REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D'APPELLO DI ROMA
SEZIONE PRIMA CIVILE così composta:
Dott. Nicola Saracino Presidente e relatore Dott. Gianluca Mauro Pellegrini Consigliere
Dott. Giovanna Gianì Consigliere riunita in camera di consiglio, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado d'appello iscritta al numero 2157 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2020, trattenuta in decisione all'udienza del giorno
09/05/2024, vertente
TRA
(c.f. ), difesa dall'Avv. Parte_1 C.F._1
SCAFETTA MICHELA (c.f. ); C.F._2
APPELLANTE
E
(c.f. ), difesa dall'Avv. PASQUALI CP_1 P.IVA_1
GIORGIO (c.f. , unitamente all'Avv. DI MEO RITA C.F._3
( ); C.F._4
APPELLATA, appellante incidentale
OGGETTO: appello contro la sentenza n. 19139/2019 emessa dal Tribunale di
Roma in data 08/10/2019.
Conclusioni dell'appellante: “Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Roma contrariis reiectis: In via principale, sospendere l'esecutività della sentenza impugnata e, nel merito, accogliere per i motivi tutti dedotti in narrativa il proposto appello e, per l'effetto, riformare la sentenza n. 19139/2019 emessa dal Tribunale di Roma, Sezione
Seconda, Dott. Patruno, nell'ambito del giudizio N.R.G. 19938/2019, depositata in cancelleria in data 8 ottobre 2019, accogliendo solo in parte le istanze sollevate r.g. n. 1 dall'odierna appellante dinanzi il Tribunale per tutti i motivi meglio esposti nel presente atto. e, per l'effetto, annullare la sentenza impugnata limitatamente ai punti del dispositivo B) e precisamente nella parte in cui: “ in accoglimento della domanda riconvenzionale proposta da condanna al pagamento in CP_1 Parte_1 favore di della somma di € 120.722,45 oltre accessori dalla data della presente CP_1 sentenza sino al soddisfo..” e C) nella parte in cui: “ Condanna al Parte_1 pagamento delle spese processuali che i liquidano nella misura di € 17.232,21
(compreso rimborso forfettario spese generali, nonché IVA e C.p.A.)”. Con vittoria di spese e compensi oltre il rimborso forfettario per spese generali oltre IVA e CPA come per legge relativi ad entrambi i gradi di giudizio.”.
Conclusioni dell'appellata: “In via principale nel merito, respingere l'appello proposto dal Sig.ra avverso la sentenza n. 19139/19, pubblicata in data Parte_1
08.10.2019, del Tribunale di Roma – Sez. II Giudice Unico Dott. Claudio Patruno, in quanto inammissibile ed infondato in fatto ed in diritto;
nel contempo, accogliere l'appello incidentale proposto da accertando e dichiarando valida ed CP_1 efficace la ingiunzione fiscale e la piena ammissibilità dell'utilizzo del procedimento di cui al Regio Decreto n. 639/1910 da parte della Pubblica Amministrazione
(Determinazione Dirigenziale Ingiuntiva n. 340/2016). Si depositano i documenti di cui al separato indice. Spese secondo giustizia.”.
FATTO E DIRITTO
Con la sentenza impugnata il tribunale di Roma aveva revocato l'ingiunzione fiscale emessa da e tuttavia accolto la domanda risarcitoria CP_1 riconvenzionale dell'ente territoriale condannando al pagamento della Parte_1
somma di € 120.722,45 oltre accessori dalla data della sentenza sino al soddisfo oltre al rimborso delle spese di causa.
A monte di ciò la violazione ad opera della (anche quale erede di Pt_1
) del divieto di alienare per dieci anni dall'acquisto l'immobile sito in Persona_1
via dei Farnesi numero 89 che era stato ceduto alla conduttrice a prezzo di favore CP_1
rispetto a quello di mercato (circa il 30% in meno) per finalità di carattere sociale, tradite proprio dalla speculazione attuata mediante la rivendita dopo soli due anni dall'acquisto (del 2005).
Detto divieto, trasfuso nel contratto di compravendita del 2005, traeva origine nella disciplina regolamentare della dismissione del patrimonio immobiliare di CP_1
r.g. n. 2 Capitale e, secondo il primo giudice, vincolava anche l'erede dell'acquirente anche se costui avesse operato, come nella fattispecie, in forza del vincolo assunto con contratto preliminare dal suo dante causa.
Il risarcimento è stato ragguagliato alla differenza di prezzo che CP_1 avrebbe incamerato ponendo quell'immobile in vendita ai prezzi di mercato anziché a quelli di favore riservati agli inquilini.
Si rimanda, nel resto, alla lettura integrale della sentenza impugnata.
ha proposto appello;
ha resistito al Parte_1 CP_1
gravame e spiegato appello incidentale.
