N. R.G. 1633/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI FIRENZE
TERZA SEZIONE CIVILE
La Corte di Appello di Firenze, terza sezione civile, in persona dei Magistrati: dott. Cristina Reggiani Presidente rel. dott. Marco Cecchi Consigliere dott. Antonio Picardi Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 1633/2020 promossa da:
con il patrocinio dell'Avv. CITI LEOPOLDO Parte_1

APPELLANTE nei confronti di
TR
APPELLATA CONTUMACE
con il patrocinio dell'Avv. FERRARO MARCO Controparte_2

APPELLATO avverso la sentenza n. 477/2020 emessa dal Tribunale di Siena e pubblicata il 30/07/2020
CONCLUSIONI
Per la parte appellante: Piaccia all'Ecc.ma Corte d'Appello di Firenze, disattesa ogni contraria istanza eccezione e deduzione, Nel rito RESPINGERE la richiesta di integrazione del contraddittorio nei confronti delle altre parti presenti nel primo grado di giudizio per i motivi esposti nelle note per l'udienza del 14.12.2021 essendo le cause scindibili o, in subordine, ASSEGNARE un termine per pagina 1 di 11 provvedere alla relativa integrazione;
RESPINGERE l'eccezione di inammissibilità ex art. 348 bis c.p.c. per i motivi esposti nelle medesime note per l'udienza del
14.12.2021; Nel merito in parziale riforma della sentenza n.477/2020, pubblicata il 30.07.2020, R.G. n.1888/2012 Repert. n.1072/2020 del 03.09.2020 del
Tribunale di Siena, CONDANNARE ulteriormente al pagamento TR delle spese di lite sostenute dall'attore nel giudizio di primo Parte_1 grado;
DICHIARARE la responsabilità professionale di , Controparte_2 quale TA e professionista incaricato della redazione del contratto preliminare di cui è causa, per non aver accertato l'esistenza della predetta servitù prediale gravante sul terreno oggetto del contratto preliminare;
CONDANNARE conseguentemente lo stesso a restituire la somma di € Controparte_2
347,24 per il compenso illegittimamente percepito per la sua attività professionale non correttamente espletata, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria a far data dal 02.04.2008; CONDANNARE, altresì, Controparte_2
al pagamento, solidalmente con della somma di €
[...] TR
60.000,00 in favore di a titolo di danni dallo stesso provocati Parte_1 con la sua attività professionale non correttamente espletata, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria a far data dal 07.10.2008. CONFERMARE per il resto la impugnata sentenza. Il tutto con vittoria di spese e competenze legali del primo grado e di questo grado d'appello nei confronti degli appellati TR
e e con ulteriore condanna dello stesso CP_2 CP_2 [...]
a restituire l'importo di € 9.322,82 corrisposto per compulsum CP_2 per le spese legali del primo grado stante l'esecutività della suddetta sentenza.
