E N REPUBBLICA ITALIANA O I Z IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE Oggetto Contatto SEZIONE SECONDA CIVILE wherpretazione04-8 9 0 /0 3 Composta dagli Dott. Vincenzo CALFAPIETR R.G.N. 4126/00 Cron.10577 Dott. Giandonato NAPOLETANO Consigliere Dott. Vincenzo COLARUSSO Rep. 1331 Consigliere Dott. Carlo CIOFFI Consigliere Ud.10/12/02 - Rel. Consigliere Dott. Francesco Paolo FIORE - ha pronunciato la seguente SENTENZA sul ricorso proposto da: IS AS, SA AB, elettivamente domiciliati in ROMA VIA ACHERUSIO 8, presso lo studio dell'avvocato CARLA RIZZO, difesi dall'avvocato BIANCAMARIA CATALDO, giusta delega in atti;
ricorrenti

contro

TE AN AN;
- intimata avverso la sentenza n. 295/99 della Corte d'Appello di PERUGIA, depositata il 20/10/99; 2002 udita la relazione della causa svolta nella pubblica 1620 udienza del 10/12/02 dal Consigliere Dott. Francesco -1- Paolo FIORE;
udito il P.M. Generale Dott. rigetto. in persona del Sostituto Procuratore FRAZZINI che ha concluso per Orazio -2- SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con citazione del 22 settembre 1993, SS LI ed BE OR convenivano in giudizio, innanzi al Tribunale di Spoleto, NN TA BA perché, con risarcimento del danno, nella misura pattuita di lire 35.000.000 o in altra maggiore, si dichiarasse risolto l'accordo tra loro concluso il 30 gennaio 1993, in forma di scrittura privata, relativo al trasferimento da essi attori alla convenuta di un appartamento sito in Spoleto, con accesso da vicolo S. Martino n.

1. NN TA BA si costituiva e resisteva alla domanda, eccependo ex art. 40, comma secondo, legge n. 47 del 1985, la nullità della scrittura privata, che, a suo dire, raffigurava un contratto definitivo di compravendita. Eccepiva, altresì, che l'appartamento le era stato venduto privo del certificato di abitabilità e, in via riconvenziona- le, chiedeva la condanna delle controparti al risarcimento del danno subito per aver confidato nella validità del contratto. Con sentenza del 27 aprile 1995, il Tribunale di Spoleto qualificava la scrittura privata come contratto definitivo di compravendita e пе dichia- rava la nullità, per mancanza della dichiarazione 3 prevista dall'art. 40, comma secondo, legge n. 47 del 1985. Ogni altra domanda, anche di risarcimento del danno, era respinta. Le parti interponevano gravame: SS LI ed BE OR, in via principale;
NN TA BA, in via incidentale. Con sentenza del 20 ottobre 1999, la Corte d'appello di Perugia, in parziale riforma della sentenza impugnata, confermata nel resto, condanna- Va SS LI ed BE OR a pagare ad NN TA BA la somma di quindici milioni di lire, a titolo di risarcimento del danno. Esponeva la Corte, in esito ad attività ermeneuti- ca, che la scrittura privata del 30 gennaio 1993 raffigurava un contratto definitivo di compravendi- ta e che tale contratto era nullo, per violazione dell'art. 40, comma secondo, legge n. 47 del 1985. Rilevava, poi, che all'acquirente NN TA BA, nella misura equitativa di quindici milioni di lire, doveva essere risarcito il danno subito, per aver confidato senza sua colpa nella validità del contratto. Per la cassazione di tale sentenza, SS LI ed BE OR hanno proposto ricorso in forza di sette motivi. 4 NN TA BA, cui il ricorso stato notificato il 18 febbraio 2000, non ha svolto alcuna difesa. MOTIVI DELLA DECISIONE Il ricorso espone sette motivi. Con primi quattro motivi, denunciando violazione di norme di diritto (artt. 1362, 1363, 1367, 1368 e 1369 C. C.; artt. 1373 e 1382 C.C.; artt. 1470, 1476, 1376, 1322, 1323 e 1351 C.C.; artt. 99, 112, 115, 116, 189 e 244 c.p.c.) e vizi di motivazione, i ricorrenti si dolgono della qualificazione, che la Corte di merito ha dato dell'accordo, di cui alla scrittura privata 30 gennaio 1993, quale contratto definitivo di compravendita, così da ritenerlo soggetto alla disciplina dell'art. 40, comma secondo, legge n. 47 del 1985, non applicabi- obbligatoria 0 al le invece alla compravendita contratto preliminare. In particolare, si dolgono: a) che l'interpretazione del contratto sia stata essenzialmente svolta secondo canone c.d. lettera- le, quando, invece, la lettera del contratto non era chiara ed univoca nel rivelare la comune intenzione delle parti, così che avrebbe dovuto utilizzarsi anche il canone c.d. globale, del 5 comportamento complessivo delle parti, con espleta- mento delle prove al riguardo dedotte ed immotiva- tamente non ammesse (primo motivo e quarto motivo); bl che il canone c.d. letterale, peraltro, sia stato inopinatamente applicato, limitando l'esame ad alcune espressioni letterali del contratto e trascurandone altre, così dando dell'atto una interpretazione parziale, non complessiva, né fr sistematica (primo motivo); c) che la qualificazione del contratto, come definitivo