Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Vincenzo BALDASSARRE Presidente
Dott. Vincenzo CALFAPIETRA Consigliere
Dott. Michele ANNUNZIATA Consigliere
Dott. Giandonato NAPOLETANO Consigliere
Dott. Giovanni SETTIMJ rel. Consigliere
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
DI FR NC, RO LA, RO UD, elettivamente domiciliati in ROMA VIA MONTANELLI 11, presso lo studio dell'avvocato GIUSEPPE CRIMI, che li difende unitamente all'avvocato VINCENZO ALEPPO, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro
DI NI, elettivamente domiciliato in ROMA VIA PANAMA 88, presso lo studio dell'avvocato GIORGIO SPADAFORA, che lo difende unitamente all'avvocato VINCENZO CASELLA, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 908/96 della Corte d'Appello di MILANO, depositata il 29/03/96;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 24/11/98 dal Consigliere Dott. Giovanni SETTIMJ;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Maurizio VELARDI che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione 11.02.91, CO RA - premesso che per scrittura privata del 19.05.89, autenticata dal notaio Giovanni LD, aveva acquistato da CO Di CI, LA NE e CL NE un immobile privo dei requisiti di cui alla legge 28.02.85 n. 47 (artt. 17 e 40) - conveniva innanzi al Tribunale di
Monza gli alienanti al fine di ottenere nei loro confronti dichiarazione di nullità del contratto di compravendita e condanna al risarcimento dei danni.
Si costituivano CO Di CI e LA NE assumendo l'infondatezza delle avverse domande e la responsabilità del notaio LD per tutte le omissioni, irregolarità ed inadempienze contenute nell'atto di compravendita, onde chiamavano in causa quest'ultimo chiedendo d'esserne manlevate dalle domande proposte nei loro confronti.
Costituendosi, l'LD contestava gli ex adverso assunti profili di sua responsabilità e le conseguenti pretese.
Successivamente, si costituiva anche CL NE che faceva proprie le domande e le eccezioni delle altre convenute. Intervenuta in corso di causa transazione tra l'attore ed i convenuti, il primo rinunciava ad ogni pretesa verso i secondi previo pagamento, da parte di costoro, della somma di L. 30.000.000 a titolo di risarcimento dei danni.
Cessata la materia del contendere tra le parti originarie, il Tribunale, con sentenza 7.8.93, escluso che ricorressero profili di responsabilità professionale, rigettava la domanda proposta dalla Di CI e dai NE contro l'LD.
Proponevano appello i soccombenti deducendo la loro buona fede nell'aver venduto l'immobile così come l'avevano acquistato e come risultava al catasto ed insistendo per la condanna del notaio, a loro avviso responsabile di non aver assolto all'onere dell'indicazione degli estremi della concessione edilizia relativa al fabbricato e di non aver previamente verificata l'estensibilità della concessione stessa ai locali de quibus.
Si costituiva l'LD eccependo: nel merito, di non essere tenuto a verificare le dichiarazioni dei venditori, nella specie comunque conformi al vero in quanto relative alla conformità non dei locali ma dello stabile alle norme edilizie, e di essersi limitato ad autenticare le firme della scrittura privata di compravendita;
in rito, l'inammissibilità delle domande, in quanto nuove rispetto all'originaria per essere state formulate a seguito dell'intervenuta transazione.
Con sentenza 29.3.96, la Corte d'Appello di Milano - rilevata la mancata allegazione da parte degli appellanti di prove idonee. in genere, in ordine all'asserita responsabilità professionale ed, in particolare, in ordine ad una prestazione di consulenza o d'intervento nella redazione del contratto, l'LD essendosi limitato ad autenticare le firme apposte in calce alla scrittura e non essendo, pertanto, tenuto ad accertare ne' la regolarità dei locali ne' - rigettava il gravame.
Avverso tale decisione ricorrevano per cassazione la Di CI ed i NE con due motivi illustrati da successiva memoria. Resisteva con controricorso l'LD.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo i ricorrenti - denunziando omessa motivazione della sentenza impugnata - si dolgono che la Corte di merito abbia ritenuto insussistente la prova che il notaio LD avesse predisposto l'atto di compravendita in forza d'un autonomo incarico di prestazione professionale non ostante lo stesso notaio, in sede d'interrogatorio formale, avesse ammesso circostanze che potevano essere considerate confessione sul punto. Il motivo è inammissibile e, comunque, infondato.
