REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI VENEZIA
SEZIONE QUARTA CIVILE
La Corte di appello di Venezia composta dai magistrati dott. Guido Marzella Presidente dott.ssa Elena Rossi Consigliere relatore dott. Silvia Franzoso Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 253 del Ruolo Generale dell'anno 2024 promossa da
(C.F. , Parte_1 CodiceFiscale_1 rappresentato e difeso dall'avv. Urbano Bessegato ed elettivamente domiciliato ad
Asolo, via Palladio 1, presso lo studio del difensore;
parte riassumente contro
(C.F. ), CP_1 CodiceFiscale_2
(C.F. ), CP_2 CodiceFiscale_3
(C.F. ), CP_3 CodiceFiscale_4 rappresentati e difesi dall'avv. Massimo Carlin ed elettivamente domiciliati a
Portogruaro (VE), viale G. Matteotti 8, presso lo studio del difensore;
parte convenuta in riassunzione
Oggetto: rinvio da Cassazione, sentenza n. 35008, pubblicata il 14 dicembre 2023
Conclusioni
Per Parte_1
pagina 1 di 21 IN VIA PRINCIPALE: Voglia codesta Ecc.ma Corte in totale riforma della sentenza nr. 2700/2016, rep. 5632/16, del Tribunale di Treviso, in persona del dott. Lucio
Munaro, pubblicata il 07.11.16 tramite lettura in udienza ex art. 281 sexies c.p.c., così giudicare:
NEL MERITO: Accertato l'obbligo dei sigg.ri (c.f.: CP_1 C.F._2
, nato a [...] in data [...] e (c.f.:
[...] CP_2 [...]
, nata a [...] in data [...] di cedere e C.F._5 vendere al sig. (c.f.: ), nato a [...]_1 CodiceFiscale_6 degli Ezzelini (TV) in data 02.05.1965, la proprietà esclusiva dello "appezzamento di terreno sito al Comune di S. Zenone degli Ezzelini (TV), identificato all'Ufficio del Territorio di Treviso-Catasto Terreni al foglio 160, mappale n 314/B di 2.280 mq. catastali da frazionare", accertato inoltre il frazionamento del citato m.n.
314/b con creazione del nuovo m.n. 1060 di 1881 mq. (salvo più precisi) ed inserimento delle residue porzioni del medesimo m.n. 314/b in lotti destinati alla cessione al Comune di San Zenone degli Ezzelini, disporre con sentenza costitutiva emessa ai sensi dell'art. 2932 c.c. l'intestazione ed il trasferimento dai sigg.ri (c.f.: ), nato a Vancouver (Canada) in [...]_2 data 10.03.1966 e (c.f.: , nata a [...]_2 CodiceFiscale_5
(Canada) in data 25.08.1971, al sig. (c.f.: ), Parte_1 CodiceFiscale_6 nato a [...] in data [...], del diritto di proprietà esclusiva sul medesimo fondo censito al Catasto Terreni del Comune di San
Zenone degli Ezzelini (TV), Foglio 16, m.n. 1060, salvo migliore e/o più esatta identificazione catastale, stabilendo modalità e termini per il versamento del residuo prezzo dovuto e qui offerto, in modo tale da garantire l'interesse ed il diritto dell'attore-appellante al conseguimento del bene de quo libero da oneri ex art. 1489 c.c., iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli e da garantire lo stesso attore-appellante dal pericolo di futura evizione. Ordinarsi al Conservatore dei
Registri Immobiliari competente - di Treviso - la trascrizione dell'emananda sentenza costitutiva, con esenzione da ogni responsabilità.
ANCORA NEL MERITO: Accertata la minor estensione del m.n. 1060 frazionato rispetto al m.n. 314/b oggetto del preliminare di vendita del 17.01.2002, disporre
pagina 2 di 21 la proporzionale riduzione del prezzo di vendita nella misura che sarà determinata in corso di causa, anche in via equitativa, stabilendo modalità e termini per il versamento del residuo prezzo dovuto e/o pronunciando la compensazione tra i rispettivi crediti delle parti.
ANCORA NEL MERITO: Accertata la presenza di una discarica e, comunque, di materiali e depositi vari nel sottosuolo del m.n. 1060 frazionato (già m.n. 314/b) oggetto del preliminare del 17.01.2002, disporre la riduzione del prezzo di vendita
- anche ai sensi degli artt. 1480 e 1489 c.c. - in misura pari agli esborsi comunque collegati alle opere di bonifica (anche in termini di sanzioni da pagare)
e/o nella misura che sarà determinata in corso di causa, anche in via equitativa, stabilendo modalità e termini per il versamento del residuo prezzo dovuto e/o pronunciando la compensazione tra i rispettivi crediti delle parti.
ANCORA NEL MERITO: Accertato l'inadempimento dei sigg.ri e CP_1 CP_2 alle obbligazioni assunte con preliminare del 17.01.2002, condannare gli
[...] stessi e al risarcimento di tutti i danni procurati al sig. CP_1 CP_2
, nella misura che sarà determinata in corso di causa, anche in via Parte_1 equitativa, nonchè a manlevare e a tenere indenne lo stesso sig. Parte_1 rispetto ad ogni e qualsivoglia esborso, sanzione e pregiudizio a cui lo stesso fosse condannato e/o esposto in relazione e in conseguenza dell'accertata presenza di una discarica e/o di depositi e materiali vari nel sottosuolo del m.n.
1060 frazionato (già m.n. 314/b).
ANCORA NEL MERITO: Accertare e dichiarare l'obbligo (da adempiere mediante intervento della sig.ra ) di cedere al sig. e in favore del CP_3 Parte_1
m.n. 1060 (già m.n. 314/b) la cubatura / volumetria edificabile assegnata al fondo censito al Comune di San Zenone degli Ezzelini, C.T., Foglio 16, m.n. 540, salvo migliore e/o più esatta identificazione catastale, nella misura necessaria a garantire una disponibilità edificatoria totale di mc. 2850 sul medesimo m.n. 1060 frazionato (già m.n. 314/b). Per l'effetto, disporre il trasferimento – in favore del sig. e sul m.n. 1060 e a carico della sig.ra e sul m.n. Parte_1 CP_3
540 (salvo migliore e/o pia esatta identificazione catastale) - della cubatura / volumetria edificabile assegnata al medesimo m.n. 540 necessaria a garantire
pagina 3 di 21 una disponibilità edificatoria totale di mc. 2850 sullo stesso m.n. 1060 frazionato
(già m.n. 314/b) e/o, in ogni caso, costituire un vincolo di asservimento a carico del m.n. 540 e a vantaggio del contiguo m.n. 1060 (salvo migliore e/o più esatta identificazione catastale) tale da garantire la citata disponibilità edificatoria totale di mc. 2850 sul m.n. 1060 frazionato (già m.n. 314/b).
La richiesta di emissione di sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. deve intendersi condizionata all'ipotesi in cui il saldo del prezzo stabilito in preliminare per €
413.165,00, tenuto conto della caparra di € 51.645,69, degli ulteriori acconti versati per € 69.000,00, dell'esito delle riduzioni di prezzo per almeno €
88.077,80 (di cui € 9.877,80 per minor estensione dell'area ed € 78.200,00 per costo smaltimento terreno con rifiuti) e dei danni attualmente non accertati, risulti inferiore ad € 100.000,00, come risulta dal verbale d'udienza del 16.5.16 innanzi al Tribunale di Treviso.
Considerando il meccanismo della permuta stabilito il preliminare, al fine di mantenere inalterato il sinallagma contrattuale, le alternative sono le seguenti:
a) il sig. versa il saldo prezzo (che come detto e per le ragioni esposte _1 deve essere inferiore a € 100.000,00); quando si procederà alla cessione dei due appartamenti ai promittenti venditori, tali appartamenti dovranno essere pagati Cont integralmente dai sig.ri al loro prezzo di € 208.852,00 stabilito in preliminare;
o,
b) il saldo del prezzo (inferiore a € 100.000,00) oggetto di accertamento da parte di Codesta Ecc.ma Corte non dovrà essere versato dall' ma compensato _1 con il maggior credito dell'appellante derivante dal perfezionamento della cessione degli appartamenti in permuta. Ne deriverebbe, in questo caso, un credito del sig. , pari alla differenza tra l'importo di € 208.852,00 (valore _1 dei due appartamenti in permuta) e l'importo che sarà accertato da Codesta
Ecc.ma Corte a titolo di saldo prezzo.
NEL MERITO – IN VIA SUBORDINATA: In denegata ipotesi di mancato accoglimento della domanda formulata ai sensi dell'art. 2932 c.c. e delle correlate domande di riduzione del prezzo, accertato l'inadempimento dei sigg.ri. e CP_1
alle obbligazioni assunte con preliminare di vendita del 17.01.2002, CP_2
pagina 4 di 21 accertare e dichiarare legittimo il recesso esercitato ex art. 1385 c.c. dal sig.
dal medesimo contratto preliminare ed il conseguente scioglimento Parte_1 del vincolo negoziale con esso costituito. Per l'effetto, condannare i sigg.ri CP_1
e a corrispondere al sig. : CP_2 Parte_1