di compravendita, sia stata influenzata da una ingiustificata ed immotivata attribuzione di significato di clausola penale (per inadempimento) alla previsione contrattuale, secondo cui "l'eventuale recesso di una parte obbligherà la versare all'altra la penale di £. stessa a 35.000.000", nonché da un ingiustificato rilievo alla previsione di pagamento senza interessi del pattuito prezzo di compravendita, che, appunto, doveva essere corrisposto al momento della stipula dell'atto di compravendita, da farsi entro 30 gg. da oggi presso Notaio a scelta dell'acquirente, in Spoleto" (secondo motivo); d) che, nel qualificare il contratto, si sia fatta evidente confusione tra istituti giuridici diversi, tra preliminare di vendita, vendita ad effetti reali e vendita ad effetti obbligatori, laddove è stato inopinatamente rilevato che "neppure si è in presenza di minuta di contratto, che presupponga un contratto riproduttivo, e cioè l'attosuccessivo pubblico.." (terzo motivo); e) che, al di fuori delle regole su disponibilità e valutazione delle prove, peraltro attribuendo un significato diverso da quello effettivo, si sia dato rilievo alla consegna delle chiavi dello immobile alla controparte, circostanza -questa- oggetto di un capitolo di prova di essi ricorrenti, inizialmente dedotto ma poi abbandonato in primo grado, nient'affatto riproposto in sede di gravame, con esclusione -quindi- di ogni devoluzione sul punto (quarto motivo). Con il quinto motivo, denunciando violazione degli artt. 13, 15 e 40, legge n. 47 del 1985, dell'art. 15, legge n. 10 del 1977, e degli artt. 11, 12 e 14 delle disposizioni sulla legge in generale, nonché vizi di motivazione, i ricorrenti si dolgono che la Corte di merito abbia ritenuto che l'immobile, pur costruito prima del 1° settembre 1967, presentasse opera abusiva, il soppalco, appunto, realizzato al suo interno. L'argomentazione esposta al riguardo, precisano i ricorrenti, è inadeguata in sé, oltre che contrad- dittoria, e mostra come la Corte di merito non abbia correttamente considerato, a mente degli atti e dei documenti di causa, che quell'opera era stata realizzata da precedenti proprietari dell'immobile, a seguito di regolare concessione edilizia, nel 1984, cui se ne era aggiunta altra successiva, nel che approvava apposita variante e accertava1993, la conformità dell'opera agli strumenti urbanistici vigenti, così assumendo veste di concessione in sanatoria. In tale contesto, assumono ricorrenti, non ricorreva ipotesi di nullità del contratto, ai sensi della legge n. 47 del 1985. Con il sesto motivo, denunciando violazione legge n. 47 del 1985, dell'art. 2, 40, dell'art. comma 57, legge n. 662 del 1996 e dell'art. 39, legge n. 724 del 1994, i ricorrenti si dolgono che la Corte di merito non abbia considerato che tale sopravvenuta disciplina del 1994 e 1996 abbia escluso l'applicazione di quella precedente del 1985, a seguito di rilascio di concessione in sanatoria, nel caso di atti dichiarati nulli con sentenza non ancora passata in giudicato. Con il settimo motivo, infine, denunciando viola- zione dell'art. 40, legge n. 47 del 1985, degli artt. 1337, 1338, 2056, 1226 e 2697 C.C. e degli artt. 112, 115 e 116 c.p.c., nonché vizi di motiva- zione, i ricorrenti si dolgono del riconoscimento e della liquidazione del danno, che la Corte di merito ha reso in favore della controparte. primi quattro motivi, da esaminarsi congiuntamen- te per ragioni di connessione, sono fondati, laddove denunciano incompletezza ed incoerenza di motivazione sulla discussa qualificazione della scrittura privata 30 gennaio 1993, come contratto definitivo di compravendita, in relazione agli stessi canoni di ermeneutica contrattuale, applica- ti in concreto. In effetti, nel risolvere la questione insorta in ordine alla natura dell'accordo raffigurato in quella scrittura, se contratto preliminare di compravendita o compravendita ad effetti obbligato- ri о contratto di compravendita ad effetti reali immediati, la Corte di merito ha segnatamente esposto che: " la scrittura è intestata come contratto di compravendita. Inoltre, i sig.ri LI e OR vendono e non promettono di vende- re. Il fatto poi che non siano previsti interessi ५ sul prezzo, indica chiaramente, come già rilevato dai primi giudici, che si è in presenza di contrat- to definitivo, valido а tutti gli effetti -salvo per quanto concerne la trascrivibilità (art. 2657 codice civile). Anche la previsione di una penale per il caso di inadempimento -impropriamente chiamato recesso- non può considerarsi indice di preliminare di vendita (Cass. 26.11.87 n. 8766, Ercolino/Lecce). Neppure si è in presenza di minuta t di contratto, che presupponga un successivo con- tratto riproduttivo, e cioè l'atto pubblico. Al contrario, la