Esso, infatti, si sostanzia nella prospettazione d'un'interpretazione d'una singola risultanza probatoria in senso contrapposto a quello assunto nell'impugnata sentenza - che ne ha implicitamente ritenuta l'irrilevanza pervenendo alla conclusione del difetto di prova sul punto - e più favorevole alle tesi degli esponenti, in definitiva in una richiesta di riesame della risultanza stessa nel senso voluto da costoro, id est di una nuova diversa valutazione del fatto, istituzionalmente estranea alle finalità del giudizio di legittimità.
La conclusione cui è pervenuta la Corte di merito, che ha escluso il nesso di causalità tra la denunziata omissione del notaio ed il danno, è, d'altronde, l'esito d'una valutazione logica e coerente, sviluppatasi dalla constatazione d'un unico fatto obiettivamente accertato - essersi il notaio limitato all'autenticazione delle sottoscrizioni dei contraenti - all'accertamento della mancanza di prove in ordine al conferimento al notaio stesso d'un mandato avente ad oggetto lo svolgimento d'un'attività diversa, quella di consulenza ed assistenza delle parti onde assicurar loro il conseguimento degli effetti del negozio la cui stipulazione gli fosse stata affidata.
Assumono i ricorrenti che del conferimento di tale mandato si sarebbe dovuto desumere la prova dalle risposte date dal notaio in sede d'interrogatorio, particolarmente al primo capitolo "se non sia vero che l'atto di compravendita de quo venne integralmente redatto dal notaio Giovanni Averardi", cui questi rispose "è vero, la scrittura privata autenticata in data 19.5.88 venne predisposta dai collaboratori del mio studio e sottoposta mediante lettura all'approvazione dei contraenti che la sottoscrissero", nonché ai capitoli secondo "se non sia vero che questo nella redazione dell'atto si avvalse esclusivamente del precedente atto di compravendita stipulato presso lo studio notarile stesso e già in possesso dell'LD" e terzo "se non sia vetro che nell'occasione parte venditrice si limitò a sottoscrivere l'atto solo indicando parte acquirente e prezzo", capitoli ai quali, secondo i ricorrenti, il notaio diede risposte che "non hanno sostanzialmente contraddetto a quanto confessato col primo capitolo".
Al riguardo devesi, preliminarmente, escludere qualsiasi rilievo alle risposte, quali che siano state, fornite dall'LD sui capitoli secondo e terzo dell'interrogatorio, in quanto, essendosi i ricorrenti limitati a prospettare la loro personale opinione circa il contenuto ed il valore probatorio delle stesse senza riportarle per esteso, trascurando il principio d'autosufficienza del ricorso per cassazione, non è possibile effettuarne quella valutazione di rilevanza e decisività che costituisce l'oggetto specifico del giudizio di legittimità allorché si deduca l'omessa od insufficiente od errata valutazione d'una risultanza istruttoria. Quanto alla risposta fornita dal notaio al primo capitolo d'interrogatorio, dalla stessa, obiettivamente, non può desumersi se non l'avvenuta "predisposizione" dell'atto da parte dei collaboratori dello studio notarile, il che: da un lato, sta a significare una semplice scritturazione degli accordi intercorsi tra le parti in guisa da rispettare la regolarità formale del contratto, da ritenersi, sino a prova contraria, effettuata sulla base delle sole indicazioni fornite dalle parti stesse;
dall'altro, comunque, di per sè sola, non dimostra in alcun modo la sussistenza d'un incarico professionale al notaio perché assistesse e consigliasse i contraenti, in particolare la parte venditrice, circa la legittimità delle proprie dichiarazioni e la connessa validità del contratto. Una volta che l'unico dato formale acquisito era che il notaio ebbe a limitarsi ad autenticare le sottoscrizioni apposte dai contraenti su di una scrittura privata ed in difetto d'altri elementi atti a suffragare la circostanza dedotta dai ricorrenti - sui quali incombeva, al riguardo, l'onere d'una prova che, intuitivamente, ben poteva essere altrimenti fornita - con corretta e logica valutazione degli elementi sottoposti al suo esame la Corte di merito ha escluso che risultasse dimostrato il conferimento al notaio anche d'un incarico professionale di consulenza ed assistenza e, quindi, qualsiasi nesso di causalità tra le omissioni imputate al resistente ed il danno denunziato dai ricorrenti.
