REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Roma
7° SEZIONE
R.G. 5764/2021
La Corte D'Appello di Roma, 7° SEZIONE, in persona dei magistrati:
Dottor Franco Petrolati Presidente
Dr.ssa Assunta Marini Consigliere
Avv. Paolo Caliman Cons. Ausiliario rel. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II grado tra
, residente a[...] C.F._1
n. 102, Roma ed ivi elettivamente domiciliato alla Via Salaria n. 332, presso lo studio dell'Avv. Gabriele de Majo ( ) che lo rappresenta e difende giusta CodiceFiscale_2 procura in calce al ricorso in appello, p.e.c. ; Email_1
Ricorrente -appellante e
( ), nella sua qualità di Controparte_1 P.IVA_1 società di gestione del fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso denominato “Fondo Controparte_2
chiuso multicomparto riservato” (di seguito anche detto per brevità il
[...]
“Fondo ”), con sede legale in Milano, Via Valtellina n. 15-17, in persona CP_2 del procuratore speciale Dott. giusta procura speciale rilasciatagli per Controparte_3 atto a rogito del Notaio Dott. in Milano il 22 giugno 2012, Rep. n. Persona_1
126.505, elettivamente domiciliato in Roma, Via Sabotino 45, presso lo studio degli
Avvocati Stefano Pucci ( e Paolo Scipinotti ( ) C.F._3 C.F._4 che lo rappresentano e difendono, congiuntamente e disgiuntamente, giusta delega in calce all'atto di intimazione di sfratto p.e.c. ; Email_2
– appellata ed appellante in via incidentale

CONCLUSIONI: per parte appellante quelle formulate nel ricorso introduttivo e per parte appellata quelle della memoria di costituzione con appello incidentale;
per entrambe quelle formulate all'udienza ex art 127 ter c.p.c. del 26.3.2025
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con sentenza n. 5960/2021 il Tribunale di Roma, nel procedimento RG. 59976/2016 avente ad oggetto intimazione e convalida di sfratto per morosità, opposizione ex art. 665 c.p.c., ha emesso il seguente dispositivo: “ …….., definitivamente pronunciando, così provvede: - accoglie la domanda, dichiara risolto il contratto tra le parti a far data dalla domanda di intimazione. - condanna l'intimato al pagamento delle somme non corrisposte pari ad euro 162.178,87 maggiorato degli interessi dal dovuto al soddisfo.
Ordina il rilascio dell'immobile entro giorni 60 dalla pronuncia della presente decisione, ove non già avvenuto, e salvo sospensioni di legge, respinge la domanda riconvenzionale, spese di CTU a carico del soccombente, -condanna la parte resistente e ricorrente in riconvenzionale alla rifusione delle spese di questa fase di giudizio in favore di parte opposta, determinate in € 8.000,00 onnicomprensive, oltre IVA, CPA e rimborso spese generali del 15%; Roma, data del deposito. F.to il G.U.”
Il procedimento di primo grado veniva così narrato dal Tribunale: “ La presente vicenda riguarda un'azione di sfratto per morosità avanzata dalla parte ricorrente , in atti, CP_1 nei confronti del conduttore resistente, il quale con comparsa di costituzione e risposta, spiegava domanda riconvenzionale per grave inadempimento da parte della proprietà nella conduzione del rapporto locatizio. Si è costituito l'intimato, che si è opposto. In udienza è stato disposto il mutamento del rito. È stato disposto il rilascio dell'immobile.
Sono state depositate memorie integrative. È stata espletata consulenza tecnica circa il valore dell'immobile alla data dell'inizio della locazione ed all'atto della vendita nonché dell'ammontare dei lavori effettuati dal conduttore. L'intimante ha concluso chiedendo di
pag. 2/7 dichiarare risolto per grave inadempimento del conduttore il contratto di locazione inter partes, attesa la morosità nel pagamento dei canoni di locazione e degli oneri accessori, relativamente all'immobile sito in Roma alla Via Orti della Farnesina n. 102, scala A, int.