Per la parte appellata: “IN VIA PRELIMINARE, - accertare e dichiarare la mancata integrazione del contraddittorio ex art. 332 c.p.c., conseguentemente provvedendo;
- accertare e dichiarare il presente appello inammissibile ex art. 348 bis c.p.c.; - accertare l'intervenuto passaggio in giudicato dei capi non impugnati, conseguentemente provvedendo;
IN VIA PRINCIPALE, nel merito, nella denegata ipotesi di mancato accoglimento delle preliminari eccezioni, rigettare il presente appello in quanto infondato in fatto e diritto confermando integralmente pagina 2 di 11 la sentenza di primo grado;
IN VIA SUBORDINATA, nel merito, nella denegata ipotesi di accoglimento, anche solo parziale, dell'appello proposto e di conseguente riforma della sentenza di primo grado, respingere in ogni caso le domande proposte nei confronti del Notaio , in quanto infondate in Parte_2 fatto e diritto per quanto esposto nella superiore narrativa;
IN VIA
ULTERIORMENTE SUBORDINATA, nel merito, nella denegata ipotesi di accoglimento, anche solo parziale, del proposto appello e di riconoscimento di una qualsivoglia responsabilità imputabile al Dr. , limitando Controparte_2 comunque il risarcimento – mai ritenuto dovuto - ai sensi degli artt. 1223, 1225 e
1227 c.c. a quanto riferibile alla prestazione notarile;
- in ogni caso, con vittoria di spese, competenze ed onorari, oltre spese generali, CPA ed IVA del presente grado di giudizio”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. ha interposto appello per ottenere la parziale riforma della Parte_1 sentenza n. 477/2020, pubblicata il 30/07/2020, con la quale il Tribunale di Siena
- definendo il giudizio da lui promosso, quale promissario acquirente, nei confronti di , promittente venditrice rimasta contumace, TR Controparte_2
, TA, titolare della Astor Immobiliare, mediatore
[...] Controparte_3 immobiliare, e società assicurativa chiamata in causa dall' - CP_4 CP_3 ha accertato il legittimo esercizio del recesso del dal contratto preliminare PT di compravendita, stipulato con la , il 2/4/2008, condannando CP_1 quest'ultima a pagare al il doppio della caparra versata e quindi l'importo PT complessivo di € 60.000,00, oltre interessi di legge, e ha rigettato le domande risarcitorie, sempre proposte del nei confronti del TA , che PT CP_2 redasse il contratto, e del mediatore immobiliare, Controparte_3
2.Oggetto del contratto preliminare, intervenuto tra il e la il PT CP_1
2/4/2008, erano due fondi posti in Colle Val d'Elsa.
Dopo la stipula del preliminare, atto redatto dal TA - secondo la CP_2 prospettazione della difesa incaricato anche delle verifiche circa i gravami PT
e gli altri oneri reali esistenti sul fondo - il promissario acquirente scopriva che pagina 3 di 11 uno dei due fondi (quello censito alla p.lla 65 fg 13 del CT di detto comune) era gravato da una servitù di passo e carrabile in favore di un terzo fondo, di cui la venditrice non aveva fatto menzione e che non era stata rilevata, né dal TA, né dal mediatore.
3.Per quanto qui di interesse, in ragione dell'impugnazione proposta dal il PT
Tribunale, dopo aver accolto la domanda nei confronti della (recesso CP_1 dal contratto e condanna della al pagamento del doppio della caparra), CP_1 compensava integralmente le spese di primo grado tra queste due parti.
Inoltre, nel rigettare la domanda risarcitoria anche nei confronti del Notaio (oltre che nei confronti del mediatore), evidenziava che il non avrebbe avuto CP_2
l'obbligo di effettuare le verifiche e le ricerche ipo-catastali prima della conclusione di un contratto preliminare di compravendita, sussistendo tali obblighi professionali solo in vista della stipula del contratto definitivo.
Infine, osservava che il non aveva dato alcuna dimostrazione del danno PT subito in conseguenza della presunta condotta imperita e negligente addebitata al professionista, incaricato di redigere il contratto preliminare.
Quindi, in applicazione del principio della soccombenza, ha condannato il a PT rifondere le spese processuali al . CP_2
4. Con l'atto di citazione introduttivo del giudizio di appello, notificato esclusivamente a e a , il ha TR Controparte_2 PT censurato:
a) l'omessa condanna della a rifondergli le spese di primo grado (in CP_1 luogo della pronunciata compensazione), stante l'applicazione del principio della soccombenza;

b) l'erroneità del rigetto della domanda risarcitoria avanzata nei confronti del TA , sul presupposto che questi non sarebbe stato tenuto ad CP_2 effettuare le verifiche ipocatastali precedentemente alla stipula di un preliminare.
