REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

CORTE D'APPELLO DI REGGIO CALABRIA
SEZIONE CIVILE
Proc. n. 235/2019 R.G.A.C.
La Corte d'Appello di Reggio Calabria, Sezione Civile, composta dai signori Magistrati:
Dott. ssa Patrizia MORABITO - Presidente
Dott. Natalino SAPONE - Consigliere
Dott. Alessandro LIPRINO - Consigliere relatore ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 235/2019 R.G., vertente
TRA
C.F. , nella qualità di procuratrice di Parte_1 P.IVA_1
, C.F. con sede in Roma, via Carucci n. 131, Parte_2 P.IVA_2
in persona del suo legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avv.
Giuseppe Grillo, C.F. , PEC C.F._1
fax 0965/24862, presso il cui studio in Reggio Email_1
Calabria, Via Castello n. 5 è elettivamente domiciliata;

-APPELLANTE-
CONTRO
, nato a [...] il [...], C.F. , Controparte_1 C.F._2
rappresentato e difeso dagli avvocati Domenica Scriva, C.F. , C.F._3
PEC e Antonio Quaranta, C.F. Email_2
, PEC ed elettivamente C.F._4 Email_3
domiciliato presso il loro studio, in Rosarno, via Nazionale n. 375.
CP_2
[...] nata a [...] il [...], C.F.
[...]
; C.F._5
, nato a [...] il [...], C.F. Controparte_3
; C.F._6
, nato a [...] il [...], C.F. Controparte_4
; C.F._7
nata a [...] il [...], C.F. Controparte_5
; C.F._8
, nato a [...] il [...], C.F. Controparte_6
; C.F._9
, C.F. , in persona del suo legale rappresentante pro CP_7 P.IVA_3
tempore;
-APPELLATI CONTUMACI-
Oggetto: Usucapione – Appello avverso la sentenza del Tribunale di Palmi n. 88/2019 del 25.01.2019.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione regolarmente notificato e iscritto a ruolo il 27.7.2016, CP_1
adiva il Tribunale di Palmi, al fine di ottenere la declaratoria di intervenuta
[...]
usucapione del diritto di proprietà per possesso ultraventennale dei terreni identificati al foglio di mappa n. 17 particelle 448, 450 ex 351, 337 e 77, siti nel Comune di San
Ferdinando. L'attore dichiarava di aver posseduto detto appezzamento, succedendo in analoga condizione a , in modo pacifico, pubblico ininterrotto e senza Controparte_6
alcuna interferenza da parte di terzi, coltivandolo e curandolo regolarmente nell'ordinaria e straordinaria amministrazione per oltre vent'anni.
nella sua qualità di procuratrice di si Parte_1 Parte_2
costituiva in giudizio resistendo alla domanda e chiedendone il rigetto in quanto inammissibile, infondata e non provata. A sostegno, affermava sul fondo oggetto di causa gravava la procedura esecutiva n. 46/90, instaurata dalla Cassa di risparmio di Calabria e di Lucania, con atto di pignoramento immobiliare notificato ai debitori esecutati, coniugi e proprietari e in data 09.05.1990 e che detti terreni Controparte_8 CP_2
erano detenuti dai signori e , in virtù di due scritture Controparte_6 Controparte_9
private di compravendita stipulate nel 1988, nonché oggetto di precedente domanda di pag. 2/10 usucapione avanzata da con atto di citazione notificato il 9.4.2010 ed Controparte_6 esibito nell'ambito della suddetta procedura esecutiva. Eccepiva altresì la non cumulabilità, ai fini dell'usucapione, del possesso vantato dall'attore con quello vantato da . Controparte_6
La causa veniva istruita e venivano escussi i testi di parte attrice e di parte convenuta.
Rendevano interrogatorio formale i convenuti contumaci e Controparte_6 CP_4
.
[...]
Il Tribunale di Palmi, con la sentenza oggetto del presente gravame, accoglieva la domanda e dichiarava “l'intervenuta usucapione in favore di dei Controparte_1
terreni siti nel Comune di San Ferdinando, catastalmente individuato al N.C.T. dello stesso Comune al fg. 17, part.lle 448 cl. Uliveto, 450 ex 351, 337 e 77 tutti cl.
Agrumeto”; disponeva la trascrizione della sentenza e l'aggiornamento catastale ad opera dei competenti Uffici e compensava per ½ le spese di lite e poneva la rimanente quota a carico di parte convenuta soccombente. ha proposto appello lamentando, con un primo e articolato Parte_1 motivo, l'erronea valutazione delle prove, con particolare riferimento all'accessione del possesso ex art. 1146, comma 2, c.c.; in merito all'esistenza e valutazione di un presunto titolo idoneo ai sensi dello stesso art. 1146 comma II c.c.; alla valutazione delle prove testimoniali e documentali. Con un secondo motivo, ha poi contestato la condanna alle spese di lite.