3. La intimata nel costituirsi ha richiesto di “ Rigettare l'avversa domanda di risoluzione del contratto di locazione inter partes per asserito inadempimento grave del conduttore in quanto infondata in fatto nonché mal posta e priva di pregio in diritto. In via riconvenzionale (…) accertare e dichiarare il grave inadempimento posto in essere dalla intimante rispetto agli impegni assunti nell'ambito del complesso rapporto contrattuale atipico intercorso tra le parti e/o comunque, in subordine, a margine ed a corollario del rapporto locativo qui in esame e della relativa e concomitante promessa di vendita ad del compendio immobiliare de quo, conseguentemente accertando e Parte_1 dichiarando la sussistenza di voci a credito dell'opponente nei confronti Parte_1 di per i titoli di cui in narrativa, per la somma complessiva che sarà Controparte_4 ritenuta di giustizia, occorrendo anche ex art. 2041 c.c. e con valutazione operata in via equitativa, in ogni caso provvedendo a compensare i suesposti crediti dell'opponente con gli eventuali crediti di parte intimante e condannando la medesima al pagamento in favore dell'intimato delle residue somme a credito di quest'ultimo, oltre interessi ex Legge
164/2014. La causa, dopo l'espletamento della c.t.u., è stata trattenuta in decisione all'udienza del 07.04.2021 ed è stata decisa, ai sensi dell'art.447 bis c.p.c., con la lettura del dispositivo.”
Seguiva sentenza gravata.
proponeva gravame avverso detta sentenza contestandola sotto Controparte_5 diversi profili chiedendone la riforma con vittoria delle spese del doppio grado del giudizio.
Si costituiva la che impugnava l'atto d'appello chiedendone il rigetto Controparte_4 infondato in fatto e diritto con vittoria di spese e formulando appello incidentale.
Le parti hanno precisato le conclusioni, ex art.127 ter c.p.c., all'udienza del 26.03.2025 fissata ai sensi dell'art. 437 e 447 bis cod. proc. civ., riservandosi all'esito per i provvedimenti conseguenziali.
pag. 3/7 L'appello è articolato nei seguenti motivi.
§. - Errata ricostruzione del fatto – Inadempimento della parte locatrice che non manteneva gli impegni circa la futura vendita a prezzo privilegiato dell'immobile locato, al conduttore che aveva sostenuto le ingenti spese di ristrutturazione ed adeguamento impianto elettrico, idrico ed altre opere necessarie. Eccepisce l'inadempimento dovuto al comportamento della stessa che in due lettere in data 16.10 e 28.11.2014, CP_1 ebbe a fornire a precise e circostanziate indicazioni in ordine alle nuove Parte_1 modalità di acquisto dell'immobile direttamente da essa …. in cui, tra le CP_1 agevolazioni, legittimamente spettanti all'opponente, spiccavano un consistente sconto rispetto al prezzo corrente di mercato (il 30% oltre un ulteriore 10% nel caso, poi realizzatosi, di acquisto collettivo) e la possibilità di ottenere un mutuo per il 100% del valore di vendita, a tassi agevolati in virtù di una convenzione che la proprietà asseriva di aver appositamente stipulato con vari istituti bancari.
Il deduce, dunque, che solo in tale prospettiva accettò di accollarsi il peso Parte_1 economico ed operativo degli ingenti lavori di ristrutturazione di cui la locatrice si sarebbe dovuto fare carico e, che invece erano stati eseguiti a propria cura e spese. soltanto nel 2012 La aveva posto in vendita l'immobile ad un normale prezzo di CP_1 mercato, senza le dovute agevolazioni, impedendo in tal modo al di Parte_1 partecipare all'acquisto dell'immobile, con relativa perdita di chance. L'appellante quindi richiede il relativo risarcimento dei danni nonché quello, ai sensi degli artt. 1592
-1593 c.c., per le spese di miglioramento, facenti carico alla parte locatrice, sostenute dal per €.130.000,00 o come riconosciute dal c.t.u. per € 81.869,00, da Parte_1 compensare con gli importi dovuti a titolo di canone di locazione.
La Corte così ragiona
L'appellante si duole nei confronti della , avente causa della CP_1 CP_6
, per il mancato riconoscimento del diritto di prelazione stabilito dall'art.21 del
[...] contratto di locazione del 01.03.2007, tra la ed il . Controparte_6 Controparte_7
pag. 4/7 Il non ha aderito all'invito, a mezzo raccomandata, del 01.08.2012- Protocollo CP_7
n.5152, inviato da parte della ad esercitare il diritto di prelazione, Controparte_6 nel termine di gg. 60 dalla ricezione della raccomandata, al prezzo di € 642.000,00, né ha esercitato il diritto di riscatto nel termine di sei mesi dalla trascrizione dell'atto di vendita o meglio di cessione dell'immobile nel Fondo 1. CP_6
