n. 524/2024 RGCA
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI GENOVA
SEZIONE SECONDA CIVILE nelle persone dei magistrati: dott. Marcello BRUNO, Presidente dott.ssa Valeria ALBINO, Consigliere dott. Lorenzo FABRIS Consigliere rel. riuniti in camera di consiglio, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa d'appello avverso la sentenza emessa dal IB di Genova, in data 17.4.2024, pubblicata in pari data, n.1220/24, notificata il 19.4.24, all'esito del procedimento civile n. 11414/22 r.g. promossa da:

Genova 18.11.71, rappresentata e difesa dall'Avv. Francesco Gaeta del Parte_1
Foro di Genova, presso il cui studio in Genova C.so Torino 4/3 ha eletto domicilio

APPELLANTE PRINCIPALE contro

, Genova 13.4.1967, rappresentato e difeso dall'Avv. Luca Bennati del Foro di CP_1
Genova, presso il cui studio, in Genova, via Fieschi 2/9, ha eletto domicilio;
APPELLATO, APPELLANTE INCIDENTALE

avente a oggetto: locazione
nella quale le Parti hanno assunto le seguenti CONCLUSIONI

PER L'APPELLANTE PRINCIPALE:
“ …“Piaccia alla Corte Ecc.ma, ogni contraria domanda, istanza, eccezione e deduzione reietta, in accoglimento del proposto appello ed in parziale riforma dell'impugnata sentenza n. 1220, resa inter partes dal GOP del IB Civile di Genova, emessa in data 17/4/2024, notificata a mezzo PEC in data 19/4/2024 al sottoscritto difensore:
- in via principale dichiarare la nullità: a) della clausola di aumento del canone di locazione di cui all'integrazione del contratto del 14/2/2002; b) del contratto di locazione concluso il 2/10/2020, revocando per l'effetto il decreto ingiuntivo emesso il 13/10/2022 n. 2830/2022 R.I., mandando la conchiudente completamente assolta dalle
1 avversarie domande tutte con la vittoria delle spese, anche generali, e competenze tutte della presente causa, c.p.a e Iva compresi;

- in via subordinata accertare comunque l'avvenuta compensazione del debito/credito intercorrente tra le parti, revocando il decreto ingiuntivo emesso il 13/10/2022 n. 2830/2022 R.I., mandando la conchiudente assolta dalle avversarie domande tutte con la vittoria delle spese, anche generali, e competenze, c.p.a e Iva compresi nonché con la condanna del Sig. alla restituzione di quanto CP_1 percepito in forza della sentenza n. 1220 del 17/74/2024, pari ad € 2.792,19, oltre agli interessi ex art. 1284, comma IV, c.c.; in via subordinatissima, e nel non creduto caso di reiezione del presente atto di appello, compensare pur sempre le spese di entrambi i gradi del giudizio e/o compensare e/o ridurre congruamente quanto liquidato dal IB di Genova a carico della conchiudente, essendo stata rigettata la pretestuosa ed infondata domanda di controparte di tardività dell'opposizione a decreto ingiuntivo con la condanna del sig. alla restituzione di quanto percepito in forza della sentenza n. 1220 CP_1 del 17/4/2024, pari ad € 2.792,19, oltre agli interessi ex art. 1284, comma IV, c.c..
PER L'APPELLATO, APPELLANTE INCIDENTALE, come da comparsa di costituzione e risposta:
“…“Piaccia all'Ecc.ma Corte respingere l'appello avversario perché inammissibile e infondato in fatto ed in diritto;
in accoglimento del formulato appello incidentale e in parziale riforma della sentenza del IB di Genova n. 1220/24, liquidare le spese di lite di primo grado come da “nota spese” depositata agli atti il 13/03/2024, ovvero nella diversa misura ritenuta meglio vista comprensiva, comunque, delle spese del procedimento di mediazione e del compenso della “fase istruttoria e/o di trattazione”; con la conferma, per il resto, della sentenza del IB di Genova e del decreto ingiuntivo opposto n.2830/2022; in via di estremo subordine, condannare, comunque, la sig.ra
al pagamento della somma di € 774,68 oltre gli interessi legali dalla data del dovuto Parte_1 al saldo;
con vittoria, in ogni caso, delle spese di primo e secondo grado”.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Il presente giudizio origina dal decreto ingiuntivo emesso il 13.10.22 dal IB di Genova, su ricorso di , in forza del contratto di locazione, ad uso commerciale, relativo CP_1 all'immobile di via Maiorana 25R, sottoscritto il 2.10.20 dalle Parti, rispetto al quale non risultava pagato l'importo di € 774, 68, a titolo di canone di locazione: il Giudice della fase monitoria, dunque, ingiungeva il pagamento di tale somma, oltre accessori e spese del procedimento. Avverso tale ingiunzione di pagamento proponeva tempestivo ricorso in opposizione, secondo il rito locatizio, la debitrice , la quale, in particolare, deduceva quanto Parte_1 segue: - tale aveva sottoscritto il 4.10.96, con , dante causa dell'allora CP_2 Persona_1 opposto, un contratto di locazione, con prima scadenza al 30.9.02, nonché, come da art.3 del contratto, con rinnovo tacito per altri 6 anni, salvo disdetta da darsi a mezzo raccomandata a/r sei mesi prima;
- la con atto notarile 22.1.2001 aveva ceduto l'azienda artigiana ad essa CP_2 opponente, con subentro, dunque, nel citato contratto di locazione;
- il 14.2.01 fra la nuova conducente e la proprietà era stata stipulata un'integrazione del contratto, in tesi immotivata, con cui le Parti aggiornavano il canone di locazione, portandolo da lire 3.600.000 annue, a lire 7.800.000 annue;
- in tale occasione era stato consegnato dall'allora opponente al un assegno di lire CP_3
1.500.000, segnatamente indicato e tratto sulla Banca Commerciale Italiana, ciò in sostituzione di quanto già aveva versato la tale titolo, sempre come deposito cauzionale;
- a fronte di ciò, in CP_2 tesi, l'originario contratto, mai essendo intervenuta disdetta, si era via via rinnovato, essendo in essere con scadenza al 30.9.26; - subentrato al locatore, mortis causa, , quest'ultimo CP_1 chiedeva il 3.8.19 un adeguamento del canone di locazione, riconoscendo l'efficacia del citato
2 contratto, ciò, in particolare, unilateralmente determinando il nuovo canone in € 8.400,00 annui, corrispondenti a 700,00€ mensili, oltre spese di amministrazione, oltre all'aggiornamento ISTAT ai sensi di legge;
- in data 2.10.2020 le Parti, sebbene, sempre in tesi, non occorrente, stipulavano un ulteriore contratto di locazione, senza previa disdetta di quello pregresso, pattuendo un canone annuo di € 6.000,00; - a fronte di ciò l non aveva, tuttavia, restituito l'originario deposito CP_1 cauzionale, nonostante richiesta in tal senso, sì che, nel pagare il canone previsto si era proceduto a compensare tale credito, pari proprio a € 774,68. A fronte di tali deduzioni, Parte opponente, ex art.645 c.p.c., assumeva, in diritto: - che, in realtà, era ancora in essere l'originario contratto del 1996; - che l'accordo del 14.2.01, circa l'aggiornamento del canone, era nullo, per violazione dell'art.32 L.392/78, trattandosi di mero aumento del canone in misura superiore al 75 % delle variazione ISTAT;
- che il contratto stipulato il 2.10.20 era, parimenti, nullo, atteso che il precedente non era stato risolto, e, dunque, per assenza di causa, oltre che violazione del citato art.32, con l'effetto che il canone preteso, posto a fondamento del ricorso per d.i., era illegittimo, detto contratto avendo solo eluso gli obblighi di legge;
- che nel denegato caso in cui tale contratto fosse stato ritenuto novativo, la somma ingiunta non era dovuta, a fronte dell'onere di restituzione del deposito cauzionale originario, pari all'importo richiesto. Nel giudizio di primo grado, pertanto, chiedeva la declaratoria di nullità dei Parte_1 citati atti 14.2.01 e 2.10.20, con revoca del d.i. opposto e condanna alle spese di lite, in via subordinata instando per l'accertamento dell'avvenuta compensazione di cui si è già detto, con vittoria di spese, il tutto deducendo un capitolo di prova circa la restituzione alla prima conduttrice,
del deposito cauzionale, con sostituzione del deposito stesso a mezzo consegna del CP_2 già indicato assegno. Si costituiva Parte opposta di fronte al primo Giudice, contestando le avversarie pretese, in rito eccependo la tardività dell'opposizione, nel merito ponendo in risalto come oggetto del giudizio, in forza del titolo dedotto nel ricorso ex art.633 c.p.c., fosse solo il contratto del 2.10.20, che era stato pacificamente sottoscritto fra le Parti ed aveva valenza novativa, a prescindere dal fatto, quanto al precedente contratto, che erano possibili adeguamenti del canone. L'allora opposto, ancora, rappresentava che il preteso assegno indicato da controparte non afferiva al contratto del 2.10.20, né risultava fosse mai stato trovato, quale garanzia, peraltro, essendo nullo, neppure, peraltro, avendo provato la che l'assegno medesimo, ancora in Pt_1 lire, fosse mai stato incassato dall'allora locatore. L , in ogni caso, eccepiva come la compensazione effettuata dall'opponente fosse CP_1 espressamente vietata dall'art.7 del contratto del 2020, così da instare per il rigetto dell' opposizione. Disposta la mediazione, in esito alla trattazione e discussione della causa, il IB pronunciava il 17.4.2024, il seguente dispositivo di sentenza:
“”

P.Q.M.

