REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
VII Sezione civile composta dai magistrati: dott. Franco Petrolati Presidente
dott.ssa Assunta Marini Consigliere
dott.ssa Anna Maria Giampaolino Consigliere relatore
Ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile di secondo grado iscritta al n. 297/2020 vertente
TRA
(C.F.: ), con l'avv. NICOLA FERRARA. Parte_1 C.F._1
Appellante
E
(C.F.: ), con l'avv. MASSIMO CARBONARO. CP_1 C.F._2
Appellato
CONCLUSIONI
Come nelle note in sostituzione dell'udienza del 22.01.2025
RAGIONI DELLA DECISIONE
1.- ha proposto appello avverso la sentenza n. 24489/2019 con cui il Parte_1
Tribunale ordinario di Roma ha rigettato la domanda attorea;
ha dichiarato inammissibile la riconvenzionale e ha condannato la parte attrice alla refusione delle spese di lite in favore del convenuto che ha liquidato in euro 2500,00 per compensi, oltre accessori di legge e rimborso forfettario (15%).
2.- I fatti di causa sono così riportati in sentenza: “Con ricorso ex art.447 bis c.p.c depositato in data

2.8.2018 la sig. ha convenuto in giudizio il sig. al fine di conseguire: Parte_1 CP_1
l'accertamento della risoluzione, per fatto e colpa del locatore - precisamente, la esistenza di vizi della cosa locata, occultati dal locatore, la cui misura aveva diminuito l'idoneità dell'immobile all'uso pattuito del contratto del 27.6.2017 avente ad oggetto l'immobile, ad uso abitativo sito in Roma, Via della Cacciuta n.124/126; la condanna del locatore, sig. alla restituzione della caparra di CP_1 euro 1.200,00 oltre interessi legali decorrenti dalla data del 21.12.2017; la condanna del convenuto al risarcimento del danno patito, pari ad Euro 15.126,30 o nella diversa misura ritenuta di giustizia anche in via equitativa.
1 Deduceva parte attrice che il locatore aveva dolosamente occultato la mancanza di regolare allaccio delle utenze luce e gas facendo vedere alla conduttrice contatori riferiti ad altra abitazione ed impianti;
che inoltre il locatore non aveva collaborato per la soluzione del problema di cui aveva dovuto occuparsi direttamente parte conduttrice riuscendo ad ottenere la installazione del gas, con un esborso di euro 177,27, solo mesi dopo l'inizio della locazione e non riuscendovi, quanto alla luce;
che di fatto non aveva mai potuto usufruire dell'appartamento rimanendo ospite presso terzi.
Ribadiva, quindi, di avere subito ingenti danni pari al valore dei mobili ordinati per l'appartamento (euro 3326,30), il pagamento delle commissioni dell'intermediario (euro 600,00 oltre al danno patito in termini di "perdita di chance" ovvero di possibilità di vivere in un ambiente adeguato che quantificava equitativamente in euro 5000,00 e in euro 2000,00 per lucro cessante oltre al diritto alla restituzione della somma di euro 4200,00 pari ai canoni già versati.
Con comparsa depositata in' data 3.12.2018 (lunedi) per l'udienza di prima comparizione del 12.12.208 si costituiva il dott. chiedendo in via preliminare, di accertare e dichiarare il CP_1 mancato rispetto da parte del ricorrente del termine perentorio concesso dal Giudice nel decreto di fissazione dell'udienza, accertando, di conseguenza, la inammissibilità della domanda della ricorrente;
in via definitiva, di accertare l'infondatezza della domanda attrice, rigettandola;
in via riconvenzionale, accertare e dichiarare l'inadempimento da parte della Signora Parte_1 nell'esecuzione del contratto sottoscritto il 27.06.2017 e per l'effetto condannarla al pagamento delle sei mensilità dovute dal 01.01.2018 sino al 30.06.2018 (cosiddetto mancato preavviso), nonché delle relative spese condominiali, il tutto per euro 4.020,00, oltre al risarcimento dei danni da quantificarsi in corso di causa o da liquidarsi equitativamente, nei limiti della somma di euro 26.000,00; il tutto, in ogni caso, con la condanna della Signora al pagamento delle spese e delle Parte_1 competenze del giudizio, con attribuzione al difensore anticipatario.
Precisava il convenuto che la conduttrice, al momento delle visite all'immobile aveva personalmente constatato che questo era nuovo e che non era stato mai abitato, ed era stata informata che ella, laddove l'avesse preso in locazione, avrebbe avuto l'onere dell'installazione dei contatori luce-gas; che quindi trovato l'immobile di gradimento aveva firmato la proposta irrevocabile di locazione e dopo ulteriore visita all'immobile, aveva stipulato il contratto;
che la conduttrice anziché adoperarsi per richiedere presso le aziende fornitrici la (mera) installazione del contatore aveva richiesto un nuovo allaccio alla rete, per il quale, in ogni caso il locatore si era adoperato fino a che, improvvisamente, la ricorrente con lettera del 21.12.2017 aveva comunicato la disdetta per il
30.6.2018 per gravi motivi e, precisamente, la propria impossibilità di sostenere il peso economico della locazione e solo successivamente, cambiando completamente motivazione, con lettera del
16,1.2018 aveva addotto il preteso inadempimento del locatore per una mancanza dei contatori ben nota e di cui non si era mai lamentata.
