N. 322/2022 R.G. REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte d'Appello di Messina, Prima Sezione Civile, riunita in camera di consiglio e composta dai signori:
dott. Augusto SABATINI, presidente relatore;
dott. Marisa SALVO, consigliere;
dott. Maria Giuseppa SCOLARO, consigliere;

ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile d'appello iscritta al n. 322/2022 RGAC, posta in decisione all'udienza del giorno 1.7.2024 a seguito di trattazione del presente procedimento – in ossequio al disposto dell'art. 127 ter C.P.C. – con deposito e scambio in modalità telematica di note scritte, e vertente
TRA
in persona del legale rappresentante pro tempore ( ); Parte_1 Parte_2
p. IVA: ; P.IVA_1 parte rappresentata e difesa, per mandato rilasciato su foglio separato da considerarsi materialmente congiunto all'atto di appello, dall'avv. SAIJA Giovanna, del foro di Messina, ed elettivamente domiciliata presso lo studio professionale della medesima in Messina (via Eduardo
G. BONER n.49); pec: ; Email_1
APPELLANTE

E

; Controparte_1 codice fiscale: ; CodiceFiscale_1
; Controparte_2 codice fiscale: ; CodiceFiscale_2
; Parte_3 codice fiscale: CodiceFiscale_3 la prima anche in proprio, tutte n.q. di eredi di (deceduto in data 18.1.2022); Persona_1 parti rappresentate e difese unitamente e disgiuntamente dagli avv.ti CELONA Francesco e
CASELLI Maria, del foro di Messina, per procura rilasciata in foglio separato, da intendersi in calce al presente atto, ed elettivamente domiciliate presso lo studio professionale del primo, in Messina
(via Mamertini is. 106, n. 17); pec: ; Email_2 pec: ; Email_3
APPELLATE–APPELLANTI IN VIA INCIDENTALE

1

avente ad oggetto: appello avverso la sentenza n. 1874/2021 emessa dal Tribunale Civile di
Messina–Sez. Prima–Ufficio del Giudice Unico in data 4-5.11.2021, in materia di vendita immobiliare.
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Per parte appellante:

“… 1 – dire infondata la domanda attorea per mancato avveramento della condizione di cui al punto sub 2) della promessa di permuta ed, in subordine, ritenere inapplicabile l'art. 2932 del codice civile per l'inesistenza dell'appartamento domandato in permuta e per l'inesistenza delle caratteristiche promesse, nonché per l'impossibilità in capo agli attori di trasferire il suolo edificatorio di loro proprietà con le caratteristiche che esso aveva al momento della nascita dell'obbligazione ad acquistare fatta dalla società ; Pt_1
2 – In accoglimento delle domande proposte in via riconvenzionale: a) ritenere e dichiarare estinte le obbligazioni delle parti con effetto retroattivo per sopravvenuta impossibilità per gli attori di trasferire il suolo edificatorio con le caratteristiche che avevano determinato la conclusione del contratto relativo alla promessa di permuta;
b) ritenere e dichiarare la risoluzione della promessa di permuta stipulata il 28 luglio 2001 per sopravvenuta eccessiva onerosità della controprestazione promessa dalla società in relazione alla diminuzione del valore commerciale del suolo Pt_1 edificatorio promesso in permuta pari a oltre 1/12 del valore preso in considerazione per la stipula della promessa di permuta.
3 – condannare gli appellati al pagamento delle spese processuali del doppio grado di giudizio …”.

Per le parti appellate e appellanti in via incidentale:

“… 1. Ritenere e dichiarare inammissibile l'appello ai sensi dell'art. 348 bis C.P.C.; 2. Ritenere e dichiarare inammissibile l'appello stante la mancata specificazione dei motivi;

3. Ritenere e dichiarare l'intervenuto giudicato della sentenza;

4. Rigettare l'appello proposto dalla in persona del legale rappresentante pro-tempore;

5. In riforma Parte_4 della sentenza di primo grado disporre il trasferimento in favore dei sigg.ri nato a [...] il 26 Persona_1 febbraio 1933 (c.f. ) e , nata a [...] il [...] o, delle C.F._4 Controparte_1 sig.re , nata a [...] il [...] e residente in [...] Controparte_1 c.f.: in proprio e nella qualità di erede del Dott. , , nata a [...]F._5 Persona_1 Controparte_2 Messina il 20/06/1966, e residente in [...], c.f.: C.F._6 Parte_3
, nata a [...] il [...] e residente in [...] 0 c.f.: queste
[...] C.F._7 ultime nella qualità di eredi del Dott. , in ragione delle proprie quote di spettanza, dell'appartamento Persona_1 per civile abitazione sito in FO C.d. Arcipretato, foglio 3, part.774, sub 14, Cat. A/2, classe 9 vani 5,5, rendita
€.261,33, costruito con concessione edilizia in sanatoria del 31/12/2007 del Comune di FO con diritto pro quota su tutte le parti condominiali, esclusa la terrazza di copertura, e con diritto ad un posto auto, senza corresponsione di alcun conguaglio.

6. Confermare nel resto la sentenza impugnata.

7. Con condanna di spese e compensi del presente grado di giudizio ...”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione in appello, ritualmente notificato, in persona del legale Parte_1 rappresentante pro tempore ( ), convenivano in giudizio davanti a questa Corte Parte_2
e , la prima anche in proprio e Controparte_1 Controparte_2 Parte_3 tutte nella qualità di eredi di , interponendo gravame avverso la citata sentenza Persona_1 emessa dal Tribunale di Messina in data 04.11.2021 e pubblicata in data 05.11.2021, nel procedimento già iscritto al n. 6164/2010 RGAC, con il quale se ne chiedeva la riforma.
*
A miglior intellezione dell'odierna vicenda processuale, gioverà rilevare fin da subito quanto appresso.
In prime cure:
2 con atto di citazione, ritualmente notificato, in data 14.10.2010, i coniugi e Persona_1
convenivano in giudizio la società al fine di ottenere Controparte_1 Parte_1
l'esecuzione in forma specifica - anche ai sensi dell'art 2932 C.C. - degli obblighi nascenti della scrittura privata stipulata in data 27.7.2001, con la quale le parti avevano pattuito la cessione di un bene immobile presente (un terreno edificabile in titolarità alle parti alienanti) contro un bene immobile futuro (un appartamento nel compendio immobiliare da edificarsi da parte della società acquirente); cessione qualificata espressamente come vendita ed il cui corrispettivo era individuato nella “consegna” dell'unità abitativa ivi meglio individuata.
Esponevano che:
- con scrittura privata del 27.7.2001, essi attori avevano promesso in vendita alla società loro controparte un appezzamento di terreno di loro proprietà - esteso mq. 722 - sito in c.da Arcipretato del Comune di FO, distinto in catasto al foglio 3, particelle 625 e 643, con facoltà per la promissaria acquirente d'immediata immissione nel possesso del bene, sia per l'espletamento delle pratiche amministrative, sia per la realizzazione dei fabbricati per i quali la stessa società acquirente aveva già predisposto un piano di lottizzazione di tutta una più ampia area;

- l'atto pubblico di trasferimento del terreno promesso in vendita avrebbe potuto essere stipulato “… prima del rilascio della concessione edilizia a richiesta della società …”; Parte_1
- la società convenuta si era impegnata a trasferire, a titolo di corrispettivo della superiore vendita, “… un'unità immobiliare sita nel fabbricato che sarà realizzato secondo la planimetria allegata alla scrittura …”, con le caratteristiche (appartamento di 70 mq., costituito da soggiorno con angolo, bagno, ripostiglio, due camere e due balconi, sito al I piano del fabbricato poi sorto in Contrada Arcipretato) di cui alla allegata planimetria;

- l'appartamento de quo avrebbe dovuto essere consegnato entro tre anni dall'inizio dei lavori e trasferito – completo di certificato di abitabilità – entro due mesi dalla sua ultimazione;

- trascorsi circa nove anni senza che la società resistente avesse inteso adempiere agli obblighi nascenti dalla scrittura privata di permuta, con raccomandata del 27.5.2010, i coniugi diffidavano la stessa a Parte_5 darvi immediata esecuzione, nel rispetto delle condizioni concordate;

- stante il persistere dell'inadempimento da parte della società, i prefati coniugi erano quindi costretti ad agire giudizialmente per l'esecuzione in forma specifica degli obblighi nascenti dalla succitata scrittura privata;

e chiedevano per l'effetto:
"… 1) dare atto che gli istanti sono pronti a trasferire alla in persona del suo legale Parte_4 rappresentante, il terreno oggetto della scrittura del 27/7/2001, a semplice richiesta della convenuta ed indicazione del
Notaio rogante, nonché della data;

2) in mancanza, trasferire con sentenza ai sensi dell'art.2932 C.C., alla in persona del suo legale Parte_4 rappresentante, con sede in Via Manzoni n. 13/A, il terreno sito in Contrada Arcipretato di FO (ME), in catasto terreni al foglio 3, particelle 625 e 643 rispettivamente di mq.695 e mq.27;
3) trasferire agli istanti e , l'appartamento sito al I piano del fabbricato Persona_1 Controparte_1 sorto in Contrada Arcipretato di FO, avente la superficie di mq. 70 e composto da soggiorno con angolo cottura, bagno, ripostiglio, due camere e due balconi, contornato in rosso nella planimetria allegata e firmata dalle parti, con il diritto ad un posto macchina scoperto nel parcheggio condominiale, e con la quota di comproprietà sulle parti comuni del maggior fabbricato;

4) condannare la società convenuta a pagare le spese di causa per averle ingiustamente provocate …”.
Si costituiva la che, contestando integralmente il contenuto delle domande ex Parte_1 adverso avanzate, giacché infondate in fatto e diritto, ne chiedeva in toto il rigetto e formulava domanda riconvenzionale, deducendo in specifico:
- l'inefficacia della promessa di permuta, poiché non si era verificata la condizione relativa al rilascio della concessione edilizia, richiesta dalla società stessa con istanza del 15.5.2002, avendone il Comune negato il rilascio con provvedimento n. 28 del 7.8 2002;
- in subordine, l'estinzione, ai sensi del primo comma dell'art. 1256 del C.C., dell'obbligazione relativa all'acquisto del lotto di terreno di mq. 722 (part. 625 e 643) di proprietà degli attori, non avendo esso le caratteristiche possedute al momento della sottoscrizione della promessa;

- in via ulteriormente gradata, l'inapplicabilità dell'art. 2932 del C.C. per l'impossibilità per il giudice di emettere “una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso”, attesa l'inesistenza dell'appartamento oggetto della promessa di permuta – a seguito del mancato avveramento della condizione di cui sub 1. – nonché l'impossibilità
3 in capo agli attori di trasferire il terreno edificatorio di loro proprietà con le caratteristiche che esso aveva al momento del sorgere della detta obbligazione;

e chiedeva poi che venisse dichiarata la risoluzione della promessa di cessione dedotta in causa, in particolare:
“… -ai sensi dell'art. 1463 del C.C., essendo divenuto impossibile l'adempimento dell'obbligazione da parte degli attori in ordine al suolo edificatorio di loro proprietà, avendo questo perduto le caratteristiche su cui la promessa di permuta si fondava;

