REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Perugia
SEZIONE CIVILE
R.G. 631/2024
La Corte D'Appello di Perugia, sezione civile, in persona dei magistrati:
dott. Simone Salcerini Presidente
dott.ssa Francesca Altrui Consigliere
dott.ssa Arianna De Martino Cons. relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di II grado tra
(C.F. ), assistito e difeso dall'Avv. Parte_1 P.IVA_1
MATTEI SAVERIO elettivamente domiciliato in Roma, via delle Vigne 57B presso lo studio del difensore appellante
e
(C.F. ), assistito e difeso dall'Avv. Controparte_1 C.F._1
COLASANTI MICHELA E dall'Avv. GIACOMINI VERONICA, elettivamente domiciliato in VIA Cavour 3 TERNI presso lo studio della prima appellato
nonché
Controparte_2
Appellato contumace CONCLUSIONI: come da verbale di udienza del 8.5.2025
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 447 bis cpc il signor conduttore, premetteva che Controparte_1
la gli aveva locato un immobile ad uso abitativo per la durata di un Parte_1
anno, da febbraio 2021 a gennaio 2022; di aver versato la somma di euro 900,00 a titolo di deposito cauzionale, non imputabile in conto pigioni, nonché consegnato a garanzia del pagamento di tutti i canoni un assegno di euro 4.675,00; che dopo aver regolarmente pagato i canoni fino a novembre 2021 egli aveva appreso che l'immobile, di proprietà di e a disposizione della in forza di contratto di Controparte_2 Pt_1
associazione in partecipazione del 27.2.2019, era attinto da pignoramento immobiliare;

chiedeva dunque alla locatrice la restituzione dell'assegno e del deposito cauzionale, la restituzione dei canoni versati e degli oneri condominiali per euro 200,00 mensili, il risarcimento dei danni, questi ultimi richiesti in solido anche alla Controparte_2
da liquidarsi in via equitativa.
La società proprietaria dell'immobile rimaneva contumace mentre la contestava Pt_1
la pretesa, formulava preliminare istanza di mutamento del rito e di sospensione del processo in attesa della definizione del giudizio ex art. 616 cpc da lei promosso dinanzi al Tribunale di Terni, nel merito chiedeva il rigetto di ogni domanda avversaria e chiedeva di accertare e dichiarare la sola direttamente Controparte_2
responsabile quanto alle domande di restituzione e/o ristoro dei danni avanzate dall'attore e per l'effetto tenere indenne / manlevare in toto parte convenuta sotto ogni profilo, sollevandola da ogni provvedimento di eventuale condanna, con ogni pronuncia di legge.
Il Tribunale di Terni ha condannato la alla restituzione del deposito cauzionale Pt_1
pari alla somma di euro 900,00, nonché dell'assegno n. 0011733590-11, tratto su Cassa
pag. 2/10 di Risparmio di Orvieto, Filiale di Terni – via Turati 22, della valuta di euro 4.675,00 ,
subordinatamente però al pagamento di quanto dovuto dal conduttore per i canoni di locazione (in mora di una mensilità). Sono state invece rigettate le domande di restituzione canoni ed oneri condominiali e di risarcimento del danno.
Con ricorso in appello depositato il 3.11.2024 la società chiede, in riforma Pt_1
dell'impugnata sentenza, che venga accertato il mancato mutamento del rito e quindi la violazione del diritto di difesa, in via istruttoria ammettersi l'interrogatorio formale del l.r.p.t. della nel merito accertare la manleva richiesta in Controparte_2
primo grado e quindi disporre ogni condanna alle spese ed ogni altro onere esclusivamente a carico della;
con vittoria di spese nei due gradi di giudizio. CP_2
Con il primo motivo di appello si contesta che il primo giudice non abbia sospeso il giudizio ex art 295 c.p.c. pur essendovi collegamento fra le due vicende poiché si Pt_1
predica estranea ed in totale buona fede rispetto alla conoscenza del procedimento esecutivo.
Con il secondo motivo si lamenta che sia stato violato il proprio diritto di difesa ed il principio del contraddittorio, non consentendo il mutamento del rito.