1 - la somma di Euro 103.291,38, pari al doppio della caparra versata, o la diversa somma maggiore o minore determinata in corso di causa, anche in via equitativa, oltre agli interessi di legge dalla domanda al saldo, e


2 - la somma di Euro 50.000,00, pari al residuo importo versato a titolo di acconto sul prezzo, o la diversa somma maggiore o minore determinata in corso di causa, anche in via equitativa, oltre agli interessi di legge dal dovuto al saldo.
Spese ed onorari di causa rifusi.
NEL MERITO – IN VIA DI ULTERIORE SUBORDINE: In denegata ipotesi di mancato accoglimento delle domande di merito sopra formulate in via gradata, accertato il grave inadempimento dei sigg.ri e alle obbligazioni assunte CP_1 CP_2 con preliminare di vendita del 17.01.2002, pronunciare la risoluzione del medesimo contratto preliminare di vendita del 17.01.2002 e, per l'effetto, condannare i sigg.ri e a corrispondere al sig. CP_1 CP_2 Parte_1 la somma di Euro 101.645,69 versata a titolo di acconto sul prezzo o la diversa somma, maggiore o minore, che sarà determinata in corso di causa, anche in via equitativa, oltre agli interessi di legge dal dovuto al saldo, oltre in ogni caso il risarcimento del danno.
IN VIA ISTRUTTORIA: Si chiede che vengano ammessi interrogatorio formale dei convenuti sigg.ri , e , nonché prova per testi CP_1 CP_2 CP_3 sulle seguenti circostanze:
1) - Vero che la stipulazione del contratto definitivo di vendita relativo al m.n.
314/b (ora m.n. 1060) è stata subordinata dalle parti al completamento e al positivo collaudo delle opere di urbanizzazione dell'area, previste nella
Convenzione di Lottizzazione del 28.01.2005 e relativa Variante (si rammostri al teste / interrogando il doc. 1 allegato all'atto di citazione);
2) - Vero che il sig. ha appreso solo nel corso del 2009 che la quasi Parte_1 totalità del sottosuolo del m.n. 314/b (ora m.n. 1060) è occupata da materiali di
pagina 5 di 21 riporto, rifiuti e detriti vari (si rammostri al teste / interrogando il doc. 17 fascicolo di primo grado);
3) - Vero che in data 23.07.2002 il sig. ha corrisposto ai sigg.ri Parte_1
e , a titolo di acconto sul maggior prezzo pattuito per l'acquisto CP_1 CP_2 del m.n. 314/b oggetto di causa (ora m.n. 1060) e in aggiunta alla somma di
Euro 51.645,69 quietanzata nel preliminare del 17.01.2002, l'ulteriore importo di
Euro 25.000,00 (si rammostri al teste / interrogando il doc. 18 fascicolo di primo grado);
4) - Vero che in data 15.01.2003 il sig. ha versato al sig. Parte_1 CP_1
l'ulteriore acconto di Euro 10.000,00 (si rammostri al teste / interrogando il
[...] doc. 19 fascicolo di primo grado);
5) - Vero che in data 05.05.2004 il sig. , per il tramite della società Parte_1
Centralcase Srl di cui è socio, ha versato alla sig.ra l'importo di Euro CP_2
1.110,00 a pagamento dell'I.C.I. relativa agli anni 2003 e 2004 in relazione al terreno oggetto del preliminare di vendita del 17.01.2002 (si rammostrino al teste / interrogando i docc. 20-21 fascicolo di primo grado);
6) - Vero che in data 21.12.2005 il sig. , per il tramite del fratello Parte_1
, ha consegnato alla sig.ra l'importo di Euro 1.000,00 a CP_4 CP_2 pagamento dell'I.C.I. dovuta per l'anno 2005 in relazione al terreno oggetto del preliminare di vendita del 17.01.2002 (si rammostri al teste / interrogando il doc.
22 fascicolo di primo grado);
7) - Vero che in data 29.06.2006 iI sig. ha versato alla sig.ra Parte_1 CP_3
la somma di Euro 1.000,00 a pagamento dell'I.C.I. dovuta per l'anno 2006
[...] in relazione al terreno oggetto del preliminare del 17.01.2002 (si rammostri al teste / interrogando il doc. 23 fascicolo di primo grado);
8) - Vero che in data 03.04.2007 il sig. ha versato alla sig.ra Parte_1 CP_2
l'acconto di Euro 15.000,00 per l'acquisto del terreno oggetto del preliminare
[...] di vendita del 17.01.2002 (si rammostri al teste / interrogando il doc. 24 fascicolo di primo grado);
9) - Vero che in data 04.04.2007 il sig. , per il tramite della società Parte_1 di cui era socio, ha versato alla ditta la Parte_2 CP_5
pagina 6 di 21 somma di Euro 10.000,00 a pagamento dei lavori e degli interventi eseguiti in relazione alle opere urbanizzazione dell'area oggetto della convenzione di lottizzazione del 28.01.2005 (si rammostrino al teste / interrogando i doc. 25-26 fascicolo di primo grado);
