N. R.G. 1272/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO di L'AQUILA
La Corte d'Appello di L'Aquila, composta dai Magistrati
Dott. Nicoletta Orlandi Presidente
Dott. Carla Ciofani Consigliera rel. est.
Dott. Andrea Dell'Orso Consigliere
Ha emesso la seguente
SENTENZA
Nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 1272/2023 R.G.C., trattenuta in decisione ex art. 352 ultimo comma c.p.c. all'udienza, sostituita e celebrata con le modalità di cui all'art. 127 ter c.p.c., del giorno 15.04.2025, vertente
TRA
in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa, Parte_1 congiuntamente e disgiuntamente, dagli avv.ti Mirco D'Alicandro del foro di Pescara e
Valentina Migliorati del foro di Teramo, con domicilio eletto presso lo studio del primo sito in
Pescara, alla Via Gioacchino da Fiore n.15, giusta procura in calce all'atto di appello
APPELLANTE
CONTRO
, COroparte_1 COroparte_2 COroparte_3 [...]
, tutti rappresentati e difesi, congiuntamente e disgiuntamente, dagli avv.ti CP_4
Emanuela Mattucci e Alessio Di Censo, con domicilio eletto presso il loro studio sito Pescara alla Via COe di Ruvo n. 143, in forza di procura allegata al ricorso ex art 702 bic cpc del primo grado,
APPELLATI
OGGETTO: appello avverso la sentenza n.1449/2023 del Tribunale di Pescara, pubblicata il 07.11.2023 – Appalto: altre ipotesi ex art 1655 e ss. cc.
Conclusioni delle parti:
Per l'appellante: “Letta l'ordinanza del 09/05/2024, l'appellante prende atto dell'acquiescenza delle controparti sul sesto motivo d'appello, torna ad impugnare e contestare gli ulteriori argomenti volti a resistere al proposto gravame, si riporta al proprio atto di gravame ed alle conclusioni ivi formulate, ed insiste pertanto affinchè l'Ecc.ma Corte d'Appello, revocata in parte qua
l'ordinanza del 09/05/2024, voglia accogliere le seguenti
Conclusioni
in riforma della sentenza impugnata:
- nel merito, in via principale, dichiarare decaduti gli attori -appellati dall'azione e dalla domanda proposte nel giudizio di primo grado avverso la e per l'effetto Parte_1 dichiararne l'inammissibilità, con ogni conseguenziale pronuncia in ordine alla statuizione di condanna emessa in primo grado;

- nel merito, in via subordinata, dichiarare prescritto il diritto risarcitorio reclamato dagli attori nel giudizio di primo grado avverso la e per l'effetto dichiarare l'inammissibilità Parte_1 dell'azione, con ogni conseguenziale pronuncia in ordine alla statuizione di condanna emessa in primo grado;

- nel merito, in via ulteriormente subordinata, se del caso previa declaratoria di nullità della
CTU a “chiarimenti” del 9.01.2019 depositata in fase di accertamento tecnico preventivo e della perizia del 4.02.2023 a firma del CTU Arch. rigettare integralmente Persona_1
le domande spiegate da parte attrice;

- nel merito, in via ulteriormente subordinata, limitare qualsiasi pronuncia risarcitoria a carico della ai danni così come qualificati e quantificati nella relazione di CTU depositata Parte_1
in data 02.03.10 in fase di accertamento tecnico preventivo;

- in ogni caso, limitare il riconoscimento della rivalutazione monetaria e degli interessi al saggio legale sulle somme eventualmente riconosciute e liquidate in favore degli appellati così come esposto nel motivo VI del presente atto di appello, e quindi con decorrenza a far data dal 2023 e sino all'effettivo soddisfo;

- con vittoria delle spese e competenze di entrambi i gradi di giudizio, oltre il rimborso forfettario per spese generali, oltre IVA e CPA come per legge;

- in via istruttoria, ex art. 356 c.p.c.: disporre la rinnovazione della CTU già espletata nel giudizio di merito di primo grado con la nomina di un altro tecnico esperto, che tenga conto di tutte le questioni sollevate nel paragrafo V del presente atto d'appello; ammettere la prova orale (prova testimoniale ed interrogatorio formale) come articolata nella comparsa di costituzione e risposta del 21.10.2019 nonché nella memoria ex art.183 n.2
c.p.c. del giudizio di primo grado, con i testi ivi indicati”
Per gli appellati:
“Piaccia all'Ecc.ma Corte d'appello de L'Aquila, contariis reiectis, rigettare l'appello proposto, anche in riferimento al sesto motivo laddove viene richiesto di riconoscere la maggiorazione di interessi e rivalutazione sulla somma liquidata a titolo di risarcimento in favore degli appellati a far data dal 2023 piuttosto che, come più corretto, dal deposito della perizia in primo grado ossia dal 23.11.2022 sino al soddisfo;
con conferma in ogni caso della condanna dell'appellante al pagamento in favore Pt_1
degli appellati delle somme liquidate dal Tribunale a titolo di risarcimento, e precisamente euro 96.557,47 oltre Iva per la sig.ra , euro 85.063,61 oltre Iva per i coniugi , Pt_2 CP_3 euro 89.189,90 + euro 145.655,93 oltre iva per il Sig. , oltre alla maggiorazione, CP_4
a favore di tutti gli appellati, a titolo di interessi e danno da svalutazione, a far data dal deposito della prima perizia svolta in primo grado -CTU arch del 23.11.2022- sino Per_1
al soddisfo, ed altresì al pagamento di tutte le spese processuali, di ctu, di atp e legali siccome pure liquidate dal Primo Giudice.
Con vittoria di spese e competenze di lite anche del presente grado, comprese quelle della fase inibitoria già trattata”
RAGIONI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con l'impugnata sentenza, resa all'esito del giudizio di primo grado n. 2530/2019 - promosso da , dai coniugi e e da Parte_3 COroparte_3 COroparte_2
contro la società con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. (volto ad COroparte_4 Parte_1
ottenere la condanna della società resistente, a titolo di responsabilità ex art. 1669 c.c., ovvero ex art. 2043
c.c., al risarcimento dei danni derivati da difetti costruttivi degli immobili acquistati, quantificati in € 167.875,52
a favore di , in € 181.173,89 a favore di e ed in € Parte_3 COroparte_3 COroparte_2
117.615,73 a favore di , ovvero in ogni caso condannarla alla diversa somma COroparte_4 eventualmente dovuta all'esito del giudizio, oltre interessi e rivalutazione dalla data del ricorso per TP, oltre interessi e rivalutazione monetaria) - il Tribunale di Pescara così statuiva: “accoglie la domanda
e per l'effetto condanna parte convenuta al pagamento in favore delle parti attrici dei seguenti importi, per le causali di cui alla parte motiva: – U.I. L1 – €. 96.557,47 Pt_2
Con Con oltre Iva. – U.I. L2 – Bellis/Minucci €. 85.063,61 oltre Iva. – U.I. L4 – rcangelo €.
89.189,90 oltre Iva ed ulteriori euro €. 145.655,93, oltre su tutti gli importi, interessi e rivalutazione, senza esclusione del cumulo, trattandosi di debito di valore e non di valuta, con decorrenza dalla realizzazione dei manufatti e sino al soddisfo e secondo i criteri di liquidazione ex Cass. SSUU nr. 1712/95; condanna parte convenuta al pagamento in favore degli attori in solido degli importi corrispondenti agli esborsi sostenuti dai medesimi per la CTU in TP;
condanna parte convenuta al pagamento delle spese processuali, come da parte motiva, che liquida in euro 634,00 per esborsi ed euro 17.000,00 per compensi professionali, oltre spese generali al 15% iva e cassa come per legge;
pone le spese di CTU definitivamente su parte convenuta;
dispone la trasmissione di copia della presente sentenza e della relazione dr. Per_1 comprensiva delle osservazioni delle parti, all'Ufficio Tecnico del Comune di Pescara ed alla Procura della Repubblica presso questo Tribunale per gli approfondimenti di loro rispettiva competenza”.