Con il secondo motivo, i ricorrenti - denunziando omessa motivazione e/o violazione di legge in relazione all'art. 40 della L 28.11.85 N. 47 - si dolgono che la Corte di merito, erroneamente ritenuto l'atto di compravendita de quo conforme alla normativa richiamata pur riferendosi l'indicazione della concessione edilizia all'edificio nel suo complesso e non alla singola porzione di esso oggetto del trasferimento, abbia escluso la responsabilità del notaio, indipendentemente dall'aver questi o meno ricevuto un incarico d'assistenza e consulenza, non ostante questi dovesse astenersi dall'autenticare le sottoscrizioni ex art. 21 della stessa legge 47/85. Il motivo è infondato, giacché, contrariamente a quanto ritenuto dai ricorrenti, anche sotto il profilo in esame, perché possa configurarsi una responsabilità del notaio, è necessario che questi sia stato richiesto anche della sua consulenza ed assistenza, quale tecnico del diritto, onde il contratto sia non solo formalmente perfetto ma anche idoneo a produrre il risultato pratico perseguito dalle parti.
In vero, la normativa in esame richiede che l'alienante dichiari gli estremi della concessione ad edificare (o di quella in sanatoria) attinente, quindi, alla realizzazione dell'intero edificio, onde è onere della parte dichiarante specificare l'eventuale realizzazione di modifiche alla singola porzione immobiliare oggetto di trasferimento, ove abbia avuto luogo in difformità dalla concessione.
Solo in quanto espressamente incaricato dalla parte dichiarante d'assisterla al fine di rendere una dichiarazione completa ed idonea allo scopo il notaio - sempre che dalla parte stessa sia stato messo al corrente della situazione, non avendo egli alcuno strumento per accertarsi della rispondenza dello stato di fatto della singola porzione immobiliare ai termini della concessione relativa all'intero edificio - può essere considerato responsabile d'una dichiarazione invalida e dell'autenticazione dell'atto in violazione delle disposizioni de quibus;
diversamente, la fede privilegiata propria dell'atto notarile non estendendosi al contenuto delle dichiarazioni rese dalle parti, non è configurabile alcuna attività obbligatoria d'accertamento da parte del notaio sulla veridicità delle dichiarazioni stesse e, quindi, alcuna sua responsabilità per l'invalidità dell'atto derivante da loro inidoneità. Devesi, inoltre, tener presente che, come già evidenziato da questa Corte (Cass.

1.9.97 n. 8335, 3.9.93, n. 9313), la sanzione della nullità prevista dall'art. 40 in esame con riferimento a vicende negoziali relative ad immobili privi della necessaria concessione edificatoria, quindi la connessa disposizione dell'art. 21 ivi richiamato, trovano applicazione, per l'inequivocabile tenore letterale della norma, ai soli atti di trasferimento, id est ai contratti ad effetti reali, e le relative previsioni non possono essere estese ai contratti ad efficacia meramente obbligatoria, quali i preliminari di vendita, al cui genus appartiene il contratto de quo per sua natura, non contestata dai ricorrenti che tale lo hanno anzi espressamente qualificato (memoria, p. 4).
Tanto basta ad escludere la fondatezza degli esaminati motivi nessuno dei quali merita, dunque, accoglimento, per il che il ricorso va rigettato.
Sussistono, tuttavia, giusti motivi per compensare le spese della presente fase del giudizio.

P. Q. M.

LA CORTE Rigetta il ricorso e compensa le spese.
Così deciso in Roma, in Camera di Consiglio, il 24 novembre 1998.
Depositato in Cancelleria il 17 giugno 1999