Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Ugo FAVARA Presidente
Dott. Italo PURCARO Consigliere
Dott. Bruno DURANTE Consigliere
Dott. AR FINOCCHIARO Cons. estensore
Dott. Donato CALABRESE Cons. relatore ha pronunciato la seguente:

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
PP AR, elettivamente domiciliato in Roma, via Luigi Canina n. 6, presso l'avv. Bruno Piccarozzi, che lo difende unitamente e disgiuntamente all'avv. Alessio Pezcoller giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
ER NA, elettivamente domiciliato in Roma, via Salaria n. 400, presso l'avv. Antonio Cochetti, che lo difende unitamente all'avv. AR Casari, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza del Tribunale di Rovereto n. 104/98 del 25 febbraio - 17 marzo 1998 (R.G. 166/97). Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 21 settembre 2090 dal Relatore Cons. Dott. Donato Calabrese;

Udito l'avv. B. Piccarozzi per il ricorrente e l'avv. A. Cochetti per il controricorrente;

Udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Raffaele Palmieri, che ha concluso chiedendo il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto 23 maggio 1995 ER NA, premesso di svolgere l'attività di coltivatore diretto su un fondo confinante con la p.f. 292 località Giara, che con atto 26 novembre 1993 tale ultimo fondo era stato venduto dall'Istituto Diocesano per il sostentamento del clero a PP AR al prezzo di lire 11.108.000, senza porre esso concludente nelle condizioni di esercitare il diritto di prelazione di cui all'art. 7, legge n. 817 del 1971, conveniva in giudizio, innanzi al pretore di Rovereto, PP AR, esercitando il diritto di riscatto.
Costituitosi in giudizio il convenuto resisteva alla avversa pretesa eccependo, da un lato, che il ER aveva espressamente rinunciato all'acquisto asserendo che l'affare non era di suo interesse, dall'altro, che esso PP era proprietario di altro fondo, confinante con quello oggetto di controversia e, pertanto vantava su quest'ultimo un diritto di prelazione di identico contenuto di quello esercitato dall'attore. Faceva, infine, presente il convenuto che sul fondo acquistato erano stati eseguiti lavori per circa lire 25 milioni di cui chiedeva la restituzione, in caso di accoglimento della domanda avversaria.
Svoltasi la istruttoria del caso il giudice adito, rilevato che una denuntiatio valida ai fini dell'esercizio del diritto di prelazione ben poteva essere effettuata anche oralmente e che il convenuto aveva fornito prova testimoniale della detta rinunzia e che, ancora, l'attore non si era avvalso - nei termini di legge - del diritto di prelazione, rigettava la domanda attrice. Gravata tale pronunzia dal soccombente ER il tribunale di Rovereto, con sentenza 25 febbraio - 17 marzo 1998, in riforma della pronunzia del primo giudice accertava [dichiarava] che ER NA era divenuto proprietario della p.f. 292 c.c. Patone in sostituzione di PP AR, acquirente in forza dell'atto 2086/94 Ufficio tavolare di Rovereto, con obbligo per il ER di corrispondere al PP il prezzo di vendita, pari a lire 11.108.000.
Per la cassazione di tale pronunzia ha proposto ricorso, affidato ad un unico motivo, PP AR. Resiste, con controricorso, AN NA.
Entrambe le parti hanno presentato memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. I giudici di secondo grado, andando di contrario avviso rispetto alla pronunzia del primo giudice, hanno accolto la domanda di riscatto proposto da ER NA

contro

PP AR, relativamente ad un fondo acquistato da quest'ultimo, confinante con un terreno condotto dal ER, sul rilievo che l'assunto fatto proprio dal pretore (secondo cui, in particolare, il requisito della sussistenza di una valida denuntiatio, per il sorgere del diritto di prelazione di cui all'art. 8, l. 26 maggio 19¢5, n. 590 è soddisfatto allorché sia data, con qualsiasi mezzo, la prova che l'avente diritto alla prelazione era a conoscenza di tutti gli elementi della progettata vendita e abbia manifestato - come nella specie - il proprio disinteresse per l'esercizio del diritto) applica "una giurisprudenza contraria sia al disposto del dettato normativo sia al prevalente orientamento dottrinale e giurisprudenziale". La rinunzia al diritto di prelazione agraria hanno ancora osservato i giudici secondo grado, non è ammissibile prima della denuntiatio [secondo le forme espressamente previste], posto che tale diritto diventa attuale e concreto e quindi rinunciabile solo al momento in cui il proprietario comunica agli aventi diritto la sua volontà di alienare a titolo oneroso con riferimento a una individuata proposta completa nei suoi elementi essenziali e nella specie manca una rinuncia scritta del ER.