-ai sensi ai sensi dell'art. 1467 del C.C., atteso che la prestazione della società promittente era divenuta eccessivamente onerosa per fatti non prevedibili al momento della stipula della promessa di permuta …”.
Instaurato il giudizio, concessi i termini ex art. 183 VI comma C.P.C. e disposta CTU, il Giudice di prime cure, posta la causa in decisione, così statuiva:
“... a) accertato l'inadempimento ad opera della convenuta della scrittura privata del 27 luglio 2001 stipulata tra le parti dell'odierno giudizio e per l'effetto dispone ai sensi dell'art. 2932 C.C. il trasferimento in favore degli attori dell'appartamento per civile abitazione sito in FO C.d. Arcipretato, foglio 3, part.774, sub 14, Cat. A/2, classe 9 vani 5,5, rendita €.261,33, costruito con concessione edilizia in sanatoria del 31/12/2007 del Comune di FO con diritto pro quota su tutte le parti condominiali, esclusa la terrazza di copertura, e con diritto ad un posto auto, e al contempo dispone il trasferimento, in favore della convenuta del terreno identificato al foglio 3, part. 625 di mq. 695 e 643 di mq. 27 del Catasto Terreni del Comune di FO, subordinando il duplice effetto traslativo alla condizione del versamento da parte degli attori e in favore della convenuta dell'importo di euro 21.762,47 oltre interessi legali dalla pronuncia al soddisfo;
b) pone definitivamente le spese di c.t.u. a carico della convenuta;
c) condanna la convenuta a rifondere agli attori in solido le spese del presente giudizio che si liquidano complessivamente in euro 374,00 per spese ed euro 7.000,00 per compensi oltre accessori di legge;
d) rigetta ogni ulteriore domanda …”.
*
La società appellante con la citazione d'appello lamenta l'ingiustizia della decisione in riesame per:


1. erronea valutazione delle circostanze di fatto in ordine alla conclusione del contratto ed alle clausole pattuite. Erronea interpretazione del contratto e del sinallagma contrattuale; ed invero (come già evidenziato nelle difese di prime cure):
- la cessione del terreno appartenente ai coniugi , relativo alle Parte_5 particelle 625 e 643, per un totale di 722 mq, non era stata formalizzata, poiché il Comune aveva respinto la richiesta di concessione edilizia - presentata con istanza protocollata il 15.05.2002 al numero di prot. 6188 - relativa al progetto per la “costruzione di un complesso residenziale turistico alberghiero”, che interessava le due particelle oggetto della promessa di permuta;

- l'appartamento destinato a costituire il corrispettivo del terreno da cedere in permuta riguardava altro edificio – rispetto a quello oggetto dell'odierna domanda – che la società aveva intenzione di costruire su diverso terreno, di sua proprietà, che avrebbe dovuto avere la superficie di mq. 70 oltre a mq. 15 di balconi e/o verande;

- le parti, nel procedere alla stipula della promessa di cessione in permuta, non potevano non aver preso in considerazione la potenzialità edificatoria indicata nella certificazione urbanistica rilasciata dal Comune, che prevedeva, al momento della sottoscrizione della citata scrittura privata, un indice di 5 mc per mq;

- tale parametro urbanistico aveva sicuramente influenzato le valutazioni economiche e progettuali relative al terreno oggetto della trattativa: in base ad esse, infatti, era stato
4 offerto un corrispettivo avente superficie calpestabile di 70 mq e 15 mq di balcone (per complessive £ 135.600.000, pari a £ 187.812 al mq) che altrimenti - senza l'influenza di questo parametro - sarebbe stato ben diverso;

- se la società promissaria acquirente avesse saputo che l'indice territoriale era stato certificato a 0,75 mc/mq, non avrebbe mai potuto offrire un corrispettivo di £ 135.000.000, poiché la volumetria edificabile sul terreno in vendita sarebbe stata inferiore;

- in ogni caso, considerando che le operazioni di permuta non possono superare percentuali comprese tra il 18% e il 20%, l'impegno economico assunto dalla società sarebbe stato insostenibile in tali condizioni;

evidenzia, pertanto, come errato dovesse intendersi l'assunto del Tribunale secondo cui la mancata menzione dell'indice d'edificabilità nel contratto dovrebbe essere interpretata come indizio della sua irrilevanza rispetto all'operazione negoziale posta in essere dalle parti: in realtà, il parametro urbanistico dell'indice di edificabilità era stato determinante per la configurazione delle condizioni economiche dell'accordo, il corrispettivo offerto dipendendo dalle prospettive di sviluppo dell'area, e ritiene, dunque, che la sua rilevanza nella negoziazione fosse evidente, anche se non esplicitamente menzionata nel contratto;

in ogni caso, la recente revisione della pianificazione urbanistica – a detta di parte appellante – aveva ridotto ulteriormente l'indice di fabbricabilità dei terreni oggetto della promessa di vendita, aumentando così il disequilibrio nella corrispettività delle prestazioni contrattuali. Questa modifica aveva inciso negativamente la proporzione degli obblighi assunti dalle parti, rendendo ancora più sfavorevole il rapporto tra il valore promesso e la reale possibilità edificatoria del terreno. Di qui l'evidente fondatezza del proprio rifiuto di formalizzare in sede di rogito notarile un accordo se non già ab origine comunque divenuto in itinere eccessivamente per sé oneroso;



2. per l'erroneo rigetto dell'eccezione d'inefficacia della promessa di permuta;

sostiene l'appellante che la permuta sarebbe inefficace, poiché non si è verificata la condizione del rilascio della concessione edilizia, così come richiesta con l'istanza del 15.5.2002 (prot. n. 6188), ciò in quanto il Comune, con il provvedimento n. 28/02 del 07.08.2002, aveva negato tale concessione, compromettendo così la realizzazione dell'operazione nei termini stabiliti;
rileva, altresì, che il Giudice di prima istanza, ritenendo che l'efficacia della permuta non fosse subordinata al rilascio della concessione edilizia, e che, pertanto, la mancata concessione da parte del non abbia inciso sulla validità dell'accordo, sia giunto a una conclusione differente Pt_6 rispetto a quanto effettivamente pattuito;



3. per erroneo rigetto dell'eccezione di estinzione dell'obbligazione per impossibilità sopravvenuta della prestazione;

[... l'appellante ritiene che l'obbligo di acquistare il lotto di terreno di proprietà Parte_1
sarebbe anche per altra ragione venuto meno, poiché, come attestato Parte_5 dai certificati di destinazione urbanistica rilasciati dal Comune in data 4 e 24.3.2001, detto terreno avrebbe perso le caratteristiche che possedeva al momento della sottoscrizione della promessa di vendita;
assume, invero, che tali caratteristiche (e segnatamente l'indice di edificabilità) – diversamente da quanto assunto dalla decisione di prime cure – risultavano chiaramente dal tenore complessivo dell'accordo, donde l'applicabilità nella specie dell'art. 1256 C.C., la cui operatività non è condizionata a una descrizione dettagliata del bene, ma può essere desunta dal contesto generale dell'intesa tra le parti;

5 evidenzia, inoltre, come l'interpretazione restrittiva delle norme tecniche adottata dal CP_3
sia stata successiva alla stipula del contratto e, contrariamente a quanto ritenuto in
[...] sentenza, non abbia integrato una semplice rettifica di dati identificativi (avvenuta a distanza di pochi mesi dall'atto), bensì si sia trattato d'una modifica sostanziale e peggiorativa delle potenzialità edificatorie del terreno, tale da aver negativamente inciso e profondamente sull'attuabilità della promessa di permuta, determinandone l'estinzione;


4. per l'erronea applicazione nell'occorso dell'art. 2932 C.C.;

la società appellante rileva che, in carenza della condizione ut supra indicata, l'appartamento oggetto della promessa non è mai stato costruito e che l'unità immobiliare, di cui oggi si è conseguito giudizialmente il trasferimento - situata al primo piano di uno dei due corpi di fabbrica, realizzati grazie a una concessione in sanatoria ottenuta il 31.12.2007, con una superficie di 91,85 mq, oltre a 19,50 mq di balconi - presenta caratteristiche e qualità diverse rispetto a quelle stabilite nella promessa di permuta per cui è causa, anche in ragione dell'applicazione delle normative sopravvenute in materia di sicurezza, termoacustica, riscaldamento e impiantistica, donde anche una locupletazione inammissibile delle controparti (in caso d'acquisto della stessa sancito per via giudiziale);


5. per l'erroneo rigetto della domanda riconvenzionale di risoluzione della promessa di permuta, azionata (in conseguenza della dedotta modificazione del sinallagma contrattuale di cui sopra) ai sensi degli artt. 1463 e 1467 C.C.; ed invero:
per come retro argomentato, l'adempimento dell'obbligazione da parte della proprietà originaria sarebbe diventato, ai sensi dell'art, 1463 C.C., irrealizzabile, poiché il suolo aveva perso le caratteristiche (edificatorie) su cui si s'era fondata la promessa di permuta;
detta trasformazione – continua ancora la società – avrebbe compromesso la possibilità di rispettare gli impegni originari, rendendo impossibile la concretizzazione dell'accordo così come era stato previsto, atteso che la prestazione, ai sensi dell'art. 1467 del C.C., era diventata eccessivamente onerosa a causa di circostanze imprevedibili al momento della stipula della promessa di permuta;
situazione quest'ultima che aveva trovato conferma nelle ultime certificazioni di destinazione urbanistica rilasciate dal Comune di FO e nella stima dell'appartamento effettuata dal CTU;

rileva, inoltre, di non esser stata responsabile per il mancato rilascio delle concessioni edilizie, avendo a ragione applicato nella progettazione l'indice di mc 5xmq. anziché l'indice di mc. 0,75/mq. (quale indice di densità edilizia territoriale massima), in quanto si era correttamente attenuta alle risultanze di cui alle certificazioni rilasciate dal Comune, così come prescrive la legge regionale del 31.5.1994, il cui art. 2 così dispone:
“

1. I comuni sono tenuti a rilasciare il certificato di destinazione urbanistica di immobili entro sessanta giorni dal ricevimento della richiesta dell'interessato.