Il Giudice, definitivamente pronunciando, disattesa ogni diversa istanza, eccezione e deduzione, così dispone RIGETTA l'opposizione e, per l'effetto, CONFERMA il decreto ingiuntivo n. 2830/2022 emesso nei confronti della sig.ra Parte_1
dal IB di Genova il 13/10/2022;
[...]
CONDANNA la sig.ra al pagamento in favore del sig. delle Parte_1 CP_1 spese del presente giudizio che liquida in € 852,00 per compensi, oltre al rimborso spese forfettarie nella misura del 15%, oltre ad I.V.A. e C.P.A. come per legge, nonché le spese di registrazione della presente sentenza e successive occorrende””.
In particolare, il primo Giudice motivava la propria decisione come segue.

3 - l'eccezione di tardività dell'opposizione era infondata, alla luce della data di notifica del d.i. e di quella di deposito del ricorso in opposizione;

- circa l'eccezione di nullità del contratto di locazione stipulato tra le Parti il 2/10/2020, così come della clausola di aumento del canone 14.2.01, ai sensi dell'art. 32 della L. 27/7/1978 n. 392, le doglianze dell'opponente erano infondate;

- era, infatti, emerso ex actis che le Parti, con la stipula del contratto di locazione del 2020, avevano chiaramente inteso procedere a una novazione oggettiva dell'obbligazione, regolando ex novo i loro reciproci diritti e obblighi, dando vita a un rapporto locativo nuovo e, nel contempo, estinguendo quello precedente del 1996, come integrato con scrittura del 2001;
- in merito, infatti, in forza del combinato disposto degli artt. 1230 e 1231 c.c., nel caso in esame, sussisteva anche l' ”animus novandi”, inteso come interesse comune delle Parti all'effetto novativo, considerato che, se era vero che mere modifiche accessorie erano incompatibili con la novazione e che la mera modifica della scadenza o del canone della locazione non erano sufficienti, occorreva, peraltro, considerare che la novazione in sé, come tale, non poteva certo essere esclusa nella materia in esame;

- a tal riguardo, per l'effetto, era ben possibile trarre la prova di tale “animus” “aliunde”, in relazione all'intero contenuto del contratto, al di là, anche, della presenza delle citate modifiche in tema canone o durata, il tutto con la conseguente possibilità di prova e di convincimento del Giudice, circa, nello specifico, l'intenzione delle Parti di estinguere il rapporto obbligatorio originario e di sostituirlo con uno nuovo;

- in merito occorreva sottolineare che la volontà di novare doveva essere non equivoca, anche se non era necessario che fosse manifestata in maniera espressa, a mezzo di un'esplicita dichiarazione, così da rilevare anche comportamenti concludenti, idonei a far desumere con certezza l'intenzione delle Parti di estinguere l'obbligazione originaria;

- nel caso in esame, allora, doveva essere valorizzato: - il fatto che con missiva del 3/08/2019, ricevuta senza contestazione dalla , l'allora opposto avesse Pt_1 comunicato la propria intenzione di procedere ad un adeguamento del canone di locazione con decorrenza 1/10/2020, con la previsione di aumento, già rammentato, da
€ 4.028,00 annuali ad € 8.400,00; - il fatto, poi, che, in prossimità proprio della data prevista, le Parti avessero proceduto alla stipula, in esito chiaramente ad un accordo anche sul “quantum”, diverso da quello proposto, procedendo a regolare ex novo il rapporto contrattuale;
- il fatto, ancora, che detto contratto di locazione ad uso commerciale era stato registrato regolarmente, la conduttrice versando i relativi costi;
- il fatto, altresì, che la avesse puntualmente onorato quanto pattuito con il nuovo Pt_1 contratto, regolarmente pagando i canoni sino ai mesi di agosto e settembre 2022; - il fatto che, successivamente, la medesima avesse deciso di interrompere il Pt_1 pagamento delle due indicate mensilità, lasciando insoluto l'importo di € 774,68; - il fatto stesso che tale credito vantato dall'allora opponente fosse fondato sulla di lei pretesa di restituzione del deposito cauzionale del precedente contratto, al di là delle modalità di recupero. A tal riguardo, il IB poneva, dunque, in particolare risalto il fatto che la , con Pt_1 comunicazione successiva alla stipula del nuovo contratto di locazione, così come dedotto in atto di opposizione a d.i., avesse chiesto la restituzione dell'assegno n. 1479067325 – 200201409 tratto su Banca Commerciale Italiana del 14/2/2001 (ovvero la restituzione dell'importo di € 774,68, in allora Lire 1.500.000), oltre interessi, ponendo in atto, in primo luogo in via stragiudiziale, un comportamento che proprio attestava il convincimento che il precedente contratto fosse stato estinto e sostituito, ad ogni effetto, da quello poi contestato.
4 In sostanza, assumeva ancora il primo Giudice, la richiesta di restituzione del deposito cauzionale del vecchio contratto non poteva che provare proprio “l'animus novandi”, con la conseguenza che il rapporto di locazione in essere tra le Parti non poteva che essere quello di cui al contratto di locazione del 2020, previa estinzione del precedente per volontà comune delle Parti medesime. Oltre a quanto sopra, il Giudice di prime cure evidenziava come fossero state previste nel contratto del 2020 pattuizioni diverse, rispetto al contratto del 1996, oltre al differente ammontare del canone e alla durata, segnatamente indicando: - la previsione di un acconto mensile pari ad € 50,00 per le spese di amministrazione;
- l'indicazione ai punti 13), 14) del nuovo contratto del diritto di prelazione a favore della conduttrice in caso di vendita o locazione dell'immobile, ai sensi degli artt. 38-39- 40 Legge 392/1978; - la rinuncia della conduttrice all'indennità di avviamento di cui al punto 15), il tutto a conforto della sussistenza dell' ”animus novandi” e dell' “aliquid novi”. In forza di tali argomenti, pertanto, il IB rigettava i motivi di opposizione circa la natura del contratto del 2020 e la pretesa permanente validità del contratto del 1996, in tale decisione essendo assorbita la questione afferente anche alla clausola modificativa dell'originario contratto. Con riguardo, in ultimo, alla sussistenza del contestato credito, azionato in sede monitoria, il Giudicante giungeva a ritenere infondate le pretese di compensazione della , ponendo in Pt_1 risalto, nello specifico, quanto segue: - nel contratto di locazione del 4/10/1996 era stato indicato in calce, scritto a penna, “ricevo dalla sig.ra 1.500.000 come deposito cauzionale”, Parte_2 senza, peraltro, che la firma consentisse di ricondurre ad tale ricevuta;
- nella Persona_1 scrittura integrativa prodotta dalla stessa opponente non vi era traccia di deposito cauzionale alcuno;
- unico elemento di prova allegato dalla , a ben vedere, era la fotocopia del preteso Pt_1 assegno consegnato, come tale non sufficiente a provare la pretesa sostituzione della cauzione, in tesi, versata dalla - vi era, dunque, un difetto di prova circa il credito portato in compensazione, CP_2 sia in termini di causale dell'importo portato dall'assegno citato, sia con riferimento, peraltro, al fatto che tale assegno fosse mai stato incassato, così da fondare un effettivo credito nei termini dedotti dall'allora opponente. In esito a tali considerazioni, pertanto, il Giudice di primo grado rigettava l'opposizione, confermando il d.i. opposto e procedeva alla condanna dell'opponente alle spese di lite, in forza del principio di soccombenza.
A fronte di tale pronuncia, ha proposto tempestivo appello principale , con Parte_1 ricorso del 20.5.24, con cui ha articolato i seguenti motivi di gravame.
MOTIVO I mancata dichiarazione della nullità della clausola di aumento del canone di cui all'addendum del 14/2/2001 al contratto del 4/10/1996
Parte appellante con il primo motivo di gravame ha inteso criticare il IB di Genova, il quale, nonostante la chiara richiesta della ricorrente nel ricorso in opposizione al decreto ingiuntivo, non aveva preso una posizione specifica circa la nullità della clausola di aumento del canone di locazione di cui all'integrazione con contratto del 14/2/2001, ciò a fronte del fatto che nella sentenza ci si fosse limitati ad affermare che le Parti, stipulando il nuovo contratto di locazione del 2020, avevano inteso procedere a una novazione oggettiva dell'obbligazione, regolando i loro diritti e obblighi in modo nuovo, estinguendo il contratto precedente del 1996, integrato nel 2001. La ha, pertanto, insistito in detta domanda, come sopra formulata, lamentando che Pt_1 il primo Giudice, oltre ad omettere la pronuncia, non avesse considerato il divieto di cui al contratto del 1996, circa le variazioni in aumento del canone, ove eccedenti il 75% di quelle accertate dall'ISTAT, a fronte di un'integrazione contrattuale che aveva, nella sostanza, previsto il raddoppio del canone.
5 MOTIVO II mancata dichiarazione della nullità del contratto del 2/10/2020
, tramite il secondo motivo di appello: - ha inteso criticare la decisione del Parte_1
IB di Genova in merito alla mancata dichiarazione della nullità del contratto del 2/10/2020, sottolineando che, nel proprio ricorso in opposizione al decreto ingiuntivo, ella aveva dedotto tale domanda per assenza di causa, in quanto detto contratto era stato concluso durante la vigenza di un altro contratto, il tutto a favore esclusivo del locatore;
- ha affermato, infatti, che il contratto originario del 4/10/1996 si era rinnovato tacitamente fino al 2026, non essendo stato mai disdetto;
- ha contestato la valenza novativa del contratto del 2020, come ritenuta dal primo Giudice, atteso che per giungere a tale conclusione sarebbe stata necessaria la prova del mutamento dell'oggetto e del titolo della prestazione, nonché l'animus novandi, ovvero la prova dell'interesse comune delle parti all'effetto novativo. Secondo l'appellante, a tal riguardo, il primo Giudice aveva erroneamente affermato che nel nuovo contratto fossero state introdotte pattuizioni diverse rispetto a quello del 1996, trattandosi di clausole, di fatto, già presenti nel contratto del 1996, sì da risultare che le uniche modifiche erano rappresentate, oltre al canone, dalla rinuncia della conduttrice all'indennità di avviamento, pattuizione nulla in quanto contraria alle norme imperative di legge, in relazione all'art. 79 L. n. 392/1978. La , pertanto: - ha sottolineato l'evidente mancanza di interesse in capo alla stessa Pt_1 di stipulare un contratto più svantaggioso, lamentando che fosse stato trascurato, nel giudizio di primo grado, quanto discendente dagli artt. 1230 e 1231 c.c., in punto novazione, così da porre in risalto che nel caso di specie l'unica volontà desumibile dal contratto del 2020 era quella del locatore di ottenere un aumento del canone, violando l'art. 32 della L. 392/78; - ha chiesto, in conclusione, alla Corte d'Appello di riformare la decisione impugnata, poiché non era stata adeguatamente valutata la volontà delle Parti e la legittimità delle modifiche contrattuali, esclusivamente favorevole al locatore, con pregiudizio per essa conduttrice.
MOTIVO III mancato riconoscimento della domanda subordinata di compensazione Con il terzo motivo di appello Parte appellante:
- ha inteso impugnare l'affermazione del IB di Genova, secondo il quale, nel contratto di locazione del 4/10/1996 fosse presente una postilla con una firma illeggibile, presumibilmente non riconducibile al , atteso che l'allora resistente non aveva mai contestato tale Persona_1 circostanza, rendendo quindi ingiustificata la considerazione del Giudice;