1.1. Il Tribunale dava preliminarmente atto che i ricorrenti, a sostegno della domanda, avevano dedotto: - di aver acquistato dalla porzioni immobiliari facenti parte di un Parte_1
complesso residenziale sito in Pescara alla Strada Colle Santo Spirito;
- che le unità immobiliari, a distanza di poco più di un anno dalla compravendita, presentavano tutte innumerevoli vizi e difformità (tra cui la perdita d'acqua dai tetti, infiltrazioni negli intonaci esterni ed interni, errata pendenza dei balconi e dei terrazzi con ristagni d'acqua ed ammaloramento delle pareti interne ed esterne, errata divisione degli impianti elettrici, malfunzionamento dell'autoclave, distacco dei mattoncini del terrazzo) ed anche le parti comuni presentavano vizi e difetti (tra cui il distacco dell'intonaco dai muri perimetrali di recinzione, la mancata realizzazione della griglia di raccolta dell'acqua piovana nel piazzale comune, l'errata pendenza della scala esterna di accesso, il malfunzionamento del cancello condominiale); - che, nel corso di un procedimento per TP era stata riscontrata la presenza di vizi sia costruttivi che progettuali (quali mancanza di drenaggio del terreno ove insistono gli immobili e la mancanza dei giunti nel muro di cinta nonché impiego di materiale inidoneo); - che tali vizi erano riconducibili nell'ambito operativo dell'art. 1669 c.c..
Il Tribunale dava inoltre preliminarmente atto che si era costituita la società resistente, la quale aveva eccepito l'inammissibilità della domanda della domanda per intervenuta decadenza e prescrizione dell'azione di garanzia, chiedendo l'integrale rigetto delle domande proposte nei suoi confronti.
Spiegava ancora che, stante la complessità delle questioni trattate, era stata disposta la trasformazione del rito ed era stata espletata una nuova CTU.
1.2. Ciò detto, richiamati i principi normativi e giurisprudenziali in materia di responsabilità ex art. 1669 c.c., il giudice di prime cure escludeva che nella specie si fossero verificate decadenza o prescrizione, rilevando: - che, con riferimento ai vizi inizialmente denunciati nel ricorso per TP e poi a quelli emersi nel corso della TP, era evidente come proprio la progressività di quelle acquisizioni tecniche avesse impedito alle parti ricorrenti di assumere un sufficiente grado di consapevolezza della loro esistenza e consistenza nonché soprattutto della loro imputabilità alla venditrice se non con il deposito dell'TP del
9.01.2019; - che invero l'identificazione degli elementi conoscitivi necessari e sufficienti perché possa individuarsi la scoperta del vizio ai fini del computo del termine decadenziale della denuncia e, poi, da essa, del termine di prescrizione del diritto del committente al risarcimento, deve effettuarsi sia con riguardo alla gravità dei difetti dell'edificio, che con riguardo al collegamento causale dei dissesti all'attività progettuale e costruttiva espletata;

- che non potendosi onerare il danneggiato della proposizione di azioni generiche a carattere esplorativo, la conoscenza completa idonea a provocare la decorrenza del doppio termine
(decadenziale e prescrizionale) deve ritenersi acquisita, in assenza di anteriori esaustivi elementi, solo all'atto dell'acquisizione delle disposte relazioni peritali;
- che nella specie l'annosa vicenda relativa alle acquisizioni tecniche in sede di TP comprovava la progressività ontologica di quel processo cognitivo e la raggiunta consapevolezza della gravità del fenomeno e della imputabilità di tale gravità a difetti e vizi di realizzazione e progettazione solo con il deposito della relazione di TP del 2019; - che prima del deposito della CTU in TP parte attrice non poteva avere assunto una piena consapevolezza della esistenza dei vizi, della gravità di essi, tale da essere sussunta nella fattispecie di cui all'art. 1669 c.c. nonché della imputabilità degli stessi non ad eventi esterni ma alla condotta o alle omissioni ascrivibili alla parte venditrice;
- che ad ogni modo l'eventuale inapplicabilità della disposizione di cui all'art. 1669, per sopravvenuta maturazione dei termini brevi di decadenza e prescrizione, non esclude che riprenda completo vigore la norma generale di cui all'art. 2043 c.c.; - che, avendo gli istanti agito per la generica responsabilità extracontrattuale della , sussisteva comunque il dovere del Giudice di qualificare la Pt_1
domanda nelle forme ex art. 2043 c.c., seppur non esplicitamente richiesto dagli attori, avendo gli stessi allegato gli elementi di fatto idonei ad inquadrare la fattispecie anche in quella previsione normativa;
- che peraltro, alla riunione condominiale del 17/04/2008, il sig. presente quale delegato della aveva riconosciuto Persona_2 Parte_1
parzialmente i vizi lamentati dagli acquirenti, impegnandosi, in nome e per conto della Ditta esecutrice, al ripristino e all'eliminazione delle difformità poi riscontrate nel giudizio di TP.
1.3. Dopo aver richiamato integralmente le risultanze della CTU, con analitica descrizione dei i vizi e le difformità riscontrate per ciascun immobile, e rilevata, per il muro di contenimento, la mancata verifica ai coefficienti di sicurezza, in assenza di progetto di un nuovo muro connesso a quello riconducibile al progetto originario depositato presso gli organi competenti, il Giudice elencava sinteticamente le cause delle lacune realizzative e progettuali quali individuate dal CTU: - “inidoneo sistema di protezione dei muri interrati per
l'assenza di sistema di drenaggio con apposita cunetta di raccolta acqua;
inidonea esecuzione delle finiture superficiali;
inidonea esecuzione dell'originario intervento di lucidatura della pavimentazione del parquet (come da risposta alle osservazioni formulate dal tecnico di parte resistente già riscontrate dal CTU in TP come “lucidatura non a perfetta regola d'arte, in quanto presenta bolle e striature (cfr. foto L1- 16 e L1-17”); inidonea sigillatura nella fase di posa di infissi e relative soglie;
inidoneità funzionale dei terrazzi in termini di mancata tenuta degli stessi unitamente alla presenza di soglie poste in opera quasi a livello con la quota della pavimentazione del terrazzo;
inidoneo sistema di protezione dei muri interrati per l'assenza di sistema di drenaggio unitamente a carenze di tenuta dell'impermeabilizzazione dell'adiacente terrazzo (sul punto le osservazioni del tecnico di parte resistente non tengono conto delle indagini di natura strumentale eseguite dall'ausiliario Abruzzo Test srl, come da pgg. 22 e 23 delle risposte rese dal CTU); carenze funzionali del solaio del terrazzo;
inadeguata soluzione costruttiva che non impedisce accentuati fenomeni di dilavamento;
inidonee pendenze con formazione di avvallamenti con ristagni d'acqua; carenze di tenuta dell'impermeabilizzazione dei terrazzi;
inidoneo sistema di sigillatura in fase di posa dell'infisso; inidonee soluzioni costruttive (la produzione fotografica allegata alla relazione d'Ufficio unitamente a quella predisposta dall'ausiliare
Abruzzo Test srl, evidenziano, contrariamente a quanto sostenuto dal tecnico di parte resistente uno stato generalizzato - e non puntuale - dei quadri di degrado riscontrati); mancata esecuzione del rivestimento esterno”.
