R.G. n. 13/2025
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE DI SALERNO I Sezione Civile in persona del Giudice Onorario, dott.ssa Irene Ada GIANNUZZI, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in primo grado iscritta al n. 13 del Ruolo generale degli affari contenziosi civili dell'anno 2025, vertente
TRA
, nella qualità di custode nominato nel procedimento per sequestro Parte_1 giudiziario, R.G. 10585/2017-2 del Tribunale di Salerno, rappresentato e difeso dall'avv.
LO TU
- attore -
E
rappresentato e difeso dall'avv. NO AL Controparte_1
- convenuto -
CONCLUSIONI
L' avv. quale custode nominato nel corso del procedimento per sequestro Parte_1 giudiziario, iscritto al n. R.G. 10585-2/2017 del Tribunale di Salerno, ha intimato sfratto per finita locazione nei confronti del sig. assumendo che: Controparte_1
- “a seguito della scomparsa dei signori e , si costituiva CP_2 Persona_1
l'asse ereditario dei beni mobili ed immobili già a loro appartenuti, cui partecipano tutti i figli, quali eredi, nelle persone dei germani , , e . CP_3 Pt_2 Per_2 Per_3
- e promuovevano nei confronti dei germani, un giudizio di CP_4 Controparte_5 divisione ereditaria lamentando comportamenti lesivi dei propri diritti, ritenendosi esclusi
1 dalla partecipazione alle decisioni relative alla gestione dei beni da dividere ed al godimento di essi, riservato in via esclusiva ai germani e . Per_3 Per_2
- nel corso del giudizio di divisione, il G.I., accogliendo l'stanza di sequestro conservativo di tutti i beni, affidava al custode giudiziario il compito di inventariare, custodire i beni mobili e gestire temporaneamente i beni immobili, tra i quali l'abitazione Sita in Salerno, alla via Benedetto Croce, 34, piano secondo, catastalmente identificata nel C.F. del comune di Salerno, al foglio 64, particella 1987, sub. 5, cat. A/ 2, di cui, una porzione composta da due stanze ed un bagno veniva concessa in locazione, ad uso transitorio, al signor . Controparte_1
- nonostante l'abitazione faccia parte dell'asse ereditario, il contratto veniva stipulato dal solo per la durata di diciotto mesi, con decorrenza dal 15/12/ 2022 e CP_6 scadenza al 14/7/2024, a fronte del pagamento di un canone mensile di € 400,00
(quattrocento/ 00).
- il contratto, sebbene privo di firma analogica ed autografa, veniva registrato in via telematica presso l'Agenzia delle Entrate di Salerno, al n. 6 serie 3T, in data 2/1/2023.
- che alla scadenza del contratto, 14/7/2024, l'immobile non veniva riconsegnato e il
Tribunale autorizzava la azione di sfratto”.
In caso di opposizione ha chiesto l'emissione dell'ordinanza provvisoria di rilascio.
Si è costituito l'intimato che si è opposto alla convalida nonché alla Controparte_1 emissione dell'ordinanza provvisoria di rilascio deducendo a sostegno che:
- il contratto di locazione ad uso transitorio del 15/12/2022, avente ad oggetto la porzione dell'unità immobiliare sita in Salerno alla via Benedetto Croce n. 34, registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Salerno il 02.01.2023, è stato sottoscritto legittimamente dal locatore sig. anteriormente alla nomina del custode giudiziario intervenuta il CP_6
21/12/2023;
- che nonostante le parti avessero pattuito una locazione ad uso transitorio – sino al
14/07/2024 (18 mesi) - le stesse, in realtà, intendevano sottoscrivere un contratto di locazione ordinario abitativo non essendo esplicitate le “esigenze di transitorietà” ed avendo solo riportato in contratto, all'art. 3, la “natura transitoria” senza alcuna specifica
2 motivazione, limitandosi le parti a pattuire: “il conduttore ha espresso l'esigenza di abitare la porzione di immobile per un periodo non eccedente quanto convenuto”;
- che successivamente le parti confermavano la conversione del contratto in ordinario ad uso abitativo con registrazione presso l'Agenzia delle Entrate di Salerno al n.