10) - Vero che in data 12.06.2007 il sig. ha versato alla sig.ra Parte_1 CP_3
l'importo di 1.100,00 a titolo di acconto sull'I.C.I. dovuta per l'anno 2007
[...] in relazione al terreno oggetto del preliminare di vendita del 17.01.2002 (si rammostri al teste / interrogando il doc. 27 fascicolo di primo grado);
11) - Vero che in data 09.06.2008 il sig. , per il tramite della Parte_1 società di cui era socio, ha versato alla società Controparte_6 CP_5 la somma di Euro 9.000,00 a pagamento dei lavori e degli interventi eseguiti
[...] in relazione alle opere urbanizzazione dell'area oggetto della convenzione di lottizzazione del 28.01.2005 (si rammostri al teste / interrogando il doc. 28 fascicolo di primo grado);
12) - Vero che in data 02.01.2009 il sig. ha versato al sig. Parte_1 CP_1 la somma di Euro 500,00 a pagamento dell'I.C.I. dovuta per l'anno 2008 in
[...] relazione al terreno oggetto del preliminare del 17.01.2002 (si rammostri al teste
/ interrogando il doc. 29 fascicolo di primo grado);
13) - Vero che in data 26.01.2010 la società ha notificato al sig. CP_5
il decreto ingiuntivo n. 1027/09 del 21.12.2009 con cui il Tribunale Parte_1 di Treviso, Sezione Distaccata di Castelfranco Veneto l'ha condannato a pagare la somma di Euro 17.196,96, oltre interessi di legge e spese di procedura, a saldo della fattura n. 79 del 03.09.2007 emessa dalla stessa per "lavori di CP_5 sistemazione dell'incrocio di Via Boschier - S.P. 129 nel Comune di San Zenone degli Ezzelini (TV), come da contratto d'appalto del 09.09.2008" (si rammostri al teste / interrogando il doc. 30 fascicolo di primo grado);
14) - Vero che il contratto d'appalto del 09.09.2008, concluso con la società
è stato sottoscritto dal sig. in esecuzione degli CP_5 Parte_1
Cont accordi assunti con i sigg.ri in base al preliminare del 17.01.2002 e all'accordo integrativo del 21.03.2007;
pagina 7 di 21 15) - Vero the i sigg.ri e hanno presentato al Comune di San CP_1 CP_2
Zenone degli Ezzelini la domanda di Variante al Piano di Lottizzazione "Boschier" -
Primo Stralcio, con relativi elaborati di progetto, senza informare e coinvolgere il sig. ; Parte_1
16) - Vero che i sigg.ri e hanno sottoscritto in data 16.01.2008 CP_1 CP_2 la Convenzione per l'Attuazione della Variante, impegnandosi a darvi esecuzione secondo gli elaborati di progetto allegati, senza informare e coinvolgere il sig.
(cfr. doc. 4 allegato alla comparsa avversaria); Parte_1
17) - Vero che i frazionamenti dell'originario m.n. 314/b di 2.280 mq. di proprietà Cont dei sigg.ri e, così, la costituzione dapprima del m.n. 971 di 2.152 mq. e successivamente del m.n. 1060 di 1881 mq. sono stati eseguiti dall'arch. Per_1
Cont
su incarico dei sigg.ri senza informare e coinvolgere il sig.
[...] _1
;
[...]
18) - Vero che la reale estensione del m.n. 1060 (di 1881 mq.) è stata appresa dal sig. solo nel corso dell'anno 2009. Parte_1
Si indicano a testimoni su tutte le predette circostanze:
• sig. , domiciliato in San Zenone degli Ezzelini (TV); CP_4
• Ing. , domiciliato in Bassano del Grappa (VI). Persona_2
ANCORA IN VIA ISTRUTTORIA: Si chiede che venga rinnovata la Consulenza
Tecnica volta a determinare le difformità lamentate dall'attore, la loro gravità, la loro imputazione soggettiva, e la correlativa diminuzione di prezzo, tenendo conto di tutte le osservazioni svolte dal CTP attoreo Geom. . Persona_3
ANCORA IN VIA ISTRUTTORIA: Si chiede che venga ammessa Consulenza Tecnica
d'Ufficio atta ad accertare e determinare:
• gli eventuali maggiori costi di costruzione - valutati ad oggi e rapportati ai costi del periodo 2003/2004 - del fabbricato residenziale a dodici alloggi, in via
Boschier di San Zenone degli Ezzelini, secondo il progetto allegato all'istanza di permesso di costruire depositata in Comune di San Zenone degli Ezzelini (cfr. doc. 6 allegato all'atto di citazione), e
pagina 8 di 21 • l'attuale minor valore di mercato del sopra citato fabbricato residenziale (e delle singole unità abitative) rispetto al valore di mercato del periodo 2003/2004, valutato con riferimento a immobili della stessa tipologia, fattura ed ubicazione;

