Repubblica Italiana
In Nome del Popolo Italiano

TRIBUNALE DI CATANZARO
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di AT, Seconda Sezione Civile, in composizione monocratica, nella persona della Giudice
Onorario dott. IT LO, all'esito di discussione orale ai sensi dell'art. 429 c.p.c., ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta al n. 3202 R.G.A.C. per l'anno 2021
TRA

(Cod. Fisc. Parte_1
, in persona del Presidente pro-tempore, rappresentato e difeso dall'Avv. Giovanni LACARIA P.IVA_1
( ), giusta procura in atti – domicilio digitale PEC: C.F._1 Email_1
- ricorrente-
CONTRO
(c.f. ), rappresentata e difesa dall'avv.to Anna Masciari (cf Controparte_1 C.F._2
, domicilio digitale PEC: C.F._3 Email_2
- resistente-
Oggetto: accertamento finita locazione – domanda riconvenzionale di usucapione dando lettura del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.

MOTIVI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
1. L'Istituto diocesano per il sostentamento del clero di AT ha chiesto di accertare e dichiarare CP_2 che il contratto di locazione del 2.07.1990 stipulato con , cui è subentrato dopo il suo Controparte_3 decesso la moglie è cessato alla data del 31.08.2010 o a quella del 23 settembre 2014 o alla Controparte_1 diversa data che dovesse stabilire il Giudice;
condannare la signora alla restituzione Controparte_1 dell'immobile locato;
condannare, inoltre, la signora l pagamento a titolo di indennità di Controparte_1 occupazione ex art. 1591 c.c., da commisurarsi al canone di affitto (euro 20,00), a decorrere dal mese di gennaio 2016 fino al rilascio dell'immobile, oltre interessi legali dalla singola debenza al saldo, e ammontante alla data del 31.08.2021 ad euro 1.360,00.
Ha allegato di essere proprietario di un immobile ubicato nel comune di AT, Vico II° Agricoltori, 11 concesso in locazione al signor per uso magazzino-deposito con contratto del 2.7.1990. Controparte_3
La durata del predetto contratto era pattuita in anni uno dalla sottoscrizione e scadenza il 31.08.1991 con rinnovo anno in anno per il canone annuo di lire 360.000 in rate mensili anticipate di lire 30.000, successivamente aggiornate con il passaggio all'euro in € 20,00 mensili ed € 340,00 all'anno. Si prevedeva il rinnovo tacito di anno in anno in mancanza di disdetta che ciascuna parte avrebbe comunicato all'altra mediante raccomandata ar. (vedi art. 2).
Ha aggiunto che con una prima racc a/r del 16.3.2010 il conduttore veniva invitato a rilasciare dell'immobile alla data del 31.08.2010; e che tale invito veniva ribadito con racc. a r. del 10 settembre 2012.
Ha spiegato che nel frattempo, in data 11.4.2013, interveniva il decesso di , cui subentrava Controparte_3 la moglie nei cui confronti veniva esperito tentativo di mediazione con esito negativo , in data Controparte_1
7 novembre 2014. Ha specificato che, in data 27.2.2015, dopo aver dato atto di essere subentrata nella locazione Controparte_1 al posto del marito chiedeva di poter acquistare il predetto immobile. Controparte_3
Le trattative di acquisto, tuttavia, non conducevano ad alcun risultato anche per volontà dell'Istituto di procedere alla ristrutturazione dell'immobile, costituita da più unità, che si trovava e si trova in stato fatiscente.
1.1 Si è costituita la quale si è opposta alla domanda di parte ricorrente rilevando, tra l'altro, Controparte_1
l'improcedibilità della domanda per non avere esteso il contraddittorio agli altri occupanti l'immobile e per il mancato esperimento del procedimento di mediazione;
la nullità del contratto di locazione per mancata registrazione dello stesso. Inoltre ha spiegato domanda riconvenzionale di usucapione dell'immobile de quo adducendo che esso sarebbe stato usucapito da padre della odierna resistente, mediante Persona_1 possesso pubblico e non vizioso durato 52 anni, cui poi sarebbe seguito il possesso della resistente. Ancora in via riconvenzionale ha chiesto la restituzione di € 54.000,00 quale valore delle opere edili compiute dalla resistente nell'immobile de quo.
In buona sostanza la resistente ha sostenuto che l'usucapione si sarebbe già maturata allorquando CP_3
marito della sarebbe stato indotto in errore dai rappresentanti dell'Istituto che lo
[...] CP_1 avrebbero convinto a firmare il contratto di locazione del 2.8.1990. Nello stesso errore sarebbe stata indotta, poi, la ull'esistenza di un contratto di locazione (vedi pag. 12 compara si costituzione di parte CP_1 resistente).
1.2 All'odierna udienza di discussione le parti hanno ribadito le proprie deduzioni ed hanno insistito nell'accoglimento delle predette conclusioni.
2. La domanda di parte ricorrente è fondata.
3. Per quanto attiene, infatti, le eccezioni di carattere preliminare avanzate da parte resistente va rilevato quanto segue.
3.1 Non sussiste litisconsorzio necessario con altri soggetti, in quanto nel contratto di locazione è indicato un solo conduttore, cui è subentrata l'odierna resistente, che peraltro afferma di avere posseduto l'immobile in via esclusiva (vedi domanda riconvenzionale di usucapione).
3.2 Non sussiste alcuna improcedibilità per mancato esperimento del procedimento di mediazione, in quanto parte ricorrente ha depositato sia la domanda di mediazione del 23.9.2014 sia il verbale del 7.11.2014 risultato negativo per assenza della CP_1
3.3 L'azione non appare generica in quanto l'immobile oggetto di causa è sufficientemente individuato con indicazione dell'indirizzo, non essendo necessaria anche l'indicazione dei dati catastali.