2. L'ufficio comunale competente, all'atto della presentazione della domanda di concessione edilizia, rilascia una certificazione di ricevimento, comunicando … etc. …”;
viceversa, afferma che “la norma richiamata dagli appellati e dal CTU, ovvero l'art. 15 della legge regionale 12 giugno 1976 n.78, […] non è di facile applicazione ove si consideri, peraltro, che il pdf (programma di fabbricazione) del comune di FO, come risulta dalle stesse certificazioni urbanistiche, è stato approvato con D.A. 223/71 del 30 ottobre 1971 prima dell'entrata in vigore della legge regionale n. 78 del 1976 …”;
6

6. per l'erroneità della statuizione anche in merito alle spese processuali;
la decisione del Tribunale di Messina viene censurata anche con riferimento al capo relativo al regolamento delle spese delle spese di lite, che, secondo la società odierna appellante, avrebbe dovuto esser diverso rispetto a quello di cui alla gravata decisione, per la riconoscenda soccombenza delle sue controparti;

e conclude chiedendo in accoglimento dell'appello – previa sua inibitoria, nonché l'ammissione dei mezzi di prova richiamati negli scritti difensivi – ed in riforma della pronuncia impugnata,
l'accoglimento dei petita tutti di prime cure in partis quibus, con vittoria di spese e competenze d'entrambi i gradi del giudizio.
*

Le parti appellate si costituivano con atto depositato (in modalità telematica) in data 29.7.2022 e, deducendo ex adverso:
preliminarmente, in rito, l'inammissibilità e/o improcedibilità dell'impugnazione ex artt. 342 e 348 bis e ter C.P.C.;

nonché il passaggio in giudicato della sentenza impugnata, attesa la mancata individuazione delle parti motive della sentenza che si era inteso sottoporre a gravame;

e, nel merito:
sub 1., che:

retta ed appropriata doveva ritenersi la decisione assunta dal primo Giudicante, laddove ha evidenziato che:
“… il contratto non fa alcuna menzione dell'indice di edificabilità del terreno promesso in permuta e ciò è indice dell'indifferenza di tale dato rispetto all'operazione negoziale posta in essere… […] …Considerata la natura giuridica dell'operazione si può al più ritenere che le parti abbiano entrambe dato per assodato che il terreno dovesse essere in qualche misura edificabile, ma nulla autorizza a ritenere che l'indice edificatorio dato per presupposto da entrambe fosse della misura indicata dalla convenuta…”;
correttamente, inoltre, il primo Giudice aveva rilevato che in atti non risulta depositata alcuna certificazione di destinazione urbanistica risalente al 26.3.2001 e che il certificato del 4.9.2001 prodotto dall'odierna appellante a supporto delle proprie eccezioni non poteva assumere alcuna rilevanza rispetto alla scelta della società di stipulare la scrittura del 27.7.2001;
non avendo la società impugnato le superiori statuizioni, essa aveva accettato implicitamente tutte le conseguenze che questo avrebbe comportato in termini di passaggio in giudicato delle stesse;

ed ancora:
“… come risulta dalla stessa comparsa di risposta in primo grado e dalla consulenza di parte della società odierna appellante, redatta dall'Ing. Mappa, il terreno oggetto della scrittura del 27 luglio 2001, al momento della sottoscrizione, faceva già parte di una lottizzazione denominata “Kalura”, approvata con decreto assessoriale del 12/3/82, ben 19 anni prima quindi, e tutti gli altri lotti erano già stati acquistati dalla il 14/5/1998, tre anni prima. Parte_4 Consegue che le caratteristiche dei terreni oggetto della lottizzazione e quindi anche del terreno dei sig.ri
[...]
, che ne faceva parte, promesso in vendita alla erano da quest'ultima conosciute Parte_7 Parte_4 al momento della sottoscrizione della scrittura, perché essa era già proprietaria di altri terreni della lottizzazione nonché
7 di progetti di costruzioni da realizzare e di costruzioni già realizzate…[…]… Ne consegue che l'odierna appellante, alla data della scrittura era già a piena conoscenza delle caratteristiche del terreno in oggetto, per averlo inserito nella progettazione di un complesso edilizio turistico-alberghiero, e per avere promesso agli attori, alla data del 27/7/2001, quale corrispettivo prezzo, un appartamento di mq.70 facente parte dell'edificio “UNO”, già progettato a quella data
...”;

diversamente da quanto asserito dalla parte appellante in tema, e comunque inammissibilmente (essendo ciò avvenuto per la prima volta solo in questa sede, donde il rifiuto del contraddittorio in parte qua), la scrittura privata di processo non prevedeva l'esatta contropartita tra ciò che era astrattamente realizzabile sul terreno e il controvalore dell'appartamento promesso;
ed in particolare: il valore dell'operazione per la società costruttrice non poteva essere calcolato sulla base del mero controvalore dei beni oggetto della permuta;
piuttosto, esso avrebbe dovuto essere stimato rispetto all'intera operazione immobiliare che la società stava realizzando, comprendendosi il terreno compromesso insieme a tutti Parte_1 gli altri terreni già di sua proprietà o disponibilità inclusi nel progetto in fase di realizzazione;

sub 2., che: il motivo relativo all'eccepita erroneità della statuizione di primo grado in ordine al rigetto dell'eccezione di inefficacia della promessa di permuta per non essersi verificata la condizione di cui al punto 2, oltre che inammissibile – stante la semplice reiterazione, senza alcuna specifica argomentazione contraria alla sentenza, dell'eccezione già svolta in primo grado e rigettata – era infondato, giacché in contrasto con quanto previsto al punto 2 della scrittura privata del 27.7.2001; peraltro, parte avversa non era stata in grado di fornire la prova di una volontà diversa delle parti rispetto a quella chiaramente riportata expressis verbis nella suddetta scrittura privata;

sub 3., che: l'invocata eccezione di estinzione dell'obbligazione ex art. 1256 C.C. risultava del tutto priva di fondamento e in evidente contraddizione con gli atti acquisiti nel corso del giudizio;
l'impossibilità sopravvenuta della prestazione di cui all'art 1256 C.C. non era ravvisabile nel caso di specie, poiché non v'era alcuna prova che le caratteristiche edificatorie del terreno fossero effettivamente cambiate dopo la conclusione del contratto;
né poteva essere considerato valido sostegno al motivo d'appello il mero richiamo (peraltro, implicito) al presunto certificato di destinazione urbanistica asseritamente rilasciato dal Comune di FO il 24 (o 26) marzo 2001, in quanto agli atti non vi era traccia di tale certificazione:
l'unico documento depositato risaliva al 4.9.2001, dunque, a data successiva rispetto alla scrittura privata oggetto del giudizio;

sub 4., che: pretestuose si palesavano le argomentazioni a confutazione, giacché, come rilevato in prime cure, il preliminare stipulato tra le parti prevedeva espressamente la possibilità che il fabbricato realizzato potesse avere caratteristiche differenti rispetto a quelle convenute, indicando financo i parametri per operare in tale eventualità gli opportuni conguagli perequativi;
peraltro, come emerso dalla c.t.u. redatta in primo grado dall'Ing. , l'appartamento Pt_8 realizzato dall'odierna appellante corrispondeva esattamente a quello previsto nella scrittura privata del 27.7.2001;
sub 5., che:
l'infondatezza delle argomentazioni avanzate dalla parte appellante, riguardo alla presunta applicabilità dell'art. 1463 C.C., trovava pieno riscontro nelle osservazioni, eccezioni e difese già esposte durante la disamina del terzo motivo di appello;

8 queste ultime, infatti, erano ben sufficienti a confutare le tesi proposte dalla parte appellante;
la doglianza relativa alla mancata applicazione dell'articolo 1467 C.C. doveva essere considerata inammissibile e, in ogni caso, inconducente;
sul punto, infatti, la sentenza del Tribunale era adeguatamente motivata ed esente da censure;
ad ogni modo:
“… le caratteristiche del terreno, pretese dalla odierna appellante si riferiscono ad un presunto standard di edificabilità del terreno di mc 5/mq. che, non solo non è stato mai indicato nella scrittura privata quale caratteristica specifica o particolare del terreno, tantomeno condizionante l'efficacia della scrittura, ma si tratta di indice di edificabilità che il terreno non ha mai avuto perché il terreno ricade in zona C del regolamento edilizio del Comune di FO e si trova ubicato tra i 150 e i 500 metri dalla battigia del mare;
quindi il suo indice di edificabilità era già fissato in mc. 0,75/mq. Parte_ dall'art.15 della 8/1976, come rilevato anche dal CTU e non contestato dalla controparte...[…]…Quindi, la pretesa avversaria di realizzare mc. 5 per ogni mq di terreno venduto, sulla base del presunto inesistente certificato rilasciato dal Comune di FO, si infrange davanti alla L.R. sopracitata che prevale sul regolamento locale, come si è infranta innanzi al Tribunale Amministrativo di Catania e al Consiglio di Giustizia Amministrativo di Palermo, e la tesi secondo cui il terreno de quo avrebbe perduto le caratteristiche che aveva alla data del 27/7/2001, è priva di fondamento e costituisce un'invenzione per chiedere la risoluzione della scrittura e non darle adempimento, dopo che essa si è già perfezionata da tantissimo tempo, avendo avuto esecuzione tutto ciò che in essa era stato previsto e cioè l'immissione in possesso del terreno, l'utilizzazione del terreno da parte della convenuta, odierna appellante, nella progettazione del complesso turistico-alberghiero e la realizzazione dell'appartamento da consegnare in cambio del terreno …”;
sub 6., che: la sentenza impugnata non sarebbe censurabile neppure in punto di ripartizione delle spese del giudizio di primo grado, avendo fatto corretta applicazione del principio della soccombenza;

nonché spiegando appello incidentale, con il rilevare che


7. meritava censura il capo di decisione che aveva disposto il riconoscimento del credito in favore della società derivante dalla maggior misura dell'immobile da Parte_1 trasferire; invero: dai documenti in atti emergeva che l'appartamento realizzato dalla situato al primo piano Pt_1 del complesso " e registrato al Catasto Fabbricati con i dati indicati, coincideva Parte_10 esattamente con quello riportato nella planimetria allegata all'atto del 27.7.2001, attesa la corrispondenza tra il numero di vani, la superficie, la consistenza, la struttura e la funzione;
di tanto aveva dato atto il CTU (ing. ) nella sua relazione, rispondendo alle osservazioni Pt_8 del consulente di parte attrice (ing. : Per_2 lo stesso, infatti, a seguito delle osservazioni formulate dagli attori aveva riconosciuto una discrepanza tra le dimensioni complessive indicate nella scrittura (70 mq per l'appartamento e 15 mq per i balconi) e quelle riportate nella planimetria evidenziata in rosso – anch'essa sottoscritta dalle parti e allegata alla detta scrittura – la quale risultava, invece, coincidere esattamente con le misure reali – accertate dal CTU – dell'appartamento effettivamente costruito;
la sentenza in parte qua sarebbe priva di motivazione, atteso che un'attenta disamina delle superiori deduzioni avrebbe dovuto condurre alla declaratoria di trasferimento dell'appartamento e degli accessori senza la necessità di alcun conguaglio, giacché la discordanza riscontrata riguardava la scrittura e la planimetria a questa allegata, l'appartamento costruito invece risultando perfettamente conforme alle misure reali;
tale difformità – continuano le parti appellanti incidentali – dovrebbe essere interpretata come effetto d'un errore di natura materiale riguardante le misure riportate nel testo della scrittura privata, dovendo prevalere su queste la rappresentazione grafica dell'appartamento di cui alla planimetria inclusa nel preliminare di vendita, che ne costituiva parte integrante e non dissociabile da esso;

9 concludevano chiedendo la declaratoria d'inammissibilità e/o il rigetto dell'impugnazione principale ed in accoglimento di quella incidentale la riforma dell'impugnata sentenza in recepimento dei petita suddetti, con vittoria di spese e competenze d'entrambi i gradi del giudizio.