1.4. Ciò evidenziato, venendo alla quantificazione dei danni, il Tribunale rilevava che l'ausiliare, per l'eliminazione dei vizi e difetti riscontrati, aveva redatto tre computi metrici, ciascuno in riferimento alla singola unità abitativa degli originari ricorrente - 1) – U.I. L1 –
€ 96.557,47 oltre Iva ed oneri accessori;
2) – U.I. L2 – € 85.063,61 Pt_2 Persona_3 oltre Iva ed oneri accessori;
3) – U.I. L4 – € 89.189,90 oltre Iva ed oneri CP_4 accessori – mentre per il consolidamento del muro di contenimento aveva redatto due conteggi, il primo riferibile al consolidamento del muro ricadente nella porzione adiacente al lotto L4 di proprietà del per un totale di € 145.655,93, il secondo riferibile alla CP_4
parte di muro ricadente anche nel lotto L3, non presente in giudizio e, pertanto, esclusa dal giudicante.
1.5. Ritenendo tali prospettazioni condivisibili, affermava la responsabilità di Parte_1
quale realizzatore/venditore degli immobili, responsabile nei confronti degli acquirenti ex art. 1669 c.c. e la condannava a risarcire i singoli proprietari, ognuno per quanto di sua spettanza, in base alle risultanze della CTU, per gli importi di cui sopra, nonché per il lotto
L4 all'ulteriore pagamento della somma di € 145.655,93, oltre interessi e rivalutazione con decorrenza dalla realizzazione delle opere e sino al soddisfo.
Poneva le spese del procedimento di accertamento tecnico preventivo, antecedente al giudizio, a carico esclusivo della società e condannava, inoltre la parte convenuta al pagamento in favore degli attori in solido tra loro delle spese processuali pari ad € 17.000,00 per competenze ed € 634,00 per esborsi, ponendo anche le spese di CTU a carico della parte convenuta e disponendo la trasmissione della sentenza e della perizia tecnica al
Comune e alla Procura della Repubblica di Pescara.
2. Tale sentenza è stata impugnata dalla che ha chiesto l'accoglimento delle Parte_1
conclusioni in epigrafe trascritte sulla scorta di plurimi motivi di gravame afferenti a: 1)
Violazione o erronea applicazione dell'art. 1669 c.c., con riferimento ai denunciati profili di decadenza e prescrizione dell'azione di garanzia. Violazione o erronea applicazione degli artt. 2943 e 2945 c.c., con riferimento all'effetto interruttivo dell'azione di accertamento tecnico preventivo ed alla sua estensione. Illogicità della motivazione per contraddittorietà;
2) Violazione o erronea applicazione dell'art. 2043 c.c., con riferimento al rapporto con l'art. 1669 c.c. ed ai relativi termini prescrizionali;
3) Violazione dell'art. 112 c.p.c. con riferimento alla specifica azione introdotta da parte attrice ed all'inquadramento sub art. 2043 c.c. operato dal Giudicante;
4) Erronea applicazione dell'art. 2944 c.c. e dell'art. 2946 c.c. con riferimento ai pretesi effetti interruttivi e ricognitivi del contenuto del verbale assembleare condominiale del 17/4/2008. Illogicità della motivazione;
5) Erronea valutazione delle risultanze processuali, in particolare della C.T.U., pedissequamente richiamate in sentenza;

6) Sulla condanna alla rivalutazione monetaria delle somme liquidate ed alla corresponsione degli interessi legali: erroneità del dies a quo di decorrenza.
L'appellante ha anche invocato la sospensione della provvisoria esecutorietà dell'impugnata sentenza, proponendo anche ricorso ex art. 351 c.p.c. (che ha dato luogo all'introduzione di procedimento incidentale n. 1272-1/2023).
3. Si sono costituiti in giudizio gli originari attori ed hanno contestato il gravame, parzialmente aderendo al sesto motivo di gravame.
4. Con ordinanza resa all'esito della camera di consiglio da remoto svolta in data 21.03.2024 in relazione all'udienza del giorno 19.03.2024 (sostituita ex art. 127 ter c.p.c.) fissata nell'ambito del procedimento incidentale n. 1272-1/2023, il Collegio ha sospeso parzialmente la provvisoria esecutorietà dell'impugnata sentenza, specificando che “per quanto riguarda la posizione degli appellati e la provvisoria Pt_2 Persona_3
esecutorietà della sentenza deve essere sospesa limitatamente alla condanna al pagamento di interessi e rivalutazione sulle somme riconosciute in linea capitale, sicché
l'esecutorietà della sentenza persiste quanto alla condanna della appellante al pagamento, in favore dell'appellata , della somma di € 96.557,47 oltre IVA ed in favore degli Pt_2 appellati ella somma di € 85.063,61 oltre IVA;
invece, per quanto riguarda Persona_3 la posizione dell'appellato la provvisoria esecutorietà della sentenza deve CP_4 essere sospesa con riferimento alla condanna dell'appellante al pagamento della somma di
€ 89.189,90 oltre IVA e di quella ulteriore di € 145.655,93, oltre agli interessi e rivalutazione monetaria”, precisando che la disposta sospensione non poteva riguardare la condanna al pagamento di spese di lite e di CTU.
Nel corso della prima udienza fissata nell'ambito del procedimento principale, svoltasi in data 7.05.2024 con le modalità della trattazione scritta ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., il
Collegio ha rinviato, ai sensi dell'art. 352 c.p.c., all'udienza del 15.04.2025 (anch'essa sostituita con il deposito di note scritte ex art. 127 ter c.p.c.), con assegnazione dei termini previsti nel predetto articolo per la precisazione delle conclusioni, per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
Le parti hanno provveduto, nei termini assegnati, a precisare le conclusioni ed a depositare gli scritti conclusionali.
Come detto anche l'udienza del 15.04.2025 è stata sostituita, ex art. 127 ter c.p.c., con il deposito delle note scritte e, all'esito della camera di consiglio da remoto del giorno
17.04.2025 la causa è stata trattenuta in decisione.
5. Va subito disatteso il primo motivo di gravame.
5.1. Con tale motivo la società appellante denuncia che il Tribunale, ritenuta applicabile al caso di specie la disciplina dettata dall'art. 1669 c.c., non ha rilevato la decadenza dall'azione, o, comunque, la sua prescrizione, tempestivamente eccepite in primo grado.
Sostiene che la controparte sarebbe decaduta dall'azione di garanzia in quanto, secondo la giurisprudenza di legittimità, seppure il termine per la denunzia dei vizi non inizia a decorrere finché il committente non abbia conoscenza sicura dei difetti, gli acquirenti nella specie non hanno rispettato il termine di decadenza previsto per la denuncia dei gravi difetti e quello di prescrizione per l'esercizio dell'azione di garanzia, avendo introdotto un TP in data
11.02.2009, con deposito della relazione in data 02.03.2010, la quale descriveva la sussistenza di vizi e difetti per ciascuno dei tre immobili rispettivamente acquistati dai ricorrenti, con elaborazione inoltre di un compiuto metrico di dettaglio relativo ai costi di ripristino a regola d'arte.
Riferisce che solo con istanza del 4.07.2011, i ricorrenti, deducendo che erano fallite le trattative di bonario componimento sulla base della relazione depositata nell'ambito dell'TP, hanno chiesto al giudice di riconvocare il CTU per nuovi “chiarimenti”-
Deduce che il giudice ha inopinatamente accolto la richiesta e riaffidato un nuovo incarico al CTU, il quale in data 9.01.2019 ha depositato una relazione datata 1.03.2016, anch'essa contenente un elaborato computo metrico per la quantificazione dei “costi di ripristino a regola d'arte”.