L'appellato, , si è costituito chiedendo il rigetto dell'appello in Controparte_1
quanto inammissibile, improcedibile ed infondato in fatto e in diritto, e la conferma della sentenza di primo grado, affermando di aver prodotto il preliminare di vendita, titolo giustificativo dell'accessione nel possesso, e di averlo pure provato attraverso l'interrogatorio formale dei convenuti contumaci e le prove testimoniali.
Gli altri appellati, benché regolarmente citati, non si sono costituiti in giudizio e, pertanto, devono essere dichiarati contumaci.
Con ordinanza depositata il 25.9.2024 la causa è stata assunta in decisione, con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c., decorsi i quali viene decisa con la presente sentenza.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. L'appello è fondato e deve essere accolto, con integrale riforma della sentenza impugnata, per le ragioni di seguito spiegate.
pag. 3/10 2. Con il primo motivo di gravame, ha censurato la sentenza per Parte_1
erroneità nella valutazione delle prove rilevando la mancata dimostrazione dell'esistenza di un titolo idoneo a giustificare la “traditio” del bene e, quindi, a determinare l'unione o accessione del possesso di con quello di Controparte_1
. Al riguardo, in via preliminare, ha lamentato che sia stata ritenuta Controparte_6
provata la mancata esecuzione di un presunto contratto preliminare, in realtà mai versato in atti, paventando la possibilità che il Giudice di prime cure sia stato indotto in errore dal fatto che tale atto (scrittura privata del 03.05.2012) sia stato menzionato da parte attrice nella prima memoria ex art. 183, VI comma, c.p.c., ma mai prodotto da controparte né rinvenuto nel fascicolo telematico. L'appellante ha poi rilevato che detta scrittura privata sarebbe comunque priva di data certa e quindi non opponibile ai terzi.
Premesso quanto sopra, l'appellante ha contestato l'idoneità del contratto preliminare di vendita a costituire titolo idoneo a conferire al promissario acquirente un possesso utile ai fini dell'acquisto della proprietà per usucapione, rilevando che “come condivisibilmente affermato dalla Suprema Corte, pur in presenza di un contratto preliminare ad effetti anticipati, solo con il rogito si ha l'effetto traslativo;
prima di tale momento il promissario acquirente resta un detentore, sia pure qualificato, e rispetto al bene non ha l'animus possidendi che vale ai fini dell'usucapione (Cass. civ., sez. I, 1 marzo 2010, n. 4863; Cass. civ., sez. un., 27 marzo 2008, n. 7930). Alla luce di detti principi e rilevato che controparte assume che il Sig. avrebbe CP_1
stipulato il 03.05.2012 un contratto preliminare di compravendita con il Sig. , il CP_6
quale, a sua volta, aveva stipulato nel 1988 un precedente contratto di compravendita con i proprietari Signori e ha dedotto che, nel caso di specie, non vi è CP_3 CP_2
alcuna situazione di possesso utile (ma, eventualmente, solo di detenzione) in capo al
Sig. così come in capo al Sig. , trattandosi di meri detentori CP_1 CP_6
qualificati in ragione degli asseriti preliminari di vendita.
Sotto altro profilo, l'appellante, ha censurato anche la valutazione delle prove testimoniali e delle dichiarazioni rese in sede di interrogatorio formale, rilevando che le stesse non potrebbero supplire alla mancata prova documentale di un titolo astrattamente idoneo al trasferimento della proprietà o di altro diritto reale necessario ai fini dell'unione del possesso. Ha poi dedotto che dalle prove testimoniali è emerso che la relazione tra lo e “la res” sarebbe cominciata all'incirca nel 2010, CP_1
pag. 4/10 quindi da un tempo non sufficiente alla maturazione dell'usucapione. Ha lamentato, inoltre, la mancata valutazione delle risultanze connesse alla procedura esecutiva avviata sugli immobili per cui è cui è causa, le quali smentirebbero le deduzioni di parte attrice.

