla possibilità per i proprietari di ottenere la eliminazione anche delle opere autorizzate.
Anche le esposte censure vanno rigettate e, così, l'intero ricorso principale. Ricorso incidentale del ER.
Con unico motivo il ricorrente incidentale, denunciando la violazione e la falsa applicazione degli artt. 1324, 1341, 1352 e 1592 c.c. nonché il vizio della motivazione su un punto decisivo della controversia (art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c.), si duole che sia stata ritenuta la validità della clausola che subordinava l'indennizzabilità delle opere di miglioramento e delle addizioni all'autorizzazione scritta dei locatori, mentre trattandosi di clausola vessatoria, necessitava dell'approvazione scritta di esso conduttore, nella specie mancante.
Il ricorso del ER è inammissibile e, comunque, infondato. Pur prescindendo dall'eccezione di inammissibilità sollevata da LA IV OP (il ricorso incidentale del ER le è stato notificato il 28/9/01 quando la sentenza non definitiva di appello era già passata in giudicato l'11/7/01 nei suoi confronti), poiché, a tacer d'altro, la sentenza di questa Corte n. 12956/93 (che escluderebbe l'inscindibilità delle tre cause attinenti ai tre distinti contratti locativi) è stata solo indicata nella memoria e non prodotta, non è contestabile che trattasi di questione nuova, non dedotta nel precedente grado e, pertanto, inammissibile. Non è superfluo aggiungere che trattasi di questione non fondata, poiché non costituisce clausola vessatoria a norma dell'art. 1341 c.c. la clausola del contratto di locazione che esclude la corresponsione di un'indennità per i miglioramenti, atteso che la clausola in questione non è da ricomprendere tra quelle che prevedono una limitazione di responsabilità a favore di chi l'ha predisposta, poiché non limita le conseguenze della colpa o dell'inadempimento, ne' tra quelle che stabiliscono limitazioni alla facoltà di proporre eccezioni o di agire in giudizio per ottenere l'adempimento dell'altra parte, ma agisce sul diritto sostanziale escludendo l'indennità per i miglioramenti, previsti dall'art. 1592 c.c., con norma derogabile (Cass. 18 luglio 2002 n. 10425).
Anche il ricorso del ER viene, pertanto, rigettato. Resta da esaminare il ricorso di LA IV OP, affidato a due motivi che contestano, rispettivamente, il mancato riconoscimento del diritto per essa locatrice di ottenere la riduzione in pristino con riguardo alla scala di comunicazione fra quarto e quinto piano (sulla base del mancato richiamo nel contratto del 1971 della clausola 14 del contratto del 1957) nonché la valutazione di tale scala come addizione non separabile.
Trattasi di censure sostanzialmente identiche a quelle del ricorso di MA IV OP, già esaminate in sede di ricorso principale e che quindi debbono essere rigettate per le argomentazioni ivi svolte.
Anche l'ultimo ricorso incidentale va rigettato.
La reciproca soccombenza costituisce giusto motivo per compensare fra tutte le parti le spese di questo grado.

P.Q.M.

la Corte riunisce i ricorsi, rigetta il ricorso principale e quello incidentale degli IV OP e dichiara inammissibile il ricorso incidentale del ER, compensando integralmente fra tutte le parti le spese del giudizio di Cassazione.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 27 settembre 2004. Depositato in Cancelleria il 14 ottobre 2004