4. Esaminando, ora il merito della controversia si rileva quanto segue.
4.1 Il contratto de quo, risalente al 1990 non è affetto da nullità per omessa registrazione in quanto l'art. 1 comma 346 l. n. 311 del 2004 è applicabile, giusto il criterio di cui all'art. 11 delle preleggi, solo ai contratti stipulati dopo la sua entrata in vigore (cfr Cass. 27169/2016 e Corte d'appello di Roma sentenza n. 5498 del
12 settembre 2022).
4.2 Il rinnovo del contratto di deposito è stato evitato dal locatore con l'invio della raccomandata ricevuta dal locatore in data 25.3.2010. Esso, quindi, è scaduto a far data dal 31.08.2010.
Questo Giudice ritiene, infatti, che l'uso dell'immobile (deposito) sia svincolato dalla durata legale ex art. 27
l. 392/1978 prevista per gli immobili ad uso non abitativo: “…. il giudice deve unicamente accertare se l'immobile oggetto della locazione - che può essere rappresentato anche da un'area nuda di modeste dimensioni - sia destinato ad una delle attività indicate in detta disposizione, indagando sulla sussistenza, o meno di un collegamento funzionale tra la disponibilità dell'immobile locato e l'attività del conduttore”( Cass. civ., sez. III, 2 giugno 1995, n. 6200). In particolare, con riferimento all'uso di locale quale deposito “In tema di locazioni di immobili urbani destinati ad uso non abitativo, la disciplina dettata dalla legge n. 392 del 1978
è applicabile, nel caso di locali adibiti a deposito (ed anche con riguardo alla durata del rapporto), tutte le volte che questi risultino collegati, in senso spaziale e/o funzionale, con una delle attività economico produttive previste dall'art. 27 della legge citata, come nel caso in cui, all'interno di un locale-deposito, vengano conservati beni oggetto dell'attività commerciale esercitata dal locatore, ciò comportando un migliore e più proficuo svolgimento di detta attività, per effetto della maggior consistenza degli approvvigionamenti e della più agevole ed immediata disponibilità della merce.” (Cass. civ., sez. III, 20 febbraio
1998, n. 1785); “In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, poiché la legge 27 luglio
1978, n. 392 ha individuato una serie di attività che, conferendo all'immobile ove si svolgono una funzione in largo senso economico - produttiva (per i casi di cui all'art. 27) ovvero sociale (per quelli indicati dall'art. 42), giustificano la particolare durata della locazione, tale disciplina è applicabile solo che risulti un collegamento
- spaziale e/o funzionale - tra l'uso cui l'immobile è contrattualmente destinato e una delle attività considerate” (Cass. civ., sez. III, 22 gennaio 1990, n. 326).
Nel caso di specie la conduttrice non ha allegato alcun collegamento tra l'uso dei locali e l'attività svolta e, pertanto, è valida la previsione contrattuale di durata annuale.
4.3 Non convince, poi, l'eccezione della resistente secondo cui sarebbe stato indotto in Controparte_3 errore a firmare il contratto di locazione sostenendo che: “l'istituto fa sottoscrivere il 02.08.2990 in mala fede ed inducendo in errore perché soggetto facilmente suggestionabile non avendo nessuna cognizione giuridica al sig. marito della - in quanto l'erede di tale possesso era ed è la on già Controparte_3 CP_1 CP_1 il - un contratto di locazione …” (vedi pag. 8 comparsa di costituzione della resistente), e poi CP_3
“induceva in errore il sig. prima, e la sig.ra opo, dell'esistenza di un contratto di Controparte_3 CP_1 locazione in realtà inesistente” (cfr ibidem pag. 12), sostenendo invece che il bene era stato già usucapito da padre di odierna resistente. Persona_1 Controparte_1
Quest'ultima, infatti, non ha fornito alcun elemento mirato a dimostrare che la volontà negoziale sia stata determinata da artifici o raggiri o anche semplici menzogne che abbiano avuto comunque una efficienza causale sulla determinazione volitiva del e poi della stessa cfr Cass. ord. n. 31731 del CP_3 CP_1
4.11.2021).
5. D'altra parte la stessa domanda riconvenzionale di usucapione appare inficiata già ex tabulas, tenuto conto non solo dell'esistenza del predetto contratto di locazione, ma – altresì – dalla proposta di acquisto dell'immobile inviata nel febbraio 2015 dalla dalle stesse attestazioni di pagamento di € 20,00 CP_1 ciascuna con causale “pagamento fitto in Vico II Agricoltori 11” eseguite dalla stessa resistente relativa ai mesi di maggio, giugno, luglio, agosto, settembre 2021. Da tanto discende anche il rigetto di tale capo di domanda riconvenzionale.
5.1 Stessa sorte compete all'altra domanda riconvenzionale tesa ad ottenere il pagamento di € 54.000,00 per il valore dei lavori straordinari e migliorie operati sull'immobile locato.
A norma dell'art. 1592 cc, infatti, il diritto ad eventuali indennità per miglioramenti presuppone il consenso del locatore, che non è emerso nel caso di specie.
6. Ciò comporta l'accoglimento della domanda di parte ricorrente.
Dichiarata la scadenza del contratto di locazione a far data dal 31.8.2010, discende la condanna di parte resistente al rilascio dell'immobile. Parte resistente va, altresì, condannata al pagamento dell'indennità di occupazione ex art. 1591 c.c., da commisurarsi al canone di affitto (euro 20,00), come chiesto da parte ricorrente e cioè a decorrere dal mese di gennaio 2016 (ad esclusione dei mesi di maggio giugno luglio agosto settembre 2021) fino al rilascio dell'immobile, oltre interessi legali.
7. Del pari vanno rigettate le domande riconvenzionali promosse dalla resistente per le ragioni di cui ai punti sub