- ha contestato che nella scrittura integrativa tra il dante causa di e la , CP_1 Pt_1 non vi fosse menzione del deposito cauzionale, atteso che, nel documento, si affermava che la medesima era subentrata nel contratto di locazione e che "…restano invariati tutti gli accordi Pt_1 indicati nel contratto di locazione in oggetto", il che imponeva di desumere l'obbligo di versare il deposito cauzionale di 1.500.000 Lire;

- ha contestato, altresì, che, durante l'udienza del 15/3/2023 fosse stato dedotto dalla IF dell'attuale appellante, che l'assegno era stato consegnato “…al de cuius del convenuto…” ( rectius al dante causa del convenuto in opposizione), circostanza che non era stata contestata dalla controparte. La , pertanto, ha sottolineato come fosse stata raggiunta la prova della consegna Pt_1 dell'assegno, prova desumibile anche per presunzioni, contrariamente a quanto affermato da IB , il quale aveva erroneamente sostenuto un difetto di prova, in realtà inesistente in capo ad essa appellante, atteso che era a non aver dimostrato di aver restituito l'assegno, CP_1 affermazione quella del IB medesimo che, peraltro, contraddiceva la scelta precedente, come da ordinanza 14.2.24, di non ammettere la prova testimoniale pur dedotta dall'allora
6 opponente ( nello specifico con riferimento al fatto che la cedente l'azienda, avrebbe potuto CP_2 confermare: “ … che in occasione il 4/10/1996 la sig. provvedeva a consegnare l'assegno Pt_1 in sostituzione di quello a suo tempo consegnato dalla a titolo di deposito cauzionale…” pag. CP_2
20 dell'appello). In conclusione, ha affermato l'appellante, non incombeva su se stessa alcun onere probatorio di dimostrare l'effettivo incasso dell'assegno, spettando a controparte l'onere di provare la restituzione del titolo, il che imponeva la riforma sul punto della decisione appellata, riconsiderando la decisione di primo grado, tenendo conto delle evidenze e della necessità di assumere la prova testimoniale proposta.
MOTIVO IV errata liquidazione delle spese e competenze del giudizio Parte appellante, con il quarto motivo di appello, ha inteso contestare la decisione relativa alla condanna al pagamento delle spese della lite, ritenendola ingiusta e gravatoria. La , nello specifico, ha contestato l'applicazione del principio di soccombenza, come Pt_1 effettuata dal IB, deducendo che, comunque, in presenza di soccombenza reciproca, le spese non avrebbero dovuto gravare solo sulla ricorrente originaria, che era stata parzialmente vittoriosa, a fronte del fatto che il IB aveva respinto integralmente la domanda preliminare e pregiudiziale dell'allora resistente, tesa ad ottenere la dichiarazione di tardività dell'opposizione. A fronte di quanto sopra, l'appellante ha, inoltre, dedotto di aver immediatamente adempiuto alla sentenza del IB di Genova, pagando l'importo di € 2.792,19 in data 24/4/2024, sì da chiedere, quale effetto dell'accoglimento dell'appello, la restituzione di tale somma, con la maggiorazione degli interessi di legge ai sensi dell'art. 1284, comma IV, c.c.
Con atto del 21.11.2024 si è costituito in giudizio proponendo, altresì, appello CP_1 incidentale avverso la sentenza n. 1220 del 17.04.2024. In via pregiudiziale, Parte appellata ha eccepito l'inammissibilità dell'appello ai sensi dell'art. 434, comma 1, n. 3) c.p.c. , deducendo che controparte aveva formulato censure riguardanti la mancata dichiarazione di nullità di una clausola di aumento del canone presente nell'addendum del 14/02/2001 al contratto del 04/10/1996 (motivo d'appello n. 1) e la mancata dichiarazione di nullità del contratto del 02/10/2020 (motivo d'appello n. 2), senza però chiarire la rilevanza di tali doglianze ai fini della decisione impugnata.
, a tal riguardo, ha osservato in particolare: - che il decreto ingiuntivo opposto CP_1 riguardava una somma che la controparte non aveva corrisposto, sostenendo un presunto deposito cauzionale non restituito relativo al vecchio contratto;
- che, tuttavia, se, come sostenuto dalla controparte, il vecchio contratto fosse stato ancora in vigore, il deposito cauzionale, qualora versato, non avrebbe dovuto essere restituito, dovendo rimanere a disposizione del locatore fino alla scadenza del contratto. Parte appellata, inoltre, ha eccepito l'inammissibilità dell'impugnazione avversaria anche ai sensi degli artt. 436 bis e 348 bis c.p.c. per manifesta infondatezza, considerando la motivata sentenza del IB di Genova, che conteneva un preciso e testuale richiamo alla recente ordinanza della Corte di cassazione (Cass. 05/12/2023, n. 34071), perfettamente pertinente al caso in esame. L ha richiesto, pertanto alla Corte d'Appello di dichiarare inammissibile l'appello, CP_1 tenendo conto delle argomentazioni sopra esposte. Con riferimento al primo motivo di appello, comunque, l : - ha constatato la ripetitività CP_1 delle contestazioni già disattese dal Giudice di primo grado;
- ha censurato la ricostruzione dei fatti così come prospettata da , la quale affermava che le “ha fatto Parte_1 Persona_1 sottoscrivere atti”, a fronte del fatto che, in realtà, ogni aspetto contrattuale era stato concordato tra
7 le Parti;
- ha negato, inoltre, che l'appellante avesse consegnato un assegno al Persona_1 come “deposito cauzionale”, non risultando che tale assegno fosse mai stato emesso a tale titolo, né incassato, neppure risultando che esso appellato lo avesse mai visto. Parte appellata, inoltre, ha sottolineato: - che controparte aveva lamentato un aumento del canone eccedente il 75% della variazione ISTAT, nonostante non vi fosse stato alcun incremento che superasse la previsione normativa;
- che gli accordi precedenti al contratto del 02/10/2020 erano irrilevanti ai fini del presente giudizio;
- che aveva, ad ogni effetto stipulato Parte_1 un nuovo contratto, adeguato alla nuova realtà commerciale, infondata essendo ogni prospettazione di “ adesione” a quanto sottoscritto il citato 2.10.20; - che non aveva mai eccepito Parte_1 la nullità dell'attuale contratto, limitandosi a chiedere la restituzione del presunto deposito cauzionale del primo contratto estinto. A fronte di quanto sopra, attestante l'irrilevanza e l'infondatezza delle deduzioni di cui al primo motivo d'appello, l ha contestato, altresì, qualsivoglia omissione del primo Giudice, circa la CP_1 valenza della L. 392/1978, atteso che il IB: - aveva regolarmente richiamato la normativa, motivando la sussistenza della novazione del nuovo contratto sulla base di una recente ordinanza della Corte di Cassazione n. 34071 del 05/12/2023; - aveva valutato irrilevante la domanda di nullità della clausola di aumento del canone, di cui all'integrazione del contratto del 14/02/2001, poiché il decreto ingiuntivo era fondato sull'omesso pagamento del canone del contratto del 02/10/2020 e, solo in caso di nullità di tale contratto, si sarebbe potuta esaminare la clausola integrativa del 1996, sì da ritenere assorbita tale seconda pretesa. Parte appellata, infine, ha, in ogni caso, precisato che l'aumento lamentato previsto nel 2001 non era mai stato applicato. In merito al secondo motivo di appello, l ha evidenziato la pretestuosità dello stesso, CP_1 atteso che era evidente come le Parti, dopo oltre vent'anni, avessero voluto regolare “ex novo” il loro rapporto negoziale, con il contratto di locazione del 02/10/2020, estinguendo tacitamente il vecchio contratto del 1996. In merito, Parte appellata ha contestato gli assunti avversari, ponendo in risalto: - che le nuove pattuizioni non erano ad esclusivo vantaggio del locatore, ma contenevano anche vantaggi per il conduttore;
- che occorreva tenere conto dell'orientamento espresso dalla Suprema Corte con la citata pronuncia n.34071/23; - che l'intenzione di estinguere l'obbligazione originaria era chiara, proprio alla luce delle comunicazioni di , tese ad ottenere la restituzione Parte_1 dell'assegno in tesi consegnato quale deposito cauzionale, collegato al vecchio contratto di locazione, ritenuto, dunque, estinto. Con riferimento al terzo motivo di appello ha affermato come la motivazione CP_1 del IB fosse ineccepibile, poiché non era stato provato il versamento di un deposito cauzionale da parte di , la quale non aveva offerto alcuna prova dell'addebito Parte_1 bancario, al di là di presunzioni , già censurate dal IB, ed a tal fine inconsistenti. Parte appellata ha, peraltro, ribadito che: - non esisteva alcun nesso tra il deposito cauzionale versato dalla precedente conduttrice, e l'assegno emesso da CP_2 Pt_1
il 14/02/2001; - che, infatti, detto deposito non era stato nemmeno menzionato nel contratto
[...] di locazione del 02/10/2020; - che, inoltre, l'assegno non era mai stato ricevuto, né incassato da ed era, peraltro, nullo in quanto emesso in lire e non più esigibile dal 31/12/2002. CP_1
Parte appellata ha, pertanto, posto in risalto come non sussistesse alcuna somma da porre in compensazione, in particolare non avendo, in ogni caso, la dimostrato di aver versato la Pt_1 somma di € 774,68 di cui pretendeva la restituzione, con la citata compensazione parziale del canone oggetto del ricorso per d.i. , non a caso avendo omesso di provare l'addebito dell'importo. In merito al quarto motivo di appello, Parte appellata ha, in primo luogo, contestato la deduzione avversaria di qualsivoglia soccombenza reciproca, la soccombenza medesima afferendo
8 solo alle domande e non alle eccezioni, come quella di tardività dell'opposizione ex art.645 c.p.c., poi disattesa dal primo Giudice. A tal riguardo, l ha sottolineato come la domanda originaria, di cui al ricorso monitorio, CP_1 fosse stata pienamente accolta, tutte le domande avversarie essendo state valutate come infondate, fermo restando che, “ex parte actoris”, la domanda medesima era unica. Ogni pretesa di compensazione, pertanto, anche parziale, non poteva che essere ritenuta dalla Corte del tutto infondata.
Ciò detto, l ha, peraltro, lamentato la liquidazione delle spese di lite in suo danno, CP_1 proponendo uno specifico motivo di appello incidentale. APPELLO INCIDENTALE – MOTIVO UNICO come anticipato, ha proposto appello incidentale per l'errata liquidazione delle Controparte_1 spese di lite da parte del IB, evidenziando tre aspetti, rispetto alla determinazione del “ quantum” operata: - era stato omesso di riconoscere il compenso per il procedimento di mediazione, nonostante la richiesta esplicita nelle note difensive;
- era stato escluso il compenso per la fase istruttoria e/o di trattazione;
- era stato dimezzato il compenso previsto dai parametri ex D.M. 147/22, ciò senza ragioni. L'appellante incidentale segnatamente:
- ha lamentato che il Giudice di primo grado avrebbe dovuto liquidare il compenso per il procedimento di mediazione, come indicato nel D.M. 147/22, a fronte anche della disponibilità dell a trovare una soluzione conciliativa, a differenza di;
CP_1 Parte_1
- ha evidenziato che la fase di trattazione/istruttoria avrebbe dovuto essere liquidata, ad integrare la stessa essendo sufficiente l'esame degli atti e delle richieste delle Parti, tanto che nel caso specifico, si era tenuta un'udienza di comparizione in cui le Parti personalmente avevano reso interrogatorio libero;

