G. N. 1264/2025

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
SEZIONE QUARTA CIVILE
Composta dal seguente collegio
Dott. RG ON Presidente
Dott. IA SA RE Consigliera est.
Dott. Cristina Giannelli Consigliera
Ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa r.g. n. 1264/2025 proposta
DA

residente in Milano, C.F. elettivamente Parte_1 C.F._1 domiciliato in Piazza Mondadori n. 4, presso lo studio dell'Avv. Roberto de' Sanna del foro di Milano
(C.F. ) dal quale è rappresentato e difeso come in atti. C.F._2
APPELLANTE
CONTRO

(C.F. – P.IVA ) in persona del suo legale rappresentante pro tempore CP_1 P.IVA_1 CP_2
con sede in Monza, via Antonio Gambacorti Passerini n. 2, rappresentata e difesa come in atti
[...] dagli Avv.ti Eduardo IAni del foro di Monza (C.F. ) e Andrea Panella del C.F._3 foro di Roma (C.F. ). C.F._4
APPELLATA

Oggetto: mediazione immobiliare
pagina 1 di 8
CONCLUSIONI
Per “Piaccia alla Corte Ecc.ma, respinta ogni contraria e diversa Parte_1 istanza, eccezione, deduzione e conclusione, in totale riforma della sentenza definitiva n. 2164/2025 del 17 marzo 2025, del Tribunale di Milano, Sez. V Civile, Dott. Simona Brusamolino, e in accoglimento dell'appello, così statuire:
1.- Nel merito: Revocare integralmente il decreto ingiuntivo n. 19991/2022, con tutte le conseguenze che ne discendono.
2.- Ancora nel merito: Accertare l'inesistenza di un debito di nei confronti di Parte_1 per le causali e le prestazioni dedotte in giudizio. CP_1
Di conseguenza condannare la Società appellata a restituire a l'importo Parte_1 complessivo corrisposto in virtù della sentenza di primo grado di € 22.952,63 (cfr. App. 1, 2 e 3).
3.- In ogni caso: Condannare in persona del suo legale rappresentante pro tempore, alla CP_1 rifusione delle spese di causa e del compenso di avvocato, nonché al rimborso forfettario nella misura del 15% ai sensi del D.M. n. 55/2014 e successive modifiche, oltre oneri ed accessori di legge, di entrambi i gradi di giudizio.”
Per “Voglia l'Ill.mo Corte d'Appello adita, richiamate le conclusioni, domande, eccezioni, CP_1 deduzioni ed istanze tutte, nessuna esclusa, prese, anche in via istruttoria, negli atti e verbali tutti del giudizio di primo grado, da intendersi in questa sede integralmente richiamate e trascritte anche ex art. 346 c.p.c., ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, in via principale e nel merito,
- rigettare l'appello proposto in quanto infondato in fatto ed in diritto per le ragioni esposte in narrativa;

Con vittoria di spese e compensi professionali nel presente giudizio, oltre spese generali, ed accessori come per legge.”
****************
MOTIVI DELLA DECISIONE IN FATTO E DIRITTO
Giudizio di primo grado
, con atto di citazione notificato in data 10.03.2025, proponeva opposizione Parte_1 avverso il decreto ingiuntivo n. 19991/2022 emesso, su istanza di dal Tribunale di Milano, CP_1 con cui gli veniva ingiunto il pagamento della somma di € 15.250,00, oltre interessi e spese, a titolo di pagina 2 di 8 compenso dovuto ex art. 1755 c.c. in relazione all'incarico di mediazione conferito il 27.05.2022, domandando:
- la revoca integrale del decreto, con tutte le conseguenze di legge che ne discendono;

- l'accertamento dell'inesistenza di un debito di nei confronti di per le Pt_1 CP_1 causali e le prestazioni dedotte in giudizio, posta la mancata conclusione dell'affare oggetto dell'incarico di mediazione immobiliare, ritenendo la parte opponente di aver legittimamente revocato la propria accettazione alla proposta di acquisto ricevuta da in una Parte_2 fase di trattative meramente preparatorie e non ancora vincolanti;