• le eventuali variazioni imposte al progetto tecnico del sopra citato fabbricato.
IN OGNI CASO: Spese e compenso professionale di tutti i gradi del presente giudizio interamente rifusi, comprese le spese di accertamento tecnico preventivo
e consulenza tecnica d'ufficio per CTU e CTP.
Con espressa richiesta di restituzione degli acconti finora versati (doc. 16).
Per , e CP_1 CP_2 CP_3
Piaccia all'Ecc.ma Corte d'Appello adita ogni altra istanza contraria disattesa, così decidere:
- non accettato il contraddittorio su domande nuove, modificate o non coerenti con la Sentenza di rimessione, dichiararsi irrituali, improponibili, inammissibili, rinunciate, coperte da giudicato, incompatibili, infondate ed indimostrate le domande svolte dall'Attore nella citazione in riassunzione, per le ragioni tutte in atti, ad eccezione della domanda concernente la restituzione dell'importo capitale di € 50.000,00 conseguente all'accoglimento del secondo motivo di cassazione in base alla sentenza n° 35008/2023 della Suprema Corte, riducendosi tuttavia
l'importo restitutorio, ovvero azzerandolo totalmente, per effetto del risarcimento del danno arrecato ai Sigg.ri da parte del Sig. col proprio Parte_3 _1 inadempimento contrattuale produttivo della risoluzione per suoi fatto e colpa;

- in ogni caso accertarsi e dichiararsi la sussistenza di tale danno esclusivamente addebitabile all'Attore in riassunzione e condannarlo al pagamento della somma capitale che la Corte vorrà determinare in via equitativa, con interessi e rivalutazione dal dovuto al saldo effettivo;

- dichiararsi inammissibili, improponibili, irrituali ed inconferenti tutte le istanze istruttorie formulate ex adverso per le ragioni agli atti;

- compensarsi integralmente le spese giudiziali relative al grado di Cassazione e condannarsi il Sig. al rimborso delle spese di lite a favore degli Esponenti, _1 tanto per il primo grado di giudizio (negli importi liquidati da quel Giudice), quanto per il presente giudizio di riassunzione. Con ogni riserva.
pagina 9 di 21 Fatti di causa
Con contratto preliminare del 17 gennaio 2002 e CP_1 CP_2 promettevano di vendere a , che a sua volta prometteva di Parte_1 acquistare per sé o per persona da nominare, un terreno sito a San Zenone degli
Ezzelini (TV) della superficie catastale di 2.280 mq, costituente porzione di un più vasto appezzamento esteso 4.776 mq, al prezzo convenuto di euro 413.165,00 da corrispondere in parte mediante la permuta, in favore dei promittenti alienanti, di due dei dodici appartamenti che il promissario acquirente intendeva costruire sul predetto terreno.
Per l'ipotesi in cui, in sede di frazionamento, la superficie reale del fondo fosse risultata inferiore a quella pattuita, e si impegnavano, CP_1 CP_2
d'intesa con la propria madre , a vincolare, per la misura CP_3 eventualmente mancante, parte della volumetria disponibile sul lotto contiguo di loro proprietà.
Le parti stabilivano che la stipula del definitivo sarebbe dovuta avvenire entro il
30 giugno 2002, precisando, inoltre, nell'allegato A, che il lotto promesso in vendita sarebbe stato trasferito “con le opere di urbanizzazione completate”.
Nel contratto preliminare veniva, inoltre, dato atto dell'esistenza, in passato, sul lotto promesso in vendita di una piccola cava di ghiaia e della occupazione da parte della Amministrazione Provinciale di mq. 236 per la rettifica dell'incrocio, oltre che dell'esistenza di un progetto di lottizzazione della zona posta a nord, industriale - artigianale, in corso di approvazione.
Con successivo accordo integrativo del 21 marzo 2007, a causa di problemi sopravvenuti (ultimazione del procedimento di lottizzazione e della successiva esecuzione delle opere di urbanizzazione dell'area lottizzata), detta stipula veniva posticipata al 30 maggio 2007, ma nemmeno entro questa data si addiveniva alla conclusione del definitivo.
Nel frattempo, in adempimento degli obblighi assunti con il compromesso di vendita, il promissario acquirente provvedeva a corrispondere alla controparte la complessiva somma di 101.645,69 euro, di cui 51.645,69 a titolo di caparra e il resto in acconto sul prezzo.
pagina 10 di 21 Dopo una fase di stallo, con lettera raccomandata del 15 settembre 2009, a firma del loro legale, nell'attestare che le opere di urbanizzazione risultavano Cont completate e collaudate, gli diffidavano l' a fissare entro otto giorni un _1 appuntamento davanti a un notaio di sua fiducia, ai fini della stipula dell'atto pubblico di trasferimento.
Non avendo questi dato riscontro all'invito rivoltogli, i promittenti alienanti comunicavano che il preliminare doveva ritenersi sciolto per fatto e colpa esclusivi dello stesso promissario acquirente e che era loro intenzione avvalersi del diritto di ritenere la caparra e di pretenderne il doppio, ex art. 1385 c.c. Cont Pertanto, citava in giudizio gli e la dinanzi al Tribunale Parte_1 CP_3 di Treviso chiedendo:
- in via principale, a) di pronunciare sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. producente gli effetti del contratto non concluso, b) con riduzione del prezzo convenuto, stante l'accertata minore estensione del m.n. 1060 frazionato rispetto al m.n. 314/b, oggetto del preliminare di vendita, e stante l'accertata presenza di una discarica e, comunque, di materiali e depositi vari nel sottosuolo del m.n. 1060 frazionato (già m.n. 314/b) oggetto del preliminare,
c) con condanna dei convenuti, inadempienti alle obbligazioni assunte con il preliminare, al risarcimento di tutti i danni ad egli procurati, nonché d) di accertare e dichiarare l'obbligo di di cedergli, in favore del m.n. CP_3
1060 (già m.n. 314/b), la cubatura/volumetria edificabile nella misura necessaria a garantire una disponibilità edificatoria totale di mc. 2850 sul m.n.
1060 frazionato (già m.n. 314/b) e per l'effetto, disporre il trasferimento - in suo favore – di detta cubatura;

