R.G. APP. 6647/2019 e 1425/2023

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE DI APPELLO DI ROMA PRIMA SEZIONE CIVILE
Nella seguente composizione:
Gianluca MAURO PELLEGRINI Presidente Giovanna GIANI' Consigliere rel. Marco GENNA Consigliere all'esito di camera di consiglio ha emesso la seguente: SENTENZA Nei giudizi di rinvio riuniti iscritti ai nn. 6647/2019 e 1495/23 vertenti TRA (CF ), in Parte_1 P.IVA_1 persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa, in entrambi i giudizi, anche disgiuntamente, dagli Avv. Arnaldo Del Vecchio e Mauro Sbaraglia;
attrice in riassunzione E
che si rappresenta e difende Controparte_1 da sè medesimo ex art. 86 cpc unitamente all'Avv. Domenico Rotondo, del Foro di Castrovillari, domiciliati presso il proprio studio in Corigliano Rossano alla Via Cicerone n. 29; convenuto in riassunzione aventi ad OGGETTO: giudizi di rinvio a seguito della sentenza della Corte di Cassazione n.
20322/2019 e della sentenza n. 37061/22 che hanno disposto il parziale annullamento della sentenza della Corte di Appello di Roma IV sez. Civile n. 1220/2017, pubblicata il 21/4/2017
CONCLUSIONI: per la attrice in riassunzione (come da note di trattazione Parte_1 scritta del 13.12.2023 e con riferimento ad entrambi i giudizi riuniti):
“Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello adita, contrariis reiectis, previa ammissione delle istanze istruttorie di cui sopra, ritenere fondati i motivi di appello esposti con il gravame del 13.05.2014 nonché nel presente giudizio e, in riforma della sentenza impugnata:
1

in via principale: a) dichiarare infondate le domande formulate dall'appellato avv.
nel giudizio di sfratto per morosità (n. 46224/2012 r.g.) e, CP_1 per l'effetto, rigettarle;
b) in virtù degli artt. 2, 3, 10 e 16 del contratto di locazione del 05.06.2010, della missiva dell'appellante del 23.07.2015 e, in ogni caso, in virtù dell'art. 1453 cod. civ., alla luce della Relazione depositata dal c.t.u. Ing. CP_2 nell'ambito della procedura esecutiva immobiliare n. 2107/2012 r.g.e. del Tribunale di Roma nonché nei citati atti e provvedimenti giurisdizionali, dichiarare risolto e/o nullo il predetto contratto di locazione del 05.06.2010 intercorso tra le parti per fatto imputabile al locatore;
c) accertare conseguentemente il diritto dell'appellante, ai sensi dell'art. 10 del contratto di locazione, ad ottenere il pagamento / rimborso della somma di € 147.131,34, quale importo complessivo dei canoni corrisposti dalla dall'inizio del Parte_1 rapporto contrattuale a giugno 2015, € 2.232,00 a titolo di deposito cauzionale ed € 294.624,97 per spese di ristrutturazione per i lavori effettuati nel locale (di cui € 69.600,00 per spese di ristrutturazione e opere ex contratto a carico del conduttore ed € 224.624,97 per gli interventi di "recupero edilizio per la trasformazione strutturale del locale da C2 a C1, incluse le opere di realizzazione e/o adeguamento degli impianti alle normative tecniche di settore") e così per un totale di € 443.588,31 [salvo errori e omissioni]; d) per l'effetto, condannare l'avv. a corrispondere Controparte_1 all'appellante la predetta somma di € 443.588,31 o quella maggiore
o minore ritenuta di giustizia, oltre interessi moratori ex art. 1284, quarto comma, cod. civ. dalla domanda all'effettivo soddisfo;