L'appello è stato trattenuto in decisione all'udienza del 09/05/2024, con concessione dei termini di legge per lo scambio di conclusionali e repliche.
L'appello principale contiene tre motivi.
Col primo è dedotto che l'atto di disposizione dell'immobile in violazione del divieto (quinquennale e non già decennale ex art. 3 comma 14 D.L. 351/2001 convertito i L. 410/2001) è attinto da nullità ex art. 1418 c.c. e pertanto non poteva provocare il danno invece riconosciuto a d'altro canto l'appellante nega CP_1
che quella nullità le possa essere opposta in quanto non era stata parte contraente dell'originario acquisto, concluso dalla madre defunta. In definitiva il divieto non operava nei confronti dell'erede del contraente.
Col secondo motivo è criticata l'applicazione dell'art. 1379 c.c. ad un soggetto che non essendo la parte contrattuale (sebbene suo erede) non era vincolato dal divieto di alienazione.
Col terzo ed ultimo motivo è dedotta la violazione dell'art. 112 cpc per avere il tribunale accordato un risarcimento mai compiutamente richiesto dalla controparte. ha, da un lato, chiesto di respingere l'appello principale tenendo CP_1 ferma la sentenza di primo grado e, dall'altro lato, ha spiegato appello incidentale per chiedere che venisse dichiarata valida ed efficace “la ingiunzione fiscale e la piena ammissibilità dell'utilizzo del procedimento di cui al Regio Decreto n. 639/1910 da parte della Pubblica Amministrazione (Determinazione Dirigenziale Ingiuntiva n.
340/2016).”.
Osserva la Corte quanto segue.
Deve essere esaminato, prima degli altri, il motivo che denuncia la violazione dell'art. 112 cpc.
r.g. n. 3 Al riguardo il primo giudice aveva ritenuto che le notazioni di CP_1
contenute nella comparsa di costituzione circa la giustificazione della somma portata dall'ingiunzione (anche) quale clausola penale ovvero risarcimento del danno da inadempimento potessero configurare la domanda riconvenzionale, sebbene non riportata nelle conclusioni (né nella memoria ex art. 183 cpc).
Ritiene la Corte di non poter condividere la tesi del tribunale perché
[...]
aveva fatto espresso riferimento a quei concetti per argomentare la fondatezza CP_1 dell'ingiunzione (specialmente sotto il profilo della liquidità del credito) senza introdurre alcuna domanda riconvenzionale della quale non vi era alcuna esigenza alla luce della stessa struttura del giudizio di opposizione ad ingiunzione fiscale nel quale
“…il soggetto opposto assume la posizione sostanziale di attore, in quanto l'oggetto del processo non è soltanto l'atto amministrativo, ma anche il rapporto giuridico obbligatorio sottostante, con la conseguenza che grava su questo l'onere di provare i fatti costitutivi del credito portato dal provvedimento, mentre spetta all'opponente la dimostrazione dei fatti estintivi, modificativi o impeditivi dell'obbligazione.” (Cass. n.
10821 del 24/07/2002; Cass. n. 23346 del 26/07/2022).
Le argomentazioni svolte da pertanto, supportavano la tesi del CP_1 danno da illecito contrattuale da compensare con la somma portata dall'ingiunzione.
Non sussiste, cioè alcuna violazione dell'art. 112 cpc.
Resta da affrontare il tema della trasmissibilità all'erede del divieto (contrattuale) di alienazione, non essendo in discussione che nel contratto quel divieto fosse stato espressamente pattuito.
Va ricordato che la compravendita in violazione del divieto di alienazione, del
2007, era stata preceduta dal preliminare di vendita stipulato dalla dante causa dell'odierna appellante, sebbene il contratto definitivo fosse stato differito alla scadenza del decennio.
L'appellante, univocamente erede della promittente venditrice, era tenuta per generale principio ad adempiere le obbligazioni assunte dalla sua dante causa, obbligazioni che tuttavia non prevedano (come ricorda la stessa appellante alla pag. 24 della citazione) la violazione del divieto di alienazione, essendo essa prevista la stipula del definitivo al 17 ottobre 2015.
L'erede, anticipando i tempi, ha poi alienato l'immobile nel 2007, in tal modo violando l'impegno a non alienare nel quale era subentrata accettando l'eredità della madre.
r.g. n. 4 La giurisprudenza id legittimità (Cass. Civ., sez. trib. , 03/02/2003 , n. 1546) ha già sancito il subentro dell'erede nell'obbligo di rispettare il divieto di alienazione, sebbene con riferimento alla diversa fattispecie della decadenza dalle agevolazioni tributarie a favore della piccola proprietà contadina, perché “l'erede succede al de cuius a titolo universale, subentrando anche nella specifica situazione giuridica soggettiva passiva di divieto di alienazione del bene nel detto termine…”.