- in via subordinata, di accertare e dichiarare legittimo il recesso da egli esercitato, ex art. 1385 c.c., dal contratto preliminare, e il conseguente scioglimento del vincolo negoziale con esso costituito, con condanna dei Cont convenuti a corrispondergli: a) la somma di euro 103.291,38, pari al doppio della caparra versata;
b) la somma di euro 50.000,00, pari al residuo importo versato a titolo di acconto sul prezzo;

pagina 11 di 21 - in via ulteriormente subordinata, di dichiarare risolto il contratto preliminare Cont con condanna dei convenuti a corrispondergli la somma di euro
101.645,69 versata a titolo di acconto sul prezzo.
Radicatosi il contraddittorio, si costituivano in giudizio i convenuti, i quali, oltre a contestare la fondatezza delle domande attoree, instavano, in via riconvenzionale, per il riconoscimento del loro diritto di ritenere la caparra ricevuta, previo riscontro della legittimità dell'operato recesso dal contratto, o in alternativa per la pronuncia di risoluzione del preliminare per inadempimento del promissario acquirente, con conseguente condanna del medesimo al risarcimento dei danni causati.
Nel corso del giudizio venivano disposti ed espletati un accertamento tecnico preventivo e una consulenza tecnica d'ufficio.
All'udienza del 16.5.2016 il difensore dell'attore verbalizzava: “L'avv. Bessegato dichiara di rinunciare alla domanda di adempimento ex art. 2932 c.c. Detta rinuncia si intende condizionata al mancato accoglimento delle domande di riduzione del prezzo e risarcitoria nell'ipotesi, in relazione al “quantum”, determinino un saldo prezzo pari o superiore ad € 100.000,00, al netto degli acconti versati e delle riduzioni e risarcimento del danno come esposto nella discussione”.
All'esito, con sentenza n. 2700/2016 del 7 novembre 2016, il Tribunale adito rigettava le domande dell' e accertava la legittimità del recesso esercitato _1 dai promittenti venditori, riconoscendo il loro diritto a ritenere la somma percepita a titolo di caparra (euro 51.645,69) e condannando l'attore alla rifusione delle spese processuali.
In particolare, il Tribunale riteneva fondata la domanda riconvenzionale proposta dai convenuti, relativa all'accertamento della legittimità del recesso dagli stessi esercitato ex art. 1385 c.c., a fronte dell'inerzia della controparte cui era stato intimato di presentarsi dal notaio per la conclusione del contratto definitivo, atteso che l'inadempimento alle obbligazioni derivanti dal contratto preliminare doveva essere addossato esclusivamente all'attore: l' era stato _1 inadempiente poiché, a fronte della costituzione in mora del 15.9.2009, con cui gli pagina 12 di 21 era stato intimato di presentarsi presso il notaio per la conclusione del contratto definitivo, era restato ingiustificatamente e colposamente inerte. Infatti, come emerso documentalmente (Certificato di regolare esecuzione del 3.7.2009) - e attraverso le scrupolose verifiche del CTU, alla data del 20 giugno 2009 le opere di urbanizzazione erano completate e si era, quindi, verificata la condizione apposta al contratto preliminare, secondo cui “il lotto viene venduto con le opere di urbanizzazione completate” (allegato A del contratto). I rilievi difensivi in merito alla tempistica del collaudo non erano pertinenti, poiché le parti avevano voluto condizionare esplicitamente la fattispecie traslativa al semplice completamento e non già al collaudo delle opere.
proponeva appello avverso la sentenza del Tribunale di Treviso e la Parte_1
Corte di appello di Venezia, con sentenza n. 4565/2019, respingeva l'impugnazione ritenendo 1) che l'inadempimento fosse da ascrivere all' ; 2) _1 che i restanti motivi finalizzati a ottenere la riduzione proporzionale del prezzo
(minore estensione della superficie venduta, presenza di una discarica, volumetria inferiore) e il risarcimento dei danni fossero infondati;
3) che gli appellati non potessero essere condannati a restituire l'acconto di euro 50.000,00 ricevuto sul prezzo, perché l' , in atto di citazione di primo grado non aveva mai chiesto _1 la condanna alla restituzione della somma in ipotesi di risoluzione del contratto per inadempimento proprio.
Contro quest'ultima sentenza l' proponeva ricorso per cassazione sulla base _1 di due motivi.
Con il primo motivo di ricorso veniva denunciata la violazione dell'art. 1362, II comma, c.c. rimproverandosi alla Corte di appello di Venezia di aver malamente interpretato la clausola del contratto preliminare prevedente l'impegno dei promittenti alienanti a trasferire il terreno promesso in vendita con le opere di urbanizzazione completate, intendendola nel senso che per l'adempimento di tale obbligo fosse sufficiente la sola ultimazione materiale delle dette opere, senza necessità del loro avvenuto collaudo. Al fine di determinare la comune intenzione delle parti, la Corte avrebbe dovuto valutare il comportamento complessivo da loro tenuto anche successivamente alla conclusione del contratto, quale evincibile pagina 13 di 21 dal contenuto dell'intercorsa corrispondenza epistolare, anziché arrestarsi al mero dato letterale, soprattutto in considerazione del fatto che, tanto nella lettera Cont raccomandata inviata dall' agli in data 11 novembre 2008, quanto nella _1 missiva di risposta da questi ultimi inoltrata al primo il 15 settembre 2009, veniva fatto riferimento alle opere di urbanizzazione “completate e collaudate”.