Evidenzia che il ricorso ex art. 702 bis c.p.c. è poi stato depositato in data 10.06.2019.
Spiega che nella specie non è stato rispettato il termine di decadenza previsto dall'art. 1669
c.c. per la denuncia dei gravi difetti, né è stato rispettato il termine di prescrizione per l'azione di garanzia, avendo i ricorrenti introdotto in data 11.02.2009 un'azione di accertamento tecnico preventivo, con effetto interruttivo sino alla data di deposito della prima relazione avvenuto il 2.03.2010, ma avendo poi esercitato l'azione di garanzia solo con il ricorso depositato nel giugno 2019.
Denuncia l'erroneità della decisione del primo giudice sul punto, lamentando che egli ha violato un principio fondamentale in materia, atteso che, se l'introduzione del procedimento di accertamento tecnico sospende i termini di prescrizione dell'azione di garanzia, lo fa solo fino al deposito dell'elaborato peritale, senza poter invece considerare eventuali integrazioni peritali, come verificatosi nel caso di specie, con la conseguenza che l'effetto sospensivo del procedimento di TP non avrebbe potuto estendersi oltre il termine previsto per il deposito della relazione peritale, perfezionatosi in data 02.03.2010, che ha comunque confermato la presenza dei vizi rilevati dai ricorrenti, fissando inevitabilmente il dies a quo del termine prescrizionale (al riguardo richiama Cass. 8637/2020).
Deduce che con il deposito della relazione di CTU del 2.03.2010 gli acquirenti hanno acquisito sia la sufficiente conoscenza dei fenomeni che avevano dato causa ai difetti, sia la sufficiente conoscenza del collegamento causale di essi con la responsabilità operativa del costruttore-venditore, sicché avevano a disposizione ogni elemento per attivare immediatamente la garanzia prevista dall'art. 1669 c.c. nei confronti della società costruttrice-venditrice, anche in relazione ai difetti dei muri di contenimento e/o di sostegno, poi oggetto della CTU di chiarimento depositata solo in data 9.01.2019.
Precisa che i chiarimenti alla consulenza, depositati dal CTU in data 09.01.2019, quasi dieci anni dopo l'instaurazione del giudizio e dopo la chiusura della fase di TP, non possono pertanto avere efficacia sospensiva del decorso della prescrizione ex art. 2945 comma 2
c.c., risultando, comunque, l'istanza di riconvocazione del CTU intervenuta solo in data
04.07.2011, quanto era già decorso il termine di prescrizione annuale dell'azione, nonché quello quinquennale ex art. 2043 c.c.
5.2. Il Collegio ritiene utile premettere che nella specie, siccome peraltro non contestato nel presente grado dall'appellante, viene in considerazione la disciplina prevista dall'art. 1669
c.c., atteso che i vizi accertati dal CTU (ovvero la presenza di umidità di risalita sulle pareti e di infiltrazioni, causata dall'insufficiente isolamento termico delle pareti perimetrali dello stabile, quale conseguenza dell'utilizzo di materiale di spessore inferiore a quanto previsto dai parametri costruttivi stabiliti dalla normativa in materia di abitazioni civili, nonché della mancanza di drenaggi) integrano quei gravi difetti di costruzione previsti dall'art. 1669 c.c. che tutela il committente/acquirente rispetto a tutte le alterazioni che, in modo apprezzabile, riducono il godimento del bene nella sua globalità, pregiudicandone la normale utilizzazione, in relazione alla sua funzione economica e pratica e secondo la sua intrinseca natura tra le quali rientrano anche i vizi di realizzazione determinanti infiltrazioni d'acqua all'interno degli immobili e sui muri di contenimento.
5.3. Secondo quanto previsto dall'art. 1669 c.c. (che prevede una garanzia decennale) il committente/acquirente ha l'onere di provare di avere fatto la denuncia entro il termine di decadenza di un anno dalla scoperta dei vizi e spetta al giudice del merito valutare se e quando questi abbia raggiunto la piena conoscenza dei difetti e della loro consistenza, di grado così apprezzabile da consentire di denunziarli responsabilmente, nonché stabilire se le eventuali già inviate comunicazioni al costruttore non integrino di per sé delle vere e proprie denunce atte a far decorrere invece il termine prescrizionale.
Una volta denunziati tempestivamente i vizi, il committente/acquirente ha poi l'onere di far valere il proprio diritto entro il termine di prescrizione di un anno.
5.4. Ciò premesso, si rileva che l'impostazione seguita dal primo giudice, per escludere la fondatezza delle eccezioni di decadenza e prescrizione sollevate dalla resistente- convenuta, risulta condivisibile.
La stessa risulta in linea con l'orientamento interpretativo costantemente seguito dalla
Suprema Corte (Cass. n. 10048 24/04/2018; Cass. n. 12829/2018 in motivazione;
Cass. n.
3040/2015; Cass. n. 9966/2014; Cass. n. 2460/2008; Cass. n. 1463/2008, tutte richiamate da Cass.
n. 23233/2024) secondo cui il termine di un anno per la denuncia del pericolo di rovina o di gravi difetti nella costruzione di un immobile, previsto dall'art. 1669 c.c. a pena di decadenza dall'azione di responsabilità contro l'appaltatore, decorre dal giorno in cui il committente consegua una sicura conoscenza dei difetti e delle loro cause, e tale termine può essere postergato all'esito degli accertamenti tecnici che si rendano necessari per comprendere la gravità dei vizi e stabilire il corretto collegamento causale.
Nella pronuncia n. 23233/2024 la Suprema Corte ha anche ribadito l'importanza, sottolineata anche da Cass. n. 1463 del 2008, degli accertamenti tecnici, per il fatto che, ai fini del decorso del termine, è necessaria la piena comprensione del fenomeno e la chiara individuazione ed imputazione delle sue cause, non potendosi onerare il danneggiato della proposizione di azioni generiche a carattere esplorativo.
La Suprema Corte ha altresì precisato (Cass. 28958/2023), ribadendo un principio da tempo affermato nella giurisprudenza di legittimità, che la scoperta dei vizi si intende verificata quando il committente consegua un apprezzabile grado di conoscenza obiettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall'imperfetta esecuzione dell'opera, non essendo sufficiente, di regola, per il decorso del termine suddetto, la constatazione di segni esteriori di danno o di pericolo, non potendosi onerare il danneggiato di proporre senza la dovuta prudenza azioni generiche a carattere esplorativo o comunque suscettibili di rivelarsi infondate;
sicché la conoscenza completa, idonea a determinare il decorso del doppio termine, dovrà ritenersi conseguita, in assenza di convincenti elementi contrari anteriori da dedursi e provarsi dall'appaltatore, solo all'atto dell'acquisizione di idonei accertamenti tecnici.
5.5. Invero il primo giudice ha correttamente ritenuto (pag.

9-10 della sentenza impugnata) che proprio la progressività delle acquisizioni tecniche abbia consentito “alle parti ricorrenti di assumere un sufficiente grado di consapevolezza della loro esistenza e consistenza, nonché soprattutto della loro imputabilità alla parte venditrice, solo con il deposito dell'TP del 9.01.2019”, atteso che nell'ipotesi di gravi vizi la cui entità e le cui cause, a maggior ragione ove già oggetto di contestazione tra le parti, abbiano per ciò stesso reso necessario l'espletamento di indagini tecniche, induce a ritenere che una denuncia di gravi vizi possa implicare un'idonea ammissione di valida scoperta di essi (tale da costituire il dies a quo per la decorrenza del termine), solo quando in ragione degli accertamenti effettuati risulti dimostrata la piena comprensione dei fenomeni e la chiara individuazione ed imputazione delle loro cause (sul punto ha richiamato Cass. 28202/2013 e Cass. 3674/2019).