b) in via subordinata: in considerazione della natura di locale C/2 dell'immobile locato e della minor area utilizzabile ed utilizzata dalla società appellante, rideterminare il canone di locazione / indennità di occupazione effettivamente dovuto dalla conduttrice nel periodo dal 01.04.2011 alla data di risoluzione del contratto del 23.07.2015;
- per l'effetto, condannare il locatore alla restituzione delle maggior somma percepita ovvero operare la compensazione tra l'eventuale credito del locatore e quello della conduttrice.
In ogni caso: con vittoria delle spese di tutti i precedenti gradi di giudizio, ivi compresi i due svolti dinanzi alla Corte di Cassazione a
2 seguito del ricorso per cassazione e del ricorso per revocazione, nonché del procedimento di mediazione, come da allegate note spese, oltre rimborso spese generali, i.v.a., c.a.p. ed esborsi per C.U. come per legge”.
per la parte convenuta in riassunzione : CP_1
“ci si riporta al contenuto di tutti i propri scritti difensivi, nonché alla comparsa di costituzione e risposta ed alle conclusioni rassegnate qui da aversi per riportate, ribadite e trascritte, alle deduzioni di cui ai verbali di udienza ed alle precedenti note di trattazione scritta cui espressamente si rimanda”.
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Con citazione notificata il 23.10.2019 la società
[...] ha riassunto dinanzi a questo Parte_2
Ufficio, ai sensi dell'art. 392 cpc, il giudizio, a seguito dell'annullamento della sentenza della Corte di Appello di Roma n. 1220/2017 con sentenza n. 20322/2019 della Corte di Cassazione, che, accogliendo il secondo motivo di ricorso, e ritenuti assorbiti gli ulteriori motivi, ha rimesso a diversa sezione di questa Corte per nuovo esame.
Nel corso del giudizio, la società ha proposto Parte_1 separato ricorso per revocazione ex art. 391 bis cpc avverso la predetta sentenza della Cassazione 20322/2019; in tale sede, ha svolto un unico motivo rescindente, lamentando come nella precedente decisione la Corte di appello, respingendo il primo motivo di ricorso, era incorsa in errore nel ritenere che nel primo e nel secondo grado di merito la parte convenuta non avesse mai formulato domanda di adempimento ex art. 1453 c.c del contratto di locazione inter partes, così ritenendo preclusa per novità la domanda di risoluzione formulata dalla stessa parte nel corso del giudizio di appello ai sensi dell'art. 1453 comma 2 cpc .
Con sentenza n. 37061/2022, pubblicata il 19.12.2022, la Corte di Cassazione, in accoglimento della domanda di revocazione della precedente sentenza e il primo motivo di ricorso, annullava in parte qua la sentenza della Cassazione n. 20322/19 rinviando alla Corte di appello per nuovo esame.
3 La ha quindi avviato un secondo giudizio di Parte_1 rinvio, rubricato al n. RG 1495/23 di cui è stata disposta la riunione al presente con ordinanza collegiale del 20.01.2023. All'udienza del 16.05.2024 veniva confermata la trattazione dei due giudizi riuniti in base al rito ordinario e riservata la causa in decisione.
Tale essendo lo svolgersi dei passaggi processuali, la
[...] ha quindi azionato due giudizi di rinvio Parte_1 dinanzi a questo Ufficio, rassegnando per entrambi le conclusioni specificate in epigrafe.
Conviene stabilire da subito, all'esito dei due interventi della Cassazione, quali domande – ove effettivamente contenute e riproposte con gli atti di riassunzione - possono considerarsi oggetto dei due giudizi qui riuniti dato che, per effetto del duplice annullamento della sentenza di appello n. 1220/2017, l'intero assetto decisorio delle sentenze di primo e di secondo grado fin qui emesse ne risulta alterato.
Con la sentenza di primo grado, il Tribunale di Roma, decidendo due cause riunite (RG 13532/2012 e RG 46224/12) aveva così provveduto:
“ - risolve, per grave inadempimento della conduttrice, il contratto locatizio inter partes e condanna la Società al rilascio dell'immobile sito in Roma, Circonvallazione Nomentana n. 462;
fissa per l'esecuzione la data del 28.03.2014; condanna la società al pagamento della somma di € 83.632,70 con gli interessi legali dalle singole scadenze;
revoca il decreto ingiuntivo di questo Tribunale n. 502/2012 e condanna il al pagamento della somma di € 4.465,20 oltre CP_1 interessi legali dalla domanda;
condanna la società al pagamento in favore del delle spese CP_1 di lite …”. Il giudizio di primo grado era stato azionato dal come CP_1 opposizione al decreto ingiuntivo n. 502/2012, con il quale la società
aveva ottenuto, quale conduttrice, la condanna al Parte_1 pagamento a vario titolo dell'importo di € 19.465,20; con un secondo giudizio, il aveva adito il Tribunale per la ottenere la CP_1 convalida dello sfratto per morosità per il mancato pagamento dei canoni relativi alle mensilità di gennaio/febbraio/marzo/novembre/dicembre 2011 e di gennaio/aprile
4 2012. Nel delibare i reciproci inadempimenti e le domande di risoluzione hic et inde proposte, il Tribunale accertava, in sintesi:
1) l'infondatezza della eccezione di inadempimento opposta, nel giudizio di sfratto, dalla società conduttrice in relazione al duplice profilo della inidoneità dell'immobile all'uso pattuito, in quanto accatastato come C/2 e del verificarsi di infiltrazioni e allagamenti;
su tale aspetto, il Tribunale riteneva che entrambi gli aspetti non potessero giustificare la morosità nel pagamento dei canoni, la cui omessa corresponsione costituiva inadempimento “grave” in rapporto al parametro orientativo fornito per le locazioni commerciali ex art. 5 L. 392/78; infatti, il mancato perfezionamento della pratica amministrativa avviata dal proprietario per il mutamento di destinazione d'uso non giustificava la sospensione del pagamento del canone, dato che la circostanza il locale fosse accatastato come C1 costituiva fatto pacifico fra le parti, tant'è che nel contratto il locatore aveva garantito, (cfr art. 3 del contratto) il buon esito delle pratiche amministrative avviate per il conseguimento del mutamento di destinazione d'uso del locale, “pattuendo con la controparte che il mancato rilascio di titoli abilitativi e certificazioni avrebbe determinato la risoluzione del contratto (ai sensi dell'art. 3 e dell'art. 10 del contratto); tuttavia, sebbene l'obbligo assunto dal locatore fosse quello di garantire determinate qualità giuridiche dell'immobile, “l'unica facoltà spettante al conduttore” era quella di far valere la risoluzione ai sensi dell'art. 10 del contratto, per cui, in mancanza della attivazione del rimedio, permaneva a suo carico l'obbligo di adempiere il pagamento del canone.
2) stante la cospicua morosità nel pagamento dei canoni, il contratto era da risolvere per grave inadempimento del conduttore, con conseguente fondatezza della domanda di pagamento ai relativi importi come da dispositivo e condanna al rilascio;

3) che non poteva essere accolta nessuna domanda di riduzione del corrispettivo neanche ai sensi dell'art. 1578 c.c. non rientrando il fenomeno tra i vizi della cosa locata;

4) che andavano respinte le domande riconvenzionali formulate dalla conduttrice per l'esecuzione/ adempimento del contratto e per la restituzione dei canoni anticipati e degli importi spese per la ristrutturazione dell'immobile;
5) che risultava un ammontare del credito per canoni insoluti, calcolati fino a febbraio 2014) pari ad € 99.865,51 da cui andava detratto un controcredito della società per l'importo di € 15.000 per cauzione
5 maggiorata di interessi per € 1231,82; ne risultava conclusivamente dovuto l'importo di € 83.632,70 a titolo di canoni, previa detrazione delle suddette somme.
Instaurato giudizio di appello dalla avverso la sentenza di Pt_1 primo grado, la Corte di Appello di Roma con sentenza n. 1120/2017, oggetto del duplice annullamento, ha così provveduto:
“- accoglie parzialmente l'appello e, in parziale riforma della sentenza impugnata dichiara improcedibile l'opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 502/2012 del Tribunale di Roma e, conseguentemente, passato in giudicato il decreto ingiuntivo;

effettuata la compensazione fra le somme dovute dalla a titolo Pt_1 di canoni di locazione e gli importi dovuti dal rotondo in forza del decreto ingiuntivo numero 502 barra 12, condanna la al pagamento in Pt_1 favore dell'appellato, della somma complessiva di euro 79.167,50 con gli interessi dalle singole scadenze al saldo;
rigetta per il resto l'appello;
A fondamento della decisione la Corte, a parte la prima statuizione di improcedibilità della opposizione, ha sostanzialmente confermato la prima sentenza, sulla scorta dei seguenti rilievi:
1) ha dichiarato inammissibili per tardività le nuove domande (di risoluzione) formulate dall'appellante all'udienza Parte_1 del 12.01.2017, trattandosi di “domanda nuova”, non ammessa ai sensi dell'art. 437 cpc;