Conseguentemente, poiché al momento dell'intimazione della diffida ad adempiere le opere in questione non erano state ancora collaudate, non poteva ritenersi legittimamente esercitato dai promittenti alienanti il diritto di recesso dal contratto ex art. 1385, II comma, c.c.
Con il secondo motivo si lamentava la violazione degli artt. 2033 e 2909 c.c. e degli artt. 99 e 324 c.p.c., per avere la Corte territoriale erroneamente respinto la domanda dell' , volta ad ottenere la restituzione della somma di euro _1
Cont 50.000,00, corrisposta agli in acconto sul prezzo del promesso trasferimento immobiliare, in base all'infondato rilievo che una simile richiesta era stata formulata dall' per la sola ipotesi, in concreto non realizzatasi, di risoluzione _1 del contratto per inadempimento dei promittenti alienanti, e non anche per quella in cui la risoluzione fosse stata invece pronunciata per colpa dell'istante. In particolare, il Giudice d'appello avrebbe omesso di considerare che la restituzione delle prestazioni eseguite in forza di un contratto risolto è dovuta a prescindere da ogni valutazione in ordine all'imputabilità dell'inadempimento che ha determinato il venir meno del vincolo negoziale, costituendo una conseguenza legale dell'accertata mancanza di una causa acquirendi.
Gli resistevano mediante la notifica di un controricorso. CP_7
Con sentenza n. 35008/2023 la Corte di Cassazione accoglieva i due motivi di ricorso, cassava la sentenza impugnata e rinviava la causa alla Corte di appello di
Venezia in diversa composizione.
Secondo la Suprema Corte il primo motivo di ricorso era fondato atteso che la
Corte lagunare, pur riconoscendo che, con specifico riferimento al termine fissato per la stipula del contratto definitivo, il tenore testuale delle pattuizioni contrattuali risultasse assai poco perspicuo, si era arrestata alla mera constatazione della “scarsa chiarezza” delle espressioni utilizzate dalle parti,
pagina 14 di 21 senza indagare la loro comune intenzione, sulla scorta dei canoni ermeneutici legali, e senza valutare il comportamento complessivo delle parti, anche posteriore alla conclusione del contratto (lettera del 15 settembre 2009).
Parimenti fondato era anche il secondo motivo in quanto la Corte di appello non aveva accolto la domanda dell' di restituzione dell'acconto sul prezzo _1 pattuito, ritenendo erratamente che tale domanda fosse stata dallo stesso formulata con riferimento alla sola ipotesi che il contratto fosse dichiarato risolto per inadempimento della controparte, ipotesi che non si era verificata, mentre il venir meno, per qualsiasi motivo, del titolo in base al quale una prestazione è stata eseguita rende questa priva di giustificazione causale e, una volta che ne sia stata chiesta la restituzione, più non rileva la ragione per cui essa è divenuta indebita.
Con atto di citazione in riassunzione ex art. 392 c.p.c. ha riassunto Parte_1 il giudizio avanti a questa Corte formulando le conclusioni indicate in epigrafe.
In particolare, parte riassumente, alla luce dei principi enunciati dalla Suprema
Corte, chiede la declaratoria di inadempimento dei convenuti in riassunzione, conseguente all'omesso collaudo delle opere di urbanizzazione, e ripropone tutte le domande già avanzate nel giudizio di appello, in particolare, in via principale,
l'emissione di sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. a condizione che il saldo del prezzo stabilito in preliminare (euro 413.165,00), tenuto conto della caparra e degli ulteriori acconti versati, nonché delle riduzioni di prezzo e dei danni non ancora accertati, risulti inferiore a euro 100.000,00, al lordo delle permute indicate in preliminare.
I convenuti, nel costituirsi, eccepiscono l'inammissibilità della domanda ex art. 2932 c.c., sia perché rinunciata, sia perché incompatibile con il giudicato interno,
e rilevano l'infondatezza della tesi sostenuta dall' in quanto la volontà delle _1 parti era riferita esclusivamente alla conclusione delle opere e non al collaudo delle stesse. Quanto alla restituzione dell'acconto di euro 50.000,00, richiesto Cont dall' , gli convengono che tale somma debba essere allo stesso _1 restituita, seppur l'attore dovrebbe essere condannato al risarcire loro il danno subito, da liquidarsi equitativamente nell'importo di euro 50.000,00.
pagina 15 di 21 All'udienza dell'11 dicembre 2024 la causa, ai sensi degli artt. 352 e 127 ter c.p.c., è stata trattenuta in decisione.
Motivi della decisione
Tanto premesso in ordine alle questioni oggetto del contendere e allo svolgimento dei processi, in applicazione del decisum della Cassazione, questa Corte deve:
- interpretare il contratto stipulato dalle parti, al fine di ricostruire l'intenzione delle stesse;