- ha contestato che il dimezzamento del compenso tabellare fosse stato effettuato senza fornire giustificazioni, non considerando, viceversa, che la controversia aveva richiesto un esame approfondito della documentazione e della normativa.
, pertanto, ha chiesto procedersi a riliquidare le spese di primo grado. CP_1
In via istruttoria, devesi sottolineare, l'appellato/appellante incidentale ha chiesto di acquisire al processo una pec 10.6.22 inviata dall'Avv. Causa, per conto della , attestante la chiara ed Pt_1 inequivocabile valenza novativa del contratto del 2020, sollecitando, in tal senso, i poteri della Corte.
Con note scritte per l'udienza cartolare del 3.12.24, l'appellante principale ha contestato le deduzioni avversarie, di fatto insistendo nella “ricostruzione” fattuale e giuridica di cui al gravame, contestando qualsivoglia profilo di inammissibilità del gravame medesimo ed opponendosi all'acquisizione del citato documento, disconoscendo, sotto ogni profilo, tale scritto, sì da assumere, in sostanza, come tale comunicazione non fosse stata autorizzata, né fosse rappresentativa della volontà e del pensiero dell'appellante principale medesima, provenendo da altro soggetto, a fronte della volontà di recesso, viceversa, direttamente manifestata da essa deducente il 28.6.24 . La IF ha, inoltre, eccepito la tardività dell'appello incidentale, contestando Pt_1
l'indisponibilità della Parte ad una conciliazione in fase di mediazione, Parte che si era fatta rappresentare in due incontri dal proprio Legale. Ciò detto, in esito alla citata udienza del 3.12.24, la Corte ha formulato proposta conciliativa ex art.185bis c.p.c., proposta che prevedeva la rinuncia all'appello principale ed incidentale, a spese compensate.
9 In ragione della mancata accettazione di tale proposta da Parte appellante, la Corte ha, dunque, fissato udienza di discussione cartolare per il 28.5.25, con assegnazione di termine per difese finali fino a 15 gg. prima, ferme le note scritte di udienza cartolare. Le Parti depositavano tempestivamente le memorie finali, il 23.5.25 Parte appellata depositando anche le note scritte per l'udienza, cosa cui provvedeva anche Parte appellante il 27.5.2025, chiedendo. Tuttavia, termine per replica alle note scritte avversarie del 23.5.25. In esito alla citata udienza cartolare, la causa è stata trattenuta in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Giova premettere, in rito, che la richiesta di rinvio per replica, contenuta nelle note scritte di udienza 27.5.25 dell'appellante principale, si appalesa del tutto infondata e defatigatoria, sotto più profili. A fronte, infatti, di note scritte della IF , in data 23.5.25, del seguente tenore:” … CP_1
NOTE DI TRATTAZIONE SCRITTA per:- -appellato -

contro

- - CP_1 Parte_1 appellante---------------------------L'Avv. Luca Bennati per l'appellato sig. insiste come in note CP_1 conclusive dell' 08/05/2025 e contesta le “note conclusionali scritte” di controparte che risultano totalmente infondate in fatto ed in diritto (paradossale risulta il richiamo alla inammissibile quanto irrilevante lettera preconfezionata dalla sig.ra a suo uso e consumo il 15/01/2025 quando la Corte adita aveva Parte_1 già pronunciato l'ordinanza del 04/12/2024 contenente la proposta conciliativa ex art. 185 bis c.p.c.!). Si chiede, pertanto, che il Collegio Ill.mo pronunci sentenza. Genova, 23 Maggio 2025”, l'infondatezza della citata richiesta risulta manifesta: - atteso che Parte appellata, nelle proprie note di udienza, in rapporto, va rammentato, all'udienza cartolare, quale atto di impulso, si è limitata ad insistere nelle proprie difese, sottolineando l'irrilevanza di un documento del 2025, allegato da controparte in sede di note scritte in punto proposta conciliativa, in data 18.2.25, documento , peraltro, non autorizzato;