TE323T000026000QH del 23/01/2024, con cui le stesse rinnovavano la locazione sino al
13/07/2028, riconoscendo espressamente l'intervenuta conversione del contratto da uso transitorio ad uso ordinario abitativo in tal modo assoggettandolo alla disciplina di cui all'art. 2 Legge n. 431/98.
Ha concluso eccependo, in via preliminare, la inammissibilità e/o l'improponibilità della domanda chiedendo, nel merito, accertarsi e dichiarare l'intervenuta conversione del contratto da uso transitorio ad uso ordinario abitativo (durata 4 anni + 4 anni).
Denegata l'ordinanza provvisoria di rilascio e disposto il mutamento del rito, ex art. 667 e
426 c.p.c., all'esito dell'esperimento con esito negativo del tentativo obbligatorio di mediazione, quale condizione di procedibilità della domanda giudiziale, le parti hanno rispettivamente depositato memorie integrative.
Nella memoria integrativa, ex art. 426 c.p.c., depositata in data 18.10.2025 parte attrice ha aderito alla eccepita conversione del contratto di locazione da uso transitorio ad ordinario
(quattro più quattro anni con prima scadenza al 15/12/2026 e rinnovo al 15/12/2030) deducendo che il conduttore si sarebbe reso moroso, avendo corrisposto, a titolo di canone, un minor importo rispetto a quanto convenuto, e non avendo versato le previste spese condominiali. Ha concluso chiedendo: a) prendersi atto dell'avvenuto esperimento di mediazione nonché della mancata partecipazione dell'intimato, con ogni conseguenziale pronunzia in termini di spese;
b) Prendersi atto della mancata opposizione della custodia alla conversione del contratto di locazione di porzione dell'abitazione oggetto di causa dichiarandone l'inizio al 15/12/2022 e la prima scadenza al 15/12/2026, oltre l'eventuale rinnovo;
c) Riconoscersi che nel verbale di sequestro giudiziario dell' presso la CP_7
Corte di Appello di Salerno, eseguito il 15/1/2024, si descrive la parte di abitazione concessa in locazione al , come: “una porzione dell'immobile e precisamente di due CP_1 stanze ed un bagno posto al piano sopraelevato rispetto all'immobile principale e per l'effetto, dichiarare che la stanza che, nel contratto tra e , CP_6 Controparte_1 era dichiarata come momentaneamente inagibile all'inizio della locazione, secondo l'art. 1,
3 ha mutato il suo stato nel corso del rapporto, divenendo agibile, almeno, fin dal 15/1/2024.
Per l'effetto, dichiarare dovuto il canone di locazione pari ed € 400,00 (quattrocento/00) mensili, quantomeno a far data dal 15/1/2024, condannando al relativo Controparte_1 pagamento di € 200,00 mensili, per diciassette mesi ad oggi e così € 3.400,00, oltre i successivi canoni a scadere, nonché interessi e rivalutazione monetaria, dall'evento all'effettivo soddisfo. d) Dichiarare, inoltre, ad opera dell'intimato , il mancato CP_1 versamento del canone e degli accessori previsti dall'art. 13, per € 30,00 mensili e condannarlo al pagamento, dal dicembre 2022 ad oggi, di ventinove canoni forfetari, ovvero € 870,00 (€ 30,00x29), oltre quelli successivi a scadere, fino all'effettivo soddisfo oltre interessi e rivalutazione monetaria. e) Riconoscere che, per effetto dell'ordinanza di sgombero nel giudizio 10585/2017 – 2 del Tribunale di Salerno, comunicata il 14/10/2024, ricorrono gravi motivi di recesso anticipato del locatore, dal contratto dedotto in giudizio e, per l'effetto, dichiarata la risoluzione, ordinare al resistente la liberazione immediata dei locali occupati. f) Riconoscere, altresì, il legittimo esercizio, da parte del locatore, della facoltà di recesso prevista dall'art. 8 del contratto in questione e del preavviso concesso all'intimato, non inferiore a cinque giorni e conseguentemente ordinare la liberazione dell'immobile, decorso tale termine. Nell'ipotesi di inerzia, ha chiesto condannarsi l'intimato al pagamento di una somma di danaro, ai sensi dell'art. 614- bis c.p.c., da liquidarsi equitativamente. g) Dichiarare, comunque, la risoluzione contrattuale, in forza dell'articolo 5 dell'accordo tra e , in virtù della clausola CP_6 Controparte_1 risolutiva espressa, per avveramento della condizione, essendo decorsi venti giorni dalla data di scadenza del dovuto ed ammontando la morosità, per i canoni principali, ad €