Ha altrettanto correttamente evidenziato che, prima del deposito della relazione in TP, gli istanti si fossero solo limitati a “notiziare” della situazione dello stabile la parte venditrice, senza formulare, al di là di meri ed atecnici sospetti, alcuna specifica e concreta ipotesi in punto di ascrivibilità di quei difetti, apparsi nella loro complessiva gravità solo all'esito del deposito di quell'elaborato, all'intervento originario di realizzazione dell'immobile.
Ha correttamente concluso nel senso che proprio l'annosa vicenda relativa alle acquisizioni tecniche in sede di TP comprovava la progressività ontologica di quel processo cognitivo e la raggiunta consapevolezza della gravità del fenomeno e della imputabilità di tale gravità
a difetti e vizi di realizzazione e progettazione, solo con il deposito della relazione finale del
2019.
5.6. In questa sede va ulteriormente precisato che la prima CTU depositata (in data
2.03.2010) nell'ambito del procedimento per TP non aveva indagato sulle strutture interrate con relative impermeabilizzazioni e drenaggi sì da rendere necessari successivi approfondimenti (svolti con l'impiego di strumentazione professionale, con effettuazione di carotaggi ed indagini geognostiche sul sottosuolo per spiegare i fenomeni di umidità che erano presenti su tutti i muri, di prove di allagamento, di verifiche granovolumetriche), e solo con il deposito della consulenza definitiva del gennaio 2019 (che dava conto degli accertamenti tecnici eseguiti dal 2011 in poi) i ricorrenti hanno acquisito contezza dei vizi che affliggevano il complesso immobiliare.
In particolare, nel primo elaborato peritale depositato in data 2.03.2010 in fase di TP il CTU arch. non aveva fatto riferimento agli ammaloramenti dei muri di Persona_4
contenimento e alla mancanza delle opere di drenaggio e di impermeabilizzazione degli immobili e delle parti comuni, poi riscontrati successivamente alla richiesta di integrazione peritale nei sopralluoghi che hanno portato alle verifiche di cui al definitivo deposito peritale del 9.1.2019 (nell'elaborato peritale del 2010 risultano descritti solo le difformità urbanistiche e i danni riscontrati nelle singole unità abitative, limitandosi a parlare di “errato drenaggio delle acque retrostanti il muro di contenimento” quale causa “dello scrostamento dell'intonaco del muro di contenimento prospiciente la scala di collegamento esterno”; mentre per le parti comuni il CTU riferisce che “Il piazzale condominiale pavimentato in betonella risulta deformato a causa di assestamenti del sottofondo, dovuti probabilmente ad un massetto non armato” e che “relativamente alla mancata realizzazione della griglia di raccolta di acqua piovana nel piazzale comune e l'errata pendenza della scala esterna di accesso lamentati da parte di corrente nel ricorso ex articolo 696
c.p.c. e, alla stregua dell'elaborato progettuale allegato al permesso di costruire 284/03 del
07/08/2003 la griglia non era prevista così come la scala. Inoltre la pendenza della scala esterna di accesso è vincolata all'elevato dislivello del terreno tra il piazzale condominiale e la strada comunale”
(pagg. 13 e 14 della perizia del 01/03/2010)).
Quanto al verbale di assemblea condominiale del 17.04.2008, va rilevato che esso, al pari del ricorso per TP, contiene l'elencazione di vari difetti, carenze e deficienze delle unità immobiliari oggetto di causa (come ad esempio infiltrazioni di acqua dal soffitto e sulle pareti interne, carenza di isolamento dei serramenti, errata pendenza dei terrazzi e dei balconi mancata realizzazione della griglia di raccolta dell'acqua piovana nelle parti comuni, distacco degli intonaci il giardino devastato e invaso dalle attrezzature di cantiere) con richiesta di rimessione in pristino, con descrizione del tutto generica, che non consente di ritenere provata una piena conoscenza dei difetti e delle loro cause da parte degli acquirenti come invece approfonditamente accertate ed elencate successivamente nell'elaborato peritale depositato in data 9.01.2019, soprattutto con riferimento alle problematiche strutturali delle opere di muratura.
Soltanto l'Arch. CTU autorizzato ad avvalersi di ditte specializzate, ha avuto Per_4 modo, dall'anno 2011 in poi, tramite accertamenti tecnici invasivi, di rilevare e portare a conoscenza delle parti in modo dettagliato e tecnicamente inconfutabile che i muri perimetrali erano costruiti non a norma, perché era stato utilizzato un materiale inidoneo, non adeguatamente isolato né dall'esterno, né dall'interno, in mancanza dei drenaggi, con ciò individuando la causa tecnica dell'umidità di risalita presente nelle opere, nonché la sua attribuibilità al costruttore, specificando anche gravi difformità rispetto al progetto approvato ed accertando i difetti di costruzione molto più approfonditamente di quanto già riportato nella prima relazione peritale depositata il 02.03.2010.
Nessun rilievo può poi assumere il ritardo del deposito della relazione da parte del CTP in
TP, in quanto la responsabilità del ritardo va ascritta al perito e agli ausiliari che hanno espletato le indagini suppletive richieste ed autorizzate dal Giudice, le cui risultanze, ad ogni modo, sono state confermate dalla CTU espletata nel giudizio di merito di primo grado.
E' pertanto evidente che a fronte dell'acquisizione della piena cognizione avvenuta solo nel gennaio 2019 dell'entità dei vizi, delle loro cause e della riferibilità alla venditrice,
l'introduzione del giudizio di primo grado con ricorso del giugno 2019 risulta operata nel rispetto sia del termine di decadenza che del termine di prescrizione previsti dall'art. 1669
c.c.
5.7. Una volta chiarito che il momento dal quale far decorrere il termine di decadenza e prescrizione previsto dall'art. 1669 c.c. è individuabile nel 9.01.2019 -non nella data di assemblea condominiale dell'aprile 2008, non nella data del deposito del ricorso per TP (promosso dai ricorrenti nel 2009 proprio per acquisire la conoscenza del vizio, della sua entità, delle sue cause e della sua riferibilità soggettiva) né nella data di deposito della prima consulenza tecnica nell'ambito del procedimento per TP (che era stata svolta senza il compimento sugli immobili delle necessarie indagini strumentali al fine della individuazione dei vizi manifestatisi sulle villette)- non pertinenti si rivelano i rilievi che l'appellate ha basato sulla previsione dell'art. 2945 c.c. (di cui assume la violazione da parte del primo giudice), atteso che, come sopra chiarito, nella specie il dies a quo del termine di prescrizione non decorre affatto dal 2009 (data di introduzione del procedimento per TP), sicché non rileva accertare la durata della sospensione operatasi per effetto dell'introduzione del giudizio per TP (se cioè dall'introduzione al deposito della prima consulenza o dall'introduzione al deposito della seconda consulenza).
5.8. Va infine evidenziato che “ai fini della proponibilità dell'azione risarcitoria prevista dall'art. 1669 c.c. in caso di rovina o di gravi difetti di cose immobili destinate a durare nel tempo, il termine di dieci anni dal compimento dell'opera previsto da tale norma attiene alle condizioni di fatto che danno luogo a responsabilità del costruttore e non anche all'esercizio della suddetta azione la quale può essere iniziata anche dopo la scadenza del predetto termine purché entro un anno dalla denunzia dei vizi. Quest'ultima, a sua volta, deve farsi nel termine di un anno dalla scoperta dei vizi, la quale si intende verificata quando il committente consegua un apprezzabile grado di conoscenza obiettiva della gravità dei difetti
e della loro derivazione causale dall'imperfetta esecuzione dell'opera, non essendo sufficiente, di regola, per il decorso del termine suddetto, la constatazione di segni esteriori di danno o di pericolo, salvo che si tratti di manifestazioni indubbie come cadute o rovine estese” (Cass. 13707/2023).