- accertare se sussista il diritto di a ottenere la restituzione delle Parte_1 somme versate a titolo di acconto sul prezzo pattuito per la vendita dell'immobile.
Preliminarmente deve essere esaminata la domanda formulata in via principale da con la quale si chiede che la Corte emetta sentenza costitutiva ex Parte_1 art. 2932 c.c., condizionata, però, alla riduzione del prezzo in considerazione degli asseriti vizi del bene venduto.
Tale domanda è inammissibile: le censure mosse alla sentenza della Corte di appello con il ricorso in cassazione attenevano alla legittimità del recesso dell' e al suo diritto a vedersi restituire gli acconti versati. _1
Nel giudizio di primo grado l' aveva chiesto la pronuncia di sentenza _1 costitutiva, con correlate domande di riduzione del prezzo, e nel giudizio di appello aveva riformulato tale domanda, condizionandola, però, all'ipotesi in cui il saldo del prezzo stabilito in preliminare ( euro 413.165,00), tenuto conto della caparra (euro 51.645,69), degli ulteriori acconti versati (euro 69.000,00) e dell'esito delle riduzioni di prezzo per almeno euro 88.077,80 (di cui euro
9.877,80 per minor estensione dell'area ed euro 78.200,00 per costo smaltimento rifiuti, e dei danni attualmente non accertati), risultasse inferiore a euro
100.000,00.
In particolare, i profili relativi alla richiesta riduzione proporzionale del prezzo e al risarcimento dei danni, alla quale veniva condizionata la domanda ex art. 2932
c.c., erano stati oggetto di specifica censura in sede di appello, atteso che il
Tribunale di Treviso aveva espressamente e motivatamente ritenuto insussistenti pagina 16 di 21 gli inadempimenti lamentati dall' , e, in relazione a tali doglianze, la Corte _1 territoriale si è espressamente pronunciata ritenendoli infondati, affermando:
- quanto alla minore estensione (163 mq) della superficie venduta, al di là dell'asserito errore del CTU nel calcolare la riduzione del prezzo della compravendita, l' conosceva perfettamente, anzi era convinto che _1 fossero 236 i mq interessati, e, nonostante ciò, aveva firmato il preliminare.
Inoltre, dal contratto stipulato (clausole 2 - l'immobile era venduto a corpo e non a misura – e 3 - il saldo prezzo era regolato con la permuta di due appartamenti ancora da costruire) risultava che le parti avevano individuato la cosa oggetto della compravendita non in base alla sua esatta estensione;

- quanto alla discarica, al di là della valutazione dell'incidenza di tale presenza sul terreno oggetto di vendita, ritenuta modesta dal CTU, contrariamente a quanto affermato dall' , tale circostanza era nota all' , il quale _1 _1 sapeva benissimo cosa andava a comprare;