3.400,00, mentre, per il rimborso degli oneri accessori delle utenze, ad €870,00, entrambi oltre interessi e rivalutazione monetaria dal dall'evento all'effettivo soddisfo. 10)
Dichiarare l'inopponibilità alla custodia di tutti gli atti eseguiti dai germani CP_6 successivamente alla nomina del custode, avv. del 23/12/2023, nel Parte_1 giudizio R.G. 10585/2017 – 2 e, particolarmente, della registrazione del 23/1/2024 al n. 948
- serie 3T del contratto TE324T000948000HH, con scadenza unilateralmente determinata al 13/7/2028.
Il convenuto, per contro, nella memoria integrativa, ha eccepito: - in via preliminare,
l'intervenuta decadenza da parte dell'intimante dal proporre domande ed istanze istruttorie ai sensi dell'art. 426 cpc. e la inefficacia della memoria integrativa di controparte,
4 difettando l'autorizzazione dell'intimante a promuovere il giudizio di intimazione di sfratto per morosità, avendo il giudice della divisione, con ordinanza del 13.07.2024, autorizzato il custode giudiziario ad instaurare il solo procedimento di licenza per finita locazione;
la improponibilità ed inammissibilità di domande nuove avendo parte intimante proposto una azione di sfratto per morosità, così modificando sia il petitum, che la causa petendi della domanda originaria ed introducendo un nuovo thema decidendum. Ha inoltre eccepito la nullità delle clausole vessatorie del contratto di locazione vessatorie contenute nel contratto di locazione, per mancata specifica approvazione per iscritto ex art. 1341, 2 comma c.c. nonché la inopponibilità ad esso convenuto del provvedimento di liberazione reso dal
Tribunale di Salerno nonché di quella resa dal Tribunale di Salerno – in composizione
Collegiale – in data 27.02.2025, non essendo il conduttore parte del giudizio di divisione tra i coeredi CP_6
Ciò premesso, l'eccezione di conversione del contratto transitorio in ordinario è fondata e si dà atto che parte attrice ha aderito alla stessa.
Invero, l'art. 5 della legge 431/1998, di riforma del regime previgente introdotto dalla legge
392/78 dispone che solo il decreto suppletivo Ministeriale del 2002 adottato dal Ministero dei lavori pubblici, pur richiamato dal convenuto nei suoi scritti difensivi, può dettare i criteri generali che disciplinano le locazioni per uso transitorio, ad esclusione delle locazioni stipulate con gli studenti universitari;
in particolare “può definire le condizioni e le modalità per la stipula dei contratti di locazione di natura transitoria anche inferiore ai limiti previsti per soddisfare particolari esigenze delle parti”.
Nella indicata direzione di indagine va osservato che le esigenze delle parti che stipulano il contratto devono configurarsi come motivi stessi del contratto;
nel caso in esame detti motivi non sono individuati e non vi è prova documentale, come impone la norma, dei motivi posti a base del contratto ad uso transitorio.
Inoltre, l'art. 2 comma 2 del DM del 2002 prevede a carico delle parti l'onere della conferma, alla scadenza del contratto, dell'interesse al proseguimento del rapporto per la permanenza della esigenza transitoria individuata in contratto.
La previsione configura come onere per le parti l'inoltro di una disdetta motivata a mezzo lettera raccomandata, atto che nel caso in esame non risulta inoltrato.