Va allora esaminato l'ulteriore motivo di appello secondo il quale la nullità che colpisce l'alienazione violativa del relativo divieto escluderebbe ogni danno per
[...]
, con l'ulteriore aspirazione dell'appellante di non vedersi opposta quella nullità CP_1 per non avere direttamente assunto l'obbligo di non alienare.
Osserva la Corte che se sono esclusi dal divieto di alienazione i contratti preliminari che differiscano il definitivo a data successiva allo spirare dell'efficacia del divieto (Cass. Civ., sez. II , 04/04/2011 , n. 7630), sono invece affetti da indubitabile nullità i contratti di trasferimento del bene durante la vigenza del divieto di alienazione, avendo al riguardo da tempo chiarito la giurisprudenza di legittimità (Cass. Civ., sez.
III , 15/07/2011 , n. 15676) che “In tema di edilizia residenziale e pubblica, la violazione del divieto di alienazione, di cui all'art. 1 comma 20 l. 24 dicembre 1993 n.
560, determina la nullità per impossibilità giuridica dell'oggetto del contratto sia nei confronti dell'ente gestore dell'alloggio che delle parti contraenti, anche nel caso in cui gli acquirenti siano familiari conviventi con l'assegnatario, trattandosi di divieto assoluto e disciplinato da norma imperativa, che non prevede eccezioni, deroghe o limitazioni e che persegue il fine di impedire gli atti speculativi e di garantire il conseguimento dello scopo proprio della destinazione di tali alloggi al soddisfacimento dell'interesse all'abitazione degli assegnatari provvisti dei prescritti requisiti.”.
Secondo il l'art. 3, comma 14, del DL 351/2001, infatti, “Sono nulli gli atti di disposizione degli immobili ad uso residenziale non di pregio ai sensi del comma 13 acquistati per effetto dell'esercizio del diritto di opzione e del diritto di prelazione prima che siano trascorsi cinque anni dalla data dell'acquisto.”.
Ha obiettato che “… l'appellante per la prima volta in sede di CP_1 appello assume la violazione dell'art. 3 comma 14 del d.l. 351/2001, sostenendo che il
“divieto di alienazione dell'immobile ad uso residenziale oggetto di prelazione da parte dei conduttori è di 5 anni e non 10 anni…” (pag. 20 atto di appello). Ciò rende il motivo di gravame palesemente inammissibile, in quanto diretto ad introdurre solo in sede di gravame tematiche mai neanche adombrate nel giudizio di prime cure.”.
r.g. n. 5 La questione sollevata con l'appello – e non contrastata nella sua fondatezza in diritto dall'appellata - non riguarda soltanto la durata del divieto (che comunque in sede contrattuale venne pattuita in dieci anni) ma la stessa configurabilità di un danno risarcibile a fronte di un'attività negoziale posta in essere in violazione dell'impegno contrattuale (poi trasmesso all'erede) e tuttavia inefficace perché attinta da nullità.
Il rilievo d'ufficio della nullità è doveroso ogni volta che la pretesa di una delle parti si fondi su un titolo radicalmente viziato. Nella fattispecie il fatto generatore di danno allegato da è costituito da un contratto che è tuttavia inefficace CP_1
perché nullo.
Va allora ricordato che “La nullità del contratto per violazione di norme imperative, siccome oggetto di un'eccezione in senso lato, è rilevabile d'ufficio in ogni stato e grado del processo, a condizione che i relativi presupposti di fatto, anche se non interessati da specifica deduzione della parte interessata, siano stati acquisiti al giudizio di merito nel rispetto delle preclusioni assertive e istruttorie …” (Cass. Civ., sez. III , 23/02/2024 , n. 4867) ed, ancora, che “Il giudice d'appello ha il potere-dovere di rilevare, in via ufficiosa, la nullità del contratto, anche in difetto di un'espressa deduzione di parte o per vizi di nullità diversi da quelli denunciati nella domanda introduttiva del giudizio, sempre che detti vizi siano desumibili dagli atti ritualmente acquisiti al processo.”. (Cass. Civ., sez. III , 11/12/2023 , n. 34590).
Dalle notazioni appena svolte discende che alcun danno ha patito CP_1
per effetto di un negozio improduttivo di effetti giuridici.
L'appello è quindi accolto sebbene sussistano i presupposti per la compensazione delle spese del doppio grado alla luce del sovvertimento, rispetto a quella del primo grado, della linea difensiva di nel giudizio di appello. Parte_1


PER QUESTI MOTIVI


La Corte, definitivamente pronunciando sull'appello, ogni altra conclusione disattesa, così provvede:
a) accoglie l'appello e per l'effetto, in riforma della sentenza impugnata, respinge la domanda di CP_1
b) compensa le spese del doppio grado.
Così deciso in Roma il giorno 02/12/2024.
Il Presidente Estensore
Dott. Nicola Saracino
r.g. n. 6