Parte attrice eccepiva la inammissibilità della riconvenzionale, proposta tardivamente.
Istruita la causa con prove orali e documenti, il giudice decideva all'udienza del 18.11.2019.”
A sostegno della decisione, il Tribunale, ha ritenuto quanto segue:“La domanda attorea è risultata infondata e va respinta.
Preliminarmente, con riferimento all'eccezione sollevata dal convenuto, di improcedibilità del ricorso, la stessa va rigettata.
Infatti, che alcuna improcedibilità si determina per effetto della notifica del ricorso ove avvenuta oltre i dieci giorni fissati dall'art.415 c.pc. trattandosi di termine ordinatorio la cui inosservanza non comporta alcuna decadenza, purché sia garantito al resistente lo spatium deliberandi minimo fissato dalla legge prima dell'udienza di discussione (cass, 14874/11; 26489/10, n. 8685/12 e Trib. Roma Il sez. lavoro 12.1.11 n.253).
Infatti, ai sensi dell'art. 415 c.p,c., deve assegnarsi natura perentoria unicamente al termine previsto dal V comma del citato articolo, posto a tutela del diritto di difesa del convenuto e non anche al termine di dieci giorni dalla pronuncia del decreto, che ha natura ordinatoria. La stessa Corte
2 Costituzionale con ordinanza del 24 febbraio 2010 (C. Cost. n.60 del 24.2.2010) e prima con sentenza a n. 15/1977 era giunta a dette conclusioni. Nel merito la domanda attorea va respinta.
E' pacifico che l'immobile di causa veniva concesso in locazione privo della fornitura di gas e luce, avendolo ammesso la stessa parte attrice.
Quanto alla mancanza dei contatori, trattasi di "vizio" ché non può ritenersi occulto in quanto facilmente verificabile anche da un occhio non esperto. Nonostante l'assenza dei contatori e delle utenze, quindi, la conduttrice (art.8 del contratto) dichiarava ...di aver visitato l'unità immobiliare locatale" e di averla trovata "adatta" e di proprio gradimento.
La prospettazione secondo cui il locatore avrebbe fatto credere alla conduttrice che i contatori vi fossero con l'artifizio rappresentato dal mostrare quelli di altri appartamenti appare inverosimile per due ordini di considerazioni: è circostanza non contestata che l'immobile fosse di nuova costruzione e che quindi privo di "prima fornitura" delle utenze e, perciò, dei contatori, la cui installazione coincide con la prima fornitura ed allaccio;
non risulta che la conduttrice nell'ampio carteggio. intercorso con il locatore nei primi mesi di rapporto si sia mai lamentata dell'assenza dei contatori o abbia mai in qualche modo addebitato al locatore la relativa mancanza, gli oneri conseguenziali e meno che mai un comportamento fraudolento e ingannatorio del locatore (cfr. mails allegate come doc.n.5 di parte attrice) al quale non risulta mai essere stata fatta presente la impossibilità, per questo, di utilizzare l'immobile.
Avvalora la circostanza che la situazione non era ritenuta addebitabile al locatore - perché quindi frutto di un ben preciso accordo tra le parti al riguardo- secondo cui era la conduttrice a doversi occupare dell'attivazione delle utenze - la circostanza per cui finanche nella missiva della sig.
datata 21.12.2017, con la quale la conduttrice dichiarava di recedere , la detta motivava Parte_1
l'anticipato rilascio dell'immobile, non già con i disagi che in questa sede denuncia imputabili al locatore ma per motivazioni proprie ed economiche ("la mia posizione economica non mi permette di far fronte a poter pagare un canone di 670,00 euro mensili... che "essendo la sola fonte di sostentamento della mia famiglia debbo aiutare economicamente mio fratello di 56 anni ad oggi disoccupato") senza alcun cenno alla impossibilità di utilizzare l'immobile per colpa del locatore o per la mancanza delle forniture.
Inoltre a dimostrazione che l'attrice utilizzava l'immobile la dichiarata disponibilità (nella missiva
21.12.2017) "riconsegnarlo" al locatore prima del 30.6.2018 (solo) ove al locatore fosse servito prima e il riferimento, nella mail del 3.10.2017 (doc.12) alla opportunità di disporre del telecomando del cancello del passo carrabile per non essere costretta ogni volta (che rientrava o usciva da casa) a
...scendere dalla macchina per aprire il passo carrabile".