2) ha confermato il rigetto, espresso dal primo giudice, della eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c., formulata dal conduttore sostenendo che l'eccepito mancato accatastamento dell'immobile, da parte del proprietario, nella categoria C/1, non potesse giustificare la sospensione del pagamento del canone e tanto perché “l'unica facoltà riconosciuta alla conduttrice per il caso di mancato adempimento da parte del locatore agli impegni contrattuali assunti, fosse quella di risolvere il contratto e non quella di non corrispondere il pagamento del corrispettivo” ;
3) quanto agli ulteriori inadempimenti eccepiti dalla a Pt_1 fondamento della eccezione di inadempimento, aveva, nell'ordine, respinto l'ulteriore assunto della società di non aver potuto esercitare la propria attività commerciale a causa del mancato accatastamento dell'immobile in categoria C2; evidenziava, in fatto, che, alla data della stipula del secondo contratto, “la società conduttrice ben sapeva che il locale era accatastato C/2, che il locatore aveva
6 presentato in data 22.04.2010 la denuncia di inizio di attività per il mutamento della destinazione, che erano trascorsi i termini normativamente previsti per il rilascio del titolo edilizio per silenzio assenso e che erano stati corrisposti i relativi oneri accessori”; inoltre, nessuna responsabilità poteva attribuirsi al locatore per la tardata apertura dell'attività commerciale in quanto le due SCIA presentate dalla all'amministrazione comunale per Pt_1 ottenere l'autorizzazione all'apertura erano state la prima respinta per la mancata indicazione del tipo di attività da espletare nel locale e la seconda per non essere stata acclusa l'attestazione di asseverazione del tecnico abilitato relative agli aspetti edilizi e urbanistici;
infine, era rimasto indimostrato l'ulteriore inadempimento del locatore, collegato alla ridotta superficie utilizzabile e ai ripetuti fenomeni infiltrativi, non avendo la conduttrice dimostrato, e neppure dedotto, che la riduzione della superficie dell'area aperta al pubblico avesse comportato una riduzione dei guadagni e ne che tale decisione le avesse impedito di utilizzare altrimenti l'intera superficie del locale rimasta comunque nella sua disponibilità utilizzandola come asserito dalla controparte a magazzino merci;
quanto, invece, alle infiltrazioni d'acqua, ha confermato la decisione del Tribunale che aveva escluso il collegamento a vizi strutturali dell'immobile riconducendole a visi di manutenzione del terrazzo dell'appartamento sovrastante;

4) ha confermato il rigetto della richiesta di ammissione di CTU, finalizzata ad accertare la inidoneità dell'immobile per l'attività commerciale e il valore delle opere fatte eseguire per l'adeguamento, trattandosi di richiesta di carattere esplorativo alla luce del carattere generico della nota del tecnico presente in atti;

5) ha confermato la interpretazione del primo giudice, ritenendo che la parte conduttrice non avesse inteso avvalersi delle clausole di cui agli artt. 3 e 10 del contratto di locazione, da qualificarsi come clausole risolutive espresse, essendo la parte comunque rimasta nella fruizione dell'immobile;
6) ha confermato il giudizio di gravità dell'inadempimento del conduttore per il mancato integrale versamento dei canoni, poiché la autoriduzione del canone da parte del conduttore senza un accordo con il locatore costituiva frutto di una decisione arbitraria che aveva comportato il venir meno dell'equilibrio sinallagmatico;
ad ogni modo le parti avevano già convenuto, nel secondo contratto, l'utilizzo parziale dell'immobile ed un canone ridotto fino al 31.12.2011 da 2.800 ad € 2.600;
7 7) ha ritenuto irrilevanti gli ulteriori inadempimenti eccepiti dalla conduttrice (riduzione della superficie utile del locale da mq 713 a mq 597), avendo la parte liberamente optato per continuare ad utilizzare l'immobile piuttosto che per la risoluzione del contratto;

8) ha confermato il rigetto delle domande riconvenzionali della conduttrice di rimborso delle spese sostenute per il cambio di destinazione d'uso, essendosi la parte assunta l'onere di ristrutturare integralmente l'immobile a proprie spese senza rivalsa in danno del locatore (art. 24) e non essendovi prova che parte delle opere eseguite fosse stata necessaria per ottenere il cambio di destinazione d'uso.
Passando agli odierni giudizi di rinvio, conviene, in primo luogo, partire dalla sentenza di Cassazione n. 37061/22 che, nel rilevare il carattere decisivo dell'errore di fatto del precedente collegio, e in accoglimento della connessa domanda di revocazione della sentenza n. 20322/2019, ha ritenuto ritualmente introdotta nel giudizio, ad iniziativa del conduttore, la domanda riconvenzionale di adempimento ex art. 1453 c.c. formulata dalla
[...]
respinta in primo grado (con statuizione confermata in appello). Pt_1
Secondo la Corte rimettente, tale domanda risultava formalmente proposta dalla (in termini di azione di condanna del locatore alla Parte_1
“esecuzione di tutte le opere necessarie a rendere l'immobile idoneo all'uso pattuito”) in quanto formulata sia nelle conclusioni di primo grado che nel giudizio di appello. ma di tale circostanza il primo collegio di legittimità non si era avveduto. Indi, con pronuncia rescindente, la sentenza 20322/19 andava annullata in parte qua. Sul piano rescissorio, la Corte ha quindi ritenuto che, una volta accertata la originaria proposizione della domanda di adempimento, al caso di specie andasse applicata la disposizione processuale di cui all'art. 1453 comma 2 c.c. secondo cui nei contratti con prestazioni corrispettive la risoluzione può essere domandata anche quando inizialmente sia stato chiesto l'adempimento, con la conseguente legittimità della sostituzione della relativa pretesa, e in deroga al principio del divieto della mutatio libelli, non solo per tutto il giudizio di primo grado, ma anche nel giudizio di appello in deroga agli articoli 183 e 345 cpc, sempre che non vengano allegati distinti fatti costitutivi e quindi degli adempimenti diversi da quelli posti a base della pretesa originaria (Cass. 24.05.2005 n. 10927 e Cass.

