Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VINCENZO CALFAPIETRA - Presidente -
Dott. ANTONIO VELLA - Consigliere -
Dott. NI SETTIMJ - rel. Consigliere -
Dott. ETTORE BUCCIANTE - Consigliere -
Dott. SERGIO DEL CORE - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
IN NI, elettivamente domiciliato in ROMA CSO RINASCIMENTO 24, presso lo studio dell'avvocato SCARNATI RAFFAELE, che lo difende, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
PR AR, elettivamente domiciliato in ROMA PZZA A MANCINI 4, presso lo studio dell'avvocato FLERES GIULIANO, che lo difende, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 3797/98 della Corte d'Appello di ROMA, depositata il 22/12/98;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 08/02/01 dal Consigliere Dott. OV SETTIMJ;

udito l'Avvocato SCARNATI Raffaele difensore, del ricorrente che ha chiesto l'accoglimento;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Pietro ABBRITTI che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione 29.11.88 GI PR - premesso che in data 13.7.88 aveva stipulato con OV FA un contratto preliminare avente ad oggetto la compravendita d'una villa unifamiliare di 400 mq oltre a 1.300 mq di giardino in località Casaletto, immobile così descritto nelle piantine catastali allegate al contratto, per il prezzo convenuto di L. 850.000.000; che successivamente, dopo aver versato in due rate la complessiva somma di L. 100.000.000, aveva riscontrato essere l'immobile difforme sia dalla rappresentazione di cui alle piantine catastali, sia da quanto risultava dal progetto a suo tempo approvato dal Comune di Roma ed in forza del quale erano state rilasciate la concessione ad edificare e la successiva variante in corso d'opera (in particolare: la superficie coperta dell'immobile era risultata di ben 420 mq eppertanto superiore a quanto autorizzato ed accatastato;
al piano mansarda, in luogo del lavatoio e della soffitta, v'erano due stanze ed un bagno;
al piano rialzato, v'era un deposito attrezzi trasformato in salone al posto dei due ingressi previsti in progetto;

al piano interrato, v'era una sala hobby con accessori di mq 113, non figurante ne' nel progetto ne' nelle piante catastali) - conveniva OV FA innanzi al tribunale di Roma onde ottenere la declaratoria di nullità ed inefficacia del contratto preliminare, in quanto avente ad oggetto in immobile realizzato in violazione della normativa edilizia e quindi invalido per la legge 47/85, e la condanna del convenuto alla restituzione di quanto ricevuto in esecuzione del contratto stesso, con rivalutazione ed interessi compensativi dall'erogazione al saldo, nonché alla rifusione della provvigione mediatoria di L. 14.160.000 versata alla Spa Urbana Insieme ed al risarcimento dei danni da liquidarsi in separata sede. Costituendosi, OV FA - premesso che la consegna dell'immobile era stata fissata nel compromesso alla data del 30.10.88, quando l'acquirente avrebbe dovuto pagare la somma di L. 300.000.000 in contanti e consegnare effetti cambiari con scadenza al 31.10.88 per il saldo di L. 450.000.000; che alcuni giorni prima, però, il PR aveva fatto sapere di non essere in grado ne' di versare i contanti ne' di rilasciare gli effetti per l'importo residuo;
che, quanto all'ex adverso dedotta difformità dell'immobile, questo era individuato nelle piantine catastali allegate alla scrittura privata e controparte l'aveva visitato dichiarando d'essere "a conoscenza dello stato di fatto e di diritto in cui la porzione si trovava, di aver trovato il tutto di suo pieno gradimento e di rinunciare a qualsiasi eccezione al riguardo"; che le uniche piantine cui avevano fatto riferimento erano quelle allegate al compromesso di vendita e controfirmate da entrambe le parti - chiedeva il rigetto dell'avversa domanda e spiegava, a sua volta, riconvenzionale per ottenere il risarcimento dei danni conseguenti all'inadempimento della controparte.
