Corte d'Appello di Ancona
SEZIONE PER LE CONTROVERSIE CIVILI IN MATERIA DI LOCAZIONE
Reg.Gen. N.320/2024

Documento in com.jniwrapper.win32.automation.OleContainer
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Ancona, Sezione Civile per le Controversie di Locazione, composta dai seguenti magistrati:
Dr. Luigi SANTINI Presidente relatore
Dr.ssa Angela QUITADAMO Consigliere
Dr.ssa Arianna SBANO Consigliere
nella camera di consiglio tenutasi in data 23 Gennaio 2025 secondo le modalità previste dall'art.127 ter c.p.c., lette le note scritte depositate dalle parti, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di secondo grado promossa con ricorso depositato in data 28.03.2024, e vertente tra e (appellanti) contro (appellata), Parte_1 Parte_2 Controparte_1
avente ad oggetto: appello avverso la sentenza n°177/2024 emessa dal Tribunale di Macerata in data 19.02.2024;
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI IN FATTO E DIRITTO.
Gli appellanti e , proprietari di un immobile ad uso abitativo Parte_1 Parte_2
sita in Tolentino, via B. Buozzi n.68 concesso in locazione a , hanno impugnato Controparte_1
la sentenza indicata in epigrafe, con la quale, in parziale accoglimento del ricorso proposto dalla conduttrice, sono stati condannati, in solido tra loro, al pagamento, in favore di quest'ultima, dell'importo di €.700,00 a titolo di restituzione del deposito cauzionale, oltre interessi legali a far
1 data dal 22 luglio 2022 fino al soddisfo, previo diffalco dell'importo di €.100,00 a titolo di risarcimento del danno ad una persiana dovuto dalla conduttrice ai locatori.
Gli appellanti, in particolare, hanno censurato la decisione del primo giudice nella parte in cui, dopo aver disposto la restituzione del deposito cauzionale e dei relativi interessi, ha accolto solo marginalmente la loro domanda riconvenzionale tesa ad ottenere il risarcimento del danno per le spese sostenute per la riparazione di una persiana danneggiata (riconosciute solo per €.100,00, a fronte di una spesa fatturata di €.610,00) ed ha respinto l'ulteriore domanda tesa ad ottenere il pagamento dell'indennità sostitutiva del preavviso (stante il recesso anticipato della conduttrice), previsto contrattualmente in sei mesi. In particolare, secondo gli appellanti, la sentenza impugnata sarebbe errata: 1) per non aver fatto applicazione del principio di non contestazione (essendo pacifici sia la rottura della persiana, sia la spesa sostenuta per ripristinarla) e per non aver ammesso la prova testimoniale, benchè sulla sua ammissibilità non fossero state sollevate contestazioni;
2) per aver proceduto ad una errata ricostruzione del fatto storico, atteso che la spesa fatturata non era relativa alla sostituzione della persiana, ma alla riparazione di quella esistente, per cui nessuna decurtazione andava fatta sull'importo preteso a titolo risarcitorio, che già teneva conto del normale deperimento d'uso; 3) per aver erroneamente ritenuto la sussistenza di una rinuncia tacita all'indennità sostitutiva del preavviso, essendo a tale fine necessaria la forma scritta e, in ogni caso, non essendovi prova di comportamenti concludenti di natura abdicativa da parte dei locatori.
Hanno quindi concluso, previa ammissione dei mezzi istruttori, nei termini di seguito riportati:
“In via principale nel merito, accertata e dichiarata l'esistenza di danni all'immobile locato per €
610,00 nonché il mancato pagamento di € 700,00 a titolo di canoni di locazione per i mesi luglio ed agosto 2022 dovuti in virtù del mancato invio del preavviso di recesso dovuto, respingere la domanda restitutoria ex adverso dedotta e dichiarare compensata la somma di € 700,00 richiesta dall'attrice a titolo di rimborso del deposito cauzionale nonché condannare la medesima Attrice al pagamento della somma di € 610,00 quale differenza tra il deposito cauzionale versato ed il danneggiamento patito dagli attori all'immobile e il mancato pagamento delle mensilità dovute per il preavviso di recesso. con vittoria ci compensi e rimborso spese di lite”.