5 In definitiva, dunque, il contratto richiama solo genericamente il DM del 2002 ma difetta la disdetta motivata. Per tali motivi non è stata concessa la ordinanza provvisoria di rilascio.
Peraltro nella fase sommaria del presente procedimento pur avendo l'intimante invocato un ordine di liberazione dell'immobile per cui è causa emesso dal tribunale di Salerno nell'ambito del giudizio di divisione, ha provveduto a produrlo solo successivamente alla trasformazione del rito, dovendosi comunque tener conto che lo stesso giudice del giudizio di divisione ereditaria ha autorizzato l'azione di sfratto per finita locazione finalizzata, all'evidenza, alla liberazione dell'immobile per cui è causa.
Nella fase di merito seguita alla trasformazione del rito, parte attrice ha effettivamente mutato la domanda di sfratto per finita locazione in una domanda di risoluzione per inadempimento del conduttore per mancato pagamento dei canoni di locazione. La domanda di sfratto per finita locazione è disciplinata dall'art. 657 c.p.c. mentre l'azione di sfratto per morosità o comunque di risoluzione per inadempimento è disciplinata dall'art. 658 c.p.c.; ne deriva che la seconda non è sussumibile nella stessa previsione normativa della prima con la conseguenza che trattasi non di una mera emendatio ma di una domanda nuova, connotata da diversa causa petendi, diverso petitum, per la quale difetta anche l'autorizzazione dell'attore, custode nominato nel giudizio di divisione, a proporla e perciò inammissibile.
Sul puntosi richiama la pronuncia della S.C. Sez. 3 - Ordinanza n. 5955 del 28/02/2023 per la quale “Nel procedimento di convalida di sfratto per finita locazione l'opposizione dell'intimato determina la conclusione del procedimento sommario e l'instaurazione di un autonomo processo di cognizione ordinaria, con la conseguenza che il locatore può introdurre a fondamento della domanda una "causa petendi" diversa da quella originariamente formulata, purché la nuova domanda risulti connessa alla vicenda sostanziale dedotta con l'atto introduttivo del procedimento sommario”. (In applicazione del suddetto principio, la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza di merito che, a fronte dell'iniziale domanda di sfratto per finita locazione di un contratto transitorio, proposta nell'atto introduttivo del procedimento sommario, aveva ritenuto inammissibile quella di risoluzione per inadempimento, formulata dal locatore nella memoria integrativa successiva al mutamento di rito ex art. 667 c.p.c., per il caso in cui il contratto fosse stato ritenuto di durata quadriennale).
6 Ne consegue che tutte le discettazioni svolte intorno al pagamento del canone di locazione, agli oneri condominiali, agli aumenti pattuiti e non corrisposti non possono trovare ingresso in questa sede.
Va invece dichiarato inopponibile alla custodia l'atto posto in essere dal germano di CP_6 registrazione del 23/1/2024 al n. 948 - serie 3T del contratto TE324T000948000HH, con scadenza unilateralmente determinata al 13/7/2028 in quanto atto posto in essere successivamente alla nomina del custode, avv. del 23/12/2023, nel Parte_1 giudizio R.G. 10585/2017. È invece opponibile alla custodia il contratto di locazione stipulato tra il e il conduttore in data 15/12/2023, dovendosi tuttavia ammettere il CP_6 legittimo subentro del custode nel relativo contratto di locazione in virtù di provvedimento giudiziale del tribunale di Salerno.
Parte attrice, nelle memorie integrative ha poi intimato recesso anticipato dal contratto di locazione chiedendo dichiararsi risolto il contratto con ordine al convenuto di liberare i locali occupati.
Tale ultima domanda, per come formulata, va dichiarata inammissibile. Invero, l'art. 3 legge 431/98 legittima il locatore, tra le altre ipotesi tassativamente elencate al comma 1, all'esercizio, nelle forme di legge, della facoltà di diniego di rinnovo alla prima scadenza, azione non proposta nel caso in esame, né nella fase sommaria né a seguito del mutamento di rito.