Con sentenza 2.4.93, l'adito tribunale dichiarava la nullità del contratto preliminare di compravendita 13.7.88 e condannava il FA a corrispondere al PR la somma di L. 100.000.000 con interessi del 10% annuo a decorrere dal 13.7.88 quanto a L. 50.000.000 e dal 30.9.88 quanto a L. 50.000.000 sino al saldo;

rigettava sia la domanda di risarcimento del danno proposta dal PR che la quella riconvenzionale proposta dal FA, questi condannando alle spese.
Avverso tale decisione proponeva appello il FA chiedendo l'integrale riforma dell'impugnata sentenza.
Resisteva il PR chiedendo il rigetto dell'appello e, per l'accoglimento delle conclusioni già precisate in primo grado, proponeva appello incidentale dolendosi della mancata condanna del FA al rimborso delle spese di CTU e dell'inadeguata liquidazione degli onorari in quanto il valore della causa doveva essere riconosciuto nel pattuito prezzo di L. 850.000.000. Disposto supplemento di CTU, con sentenza 22.12.98, la corte d'appello, di Roma - ritenuto che il caso in esame dovesse regolarsi in base a quanto disposto dagli artt. 2, 40 e 41 della L. 47/85, sia perché la costruzione dell'immobile era stata ultimata dopo l'entrata in vigore di detta legge, sia perché dopo tale data era stato stipulato il preliminare di compravendita;
che le deduzioni dell'appellante, per il quale l'immobile presentava solo "piccole difformità" -, fossero smentite anche dal supplemento di relazione peritale;
che dovesse escludersi l'applicabilità dell'art. 26 della L. 47/85 per il locale deposito attrezzi del piano rialzato,
trattandosi, non di una costruzione unica, bensì di due parti della stessa costruzione;
che, quanto all'ampliamento del piano rialzato, la variazione dovesse considerarsi essenziale ai sensi della legge citata e, come tale, rientrante tra quelle per le quali l'art. 12 prevede la sanzione della demolizione;
che, quanto al piano sottotetto, il trasferimento dovesse considerarsi nullo, non essendo stata ottenuta dall'autore dell'abuso alcuna concessione od autorizzazione in sanatoria (come previsto dall'art. 13 della L. 47/85); che la sanzione di nullità s'estendesse anche agli atti aventi solo effetti obbligatori, quale il compromesso in questione;

che l'appello incidentale proposto dal PR fosse fondato - respingeva l'appello principale ed, in accoglimento di quello incidentale, condannava il FA a rifondere al PR sia le spese della CTU espletata in primo grado, sia quelle ulteriori relative al giudizio di secondo grado, nonché al pagamento della somma di L.

5.500.000 a titolo di maggiori onorari per il giudizio di primo grado.
Avverso tale sentenza OV FA proponeva ricorso per cassazione con tre articolati motivi.
Resisteva GI PR con controricorso.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo, il ricorrente - denunziando violazione e falsa applicazione degli artt. 17, 40, 41 della L. 47/85 ex art. 360 n. 3 CPC - si duole che la corte territoriale abbia ritenuto applicabili gli artt. 40 e 41 L. 47/85, disciplinanti le opere ultimate entro il 1.10.83 mentre quella in questione era iniziata il 3.12.84, in luogo dell'art. 17 della stessa legge la cui disciplina, peraltro, dettata per i soli contratti ad effetti reali, non poteva trovare applicazione al preliminare dedotto in giudizio, donde l'inapplicabilità al rapporto dell'intera normativa ex L. 47/85;
abbia, quindi, erroneamente affermato la radicale nullità del compromesso di vendita, richiamando, a conforto, il precedente di Cass. 1199/97, attinente non a contratti ad effetti obbligatori ma a contratti ad effetti reali, dichiarati insuscettibili di esecuzione ex art. 2932 CC ove aventi ad oggetto immobili abusivi, laddove avrebbe dovuto piuttosto richiamare il precedente di Cass. 9313/93, relativo all'inapplicabilità della sanzione di nullità ex art. 40 L. 47/85 al preliminare di compravendita d'edificio abusivo.