2. Con l'unico motivo il ricorrente censura la sentenza sopra riassunta denunziando "violazione ed errata applicazione della norma di cui all'art. 8, commi 4 e 5 della legge 26 maggio 1965, n. 590, nonché degli artt. 7 e 8 della legge 14 agosto 1971, n. 871", nonché "omessa e insufficiente motivazione circa un punto decisivo della controversia prospettato dalle parti".
Osserva il ricorrente che la norma di cui all'art. 8, comma 4, della legge n. 590 del 1965 fa obbligo al proprietario di notificare al coltivatore la proposta di alienazione indicandone il prezzo e al coltivatore di esercitare il diritto entro il termine di trenta giorni e che questa Corte regolatrice in molteplici occasioni ha affermato che "la denuntiatio può avvenire non solo con il procedimento previsto dall'art. 8 della legge n. 590 del 1965 (dovendosi escludere carattere cogente a detto procedimento), ma anche con una qualsivoglia comunicazione (comunque effettuata, anche oralmente) del proprietario agli aventi diritto di prelazione, purché completa di tutti gli elementi essenziali della proposta di acquisto, senza quindi che sia necessaria ne' la lettera raccomandata, ne' la trasmissione, e, quindi, la stipulazione, del preliminare ex art. 8 citato.

3. Il proposto ricorso è fondato, e meritevole di accoglimento, alla luce delle considerazioni che seguono.
Il problema posto dalla censura in esame è la verifica se - come affermato dalla sentenza in questa sede impugnata - il precetto posto dall'art. 8, della legge 26 maggio 1965, n. 590 possa dirsi osservato esclusivamente mediante la trasmissione della proposta di alienazione al soggetto, avente diritto alla prelazione, a mezzo lettera raccomandata o se - invece - come invocato dal ricorrente, tale previsione non sia affatto cogente, essendo sufficiente che la parte onerata dell'onere della denuntiatio dia la prova che l'avente titolo alla prelazione è venuto comunque, eventualmente oralmente o tramite terzi a conoscenza di tutti gli elementi della progettata vendita, così da essere in grado di valutare l'opportunità, o meno, di esercitare la prelazione.
Al riguardo una risalente giurisprudenza aveva - in diverse occasioni (in tale senso, ad esempio, cfr. Cass. 5 marzo 1988 n. 2306, nonché in precedenza, Cass. 6 maggio 1986 n. 3032) - affermato che l'art. 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590 avesse "portata innovativa e perentoria tassatività" quanto al modo con cui portare a conoscenza dell'avente diritto alla prelazione la proposta di alienazione, così escludendo, pertanto che potesse farsi validamente ricorso a forme e modi equipollenti con conseguente nullità assoluta della comunicatio realizzata in forma diversa dall'invio della "raccomandata" prevista dal ricordato art. 8, non suscettibile di sanatoria con riguardo alla condotta del coltivatore. Deve segnalarsi, peraltro che tale indirizzo giurisprudenziale - fondato su una inaccettabile lettura dell'art. 8, della legge 26 maggio 1965, n. 590 - è stato disatteso dalla prevalente giurisprudenza successiva, che in questa sede merita integrale conferma.
Come è stato affermato (Cass., sez. un., 4 dicembre 1989 n. 5359) nell'analoga materia della prelazione di immobili locati ad uso diverso da quello abitativo, la comunicazione della volontà del proprietario di trasferire il bene a terzi (in materia agraria, anche della proposta di alienazione del fondo, con il relativo prezzo) costituisce un elemento del particolare meccanismo predisposto dalla legge per assicurare al conduttore (in materia agraria, al coltivatore o al confinante) l'esercizio del diritto di prelazione. Al riguardo - come osservato ad esempio da Cass. 8 luglio 1991 n. 7527 (specie in motivazione) - pur essendo previsto, in materia di prelazione agraria, dall'art. 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590 che la comunicazione debba essere effettuata al coltivatore (o al confinante) mediante "notifica" della proposta di alienazione a terzi del fondo, con l'indicazione del relativo prezzo, tuttavia tale formalità non è imposta da detta legge a pena di nullità, per cui deve ammettersi la validità di forme equipollenti di comunicazione della detta proposta al coltivatore (o al confinante) ad iniziativa del proprietario-venditore.
Nel nostro ordinamento, in particolare, vige la regola generale (cfr. art. 1325, n. 4 c.c., nonché art. 156 c.p.c.) della libertà delle forme per la comunicazione degli atti giuridici e delle manifestazioni delle volontà negoziali, ove una determinata forma non sia prevista dalla legge (o da un contratto) a pena di nullità o ad substantiam.