*
Differita l'udienza di prima comparizione del 7.10.2022 (in esito a ordinanza che rigettava la declaratoria d'inammissibilità ex art. 348 bis C.P.C.) a quella del 11.9.2023 (per la precisazione delle conclusioni), le parti, dopo un rinvio per ragioni organizzative e sovraccarico di ruolo, erano rimesse al prosieguo ex officio all'udienza del 1.7.2024, che aveva luogo secondo il rito della trattazione scritta ex art. 127 ter C.P.C. C
senza alcuna ulteriore attività, in ragione delle note di trattazione scritta tempestivamente depositate dalle parti, la causa è stata introitata in decisione, con assegnazione dei termini di rito di cui all'art. 190 C.P.C. per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica (in scadenza al 21.10.2024). Si dà atto, in proposito, che con note di trattazione depositate in modalità telematica ai sensi dell'art. 127 ter C.P.C. le difese delle parti costituite insistevano - in sede di precisazione delle conclusioni - nei rispettivi petita tutti ut supra in premessa richiamati.
*
In sede di comparse conclusionali e di memorie di replica:
parte appellante (con atti depositati in modalità telematica in data 1 e 21.10.2024) rilevava ancora:
quanto all'appello incidentale, che:
“… la domanda configura un'impugnazione incidentale tardiva che “va dichiarata inammissibile laddove l'interesse alla sua proposizione non possa ritenersi insorto per effetto dell'impugnazione principale” (Cass. 29/10/2019 n. 27616). Non v'è dubbio che la domanda oggetto dell'appello incidentale non possa ritenersi correlata all'impugnazione principale, ben potendo essere proposta indipendentemente dall'appello principale. L'appello incidentale è dunque inammissibile. In ogni caso la domanda sarebbe infondata. Gli appellati che hanno ribadito continuamente che il Tribunale ha ben interpretato il preliminare attingendo al solo criterio letterale e che correttamente non ha tenuto in considerazione nessun'altro criterio né nessun'altro documento, improvvisamente invocano l'integrazione dei dati letterali contenuti nel contratto ed addirittura pretendono di non corrispondere alcun conguaglio pur reclamando un immobile di maggior estensione e pregio …”;
di contro, le parti appellate (ed appellanti incidentali), con atti depositati in modalità telematica
(in data 30.9.2024 e 21.10.2024) insistevano rinnovatamente ex adverso.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Procedendo ordinatamente nell'esame delle questioni dedotte e principiando da quelle in rito, osserva il Collegio:
in punto di pretesa inammissibilità per l'asserita violazione del paradigma di cui all'art. 342 C.P.C. del suddetto gravame, che:
10 là dove è stabilito che l'atto di impugnazione deve contenere: a) l'indicazione delle parti del provvedimento che si intende appellare e delle modifiche che vengono richieste alla ricostruzione del fatto compiuta dal giudice di primo grado;
b) l'indicazione delle circostanze da cui deriva la violazione della legge e della loro rilevanza ai fini della decisione impugnata:
- vero è che l'appellante (essendo stata operata la “normativizzazione del noto principio del tantum appellatum, quantum devolutum”) deve chiarire se intende impugnare l'intera sentenza o solo talune statuizioni, specificando in tal caso quali, evidentemente al fine di circoscrivere oggettivamente il giudizio d'appello e rendere più immediata la verifica della formazione del giudicato in relazione a quelle parti della sentenza impugnata che non siano divenute espresso oggetto di gravame;

- l'inciso in questione (che pur si presta ad una interpretazione di stretto rigore formale, per la quale, esemplificando, espressioni del tipo “si impugna tutta la sentenza” o “si impugnano i capi di condanna” renderebbero l'appello inammissibile perché non specificherebbero le parti della sentenza impugnate) pare tuttavia suscettibile di un'interpretazione più ragionevole, in base alla quale, sebbene si sia a fronte di formule generiche o della mancata elaborazione redazionale dell'atto d'impugnazione in conformità al superiore tipo normativo, è sufficiente ai fini dell'ammissibilità del gravame l'individuabilità chiara ed inequivoca delle statuizioni investite da censura, anche attraverso le doglianze in concreto mosse alla motivazione della sentenza di primo grado, al fine di incrinarne il fondamento logico–giuridico;
ed in proposito:
- per le SS.UU. della Corte di Cassazione (così la sentenza n. 27199 del 16/11/2017), gli articoli 342 e 434 C.P.C. (nella versione formulata dal D.L. n. 83/2012, poi convertito in legge) vanno effettivamente interpretati nel senso che l'impugnazione, onde evitare d'esser sanzionata d'inammissibilità, deve contenere una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, insieme ad essi, delle relative doglianze «… affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice …»;
sicché, ciò posto: pur escluso che l'atto di appello debba rivestire particolari forme sacramentali;
ovvero, che debba contenere la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado (in considerazione della permanente natura di revisio prioris instantiae del relativo giudizio, che mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata;
nella sua formulazione devono però potersi chiaramente individuare per la parte argomentativa una o più contestazioni alle ragioni di fatto e di diritto poste a base della decisione resa dal primo Giudice;

e tanto nella specie può ravvisarsi, a tenore di quanto la piana lettura dell'atto introduttivo consente d'inferire ed arguire.
in punto d'inammissibilità, ulteriore, ex art. 348 bis C.P.C., che:
l'avvenuto superamento della cd. valutazione primaria di “filtro” (con invito alle parti alla precisazione delle conclusioni di merito), in una con la ricognizione delle ragioni di doglianza tutte prima illustrate, ne escludeva e ne esclude la seria prospettabilità, essendosi ormai esaurito lo spatium deliberandi che tanto avrebbe consentito, donde il rigetto anche della superiore deduzione;
ed in tema, del resto, è altresì il caso di rammentare (con Cass. Sezione VI-L., ordinanza n. 37272 del 29.11.2021) che:
11 «… la scelta del giudice d'appello di definire il giudizio prendendo in esame il merito della pretesa azionata (sia con il rigetto che con l'accoglimento) non può dirsi proceduralmente viziata sul presupposto che si sarebbe dovuta affermare l'inammissibilità per assenza di ragionevole probabilità di accoglimento;
pertanto, ove il giudice non ritenga di assumere la decisione ai sensi dell'art. 348-ter comma 1 C.P.C., la questione d'inammissibilità resta assorbita dalla sentenza che definisce l'appello, che è l'unico provvedimento impugnabile, ma per vizi suoi propri, "in procedendo" o "in iudicando", e non per il solo fatto del non esservi stata decisione nelle forme semplificate …».
Ne discende, dunque, l'inammissibilità delle eccezioni sopra indicate.
In punto d'inammissibilità, ulteriore, dell'impugnazione incidentale tardiva, rileva questa Corte che:
la notifica dell'appello impone alle altre parti processuali di far valere le proprie ragioni, comprese quelle volte a censurare la decisione già impugnata, nei modi e nei termini dell'appello incidentale, con effetti diversi a seconda che esso sia tempestivo oppure tardivo. Ed infatti (cfr.: Cass. Civ., n. 10124/2009; n. 1671/2015):

«… Nel sistema processuale vigente l'impugnazione proposta per prima determina la costituzione del rapporto processuale, nel quale devono confluire le eventuali impugnazioni di altri soccombenti perché sia mantenuta l'unità del procedimento e sia resa possibile la decisione simultanea. Ne consegue che, in caso di appello, le impugnazioni successive alla prima assumono necessariamente carattere incidentale, siano esse impugnazioni incidentali tipiche (proposte, cioè, contro l'appellante principale), siano, invece, impugnazioni incidentali autonome (dirette, cioè, a tutelare un interesse del proponente che non nasce dall'impugnazione principale, ma per un capo autonomo e diverso della domanda), e debbono essere proposte nel termine previsto dall'art. 343, primo comma, C.P.C. Pertanto la prevenzione operata con l'impugnazione principale comporta che ogni altra impugnazione debba proporsi non solo con le forme dell'appello incidentale, ma nel termine proprio di quest'ultimo, che è quello prescritto dall'art. 343 C.P.C., comma 1, ossia non oltre la prima udienza di trattazione davanti all'istruttore per le controversie pendenti alla data del 30 aprile 1995; e per quelle successive a tale data, come la presente controversia, mediante comparsa di risposta da depositare, per il combinato disposto degli artt. 343 e 166 C.P.C., in cancelleria almeno 20 giorni prima dell'udienza di comparizione fissata nell'atto di citazione unitamente al proprio fascicolo ...».
Nel caso di specie, la sentenza di primo grado, pubblicata in data 5.11.2021, non è stata notificata alla parte soccombente prima della notifica, da parte di questa, dell'appello principale di cui alla corrente iscrizione – avvenuta in data 22.4.2022 con citazione per l'udienza del 19.9.2022 – e l'appello incidentale risulta proposto con comparsa di costituzione tempestivamente depositata il 29.7.2022, esattamente nel termine di venti giorni prima dell'udienza fissata nell'atto di appello. Ne discende che l'appello incidentale in esame, sebbene proposto tardivamente rispetto al termine per impugnare in via principale, è comunque ut supra del tutto ammissibile, donde il rigetto della superiore eccezione.
I più recenti arresti giurisprudenziali hanno ritenuto altresì ammissibile l'appello incidentale autonomo tardivo nel caso d'inscindibilità delle cause, ritenendolo invece precluso solo ove questo abbia investito un capo del tutto autonomo della sentenza ed involga un regolamento di interessi tra l'appellante incidentale e soggetti diversi dall'appellante principale.
Esso, infatti, pur potendo investire capi diversi da quelli impugnati in via principale, non può determinare un'estensione soggettiva del giudizio e non può, pertanto, essere proposto contro parti diverse da quelle che hanno proposto l'impugnazione in via principale, nei confronti delle quali deve ritenersi formato il giudicato interno (cfr. Cass. Civ., Sez. VI: sentenze nn. 5989 del 4/3/2020 e 15268 del 12/6/2018; Cass. Civ., Sez. V, sentenza n. 15292 del 21/7/2015).
Ritiene il Collegio che, nella specie, possa trovare applicazione il principio, a cui s'intende dare continuità, secondo cui la parte parzialmente soccombente può proporre appello incidentale
12 tardivo, ai sensi dell'art. 334 C.P.C., anche in riferimento ai capi della sentenza di merito non oggetto di gravame con l'impugnazione principale, a condizione che si tratti di impugnazioni proposte in relazione ad unico rapporto sostanziale, mentre, qualora si tratti di distinti rapporti dedotti nello stesso giudizio, ovvero di cause diverse poi riunite, ciascuna parte deve proporre impugnazione per i capi della sentenza che la riguardino nei diversi termini di cui agli artt. 325 e 327 C.P.C. (Cass., n. 24902 del 2008, si cfr. anche Cass., n. 27616 del 2019).
Si veda anche in tema Cass. Civ., Sez. V, ordinanza, 16/11/2018, n. 29593, secondo la quale:

«.. In base al combinato disposto di cui agli artt. 334,343 e 371 C.P.C. è ammessa l'impugnazione incidentale tardiva (da proporsi con l'atto di costituzione dell'appellato o con il controricorso nel giudizio di cassazione) anche quando sia scaduto il termine per l'impugnazione principale, e persino se la parte abbia prestato acquiescenza alla sentenza, indipendentemente dal fatto che si tratti di un capo autonomo della sentenza stessa e che, quindi, l'interesse ad impugnare fosse preesistente, dato che nessuna distinzione in proposito è contenuta nelle citate disposizioni, dovendosi individuare, quale unica conseguenza sfavorevole dell'impugnazione cosiddetta tardiva, che essa perde efficacia se l'impugnazione principale è dichiarata inammissibile…»;
E ancora (con Cass. Civ., Sez. VI–3, ordinanza, 7/7/2020, n. 14094; Cass. civ., Sez. V, Ordinanza,
12/7/2018, n. 18415):
«… L'impugnazione incidentale tardiva è ammissibile anche se riguarda un capo della decisione diverso da quello oggetto del gravame principale, o se investe lo stesso capo per motivi diversi da quelli già fatti valere, dovendosi consentire alla parte che avrebbe di per sé accettato la decisione di contrastare l'iniziativa della controparte, volta a rimettere in discussione l'assetto di interessi derivante dalla pronuncia impugnata, in coerenza con il principio della cd. parità delle armi tra le parti ed al fine di evitare una proliferazione dei processi di impugnazione …».
Pertanto, l'appello incidentale tardivo, ai sensi dell'art. 334 C.P.C., è ammissibile, nonostante sia scaduto il termine per l'impugnazione principale, e persino se la parte abbia prestato acquiescenza alla sentenza, anche se riguarda un capo della decisione diverso da quello oggetto del gravame principale, o se investe lo stesso capo per motivi diversi da quelli già fatti valere, in coerenza con i principi della cd. parità delle armi tra le parti e della ragionevole durata del processo, al fine di consentire alla parte che avrebbe di per sé accettato la decisione di contrastare l'iniziativa della controparte, volta a rimettere in discussione l'assetto di interessi derivante dalla pronuncia impugnata.
Sul punto, si registra infine in coerenza ai superiori rilievi un recentissimo arresto nomofilattico (delle SS.UU., n. 8486/2024), secondo cui:
«… L'impugnazione incidentale tardiva è ammissibile anche quando riveste le forme dell'impugnazione adesiva rivolta contro la parte destinataria dell'impugnazione principale, in ragione del fatto che l'interesse alla sua proposizione può sorgere dall'impugnazione principale o da un'impugnazione incidentale tardiva
…».
Nella specie, risulta evidente che l'interesse all'impugnazione incidentale da parte delle odierne appellate in parte qua ben può essere insorto a seguito dell'impugnazione principale della società
perché l'eventuale accoglimento di quest'ultima era ed è suscettivo di aggravare Parte_1 le conseguenze che dalla vicenda processuale dedotta in sede d'impugnazione discenderebbero loro.
*
Venendo ora al merito della vicenda sub iudice, rileva il Collegio di non poter accogliere i sopra esposti motivi del gravame principale - alla cui disamina si procederà congiuntamente in ragione
13 della loro logica connessione - poiché infondati in fatto e in diritto, per le motivazioni che appresso si specificheranno.
Va in primo luogo precisato che, come correttamente opinato dalla sentenza in scrutinio, la scrittura privata per cui è giudizio non contiene alcuna clausola che subordini e/o vincoli l'efficacia del contratto all'effettivo ottenimento della concessione edilizia.
Al contrario, le parti hanno espressamente concordato che l'atto pubblico di trasferimento venisse formalizzato prima del rilascio della concessione edilizia, su semplice richiesta della società acquirente, e questa è stata persino autorizzata ad immettersi immediatamente nel possesso del terreno per predisporre tutto il necessario per gli incombenti dell'edificazione cui aveva interesse.
E questo è nodo cruciale, per l'intera vicenda di lite.
In ogni caso, parte appellante non ha in alcun modo fornito prova di una volontà delle parti che non fosse quella esattamente riportata ut supra nella detta scrittura privata. Destituite di qualsivoglia fondamento si palesano, pertanto, le critiche dell'appellante sul punto.
Analogamente, devono essere respinte le contestazioni avanzate dalla parte appellante riguardo al preteso concordato di clausole, essenziali per il consenso dell'acquirente, concernenti alcune presunte caratteristiche peculiari del terreno (come nel caso dell'indice di edificabilità) individuate come fondanti la stipula in argomento. Non emergono, infatti, elementi che possano suffragare tale interpretazione, né risulta che tali caratteristiche siano mai state considerate determinanti ai fini dell'accordo.
Sul punto, il Giudice di prime cure ha funditus esaminato gli atti di causa e, con argomentazione pienamente condivisibile, ha evidenziato che il contratto non contiene alcun riferimento a caratteristiche peculiari del terreno, ed in particolare all'indice di edificabilità del predio promesso in permuta, da ciò dovendosi desumere che le parti non le hanno, certamente, considerate requisiti essenziali dell'operazione negoziale oggetto di lite, e che, di conseguenza, non hanno avuto alcun impatto sulla negoziazione stessa ovvero sull'espressione del consenso rispetto al suo contenuto finale. Né tali peculiarità del terreno, che parte appellante pretende di considerare elementi fondanti dell'accordo, potevano in qualche modo desumersi tali - contrariamente a quanto sostenuto - dal tenore complessivo dell'accordo e ancor meno potevano emergere dal contegno delle parti, che anzi indicava esattamente il contrario.
Peraltro, anche ipotizzando che, data la natura giuridica dell'operazione, le parti avessero tenuto in considerazione nella configurazione del sinallagma le specifiche potenzialità edificatorie del terreno non vi è alcun elemento che consenta di ritenere — come giustamente affermato dal Giudice di primo grado – che l'indice edificatorio presunto fosse effettivamente quello indicato dalla parte convenuta, ossia pari a 5 mc/mq.
Inoltre, dagli atti del procedimento non emerge alcuna prova che possa supportare tale argomentazione.
Ed infatti, nei documenti depositati non risulta alcuna certificazione urbanistica datata 26.3.2001
— quindi antecedente alla stipula della promessa in questione — che confermi l'indice di edificabilità suindicato, contrariamente a quanto sostenuto dalla società appellante;
mentre la certificazione del 4.9.2001 appare irrilevante, poiché, essendo successiva, giammai avrebbe potuto influenzare la decisione della società di stipulare l'accordo nella data del Parte_1
27.7.2001. L'assenza di documentazione a riguardo conferma, dunque, l'infondatezza delle contestazioni sollevate e rafforza la correttezza dell'interpretazione data dal Giudice di prime cure.
14 In ogni caso, l'aspettativa della parte appellante di edificare con un coefficiente di 5 mc/mq risultava e risulta incompatibile con la normativa regionale vigente. Infatti, la Legge Regionale Siciliana n. 78/1976 prevale sul regolamento edilizio locale e stabilisce, così come confermato anche dal consulente tecnico d'ufficio, un indice di edificabilità pari a 0,75 mc/mq per i terreni situati tra i 150 e i 500 metri dalla battigia del mare, rendendo così priva di qualsivoglia fondamento la pretesa avanzata dalla parte appellante.
Il Giudice di prime cure, dunque, ben operando, non solo ha correttamente interpretato quella che era l'esatta volontà delle parti, precisando che nel contratto non era stato specificatamente indicato alcun indice di cubatura quale connotato essenziale dello scambio pattuito, ma ha altresì evidenziato che l'unico valore applicabile - in quanto stabilito dalla normativa vigente - era proprio quello dello “0,75”, confermando così l'assenza di basi giuridiche per le contestazioni avanzate dalla società odierna appellante. Ed è appena il caso di rilevare che tale indice costituiva, comunque, il limite massimo possibile, in quanto gli enti locali destinatari della norma potevano fissare un coefficiente inferiore, ma non superare la soglia dello “0,75”. Pertanto, la tesi secondo cui il terreno de quo avrebbe perso le caratteristiche che possedeva alla data del 27.7.2001 risulta priva di riscontri concreti.
A ciò si aggiunga che la controversia legale tra la società e il , Parte_1 Controparte_3 riguardante il rilascio delle concessioni edilizie (con il piano di lottizzazione mai attuato, la mancata concessione edilizia per il complesso turistico-alberghiero e l'ottenimento della concessione in sanatoria solo il 31.12.2007) non era opponibile alle parti appellate, in quanto estranee alla stessa.
Per di più, tale disputa è sorta successivamente alla sottoscrizione della scrittura privata oggetto della contestazione.
Da quanto sopra, discende il rigetto dell'eccezione di estinzione dell'obbligazione di cui all'art. 1256 C.C., poiché non ricorrono le condizioni necessarie per la sua applicazione. In altri termini, l'obbligazione de qua non può ritenersi estinta, poiché non si è verificata alcuna impossibilità definitiva di eseguire la prestazione a causa di eventi sopravvenuti e indipendenti dalla volontà del debitore. L'impossibilità sopravvenuta della prestazione per costituire causa di estinzione dell'obbligazione deve rivestire i caratteri dell'assolutezza e dell'oggettività. La Suprema Corte di cassazione (cfr. Cass. Civ., Sez. I, ordinanza n. 20152 del 22/6/2022) ha precisato, sul punto, che:
«… la impossibilità idonea ad estinguere l'obbligazione, ex art. 1256 C.C., deve intendersi in senso assoluto e obiettivo e consiste nella sopravvenienza di una causa, non imputabile al debitore, che impedisce definitivamente l'adempimento e che, alla stregua del principio "genus numquam perit", può evidentemente verificarsi solo quando la prestazione abbia per oggetto la consegna di una cosa determinata o di un genere limitato, e non già quando si tratti di una somma di denaro …».
In particolare, la liberazione del debitore per sopravvenuta impossibilità della sua prestazione in tanto può verificarsi in quanto, secondo le previsioni degli articoli 1218 e 1256 del C.C., concorrano l'elemento obiettivo dell'impossibilità di eseguire la prestazione, in sé e per sé considerata, e quello (soggettivo) dell'assenza di colpa da parte del debitore riguardo alla determinazione dell'evento che ha reso impossibile la prestazione. E parte appellante, pur invocando nel caso in questione l'applicazione della disciplina contenuta nella norma di cui all'art. 1256 C.C., non ne ha provato i presupposti.
15 Nella specie, infatti, nessun evento sopravvenuto, tale da costituire un impedimento assoluto ed oggettivo a carattere definitivo, ha reso impossibile la prestazione (id est, la sua esecuzione) e, dunque, il trasferimento delle due particelle immobiliari, che è ancora concretamente realizzabile. Ed invero, non vi è alcuna prova che le caratteristiche edificatorie del terreno siano cambiate dopo la stipula dell'accordo. Al contrario, l'indice di edificabilità dei terreni in questione è sempre stato disciplinato dall'art. 15 della L.R. n. 78/1976, il cui contenuto, peraltro, non ha subìto modifiche nel periodo immediatamente successivo alla sottoscrizione della citata scrittura. In ogni caso, la variazione dell'indice di edificabilità da 0,50 a 0,75 – che le parti, si ribadisce, non hanno mai indicato come un elemento essenziale e irrinunciabile dell'accordo stipulato (nella scrittura privata non vi è alcuna menzione di questa caratteristica, né emergono elementi che consentano di ritenere che l'indice dovesse necessariamente corrispondere a quello inteso dalla società – è stata conseguenza dell'approvazione del P.R.G. e va interpretata Parte_1 come la correzione di un errore precedentemente commesso dal . Controparte_3
Tanto vale a rigettare anche la domanda – proposta in primo grado in via riconvenzionale – di risoluzione della promessa di permuta per la presunta alterazione del sinallagma contrattuale ai sensi dell'art. 1463 C.C.
Ed infatti, poiché l'impossibilità della prestazione che potrebbe determinare la risoluzione del contratto ai sensi della suddetta norma coincide con quella che estingue l'obbligazione e libera il debitore ai sensi dell'art. 1256 C.C., restano valide le argomentazioni già formulate in precedenza sul punto.
Parimenti da rigettare è la domanda subordinata di risoluzione del contratto ex art. 1467 C.C.: la mancanza di un'imprevedibile e straordinaria alterazione dell'equilibrio contrattuale esclude la possibilità di invocarne la risoluzione. Si evidenzia, a tal fine, (con Cass. Civ., Sez. II, sentenza, 22/9/2023, n. 27152) che:

«… l'eccessiva onerosità sopravvenuta della prestazione, per potere determinare, ai sensi dell'art. 1467 C.C., la risoluzione del contratto, richiede la sussistenza di due necessari requisiti: da un lato, un intervenuto squilibrio tra le prestazioni, non previsto al momento della conclusione del contratto;
dall'altro, la riconducibilità della eccessiva onerosità sopravvenuta ad eventi straordinari ed imprevedibili, che non rientrano nell'ambito della normale alea contrattuale. Il carattere della straordinarietà è di natura oggettiva, qualificando un evento in base all'apprezzamento di elementi, quali la frequenza, le dimensioni, l'intensità, suscettibili di misurazioni (e quindi, tali da consentire, attraverso analisi quantitative, classificazioni quanto meno di carattere statistico), mentre il carattere della imprevedibilità ha fondamento soggettivo, facendo riferimento alla fenomenologia della conoscenza …».
In materia contrattuale, dunque, posto che ogni operazione economica, specie quelle connesse anche indirettamente all'esercizio di una attività d'impresa, è connotata da un'alea che le parti possono conoscere e anche per facta concludentia possono accettare al momento della stipula, l'eccessiva onerosità sopravvenuta viene in rilievo quando l'originario assetto d'interessi sotteso al contratto subisce un'alterazione tale da rendere eccessivamente gravosi gli obblighi gravanti su uno dei due contraenti.
Tale alterazione, per esser rilevante, deve però derivare da fattori eccezionali e imprevedibili di natura oggettiva che le parti non hanno avuto la possibilità di ponderare al momento dell'instaurazione del rapporto.
È evidente che, nel caso in esame, non si configuravano né si configurano un'impossibilità o un'eccessiva onerosità sopravvenute della prestazione, non essendo mai venute meno le caratteristiche del terreno promesso in vendita, in quanto rimaste inalterate sin dalla loro definizione legislativa (nel 1976) senza alcuna modifica successiva, e non essendosi mai verificati avvenimenti straordinari ed imprevedibili che abbiano reso eccessivamente onerosa la controprestazione a carico della società odierna appellante.
16 Inoltre, il mancato rilascio della concessione edilizia da parte del , che ha Controparte_3 generato un contenzioso (tra la p.a. e l'odierna appellante) conclusosi con la soccombenza della società è stato causato dalla violazione dell'indice di edificabilità stabilito dall'art. Parte_1
15 della L.R. 78/1976 commessa dalla prefata società nella progettazione del complesso edilizio.
Questa avrebbe dovuto – e non consta che non abbia potuto, suo malgrado – rendersi consapevole che il terreno rientrava in zona “C” e che, nel 1976, era stata emanata una Legge
Regionale, successiva al piano di fabbricazione del 1971, che stabiliva per esso l'indice di edificabilità in questione nella misura di 0,75 mc/mq. Di conseguenza, non solo non vi sono elementi che dimostrino l'esistenza di eventi straordinari e imprevedibili che avrebbero reso la prestazione eccessivamente onerosa, ma è stata la stessa società appellante, per così dire, a incorrere nell'impedimento al rilascio della concessione edilizia,
a causa della mancata osservanza in sede progettuale dell'indice di edificabilità massimo per essa stabilito.
E a nulla rileva il richiamo di parte appellante all'art. 2 della L.R. 31 maggio 1994, in materia di
“Procedure per il rilascio delle concessioni edilizie”, giacché, pur ammesso la società appellante abbia rispettato tali procedure, ciò non avrebbe alcun impatto sull'oggetto del presente giudizio per come sopra ampiamente argomentato.
Quanto poi alla presunta inapplicabilità dell'art. 2932 C.C. per l'impossibilità di trasferire l'appartamento promesso in permuta con la scrittura del 27.07.2001 (di cui al motivo sub 4.), la questione dedotta dalla società appellante, relativa alla presunta maggiore superficie dell'immobile effettivamente realizzato rispetto a quello promesso in permuta, risulta irrilevante.
In primo luogo, si rammenti che una tale eventualità era stata già oggetto di specifica previsione nella scrittura per cui è causa, ove era stato espressamente concordato che “in caso la misura dell'unita immobiliare non corrisponda a quella pattuita, si procederà al conguaglio di prezzo in più o in meno al prezzo di
£.

1.800.000 al mq per l'appartamento ed al prezzo di £ .540.000 per balconi e/o verande”.
Ma di tale revisione non s'é fatta iniziativa.
Secondariamente, per giurisprudenza costante sul punto, la difformità del manufatto rispetto a quanto previsto nel contratto non preclude l'applicazione dell'art. 2932 C.C., purché tale difformità non alteri l'identità del bene e il promissario non richieda alcuna modifica alla propria controprestazione. In tal caso, il promittente non avrebbe alcun interesse a sollevare tale questione per sottrarsi ai propri obblighi, poiché, nonostante la difformità, riceverebbe esattamente quanto concordato. Pertanto, tale discrepanza rimarrebbe confinata a una valutazione soggettiva dell'interesse contrattuale del promissario. Ed ancora, il Supremo Collegio in proposito ha chiarito (Cass. Civ. Sez. II, 26/1/2010, n. 1562) che:
«… in materia di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto, la condizione di identità della cosa oggetto del trasferimento con quella prevista nel preliminare non va intesa nel senso di una rigorosa corrispondenza, ma nel senso che deve essere rispettata l'esigenza che il bene da trasferire non sia oggettivamente diverso, per struttura e funzione, da quello considerato e promesso;
pertanto, in presenza di difformità non sostanziali e non incidenti sull'effettiva utilizzabilità del bene ma soltanto sul relativo valore, il promissario acquirente non resta soggetto alla sola alternativa della risoluzione del contratto o dell'accettazione senza riserve della cosa viziata o difforme, ma può esperire l'azione di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto definitivo a norma dell'art. 2932 cod. civ., chiedendo cumulativamente e contestualmente l'eliminazione delle accertate difformità o la riduzione del prezzo …».
In ogni caso, dalle risultanze della consulenza tecnica d'ufficio disposta in prime cure, emerge che tale difformità non si è verificata, come verrà ulteriormente specificato di seguito.
17 Nessuna censura merita, infine, la regolamentazione delle spese di lite (di cui al motivo sub 6.), avendo il primo decidente dato congrua applicazione al criterio della soccombenza ex art. 91 C.P.C.
*

Passando alla disamina delle doglianze dell'appello incidentale e nello specifico al motivo sub 7., se ne deve rilevare l'infondatezza, per quanto si dirà innanzi, e pertanto lo stesso non può ritenersi meritevole di accoglimento.
Ed infatti:
fermo in fatto che la statuizione di prime cure in parte qua è stata emessa:
- in difetto di domanda riconvenzionale, quanto meno subordinata. al fine di conseguire titolo ad un conguaglio come da contratto decorso inter partes, da parte della Parte_1
- senza espressa domanda delle allora parti attrici, che nel dedurre l'infondatezza dell'eccezione avversaria oggi riproposta sub 4., rispetto alla precisazione delle conclusioni di cui al verbale di udienza del 25.3.2016 (ove si legge: “ sia ritenuto e dichiarato che tra le parti è intercorsa una permuta di bene presente con bene futuro, con la scrittura del 27.7.2001 e per l' effetto accogliere le domande di cui ai nn. 2 e 3 delle conclusioni di cui all' atto di citazione;
ritenere e dichiarare che la superficie dell' appartamento da trasferire è uguale a quella indicata nella scrittura privata del 27.7.2001, in mq. 70 comprensiva delle parti condominiali, così come accertato dal C.t.u. …”), si limitavano a replicare (così nella conclusionale del 15.3.2018) che:
“… a nulla rileva la presunta maggiore superficie dedotta dalla convenuta, in primo luogo perché una tale eventualità era stata già oggetto di specifica previsione nella scrittura per cui è causa, ove era stato concordato che “in caso la misura dell'unità immobiliare non corrisponda a quella pattuita, si procederà al conguaglio di prezzo in più o in meno al prezzo di £.