Il motivo, pur essendone parzialmente fondate le ragioni, non merita accoglimento, in quanto la pronunzia della corte territoriale è conforme a diritto nel decisum - ritenuta nullità del preliminare - sebbene se ne debba correggere la motivazione ex art. 384 sec. co. CPC.
È ben vero, infatti, che tanto l'art. 40 quanto l'art. 17 della L. 28.2.85 n. 47 sono considerati, pur nella diversità della loro formulazione, disciplinare entrambi esclusivamente fattispecie di contratti ad effetti reali, stabilendone la nullità ove oggetto dell'una delle prestazioni sia un immobile abusivo, e non anche fattispecie di contratti ad effetti obbligatori, alle quali pertanto non sono applicabili;
tuttavia l'inapplicabilità delle summenzionate norme al caso di specie, perché trattasi di contratto preliminare e quindi ad effetti obbligatori e non di contratto ad effetti reali, non implica che lo stesso resti al di fuori della vigente complessa disciplina legislativa in materia d'edilizia eppertanto privo di regolamentazione, giacché, sia per detta natura del contratto riconducibile alla generica previsione degli atti giuridici (Cass.

1.9.97 n. 8335, 14.5.94 n. 4717) sia per essere risultata la costruzione dell'immobile dedotto in contratto iniziata successivamente al 1.9.67 ma prima dell'entrata in vigore della L. 28.2.85 n. 47 insuscettibile d'applicazione retroattiva (Cass. 27.4.93 n. 4926, 18.3.92 n. 3350), il caso stesso rimane comunque regolato dall'art. 15 della precedente L. 28.1.77 n. 10. Tale necessaria impostazione della questione era ben nota all'odierno ricorrente che, invocando con il motivo in esame l'applicazione dell'art. 17 della L. 47/85, sembra non rammentare d'aver, invece, sostenuto in sede d'appello doversi applicare, nel caso di specie, la disciplina dettata dell'art. 15 della L. 10/77 e, peraltro, escludere la ricorrenza d'una delle condizioni alle quali la norma subordina la nullità dell'atto, id est la mancanza nell'acquirente della conoscenza dell'abuso edilizio. L'art. 15 della L. 10/77 - effettivamente applicabile nel caso in esame come si è visto, e vuolsi rilevare l'errore della corte di merito che ha ritenuto rilevante ai fini dell'applicabilità della L. 47/85 il dato temporale dell'ultimazione della costruzione e della stipulazione del preliminare invece di quello dell'inizio della costruzione, come avrebbe comportato un'esatta lettura dell'art. 17 e del combinato disposto degli artt. 40 e 32 della legge stessa - prevede, in vero, la nullità degli atti giuridici, tra i quali vanno ricompresi anche i contratti preliminari come ritenuto dai precedenti giurisprudenziali sopra richiamati, aventi ad oggetto unità edilizie costruite in assenza di concessione salvo dagli stessi risulti che l'acquirente era a conoscenza della mancanza della concessione. Ora, come la giurisprudenza di questa Corte ha ripetutamente evidenziato, la deroga al principio della nullità degli atti posta dalla norma richiede due distinte ed autonome condizioni che devono entrambe ricorrere, id est non solo che l'acquirente fosse a conoscenza dell'abuso ma anche che tale conoscenza risulti formalmente dall'atto della cui nullità si discute. Nel caso di specie, l'odierno ricorrente ha sempre sostenuto che controparte fosse a conoscenza degli abusi dedotti in giudizio, ma non ha mai provato e neppure dedotto che tale conoscenza risultasse dall'atto, onde questo, pur ove ricorresse l'una delle condizioni indispensabili all'operatività della deroga, in difetto dell'altra va comunque considerato nullo.
Con il secondo motivo, il ricorrente - denunziando violazione e falsa applicazione degli artt. 7, 8, 12, 43 della L. 457/78 e del D.M.