6.04.2009 n. 8234, Cass. 20.06.2014 n. 14088). Purtuttavia, precisava la
Corte, la condizione essenziale per operare tale mutatio era che la risoluzione fosse proposta sulla base della stessa causa petendi, ovvero
8 sulla base di uno stesso fatto costitutivo cioè di un adempimento uguale a quello posto a base della pretesa originaria (Cass. SSUU 962/89). In tale prospettiva, rilevava la Corte, in seguito ad un mutamento delle circostanze avvenuto durante il giudizio di appello – costituito dall'azione esecutiva promossa, sull'immobile in questione, ad istanza di un creditore del - la domanda di adempimento era stata dunque CP_1 legittimamente mutata, all'udienza del 12.02.2017, in quella di risoluzione del contratto. In tale sede la appellante, dopo aver avanzato domanda di adempimento riproponendola con il gravame, aveva dedotto la sopravvenienza di una circostanza di fatto, ossia l'esecuzione forzata promossa da un creditore del locatore all'immobile locato che rendeva impossibile la prosecuzione del godimento dell'immobile, determinando il venir meno del proprio interesse alla prosecuzione del vincolo contrattuale senza che si verificasse alcun divieto dei nova in appello. Nella stessa sede, faceva rilevare che nell'ambito della procedura esecutiva immobiliare, era stata espletata una perizia che aveva sostanzialmente dichiarato che l'immobile non era un locale commerciale C1 ma un magazzino.
La domanda di risoluzione per inadempimento del locatore Partendo dalla portata di tale decisum, deve dunque ritenersi ritualmente azionata in giudizio la domanda di risoluzione del contratto introdotta dalla all'udienza del 12.01.2017. Pt_1
In tale sede, come si legge nella sentenza annullata (pag. 4) la parte così aveva delineato la domanda in questione:
“la parte appellante, alla luce della nuova documentazione depositata, deduceva che, a seguito dell'assoggettamento dell'immobile de quo a procedure esecutiva immobiliare e all'espletamento, nell'ambito di detta procedura, di una perizia estimativa che aveva sostanzialmente dichiarato che l'immobile non era un locale commerciale C1 ma un magazzino, era stata costretta a cessare la propria attività e che, conseguentemente, aveva comunicato al locatore, con lettera del 23/07/2015, la volontà di avvalersi della clausola risolutiva espressa al fine di ottenere la risoluzione e /o la declaratoria di nullità del contratto, per cui, modificando parzialmente le precedenti conclusioni, chiedeva dichiararsi risolto e/o nullo il contratto di locazione;
dichiararsi il suo diritto a ottenere, ai sensi dell'articolo 10 del contratto, il pagamento e/o la restituzione della somma complessiva di euro 147.131,34 corrisposta a titolo di canoni di locazione, a euro 15.000 per la restituzione del deposito cauzionale, euro 286.463,88 per spese di ristrutturazione del locale e virgola in via subordinata virgola in considerazione della minore area utilizzata per la propria attività, la
9 rideterminazione dell'esatto canone di locazione e/o dell'indennità di occupazione effettivamente dovute con condanna del locatore alla restituzione delle maggiori somme percepite ovvero di quelle residuate all'esito della compensazione fra gli eventuali contro crediti”. In linea con queste premesse nell'atto di citazione in riassunzione successivo alla sentenza di revocazione - e introduttivo del giudizio riunito RG 1495/23 - la ha quindi riproposto la domanda di risoluzione Pt_1 nei termini di cui in epigrafe. Ora, è bene precisare che la domanda (già riconvenzionale) di risoluzione formulata all' udienza del 12.01.2017, e fondata su fatti sopravvenuti al giudizio (espropriazione dell'immobile e mancato adeguamento catastale), è stata nel presente giudizio riproposta (come già in appello) in questi termini:
“in virtù degli artt. 2, 3, 10 e 16 del contratto di locazione del 05.06.2010, della missiva dell'appellante del 23.07.2015 e, in ogni caso, in virtù dell'art. 1453 cod. civ, alla luce della relazione depositata dal c.t.u. ing. nell'ambito della procedura esecutiva immobiliare n. CP_2
2107/2012 ….” La causa petendi della domanda di risoluzione viene, in definitiva, riferita ad un duplice titolo, ovvero sia sulla operatività della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 10 del contratto - facoltà da ritenersi ricompresa nell'ambito di operatività dell'art. 1453 comma 2 c.c. (cfr Cass. 31.10.2013 n. 24564) – che in relazione alla generale azione di risoluzione per inadempimento di non scarsa importanza. Nella sentenza di revocazione n. 37061/22, si dà atto, in fatto, che la società ricorrente, dopo aver avanzato domanda di adempimento del contratto, “ nel corso del giudizio il secondo grado aveva fatto presente che era sopravvenuta una circostanza di fatto ossia l'esecuzione forzata promossa da un creditore a carico del locatore avente ad oggetto proprio l'immobile oggetto di locazione che rendeva impossibile la prosecuzione del godimento dell'immobile ed aveva legittimamente mutato la iniziale domanda di adempimento in domanda di risoluzione”. La stessa parte, nell'originario ricorso in Cassazione, si era così premurata di definire la propria domanda:
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Recependo espressamente tali allegazioni, la Corte di Cassazione ha dunque qualificato la domanda di risoluzione come connessa allo stesso tipo di inadempimento (“impossibilità della prosecuzione del godimento dell'immobile” derivante dalla “inidoneità dell'immobile locato all'uso pattuito”) già delineato a fondamento della originaria domanda di adempimento del conduttore, volta ad ottenere l'esecuzione del contratto e e di tutte le opere necessarie al pieno godimento ed utilizzo dell'immobile locato e a renderlo idoneo all'uso pattuito. Tale interpretazione - da ritenersi vincolante in questo giudizio per l'affermato principio della indefettibile coincidenza, sul piano dei fatti costitutivi, tra la domanda di adempimento e quella di risoluzione - impone, dunque, di ritenere, alla luce delle deduzioni concretamente svolte, come l'unica domanda di risoluzione oggetto di vaglio in questa sede non possa che essere correlata alla inidoneità dell'immobile locato all'uso pattuito connessa al suo improprio accatastamento. Tale conclusione si fonda in primo luogo sulla omessa deduzione di fatti a sostegno di una generale azione di inadempimento. Ad ogni modo, trova riscontro nel contenuto degli accordi contrattuali di riferimento che, specificamente all'art. 3 del contratto di locazione del 5.06.2010, attribuiscono autonoma attitudine risolutoria al mancato rilascio dei titoli e certificazioni necessari per l'adeguamento dell'immobile agli usi convenuti. Nel contesto della stessa clausola, viene stabilito come “Al fine di adeguare agli usi convenuti, il locatore dichiara di aver presentato in data 22 Aprile al Comune di Roma una denuncia di inizio di attività per il mutamento di destinazione d'uso da magazzino C2 al locale a “Servizi alle Imprese - Direzionale privato”. Alla data odierna si dà atto che risultano trascorsi i termini normativamente previsti per il rilascio del titolo edilizio per il silenzio assenso e che il locatore ha versato la somma di € 18.199,75 a titolo di oneri concessori DIA in data 20 Aprile 2010. Saranno a totale