Ne consegue che privo di pregio si rivela il rilievo di parte appellante secondo cui gli appellati sarebbero decaduti dall'azione di garanzia, per averla proposta oltre dieci anni dal compimento dell'opera.
La Suprema Corte nella pronuncia appena richiamata ha invero chiarito che non è possibile
“irrigidire indebitamente” ed “aggravare con formalità inopportune” l'interpretazione della nozione di “scoperta” del vizio di costruzione adottata dalla giurisprudenza di legittimità ai fini del rispetto del termine di dieci anni dal compimento dell'opera.


6. II secondo, terzo e quarto motivo di gravame, i quali si prestano ad una trattazione congiunta, possono ritenersi assorbiti.
6.1. Con il secondo motivo l'appellante si duole dell'erroneità dell'ulteriore motivazione addotta dal Tribunale per rigettare l'eccezione di prescrizione sollevata dalla resistente in primo grado.
Spiega che il primo giudice ha ritenuto che l'eventuale inapplicabilità dell'art. 1669 c.c. non escluderebbe l'applicazione dell'art. 2043 c.c., con possibilità per i danneggiati di perseguire i danneggianti in forza di tale disposizione, entro il termine di cinque anni (ma senza decadenze) ed in base al meno favorevole regime probatorio per il danneggiato previsto da tale disposizione. Al riguardo deduce, richiamando la pronuncia della Suprema Corte n. 31301/2023, che il fatto che l'azione di cui all'art. 1669 c.c. si ponga in rapporto di specialità con quella generale di cui all'art. 2043 c.c. non giustifica affatto l'utilizzo del secondo rimedio al fine del riconoscimento del più ampio termine di prescrizione quando via sia dolo o colpa dell'attore.
Con il terzo motivo, l'appellante denuncia violazione dell'art. 112 c.p.c. per avere il giudicante inquadrato l'azione sub art. 2043 c.c. pur in assenza di riferimento a tale norma da parte degli attori, che hanno fatto riferimento al solo art. 1669 c.c. ed alla garanzia ivi prevista.
Con il quarto motivo l'appellante denuncia l'erronea applicazione dell'art. 2944 c.c. e dell'art. 2946 c.c. con riferimento ai pretesi effetti interruttivi e ricognitivi del contenuto del verbale assembleare condominiale del 17.04.2008.
In particolare, contesta il riferimento, operato in sentenza, al verbale della riunione condominiale del 17.04.2008 in cui in rappresentanza della società Persona_2
convenuta, avrebbe riconosciuto parzialmente i gravi difetti riscontrati dagli attori sugli immobili acquistati, garantendo l'impegno della Dipo al ripristino delle opere e alla riparazione dei vizi, configurando un'autonoma fonte di obbligazione non novativa con termine di prescrizione decennale.
Denuncia l'omessa pronuncia sull'eccepito difetto di rappresentanza del mero Per_2 delegato in rappresentanza della alla partecipazione all'assemblea senza CP_5
alcun potere di assumere impegni in nome e per conto della . Pt_4
Rileva peraltro che tale verbale costituisce prova documentale del fatto che alla data del
17.04.2008 gli attori erano ben consapevoli dei difetti e degli ammaloramenti degli immobili, tanto da doversi considerare quale dies a quo per il computo dei termini decadenziali e prescrizionali ex artt. 1669 e 2043 c.c..
Infine sostiene che il predetto verbale costituisce un'eventuale fonte ricognitiva e obbligazionale per i soli interventi che vi sono elencati quali la realizzazione di una griglia di raccolta dell'acqua in cortile, il rifacimento dell'intonaco del muro perimetrale e l'eliminazione delle infiltrazioni d'acqua dai tetti delle singole abitazioni.
6.2. Con il rigetto del primo motivo di gravame e la conferma dell'applicabilità nella specie della normativa prevista dall'art. 1669 c.c., debbono ritenersi assorbite tutte le questioni relative alla motivazione alternativa operata dal primo giudice in ordine alla ravvisabilità dei presupposti per il riconoscimento del risarcimento dei danni ex art. 2043 c.c., atteso che il riconoscimento dell'erroneità della decisione del primo giudice sull'operatività della previsione dell'art. 2043 c.c. o il riconoscimento di una violazione da parte del primo giudice dell'art. 112 c.p.c., come pur l'esclusione della configurabilità del riconoscimento dei vizi da parte della società venditrice per effetto delle dichiarazioni rese dal suo rappresentante nel corso dell'assemblea condominiale dell'aprile 2008, non potrebbero in alcun modo condurre ad una diversa soluzione della controversia.
7. Anche il quinto motivo di gravame deve essere rigettato.
7.1. Con tale motivo l'appellante censura la parte della sentenza in cui il giudice, richiamando le risultanze della CTU, ha individuato e quantificato i gravi danni rilevati sugli immobili e sulle parti comuni determinando il quantum del danno liquidato in favore degli originari ricorrenti.
In particolare ripropone tutte le censure espressamente mosse alla CTU nel giudizio di primo grado estendendole alla sentenza che ha recepito integralmente tale CTU, in particolare denunciando: 1) erroneità ed illogicità manifesta del criterio di individuazione e quantificazione dei gravi difetti applicati dal CTU;
2) vizio di ultrapetizione della CTU per violazione dell'art. 62 c.p.c.; 3) violazione da parte del giudicante del principio del prudente apprezzamento sancito dall'art. 116 c.p.c.; 4) difetto di motivazione in ordine alle censure sollevate da parte convenuta.
7.1.1. Con riferimento alla censura di cui al punto 1) ripropone l'eccezione di nullità e/o inutilizzabilità della consulenza tecnica integrativa resa a chiarimenti dal CTU nella fase di
TP in data 09.01.2019, perché contenente risposte a quesiti non ammessi dal giudice, per violazione del contradditorio, per mancato rispetto del termine assegnato per il deposito, intervenuto sei anni dopo la scadenza del termine, per mancata trasmissione alle parti della bozza successiva alla richiesta di chiarimenti.
Evidenzia che la consulenza tecnica definitiva svolta nel giudizio di merito depositata in data
04.02.2023 dall'Arch. ricalca perfettamente le valutazioni e le risultanze di quella Per_1 resa a chiarimenti dall'Arch. in data 09.01.2019. Persona_4
7.1.2. Quanto alla censura di cui al punto 2) lamenta che il CTU, di propria iniziativa e del tutto fuori quesito, ha svolto un complesso accertamento sulla staticità del muro esterno di contenimento ricadente nella proprietà L3 (sul punto evidenzia che su tale aspetto alcuna doglianza era stata formulata dai ricorrenti i quali avevano solo messo in discussione la mancanza, nei muri di contenimento, di drenaggi per le acque piovane, aspetto diverso dal presunto difetto di staticità rilevato dal CTU, mentre il giudicante ha erroneamente ritenuto che il tema della staticità fosse stato introdotto dalla denuncia relativa alla mancanza dei drenaggi e all'uso di materiale inidoneo). Evidenzia peraltro che le conclusioni sul punto risultano correttamente contestate dal CTP
Prof. Ing. che ha certificato la regolarità del muro e l'idoneità dei materiali Persona_5
utilizzati per la sua edificazione.