La parte appellata si è costituita in giudizio ed ha resistito all'appello, del quale ha chiesto il rigetto, assumendone l'infondatezza in fatto ed in diritto, con riguardo a ciascuno dei motivi di gravame.
L'appello è parzialmente fondato, nei termini di seguito descritti.
2 In punto di diritto, è noto che l'obbligo del locatore di restituire il deposito cauzionale sorge al termine della locazione, atteso che, una volta che l'immobile è stato riconsegnato, esso cessa di assolvere alla funzione di garantire preventivamente il locatore dagli inadempimenti del conduttore e deve pertanto essere restituito dal locatore a quest'ultimo.
In punto di fatto, non sono in contestazione né il recesso anticipato della conduttrice dal contratto di locazione stipulato in data 11.06.2018 (in atti), nè la avvenuta riconsegna dell'immobile in data
27.07.2022 (v. verbale riconsegna chiavi), né il diritto della conduttrice alla restituzione del deposito cauzionale, riconosciuto nella sentenza gravata, che sul punto non è stata sottoposta a censure, con conseguente formazione del giudicato interno sulla domanda principale.
La materia del contendere, quindi, verte esclusivamente sulle domande riconvenzionali di risarcimento del danno per le spese sostenute per la riparazione di una persiana danneggiata
(riconosciute dal primo giudice solo per €.100,00, a fronte di una spesa fatturata di €.610,00) e di pagamento dell'indennità sostitutiva del preavviso (respinta dal Tribunale).
Orbene, è sicuramente vero che l'obbligo del locatore di restituire il deposito cauzionale al termine della locazione sorge soltanto se il conduttore abbia integralmente adempiuto alle proprie obbligazioni, giacché, diversamente, assume rilievo la funzione specifica del deposito, che è quella di garantire preventivamente il locatore dagli inadempimenti del conduttore (v., tra le altre, Cass., sez. III, 24/6/2002, n. 9160; Cass., sez. III, 20/1/1997, n. 538). E' tuttavia altrettanto vero che nella fattispecie il locatore ha prodotto una fattura in data 03.10.2022 che, non recando alcuna dichiarazione di quietanza, non è idonea alla prova dell'avvenuto pagamento dell'importo ivi riportato, tanto è vero che nella fattura viene indicata la modalità di pagamento tramite “bonifico” che gli appellanti non sono stati neanche in grado di produrre l'estratto conto bancario da cui risulta l'avvenuto pagamento di detto importo.
Né sembra che a tale carenza di allegazione e prova possa sopperirsi attraverso il ricorso al principio di non contestazione, dal momento che il Collegio non ritiene di doversi discostare dall'ormai consolidato orientamento dei giudici di legittimità, già recepito in proprie precedenti pronunce, secondo cui il contegno processuale ed extraprocessuale del convenuto non può valere a sollevare del tutto l'attore dagli oneri processuali di allegazione e prova dei fatti costitutivi posti a suo carico, posto che “…l'attribuzione di efficacia di allegazione a fatti contenuti in un atto extraprocessuale … verrebbe ad interrompere la circolarità, necessariamente endoprocessuale, tra oneri di allegazione, di contestazione e di prova, attestata dal combinato disposto dell'art. 414 nn.
4 e 5 e dall'art. 416 c.p.c. (così Cass. n. 31704/2019, richiamata da Cass.n.2174/2021). Ne segue che gli odierni appellanti non potevano in alcun modo sottrarsi all'assolvimento degli oneri di
3 allegazione e prova, posto che chi intenda conseguire l'accertamento di un diritto in via giudiziale dall'onere di allegare, prima ancora che provare, ciascuno degli elementi costitutivi della domanda.
Né può ritenersi operante il principio di non contestazione in ordine alle istanze istruttorie, posto che detto principio concerne le deduzioni in punto di fatto e non si estende alle prove offerte dalle parti, le quali concorrono all'istruttoria processuale e la cui valutazione, operante in un momento successivo alla definizione dei fatti controversi, rientra nel libero apprezzamento del giudice (cfr.
Cass. n. 3126/2019), il quale resta in ogni caso titolare del potere di vagliare l'ammissibilità e la rilevanza dei mezzi di prova offerti, a prescindere dalla sussistenza o meno di contestazioni di parte.