Va in proposito rammentato che a differenza di quanto prevede l'art. 3, ultimo comma
431/98 per il conduttore, il quale può esercitare il recesso per gravi motivi, tale facoltà non
è prevista per il locatore il quale, ai sensi dell'art. 3, comma 1, Legge 431/98 ha la possibilità di esercitare la facoltà di diniego di rinnovo alla prima scadenza per le ipotesi tassative di cui al comma 1.
Inoltre, per poter validamente esercitare il diniego di rinnovo nella ipotesi di lavori edilizi, il comma 2 dell'art. 3, per la esecuzione di lavori ivi indicati, ammesso che l'ipotesi prospettata in questa sede possa ricadere nella previsione della lettera d) oppure della lett.
e) del comma 1, pone come condizione di procedibilità il rilascio della concessione o dell'autorizzazione edilizia.
Pertanto, la domanda di recesso per gravi motivi non può trovare accoglimento.
7 D'altronde l'azione esperita si appalesa del tutto inidonea ad ottenere il rilascio dell'immobile per l'esecuzione dei lavori, potendosi a tal fine dare immediatamente attuazione al provvedimento giudiziale in sede esecutiva.
Infine, deve osservarsi che la previsione di recesso contemplata nel contratto è affetta da nullità in quanto essa si pone in contrasto con norme di legge inderogabili e specificamente con quella che consente il recesso per gravi motivi al solo conduttore.
Alla stregua di quanto precede, preso atto della mancata opposizione della custodia alla conversione del contratto di locazione di porzione dell'abitazione oggetto di causa va dichiarato che il contratto di locazione stipulato tra le parti in data 15/12/2022 rientra tra quelli disciplinati, quanto alla durata, dall'art. 2 comma 1 legge 431/98 con durata quadriennale (con prima scadenza al 15/12/2026) e rinnovo di ulteriori quattro anni (al
15/12/2030) fatti salvi i casi tassativamente previsti alla prima scadenza di diniego di rinnovo.
Il regolamento delle spese processuali segue il principio di soccombenza, di cui all'art. 91 comma 1 c.p.c., con la condanna di parte attrice al rimborso delle spese e degli onorari di difesa in favore di parte convenuta, che si liquidano come in dispositivo, tenuto conto dei parametri stabiliti con decreto del Ministro della Giustizia 10 marzo 2014 n. 55 e ss.mm.ii..
e con le maggiorazioni del 30% di cui all'art. 4 comma 1 bis.
Su richiesta difensiva ex art. 93 comma 1 c.p.c., gli onorari non riscossi e le spese anticipate sono distratte in favore del difensore.


PQM


Il Tribunale di Salerno, I sezione civile, definitivamente decidendo in primo grado nella causa civile iscritta al R.G. n. 13/2025, così provvede:
Rigetta la domanda di sfratto per finita locazione.
Dichiara che il contratto di locazione stipulato tra le parti in data 15/12/2022 rientra tra quelli disciplinati dall'art. 2 comma 1 legge 431/98 con durata quadriennale (con prima scadenza al 15/12/2026) e rinnovo di ulteriori quattro anni (al 15/12/2030).
Dichiara inammissibile la domanda di risoluzione per inadempimento e di recesso.
ND , nella qualità di custode nominato nel procedimento per Parte_1 sequestro giudiziario, R.G. 10585/2017-2 del Tribunale di Salerno al rimborso delle spese processuali in favore di che liquida in €1.500,00 per onorari di Controparte_1
8 difesa, oltre il rimborso delle spese forfettarie nella misura del 15% degli onorari, Cnap ed
Iva come per legge, con attribuzione al difensore antistatario NO AL, per dichiarato anticipo.
Salerno lì 30/10/2025
In caso di diffusione del presente provvedimento, omettere le generalità e gli altri dati identificativi a norma dell'art. 52 D.L.gs n. 196/03.
Il Giudice Onorario
(dott.ssa Irene Ada GIANNUZZI)
9