La domanda di risarcimento del danno deve essere esercitata nei confronti della locatrice - venditrice;
ed anche della parte acquirente se dimostra la malafede.
Nella fattispecie in esame dunque non ricorre alcuna delle ipotesi suddette.
Non avendo formulato alcuna domanda nei confronti dell' che non è stata CP_6 convenuta nel presente giudizio, la domanda va disattesa e il motivo d'appello respinto.
Va invece esaminata la domanda di pagamento dell'indennità per i miglioramenti, ai sensi degli art. 1592 e 1593 c.c., per le opere di esecuzione di quei lavori che erano a carico della locatrice per rendere idonea l'abitazione all'uso convenuto;
opere che sono state quantificate dal nominato c.t.u. in € 67.515,66 esclusa iva. (€ 81.018,79 comprensivo di IVA).
L'art. 14 del contratto di locazione esclude la possibilità di rimborso da parte del conduttore dei miglioramenti effettuati sull'immobile locato;
gli stessi sono stati però espressamente autorizzati dalla con lettera del 19.03.2007. CP_6
Tali lavori erano in ogni caso necessari all'idoneità della sua destinazione dell'immobile, quali adeguamento impianto elettrico, impianto idrico, riscaldamento;
opere che rientravano nelle obbligazioni principali della parte locatrice (art.1575 cc) ; in tal senso Cassazione, Ordinanza n.4532 del 15.2.2019; va quindi riconosciuto al parte conduttrice, il diritto al pagamento dell'indennità per € 67.515,66 oltre Parte_1 interessi, come per legge, dal dì della sentenza di primo grado, da compensarsi con l'importo, non contestato, dovuto a titolo di canoni di locazione quantificati dal
Tribunale in € 162.178,87; residua quindi l'importo di € 94.663,21 da corrispondersi da parte del a favore della p.a., come in atti, oltre interessi, come per Parte_1 CP_4 legge, dal dì della domanda.
pag. 5/7 Osserva il Collegio che, in caso di riforma in tutto o in parte della sentenza impugnata, occorre provvedere alla diversa attribuzione delle spese di lite in quanto il relativo onere deve essere attribuito e ripartito in relazione all'esito complessivo della lite e non in base al singolo grado.
Le spese di lite , atteso l'accoglimento in primo grado della domanda di risoluzione per il mancato pagamento del canone, l'accoglimento della domanda riconvenzionale e l'accoglimento parziale della domanda di pagamento per i lavori effettuati, vanno compensate tra le parti, in entrambi i gradi, nella misura di 1/3, mentre i residui 2/3 vanno posti a carico di , maggiormente soccombente, con la condanna Parte_1 al pagamento a favore di Controparte_1
Le spese di questo grado sono liquidate secondo il DM 147/2022, il valore della causa
€.160.000,00, gli scritti difensivi, la non particolare complessità della questione giuridica trattata, per l'intero in € 7.160,00 oltre € 225,00 per spese ed il 15% per spese generali,
IVA se dovuta e C.P.A; mentre quelle di primo grado, atteso il D.M. 37/2018, ed i medesimi criteri, vengono stabilite sempre per l'intero in € 7.795,00, oltre € 220,00 per spese ed il 15% per spese generali IVA e C.P.A. con la condanna, come indicato, di al pagamento dei residui 2/3 a favore di Parte_1 Controparte_1
[...]


P.Q.M.


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da
[...] ei confronti di come in atti, avverso la sentenza del Parte_1 Controparte_4
Tribunale di Roma n. 5960/2021 così provvede:
1) In parziale riforma della gravata sentenza ed in parziale accoglimento dell'appello, condanna al pagamento dell'importo di € Parte_1
94.663,21 oltre interessi, come per legge, dal dì della sentenza di primo grado al soddisfo;

2) Compensa tra le parti per un terzo le spese di lite per entrambi i gradi del giudizio.
pag. 6/7 3) Condanna , parte appellante, al pagamento dei residui 2/3 in Parte_1 favore della parte Controparte_1 appellata;
quelle del presente grado del giudizio, liquidate per l'intero in €
7.160,00 oltre € 225,00 per spese ed il 15% per spese generali, IVA se dovuta,
C.P.A; mentre quelle di primo grado, sempre per l'intero, in € 7.795,00, oltre €
220,00 per spese ed il 15% per spese generali IVA qualora dovuta e c.p.a. come per legge;

Così deciso nella camera di consiglio della 7° SEZIONE, in data 26/03/2025.
Il Consigliere Ausiliario Il Presidente
Estensore / Relatore Dottor Franco Petrolati
Avv. Paolo Caliman
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