In quest'ordine di concetti, deve dunque concludersi che ad un credito liquido ed esigibile della conduttrice (avente ad oggetto il deposito cauzionale a suo tempo versato e non tempestivamente riconsegnato al termine della locazione), i locatori hanno contrapposto un controcredito del tutto sfornito di prova e che il primo giudice, peraltro, ha in parte riconosciuto nella misura forfettaria
(non contestata) di €.100,00.
Le conclusioni sin qui raggiunte comportano, quale logico corollario, l'assorbimento di ogni questione attinente all'accertamento del fatto storico relativo alla sostituzione ovvero alla riparazione della persiana danneggiata.
***
Per quanto concerne l'indennità sostitutiva del preavviso, invece, l'appello è parzialmente fondato.
Non è contestato che il contratto sia stato risolto unilateralmente dalla conduttrice, e che costei non ebbe a rispettare il preavviso contrattualmente previsto, né a pagare alcunché a titolo di indennità per mancato preavviso. E' pertanto evidente che la conduttrice è tenuta al risarcimento dei danni per inadempimento contrattuale (art. 1218 c.c.), danni cagionati dal rilascio senza preavviso, ravvisandosi inadempimento dell'obbligazione di dare un preavviso di sei mesi (art. 1596 comma secondo c.c. ed art.1 contratto locazione 11.06.2018). La circostanza che i locatori abbiano accettato la restituzione anticipata dell'immobile senza formulare riserve in ordine alla debenza dell'indennità di preavviso non costituisce, a parere del Collegio, condotta avente carattere di concludenza tale da poter essere univocamente dimostrativa di una volontà abdicativa della locatrice stessa, e quindi non può ritenersi provata la sussistenza di una rinuncia tacita all'indennità suddetta.
Risulta tuttavia per tabulas che l'appartamento è stato rilasciato in data 27.07.2022 (v. verbale riconsegna chiavi) e che in data 01.09.2022 il medesimo appartamento è stato nuovamente locato a
4 terzi (v. contratto in atti). Non è in contestazione, non essendovi specifiche allegazioni sul punto, che sino al mese di luglio 2022 la conduttrice ha regolarmente versato il canone di locazione. Ne segue che il danno subìto dai conduttori per il mancato rispetto del termine di preavviso va quantificato nella misura di un mese di canone di locazione, relativo all'unico mese (agosto 2022) in cui l'immobile è rimasto non locato ed in cui i locatori non hanno percepito il relativo canone.
Alla luce delle considerazioni che precedono, l'appello va dunque accolto per quanto di ragione e, in parziale riforma della sentenza impugnata, che per il resto rimane ferma, l'appellata
[...]
va condannata a risarcire ai locatori e il danno da CP_1 Parte_1 Parte_2
mancato rispetto del termine di preavviso, nella misura di una mensilità di canone locatizio, da porsi in parziale compensazione con il residuo deposito cauzionale da restituire alla conduttrice.
In applicazione del principio stabilito dall'art. 92, 2° comma, c.p.c., considerato che ricorrono gravi ed eccezionali ragioni di ordine equitativo, attesa la reciproca soccombenza, nonché tenuto conto del parziale accoglimento del gravame e dell'esito complessivo del giudizio, le spese del grado possono essere interamente compensate tra le parti.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Ancona, Sezione Civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto avverso la sentenza n°177/2024 emessa dal Tribunale di Macerata in data 19.02.2024, contrariis reiectis, così decide:
- accoglie l'appello per quanto di ragione e, in parziale riforma della sentenza impugnata, condanna a risarcire ai locatori e il Controparte_1 Parte_1 Parte_2
danno da mancato rispetto del termine di preavviso, nella misura di una mensilità di canone locatizio, da porsi in parziale compensazione con il residuo deposito cauzionale da restituire alla conduttrice;

- conferma per il resto la sentenza impugnata;

- compensa integralmente tra le parti le spese del grado.
Così deciso nella camera di consiglio tenutasi in data 23 Gennaio 2025 .
IL PRESIDENTE est.
Luigi Santini
(Atto sottoscritto digitalmente)

5