Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Angelo GIULIANO - Presidente -
Dott. Vittorio DUVA - Consigliere -
Dott. Ugo FAVARA - Consigliere -
Dott. Vincenzo SALLUZZO - Consigliere -
Dott. Renato PERCONTE LICATESE - Rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
GI.MA.GI. SAS, con sede in Milano, in persona del socio acc.rio e legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA VIA CRESCENZIO 74, presso lo studio dell'avvocato LUIGI QUATTRUCCI, che la difende anche disgiuntamente all'avvocato ENRICO PENNASILICO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
ALESSANDRO ROMANO;

- intimato -

avverso la sentenza n. 1630/96 della Corte d'Appello di MILANO, emessa il 16/01/96 e depositata il 07/06/96 (R.G. 217/92);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 09/12/98 dal Consigliere Dott. Renato PERCONTE LICATESE;

udito l'Avvocato Luigi QUATTRUCCI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Ennio Attilio SEPE che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
La s.a.s. GI.MA.GI. conveniva in giudizio innanzi al Tribunale di Milano MA Alessandro, assumendo che questi, titolare di due contratti di locazione, uno, stipulato il 30 ottobre 1966, per tre locali ad uso di officina meccanica, e l'altro, stipulato il 29 marzo 1974, per un quarto locale ad uso di officina meccanica, sito nello stesso stabile, era inadempiente al pagamento dei canoni e degli oneri accessori. L'attrice chiedeva pertanto la risoluzione di entrambi i contratti e il risarcimento dei danni, da liquidare in corso di causa o in separato giudizio.
Il convenuto impugnava la domanda e chiedeva, in riconvenzionale, i danni per l'omessa manutenzione della cosa locata.
Con sentenza del 6 dicembre 1990 l'adito Tribunale dichiarava risolto per morosità il contratto del 30 ottobre 1966 e condannava il MA al rilascio dell'immobile e al risarcimento dei danni conseguenti all'inadempimento, da liquidare in separato giudizio;

rigettava invece la domanda di risoluzione del contratto del 1974 e la riconvenzionale del convenuto.
Appellavano tanto il MA quanto la società GI.MA.GI. Il primo chiedeva respingersi anche la domanda di risoluzione del contratto del 1966; la seconda invece estendersi la risoluzione anche al contratto del 1974.
La Corte d'Appello di Milano, con la sentenza ora impugnata, emessa il 7 giugno 1996, ha rigettato anche la domanda di risoluzione del contratto del 1966, compensando le spese di entrambi i gradi. Ricorre per la cassazione di tale sentenza la società soccombente, formulando cinque censure. L'intimato non si è costituito. MOTIVI DELLA DECISIONE
Col primo motivo, denunciando il difetto di motivazione e la violazione dell'art. 6 della legge n. 841 del 1973, con riferimento all'art. 84 della legge n. 392 del 1978 e all'art. 2948 c.c., la ricorrente sostiene che il credito per gli oneri accessori si prescrive in cinque e non in due anni, onde erroneamente la Corte d'Appello, in relazione al contratto del 30 ottobre 1966, ha ritenuto prescritto quello delle gestioni dal 1978 al 1980, per non dire che "richieste di pagamento idonee a interrompere il decorso della prescrizione sono state rivolte al conduttore anche prima del dicembre 1983".
Il motivo è infondato.
Il credito del locatore per il pagamento degli oneri accessori posti a carico del conduttore dall'art. 9 (richiamato, per le locazioni non abitative, dall'art. 41 1 comma) della legge sull'equo canone si prescrive nel termine di due anni indicato dall'art. 6 della legge 22 dicembre 1973 n. 841 per il diritto del locatore al rimborso delle spese sostenute per la fornitura di servizi posti, per contratto, a carico del conduttore. Infatti tale norma, anche se inserita in una legge relativa alla proroga dei contratti di locazione, introduce una deroga al principio codicistico della prescrizione quinquennale del canone di locazione e di ogni altro corrispettivo di locazione fissato dall'art. 2948 n. 3 c.c. che risponde a un'esigenza di rapida definizione di quell'accessorio rapporto giuridico, comune ad ogni locazione, e che è pertanto applicabile anche agli oneri accessori dovuti dal conduttore in base all'art. 9 della legge 27 luglio 1978 n. 392; ne' a ciò osta l'art. 84 di quest'ultima legge che, disponendo l'abrogazione di tutte le norme incompatibili con la legge sull'equo canone, non può essere riferito anche alla disposizione in materia di prescrizione del sopra citato art. 6, che trascende il regime vincolistico (cfr. Cass. 22 aprile 1995 n. 4588 e 22 maggio 1993 n. 5795). È pertanto esatta la decisione adottata sul punto dalla Corte territoriale, che implicitamente esclude l'esistenza di atti interruttivi, da eccepire e provare al più in grado di appello. A tanto la stessa ricorrente non deduce di aver provveduto nella sede opportuna, per cui non può oggi giovarsi di una peraltro generica allegazione di utili costituzioni in mora. Col secondo motivo, denunciando omissione e contraddittorietà della motivazione e violazione degli artt. 1455 c.c. e 5 della legge n.392 del 1978, la ricorrente si duole che il giudice di merito abbia ritenuto di scarsa importanza il persistente inadempimento del MA, come tale improduttivo di risoluzione, senza considerare che il mancato pagamento integrale degli oneri accessori per gli esercizi dal 1981 al 30 giugno 1984 non è di scarsa importanza, concernendo una delle obbligazioni principali del conduttore e residuando un debito di lire 945.470, importo quasi doppio del canone annuo originario, superiore al canone annuo vigente fino al 30 novembre 1983 (lire 885.781) e cospicua parte di quello in vigore fino al 30 novembre 1984 (lire 1.550.117); e che la risoluzione è peraltro espressamente comminata dall'art. 5 della legge n. 392 del 1978, applicabile anche alle locazioni commerciali.