7.1.3. Quanto alla censura di cui al punto 3) ribadisce l'eccezione di nullità della CTU per extrapetizione.
7.1.4 Quanto alla censura di cui al punto 4) lamenta che il primo giudice ha recepito in toto la valutazione e quantificazione dei vizi operata dal CTU che ha incluso nel quantum definitivo contabilizzato a carico della società convenuta, a titolo di risarcimento del danno per equivalente, anche i costi di eliminazione dei vizi connessi e dipesi dalle modifiche sostanziali contra legem effettuate sulle singole unità immobiliari ad opera degli attori, mentre il CTU dell'TP aveva accertato l'esistenza di opere abusive realizzate dopo l'acquisto escludendo il computo dei relativi vizi e difetti dal risarcimento del danno.
Deduce che il CTU avrebbe dovuto operare una precisa distinzione dei vizi connessi alle opere abusive rispetto a quelli connessi alle opere regolarmente assentite, con esclusione del risarcimento dei danni dei costi di ripristino dei difetti conseguenti agli abusi edilizi.
7.2. Il Collegio rileva in primo luogo come tutte le questioni relative alle reiterate eccezioni di nullità, sollevate dall'appellante in ordine alla CTU depositata nell'ambito del procedimento per TP in data 9.01.2019, debbano ritenersi superate alla luce della considerazione che nel giudizio di merito è stata disposta ed espletata nuova CTU le cui risultanze sono state utilizzate dal giudice ai fini della decisione.
Se è vero che la CTU svolta nel giudizio di merito (dall'arch. è giunta a Persona_1 conclusioni sostanzialmente collimanti con quelle della CTU depositata (dall'arch.
[...]
in data 9.01.2019 nell'ambito del procedimento per TP, va tuttavia rilevato Per_4 che l'arch. ha effettuato di nuovo tutte le indagini tecniche sugli immobili, Persona_1
procedendo alle prove di allagamento sui terrazzi, alla effettuazione di indagini igrometriche e termografiche, di indagini strutturali (attraverso indagini endoscopiche, prelievi di carote di
CO
, prelievi di barre di armatura, indagini pacometriche e di carbonatazione) per verificare l'esistenza di opere drenanti e l'esecuzione delle opere in calcestruzzo, il tutto avvalendosi dell'ausiliario Abruzzo Test S.r.l. giusta autorizzazione del giudice.
7.3. Quanto alle censure sopra riassunte ai sottoparagrafi 7.1.2. e 7.1.3, si rileva in primo luogo che gli accertamenti svolti dal CTU non possano considerarsi extrapetita, atteso che i ricorrenti, nell'atto introduttivo del giudizio di primo grado (ricorso ex art. 702 bis c.p.c. del giugno 2019) avevano espressamente fatto riferimento ai muri esterni di recinzione, denunciando la presenza di vizi costruttivi, di drenaggio e impermeabilizzazione, oltre che di edificazione con materiali scadenti dei muri di contenimento e/o di sostegno del complesso residenziale.
Per il resto si evidenzia che le osservazioni svolte dal CTP dell'attuale appellante alla bozza di CTU in punto di verifica sulla stabilità del muro di contenimento in discussione (muro di contenimento dell'immobile ) hanno trovato esaustiva e convincente replica CP_4
nelle risposte rese dal CTU in sede di chiarimenti alle osservazioni.
Si premette che in nessuna parte delle risposte fornite dal CTU alle osservazioni del CTP di parte appellante (allora resistente) ha dichiarato di aver eseguito l'indagine solo su dati ipotetici.
Invero l'arch. richiamando i chiarimenti forniti dall'ausiliare Abruzzo Test Persona_1
(nella figura dell'ing. ), ha spiegato: - che le verifiche di stabilità Persona_6 hanno condotto (con valutazione del comportamento dell'opera nella sua complessità e con analisi dei singoli parametri) a risultati (Fs=1,20 e Fs=1,26) che “pur garantendo l'assenza di collasso stante un valore superiore all'unità, comunque non soddisfano i requisiti normativi che prevedevano un valore minimo di 1,3 (Rif. D.M. 11.03.1988)”; che “la scelta di considerare i muri separati è scaturita principalmente dall'analisi degli elaborati grafici depositati ed autorizzati dal Genio Civile” e che, ad ogni modo, difettano “dati che accertino la connessione dei due paramenti” nonché “l'insieme dei parametri tecnici necessari in relazione alla nuova tipologia strutturale indicata” (solo in sede di osservazioni) “da parte resistente” che sarebbe, del resto, del tutto difforme da quella autorizzata (con conseguente necessità di effettuare la verifica sulla ma della, più stringente, normativa dell'epoca); - che le verifiche eseguite sul posto non hanno consentito di rinvenire “elementi riconducibili a contrafforti, in grado di contrastare le spinte orizzontali derivanti dal sovraccarico del terreno
e dei carichi agenti stradali”, “né in tal senso, si possono intendere, in difetto di specifiche previsioni progettuali, i muri che si assestano ai due estremi del lotto, distanti tra loro ben
40cm circa e di altezza ridotta rispetto al muro oggetto di verifica, caratterizzato, peraltro, da una geometria planimetricamente irregolare”; che “dalle prove effettuate dall'ausiliario
Abruzzo Test, il calcestruzzo utilizzato risulta essere conforme a quello di progetto e lo spessore del copriferro adeguato, e tanto emerge fin dalla precedente relazione”; - che “la logica della modellazione di calcolo utilizzata nasce dall'analisi della documentazione resa
a disposizione dal CTU, oltre che alle indagini strutturali della condotte dal laboratorio
Abruzzo Test in situ”; - che il CTP nel fornire le proprie motivazioni con riferimento alle “forze di spinta” … “non ha tenuto conto dell'assenza di coesione in caso di drenaggio. Tale situazione comporterebbe un aumento considerevole della spinta agente sul muro ed un' inevitabile ulteriore diminuzione del fattore sicurezza, rispetto ai modelli di calcolo redatti dall'ausiliario del CTU”; - che, con riferimento alle considerazioni effettuate dalla parte resistente sull'angolo di “attrito pari o superiore a 35°”, i parametri necessitano di essere confermati da una relazione geologica certificata, per poter essere considerati attendibili;
- che la spinta passiva è stata considerata nel modello di calcolo utilizzato;
- che, nelle verifiche di stabilità eseguite in base al livello di conoscenza acquisito, “il fattore di sicurezza non soddisfa i requisiti contenuti nelle norme di riferimento dell'epoca”.
7.4. Con riferimento, infine, alle doglianze sopra riassunte al sottoparagrafo 7.1.4., si premette che l'appellante addebita agli appellati di aver realizzato dopo l'acquisto opere abusive (consistite in: trasformazione di un locale garage, destinato al solo ricovero dell'auto, in taverna con cucina e bagno;
chiusure dei terrazzi su tutti i lati, trasformazioni dei locali di sgombero sottotetto in camere da letto) e deduce che, avendo dette opere prodotto vizi sugli immobili, il computo dei vizi riconducibili agli abusi era stato correttamente escluso dal CTU dell'TP nella prima relazione depositata, lamentando che il giudice di prime cure non ha invece provveduto a tale scomputo.
Ciò premesso si rileva che dall'esame della prima CTU depositata nell'ambito dell'TP emerge che alcuni vizi sono stati addebitati alla realizzazione di alcuni abusi, ma non si tratta degli abusi oggi richiamati dall'appellante, bensì: - “dello sbancamento di terreno e spostamento della scala esterna di collegamento tra il piano terra ed il seminterrato” che avrebbe provocato il vizio descritto sub L.1a (deformazione pavimentazione esterna prospiciente l'ingresso al piano seminterrato della proprietà ); - “dello sbancamento Pt_2 del terreno” che avrebbe provocato il vizio descritto sub L.2a (deformazione pavimentazione esterna prospiciente l'ingresso al piano seminterrato della proprietà ; - Persona_3
“dello sbancamento del terreno e dello spostamento della scala esterna di collegamento tra il piano terra ed il piano seminterrato” che avrebbe provocato la difformità descritta sub L4a
(mancato rivestimento con mattoncini il giunto tra le struttura in c.a. sul muto di contenimento della proprietà ). CP_4
Trattasi all'evidenza di abusi (movimentazione di terrapieni, sbancamento di piazzali, spostamenti di scale e di pluviali) che hanno preceduto gli atti di acquisto.