- atteso che tali affermazioni rientrano pienamente nella nozione di note scritte ex art.127ter c.p.c.;
- atteso che, in ogni caso, la IF avrebbe, comunque, potuto “ replicare” fino a tutto il Pt_1
27.5.25, con le proprie note scritte di udienza, piuttosto che, come detto, il 27.5.25 chiedere , di fatto, il rinvio della discussione, infondatamente vantando, in modo del tutto fumoso ed obliquo, una lesione del diritto di difesa, manifestamente insussistente, in rapporto alle scelte della Pt_1 medesima ( la quale ha, comunque, avuto pienamente il tempo e l'opportunità di esercitare detto diritto, attesa la sequenza dei tempi, in rapporto al citato contenuto delle note avversarie del 23.5);
- atteso che, con ogni evidenza, il tenore delle citate note 23.5.25 della IF , in termini CP_1 difensivi, salvo in che in ordine all'impulso necessario per procedere alla decisione, è inesistente. Rileva, pertanto, la Corte come la citata pretesa di rinvio “ per replica” della IF appellante sia priva di pregio e del tutto immotivata, al di là delle valutazioni soggettive e degli interessi non giuridicamente rilevanti della . Pt_1
Sempre in rito: - va disattesa l'eccezione di inammissibilità del gravame principale formulata da Parte appellata, in relazione all'art.434 c.p.c., atteso che le argomentazioni dell , a ben CP_1 vedere, afferiscono al merito e non a quanto necessario per proporre il gravame, evidente essendo la rilevanza delle pronunce invocate, in riforma delle sentenza impugnata, quanto agli effetti;
- va disattesa, parimenti, l'eccezione di inammissibilità del gravame principale formulata da Parte appellata ex artt. 436bis e 348bis c.p.c., attese le questioni oggetto di doglianza e l'articolazione delle stesse, del tutto chiaramente necessitanti di trattazione;
- va disattesa, altresì, l'eccezione di inammissibilità dell'appello incidentale, formulata da Parte appellante, a fronte del consolidato orientamento giurisprudenziale in materia, circa l'ampia possibilità per l'appellato di reagire anche tardivamente alla pretesa dell'appellante di mettere in discussione l'assetto di interessi di cui alla sentenza di primo grado ( ex plurimis Cass., sez. 3, n.26139, 5.9.22).
10 Ciò statuito, può, dunque, passarsi alla disamina dei singoli motivi di gravame, muovendo, tuttavia, dalla premessa, indubbia, che oggetto del giudizio di primo grado, in rapporto alla natura di attore sostanziale del ricorrente per decreto ingiuntivo, poi opposto, era il pagamento di una parte di canone insoluta, in forza del contratto di locazione azionato, datato 2.10.2020. A fronte di tale perimetro afferente all'atto introduttivo, devesi, per l'effetto, osservare che in sede di opposizione ex art.645 c.p.c. è stata invocata la valenza non novativa di tale contratto e la nullità dello stesso per mancanza di causa, secondo un ordine logico delle questioni che muove, in tesi, da tale nullità per addivenire alla conseguente permanente efficacia del contratto originario del 1996, con nullità dell'integrazione del 2001, ciò al di là dell'ordine delle conclusioni di Parte opponente riportate nella sentenza appellata ( sub a - afferente alla nullità della clausola integrativa del citato contratto del 1996 - e b - afferente al contratto azionato in giudizio): ciò descrive, in conclusione, una sequenza della questioni da affrontare, che deve necessariamente essere, come, in realtà ha fatto il primo Giudice, “ riordinata” secondo diritto, muovendo, appunto, dalla valenza novativa o meno del contratto di cui al ricorso monitorio.
Circa, pertanto, il secondo motivo di appello e la pretesa nullità del contratto 2.10.2020, merita, comunque, di essere rammentato, in primo luogo, in rapporto alla stessa prospettazione dell'appellante, il consolidato orientamento della Suprema Corte, secondo cui la variazione progressiva del canone di locazione o la stipula successiva di un accordo modificativo del canone stesso, nell'ambito dei contratti di locazione ad uso non abitativo, non integrano affatto, “sic et sempliciter” pattuizioni nulle per violazione degli artt.32 e 79 L.392/78, ponendosi, di fondo, una questione interpretativa dei contenuti degli accordi negoziali, specificatamente correlata alla volontà comune ed agli interessi in gioco.
A tal riguardo, con pronuncia Cass. sez.3, n. 33884, 12.11.21, è stato, infatti, argomentato, in modo chiaro ed articolato quanto segue “ …Osserva il Collegio come, con riguardo al punto concernente il potere delle parti del contratto di locazione di immobile adibito ad uso diverso da quello di abitazione di determinare liberamente la misura del canone, questa Corte abbia di recente affermato (in relazione al diverso tema del cosiddetto 'scalettamento' del canone di locazione) il principio in forza del quale, in tema di locazioni ad uso diverso da quello di abitazione, è legittima la pattuizione di un canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo, sia con pagamento di rate predeterminate per ciascun segmento temporale, sia con il frazionamento dell'intera durata del contratto in periodi più brevi a ciascuno dei quali corrisponda un canone passibile di maggiorazione, sia correlando l'entità del rateo all'incidenza di elementi e fatti predeterminati influenti sull'equilibrio sinallagmatico, ferma l'illegittimità della clausola (risultante anche da elementi extratestuali) che invece persegua il solo scopo di neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria in elusione dei limiti imposti dall'art. 32 della I. n. 392 del 1978, così incorrendo nella nullità ex art. 79 della medesima legge (v. Sez.3, Sentenza n. 22908 del 10/11/2016, Rv.
642971 - 01). 10. Nell'affermare tale principio - in quell'occasione specificamente riferito alla predeterminazione iniziale di misure differenti del canone nel corso del rapporto, ma riconducibile ad un'unica coerente linea di pensiero suscettibile di una lettura estensibile al caso in esame (relativo a una modificazione dell'entità del canone concordato in corso di rapporto) - la Corte ha rilevato come, secondo un'argomentazione sovente richiamata a proposito del patto di determinazione differenziata nel tempo del canone di una locazione commerciale, la nullità di tale patto discenderebbe dal combinato disposto degli arti.
32 e 79 della legge n. 392/78, dovendo ritenersi che, ove le parti non abbiano vincolato detta determinazione differenziata al ricorso di elementi oggettivi e predeterminati, idonei a influire sull'equilibrio economico degli interessi contrattualmente disposti, tale patto non possa che esprimere una sostanziale volontà elusiva del divieto stabilito dall'art. 32 cit., ai sensi del quale l'aggiornamento periodico del canone di una locazione commerciale non può avere luogo in termini quantitativamente superiori al 75% dell'indice dei prezzi al
11 consumo calcolato dall'Istat per le famiglie di operai e impiegati per ciascuna annualità di rapporto. 11. Tale impostazione era sembrata trovare riscontro nel vigore di principi fatti propri da diversi arresti della giurisprudenza di legittimità, testualmente tramandatisi attraverso la formula secondo la quale: "In relazione al principio della libera determinazione convenzionale del canone locativo in materia di locazione di immobili destinati ad uso non abitativo, la clausola convenzionale, che prevede future maggiorazioni del canone diverse dall'aggiornamento ex art. 32 della legge n. 392 del 1978, per qualificarsi legittima, deve chiaramente riferirsi ad elementi predeterminati, desumibili dal contratto e tali da essere idonei ad influire sull'equilibrio economico del rapporto, in modo autonomo dalle variazioni annue del potere di acquisto della moneta" (Sez.
3, Sentenza n. 19475 del 06/10/2005, Rv. 584778). 12. Una medesima enunciazione del principio di diritto era sembrata caratterizzare pronunce di analogo tenore (cfr. Sez. 3, Sentenza n. 1070 del 01/02/2000, Rv.
533312; Sez. 3, Sentenza n. 9227 del 12/07/2000, Rv. 538386; Sez. 3, Sentenza n. 11320 del 21/07/2003, Rv.
565302), apparendo talora equivalente (o in larga misura assimilabile) ad altre formulazioni desumibili dalle sentenze rese da Sez. 3, Sentenza n. 2770 del 08/03/ 1993, Rv. 481314; Sez. 3, Sentenza n.4474 del 15/ 04/
1993, Rv. 481851; Sez. 3, Sentenza n. 9878 del 22/11/1994, Rv. 488760; Sez. 3, Sentenza n. 5632 del
24/06/1997,Rv. 505418; Sez. 3, Sentenza n. 6695 del 03/08/1987, Rv. 454914; Sez. 3, Sentenza n. 5349 del
05/03/2009, Rv. 606954; Sez. 3, Sentenza n. 19475 del 06/10/2005, Rv. 584778; Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 10834 del 17/05/2011, Rv. 618213; Sez. 3, Sentenza n. 17061 del 28/07/2014, Rv. 632144; 13. In termini che erano, viceversa, apparsi alludere a una diversa impostazione, la giustificazione della legittimità del patto di determinazione differenziata nel tempo del canone della locazione non abitativa si era venuta richiamando ai principi contenuti in altri arresti della Corte di cassazione, secondo i quali "Il riferimento, contenuto nell'originaria formulazione dell'art. 32 della legge 27 luglio 1978 n. 392, alla possibilità che il canone locativo degli immobili destinati per uso non abitativo sia concordato secondo misure contrattualmente stabilite e, quindi, differenziate nel loro importo, è espressione del principio generale della libera determinazione convenzionale del canone locativo degli immobili destinati ad uso non abitativo, al quale la stessa norma deroga eccezionalmente solo per le clausole di aggiornamento per variazioni del potere di acquisto della moneta, o clausole Istat, con una disposizione che non può essere estesa, per analogia, alle altre clausole contrattuali volte ad incrementare, secondo la comune intenzione delle parti, il valore reale del corrispettivo per diverse e successive frazioni del medesimo rapporto e che debbono, pertanto, ritenersi valide a meno che non sia in concreto accertata la loro funzione elusiva del citato limite posto dall'art. 32 (Sez. 3, Sentenza n.
8883 del 19/08/1991, Rv. 473538). 14. A tale formulazione appaiono riconducibili, tra le altre, le massime ricavabili da Sez. 3, Sentenza n. 1683 del 26/02/1999, Rv.523684; Sez. 3, Sentenza n. 6246 del 25/05/1992,
Rv. 477371).15. La sostanza della divergenza tra gli orientamenti ricordati sembrò emergere in relazione al ruolo rivestito dal richiamo, operato dalle parti, al ricorso di elementi obiettivi e predeterminati, diversi e autonomi dalla svalutazione monetaria, idonei a influire sull'equilibrio economico del piano contrattuale;
da un lato assumendo, detto richiamo (ove naturalmente corrispondente a un effettivo dato di realtà), la veste di una condizione preliminare al cui soddisfacimento parrebbe subordinato il libero dispiegamento della libertà contrattuale delle parti;
dall'altro limitandosi, il significato di detti elementi, a costituire semplici indici strumentali (di per sé non esclusivi) per la determinazione obiettiva, al momento della conclusione del contratto, dell'entità esatta degli oneri economici corrispettivi connessi al godimento dell'immobile locato.
16. Posti così i termini della questione, nel ricostruire l'evoluzione dinamica della giurisprudenza di legittimità sul punto in esame, la pronuncia richiamata in origine (Sez. 3, Sentenza n. 22908 del 10/11/2016, Rv. 642971
- 01) osservò come la Corte di legittimità, già in epoca di poco successiva all'approvazione della legge sulle locazioni di immobili urbani (legge n. 392/78), ebbe a puntualizzare (con la sentenza Sez. 3, n. 6695 del
03/08/1987), sul piano interpretativo, la necessità di non disperdere il significato dei diversi termini
(selezionati, dal legislatore del tempo, con preciso rigore) destinati a contrassegnare le differenti ragioni potenzialmente suscettibili di influire, nel corso del rapporto, sull'entità monetaria del canone di locazione.
12 17. Da questo punto di vista - segnalava già al tempo la riflessione del giudice di legittimità -, deve ritenersi radicalmente inammissibile una confusione tra i concetti di aumento del canone (di locazione dello stesso immobile secondo contratti succedentesi nel tempo, anche per via di rinnovazione); di determinazione differenziata del canone (correlativamente a periodi compresi nella durata del medesimo rapporto contrattuale) e di aggiornamento del canone (in dipendenza della perdita del potere di acquisto della moneta verificatasi durante la pendenza del medesimo rapporto contrattuale).18. Sotto il profilo storico, gioverà ricordare come la larga diffusione assunta, nella pratica del commercio delle locazioni in tempi di crescente inflazione, dalle clausole di adeguamento dei canoni (così dette clausole Istat), costrinse il legislatore a occuparsene a salvaguardia del regime di blocco dei canoni stessi, allora vigente (cfr. art. 1 del d.l. 24/7/1973
n. 426). 19. Tuttavia, già con riferimento alla legislazione vincolistica, la giurisprudenza di questa Corte non mancò di segnalare la non confondibilità (concettuale e di regolamento normativo) tra clausole di adeguamento Istat e patti di aumento del canone: in quanto l'aumento implica un accrescimento, non solo dell'espressione monetaria, ma anche del valore reale del corrispettivo dovuto dal conduttore, mentre
l'adeguamento importa soltanto una variazione della quantità monetaria, fermo rimanendo il suo valore effettivo (cfr. tra le altre Cass. n.6574 e n. 4958 del 1979 e, segnatamente, Cass. n. 2758 del 1976). 20.
Successivamente, introdotta con la legge n. 392 del 1978 la predeterminazione legale del livello massimo del canone di locazione per gli immobili adibiti ad uso abitativo secondo parametri oggettivi, rimase viva
l'esigenza di salvaguardare l'equilibrio economico effettivo tra prestazione e controprestazione a fronte nella sopravvenienza, in pendenza del rapporto a durata vincolata, di elementi influenti su detto equilibrio, e si ebbe cura di distinguere l'aggiornamento (art. 24) da l'adeguamento del canone (art. 25), a seconda che il mutamento avesse inciso sul potere di acquisto della moneta, e cioè sul valore reale della prestazione del conduttore, oppure su parametri e coefficienti correttivi ex art. 13 e 15, e cioè sul valore reale della prestazione del locatore. 21. In materia di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, meno pressante era stata considerata l'esigenza di disciplinare l'aggiornamento del canone (vale a dire la validità o meno delle c.d. clausole Istat) una volta rimessa all'incontro della libera volontà delle parti, secondo le leggi di mercato, la determinazione convenzionale del canone. 22. E tuttavia, sia per amore di simmetria, sia in considerazione dei problemi connaturati alla notevole durata del rapporto locatizio, venne introdotto l'art. 32
(poi sostituito dall'art. 1, co.