5.7.75 nonché omessa e contraddittoria pronuncia, ex art. 360 CPC nn. 3 e 5 - si duole che la corte del merito abbia erroneamente ritenuto non applicabili le disposizioni degli artt. 7 e 12 L. 47/85, (che, circa le opere eseguite, rispettivamente, in totale ed in parziale difformità dalla concessione, prevedono, in ogni caso, la possibilità della demolizione e del ripristino) e, recependo errate valutazioni del CTU, abbia omesso di correggerle in conformità alla legge, ed abbia conseguentemente ritenuto essenziali difformità di lieve entità ed agevolmente adeguabili alla concessione che, opportunamente e correttamente valutate, non avrebbero comportato la declaratoria di nullità del preliminare.
Il motivo non merita accoglimento.
È, infatti, anzi tutto da rilevare l'inottemperanza al disposto dell'art. 366 n. 4 CPC, dal quale si richiede, come più volte sottolineato da questa Corte, che nei motivi posti a fondamento dell'invocata cassazione della decisione impugnata ex art. 360 n. 3 CPC i vizi di violazione di legge vengano dedotti, a pena d'inammissibilità comminata dallo stesso art. 366 n. 4, mediante la specifica indicazione delle affermazioni in diritto contenute nella sentenza gravata che motivatamente s'assumano in contrasto con le norme regolatrici della fattispecie o con l'interpretazione delle stesse fornita dalla giurisprudenza di legittimità e/o dalla prevalente dottrina, diversamente non ponendosi la Corte regolatrice in condizione d'adempiere al suo istituzionale compito di verificare il fondamento della lamentata violazione;
ond'è che risulta inidoneamente formulata, ai fini dell'ammissibilità del motivo ex art. 360 n. 3 CPC, la critica delle soluzioni adottate dal giudice del merito, nel risolvere le questioni giuridiche poste dalla controversia, operata dal ricorrente non mediante puntuali contestazioni delle soluzioni stesse nell'ambito d'una valutazione comparativa con le diverse soluzioni prospettate nel motivo, bensì mediante la mera contrapposizione di queste ultime a quelle desumibili dalla motivazione della sentenza impugnata. Nella specie il ricorrente, pur avendo denunziato nel motivo la violazione d'una pluralità di norme, non ha, tuttavia, sviluppato nell'esposizione argomento alcuno in diritto, inteso nel senso sopra precisato, per contestare, con specifico riferimento alle norme assuntivamente violate, un qualche convincimento espresso dal giudice del merito nel quale possa ravvisarsi la dedotta erronea interpretazione od omessa applicazione delle nome de quibus;
esso si limita ad argomentare su questioni in fatto del tutto distinte ed irrilevanti rispetto a quelle di diritto cui possono dal luogo la corretta interpretazione e/o applicazione della norma ed, in effetti, il motivo risulta piuttosto incentrato sul solo preteso difetto di motivazione.
Anche sotto tale profilo, peraltro, il motivo s'appalesa inidoneamente formulato e, comunque, infondato.
Va, infatti, tenuto presente come il motivo di ricorso per cassazione con il quale alla sentenza impugnata venga mossa censura per vizi di motivazione ex art. 360 n. 5 CPC debba essere inteso a far valere, a pena d'inammissibilità ex art. 366 n. 4 CPC in difetto di loro specifica indicazione, carenze o lacune nelle argomentazioni, ovvero illogicità nell'attribuire agli elementi di giudizio un significato fuori dal senso comune, od ancora mancanza di coerenza tra le varie ragioni esposte per assoluta incompatibilità razionale degli argomenti ed insanabile contrasto tra gli stessi;
come non possa, invece, essere inteso a far valere la non rispondenza della ricostruzione dei fatti operata dal giudice del merito al diverso convincimento soggettivo della parte ed, in particolare, non possa proporsi un preteso migliore e più appagante coordinamento dei molteplici dati acquisiti, atteso che tali aspetti del giudizio, interni all'ambito della discrezionalità di valutazione degli elementi di prova e dell'apprezzamento dei fatti, attengono al libero convincimento del giudice e non ai possibili vizi dell'iter formativo di tale convincimento rilevanti ai sensi della norma in esame;

diversamente, il motivo di ricorso per cassazione si risolverebbe - com'è, appunto, per quello in esame - in un'inammissibile istanza di revisione delle valutazioni e dei convincimenti del giudice del merito, id est: di nuova pronunzia sul fatto, estranea alla natura ed alle finalità del giudizio di legittimità.