1.800.000 al mq per l'appartamento ed al prezzo di £.540.000 per balconi e/o verande”, ed in secondo luogo perché tale eventualità non solo non risulta provata, ma alla luce di quanto risulta dalla CTU, non si è nemmeno mai verificata …”;
- senza vizio d'ultrapetizione al riguardo, avendo il Giudice a quo opinato – ad avviso di questa
Corte, rettamente – che il trasferimento da disporsi a pro' delle parti attrici dovesse aver luogo:
“… tenendo conto di quanto disposto espressamente nel preliminare. Ciò comporta che alla convenuta va riconosciuto un credito derivante dalla maggior misura dell'immobile da trasferire seguendo, rigorosamente, quanto previsto nella scrittura privata del 2001. Va da sé, invero, che lo strumento dell'art. 2932 non può essere applicato per introdurre aggiunte o modifiche rispetto alla volontà predeterminata dalle parti. Come chiarito dalla Suprema Corte, invero, «la sostanziale identità del bene oggetto del trasferimento costituisce elemento indispensabile di collegamento tra contratto preliminare e contratto definitivo;
ne consegue che, in tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto, ai sensi dell'art. 2932 c.c., la sentenza che tiene luogo del contratto definitivo non concluso deve necessariamente riprodurre, nella forma del provvedimento giurisdizionale, il medesimo assetto di interessi assunto dalle parti quale contenuto del contratto preliminare, senza possibilità di introdurvi modifiche» (cfr., Cass., n. 18050/2012). Correttamente, pertanto, il CTU ha determinato, nell'elaborato del 20.2.2013, il credito della convenuta in euro 21.762,47 …”;
e, comunque, un vizio decisorio d'ultrapetizione a tanto relativo non è stato dedotto con le impugnazioni azionate da alcuna delle parti di lite;

se per un verso vero è che:
18 [...
- l'appartamento costruito dalla società situato al Piano I del Complesso “ Parte_1
e identificato nel Catasto Fabbricati al foglio 3, part. 774, sub. 14, cat. A/2, classe Parte_10
9, vani 5,5, con una rendita di € 261,35, corrisponde perfettamente a quello riprodotto nella planimetria allegata alla scrittura del 27.7.2001;
- tale conformità riguarda il numero di vani, la superficie, la consistenza, la struttura e la funzione, come così rilevato dal CTU officiato in prime cure nella sua relazione, in risposta alle osservazioni avanzate dal consulente di parte attrice, ing. Persona_3 ed infatti, il CTU, che a seguito delle misurazioni dell'appartamento, aveva concluso per una maggiore superficie dell'appartamento e dei balconi realizzati rispetto a quanto indicato nella scrittura (avendo accertato che l'unità abitativa aveva una superficie di 92 mq e i balconi una superficie di 19,65 mq, contro i 70 mq. per la prima e i 15 mq. per i balconi indicati nel testo della scrittura), a seguito delle osservazioni delle parti attrici, ha evidenziato una discrepanza tra i dati numerici riportati a p. 2 del testo della scrittura (dove l'appartamento è stato indicato con una superficie di 70 mq e i balconi con 15 mq) e la superficie dell'appartamento come rappresentata nella planimetria, contornata in rosso, allegata alla detta scrittura e sottoscritta essa pure dalle parti, la quale, invece, coincide esattamente con le dimensioni reali dell'appartamento realizzato accertate in perizia. Pertanto, secondo il CTU, non sussisteva alcuna differenza di superficie tra l'appartamento indicato nella planimetria allegata alla scrittura per cui è causa e quello effettivamente realizzato, confermandosi così la piena corrispondenza in fatto tra quanto promesso quale corrispettivo della cessione del terreno e l'unità immobiliare costruita della quale è stato chiesto attribuirsi la proprietà alle parti cedenti il primo. Si è affermato, infatti, che:
“… esaminata esattamente la pianta allegata alla scrittura del 27/01/2001 e allegati al fascicolo di parte attrice con gli avvocati Placido e si dà atto che la superficie lorda dell'appartamento contornato in rosso ossia Persona_4 comprensivo dei muri perimetrali esterni e metà dei muri perimetrali confinanti con altri immobili e di 92 mq, risulta però differente la distribuzione interna dei vani, si confronti con la planimetria del rilievo allegata alla relazione che precede. La superficie complessiva dei balconi a servizio dell'appartamento in questa planimetria contornata più rosso è 9,75 + 9,90 = 19,65 mq, nella planimetria del rilievo allegata alla relazione che precede la superficie complessiva dei balconi è di 19,70. Si è verificata la scala di rappresentazione di detta planimetria contornata in rosso e risulta essere in scala1:100 infatti la misura di 1250 corrisponde a dodici centimetri e mezzo, la misura di 1500 corrisponde a quindici centimetri. Si esclude quindi un errore di rappresentazione in scala. Detta planimetria contornata in rosso e firmata dalle parti risulta quindi discordante con quanto dichiarato nella scrittura privata datata 27.07.2001 a pagina 2 …”;
- Il Giudice a quo, nell'applicare il principio secondo cui "lo strumento dell'art. 2932 C.C. non può essere utilizzato per introdurre aggiunte o modifiche rispetto alla volontà predeterminata dalle parti", ha di fatto trascurato l'essenzialità per l'interpretazione dell'effettiva volontà contrattuale del richiamo e rinvio anche alla planimetria, tout court ritenendo (implicitamente, non avendo illustrato specifiche ragioni motive per così decidere) non rilevante la discrepanza dimensionale esistente tra i dati numerici riportati nella scrittura e quelli evincibili dalle evidenze della planimetria allegata, sebbene questa fosse stata esplicitamente richiamata come parte integrante della scrittura stipulata ed avrebbe dovuto pertanto assumere un ruolo, nell'ermeneutica contrattuale, per l'individuazione delle reali dimensioni dell'immobile promesso in cessione;
ed invero, si rammenti in proposito in diritto che, sebbene sia esatto qualificare le mappe catastali et similia come fonti di valutazione semplicemente sussidiaria (alle quali, peraltro, non può farsi ricorso a fronte di un riferimento letterale del titolo che risulti univocamente interpretabile), la
19 giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass. n. 10698 del 1994; Cass. n. 11744 del 1999; Cass. n. 15304 del 2006 c. da ultimo, Cass. n. 20131 del 2013) ha condivisibilmente chiarito che:
«… nell'interpretazione dei contratti di compravendita immobiliare, ai fini della determinazione della comune intenzione delle parti circa l'estensione dell'immobile compravenduto, i dati catastali, emergenti dal tipo di frazionamento approvato dai contraenti ed allegato all'atto notarile trascritto, e l'indicazione dei confini risultante dal rogito assurgono al rango di risultanze di pari valore …».
Si è poi specificato (si v.: Cass. n. 5123 del 1999; Cass. n. 6764 del 2003; Cass. n. 4934 del 2014) che le piante planimetriche allegate ai contratti aventi ad oggetto immobili fanno parte integrante della dichiarazione di volontà, quando ad esse i contraenti si siano riferiti nel descrivere il bene, e costituiscono mezzo fondamentale per l'interpretazione del negozio, salvo, poi, demandarsi al giudice di merito, in caso di non coincidenza tra la descrizione dell'immobile fatta in contratto e la sua rappresentazione grafica contenuta nelle dette planimetrie, il compito di risolvere la "quaestio voluntatis" della maggiore o minore corrispondenza di tali documenti all'intento negoziale ricavato dall'esame complessivo del contratto (valorizzando adeguatamente anche le risultanze planimetriche formanti parte integrante del rogito di provenienza).
E con l'ordinanza n. 1922/2024 (ma già prima si v. Cass. n. 12594/2013) è stato ulteriormente precisato che:
«… la difformità tra i dati risultanti da un contratto avente ad oggetto beni immobili e la richiamata planimetria, ad esso allegata, involge una questione di fatto, che il giudice di merito deve risolvere ricostruendo la volontà delle parti alla luce del testo complessivo degli atti, rimanendo la sua decisione sindacabile in sede di legittimità soltanto sotto i profili del rispetto dei criteri legali di interpretazione e del difetto di motivazione …»;
ed è palese che il Giudice di prime cure, nella fattispecie, ha omesso di considerare che la planimetria allegata – contenente parimenti l'esatta individuazione tra le parti dell'oggetto della convenzione – formava essa pure parte integrante della predetta scrittura privata, ragion per cui non avrebbe dovuto essere del tutto ignorata nella valutazione interpretativa del contenuto dell'atto medesimo, assumendo invece un rilievo fondamentale per l'accertamento della reale volontà delle parti contraenti;

per altro verso, vero è pure che dalla meditata disamina della struttura redazionale della scrittura privata per cui è processo e della relativa letteralità si trae che:
i. la causa del contratto è stata individuata in una promessa di cessione, qualificata espressamente come vendita ancorché connotantesi con i profili propri d'una permuta, ossia, di scambio di cosa presente (il terreno delle parti attrici) con cosa futura, indicata infatti come corrispettivo per l'acquisto della prima;
ii. detta res futura è stata indicata come “... unità immobiliare sita nel fabbricato che sarà realizzato …”; iii. l'oggetto della promessa cessione de qua è stato individuato con la seguente sequenza espressiva: quanto al fabbricato di ubicazione di detta unità abitativa, s'è chiarito che esso era quello da identificarsi “… secondo la planimetria che viene allegata alla presente unitamente alla pianta del piano dove l'appartamento prescelto è contornato in rosso …”; quanto all'appartamento, subito dopo la superiore locuzione – da cui si evince che il riferimento alla planimetria ed alla piantina allegate costituivano dati identificativi d'esso pure (e non solo dello stabile di maggior consistenza in cui l'unità abitativa da cedere sarebbe stata ultimata) – si
è aggiunto il dato dimensionale della superficie (utile e commerciale) che lo stesso avrebbe dovuto avere (id est: mq 70 comprese murature esterne, dunque non solo calpestabili, per l'appartamento + mq 15 per balconi/verande), con l'integrazione per cui la giacitura sarebbe stata
20 quella del primo piano e la fisionomia, esposizione e distribuzione degli spazi interni sarebbero state quelle della planimetria suddetta;
è seguita quindi la previsione (a vicendevole cautela delle parti) della rivedibilità post edificazione del corrispettivo tramite un eventuale conguaglio – a favore d'entrambe le parti – che era convenuto “… in caso che la misura dell'unità immobiliare non corrisponda a quella pattuita …”; conguaglio analiticamente indicato nei parametri di computo, con la specificazione del diverso valore al mq sia per la parte calpestabile sia per quella di balconi/verande, donde la chiara ed inequivocabile individuazione:
- d'un valore monetario complessivo certo, a stimare l'entità (per la suesposta espressa connessione tra dato dimensionale – espresso in mq – e valori unitari al mq dell'unità da edificare) del corrispettivo voluto e concordato tra le parti, pari a: mq 70x£ 1.800.000+mq
15x£540.000=£134.100.000;
- della conseguente doverosità del conguaglio, in caso di difformità (in minus o in maius) tra il previsto e l'infectum, da accertarsi tramite la misurazione post edificazione di quanto in concreto realizzato;
iv. in scrittura non è stata prevista un'integrazione chiarificatrice, circa la rilevanza per le parti dell'eventuale divergenza tra i dati dimensionali identificativi della superficie dell'unità abitativa in questione espressi nel testo (mq 70+15) e quelli evincibili dalla planimetria allegata
(come dalla c.t.u. in atti, mq 92+19,70); e ciò indica o che tale discrepanza non era stata colta o che non era stata ritenuta rilevante;

ora, tutto ciò posto e rilevato, osserva questa Corte che:
- la tesi patrocinata dalle parti appellanti incidentali, secondo cui le parti non si sarebbero avvedute di detta discrepanza, postula – nell'ipotizzato difetto d'un regolamento convenzionale per tale peculiare situazione (in quanto originante da mero errore materiale) – l'equità della soluzione costituita dal riconoscimento della prevalenza del dato dimensionale della planimetria rispetto a quello del testo contrattuale, con conseguente valutabilità dei presupposti per il conguaglio all'esito del confronto tra le misure di quanto edificato e le misure di quella (e non del secondo);
- tale tesi, tuttavia, elide del tutto quanto retro avvisato sub iii., id est la constatazione (già peraltro recepita dal Giudice a quo) secondo cui a prevalere dovesse essere invece il riferimento al dato dimensionale espresso nel testo, in quanto su questo era stato fondato il pattuito criterio d'accertamento e di liquidazione del conguaglio previsto per il caso di misure dell'edificato diverse da esso, ossia dovendosi ritenere che le parti avessero concordato un valore preciso del corrispettivo della cessione a partire dal medesimo, con conseguente determinabilità della situazione presupposto dell'invocabile credito di conguaglio esclusivamente a seguito del confronto tra il valore di quanto edificato ed il valore di quanto indicato in contratto come corrispettivo della cessione;