- la condanna di alla rifusione delle spese di lite. CP_1
Si costituiva ritualmente in giudizio in persona del suo legale rappresentante pro tempore, la CP_1 quale domandava:
- in via principale, il rigetto della proposta opposizione in quanto infondata in fatto e in diritto, poiché il compenso era dovuto stante la conclusione a tutti gli effetti di un contratto preliminare tra il ed il oltre alla condanna della parte opponente al pagamento in favore Pt_1 Pt_2 dell'opposta di una somma equitativamente determinata ex art. 96 co. 3 c.p.c.;
- in via subordinata, la condanna del al pagamento di quanto fosse risultato dovuto, Pt_1 oltre interessi ex art. 1184 co. 4 c.c. dalla domanda giudiziale al saldo.
Il giudice di prime cure, dopo aver ritenuto: - che la condizione contenuta nel primo incarico di mediazione del 1.04.2022 a favore del -parte venditrice- il quale si riservava di rifiutare una Pt_1 proposta di acquisto conforme all'incarico, qualora non avesse ancora individuato un immobile da acquistare a sua volta per esigenze familiari proprie (clausola 17 del citato incarico), non era stata riprodotta nel secondo incarico del 27.05.2022, autonomo e successivo alla proposta di acquisto del tale da sostituirsi al precedente;
- che, in ogni caso, la predetta riserva avrebbe se mai Pt_2 permesso al venditore di rifiutare proposte conformi ma non di revocarne l'accettazione, come nei fatti era invece avvenuto (soltanto dopo aver accettato la proposta di acquisto del il 1.06.2022, Pt_2 ricevendo da questi la somma di € 10.000 come anticipo della caparra confirmatoria, il aveva Pt_1 comunicato al mediatore la revoca dell'accettazione il 29.06.2022); - che, dal chiaro tenore testuale della proposta di acquisto sottoscritta emergeva come nel momento in cui l'accettazione del venditore fosse giunta a conoscenza del proponente si sarebbe concluso un contratto preliminare, azionabile ex art. 2932 c.c., con la contestuale maturazione del diritto alla provvigione in capo all'agenzia mediatrice
(artt. 9 e 6 della proposta); - che la clausola del secondo incarico relativa alla provvigione non poteva essere considerata vessatoria ai sensi dell'art. 33 co. 1 D. Lgs. 206/2005, limitandosi a riprodurre la norma di legge che subordina il pagamento del compenso mediatorio alla conclusione dell'affare e pagina 3 di 8 risultando congrua in ordine al quantum, con la sentenza n. 2164/2025 rigettava l'opposizione e per l'effetto confermava il decreto ingiuntivo, condannando la parte opponente al pagamento in favore di parte opposta delle spese di lite.