9 -sexies, della legge n. 118 del 1985, di portata assai più liberale). 23. Quale che fosse il grado della sua pratica realizzabilità, la finalità perseguita dalla citata norma, nell'originaria e nella novellata formulazione, sembrò potersi individuare in quella di dissuadere i contraenti da una spesso arbitraria previsione a lungo termine circa la flessione del potere di acquisto della moneta nell'arco dell'intera durata del rapporto, neutralizzandone in partenza gli effetti futuri attraverso una lievitazione del livello del corrispettivo preteso per concedere il godimento dell'immobile (ma così anticipando all'attualità l'incidenza negativa sul costo medio della vita di un evento temuto quale l'inflazione nel futuro); dissuasione suggerita concedendo alle parti di convenire (contestualmente alla stipulazione del contratto o successivamente) la variazione del canone secondo una percentuale ancorata all'indice Istat dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati. 24. Si resta comunque e sempre nel campo del vero e proprio aggiornamento del canone che, con costante precisione terminologica, il legislatore utilizza per individuare il fenomeno del mantenimento (almeno tendenziale) del valore reale della prestazione del conduttore -incidente sull'equilibrio del sinallagma - nonostante la variabilità della sua espressione monetaria in dipendenza della flessione nel tempo del potere di acquisto della lira (quale divisa corrente al tempo della c.d. legge sull'equo canone). 25.
Questa revisione riequilibratrice, e i limiti della sua operatività, nulla hanno a che vedere (con evidenza) con il diverso campo dell'incondizionata facoltà per le parti (secondo la loro libera valutazione espressa, tanto al momento della stipulazione del contratto, quanto nel corso del rapporto di locazione di immobile adibito ad uso non abitativo) di assicurare al locatore un corrispettivo maggiore, in termini di valore reale e non nominalistica, rispetto a quello goduto in occasione di un precedente rapporto contrattuale (e cioè un
13 aumento del canone in senso proprio); oppure di assicurare al locatore un corrispettivo crescente - sempre in termini di valore reale - durante l'arco di svolgimento dello stesso rapporto, sia prevedendo il pagamento di rate quantitativamente differenziate, sia prevedendo il frazionamento dell'intera durata del contratto in periodi temporali più brevi a ciascuno dei quali corrisponda un canone passibile di maggiorazione, in difetto dell'incidenza di elementi o di fatti (diversi dalla svalutazione monetaria) predeterminati e influenti, secondo la comune visione delle parti, sull'equilibrio economico del sinallagma (ipotesi di canone differenziato). 26. È invero di agevole intuizione che il valore locativo dello stesso immobile urbano adibito ad uso commerciale possa - data la non breve e non riducibile durata legale minima del rapporto locatizio – subire variazione in dipendenza dello sviluppo urbano, della dotazione di maggiori servizi nella zona, della concentrazione di immobili destinabili ad uso concorrenziale, o di altri infiniti fattori estrinseci. 27. Di essi non può essere interdetto ai contraenti di tenere il debito conto ai fini dell'accordo sul corrispettivo, nel senso di rendere compartecipe il locatore dell'incremento nel tempo della redditività da posizione dell'immobile locato, attraverso meccanismi o formule di accrescimento del valore reale del canone ancorati a parametri certi e determinati (non escluso quello rappresentato dal volume degli affari del commerciante conduttore), ma anche attraverso una revisione consensuale della misura del canone nel corso del rapporto. 28.
Controindicazioni a quanto ora affermato non possono essere desunte dall'art. 32; e ciò, non tanto perché nel testo originario di quella norma la previsione che il canone fosse dovuto secondo misure (al plurale) contrattualmente stabilite lasciasse sottintendere che le misure stesse fossero anche differenziate nel loro importo;
quanto e soprattutto perché il principio generale e immanente della libera determinazione convenzionale del canone locatizio (per immobili destinati ad uso non abitativo) soffre, attraverso quella disposizione, di una deroga eccezionale limitatamente alla valenza delle clausole di aggiornamento per eventuali variazioni del potere di acquisto della moneta, o clausole Istat, la quale mai potrebbe essere estesa, per via di interpretazione analogica, al di fuori del predetto settore e con riferimento ad altre clausole contrattuali o a patti successivi volti a incrementare -giusta la comune intenzione delle parti - il valore reale del corrispettivo nel corso del rapporto. 29. Tanto precisato, non può peraltro essere elusa la considerazione che, ragionando in termini di realismo economico, un accrescimento del valore effettivo del corrispettivo mai potrebbe essere conseguito dal locatore se non previa depurazione dal suo importo monetario di una quota corrispondente alla compensazione del decremento, nel tempo, del potere di acquisto della moneta.30. Si pone pertanto, in sede di interpretazione negoziale, il problema di stabilire se, mediante la formula adottata per la determinazione di canoni differenziati e crescenti per frazioni di tempo, o attraverso la stipulazione di patti modificativi del canone in corso di rapporto, i contraenti abbiano in realtà perseguito lo scopo di neutralizzare soltanto gli effetti negativi della svalutazione monetaria (con eventuale surrettizia elusione, sanzionabile ai sensi dell'art. 79, dei limiti quantitativi posti dall'art. 32 della legge n. 392/78), oppure abbiano di comune accordo inteso riconoscere al locatore, in misura dinamica, una maggiore fruttuosità in termini reali del ceduto godimento dell'immobile. 31. Ma trattasi di problema di accertamento della volontà delle parti contraenti e dello scopo comune verso cui esse dirigono, affidato al potere discrezionale del giudice del merito. 32. Sulla base delle considerazioni che precedono, pertanto, dev'essere riaffermato il principio della piena e incondizionata libertà delle parti di assicurare al locatore un corrispettivo crescente – sempre in termini di valore reale - durante l'arco di svolgimento dello stesso rapporto (ciò che costituisce la regola); e ciò, salvo che le stesse parti non abbiano in realtà perseguito surrettiziamente lo scopo di neutralizzare soltanto gli effetti della svalutazione monetaria (ciò che costituisce l'eccezione). 33. In mancanza di prova dell'intento elusivo delle parti, il patto di determinazione differenziata del canone per frazioni di tempo successive, così come il patto successivamente intercorso tra le parti al fine di modificare in aumento (ma anche in diminuzione: cfr., al riguardo, con riferimento al contratto di locazione abitativa, Sez. 6 - 3, Ordinanza
n. 29834 del 12/12/2017, Rv. 647187- 01) l'entità del canone, devono ritenersi comunque validi, dovendo pertanto essere affermato (e in parte ribadito) il seguente principio di diritto: "Alla stregua del principio
14 generale della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati ad uso diverso da quello di abitazione, devono ritenersi legittimi, tanto il patto con il quale le parti, all'atto della conclusione del contratto, predeterminano il canone in una misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell'arco del rapporto;
quanto il patto successivo con il quale le parti provvedono consensualmente, nel corso del rapporto, a stabilire una misura del canone diversa da quella originariamente stabilita;
la legittimità di tali patti (iniziali o successivi) dev'essere peraltro esclusa là dove risulti (dal testo del patto o da elementi extratestuali) che le parti abbiano in realtà perseguito surrettiziamente lo scopo di neutralizzare soltanto gli effetti della svalutazione monetaria, eludendo i limiti quantitativi posti dall'art. 32 della legge n. 392 del 1978 (nella formulazione originaria ed in quella novellata dall'art. 1, comma 9-sexies, della legge n. 118 del 1985), così incorrendo nella sanzione di nullità prevista dal successivo art. 79, primo comma, della stessa legge".34. Nella specie, non essendo emersa alcuna evidenza probatoria in ordine alla volontà delle parti di perseguire, attraverso la stipulazione dell'accordo definito in epoca successiva all'originaria conclusione del contratto, il solo scopo di neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria, dev'essere esclusa la nullità del patto per violazione degli artt. 32 e 79 della legge numero 392/78, con il conseguente riconoscimento del radicale infondatezza della censura in esame…” Tali assunti, merita di essere sottolineato, confermati pienamente anche dalla recente pronuncia Cass.,sez.3, n.5554, 22.2.23, assumono valenza anche oltre il tema dei meri patti modificativi del canone di contratti in essere, acquisendo significato anche rispetto alla valenza novativa o meno di contratti di locazione, nello specifico di immobili ad uso non abitativo, con riferimento al fatto che, comunque, diversamente da quanto sottointeso dall'appellante, la variazione del canone di locazione, pur non essendo sufficiente, neppure può essere assunta come parametro presuntivo di un intento elusivo dei limiti di aggiornamento dei canoni di locazione, correlati al precedente contratto, ponendosi, anche in questo caso, un problema di interpretazione della volontà negoziale. In merito, allora, si colloca come riferimento giurisprudenziale di sicuro rilievo, anche per l'affinità delle fattispecie esaminate, quanto affermato dalla Suprema Corte, con pronuncia , sez.3,n. 34071, 5.12.23, ove, a fronte delle doglianze correlate al carattere non novativo di un contratto di locazione ad uso non abitativo, si legge: “ …il motivo è infondato;
la ricognizione del contenuto del contratto stipulato tra le parti il 1° marzo 2003, quale operata in sentenza, in raffronto al precedente, giustifica la qualificazione che ne dà la Corte di merito nel senso che con esso le parti hanno inteso provvedere ad una novazione oggettiva del rapporto, con l'intenzione di regolare ex novo integralmente i loro reciproci diritti e obblighi dando vita ad un rapporto locativo totalmente nuovo al contempo estinguendo quello precedente;
a confutare tale valutazione non vale il richiamo, in ricorso, ai precedenti di questa Corte che costantemente hanno evidenziato come le sole variazioni di misura del canone e la modificazione del termine di scadenza non sono di per sé indice della novazione di un rapporto di locazione, trattandosi di modificazioni accessorie, ai sensi dell'art. 1231 cod. civ, della correlativa obbligazione o di modalità non rilevanti ai fini della configurabilità della novazione (v. Cass. 17/05/2023, n. 13542, in motivazione;
Cass. 12/11/2021, n. 33884;
13/10/2020, n. 22126; 13/06/2017, n. 14620; 09/03/2010, n. 5665 e n. 5673; 21/05/2007 n. 11672); tale principio trova spiegazione, e fondamento positivo, nel combinato disposto degli artt. 1230 e 1231 cod. civ.
a mente dei quali: a) affinché possa configurarsi novazione oggettiva del rapporto obbligatorio è necessario che ricorrano, oltre al mutamento dell'oggetto «o» del titolo della prestazione, gli elementi dell'animus novandi, inteso come manifestazione inequivoca dell'intento novativo, e della causa novandi, intesa come interesse comune delle parti all'effetto novativo, l'accertamento su detti elementi costituendo compito proprio del giudice di merito, insindacabile in sede di legittimità se logicamente e correttamente motivato (v.
Cass. n. 13542 del 2023, cit.); b) modifiche meramente accessorie non possono di per sé comportare novazione;
in tale contesto ciò che deve ritenersi escluso è, dunque, la possibilità di argomentare la
15 novazione del rapporto sulla base della sola modifica della scadenza o del canone della locazione, ma per converso affermare che, in tema di locazione, l'animus e la causa novandi non possano desumersi da modificazioni meramente accessorie riguardanti la durata e/o il canone della locazione, non significa escludere a priori, ove il nuovo contratto si caratterizzi (anche) per tali modifiche, la possibilità per le parti di comprovare -o per il giudice di desumere-tali elementi aliunde; ebbene, nel caso di specie, la motivazione della Corte d'appello non incorre nell'errore argomentativo sopra detto, valorizzandosi in essa significativi elementi che, non risolvendosi nel mero riferimento alle modifiche di termini e canone, valgono in effetti ad evidenziare la comune intenzione delle parti a dare al rapporto un assetto totalmente nuovo, al contempo estinguendo quello precedente, in funzione di significativi e specifici interessi di entrambe che altrimenti non avrebbero potuto trovare uguale soddisfazione nel preesistente rapporto…”.
In ragione di quanto sopra, allora, rispetto al contenuto del contratto in questione, con riferimento all'individuazione della contestata novazione oggettiva, va evidenziato, a conferma ed integrazione delle ragioni espresse dal IB:
- che alla stipula del nuovo contratto si arrivò dopo che il locatore il 3.8.19 aveva chiesto, con decorrenza 1.10.2020, un aumento del canone, correlato a ragioni di mercato afferenti alla zona, in termini di raddoppio del canone stesso, da € 4.028,00 annui, ad € 8.400,00 annui, oltre rivalutazione annuale ISTAT come per legge, il tutto, si noti, a distanza di 18 anni dall'integrazione del 2001;
- che , a fronte della stipula in data 2.10.20, con contratto poi registrato con oneri a carico di entrambe le Parti, risulta, quindi, intercorso un lasso temporale importante, che è esitato nella pattuizione di un canone annuo di € 6.000,00, mediano fra quello originario e quello preteso nel 2019;
- che, a fronte, nel contratto del 1996, sub art.2, di spese per “ …prestazioni accessorie e riscaldamento…”, del tutto indeterminate, con tanto di spazi bianchi, salva l'indicazione: “ …quelle che saranno…” e salve le parziali specificazioni di cui all'art.7, al contrario, nel contratto del 2020, è stato specificatamente previsto quanto indicato all'art.6, con riferimento alle spese di amministrazione ordinarie, stabilendo un pagamento mensile anticipato di € 50,00 al mese, salvo conguaglio;