Ha evidenziato, infatti, di essersi rivolto al TA, per la redazione del preliminare, non solo perché lo stesso andava notificato ai proprietari dei fondi pagina 4 di 11 finitimi per il rispetto della prelazione agraria, ma anche per avere la sicurezza in ordine alle caratteristiche del fondo, che andava ad acquistare, stante l'importante somma che sarebbe stata versata a titolo di caparra confirmatoria (€
30.000). Quindi il TA era incorso in responsabilità professionale, non essendosi accorto del peso. Egli non aveva effettuato le verifiche dell'ultimo ventennio dallo stipulando atto (del 2/4/2008). Infatti, nell'esame dei titoli di provenienza, come ammesso dallo stesso professionista, egli era risalito solo all'atto di donazione del 29/7/1988, ma in detto atto di donazione era espressamente richiamato l'atto di divisione del 7/5/1976, con il quale era stata costituita la servitù di cui si discute. Inoltre, il Notaio non aveva effettuato neppure i dovuti accertamenti presso il catasto, altrimenti avrebbe reperito l'estratto di mappa, sul quale la servitù di passo risulta riportata. Ha evidenziato che il Notaio aveva omesso qualsiasi verifica anche con riferimento al CP_2 contratto definitivo intervenuto tra la e il suo dante causa, CP_1 Persona_1 da lui rogitato il 10/9/2007, dove non si dava atto della esistenza della servitù;
c)la statuizione in ordine alla mancata prova dell'esistenza e dell'ammontare del danno. Infatti, recedendo dal contratto il aveva chiesto al promittente PT venditore inadempiente il doppio della caparra, per un importo totale di €
60.000,00, e tale era l'ammontare del danno subito in dipendenza della mancata conclusione del contratto definitivo, con la conseguenza che anche il TA, responsabile di ciò, avrebbe dovuto risponderne. Inoltre, il doveva CP_2 restituire anche l'importo di € 347,24, pari alla somma corrisposta al professionista per l'attività non correttamente compiuta.
Ha insistito, quindi, per la parziale riforma della sentenza gravata, come da conclusioni riportate in epigrafe.
5.Si è costituito , il quale preliminarmente ha chiesto Controparte_2 ordinarsi l'integrazione del contraddittorio nei confronti delle altre parti del giudizio di primo grado, ai sensi dell'art. 332 c.p.c.. Ha eccepito, inoltre,
l'inammissibilità dell'appello, ai sensi dell'art. 348 bis c.p.c..
Nell merito ha contestato la fondatezza dell'appello, rilevando di non essere pagina 5 di 11 incorso in alcuna responsabilità professionale per aver svolto tutte le verifiche ipo-catastali di sua competenza. Ha affermato, infatti, di aver correttamente adempiuto all'incarico professionale conferitogli, in quanto dall'esame degli atti consegnati dalle parti e dalle relative verifiche effettuate presso gli uffici preposti
– nell'arco temporale ventennale e quindi sino al 1988 (atto Rep
65696/Racc.8613) - non era emersa la presenza di alcun onere reale sui terreni promessi in vendita.
Evidenziava, poi, come fosse completamente destituita di fondamento la pretesa del di ottenere, a titolo risarcitorio, la stessa somma richiesta all'altra PT parte contraente, conseguente all'esercizio del recesso, trattandosi di rapporti giuridici assolutamente distinti.
La difesa appellata ha osservato che “Il presupposto assunto secondo cui il positivo esperimento dell'azione di recesso comporti l'automatica estensione dell'obbligazione restitutoria anche in capo al Notaio non trova alcun fondamento giuridico non essendo il professionista il soggetto ad esso obbligato. Inoltre, in tema di responsabilità solidale, si evidenzia come manchi nel caso di specie
l'unitarietà dell'evento lesivo lamentato nonché il necessario collegamento eziologico tra la prestazione del Notaio e l'obbligo restitutorio oggetto di condanna della SI.ra . La fonte dell'asserito pregiudizio, che l'appellante imputa al CP_1
Notaio, ha natura differente rispetto all'inadempimento della promissaria alienante e consiste nel contratto di incarico professionale tra il sig. ed il PT
Notaio ed è soggetto alle regole ordinarie in materia di responsabilità professionale.”