Con il terzo motivo si contesta la contraddittorietà della motivazione di condanna alla restituzione del deposito cauzionale pur se è stata riconosciuta la morosità del conduttore, che si era reso irreperibile, l'immobile non era mai stato formalmente restituito né verificato, il locatario si rendeva irreperibile lasciando l'appartamento senza preavviso e il contratto era tacitamente rinnovato. Illegittima sarebbe anche la condanna alla restituzione dell'assegno, dovendo tenersi conto dei lavori di ristrutturazione eseguiti dalla per consentire al ricorrente di usufruire Pt_1
dell'immobile e del mancato guadagno derivante dall'esecuzione, sicchè il giudice avrebbe dovuto disporre una pronuncia per lo meno secondo equità.
pag. 3/10 Con il quarto motivo si contesta infine l'illegittimità della condanna alle spese di lite
(perché si sarebbe dovuta condannare la a farsene carico) e si deduce l'omessa CP_2
pronuncia con riguardo alla domanda di garanzia svolta appunto nei confronti di
. CP_2
L'appellato si è costituito eccependo la nullità del ricorso in Controparte_3
quanto proposto con atto di citazione anziché con ricorso. Nel merito chiede alla Corte
di rigettare i motivi di appello perché infondati. Formula poi appello incidentale deducendo che la sentenza gravata avrebbe errato nel rigettare la domanda di restituzione dei canoni dal momento che l'immobile era stato pignorato già prima dell'inizio della locazione e dunque fosse o meno a conoscenza del Pt_1
pignoramento, non era assolutamente legittimata a riscuotere i canoni di locazione. Il
contratto sarebbe nullo e per tale motivo anche la condanna alla restituzione dell'assegno dovrebbe avvenire senza essere subordinata ad alcuna condizione.
All'udienza del 8.5.2025 il Collegio ex 436 bis, 350, 3° comma, 350 bis, 1° comma, e
281 sexies, 3° comma, c.p.c. ha riservato la decisione.
Preliminarmente va disattesa l'eccezione di nullità per il fatto che l'appello è stato proposto con citazione e non con ricorso. Invero, anche in appello trova applicazione il principio della conversione degli atti nulli che abbiano raggiunto il loro scopo, a condizione che l'atto nullo possegga i requisiti di sostanza e forma del diverso atto processuale che avrebbe dovuto essere utilizzato.
Nel caso di specie l'atto introduttivo del giudizio di secondo grado ha raggiunto il suo scopo e risulta tempestivo in quanto depositato in cancelleria entro il termine di legge per proporre appello (termine cd. “lungo”, sei mesi più sospensione feriale dei termini).
Nel merito l'appello principale è infondato e va rigettato.
Il primo motivo va disatteso perché non si condivide l'eccezione secondo cui il processo dovrebbe essere sospeso ex art. 295 c.p.c. per pregiudizialità rispetto all'opposizione pag. 4/10 promossa ex art. 619 cpc da onde accertare la valida opponibilità alla procedura Pt_1
del contratto di locazione, avente data certa ed anteriore al pignoramento: premesso che detto giudizio riguarda il contratto di locazione concluso con altro soggetto, tale CP_4
il tema dell'opponibilità della locazione alla procedura esecutiva non è oggetto
[...]
del presente giudizio, ed in ogni caso non vi è alcuna pregiudizialità, dal momento che il contratto di locazione di cui si discute è pacificamente cessato.
Infondata è anche la deduzione di violazione del contraddittorio per mancato mutamento del rito, di cui al secondo motivo di appello. Il processo è stato correttamente introdotto secondo il rito speciale delle locazioni ex art. 447 bis cpc e la costituzione del convenuto doveva avvenire nelle forme e nei termini di cui all'art. 416
cpc. Del tutto inconferente il richiamo dell'appellante all'art. 667 c.p.c., poiché non si verte in ipotesi di convalida di sfratto.
Quanto al terzo motivo, non è contestato che il conduttore, dopo aver appreso del pignoramento a novembre 2021, abbia lasciato l'appartamento. Dal verbale di udienza del 28.11.2023 risulta confessoriamente dichiarato dal legale rappresentante di Pt_1
in sede di interrogatorio formale, che l'unica mensilità non pagata è quella di dicembre
2021.
Benché non vi sia stata formale riconsegna delle chiavi nelle mani della e verifica Pt_1
dell'immobile in contraddittorio (del resto impossibile, data la sussistenza del pignoramento immobiliare e la presenza di un custode), il rapporto di locazione tra le parti è di fatto cessato;
quand'anche non per effetto di una risoluzione anticipata esercitata a causa dell'inadempimento del locatore, in ogni caso per scadenza contrattuale (il contratto di locazione non era rinnovabile, vedi art. 2). Ne consegue che la somma versata a titolo di deposito cauzionale deve essere restituita al conduttore,
essendo venuta meno la sua funzione;
del resto non è stato neppure allegato che vi fossero danni all'immobile cagionati dal conduttore.
pag. 5/10 È appena il caso di rilevare, non essendovi neppure domanda in proposito, che il deposito cauzionale per espressa previsione contrattuale non poteva essere imputato in conto canoni e quindi deve restituirlo per intero, pur essendo rimasta impagata Pt_1
una mensilità. Corretta risulta poi l'applicazione degli interessi legali sulla somma ex art. 11 legge 392/78.