11 carico ed onere anche economico del locatore la corresponsione di quanto ancora dovuto alla pubblica amministrazione in conseguenza del rilascio del titolo edilizio su citato, l'accatastamento conforme alla modifica di destinazione d'uso e l'ottenimento del relativo cercato di agibilità. Il locatore garantisce il buon esito delle pratiche amministrative su citate da espletarsi nel più breve tempo possibile compatibilmente con i tempi tecnici necessari. Il mancato rilascio dei predetti titoli e certificazioni, così come il rifiuto del nuovo accatastamento sarà causa di risoluzione del contratto”. In buona sostanza, l'art 3 delinea quale motivo pattizio di risoluzione il mancato accatastamento in conformità della destinazione d'uso del bene, in relazione al mancato rilascio “dei predetti titoli e certificazioni”. Del tutto diverso è, viceversa, l'ambito di operatività della clausola contrattuale di cui all'art. 10 secondo cui: “motivo di risoluzione sarà il diniego delle autorizzazioni, concessioni e certificazioni richieste dalle vigenti norme urbanistiche, igienico sanitarie, di prevenzione incendi e di disciplina del commercio al fine dello svolgimento dell' attività del conduttore. Pertanto, il presente contratto di locazione sarà nullo nel caso in cui non saranno concesse tutte le autorizzazioni necessarie dagli organi competenti col rimborso di tutte le somme versate sia a titolo di cauzioni sia a titolo di canoni anticipati sia di spese di ristrutturazione per i lavori effettuati nel locale). Con riferimento alla interpretazione del contratto e delle relative clausole le Corti rimettenti non hanno posto alcun vincolo a questo Ufficio, né stabilito alcun principio di diritto, con l'unica eccezione, lo si ripete (sentenza 37061/22), della necessità di attenersi ai fatti costitutivi della domanda di adempimento. E' necessario, dunque, stabilire se nelle disposizioni invocate (artt. 2, 3, 10 e 16 del contratto) possa dirsi tutelato o meno, e in che termini, l'interesse del conduttore al godimento dell'immobile; infatti, a ben guardare, è sull'art. 10 che si fonda la consistente domanda riconvenzionale restitutoria (per canoni pagati e lavori di ristrutturazione eseguiti) azionata in giudizio dalla società sin dal primo grado e riproposta in questa sede. Ad avviso di questo Collegio, tuttavia, le previsioni ex artt. 3 e 10 – pur integranti autonoma clausole risolutive - operano su autonomi piani. Sul piano esegetico va infatti rilevato che, a fondamento della domanda di risoluzione introdotta nel corso del giudizio di appello, la parte aveva addotto, quali fatti costitutivi, l'espropriazione dell'immobile in sede esecutiva che la intervenuta acquisizione, nel corso del relativo processo esecutivo, di una perizia estimativa che aveva accertato che l'immobile non era un locale commerciale C1 ma un magazzino, fatti entrambi che
12 avevano costretto la società a cessare definitivamente la propria attività commerciale. Nell'atto di riassunzione (RG 1495/23), tuttavia, la parte ha optato (pagg. 21 ss atto di riassunzione) per una difesa incentrata unicamente sulla questione del mancato accatastamento dell'immobile da C/2 a C/1, lamentando come a causa di tale circostanza l'immobile non era idoneo all'uso pattuito nel contratto e radicalmente preclusivo del godimento. A riscontro adduce come “ con ordinanza del 4.07.2015, il GE , d.ssa inibì espressamente alla la prosecuzione dell' attività Per_1 Pt_1 commerciale nell'immobile nel corso del giudizio, “atteso che l'attività del conduttore non può essere svolta in un locale inidoneo dal punto di vista catastale”. Su tale ed unica circostanza la parte fonda l'affermazione dell'inadempimento colpevole del locatore. Il contenuto della difesa è coerente con i fatti costitutivi della originaria domanda di adempimento perché, sebbene indirettamente, detta inidoneità giuridica si presta ad essere apprezzata come preclusiva dell'esercizio del godimento dell'immobile anche in relazione alla sua destinazione d'uso. Infondata è, tuttavia, la domanda ad essa correlata poiché tale tipo di inadempimento non si presta ad essere sussunto nella previsione di cui all'art. 10 del contratto che, diversamente, e come spiegato, attiene al mancato rilascio dei titoli abilitativi connessi all'esercizio dell'attività commerciale della società e non alla preclusione del godimento dell'immobile (art. 1571 c.c.) ovvero alla inidoneità catastale all'uso commerciale, autonomamente regolata all'art. 3 del contratto. Quanto, invece, alla circostanza della definitiva espropriazione del bene in sede esecutiva, è chiaro che tale aspetto attiene alla preclusione tout court del godimento dell'immobile integrando un totale inadempimento della principale obbligazione del locatore ex art. 1571 c.c. Tale condotta trova tutela nella generale disciplina della risoluzione ex artt. 1453 c.c. ss e non specificamente nelle clausole invocate. Tuttavia, si ribadisce, tale profilo non trova nell'atto di riassunzione alcuna specificazione in apposite doglianze, né è oggetto di specifiche allegazioni. In definitiva, il profilo dedotto a base dell'inadempimento in termini di
“inidoneità giuridica” per mancato accatastamento dell'immobile non rientra nell'ambito operativo del citato art. 10, come interpretato. In tale prospettiva, e' dunque infondata la domanda (riconvenzionale) di risoluzione azionata dalla società ricorrente, anche in questo giudizio, per violazione del combinato disposto degli artt. 2, 3, 10 e 16 del contratto, con la quale la parte pretenderebbe di ottenere (punto 2 delle conclusioni) il rimborso delle poste di cui all'art. 10 del contratto (“ rimborso di tutte le somme versate a titolo di cauzione sia a titolo di canoni anticipati sia di
13 spese di ristrutturazione per i lavori effettuai nel locale”), norma, come detto è del tutto inconferente. Quanto rilevato fin qui restringe il campo di indagine, dovendosi ritenere, che la norma applicabile alle conseguenze del mancato accatastamento dell'immobile non possa che essere - anche alla luce del suo tenore letterale - l'art. 3 del contratto che specificamente se ne occupa. Sulla operatività di questa norma e del rimedio risolutorio ivi contemplato si osserva: 6) in primis, nella previsione contrattuale la causa di risoluzione viene descritta come conseguente al “mancato rilascio” dell'accatastamento conforme, mentre nel caso specifico, al momento della introduzione in giudizio della domanda di risoluzione (corrispondente alla sua formulazione nel giudizio di appello all'udienza del 12.01.2017), l'immobile risultava già accatastato in categoria C1. Tanto risulta:
- dalla visura catastale del 30.05.2013 - prodotta dal CP_1 nel giudizio di appello e nuovamente depositata nel presente giudizio con invio telematico del 15.05.2024 - attestante l'accatastamento da C/2 a C/1 come da denuncia di variazione presentata in data 7.01.2013 Prot. RM 0006979;
- dall'accertamento catastale riportato nella consulenza del 13.05.2015, a firma dell'Ing. nella procedura espropriativa CP_2
2107/2012 (richiamata espressamente dalla stessa società nelle proprie conclusioni e dalla stessa prodotta) che ha così descritto i vari avvicendamenti catastali: “l'unità immobiliare … originariamente classificata di categoria C/1 … in data 10.09.2010… ha subito una rettifica di categoria catastale da C/1 a C/2 per errore imputabile all'Ufficio e commesso nella compilazione del modello 55, partita 162495, giusto mod. 5, istanza 1003017/2010. Successivamente, in data 7.01.2013, l'immobile ha subito una variazione di categoria catastale da C/2 a C/1 a seguito di variazione del 7.01.2013 …in atti dal 7.01.2013 Prot. RM 0006979.
Dinanzi all'evidenza del dato documentale, deve dunque con certezza escludersi che, al momento dell'invio della dichiarazione di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa (lettera del 23.07.2015) fosse verificata la causa di risoluzione prevista come
“mancato rilascio” o “rifiuto” del nuovo accatastamento. Peraltro, sul piano degli effetti caducatori, la stessa clausola risolutiva avrebbe potuto operare, ai sensi dell'art. 1456 comma 2 c.c., solo dalla comunicazione della volontà del conduttore di
14 avvalersi della stessa. Con la conseguenza che alcun effetto retroattivo ex art. 1458 c.c. verrebbe qui ad operare, trattandosi di contratto ad esecuzione continuata o periodica, per prestazioni già eseguite. Astrattamente dunque la società avrebbe qui potuto ottenere unicamente la restituzione dei canoni indebitamente corrisposti a partire dal 23.07.2015, e tanto in attuazione del principio per cui
“la risoluzione di diritto di un contratto, prevista dalle parti con apposita pattuizione quale conseguenza dell'inadempimento di una determinata obbligazione, non opera automaticamente, bensì produce effetti solo dal momento in cui il contraente, nel cui interesse è stata pattuita, comunica all'altro inadempiente l'intenzione di avvalersene” (ex pluribus, Cass.