Dalla documentazione versata in atti si ricava, piuttosto, che la conduttrice si sia accollata l'onere dell'attivazione delle utenze e che, poi, nonostante l'ampia collaborazione del locatore che le forniva ogni documento gli veniva richiesto, abbia errato nella presentazione e inoltro delle relative pratiche con inevitabile dilazione della tempistica. Tanto emerge dalla mail 19.10.2017 (doc.16 p.attrice) nella quale l'attrice dichiara "ad oggi vengo a sapere da ENEL energia che la mia domanda a detta di voi non ha avuto esito positivo. Dunque vi chiedo cos'è che non è andato a buon fine...così avrò modo di ricontattare l'installatore dei lavori e modificare quanto voi richiedete nel dettaglio o perché è stato compilato male la modulistica o per altra incomprensione.." (cfr. al riguardo anche doc.13 da cui emerge che la prima richiesta di attivazione non andò a buon fine).
Per quanto sopra complessivamente esposto la domanda attorea va respinta.
La domanda riconvenzionale tardivamente proposta dal convenuto deve giudicarsi inammissibile.
Le spese di lite liquidate come da dispositivo seguono la soccombenza.”
3.- ha proposto appello per i motivi di seguito enunciati. Parte_1
1.- Omessa pronuncia su parte della domanda - Violazione art. 112 c.pc..
3 L'appellante adduce che il Tribunale non ha deciso sulla richiesta di restituzione della caparra formulata dall'appellante e sul rimborso delle spese sostenute per l'installazione del contatore del gas.
2.- Nullità/erroneità della sentenza: il Giudice avrebbe considerato prove documentali presentate tardivamente dal resistente.
3.- Erronea valutazione delle prove: il Giudice avrebbe ignorato testimonianze e prove volte a dimostrare i vizi dell'immobile e l'inadempimento del locatore.
4.- chiede dichiararsi inammissibile l'appello ex art. 342 c.p.c., nonché rigettarsi in CP_1 quanto infondato. Inoltre, chiede dichiararsi che il presente appello sia da ritenersi quale proposizione di lite temeraria, con conseguente condanna della Sig.ra al pagamento del risarcimento dei Parte_1 danni, da liquidarsi in vie equitativa in favore del Dott. . Infine, chiede condannarsi la signora CP_1 al pagamento delle spese dei compensi professionali del presente grado, oltre accessori di Parte_1 legge.
5.- L'appello è infondato.
Preliminare appare il vaglio del terzo motivo di appello.
Dalla documentazione in atti emerge che ha stipulato un contratto di locazione Parte_1 triennale con decorrenza dal 1.7.2017 ad un canone mensile di Euro 600,00 più Euro 70,00 di oneri condominiali e che ha comunicato al locatore il recesso per gravi motivi il successivo 21.12.2017 adducendo l'incapienza dei propri redditi per il pagamento del canone e delle spese.
Con successiva missiva del 16.1.2018 ha, di contro, addebitato al locatore l'inadempimento, in quanto l'immobile locato era affetto da vizi dolosamente occultati dal proprietario, dovendo ancora essere allacciate le utenze del gas e della luce per la prima volta.
Ha dunque eccepito la risoluzione del contratto per grave inadempimento del locatore, con condanna al risarcimento dei danni e alla restituzione della caparra.
Ritiene questa Corte, anche alla luce del comportamento successivo alla conclusione del contratto comunque protrattosi per più di sei mesi, che il mancato allaccio delle utenze di cui si tratta non costituisca vizio dell'immobile locato, tanto più che il conduttore ha utilizzato l'immobile successivamente senza segnalare vizi, riscontrati soltanto successivamente al recesso.
Poiché, dunque, la risoluzione del contratto non è addebitabile al locatore bensì al recesso del conduttore per gravi motivi, la caparra di due mensilità garantisce, nel caso in esame, il parziale pagamento dei canoni successivi alla comunicazione del recesso. È difatti pacifico il mancato pagamento dei canoni successivamente al dicembre 2017.
Correttamente, dunque, il Tribunale non ha accolto la domanda di restituzione della caparra a fronte dell'accertata inadempienza, donde il rigetto del primo motivo di appello.
Quanto al secondo motivo, la natura della controversia consente l'acquisizione di documenti, anche prodotti tardivamente, in quanto idonei a superare l'incertezza dei fatti costitutivi dei diritti in contestazione, allegati nell'atto introduttivo.
4 6.- Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte di Appello di Roma, definitivamente pronunciando sull'appello avverso la sentenza n. 24489/2019 del Tribunale di Roma:
- respinge l'appello;
- condanna alla rifusione delle spese di lite, in favore di Parte_1 CP_1
, liquidate in Euro 2.800,00 per compensi, oltre spese generali, iva e cassa come per legge;

[...]
- dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1-quater, del DPR
n.115/2002 per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.
Roma, 22 gennaio 2025
Il Consigliere relatore
Il Presidente
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