Giudizio di secondo grado
Con atto di citazione in appello, il impugnava la predetta sentenza sulla base di tre motivi Pt_1 che saranno di seguito esaminati, chiedendo, in riforma integrale, l'accoglimento delle conclusioni in epigrafe indicate. Si costituiva in giudizio in persona del suo legale rappresentante pro CP_1 tempore, la quale nel merito contestava in fatto e diritto le deduzioni dell'appellante e chiedeva il rigetto del gravame.
All'udienza di prima comparizione del 2.10.2025 il difensore dell'appellante precisava come il suo assistito avesse già interamente pagato l'importo per il quale era stato condannato. Il consigliere istruttore, dando atto di come, allo stato, non fosse possibile raggiungere un componimento bonario della lite e ritenendo sussistere i presupposti di cui all'art. 350 co. 3, secondo periodo, c.p.c., invitava le parti a precisare le conclusioni e, visto l'art. 350 bis c.p.c., rinviava per la discussione orale davanti al collegio all'udienza del 23.10.2025, con termine fino al 20.10.2025 per il deposito di succinte memorie conclusionali. All'esito di tale udienza, il Collegio tratteneva la causa in decisione che veniva assunta nella camera di consiglio del 29.10.2025.
Motivi di gravame
Con il primo motivo di appello intitolato “Violazione degli artt. 1175, 1351, 1755 e 2932 cod. civ.. Il
Tribunale ha errato nel ritenere che vi sia stata la conclusione dell'affare che legittima la pretesa di pagamento della provvigione. Il giudice di prime cure ha qualificato in modo erroneo il negozio giuridico tra l'appellante e il proponente, ritenendo che l'accettazione della proposta da parte di
abbia portato al perfezionamento di un contratto, qualificato come preliminare.”, Pt_1
l'appellante censura la sentenza per aver il Tribunale condannato il al pagamento del Pt_1 compenso, sull'erroneo presupposto dell'avvenuta conclusione di un affare giuridico ai sensi dell'art. 1755 c.c. Il primo giudice ha ritenuto che l'accordo sottoscritto dall'appellante con il Pt_2 integrasse un contratto preliminare di vendita quando, invece, si trattava soltanto di una mera puntuazione, o di preliminare di preliminare, idoneo alla regolamentazione delle fasi successive delle trattative. Era infatti previsto che, a seguito dell'accettazione della proposta da parte del venditore, le parti dovessero stipulare una “eventuale scrittura integrativa”, da qualificare come vero e proprio preliminare, rimandando a questo secondo momento anche il versamento a titolo di caparra pagina 4 di 8 confirmatoria di una somma pari ad € 30.000 (art. 6 lett. c. dell'accordo), comprensiva della parte già anticipata dal La sola sottoscrizione di una proposta di acquisto, quale negozio preparatorio, Pt_2 esclude il diritto alla provvigione a favore del mediatore, in assenza della conclusione di un vincolo giuridico tutelabile ex art. 2932 c.c. o in via risarcitoria.
Anche con il secondo motivo di appello, connesso al primo e intitolato “Violazione degli artt. 1362 ss. cod. civ;
115 e 116 c.p.c., poiché il Tribunale ha ritenuto che nel caso si fosse concluso un contratto preliminare, laddove la documentazione prodotta dalla stessa parte opposta dava atto che gli interessati alla vendita e all'acquisto fossero consapevoli di dovere stipulare a breve un contratto che inglobasse tutte le pattuizioni idonee ad obbligarli al successivo trasferimento immobiliare”,
l'appellante contesta l'interpretazione data dal primo giudice all'accordo concluso con il Il Pt_2
Tribunale avrebbe dovuto valutare il comportamento complessivo e la comune volontà delle parti, superando il dato letterale e il nomen juris attribuito al modulo predisposto dalla Nelle CP_1 comunicazioni intercorse tra il mediatore, il proponente e il venditore, depositate dalla stessa parte appellata, si sarebbe sempre fatto riferimento all'esigenza di stipulare il contratto preliminare, considerato come passaggio necessario anche per il versamento integrale della caparra confirmatoria, e sarebbe contrario a buona fede attribuire al primo accordo una rilevanza giuridica diversa. In questa fase di trattative, ribadisce inoltre la difesa, il conservava ancora la facoltà di recedere o Pt_1 revocare la propria accettazione, in virtù della clausola n. 17 contenuta nel primo incarico di mediazione del 1.04.2022, sebbene non richiamata nel secondo incarico del 27.05.2022: la sentenza avrebbe infatti errato nel considerare questo successivo e nuovo incarico come sostitutivo del precedente, in assenza di una espressa e manifesta volontà delle parti sul punto.
Con il terzo motivo di appello intitolato “Violazione dell'art. 33, primo comma, 34 e 36, comma 1, D.
Lgs. n. 206/2005 e degli artt. 1322, 1341 e 1418, secondo comma, cod. civ. laddove il giudice di prime cure ha ritenuto non vessatoria la clausola di cui all'art. 9 dell'incarico di mediazione del 27 maggio
2022. Violazione art. 112 c.p.c”, l'appellante censura infine l'argomentazione del Tribunale circa la non vessatorietà della pattuizione del compenso mediatorio. Tale pattuizione farebbe, infatti, sorgere il diritto alla provvigione in un momento precedente alla conclusione dell'affare, provocando uno squilibrio contrattuale tra le parti che il giudice di prime cure avrebbe omesso di considerare.
Opinione della Corte
La Corte ritiene che l'appello non possa essere accolto, avendo il primo giudice correttamente ritenuto che tra il ed il fosse stato concluso di un contratto preliminare di vendita, con Pt_1 Pt_2 conseguente diritto alla provvigione ex art. 1755 c.c. in capo alla società mediatrice appellata. pagina 5 di 8 Quanto ai fatti di causa è pacifico, infatti, come il 1.04.2022 il abbia conferito alla Pt_1 CP_1 un primo incarico di mediazione per la vendita di un immobile di sua proprietà, sito in Milano, via
Guintellino 24, per il prezzo di € 525.000,00, riservandosi specificamente di “rifiutare una proposta conforme al presente incarico qualora non avesse individuato a sua volta un immobile da acquistare e senza dovere alcuna penale” (clausola 17 primo incarico). Dopo aver rinvenuto un serio offerente, il mediatore faceva sottoscrivere al venditore un secondo incarico in data 27.05.2022, posto che l'offerta di acquisto presentata dal aveva un contenuto in parte diverso dall'incarico iniziale Pt_2
(soprattutto circa il prezzo di vendita, diminuito ad € 475.000, e l'entità della provvigione, pari ad €
12.500 oltre IVA e non più calcolata in misura percentuale del 3% sull'effettivo prezzo di vendita). Il