E ancora ha evidenziato che “Alla luce delle risultanze documentali e testimoniali correttamente il Giudice ha ritenuto non sussistente la prova dell'asserito danno che avrebbe subito il SI. per aver scoperto la costituita servitù prediale PT su uno dei terreni promessi in vendita che, a suo dire, avrebbe ridotto il valore dello stesso, posto che non è stato provato dal sig. che la stessa non si PT fosse in realtà estinta per non uso né che la sua esistenza avesse generato un decremento del valore economico del bene, in poche parole le sue asserzioni sono
pagina 6 di 11 rimaste prive di riscontro probatorio.”
Quanto alla domanda di restituzione dell'importo di € 347,24, l'appellato ha precisato che tale importo riguarda esclusivamente il rimborso delle spese vive sostenute dal TA e, nello specifico, per la marca da bollo apposta sul contratto preliminare (€ 14,62), per la sua registrazione (€ 318,00) e per le raccomandate inviate ai confinanti (€ 3,80x4= 15,20), attestando che non gli era stato corrisposto alcun compenso.
Ha concluso, quindi, per il rigetto dell'appello e per la conferma della sentenza impugnata, riproponendo in via subordinata alcune delle domande avanzate in primo grado nei termini riportati in epigrafe.
6. , sebbene ritualmente citata, è rimasta contumace anche in TR grado di appello.
7.La causa è stata trattenuta in decisione in data 11/1/2023, sulle conclusioni delle parti, come in epigrafe trascritte, a seguito di trattazione scritta, con i termini di legge per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
Con decreto del 23/5/2023, il Presidente di Sezione ha rimesso la causa in istruttoria, dando atto della impossibilità di definirla con il collegio che l'aveva trattenuta in decisione, stante il sopravvenuto impedimento della componente
(presidente del collegio) dott.ssa Maria Teresa Paternostro, chiamata a svolgere le funzioni di commissaria esaminatrice del concorso di magistratura, con totale esonero dalle funzioni giurisdizionali e giudiziarie a far data dall'8/5/2023.
La causa è stata, dunque, trattenuta in decisione dal collegio in diversa composizione, con ordinanza del 30/4/2024, all'esito dell'udienza del 3/4/2024, tenutasi nelle forme di cui all'art. 127 ter c.p.c., senza concessione di termini per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica, dal momento che le parti ne avevano già usufruito.
***
pagina 7 di 11 8.Preliminarmente, la Corte ritiene di disattendere la richiesta della difesa appellata di integrazione del contraddittorio nei confronti delle altre parti del giudizio di primo grado, non evocate in giudizio dall'appellante. Si tratta, infatti, di rapporti sostanziali e processuali scindibili e la notifica dell'atto di appello sarebbe stata eseguita solo ai sensi e ai fini di cui all'art. 332 c.p.c.. Pertanto, in considerazione del tempo trascorso, la citazione nel giudizio di appello di dette parti si appalesa inutile.
Con il trattenimento della causa in decisione, all'udienza di precisazione delle conclusioni, deve ritenersi, inoltre, superata l'eccezione di inammissibilità dell'appello ai sensi dell'art. 348 bis c.p.c..
9.L'appello, nel merito, è solo in parte fondato.
9.1 Il gravame va, infatti, accolto laddove il ha censurato la statuizione PT adottata dal primo giudice in punto di regolamentazione delle spese processuali tra e , dal momento che la disposta Parte_1 TR compensazione non è stata in alcun modo motivata e non si giustifica in base all'esito che ha avuto il contenzioso tra dette parti.
In applicazione del principio della soccombenza, infatti, TR doveva essere condannata a rifondere al le spese processuali di primo PT grado, in quanto risultata soccombente in base a capo decisorio adottato dal primo giudice, peraltro passato in giudicato, per difetto di gravame.
Pertanto, in parziale riforma della sentenza impugnata deve TR essere condannata a rifondere la le spese processuali di primo grado come PT liquidate in dispositivo in base ai minimi tariffari, parametrati al valore della causa
(€ 60.000).