Nè, com'è da tralaticio insegnamento di questa Corte, può imputarsi al detto giudice d'aver omesse l'esplicita confutazione delle tesi non accolte e/o la particolareggiata disamina degli elementi di giudizio non ritenuti significativi, giacché ne' l'una nè l'altra gli sono richieste, mentre soddisfa all'esigenza d'adeguata motivazione che il raggiunto convincimento risulti - come è dato, appunto, rilevare nel caso di specie - da un esame logico e coerente di quelle, tra le prospettazioni delle parti e le emergenze istruttorie, che siano state ritenute di per sè sole idonee e sufficienti a giustificarlo;
in altri termini, perché sia rispettata la prescrizione desumibile dal combinato disposto dell'art. 132 n. 4 e degli artt. 115 e 116 CPC, non si richiede al giudice del merito di dar conto dell'esito dell'avvenuto esame di tutte le prove prospettategli o comunque acquisite, ma di fornire una motivazione logica ed adeguata dell'adottata decisione evidenziando le prove ritenute idonee e sufficienti a suffragarla ovvero la carenza di esse.
In particolare, per quanto più interessa in relazione alle argomentazioni svolte dal ricorrente, non si può fondatamente rimproverare al giudice del merito, di non aver effettuato valutazioni e raggiunto convincimenti autonomi sugli accertamenti effettuati dal consulente tecnico d'ufficio e d'aver recepito le argomentazioni sviluppate e le conclusioni rassegnate da quest'ultimo disattendendo quelle della parte: in materia che richiede un'elevata qualificazione professionale specifica, è rimesso al prudente apprezzamento del giudice di merito, nella cui esclusiva competenza rientra pervenire a siffatta determinazione, incensurabile in questa sede, astenersi dall'effettuare considerazioni personali determinanti e valutazioni comparative che mancherebbero del supporto d'una appropriata preparazione scientifica, tanto più ove alle argomentazioni dell'esperto nominato dall'ufficio, assistite dalla presunzione d'imparzialità, neppure si contrappongano quelle d'un esperto di parte ma solo quelle della parte stessa.
D'altro canto, per i sopra richiamati principi, ove il ricorrente denunzi l'omesso od insufficiente esame di fatti, di circostanze, di rilievi mossi alle risultanze d'ordine tecnico ed al procedimento pure tecnico seguito dal consulente d'ufficio, il motivo non può essere limitato a censure apodittiche d'erroneità e/o d'inadeguatezza della motivazione od anche d'omesso approfondimento di determinati temi d'indagine, prendendo in considerazione emergenze istruttorie asseritamente suscettibili di diversa valutazione e traendone conclusioni difformi da quelle cui è pervenuto il consulente d'ufficio e recepite dal giudice;
è, per contro, necessario che il ricorrente non solo precisi e specifichi, svolgendo concrete e puntuali critiche, se pure sintetiche, le risultanze e gli elementi di causa dei quali lamenta la mancata od insufficiente valutazione, ma evidenzi altresì, in particolare, le esatte controdeduzioni alla consulenza d'ufficio che assuma essere state neglette, nonché quali fossero l'esatto contenuto e le finalità degli eventuali mezzi di prova contrari richiesti e non ammessi ed in quali esatti termini tale richiesta fosse stata effettuata. Ciò sotto due distinti profili: in primo luogo, per il principio d'autosufficienza del ricorso per cassazione, è condizione d'ammissibilità del motivo il consentire al giudice di legittimità di procedere alla valutazione della decisività, al fine di pervenire ad una soluzione della controversia differente da quella adottata dal giudice a quo, dei mezzi istruttori non ammessi e/o delle risultanze assunte erroneamente od insufficientemente valutate in secondo, luogo, per il principio di