8.04.2024 n. 8369). Tuttavia, si ribadisce, nell'atto di riassunzione non vi è traccia di alcuna domanda in tali termini. Del resto, lo si rilevi ad abundantiam, la parte ha dimostrato con la propria condotta, ovvero permanendo nell'immobile ed esercitando la propria attività ben oltre il termine per la esecuzione dello sfratto (fissato nella prima sentenza al 28.03.2014), di tollerare il fatto del mancato accatastamento, senza mai dolersene formalmente. Tale tolleranza denota la complessiva mala fede della conduttrice nell'avvalersi in modo strumentale di un obiettivo disordine nel classamento dell'immobile (attestato anche nella richiamata ctu) che non ha tuttavia mai concretamente inciso sul godimento del bene e nella continuazione dell'attività commerciale.
Ai rilievi sintetizzati consegue, in sintesi, il rigetto della domanda riconvenzionale di risoluzione per inadempimento azionata dalla nei confronti del . Pt_1 CP_1
Va invece dichiarata, in linea con le precedenti due statuizioni di merito, la risoluzione del contratto per colpa del conduttore, resosi inadempiente al pagamento dei canoni nella misura accertata nei precedenti giudizi, qui non contestata sotto alcun profilo.
L'eccezione di inadempimento Proseguendo nella indagine, occorre poi stabilire - alla luce della prima sentenza di annullamento n. 20322/2019, nella parte non travolta dalla successiva sentenza di revocazione - la sorte delle ulteriori statuizioni, assunte con la sentenza di appello parzialmente annullata.
15 Ci si riferisce al rigetto, da parte dei precedenti giudici di merito, della eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. formulata dalla per il mancato accatastamento dell'immobile locato Parte_1 come C2 anziché C1, respinta in entrambi i gradi sulla identica premessa per cui, a' termini delle pattuizioni contrattuali, la eccipiente avrebbe unicamente potuto esperire l'azione di risoluzione e non la sospensione del canone;
viceversa, aveva osservato la Corte di Appello nella sentenza n. 1120/2017, posto che la società aveva scelto, evidentemente per proprie scelte imprenditoriali, di permanere nel godimento dell'immobile, la stessa era tenuta al pagamento del canone. In definitiva, la Corte respingeva l'eccezione della di inadempimento ex Parte_1 art. 1460 c.c., sostenendo che l'eccepito mancato accatastamento dell'immobile, da parte del proprietario, nella categoria C/1, non potesse giustificare la sospensione del pagamento del canone e tanto perché “l'unica facoltà riconosciuta alla conduttrice per il caso di mancato adempimento da parte del locatore agli impegni contrattuali assunti, fosse quella di risolvere il contratto e non quella di non corrispondere il pagamento del corrispettivo”.
Tale conclusione è stata oggetto di annullamento con la sentenza della Corte di Cassazione n. 20322/19 che, in accoglimento del secondo motivo di ricorso (falsa applicazione degli artt. 1453 e 1460 c.c.), e con statuizione rimasta immune dal successivo giudizio di revocazione la Corte di Cassazione ha così motivato:
“Privo di fondamento logico , prima ancora che giuridico è invece l'assunto posto a base della decisione impugnata secondo cui, essendo previsto in contratto, nell'ipotesi di mancato ottenimento dei titoli abilitativi necessari alla prevista destinazione commerciale dell'immobile, la facoltà per la conduttrice di richiedere la risoluzione del contratto e la restituzione di quanto versato, solo di essa la società avrebbe potuto avvalersi e non le sarebbe invece consentito sospendere, neppure in parte ( come nella specie avvenuto) il pagamento del canone permanendo nell'immobile. Appare evidente, infatti, che, se in astratto si riconosce l'esperibilità di quella più radicale scelta negoziale della risoluzione del contratto per la ricorrenza dei presupposti previsti, a maggior ragione, come il più comprende il meno, deve anche riconoscersi la legittimità della sospensione, peraltro parziale, della propria controprestazione , trattandosi di rimedio meno radicale, consentito dalla legge in via di autotutela nella fase esecutiva del contratto
16 alla parte non inadempiente, in presenza dei medesimi presupposti (e anzi addirittura meno gravi, posto che l'articolo 1460, comma primo, cod civ non richiede la gravità dell'inadempimento). Mette conto, peraltro, al riguardo rilevare, in via più generale, che, in riferimento alle condizioni che legittimano il conduttore a sospendere, in tutto o in parte, il pagamento del canone, deve ormai ritenersi abbandonato, nella più recente giurisprudenza di questa Corte ( v. Cassazione 22/09/2017 numero 22039 ma v. anche già Cassazione 11.02.2005 n. 2855), l'orientamento più rigoroso che, con riferimento al rapporto locativo, ritiene legittima la sospensione, anche parziale, della prestazione gravante sul conduttore solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte ……. tale orientamento non trova fondamento nell'articolo 1460 c.c., costantemente interpretato quale mezzo di autotutela, che attiene alla fase esecutiva del contratto e non mira, come la risoluzione, allo scioglimento del vincolo, ma anzi ne presuppone la permanenza. Si è in tal senso rammentato - sulla scorta in continuità con consolidata giurisprudenza (da ultimo Cass 29.03.2019 n. 8760 - il rilievo che, nell'istituto della sospensione dell'adempimento regolato dall'articolo 1460 cod civ, assume il principio di correttezza e buona fede oggettiva ex artt. 1175 e 1375 cod civ, al quale del resto fa esplicito rimando il secondo comma dell'articolo 1460 laddove correla la considerazione delle circostanze del caso concreto la valutazione della legittimità della sospensione secondo “buona fede”: correlazione che - si è osservato - non altrimenti può concretizzarsi se non nella commisurazione del rilievo sinallagmatico delle obbligazioni coinvolte ossia nella proporzionalità dei rispettivi inadempimenti da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano ma in relazione all'oggettiva proporzione degli inadempimenti stessi riguardata con riferimento all'intero equilibrio del contratto e alla buona fede… Per stabilire in concreto, dunque se l'eccezione inadempimento sia stata sollevata in buona fede oppure no, è altrettanto pacifico nella giurisprudenza di questa Corte che il giudice di merito deve verificare “se la condotta della parte inadempiente ha avuto riguardo all'incidenza sulla funzione economico sociale del contratto abbia influito sull'equilibrio sinallagmatico dello stesso il rapporto all'interesse perseguito dalla parte, e perciò abbia legittimato causalmente e proporzionalmente la sospensione dell'adempimento dell'altra parte … Ebbene, non vi
17 è alcun dato positivo nella ragione logica o sistematica che impongano di adottare, con riferimento al contratto di locazione, un'interpretazione diversa ovvero una versione per così dire più limitata di tale strumento di autotutela e dei relativi presupposti. È evidente piuttosto che detti criteri di buona fede e proporzionalità sinallagmatica che concretano il funzionamento dell'istituto verrebbero traditi ove, pure in presenza di accertati inadempimenti del locatore ancorché non tali da escludere ogni possibilità di godimento dell'immobile, non si ammettesse una proporzionale sospensione della prestazione di controparte, ma se ne richiedesse al contrario l'integrale adempimento… “. Tenuto conto di tale principio, nell'odierno giudizio di rinvio la parte interessata ha riproposto con la citazione introduttiva relativa al primo giudizio n. 6647/2019 l'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. che, come detto, gode di una sua autonomia rispetto al perimetro del successivo giudizio ex art. 1495/23 relativo alla domanda di risoluzione, accertata nei termini sopra chiariti.
La eccezione va dunque nuovamente esaminata alla luce del dictum della Suprema Corte perché dall'esito dell'indagine dipende la quantificazione dei canoni dovuti, dato che la relativa statuizione di condanna (nella misura di € 83.632,70 e in appello ridotta ad € 79.167,50) deve ritenersi travolta per effetto dell'annullamento del rigetto, in appello, della eccezione di inadempimento. In concreto, e con riferimento al versamento dei canoni e alle correlative pattuizioni, risultano comprovati i seguenti fatti: alla sottoscrizione del secondo contratto del 5.06.2010 - dove si dava atto, all'art. 3 della presentazione della pratica per il nuovo accatastamento dell'immobile da C1 a C2 da parte del proprietario - si conveniva la fruizione, a titolo di comodato d'uso gratuito, dell'immobile fino al 31.12.2010; inoltre, per il primo anno successivo (e quindi dal 1.01.2011 e fino al 31.12.2011) veniva convenuto il pagamento del canone in misura ridotta (da € 4.500 ad