- che , a fronte della previsione di cui all'art. 6 del contratto del 1996, secondo cui il mancato pagamento, anche parziale, della pigione, senza indicazione di giorni di tolleranza, determinava la risoluzione “ipso iure” del rapporto di locazione, nel contratto del 2020, sub art.7 , è stato stabilito espressamente detto termine di tolleranza in 20gg.;
- che, ancora, il ritardato pagamento del canone di locazione, nel contratto del 1996, ove il locatore non desse corso alla risoluzione, comportava, comunque, interessi moratori pari al 5% in più di quello legale, pattuizione inesistente nel contratto del 2020;
- che, a fronte della mancanza di clausole analoghe nel contratto del 1996, il locatore nel contratto del 2020, sub art. 8, ha escluso, in modo esplicito, la facoltà del locatore stesso di aumentare il canone pattuito in esito all'esecuzione di opere di manutenzione straordinaria di rilevante entità, o comunque di lavori importanti ed improrogabili per conservare l'immobile;
- che, ancora, sub art.9 del contratto del 2020, è stato stabilito il diritto al rimborso, a favore del conduttore, delle spese sostenute, senza indicazioni di formalità particolari, nel caso in cui il conduttore medesimo si fosse sostituito al locatore per lavori di adeguamento degli impianti e di manutenzione anche straordinaria dovuti per legge, nel caso di inerzia del locatore stesso per 45 gg.;
- che nel contratto del 2020, sub art.10, il conduttore ha dato atto di aver visionato i locali e di averli trovati in buone condizioni, accettandoli nello stato in cui si trovavano in quel momento, assumendo che i locali medesimi erano idonei all'uso cui erano destinati, manifestando, dunque, un'espressa valutazione, appunto, di idoneità ed accettazione eterogenea rispetto a quanto previsto sub art.8 del contratto del 1996;
16 - che, nel contratto del 2020, sono stati, comunque, esplicitati, sub artt. 13 e 14 , i diritti di prelazione di cui agli artt. 38,39 e 40 della legge 392/78, ove nel contratto del 1996 nulla veniva indicato;