preclusione, nel giudizio di legittimità, di temi nuovi di dibattito non precedentemente affrontati nella fase di merito (principio applicabile anche alle censure mosse alle conclusioni del consulente tecnico e, per esse, alla sentenza che le abbia recepite), con la conseguenza che dette contestazioni sono ammissibili in sede di ricorso per cassazione sempre che ne risulti la tempestiva prospettazione innanzi al giudice di quella fase e che la tempestività di tale prospettazione risulti, a sua volta, dalla sentenza impugnata o, in difetto, da adeguata indicazione contenuta nel ricorso, con la specificazione dell'atto della fase di merito in cui le contestazioni predette erano state formulate, onde consentire al giudice di legittimità di controllare ex actis la veridicità dell'asserzione prima di esaminare nel merito la questione proposta, ovvio essendo come una censura che si traduca, di fatto, in un'istanza d'ulteriore diversa indagine istruttoria, della quale non si deduca ne' dimostri abbia già formato oggetto di specifica adeguata richiesta in sede di merito, non possa trovare ingresso in sede di legittimità.
Orbene, esaminando il caso di specie, devesi rilevare come, anzi tutto, nelle deduzioni del ricorrente non risulti adeguatamente esplicitato se, in quali termini, in quali occasioni e con quali atti, alla corte di merito fossero stati segnalati errori del consulente d'ufficio, così nel rilievo e nell'elaborazione dei dati posti a base della relazione commessagli come nello svolgimento dell'iter logico iniziato con l'analisi di quei dati e terminato con le rassegnate conclusioni, così come neppure ne risulta se, in quali esatti termini e con quali precise finalità, alla corte stessa fossero stati richiesti una nuova consulenza od un supplemento di quella già espletata, tanto più necessario attese le critiche che si assume fossero state rivolte all'opera svolta dal consulente d'ufficio; il ricorrente si limita generici riferimenti ad alcuni elementi di giudizio ed a trarne le proprie personali conclusioni per dimostrare l'assunta erroneità delle argomentazioni del consulente d'ufficio e della corte territoriale, così traducendosi il motivo non in una specifica censura ma in una semplice prospettazione di tesi difformi da quelle recepite dal giudice a quo, del tutto irrilevante in questa sede attenendo all'ambito della discrezionalità del giudice del merito nella valutazione dei fatti e nella formazione del proprio convincimento, dei quali si finisce per chiedere una revisione, e non ai vizi dell'iter di detta formazione rilevanti ex art. 360 CPC. Con il terzo motivo, il ricorrente - denunziando violazione e falsa applicazione degli artt. 12 e 113 CPC ex art. 360 n. 3 CPC si duole che il giudice d'appello l'abbia condannato alla rifusione, in favore della controparte, delle spese della CTU espletata nel giudizio di secondo grado, spese già poste a carico d'esso ricorrente in corso di causa e da lui anticipate.
Il motivo non merita accoglimento.
È del tutto evidente, infatti, che la corte territoriale non ha condannato l'odierno ricorrente a rimborsare alla controparte spese che quest'ultima non aveva sostenuto, ma solo confermato nel dispositivo, in via definitiva, la statuizione già adottata in ordine all'accollo delle spese di consulenza.
Nessuno degli esaminati motivi meritando accoglimento, il ricorso va, dunque, respinto.
Le spese, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.

P. Q. M.

LA CORTE Respinge il ricorso e condanna il ricorrente alle spese che liquida in complessive L. 10.089.100 delle quali L. 10.000.000 per onorari.
Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio, il
8 febbraio 2001.
Depositato in Cancelleria il 6 agosto 2001