- quanto alla volumetria inferiore, anche a tal proposito l'accordo prevedeva che l'eventuale volume edificabile mancante fosse compensato dai promittenti venditori costituendo un vincolo sopra la parte disponibile sul lotto contiguo a ovest di loro proprietà (clausola n. 2), e la domanda formulata era contro
, che non era nemmeno parte del contratto presupposto. CP_8
Tali statuizioni, aventi ad oggetto proprio quegli inadempimenti contestati dall' alle controparti e la cui sussistenza viene posta nel presente giudizio _1 da parte riassumente a fondamento della domanda condizionata, non sono state oggetto di censura nel ricorso per cassazione, con la conseguenza che la domanda, così come espressamente condizionata, non può essere esaminata dovendosi, altrimenti, rimettere in discussione gli accertamenti e le valutazioni espresse dalla Corte di appello sulle quali si è formato il giudicato.
Venendo, ora, ad affrontare l'accertamento demandato a questa Corte dalla sentenza di rinvio in ordine all'individuazione del termine fissato per la stipula del contratto definitivo attraverso l'indagine della comune intenzione delle parti, ritiene il Collegio che le conclusioni a cui erano giunti sia il primo Giudice, sia la
Corte territoriale, siano corrette e condivisibili.
pagina 17 di 21 E' pacifico e non contestato in causa, nonché documentalmente provato
(certificato di regolare esecuzione del 3 luglio 2009 e verifiche del CTU ) che Per_4 alla data del 26 giugno 2009 le opere di urbanizzazione erano completate.
Nel contratto preliminare, nell'allegato A, era previsto che il lotto veniva venduto con le opere di urbanizzazione completate.
Anche nell'accordo del 21 marzo 2007, con il quale veniva posticipata la data di stipula del contratto definitivo, le parti, dopo avere premesso di avere stipulato il
17 gennaio 2002 la promessa di vendita e che al momento non erano state ancora eseguite buona parte delle opere di urbanizzazione da parte dell'appaltatore Impresa Giacobbo e che era necessario procedere a nuovi interventi tecnici a fronte delle richieste del Comune, convenivano che il preliminare del 17 gennaio 2002, con il relativo allegato A, era valido e vincolante tra le parti.
La tesi sostenuta da , secondo cui il termine per stipulare il Parte_1 definitivo dovesse riferirsi anche al collaudo, e non solo ad all'ultimazione fisica delle opere di urbanizzazione, non può essere condivisa non solo per la specifica volontà espressa chiaramente nei due atti suddetti ma anche in considerazione del comportamento delle parti stesse che mai hanno fatto espressamente riferimento, in nessun atto, né comunicazione o documento, della necessità del collaudo per tali opere.
L'equivoco trae origine dalla circostanza che nella lettera inviata all' in data _1
15 settembre 2009 dall'avvocato Patrizia Cremasco si affermava che le opere erano state completate e collaudate.
Si tratta di una evidente ed erronea indicazione riportata dal legale che traeva origine dalla lettera precedentemente inviata da in data 11 Parte_1 novembre 2008, prima che le opere fossero state completate, dove, per la prima volta, dopo i numerosi anni trascorsi dalla stipula del preliminare e Cont contrariamente a quanto espressamente convenuto negli atti stipulati con gli lo stesso faceva unilateralmente riferimento al collaudo delle opere.
Alla missiva inviata dall'avvocato Cremasco non può venir attribuita la qualifica di atto rivelatore della comune intenzione delle parti, ai sensi dell'art. 1362c.c.,dal pagina 18 di 21 momento che il legale che l'ha redatta e firmata non era parte del contratto preliminare, né dell'accordo integrativo e non risulta in alcun modo provato che la stessa avesse ricevuto mandato per modificare o integrare i contratti già stipulati.
Infatti, in tema di interpretazione del contratto, per l'identificazione della comune intenzione delle parti, (l'art. 1362, II comma, c.c. fa riferimento al comportamento dei contraenti), non si può tener conto del comportamento dei soggetti che quel contratto non hanno posto in essere, non potendo essi avere alcun rapporto né con l'interno volere dei contraenti, né con i precetti e i comandi nei quali si è oggettivizzata la loro volontà (Cass. n. 18283/2022).
Pertanto, né dalla detta missiva, né tantomeno dal contenuto della lettera dell' dell'11 novembre 2008, che, come detto, costituisce una dichiarazione _1 unilaterale del promissario acquirente, può ricavarsi alcun elemento utile per ritenere che le parti, contrariamente a quanto espressamente convenuto, avessero inteso condizionare la stipula del definitivo al collaudo delle opere di urbanizzazione.
D'altra parte, nella successiva missiva inviata dal legale il 13 gennaio CP_9
2010, quando le opere non erano state ancora collaudate (il collaudo è del 22 gennaio 2010), nessun riferimento veniva svolto in relazione all'asserito accordo relativo al collaudo delle opere.
Né a diverse conclusioni può portare la circostanza che le opere di urbanizzazione siano state collaudate, atteso che tale collaudo, previsto nell'ambito del procedimento di acquisizione delle opere da parte del in esecuzione CP_10 della convenzione di lottizzazione, convenzione peraltro stipulata in data 28 gennaio 2005 successivamente alla conclusione del preliminare, era finalizzato esclusivamente alla tutela dell'interesse pubblico all'acquisizione delle opere complete, correttamente eseguite e funzionanti, dovendo l'Ente prendere in carico le opere di urbanizzazione realizzate nella lottizzazione, senza che vi sia alcun collegamento con quelli che erano, invece, gli interessi privatistici dei contraenti per i quali quello che rilevava era soltanto la completa realizzazione delle opere secondo i progetti approvati.
pagina 19 di 21 A ciò consegue che la responsabilità per l'inadempimento rispetto alle previsioni del contratto preliminare sia da ascrivere esclusivamente a , il Parte_1 quale, a fronte della costituzione in mora dei promittenti venditori, con la quale gli era stato intimato di presentarsi presso il notaio per la conclusione del contratto definitivo, era restato ingiustificatamente inerte. Cont Legittimo appare, pertanto, il recesso esercitato dagli
Merita, invece, di essere accolta la domanda di restituzione degli acconti, pari a complessivi euro 50.000,00, non potendosi riconosce l'ulteriore somma di euro
19.000,00 corrisposta dall' all'impresa appaltatrice e non ai promittenti _1 venditori, come statuito nella sentenza di rinvio e come, peraltro, riconosciuto dai convenuti, in favore dei quali, però, non può essere riconosciuto nessun risarcimento del danno lamentato, genericamente allegato e non provato.
Inammissibili sono le istanze istruttorie formulate da , atteso che i Parte_1 capitoli di prova, per come formulati, attengono a circostanze documentali (da 1 a
13), non contestate e irrilevanti per la decisione (da 14 a 18).
In considerazione dell'esito del giudizio si deve procedere a una nuova regolamentazione delle spese che seguono la sostanziale soccombenza di _1
, il quale deve essere condannato a pagare a , e
[...] CP_1 CP_2 CP_3
le spese del giudizio di primo grado e di appello, liquidate nella misura già
[...] tassata dal Tribunale di Treviso e dalla Corte di appello di Venezia, e del presente grado nella misura liquidata in dispositivo (scaglione indeterminabile – complessità media) secondo valori medi.
Le spese di lite relative al giudizio di cassazione, che secondo una valutazione complessiva dell'esito dei giudizi dovrebbero essere poste a carico di parte riassumente, stante l'espressa richiesta in tal senso formulata dai convenuti in riassunzione, possono essere compensate integralmente tra le parti.


P.Q.M.


La Corte di appello di Venezia, definitivamente decidendo quale giudice di rinvio,
- dichiara inammissibili le domande formulate in via principale da;
Parte_1
- accerta la legittimità del recesso esercitato dai convenuti e CP_1 CP_2
[...]
pagina 20 di 21 - in parziale accoglimento della domanda formulata da in via Parte_1 subordinata, in relazione alla domanda di restituzione degli acconti corrisposti a e a seguito della stipula del preliminare, condanna CP_1 CP_2
e a restituire a la somma di euro CP_1 CP_2 Parte_1
50.000,00, oltre interessi legali dalla domanda al saldo;

- condanna al pagamento in favore di , e Parte_1 CP_1 CP_2
delle spese di lite liquidate, quanto al primo grado, in euro CP_3
10.343,00 per compensi, quanto al grado di appello in euro 6.780,00 per compensi, quanto al presente giudizio di rinvio in euro 8.470,00 per compensi, il tutto oltre spese generali (15%) e accessori di legge;

- compensa integralmente tra le parti le spese del giudizio di cassazione.
Venezia, camera di consiglio del 15 gennaio 2025
Il Presidente
Guido Marzella
Il Consigliere estensore
Elena Rossi
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