3. L'appellato ha resistito sostenendo di aver regolarmente prodotto Controparte_1
la citata scrittura privata datata 3.5.2012, depositandola agli atti ed anche nel fascicolo di cortesia, con le note ex art. 183 c.p.c. II termine. Ha poi rilevato che, in ogni caso, la prova della trasmissione del possesso ex art. 1146, c. 2, c.c., ai fini del decorso del termine utile per usucapire, era stata validamente raggiunta anche con l'interrogatorio formale dei convenuti e , avente valore confessorio, e che CP_3 CP_6
quest'ultimo aveva pure esibito al giudice di prime cure copia della suddetta scrittura e di quelle del 1988, sottoscritte dallo stesso con e intestatari catastali, CP_3 CP_2
nonché con l'escussione dei testi. L'appellato ha poi rilevato che dalle prove testimoniali sarebbe emerso in modo inequivocabile che i terreni per cui è causa, fin dal 1980, erano sati posseduti in maniere pacifica e ininterrotta prima dal e poi CP_6
dallo , i quali si erano comportati come se fossero gli effettivi proprietari. Per CP_1
contro, le deduzioni della parte convenuta sarebbero risultate contraddittorie e non dimostrate.

4. Così sintetizzate le questioni esposte dalle parti, giova osservare che la sentenza di primo grado, dopo aver ritenuto che «da una valutazione complessiva di tutti le testimonianze rese in giudizio è possibile affermare che i terreni oggetto di casa siano stati da sempre gestiti e coltivati dal e poi dallo Controparte_6 CP_1
con esclusione di ogni ingerenza da parte di terzi - e segnatamente degli
[...]
odierni convenuti né dalla procedura esecutiva che non risulta avere posto in essere alcun atto che abbia mai interrotto il possesso» (pag. 3 sentenza), ha statuito che
«dalla mancata esecuzione del preliminare in atti, risulti essersi verificata una evidente interversione del possesso del primo nel suo esclusivo interesse ed in nome proprio e determinato da manifestazioni esteriori ( per come palesato e confermato dai testi escussi nel presente giudizio ed alle cui dichiarazioni si rimanda) che si è sommato a quello del secondo senza alcuna interruzione per oltre un ventennio» (pag.
4 sentenza).

5. Tale statuizione è errata e inficia le conclusioni della sentenza, la quale, pertanto, deve essere integramente riformata.
pag. 5/10 5.1. E' noto che, ai sensi dell'art. 1158 c.c., l'usucapione c.d. ordinaria consente l'acquisto a titolo originario della proprietà (o di altro diritto reale di godimento) in virtù del possesso continuato per venti anni. Ove ne ricorrano le condizioni, il tempo del possesso esercitato da un soggetto può essere sommato a quello esercitato da altri in virtù degli istituti della successione e dell'accessione nel possesso, rispettivamente disciplinati dal primo e dal secondo comma dell'art. 1146 c.c. Ai sensi del primo comma, il possesso continua nell'erede con effetto dall'apertura della successione, consentendo al chiamato all'eredità di subentrare automaticamente nella posizione del de cuius. Ai sensi del secondo comma, invece, il successore a titolo particolare può congiungere il proprio possesso con quello del suo autore per goderne gli effetti. In tale seconda ipotesi - a differenza della successione ex art. 1146, comma 1, c.c. che opera in favore dell'erede con effetto dall'apertura della successione senza la necessità di una materiale apprensione dei beni ereditari - l'accessione del possesso in favore del successore a titolo particolare presuppone che il trasferimento trovi la propria giustificazione in un titolo astrattamente idoneo a trasferire la proprietà o altro diritto reale sul bene;
ne consegue, stante la tipicità dei negozi traslativi reali, che l'oggetto del trasferimento non può essere costituito dal mero potere di fatto sulla cosa (Cass. II,
n. 8579/2023). In questo senso si esprime pacificamente la giurisprudenza di legittimità che ha pure specificato i limiti dell'istituto e ne subordina l'operatività in favore del successore a titolo particolare solo a condizione che sussista un titolo astrattamente idoneo a trasferire la proprietà od altro diritto reale sul bene, non essendo sufficiente il trasferimento di un mero potere di fatto sulla cosa, precisando che “Chi intende avvalersi dell'accessione del possesso di cui all'art. 1146, comma 2, cc, per unire il proprio possesso a quello del dante causa ai fini dell'usucapione, deve fornire la prova di aver acquisito un titolo astrattamente idoneo (ancorché invalido o proveniente a non domino) a giustificare la traditio del bene oggetto della signoria di fatto, operando detta accessione con riferimento e nei limiti del titolo traslativo e non oltre lo stesso” (Cass., Sez. II, Sent. 30/06/2022, n. 20832) e “ne consegue dunque, stante la tipicità dei negozi traslativi reali, che l'oggetto del trasferimento non può essere costituito dalla translatio del mero potere di fatto sulla cosa” (Cass., sez. II,
30/01/2017, n. 2295). In definitiva l'oggetto del trasferimento non può essere il potere di fatto sulla cosa disancorato dall'alienazione del corrispondente diritto, relativamente al quale avvenga la successione a titolo particolare poiché “ciò che si trasferisce è solo
pag. 6/10 l'oggetto del possesso il quale, invece, non si compra e non si vende, non si cede e non si riceve per effetto di un negozio” (Cass., 27/09/96, n. 8528).