Col terzo mezzo, denunciando insufficiente e contraddittoria motivazione nonché violazione dell'art. 1 della legge 22 dicembre 1973 n. 841, con riferimento all'art. 1 "ter" del D.L. 25 giugno 1975 n. 255, conv. in legge 31 luglio 1975 n. 363 e all'art. 15
delle preleggi, la ricorrente ricorda che, quando fu stipulato il contratto di locazione riguardante l'unità immobiliare già concessa a tale Mottino, ossia il 29 dicembre 1976, il divieto di aumento del canone riguardava solo le locazioni ad uso abitativo, sicché non poteva la Corte d'Appello, allo scopo di ridimensionare l'inadempimento del MA, ammettere in compensazione il credito per canoni pagati in più in relazione al contratto di cui sopra. Col quarto mezzo, basato sulla violazione dell'art. 112 c.p.c., con riferimento agli artt. 1453 c.c. e 5 della legge n. 392 del 1978, la società GI.MA.GI. assume di aver chiesto la risoluzione del contratto del 1966 anche per la morosità nel pagamento dei canoni, per complessive lire 955.125. I giudici di seconde cure hanno tuttavia negato la risoluzione avendo riguardo alla sola morosità nel pagamento degli oneri accessori.
A decorrere dal 1 novembre 1983 invero il canone annuo era di lire 1.533.300, ma il MA non ha pagato i maggiori importi risultanti dagli aumenti di legge, accumulando, nel volgere di cinque trimestri, un debito di lire 955.125, idoneo a giustificare la risoluzione se sommato al debito per gli oneri accessori. Queste tre censure, da trattare, per le loro connessioni, in unico contesto, sono infondate.
La Corte territoriale, accertato un debito, per oneri accessori relativi alle gestioni non prescritte, pari a lire 945.470 (importo sul quale la ricorrente concorda), rileva che l'inadempimento è di scarsa importanza e non giustifica quindi la risoluzione ai sensi degli artt. 1453 e 1455 c.c.: ciò dopo aver sottolineato l'inapplicabilità alle locazioni a uso non abitativo, come quella in parola, dell'art. 5 della legge n. 392 del 1978 sulla predeterminazione legale della gravità dell'inadempimento, in quanto norma specificamente dettata per le locazioni a uso abitativo. Subito dopo soggiunge che "anche a voler ritenere sussistente per intero il debito di lire 955.125 per mancato pagamento degli aumenti del canone conseguenti alla legge n. 94/82, lo stesso, considerata la sua natura e la sua entità, sarebbe inidoneo a legittimare, anche insieme alla morosità relativa agli oneri accessori, un giudizio di importanza dell'inadempimento del conduttore tale da giustificare la risoluzione del contratto".