Del tutto inconferenti risultano poi le argomentazioni dell'appellante relative all'assegno, al fine di giustificarne la mancata restituzione.
Va premesso che la dazione di un assegno postdatato con funzione di garanzia, pur diffusa nella prassi, non è meritevole di tutela, tanto che l'eventuale incasso dell'assegno in mancanza di accordo configura appropriazione indebita, l'assegno non vale come titolo esecutivo ed il patto di garanzia è nullo.
Tale assegno va certamente restituito al traente perché non vi è alcun titolo affinchè il prenditore lo trattenga. Il rapporto contrattuale a garanzia delle cui obbligazioni era stato emesso è cessato. L'assegno copre l'intero importo dei canoni annuali, saldati tranne che per una mensilità. Detta somma non può essere pagata dal alla CP_1 Pt_1
in quanto andrebbe, eventualmente, pagata al custode dell'esecuzione immobiliare.
Il legislatore ha previsto che “il pignoramento comprende gli accessori, le pertinenze e i frutti della cosa pignorata” (art. 2912 c.c.) e l'art. 820 c.c. qualifica espressamente come frutti civili “il corrispettivo delle locazioni”.
Con il pignoramento il debitore che occupa l'immobile è costituito custode dei beni pignorati e di tutti gli accessori, compresi i frutti. Una volta nominato però un custode terzo è questi che ha la legittimazione esclusiva ad amministrare il bene e trarne i frutti,
pertanto anche richiedere il pagamento dei canoni al conduttore (fra le più recenti cass.
Ord 7748/2018).
Ne deriva che la restituzione dell'assegno non può essere subordinata, come previsto dalla sentenza gravata, al pagamento di tale ultima mensilità a carico del tale CP_1
pag. 6/10 pagamento non può infatti avvenire nelle mani della che non è più legittimata a Pt_1
riceverlo e non può più pretendere il pagamento del canone da parte del conduttore in quanto esso non avrebbe effetto liberatorio.
D'altra parte, seppure si volesse intendere che la restituzione dell'assegno sia subordinata al pagamento da parte di nelle mani del custode, la statuizione Pt_1
sarebbe comunque errata: è estranea ai rapporti di con la custodia e Pt_1 CP_1
l'assegno va restituito perché il patto di garanzia è nullo ed il titolo non può valere neppure come promessa di pagamento, essendo stati correttamente adempiuti gli obblighi nascenti dal contratto quanto meno fino alla scoperta del pignoramento.
A fronte di ciò risulta irrilevante che abbia dovuto sostenere delle spese per Pt_1
ristrutturare l'immobile e che abbia perduto i guadagni ulteriori attesi dalla locazione:
non si vede perché delle conseguenze di un'incauta operazione commerciale dovrebbe farsi carico l'incolpevole conduttore, in assenza peraltro di domande riconvenzionali di pagamento o di risarcimento danni proposte nei suoi confronti.
Sul quarto motivo di appello (spese lite e manleva) ci si pronuncerà successivamente alla disamina dell'appello incidentale, trattandosi di questioni strettamente connesse.
Il primo motivo di appello incidentale è infondato.
Fermo restando che i canoni di locazione, in quanto frutti del bene, a decorrere dal pignoramento competono al custode ex art. 2912 c.c., va evidenziato che il pagamento dei canoni concernenti l'immobile pignorato, anche se sottoposto alla custodia del terzo ai sensi dell'art. 559, comma 2, c.p.c., ha effetto liberatorio a favore del locatario-
solvens ex art. 1189 c.c. ove sia stato eseguito in buona fede nelle mani del proprietario-
locatore anziché del suddetto custode (v. Cass. Sez. 3, 14/11/2019, n. 29491, Cass. civ.
Sez. III, 11/07/2017, n. 17044).
I canoni versati fino alla data della scoperta dell'esistenza del pignoramento, avvenuta tramite comunicazione da parte del custode, sono stati quindi legittimamente sborsati pag. 7/10 dal per il godimento del bene e non possono essere nuovamente pretesi dal CP_1
custode, ma non possono neppure essere pretesi in restituzione da parte del conduttore che ha versato nelle mani del creditore apparente in buona fede. Appare infondata pertanto la domanda di ripetizione dell'indebito oggettivo ex art. 2033 c.c., trattandosi di pagamento liberatorio eseguito al creditore apparente a fronte del godimento Pt_1
del bene pacificamente avvenuto;
lo stesso dicasi per gli oneri condominiali.