Ne deriva - attesa la letterale formulazione delle norme in esame le quali pur prevedendo che il proprietario "notifichi ... con lettera raccomandata la proposta di alienazione" non comminano alcuna sanzione, nell'ipotesi di inosservanza della forma scritta - che la comunicazione, ai fini della prelazione di cui all'art. 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590 e all'art. 7 della legge 14 agosto 1971, n. 817, al coltivatore (o al confinante) della proposta di alienazione del fondo a terzi può essere effettuata in qualsiasi modo, anche verbalmente, dal proprietario-venditore, purché di tale conoscenza della proposta da parte del coltivatore vi sia prova certa, orale o documentale (in termini, al riguardo, ad esempio, Cass. 8 luglio 1991 n. 7527). Nè - ancora - a ciò osta il disposto dell'art. 1351 c.c., che per i contratti preliminari aventi per oggetto immobili prevede a pena di nullità la forma scritta, dato che la comunicazione prevista dall'art. 8 della legge n. 590 del 1965 non è qualificabile come proposta contrattuale (così come non lo è l'analoga comunicazione in materia di prelazione per gli immobili locati ad uso diverso da quello abitativo ex art. 38 legge 27 luglio 1978, n. 392, come affermato da Cass., sez. un., 4 dicembre 1989, n. 5359). Da quanto precede deve trarsi la conclusione logica che il coltivatore (o il confinante) dal momento in cui abbia avuto notizia, anche verbale, dal proprietario del fondo da lui coltivato della proposta di alienazione del fondo medesima a terzi, con l'indicazione del relativo prezzo, acquista il diritto all'esercizio della prelazione ed alla eventuale rinuncia ad essa.
Tale rinuncia, pertanto, può validamente essere manifestata anche durante le trattative e sino alla conclusione della compravendita tra proprietario e terzo.
L'art. 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590 - in realtà - prevede che la comunicazione della proposta di alienazione del fondo a terzi avvenga mediante "notificazione" solo per assicurare al coltivatore (o al confinante) l'effettiva e sicura conoscenza della detta proposta affinché possa tempestivamente esercitare il diritto di prelazione (o rinunciare ad essa), dal che discende, per logica conseguenza, che la comunicazione mediante notificazione è del tutto superflua quando vi sia la certezza, il che può provarsi con documenti o con testimoni, che il coltivatore (o il confinante) ha preso piena cognizione, per iniziativa del proprietario-venditore del fondo, della proposta di vendita, essendosi pienamente realizzato anche in tale situazione il suddetto scopo del legislatore (Cass. 8 luglio 1991 n. 7527, cit.). Contrariamente a quanto si afferma nella pronuncia in questa sede gravata il riassunto insegnamento è stato confermato dalla giurisprudenza successiva la quale al riguardo ha precisato - tra l'altro, che la legge (art 8 della legge 26 maggio 1965 n. 590, modificato dagli artt. 7 e 8 della legge 14 agosto 1971 n. 817) ha predisposto un procedimento rapido tendente a provocare l'incontro dei consensi del proprietario venditore e del coltivatore e, quindi, con la conclusione del contratto, il sollecito trasferimento a quest'ultimo della proprietà del fondo, nel quadro di una politica legislativa intesa a favorire la riunione nella stessa persona della titolarità del dominio e della gestione dell'azienda agraria, per incrementare la produzione agricola. Tale procedimento, però, non ha, ad avviso della Corte, carattere obbligatorio e vincolante, stante la natura dispositiva e derogabile dell'art. 8 citato. La norma persegue, certamente, finalità di interesse sociale (creazione di imprese coltivatrici moderne ed efficienti, e conseguente incremento della produttività agricola), ma esse sono realizzate, indirettamente, favorendo, in primo luogo, l'interesse privato del coltivatore.
Pertanto non può ritenersi che il meccanismo predisposto dal legislatore per consentire a quest'ultimo l'esercizio del suo diritto di prelazione, abbia carattere cogente ed inderogabile. Non possono, quindi, escludersi forme equipollenti di comunicazione della suddetta proposta, completa dei suoi elementi essenziali, che pure consentono l'esercizio del diritto di prelazione spettante al coltivatore ed agli altri soggetti indicati dalle norme citate ed eventuali complicazioni sul terreno probatorio, specialmente in ordine alla decorrenza del termine entro il quale l'avente diritto deve manifestare la sua volontà di accettare la proposta, si ritorcono a danno del proprietario concedente che deve fornire quella prova, e che dovrà quindi valutare la convenienza di avvalersi del procedimento predisposto dalla legge, specie in previsione di un'accettazione del coltivatore (così, in particolare, Cass. 13 giugno 1992 n. 7250, specie in