scrittura privata de qua è un Vero e proprio contratto completo, con indicazione speci- fica del nome dei contraenti, del codice fiscale... La vendita obbligatoria Va poi esclusa non foss'altro in base alla considerazione che l'acquirente ebbe subito le chiavi dello apparta- mento... Ed è questa una riprova, ove ve ne fosse bisogno, del carattere traslativo e non obbligato- rio del contratto.. " L'incompletezza e l'incoerenza di siffatta motiva- zione appaiono evidenti. La Corte di merito, invero, apprezza alcuni elemen- ti (: nomen iuris, attribuito dalle parti, indica- zione dei soggetti e dell'oggetto dell'accordo, ho consegna immediata delle chiavi..), sia letterali che comportamentali, tendenzialmente favorevoli al riconoscimento di un contratto ad effetti reali neimmediati, quale riconosciuto appunto, ma trascura altri, pure raffigurati nella scrittura utili alla qualificazione dello privata e pure contenuto, in termini però non accordo in essa favorevoli a quel riconoscimento, quali la previ- sione di successiva stipula dell'atto pubblico di 197 compravendita", entro trenta giorni dalla scrittura privata, termine -questo- indicato dalle parti sia per il pagamento, senza interessi, del prezzo pattuito e sia per la cancellazione dell'ipoteca iscritta sull'appartamento, oggetto del contratto. In tale contesto, poi, ove pure è palese che -per individuare la comune intenzione dei contraenti- si sia fatto ricorso ai due criteri ermeneutici della lettera del contratto (art. 1362, comma primo, c.c.) e del comportamento delle parti (art. 1362, comma secondo, c.c.), la Corte di merito, immotiva- tamente, non valuta la prova testimoniale, dedotta dai ricorrenti (anche) sulla condotta tenuta dalle parti, successivamente alla sottoscrizione della scrittura privata, condotta descrittiva -appunto- d'incarico di predisposizione di atto di vendita dell'immobile e di sopravvenuto disinteresse alla vendita, che avrebbe contribuito a chiarire conte- nuto e natura dell'accordo raffigurato in quella scrittura (evidentemente non emergenti in maniera univoca dalla lettera dell'accordo, criterio primario questo- cui gli altri sono sussidiari, v. ex plurimis Cass. n. 4671/00). A tali carenze ed incoerenze di motivazione, la Corte di merito ne aggiunge altra, per l'appunto afferente alla clausola della scrittura privata, secondo cui *1'eventuale recesso di una parte obbligherà la stessa a versare all'altra la penale di £. 35.000.000 (trentacinquemilioni)." Il significato di previsione di una penale per il caso di inadempimento, attribuito dalla Corte di merito alla clausola sopraindicata, non è infatti sorretto da alcuna, argomentazione apprezzabile giustificativa, tale non potendosi palesemente considerare la mera asserzione di una improprietà nell'uso del termine recesso ed il mero richiamo di un precedente di questa Corte di Cassazione;
e ciò, non trascurando di osservare che siffatta attribu- nonzione immotivata di significato non solo posta in relazione diretta con il ritenuto perfe- zionamento di un accordo di vendita ad effetti reali immediati, ma è collegata ad una sua valuta- zione negativa, anch'essa priva di argomentazione giustificativa, quale indice rivelatore di contrat- to preliminare di compravendita. è la motivazione della sentenzaViziata, dunque, impugnata sulla qualificazione dell'accordo conclu- SO tra le parti, se contratto preliminare di compravendita о contratto di compravendita ad effetti obbligatori o contratto di compravendita ad effetti reali immediati, qualificazione -questa- che costituisce punto decisivo della controversia, per quanto il consolidato orientamento di questa Corte ritiene limitata la previsione di nullità, di cui all'art. 40, legge n. 47 del 1985, ai contratti con effetti reali, e non anche estesa ai contratti ad effetti obbligatori ed ai contratti preliminari (v. ex plurimis Cass. 10831/01, n. 6018/99, n. 8335/97 e n. 9313/93). L'accoglimento dei primi quattro motivi di ricorso, nei termini esposti, determina la cassazione (con rinvio) della sentenza impugnata ed assorbe gli altri tre motivi, che pongono questioni dipendenti. Il giudice del rinvio, che si designa nella Corte d'appello dell'Aquila, provvederà a nuovo esame del merito e regolerà anche le spese del giudizio di 1 cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie, per quanto di ragione, i primi quattro motivi di ricorso, dichiarati assorbiti gli altri, e cassa la sentenza impugnata, con rinvio della causa alla Corte d'appello dell'Aquila, anche per le spese. Così deciso il 10 dicembre 2002, in Roma, nella camera di consiglio della seconda sezione civile. fil cons. fest. Il presidente 2. life francetes hade Hove IL CANCELLIERE 01 Franc o Catania DEPOSITATOITATO IN SANGELLERIA Francesc atane 14