5.2. Ciò posto, si rammenta che ha dedotto di aver posseduto per oltre Controparte_1
venti anni il terreno oggetto della domanda per aver unito il proprio possesso a quello di , in virtù di un contratto preliminare di compravendita stipulato il Controparte_6
03.05.2012 con lo stesso , il quale, a sua volta, ne aveva avuto la disponibilità CP_6
in forza di precedenti scritture private stipulate nel 1988 con i proprietari e CP_2
CP_10
A questo punto, occorre evidenziare che il contratto preliminare di compravendita, quand'anche preveda l'immissione del promissario acquirente in possesso del bene nelle more della stipula del definitivo, non può costituire titolo idoneo al fine di un'eventuale usucapione, dal momento che la proprietà e il pieno possesso si trasferiscono compiutamente solo con l'atto traslativo definitivo;
la convenzione, infatti, determina soltanto il sorgere dell'obbligo per i contraenti di pervenire successivamente alla stipulazione del contratto definitivo e fino a tale momento la proprietà e il possesso rimangono in capo al venditore fino all'effettiva vendita, di modo che l'altra parte non consegue che la mera detenzione, inidonea a far maturare l'usucapione.
In questo senso si è ormai consolidata la giurisprudenza, dopo che le Sezioni Unite hanno chiarito che: «nella promessa di vendita, quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica un'anticipazione degli effetti traslativi, in quanto la disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda sull'esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori. Pertanto la relazione con la cosa, da parte del promissario acquirente, è qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata e non come possesso utile “ad usucapionem”, salvo la dimostrazione di un'intervenuta “interversio possessionis” nei modi previsti dall'art. 1141 cod. civ.» (Cass. Civ., SS.UU., sent. n. 7930 del
20.03.2008).
In occasione della stipula del contratto preliminare, quindi, il promissario acquirente è qualificabile come detentore, poiché esercita il godimento in virtù di un titolo meramente obbligatorio, non ancora traslativo del diritto reale corrispondente, in funzione ed in previsione del futuro trasferimento, implicante il necessario pag. 7/10 riconoscimento dell'appartenenza del bene, fino al momento della prevista stipulazione del contratto definitivo, alla controparte promittente venditrice;
ciò esclude la sussistenza dell'elemento psicologico del possesso.

5.3. Alla luce dei principi sopra esposti, risulta evidente che non Controparte_1
possa vantare un titolo idoneo ad usucapire i beni di cui trattasi, avendo avuto, per sua stessa ammissione, la materiale disponibilità dei terreni in contesa in virtù di un contratto preliminare di compravendita stipulato con , mediante una Controparte_6
scrittura privata datata 03/05/2012, confermata in sede di interrogatorio formale dal e comunque allegata dallo stesso alla comparsa di costituzione in CP_6 CP_1
appello. Con detta scrittura, testualmente denominata “promessa di vendita”,
[...]
prometteva di vendere al i terreni ivi descritti, siti in CP_6 Controparte_1
Località “Granatara” del comune di San Ferdinando, a loro volta pervenuti al CP_6
in virtù di precedente scrittura privata stipulata con i coniugi e Controparte_8
e oggetto di altra causa di usucapione, all'epoca ancora pendente, CP_2 all'esito favorevole della quale si sarebbe proceduto al rogito del definitivo. Nella stessa scrittura privata si legge che il prezzo complessivo delle diverse particelle veniva convenuto in € 141.750,00 e che il promissario acquirente veniva immesso nel possesso del bene oggetto della promessa di vendita alla data della sottoscrizione e versamento della caparra, pattuita in € 80.000. Il tenore della scrittura privata prodotta, conferma quanto esposto, non lasciando spazio a dubbi sulle reali intenzioni dei contraenti, essendo testualmente prevista la risoluzione della promessa e la restituzione della proprietà del bene in caso di problematiche nella definizione della causa di usucapione intentata dal . CP_6
Giova, peraltro, rilevare che, in caso analogo a quello che occupa, la Cassazione ha affermato che il promissario acquirente di un bene immobile il quale, in virtù di un contratto preliminare di compravendita, da un lato, anticipi in tutto o in parte il pagamento del prezzo e, dall'altro, ottenga l'immediata immissione nel godimento del bene per effetto dell'esecuzione anticipata della consegna della res da parte del promittente venditore, non può essere qualificato come possessore in grado di acquisirne la proprietà a titolo di usucapione, non avendo egli l"animus possidendi che, essendo uno stato di fatto, non può essere trasferito (Cass. civ., Sez. II,
24/10/2023, n. 29447).
pag. 8/10 Ne consegue che, già sulla base di quanto prospettato dall'attore e odierno appellato ed a prescindere da ogni ulteriore questione, nel caso di specie non sussistono le condizioni per l'accoglimento della domanda di usucapione, non potendo vantare l'attore un dominio utile in virtù della scrittura privata datata 03/05/2012, né potendolo sommare a quello del proprio dante causa, peraltro a sua volta di dubbia natura.