Infine ricorre a una seconda motivazione, osservando che comunque la rilevanza dell'inadempimento "risulta ulteriormente ridimensionata, se si considera l'eccezione di compensazione proposta dal MA in relazione al suo credito per ripetizione dei canoni pagati in misura superiore a quella legale per il contratto di locazione stipulato il 29 dicembre 1976, in relazione al quale, secondo questa Corte, vigeva il divieto di aumento del canone previsto dalla legge 22.12.1973 n. 841 anche in caso di immobile precedentemente oggetto di locazione e poi concesso ad altro conduttore, come è avvenuto nella fattispecie". Poiché gli aumenti indebitamente pagati dal MA ammontano a lire 420.000 per il primo anno e a lire 520.000 per gli anni successivi, rispetto al canone legale di lire 280.000, "l'importo degli aumenti nel corso degli anni dal 1976 al 1984, pari a lire 4.450.000, è sicuramente sufficiente ad estinguere il credito per oneri accessori e canoni accertati a favore della GI.MA.GI. s.a.s.". Entrambe queste "rationes decidendi", ciascuna, per la sua sufficienza logica e giuridica, idonea a sorreggere la sentenza impugnata, resistono alle critiche della ricorrente. Vero che, alla stipula del contratto locativo del 29 dicembre 1976, vigeva il D.L. 23 dicembre 1976 n. 849, conv. nella legge 21 febbraio 1977 n. 28, che richiamava il D.L. 13 maggio 1976 n. 228,
conv. nella legge 22 maggio 1976 n. 349, che a sua volta rinviava al D.L. 25 giugno 1975 n. 255, conv. nella legge 31 luglio 1975 n. 363. Tuttavia, contrariamente a quanto assume la ricorrente, il divieto di aumento del canone, previsto dall'art. 1 della legge 22 dicembre 1973 n. 841, valido per tutte le tipologie di contratti, non è stato affatto abrogato, ai sensi dell'art. 15 delle preleggi, dall'art. 1 "ter" introdotto dalla legge 31 luglio 1975 n. 363, il quale non ha regolato l'intera materia ma solo l'ammontare del canone di talune categorie di immobili urbani adibiti ad uso di abitazione;
sicché è rimasto fermo, per le locazioni non abitative, il divieto suddetto anche quando l'immobile venga locato ad un altro conduttore, imposto per la prima volta dal cit. art. 1 della legge n. 841 del 1973 e ribadito nella legislazione successiva col richiamo alle "disposizioni speciali vigenti in materia di locazione e sublocazione di immobili urbani" (cfr. l'art. 1 del D.L. 23 dicembre 1976 n. 849, e l'art. unico u.c. della legge di conv. 21 febbraio
1977 n. 28). Per quanto concerne la prima "ratio decidendi", il ragionamento del giudice di merito, il quale, per negare la risoluzione per inadempimento del contratto del 30 ottobre 1966, ha avuto riguardo alla doppia morosità (lire 945.470 + 955.12 5), appare immune da vizi logici e da errori di diritto, essendosi uniformato, a proposito dell'art. 5 della legge n. 392 del 1978, alla giurisprudenza di legittimità (Cass. S.U. 20 dicembre 1990 n. 12210). È altresì noto che, nel caso di morosità nel pagamento del canone (e degli oneri accessori), non può reputarsi automaticamente sussistente la gravità sol perché l'inadempimento incide su una delle obbligazioni primarie scaturenti dal contratto, dovendosi invece accertare, anche in tale ipotesi, la gravità in concreto, l'idoneità cioè a ledere in maniera rilevante l'interesse contrattuale del locatore, a sconvolgere l'intera economia del rapporto e a determinare un notevole ostacolo alla prosecuzione del medesimo (Cass. 8 febbraio 1982 n. 744). Col quinto mezzo infine, denunciando il difetto di motivazione e la violazione degli artt. 1453 c.c. e 5 e 9 della legge n. 392 del 1978, la GI.MA.GI. lamenta che anche in appello sia stata rigettata la sua domanda di risoluzione del contratto del 29 marzo 1974, ancora una volta con un erroneo giudizio di scarsa importanza dell'inadempimento del MA, debitore di oneri accessori per lire 506.891 (somma di gran lunga maggiore dell'importo di due mensilità di canone) e di un residuo canone pari a lire 54.021.
Quest'ultima censura non può avere sorte migliore delle precedenti. Con un giudizio di fatto adeguatamente motivato, che rinvia agli argomenti già esposti a proposito del contratto del 30 ottobre 1966, la Corte d'Appello ha ritenuto non grave il mancato pagamento degli oneri accessori relativi al contratto del 29 marzo 1974, per le gestioni dal 1978 al 1984, "indicati dalla stessa GI.MA.GI. nel modesto importo complessivo di lire 982.136".
Peraltro, ha soggiunto ricorrendo anche per tale contratto alla nota doppia motivazione, "anche tale debito, in se stesso di limitata entità economica specialmente se si considera che esso si riferisce a ben sei gestioni, è coperto dal credito per ripetizione di illegittimi aumenti del canone eccepito in compensazione dal MA".
La GI.MA.GI. si duole che la Corte territoriale non abbia tenuto conto del mancato pagamento degli aumenti del canone, dovuti per lire 4.021, ma nello stesso tempo riduce oggi il suo credito per oneri accessori a lire 506.89 1 e in definitiva indica l'esposizione totale del MA in lire 560.912 (506.891 + 54.02 1). È il caso di osservare, per disattendere tale rilievo, che nel giudizio di non gravità di un inadempimento di lire 982.136 è logicamente incluso (il più contiene il meno) un giudizio di non gravità di un inadempimento per la minor somma di lire 560.912.
Nulla per le spese del presente giudizio, non avendo la controparte svolto attività difensiva.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso;
nulla per le spese.
Così deciso a Roma, addì 9 dicembre 1998.