motivazione). Il procedimento della notificazione, con lettera raccomandata, della proposta di alienazione e del preliminare di compravendita - si è osservato sul punto in altra occasione - non ha carattere cogente, inderogabile ed assorbente, potendo essere sostituito dalla dimostrazione che una comunicazione, completa di tutti gli elementi essenziali della proposta di acquisto, sia stata comunque effettuata, e tanto in considerazione della natura non contrattuale della denuntiatio (Cass. 5 maggio 1993 n. 5189, specie in motivazione). Sempre in questo senso deve ricordarsi, altresì, Cass. 26 gennaio 1995 n. 936 che, contrariamente a quanto si afferma nella pronuncia in questa sede gravata, ha espressamente enunciato la regola secondo cui il diritto di prelazione previsto dall'art. 8 della legge 26 maggio 1965 n. 590 diventa attuale e concreto nel momento in cui il proprietario comunica ai soggetti indicati del suddetto articolo - modificato ed integrato dagli artt. 7 ed 8 della legge. 14 agosto 1971 n. 817 - in qualunque modo, anche verbalmente, la sua volontà di alienare il fondo a titolo oneroso, non avendo carattere cogente ed inderogabile il procedimento notificatorio previsto da tale norma.
Quanto precede ha trovato conferma anche nella più recente giurisprudenza di questa Corte regolatrice che, al riguardo, ha precisato come il diritto di prelazione previsto dall'art. 8 della legge n. 590 del 1965 (cosiddetta prelazione agraria) divenga attuale e concreto nel momento in cui il proprietario concedente comunica ai soggetti indicati in detto articolo, in qualunque modo, anche verbalmente, la sua volontà di alienare il fondo a titolo oneroso, non avendo carattere cogente ed inderogabile il procedimento notificatorio predisposto all'art. 8 citato (Cass. 9 ottobre 1998 n. 10020, resa in un caso di specie in cui i giudici di merito avevano accertato che al conduttore era stata notificata a mezzo ufficiale giudiziario copia del preliminare di vendita, nonché, sempre in questa ottica, tra le altre, Cass. 29 maggio 1998 n. 5306; Cass. 9 febbraio 2000 n. 1443; Cass. 14 aprile 2000 n. 4858). L'impugnata sentenza - che ha disatteso, senza alcuna motivazione i principi di diritto di cui sopra limitandosi ad affermare "nel caso in esame manca una rinuncia scritta del ER, il quale si sarebbe limitato a riferire al [teste] EN di non essere interessato [all'acquisto]. Era, pertanto onere dell'istituto alienante provvedere alla notificazione prevista dalla normativa. Notificazione che .. non si è verificata" - in conclusione, deve essere cassata.
La causa va rinviata ad altro giudice, che si uniformerà al seguente principio di diritto: "in applicazione del principio generale della libertà delle forme per la comunicazione degli atti giuridici e delle manifestazioni delle volontà negoziali, ove una determinata forma non sia prevista dalla legge a pena di nullità o ad substantiam, la comunicazione ai fini della prelazione di cui all'art. 8 della l. 26 maggio 1965 n. 590 ed all'art. 8 della l. 14 agosto 1971 n. 817, al coltivatore o al confinante, della proposta di alienazione del fondo a terzi, non essendo stata prevista da tale normativa a pena di nullità, può essere validamente effettuata dal proprietario alienante con le indicazioni richieste in qualsiasi modo, equipollente ed anche verbalmente, non ostandovi il disposto dell'art. 1351 c.c., atteso che tale comunicazione non ha valore di proposta contrattuale, sempre che di siffatta conoscenza della proposta da parte del coltivatore vi sia prova certa, orale o documentale. Il diritto di prelazione agraria - pertanto - diventa attuale e concreto nel momento in cui il proprietario comunica ai soggetti interessati anche verbalmente la sua volontà di alienare il fondo a titolo oneroso e dalla data di tale comunicazione (anche eventualmente verbale) decorre il termine di trenta giorni entro il quale deve essere esercitato il diritto di prelazione o il soggetto preferito può rinunciare, espressamente, alla prelazione". Il giudice di rinvio, che si indica - per effetto dell'entrata in vigore della legge sul giudice unico (cfr. Cass. 1 febbraio 2000 n. 1083, nonché Cass. 19 novembre 1999 nn. 12838 e 12836) - nella corte di Appello di Trento, provvederà, altresì, sulle spese di questo giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte, accoglie il ricorso;

cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, per nuovo esame, anche per le spese di questo giudizio di legittimità, alla Corte di appello di Trento.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della terza sezione civile della Corte di cassazione, il 21 settembre 2000. Depositato in Cancelleria il 17 gennaio 2001