5. e 5.1
8. Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo, avuto riguardo all'importo effettivamente riconosciuto, secondo i valori minimi stante l'entità della somma liquidata vicina al valore più basso dello scaglione e considerata la non particolare complessità delle questioni affrontate

P.Q.M.


Il Giudice, definitivamente pronunciando nel contraddittorio tra le parti, disattesa ogni contraria istanza, così provvede:
1) Dichiara che il contratto di locazione intercorso tra le parti è scaduto a far data dal 31.08.2010.
2) Condanna consegnare l'immobile locato libero di cose e persone all' Controparte_1 [...]
di AT UI. Parte_1
3) Condanna pagare l'indennità ex art. 1591 cc (€ 20,00 al mese) a partire da gennaio 2016 Controparte_1
(ad esclusione dei mesi di maggio giugno luglio agosto settembre 2021) fino all'effettivo rilascio all
[...]
di AT . Parte_1 CP_2
4) Rigetta le domande riconvenzionali proposta da Controparte_1
5) Condanna l pagamento delle spese delle spese di lite, liquidate in complessivi € 662,00 per Controparte_1 onorari oltre rimb. forf., Iva e Cpa.
Sentenza resa ex art. 429 cpc pubblicata mediante allegazione al verbale di udienza.
AT, lì 17.10.2025
Il Giudice Onorario
IT LO