6. La regolamentazione delle spese. L'integrale riforma della sentenza di primo grado, con il rigetto della domanda, impone le conseguenti statuizioni sulle spese di entrambi i gradi di giudizio, che seguono la soccombenza, ai sensi dell'art. 91 c.p.c. e devono essere integralmente poste a carico di parte attrice ed odierna appellata.
Alla liquidazione si procede ai sensi del D.M. 55/2014, come aggiornato al D.M.
147/2022, tenuto conto del valore della causa, determinato ai sensi degli arrt. 10 e ss.
c.p.c. e pari ad euro 18.000, quindi ricompreso nello scaglione di valore da euro
5.201,00 a euro 26.000,00, e facendo riferimento alla misura media prevista dai vigenti parametri, in ragione del correlato grado di complessità della causa e dell'impegno richiesto e non sussistendo validi motivi per discostarsene, salvo che per la fase istruttoria e/o di trattazione in appello, liquidata nella misura minima, non essendosi proceduto ad istruzione in appello. I compensi sono quindi liquidati come segue.
Per il primo grado di giudizio: fase di studio della controversia, valore medio, €
919,00; fase introduttiva del giudizio, valore medio, € 777,00; fase istruttoria e/o di trattazione, valore medio, € 1.680,00; fase decisionale, valore medio, € 1.701,00; per un compenso tabellare pari a complessivi € 5.077,00, oltre spese generali, c.p.a. e i.v.a., se dovute, come per legge.
Per il presente grado di appello: fase di studio della controversia, valore medio, €
1.134,00; fase introduttiva del giudizio, valore medio, € 921,00; fase istruttoria e/o di trattazione, valore minimo, € 922,00; fase decisionale, valore medio, € 1.911,00; per un compenso tabellare pari a complessivi € € 4.888,00, oltre spese generali, c.p.a. e i.v.a., se dovute, come per legge, oltre ad € 355,50 a titolo di contributo unificato e
27,00 per marca da bollo.
Ne consegue la condanna di al rimborso, in favore di Controparte_1
le spese di entrambi i gradi di giudizio, liquidate in complessivi € Parte_1

9.965 oltre spese generali, c.p.a. e i.v.a., se dovute, come per legge, ed oltre ad €
355,50 a titolo di contributo unificato e 27,00 per marca da bollo.
pag. 9/10 Nulla nei confronti delle parti rimaste contumaci.


P. Q. M.

la Corte di appello di Reggio Calabria, sezione civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto come in epigrafe, disattesa ogni diversa istanza eccezione e deduzione, così provvede:
1) dichiara la contumacia di , , CP_2 Controparte_3 Controparte_4
, Controparte_5 Controparte_6 Controparte_7
2) in accoglimento dell'appello e in totale riforma della sentenza appellata, rigetta la domanda formulata da;
Controparte_1
3) condanna al ristoro in favore di delle spese di Controparte_1 Parte_1
entrambi i gradi di giudizio, liquidate in complessivi € 9.965 oltre spese generali,
c.p.a. e i.v.a., se dovute, come per legge, ed oltre ad € 355,50 a titolo di contributo unificato e 27,00 per marca da bollo;

4) nulla nei confronti delle parti rimaste contumaci.
Così deciso nella camera di consiglio da remoto del 31.1.2025
Il Consigliere estensore La Presidente
dott. Alessandro Liprino dott.ssa Patrizia Morabito
pag. 10/10