9.2 Non può, invece, trovare accoglimento l'interposto gravame con riferimento alla decisione assunta dal primo giudice in punto di rigetto della domanda risarcitoria, avanzata dal nei confronti del TA . PT CP_2
Risulta, infatti, per tabulas che il professionista, incaricato della redazione del preliminare, ha effettuato le verifiche degli atti di provenienza, del bene oggetto pagina 8 di 11 di compravendita, sino a risalire al ventennio antecedente alla data di stipula del preliminare (atto di donazione del 1988) senza rinvenire la minima traccia della costituzione e/o esistenza della servitù di passaggio denunciata dal promissario acquirente. Infatti, è emerso che la costituzione della servitù è avvenuta in un atto divisionale risalente al 1976.
Ma il rigetto della domanda risarcitoria pronunciato dal primo giudice si fonda anche su un'altra ratio decidendi e cioè il difetto di prova del danno. Anche tale statuizione è stata oggetto di censura con l'atto di gravame, ma le argomentazioni addotte dall'appellante sono prive di pregio.
Non può, infatti, condividersi l'assunto che il TA dovrebbe rispondere del danno subito dal promittente venditore, che coinciderebbe con l'importo che la promittente venditrice inadempiente è stata condannata a pagargli, in ragione del recesso (doppio della caparra versata), da lui esercitato e giudicato legittimo.
Il rapporto professionale, che lega il al TA , è, infatti, distinto PT CP_2 da quello contrattuale, che lega le parti del preliminare, e di conseguenza il pregiudizio economico derivato al dal presunto inadempimento PT dell'incarico professionale, non si identifica con la restituzione del doppio della caparra versata, che trova il proprio fondamento in un negozio, di cui il TA non è parte.
Pertanto, correttamente il primo giudice ha evidenziato che nel caso di specie la domanda risarcitoria del deve essere comunque rigettata, per difetto di Pt_3 allegazione e prova del danno subito.
Sul punto la sentenza di primo grado deve quindi essere confermata.
10.Per quanto riguarda la regolamentazione delle spese processuali del presente grado di appello, con riferimento al rapporto processuale tra il e la PT
, in applicazione del principio della soccombenza le stesse devono CP_1 essere poste a carico di quest'ultima, soccombente anche nel presente grado del giudizio, liquidate come in dispositivo in base alle tariffe professionali minime parametrate al valore della causa, che, avendo riguardato solo la statuizione sulle pagina 9 di 11 spese del giudizio di primo grado, è pari all'ammontare delle stesse (scaglione €
5.200-€ 26.000).
Con riguardo, invece, al rapporto processuale tra il e il , sempre in PT CP_2 applicazione del principio della soccombenza, le spese devono gravare sul primo stante l'acclarata infondatezza delle censure mosse da questi al rigetto, pronunciato dal giudice di primo grado, della domanda risarcitoria avanzata nei confronti del TA. Esse sono liquidate come in dispositivo in base ai minimi tariffari parametrati al valore della causa (€ 60.000,00).


P.Q.M.


La Corte di Appello di Firenze, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza eccezione e deduzione, sull'appello proposto da Parte_1 avverso la sentenza n. 477/2020 emessa dal Tribunale di Siena e
[...] pubblicata il 30/07/2020, così provvede nella contumacia di : TR
in parziale accoglimento dell'appello, condanna a rifondere al TR le spese del primo grado del giudizio che si liquidano in € Parte_1
7.052,00 per compensi oltre al rimborso forfetario spese generali al 15% e agli oneri accessori.
Condanna a rifondere a le spese processuali TR Parte_1 del presente grado del giudizio che liquida in € 2.906,00 per compensi oltre al rimborso forfetario spese generali al 15% e agli oneri accessori
Condanna a rifondere a le spese Parte_1 Controparte_2 processuali del presente grado del giudizio che liquida in € 7.160,00 per compensi oltre al rimborso forfetario spese generali al 15% e agli oneri accessori.
Firenze, camera di consiglio del 4/9/2024
Il Presidente est.
dott. Cristina Reggiani
Nota
pagina 10 di 11 La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.
pagina 11 di 11