Ad ogni modo gli abusi (diversi da quelli appena descritti) dedotti dall'appellante risultano del tutto ininfluenti rispetti alle cause dei vizi emersi che spiegherebbero i loro effetti a prescindere dall'uso interno degli immobili e dalla presenza delle verande.
8. Fondato, invece, nei termini che appresso si diranno, risulta il sesto motivo di gravame. 8.1. Con tale motivo l'appellante denuncia che il primo giudice ha condannato la società convenuta alla corresponsione, sulle somme liquidate, degli interessi al saggio legale e della rivalutazione monetaria, senza esclusione del cumulo, con decorrenza dalla realizzazione dei manufatti, senza tenere conto del fatto che le somme indicate per ciascuna unità immobiliare erano state calcolate dal perito sulla base del prezziario della Regione Abruzzo del 2022.
In particolare, lamenta che, sulla scorta della sentenza impugnata, gli appellati le hanno intimato il pagamento delle somme liquidate in sentenza rivalutate ed accresciute degli interessi per importi pari ad € 160.916,77 oltre IVA in favore della sig.ra ; € 141.761,93 Pt_2 oltre IVA in favore dei coniugi ed € 391.379,96 oltre Iva in favore del sig. Persona_3
; oltre al pagamento delle spese di lite e rimborso spese di CTU, per un totale CP_4 di € 740.775,22.
8.2. Occorre in primo luogo dare atto che gli appellati, in comparsa di costituzione, hanno aderito formalmente al motivo di appello chiedendo espressamente che l'appellante venisse condannata (oltre che al pagamento delle somme in linea capitale, maggiorate di IVA) anche
“alla maggiorazione, a favore di tutti gli appellati, a titolo di interessi e danno da svalutazione,
a far data dal deposito della prima perizia svolta in primo grado –CTU- arch. del Per_1
23.11.2022- sino al soddisfo”.
Tali conclusioni hanno poi espressamente ribadito in sede di precisazione delle conclusioni finali.
Solo in sede di comparsa conclusionale hanno richiesto l'applicazione di una diversa modalità di calcolo in base al principio espresso dalla Suprema Corte a SSUU nella sentenza n. 1712/1995: in particolare, sulla base della considerazione che le somme accertate dal CTU arch. sono state stimate in base del prezziario regionale 2022 Per_1
(quindi attualizzate al 2022) hanno chiesto procedersi alla devalutazione della sorte capitale all'anno di riferimento del commesso illecito (anno 2006 in cui sono ultimati i lavori) e successivamente rivalutata di anno in anno con l'aggiunta degli interessi, così quantificando
-alla data del 31/01/2025- gli importi per la sig.ra 136.176,74 (capitale attualizzato Pt_5
al 2022 = 96.557,47, capitale devalutato al 2006 = euro 77.184,23 e successivamente rivalutato anno per anno con l'aggiunta degli interessi al tasso legale e del maggior danno per complessivi euro 58.992,51, di cui euro 31.182,43 per la rivalutazione ed euro 27.810,08 per gli interessi); per coniugi di Euro 119.966,74 (capitale attualizzato al 2022 = CP_3
85.063,61, capitale devalutato al 2006 = euro 67.996,49 e successivamente rivalutato anno per anno con l'aggiunta degli interessi al tasso legale e del maggior danno per euro 51.970,25, di cui euro 27.470,58 per rivalutazione ed euro 24.499,67 per interessi); e per il sig di Euro 331.263,66 (capitale attualizzato al 2022 = 234.885,83 , capitale CP_4
devalutato al 2006 = euro 187.758,46 e successivamente rivalutato anno per anno con
l'aggiunta degli interessi al tasso legale e del maggior danno per euro 143.505,20, di cui euro 75.854,42 per la rivalutazione ed euro 67.650,78 per interessi).
8.3. La Corte rileva in primo luogo come, con la sostanziale adesione al sesto motivo di appello formulato dall'appellate e con la formulazione delle conclusioni negli esatti termini in epigrafe riportati, gli appellati abbiano rinunciato alla richiesta di rivalutazione (invero non spettante essendo la liquidazione dei danni stata operata dal primo giudice con riferimento a valori riferiti al novembre 2022) ed agli interessi legali per il periodo antecedente al
22.11.2022.
A tanto consegue che inammissibile è la richiesta (svolta dopo la rinuncia) di riconoscimento degli interessi compensativi nella misura legale dalla data degli acquisti dell'immobile.
8.4. Alla luce di quanto sopra esposto, confermata la condanna dell'appellante al pagamento delle somme già liquidate dal primo giudice, con maggiorazione dell'IVA, l'appellante va condannata alla corresponsione della rivalutazione monetaria su detti importi dal
22.11.2022 alla data di pronuncia della sentenza di primo grado nonché alla corresponsione degli interessi legali sulle somme rivalutate sempre dal 22.11.2022 alla data di pronuncia della sentenza di primo grado. Dalla data di pronuncia della sentenza di primo grado al saldo effettivo sono invece dovuti gli interessi legali sulla somma risultante dalla rivalutazione alla data della pronuncia della sentenza.
9. Venendo al regolamento delle spese di lite si rileva che, a fronte del parziale accoglimento dell'appello, sussistono i presupposti per compensare nella misura di 1/6 le spese del presente grado e per condannare l'appellante al pagamento, in favore degli appellati (in solido) dei residui 5/6 delle spese, liquidate nell'intero come da dispositivo ex D.M.
147/2022, con applicazione dei parametri medi dello scaglione di riferimento, con riduzione per il presente grado nella misura del 50% della voce relativa alla fase di trattazione/istruzione, stante lo svolgimento di udienza dedicata alla trattazione dell'istanza di sospensiva ed il mancato svolgimento di attività istruttoria.


P.Q.M.


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando, così provvede così provvede in parziale riforma della sentenza impugnata:
1) In parziale accoglimento dell'appello -confermata la condanna dell'appellante al pagamento, in favore degli appellati dei seguenti importi: – U.I. L1 – € Pt_2 96.557,47; – U.I. L2 – € 85.063,61 e – U.I. L4 – € Persona_3 CP_4
89.189,90 oltre ad ulteriori € 145.655,93, oltre IVA- CONDANNA l'appellante alla corresponsione sui predetti importi della rivalutazione monetaria dal 22.11.2022 ed agli interessi legali con la stessa decorrenza, il tutto fino alla data della pronuncia della sentenza di primo grado, nonché al pagamento dei soli interessi legali dalla data di pronuncia della sentenza di primo grado al saldo sulle somme quali rivalutate alla data di pronuncia della sentenza di primo grado;

2) CONFERMA nel resto l'impugnata sentenza;

3) DICHIARA compensate tra le parti nella misura di 1/6 le spese del presente grado e CONDANNA l'appellante al pagamento, in favore degli appellati in solido, dei residui 5/6 delle spese, liquidate nell'intero in complessivi € 17.179,00 per competenze, oltre a rimborso forfettario spese generali e ad IVA e CAP come per legge.
Così deciso in L'Aquila nella camera di consiglio del giorno 8.05.2025.
La Consigliera rel. est. La Presidente
dott.ssa Carla Ciofani dott. Nicoletta Orlandi