di conseguenza, essendosi verificata l'ipotesi della realizzazione di un appartamento di superficie maggiore rispetto a quanto così complessivamente pattuito, va disatteso l'appello incidentale e per l'effetto dichiarato che alla società odierna appellante spettava (e spetta) il credito derivante dal rilevato maggior ammontare del corrispettivo convenuto per maggior misura dell'immobile da trasferire, confermandosi così l'esistenza del credito ulteriore – da conguaglio – rispetto a quanto già previsto nell'accordo per tale attribuzione.
*
21 Pur nella superiore reciproca soccombenza, attesa l'indubbia prevalenza di quella della società in epigrafe all'esito complessivo del giudizio, consegue la condanna di parte appellante principale alla rifusione, in favore delle parti appellate delle spese processuali del corrente grado del giudizio, con loro compensazione nella misura di ½; spese liquidate in applicazione dei criteri e parametri di cui al D. Min. Giustizia n. 55 del 2014 come aggiornato dal Regolamento adottato con Decreto Min. Giustizia del 13.8.2022 n. 147 in quanto in vigore dal 23.10.2022 e certamente da applicarsi al procedimento in oggetto, dovendosi tale liquidazione operare senza distinzioni di normativa applicabile al tempo dell'introduzione della lite e dell'inizio dell'avvio dell'attività defensionale (come pure da ultimo riconosciuto dalla Corte costituzionale con ordinanza n. 261 del 4-7.11.2013) ma soltanto al dì della pronuncia, nei termini seguenti:
Competenza: Corte d' Appello
Valore della causa: da € 52.001 a € 260.000
fase di studio della controversia, valore medio: € 2.977,00
fase introduttiva del giudizio, valore medio: € 1.911,00
fase istruttoria e/o di trattazione, valore medio: € 4.326,00
fase decisionale, valore medio: € 5.103,00 spese generali (15% sul compenso totale) € 2.147,55 totale € 16.464,55 totale dimidiato (per la compensazione) € 8.232,27
poi ulteriormente dimidiato come in dispositivo.
Si dà atto, in proposito, che la superiore liquidazione ha avuto luogo:
i. con inclusione della voce “istruttoria e/o … trattazione”, secondo il principio di diritto (enunciato da ultimo, con indirizzo in seguito più non modificato, da Cass. civile Sez. VI-3, ordinanza n. 28325 del 29/9/2022) per cui:
«… il parametro è riferito alla «fase istruttoria e/o di trattazione», discendendone che l'eventuale mancato svolgimento della fase istruttoria in sé e per sé considerata (ossia di alcuna delle attività che in tale fase sono da intendersi comprese secondo l'indicazione esemplificativa contenuta nel comma 5, lett. c, del medesimo art. 4) non vale ad escludere il computo, ai fini della liquidazione giudiziale dei compensi, dell'importo spettante per la fase così come complessivamente considerata nelle tabelle, restando questo comunque riferibile anche solo alla diversa fase della trattazione (come dimostra l'uso, nella descrizione in tabelle della corrispondente voce, della congiunzione disgiuntiva "o", sia pure in alternativa alla congiunzione copulativa "e": "e/o"), la quale nel giudizio di appello deve considerarsi fisiologica ex art. 350 cod. proc. civ. (cfr. Cass. n. 15182 del 12/05/2022) …»;
ii. con applicazione dei valori medi delle vigenti tariffe professionali avuto riguardo ai parametri allo scopo individuati dal citato D.M. di cui:
ii.1 all'art. 2 comma 1 (e cioè l'importanza dell'opera defensionale prestata, in quanto non connotata da alcuna peculiarità o complessità specifica in fatto o in diritto);
ii.2 all'art. 4 comma 1 (e cioè “… dell'urgenza e del pregio dell'attività prestata, dell'importanza, della natura, della difficoltà e del valore dell'affare, delle condizioni soggettive del cliente, dei risultati conseguiti, del numero e della complessità delle questioni giuridiche e di fatto trattate. In ordine alla difficoltà dell'affare si tiene particolare conto dei contrasti giurisprudenziali, e della quantità
e del contenuto della corrispondenza che risulta essere stato necessario intrattenere con il cliente e con altri soggetti …”, nulla essendo emerso in proposito come meritevole di rilievo in parte qua);
22 successivamente dimidiati in considerazione del disposto della seconda parte dell'art. 4 comma 1
(a tenore del quale è stabilito che “… Il giudice tiene conto dei valori medi di cui alle tabelle allegate, che, in applicazione dei parametri generali, possono essere aumentati, di regola, fino all'80 per cento, o diminuiti fino al 50 per cento. Per la fase istruttoria l'aumento è di regola fino al 100 per cento e la diminuzione di regola fino al 70 per cento …”) in ragione della limitata rilevanza in diritto della qualità della lite.
A termini dell'art. 13 del T.U. n. 115 del 30.5.2002 e modif succ. (ed in particolare in riferimento a quella dettata dall'art. 17 della legge n. 228 del 24.12.2012, cd. “di stabilità” per l'anno 2013), secondo cui “… quando l'impugnazione, anche incidentale, è respinta integralmente o è dichiarata inammissibile o improcedibile, la parte che l'ha proposta è tenuta a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, principale o incidentale, a norma del comma 1 bis …”, questa Corte “… dà atto … della sussistenza dei presupposti di cui al periodo precedente …”, con l'avvertenza per cui “… l'obbligo di pagamento sorge al momento del deposito dello stesso …” (disposizione che si applica ai procedimenti iniziati dal 31 gennaio 2013, trentesimo giorno successivo alla data di entrata in vigore della legge di stabilità suddetta) a carico sia della parte appellante principale sia in solido di quelle appellanti incidentali.
E ciò in ossequio ai principi di diritto enunciati da Cass. SS.UU., sentenza n. 4315 del 20/2/2020 (ribaditi dalla Sez. VI–1, ordinanza n. 4731 del 22/2/2021), secondo cui:
«… in ordine alla norma di cui all'art. 13, comma 1-quater, T.U.S.G., vanno enunciati – ai sensi 40 dell'art. 384, primo comma, cod. proc. civ. – i seguenti principi di diritto: - «L'ulteriore importo del contributo unificato che la parte impugnante è obbligata a versare, allorquando ricorrano i presupposti di cui all'art. 13, comma 1-quater, T.U.S.G., ha natura di debito tributario;
pertanto, la questione circa la sua debenza è estranea alla cognizione della giurisdizione civile ordinaria, spettando invece alla giurisdizione del giudice tributario»;
- «La debenza di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione è normativamente condizionata a "due presupposti", il primo dei quali – di natura processuale – è costituito dall'aver il giudice adottato una pronuncia di integrale rigetto o di inammissibilità o di improcedibilità dell'impugnazione, mentre il secondo – appartenente al diritto sostanziale tributario – consiste nella sussistenza dell'obbligo della parte che ha proposto impugnazione di versare il contributo unificato iniziale con riguardo al momento dell'iscrizione della causa a ruolo. L'attestazione del giudice dell'impugnazione, ai sensi all'art. 13, comma 1-quater, secondo periodo, Pt_11 riguarda solo la sussistenza del primo presupposto, mentre spetta all'amministrazione giudiziaria accertare la sussistenza del secondo»;
- «Il giudice dell'impugnazione non è tenuto a dare atto della non sussistenza dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato quando il tipo di pronuncia non è inquadrabile nei tipi previsti dalla norma (pronuncia di integrale rigetto o di inammissibilità o di improcedibilità dell'impugnazione), dovendo invece rendere l'attestazione di cui all'art. 13, comma 1-quater, T.U.S.G., solo quando tali presupposti sussistono»;
- «Poiché l'obbligo di versare un importo "ulteriore" del contributo unificato è normativamente dipendente – ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, T.U.S.G. – dalla sussistenza dell'obbligo della parte impugnante di versare il contributo unificato iniziale, ben può il giudice dell'impugnazione attestare la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento del doppio contributo, condizionandone la effettiva debenza alla sussistenza dell'obbligo di versare il contributo unificato iniziale»;
- «Il giudice dell'impugnazione, ogni volta che pronunci l'integrale rigetto o l'inammissibilità o la improcedibilità dell'impugnazione, deve dare atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo del contributo unificato anche nel caso in cui quest'ultimo non sia stato inizialmente versato per una causa suscettibile di venir meno (come nel caso di ammissione della parte al patrocinio a spese dello Stato); mentre può esimersi dalla suddetta attestazione quando la debenza del contributo unificato iniziale sia esclusa dalla legge in modo assoluto e definitivo»…»


P. Q. M.


La Corte di Appello di Messina, Prima Sezione Civile, come sopra composta, uditi i procuratori delle parti, definitivamente pronunciando sull'appello proposto avverso la sentenza n. 1874 emessa dal Tribunale Civile di Messina – Sezione Prima – Ufficio del Giudice Unico in data 4-

5.11.2021 nel procedimento già iscritto al n. 6164/2010 RGAC;

23 appello proposto da:
in persona del legale rappresentante pro tempore; Parte_1 nei confronti di: ; Controparte_1
; Controparte_2
; Parte_3 la prima anche in proprio, tutte n.q. di eredi di (deceduto in data 18.1.2022); Persona_1 nonché sull'appello incidentale proposto dalle parti appellate suddette con atto depositato in data 29.7.2022; così provvede:
1) rigetta sia l'appello principale sia l'appello incidentale e conferma integralmente l'impugnata sentenza;

2) condanna la società in persona del suo legale rappresentante pro tempore, Parte_1 alla rifusione, in favore delle parti appellate ed appellanti incidentali, delle spese di questo grado di giudizio, che liquida, previa loro compensazione nella misura di ½, in complessivi euro
4.116,135 (come specificato in parte motiva) per onorario, oltre accessori come per legge;
3) dà atto che sia la parte appellante principale sia in solido tra loro le parti appellanti incidentali, in quanto soccombenti ut supra, sono tenute a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, con avvertenza per cui
“… l'obbligo di pagamento sorge al momento del deposito …” della presente pronuncia.
Così deciso nella camera di consiglio (da remoto) della Prima Sezione Civile dell'11.4.2025
Si dà atto che alla redazione della presente pronuncia ha partecipato, quale funzionario dell'Ufficio per il processo addetto presso questa Sezione, la dott.ssa RICCIO Mariarita.

Il Presidente estensore (dott. Augusto SABATINI)
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