€ 2.600). L'appellante sostiene, con l'eccezione ex art. 1460 c.c. reiterata nel giudizio RG 6647/2019, di aver legittimamente sospeso il pagamento del canone da novembre 2011 ad aprile 2012 e di aver altresì corrisposto il canone in misura ridotta da maggio 2012, in conseguenza del grave inadempimento del conduttore in quanto
“inidoneo all'uso pattuito” quanto alla sua “inidoneità giuridica”
18 nonché alla sua “ inidoneità materiale” a causa della ridotta superficie utilizzabile nonché ai fenomeni infiltrativi. In relazione a tali deduzioni, va dunque esaminata la “prima domanda riconvenzionale” con la quale la parte ha riproposto l'eccezione, sebbene affidandola ad allegazioni piuttosto generiche e prive di conteggi. Con riferimento ai tre profili indicati, e in ossequio alla direttiva di indagine formulata dalla Suprema Corte che ha imposto una valutazione secondo buona fede della proposizione dell'eccezione, ritiene il Collegio sicuramente contraria a buona fede e dunque illegittima la sospensione del canone relativo alle mensilità di novembre e dicembre 2011 per € 2.600 mensili oltre Iva al 20%, dato che, con riferimento a tale periodo era stato già convenuto nel contratto del 5.06.2010 il pagamento in misura ridotta per effetto della clausola contrattuale sopra richiamata. Quanto invece al periodo successivo (ovvero per quattro mensilità da gennaio 2012 ad aprile 2012), si è già sopra rilevato come tale erroneo accatastamento in C/2 fosse dipeso da un errore dell'Ufficio. In ogni caso, anche qui la sospensione del pagamento del canone non può ritenersi legittima;
sebbene, infatti, l'ottenimento di una corretta categoria catastale dell'immobile abbia costituito oggetto di una valutazione pattizia a monte di “gravità” ai sensi dell'art. 3, è necessario valutare la concreta incidenza di tale aspetto nel sinallagma contrattuale, come raccomandato nella sentenza rimettente. Ebbene, nel caso di specie, non può dirsi che il mancato ottenimento della corretta categoria catastale abbia interferito o causato il rinvio dell'effettiva apertura della attività commerciale. Infatti, ha massima rilevanza il dato – bene enunciato anche dalla società attrice nell'atto introduttivo - della parallela pendenza, con la pratica relativa all'accatastamento, di sicura pertinenza del proprietario, di altra procedura amministrativa per ottenere l'autorizzazione comunale SCIA all'apertura dell'attività, quest'ultima di esclusiva competenza della società conduttrice. Ebbene, su tale aspetto va rilevato come dagli atti di causa bene emerga che le prime due SCIA, presentate dalla Pt_1 all'amministrazione comunale per ottenere l'autorizzazione all'apertura delle attività sono state, la prima, respinta per non essere stato dettagliatamente indicato il tipo di attività da espletare nel locale e, la seconda , per non essere stata acclusa l' “attestazione
19 ed asseverazione del tecnico abilitato relative agli aspetti edilizi urbanistici” ( v. documenti 6 e 8 del fascicolo di appello) E quindi non per responsabilità diretta del locatore. Solo a seguito del silenzio assenso formatosi sulla terza SCIA (e come confermato dalla parte a pagina 19 della citazione in riassunzione) la società (nel maggio 2012) ha potuto dare inizio alla propria attività commerciale, ma per fatti, lo si ripete, non ascrivibili al proprietario. Proseguendo nell'esame dell'eccezione, e con riferimento al periodo successivo al maggio 2012, la parte lamenta ulteriormente la messa a disposizione, da parte del locatore, di un'area ridotta e comunque la presenza di fenomeni infiltrativi. Sul primo aspetto (pag 20 riassunzione) la società allega di aver dovuto iniziare l'attività commerciale su un'area ridotta da 713 mq, previsti in contratto, a mq 597; tanto si era reso necessario a causa della mancata realizzazione della terza porta di sicurezza che aveva imposto di limitare l'area aperta al pubblico. A tale riguardo, si osserva come la conduttrice non abbia dimostrato e nemmeno dedotto in che termini la riduzione della superficie dell'area aperta al pubblico abbia comportato una riduzione dei guadagni e, tantomeno, che la decisione di ridurre l'area abbia impedito di utilizzare altrimenti l'intera superficie del locale rimasta comunque nella sua disponibilità utilizzandola a magazzino merce. Ad analoga conclusione di rigetto deve pervenirsi con riferimento all'ulteriore profilo dedotto di inadempimento, ovvero alla presenza di infiltrazioni di acqua. Non risulta vinta sotto alcun profilo, in fatto, la conclusione del giudice di appello laddove ha accertato che la causa di dette infiltrazioni non era connessa a vizi strutturali dell'immobile o a difetti di manutenzione, ma era collegata alla cattiva tenuta della impermeabilizzazione del terrazzo sovrastante il locale in questione e, come tale, era imputabile al proprietario del terrazzo ovvero al
. CP_3
Tenuto conto di tutti i rilievi fin qui svolti, deve conclusivamente ritenersi, in ossequio alla direttiva di indagine imposta con la sentenza della Corte rimettente come la eccezione di inadempimento non valga, per i fatti costitutivi che ne costituiscono il fondamento, ad inficiare la gravità dell'inadempimento connesso al mancato pagamento dei canoni nella misura accertata.
Quanto ai canoni dovuti, va recepito - in mancanza di elementi di segno contrario che era onere della parte introdurre con apposita
20 allegazione - il conteggio di cui alla sentenza della Corte di Appello che ha determinato in € 79.167,50 il credito finale in favore del locatore ( € 99.865,61 per canoni insoluti – 20.698, 01 di cui al decreto ingiuntivo passato in giudicato e così per € 79.167,50). Tale computo tiene correttamente conto del passaggio in giudicato del decreto ingiuntivo per effetto della statuizione della sentenza di appello (non riformata) che ha dichiarato improcedibile l'opposizione del e quindi definitivamente accertato il CP_1 credito della società per l'importo di € 20.698 in favore della
[...]
(pari ad € 15.000 per deposito cauzionale, e 1231,81 per Pt_1 interessi ed € 4.465, 20 per spese cancello). I motivi fin qui svolti conducono al rigetto di entrambe le domande riconvenzionali (di risoluzione e restitutorie) svolte dalla Parte_1
[... e riproposte in questo giudizio. La domanda subordinata di riduzione del canone (per mancato accatastamento e per riduzione della superficie locata) resta assorbita dai relativi rilievi in fatto di cui sopra. Va invece accolta la domanda di risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento della società conduttrice, attesa la decisiva incidenza della condotta sul sinallagma contrattuale. Nulla quaestio per la statuizione di cui al capo 1) della sentenza di appello 1220/2017 che resta confermata in quanto mai impugnata.
All'esito della lite segue la condanna della società, attrice nei due giudizi di rinvio, alla rifusione, in favore del delle spese CP_1 del primo grado, del secondo grado di giudizio, di due giudizi di legittimità e dei due giudizi di rinvio riuniti. Quanto ai criteri di liquidazione, deve farsi riferimento al valore delle domande azionate nei giudizi di primo grado, di appello, nel primo giudizio di Cassazione e nel primo giudizio di rinvio RG
6647/19 (valore indeterminato medio), valore da maggiorarsi per le spese relative al secondo giudizio di Cassazione e del secondo giudizio di rinvio, in considerazione della introduzione di una pretesa restitutoria pari quasi al doppio di quella originaria. In concreto, tenuto conto dell'esito complessivo della lite, si ritiene di liquidare, in base agli scaglioni tariffari del DM 10.03.2014 n. 55 e ss.mm. i seguenti importi: PRIMO GRADO: € 13.000 GIUDIZIO DI APPELLO: 11.000 PRIMO GIUDIZIO DI CASSAZIONE: € 5.000 PRIMO GIUDIZIO DI RINVIO: € 8.000
21 SECONDO GIUDIZIO DI CASSAZIONE: € 5.000 SECONDO GIUDIZIO DI RINVIO:

8.000 così per totali € 50.000, oltre accessori.

PQM

La Corte di Appello, definitivamente pronunciando nei giudizi di rinvio RG 6647/19 e 1495/23 sulle domande azionate da Controparte_1
e dalla
[...] Parte_1 nei giudizi dinanzi al Tribunale di Roma RG 13532/12 e 46224/12, decise con sentenza n. 5562/2014 del Tribunale di Roma e n. 1220/2017 della Corte di Appello di Roma, parzialmente annullata dalle sentenze 20322/19
e 37061/22 della Corte di Cassazione, così provvede:
- dichiara risolto per grave inadempimento della società conduttrice
[...]
il contratto di locazione inter partes; Pt_1
- condanna la in Parte_1 persona del l.r.p.t. al pagamento, in favore di della CP_1 somma di € 79.167,50 per canoni scaduti, oltre interessi dalle singole scadenze al saldo;

- rigetta tutte le domande riconvenzionali azionate dalla
[...]
Parte_1
- conferma il capo 1) della sentenza di appello n.1120/2017;
- condanna la alla Parte_1 rifusione, in favore di delle spese del Parte_3 primo grado, del grado di appello, dei due giudizi dinanzi alla Corte di Cassazione e dei due giudizi di rinvio che liquida in complessivi € 50.000, come dettagliati in motivazione, oltre Iva cpa e spese generali al 15%, da distrarre in favore dei procuratori antistatari.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 13.03.2025
Il consigliere estensore
Giovanna Gianì Il Presidente Gianluca Mauro Pellegrini
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