Fondato, invece, come accennato in precedenza, il secondo motivo di appello incidentale: il contratto di locazione non era nullo ma valido tra le parti, pur in presenza di un pignoramento anteriore. Il però non può essere considerato in mora per aver CP_1
deciso di sospendere il pagamento dei canoni nelle mani della quando ha appreso Pt_1
dell'esistenza del pignoramento, di cui il locatore non lo aveva informato. Da tale momento infatti egli avrebbe dovuto pagare esclusivamente al custode;
pertanto la restituzione dell'assegno dato al locatore deve avvenire senza essere subordinata alla condizione del pagamento da parte del conduttore di quanto dovuto per canoni di locazione.
Ritornando all'ultimo motivo di appello principale, la pronuncia impugnata ha effettivamente omesso di pronunciarsi sulla manleva proposta nei confronti della società
proprietaria , contumace. Detta domanda si fonda sull'allegazione secondo cui la CP_2
avrebbe tratto in inganno la tacendo dei debiti e dell'esecuzione CP_2 Pt_1
pendente, al solo fine di procurarsi profitto.
Nelle conclusioni di primo grado si chiedeva di accertare e dichiarare la sola
[...]
direttamente responsabile quanto alle domande di restituzione e/o Controparte_2
ristoro dei danni avanzate dall'attore per l'effetto tenere indenne / manlevare in toto parte convenuta sotto ogni profilo, sollevandola da ogni provvedimento di eventuale condanna, con ogni pronuncia di legge.
pag. 8/10 In appello, poi, viene chiesto di “Accertare la manleva richiesta in primo grado e quindi in revoca della sentenza impugnata disporre ogni condanna alle spese od ogni altro onere esclusivamente a carico della ovvero compensazione integrale, CP_2
con ogni pronuncia di legge”.
Tale domanda appare di incerta qualificazione. e erano legate da un Pt_1 CP_2
contratto di associazione in partecipazione che non contiene alcuna clausola di manleva,
non esiste quindi alcun patto di garanzia, né una garanzia che operi ex lege;
non si può
neppure ritenere che abbia voluto indicare la come vero legittimato, Pt_1 CP_2
perché essa, con il conduttore, non ha intrattenuto alcun rapporto;
potrebbe forse ipotizzarsi che, laddove ha fatto riferimento a “il doloso e pretestuoso Pt_1
comportamento posto in essere da , abbia invocato nei suoi Controparte_2
confronti una responsabilità aquiliana, in cui il fatto illecito sarebbe costituito dall'aver taciuto all'associato in partecipazione l'esistenza del pignoramento immobiliare, il danno ingiusto sarebbe costituito dalle somme che viene condannata a pagare al Pt_1
signor . Controparte_1
Se la domanda di “manleva” venisse qualificata in tali termini, sarebbe onere di Pt_1
provare la sussistenza del fatto, del danno, del nesso di causa fra l'uno e l'altro e l'elemento soggettivo, onere probatorio che non è stato assolto, anche considerato che,
correttamente, in primo grado l'interrogatorio formale della parte contumace non è stato ammesso per genericità dei capitoli, non formulati in articoli separati e su circostanze specifiche.
In ogni caso, si osserva che le uniche domande di condanna disposte nei confronti di riguardano la restituzione dell'assegno e del deposito cauzionale che, Pt_1
pacificamente, sono nella disponibilità dell'odierna appellante e non di CP_2
per quanto riguarda poi le spese di soccombenza in primo grado, non può
[...]
pag. 9/10 sostenersi che esse debbano essere poste a carico della , non sussistendo, per le CP_2
ragioni innanzi dedotte, una fattispecie di garanzia, né propria né impropria.
Rigettato in toto l'appello principale ed accolto in parte quello incidentale, le spese seguono la soccombenza e si liquidano d'ufficio, in assenza di specifica, come da dispositivo.


P.Q.M.


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando, così provvede: rigetta l'appello principale;

in accoglimento del secondo motivo di appello incidentale ed a modifica del primo punto del dispositivo della sentenza impugnata, condanna la alla Parte_1
restituzione , in favore di dell'assegno n. 0011733590-11, tratto su Controparte_1
Cassa di Risparmio di Orvieto, filiale di Terni, dell'importo di euro 4.675,00, intestato alla medesima Parte_1
condanna la parte appellante al pagamento in favore della parte appellata delle spese processuali, liquidate in euro 3.000,00 per compensi, oltre 15 % per spese forfettarie,
i.v.a. qualora dovuta e c.p.a. come per legge.
Ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater del DPR 115 del 2002 dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'appello a norma del comma 1 bis dello stesso articolo 13..
Così deciso nella camera di consiglio in data 08/05/2025.
Il Consigliere relatore/estensore Il Presidente
Arianna De Martino Simone Salcerini
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