1.06.2022 il accettava la proposta di acquisto, ricevendo dal proponente la somma di € Pt_1
10,000 quale anticipo della caparra confirmatoria, il cui versamento integrale (nella misura di € 30.000) sarebbe dovuto avvenire con la sottoscrizione di una ulteriore scrittura integrativa, come previsto all'art. 6 dall'accordo.
Con il primo e il secondo motivo, che possono essere esaminati congiuntamente, l'appellante si duole della qualificazione giuridica data dal Tribunale al predetto accordo. Ritiene, infatti, contraddittoria la necessità, prevista nell'accordo e menzionata nelle comunicazioni tra il mediatore e le parti, di sottoscrivere entro il 20.06.2022 una “eventuale scrittura integrativa”, anche ai fini del versamento integrale della caparra confirmatoria, lasciando intendere una chiara tripartizione delle fasi contrattuali
(proposta di acquisto, preliminare, definitivo).
Le predette censure non possono essere accolte, dovendo essere, senz'altro, confermata l'interpretazione data dal Tribunale.
Infatti, come si legge nell'accordo era stato pacificamente previsto che: “La presente proposta si perfezionerà in vincolo contrattuale (contratto preliminare) allorché il Proponente avrà conoscenza dell'accettazione della proposta stessa da parte del Venditore;
[..] Il contratto preliminare così concluso sarà azionabile ai sensi dell'art. 2932 del cod. civ., con diritto da parte dell'Agenzia mediatrice alla provvigione [..]” (art. 9) e che le somme eventualmente anticipate dal proponente si sarebbero convertite in caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c. nel momento in cui il proponente fosse venuto a conoscenza dell'accettazione del venditore, “considerando le parti in tale momento il contratto concluso” (art. 6). A fronte di un dato semantico così univoco, bene ha fatto il giudice di prime cure a ritenere senz'altro conclusosi un contratto preliminare di vendita nel momento in cui il mediatore ha comunicato al l'accettazione della proposta del , senza necessità di Pt_2 Pt_1 indagini ulteriori sulla reale volontà dei contraenti, potendo entrambi avvedersi dell'impegno vincolante che si stavano assumendo con la sottoscrizione della proposta e della relativa accettazione. pagina 6 di 8 Anche sulla asserita facoltà di revoca dell'accettazione, non essendosi ancora concluso l'affare, come sostenuto dall'appellante si condividono, al contrario, le considerazioni già esposte nella sentenza impugnata. Da una parte, il secondo incarico di mediazione, che non riproduce la condizione sospensiva prevista dall'art.17 del primo incarico, non si può considerare come mera integrazione del precedente, avendo un contenuto autonomo, in parte diverso (con riguardo, si è detto, al prezzo, alle condizioni di pagamento e al compenso del mediatore) e speciale, in quanto riferito non alla generalità dei potenziali acquirenti ma esclusivamente alla proposta offerta dal (v. clausola 16). Dall'altra Pt_2 parte, il non avrebbe, comunque, potuto invocare la condizione contenuta nel primo incarico, Pt_1 posto che essa prevedeva soltanto la facoltà di rifiutare proposte conformi all'incarico, e non quella di revocare una accettazione già data. Com'è noto, infatti, il rifiuto della proposta non va confusa con la revoca dell'accettazione, la quale, ai sensi dell'art. 1328 c.c., è efficace solo laddove venga a conoscenza del proponente prima dell'accettazione stessa. In alcun caso, dunque, avrebbe potuto il venditore revocare il consenso, essendosi già concluso il preliminare.
Infine, anche il terzo motivo relativo alla asserita vessatorietà e nullità della pattuizione del compenso del mediatore è infondato. Come bene sottolinea la sentenza appellata, la clausola (art. 9 del secondo incarico) ancorava il diritto alla provvigione alla comunicazione all'acquirente dell'avvenuta accettazione della sua proposta di acquisto. A differenza di quanto lamenta l'appellante, infatti, è proprio in questo momento che si può ritenere concluso l'affare giuridico, in piena coerenza con il dettato normativo dell'art. 1755 c.c. In accordo con il Tribunale, non può rilevarsi alcun profilo di vessatorietà o di squilibrio contrattuale a tal proposito, potendo il mediatore legittimamente vantare il credito azionato in via monitoria, posta l'avvenuta conclusione dell'affare, cioè del preliminare, grazie alla sua attività di intermediazione.
L'appello per le ragioni tutte sopra esposte non può, dunque, essere accolto.
Le spese di lite seguono la soccombenza ex art. 91 c.p.c. e vengono liquidate tenuto conto degli importi medi per le cause di valore tra € 5.200,01 e € 26.000,00, con esclusione della fase istruttoria per il presente grado di giudizio. Segue, sempre a carico dell'appellante, il raddoppio del contributo unificato.


P.Q.M.



La Corte d'appello di Milano, Sezione IV, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da contro avverso la sentenza n. 2164/2025 resa dal Tribunale di Parte_1 CP_1
Milano, ogni diversa istanza e eccezione disattesa, così provvede:
1. Rigetta l'appello; pagina 7 di 8 2. Condanna al rimborso delle spese di lite del grado, a favore della Parte_1 [...]
CP_ che liquida per onorario, in complessivi € 3.966,00 oltre iva (se dovuta), cpa e spese forfetarie al 15%.
3. Da atto della sussistenza a carico di dei presupposti per il versamento Parte_1 dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato. pari a quello già versato.
Così deciso in Milano, nella camera di consiglio del 29.10.2025 la cons. rel. la presidente
IA SA RE RG ON
Provvedimento redatto con la collaborazione del MOT Francesca Biondaro

pagina 8 di 8