- che il conduttore, nel silenzio del contratto del 1996, all'art.15 del contratto del 2020 ha rinunciato, in caso di cessazione del rapporto di locazione, all'indennità di avviamento commerciale;

- che il diritto di visita da parte del locatore, sia in prossimità della disdetta, che in generale, come previsto dall'art. 14 del contratto del 1996, senza necessità di previo accordo con il conduttore, è stato, invece, regolato in modo più restrittivo, a favore del conduttore medesimo, sempre previamente concordando giorni e ore, come da art. 12 del contratto del 2020;
- che il contratto del 1996 prevedeva il versamento di un deposito cauzionale di lire 1.500.000, inserito nell'ultima pagina del contratto, mentre nel contratto del 2020 non è stato previsto alcun deposito cauzionale;

- che, pacificamente, al di là di ogni possibile interpretazione, con il nuovo contratto del 2020, rispetto al mero rinnovo del precedente contratto del 1996, al conduttore è stato consentito, con sostanziale certezza, attesi gli stretti margini di disdetta, rispetto alla prima scadenza, un affidamento, in punto durata del contratto, di 6 + 6 anni e, dunque, fino al 2032. Orbene, a fronte di tali dati, anche testuali, che vanno valutati con riferimento all'originaria prima pretesa di mero aumento del canone, nel 2019, di cui si è detto, così da palesare un complessivo nuovo assetto degli interessi, va considerata, al di là del comportamento concludente della , circa l'adempimento del nuovo contratto, la valenza della di lei pretesa di restituzione Pt_1 del deposito cauzionale, a suo dire versato per il contratto del 1996, con l'assegno 14.2.2001, pretesa che è stata oggetto di plurime richieste al nuovo locatore, quale dante causa di
[...]
, come in particolare da messaggio allegato agli atti 8.8.22 inviato ad dalla Per_1 CP_1 conduttrice, in cui si preannuncia, a seguito dell'indisponibilità a restituire il vecchio deposito cauzionale mostrata del nuovo locatore, ma quale dante causa, mortis causa, di quello precedente, la determinazione a procedere alla compensazione, come poi effettuata ( all.8 dell'opponente in primo grado). In merito, tenore ed oggetto del messaggio citato, indicato come “ deduzione compensativo deposito cauzionale non restituito”, non lasciano margini a dubbi circa la valenza dell' ”animus novandi” in capo alla , la quale, confessoriamente, confermava, in tal modo, di aver stipulato Pt_1 un nuovo contratto nel 2020, con contestuale risoluzione di quello del 1996. A tal riguardo non può, d'altra parte, essere dimenticato che il mancato pagamento di € 774,68, oggetto dell'ingiunzione, è, infatti, frutto della compensazione del debito di cui alla parte di canone di locazione, come pattuita nel 2020, con il credito originato, in tesi, dalla consegna del rammentato assegno, quale appunto deposito cauzionale, nel 2001, la cui restituzione, tuttavia, ha quale presupposto indefettibile la cessazione di quel contratto: il fatto che , per sua stessa ammissione, la fosse assistita da un Legale ancor più rafforza la valenza di tale pretesa, Pt_1 nel senso indicato. Fermo quanto sopra, va chiarito, le argomentazioni circa il fatto che la conduttrice avrebbe passivamente aderito al contratto propostole da o che non si sarebbe resa conto di CP_1 quanto poteva già vantare in forza dei successivi rinnovi del contratto del 1996 non attengono affatto alla volontà comune di sostituire al vecchio contratto quello nuovo, rimodulando, in aumento, il canone ed apportando le modifiche citate, in esito, peraltro, ad una trattativa durata un lungo periodo, tali deduzioni, solo suggestive, afferendo, infatti, alla formazione della volontà della conduttrice, il che sarebbe semmai dovuto esitare in altre domande, con conseguenti diversi oneri probatori specifici;
nello stesso senso, va aggiunto, la prospettazione del disequilibrio del potere negoziale è parimenti solo suggestiva, come dimostrato dall'esercizio del diritto di recesso già esercitato dalla conduttrice, senza prospettare problematiche di sorta, occorrendo rammentare, ancora, quanto
17 affermato dalla Corte di Cassazione circa la riconosciuta rilevanza della libertà negoziale fra le Parti, in tema di locazioni ad uso non abitativo. A nulla, ancora, rileva, onde valutare la sussistenza della contestata novazione, quanto eccepito dall'appellante circa l'invalidità, in particolare, della nuova clausola afferente alla rinuncia all'avviamento commerciale, atteso che ciò attiene agli effetti del contratto, ma non alla genesi dello stesso, in rapporto a ciò che le Parti volevano, neppure potendo tacere che l'asserita debolezza contrattuale della , al contrario, si è risolta in una rilevante diminuzione del canone preteso Pt_1 nel 2019 dall , con una rinuncia al citato beneficio garantito dalla legge, rinuncia di cui, tuttavia, CP_1
l non si sarebbe mai potuto avvalere. CP_1
Il tema, peraltro, per cui il contratto in questione avrebbe avuto un contenuto favorevole solo per l , oltre a non corrispondere a verità, a partire da quanto appena sopra evidenziato, rispetto CP_1 ad un canone , quale quello del 1996, manifestamente non più corrispondente al valore commerciale effettivo di un immobile ad uso negozio, quale quello in questione, con un avviamento consolidato da molti anni, come vantato dalla stessa IF appellante, confonde, comunque, ancora una volta, il piano della volontà espressa dalle Parti, con quello dei pretesi vizi, a monte della formazione della volontà stessa. Il reiterato, ostentato, disinteresse della , con le allegazioni afferenti alla volontà di Pt_1 recedere dal rapporto negoziale, manifestate in corso di causa, risulta, ovviamente, privo di ogni valenza ai fini della decisione, tale deduzione essendo tesa a “ colorare”, ex post, come detto in corso di lite, argomenti difensivi che rimangono, per le ragioni spiegate, inconsistenti. In conclusione, osserva la Corte, la decisione del primo Giudice sul carattere novativo del contratto del 2020 merita di essere confermata, al di là dei toni aspri usati dalla IF appellante, con segni grafici di varia natura, al fine di enfatizzare , in tesi, pretesi errori “ marchiani” del IB, che, merita di essere ricordato, opera impersonalmente, errori che, nella realtà, non si ravvedono. L'assunto, per cui il contratto “de quo” sarebbe nullo per mancanza di causa è, per l'effetto, privo di fondamento. Le difese finali, al netto dell'enfasi espressiva, nulla aggiungono. Da ciò discende l'infondatezza del motivo di gravame in esame, che, pertanto, deve essere respinto.
Passando ad esaminare il primo motivo di gravame, afferente alla lamentata omessa pronuncia dell'integrazione del contratto di locazione del 2001, osserva la Corte come correttamente il primo Giudice abbia valutato tale pretesa assorbita dalla riconosciuta efficacia novativa del contratto del 2020, atteso che l'impostazione difensiva dell'opponente era tesa, con ogni evidenza, a far valere la piena perdurante efficacia del contratto del 1996, via , via rinnovatosi nel tempo, alle condizioni originarie. Orbene, atteso che, come rilevato dalla Parte appellante, attrice sostanziale in primo grado, l'oggetto di causa era il contratto del 2020, la facoltà di introdurre la pretesa di statuizioni riconvenzionali ex art.36 c.p.c. su un diverso titolo sussisteva nella misura in cui fosse stato caducato l'effettivo titolo dedotto in giudizio con il ricorso ex art.633 c.p.c., il che, per quanto sopra detto, non è avvenuto. A tal riguardo, d'altra parte, la Suprema Corte ha avuto modo di affermare, come da pronuncia Cass. sez.2, n. 6091, 4.3.2020 che: “ L'opposizione a decreto ingiuntivo dà luogo ad un ordinario giudizio di cognizione, nel quale il giudice deve accertare la fondatezza della pretesa fatta valere dall'opposto, che assume la posizione sostanziale di attore, mentre l'opponente, il quale assume la posizione sostanziale di convenuto, ha l'onere di contestare il diritto azionato con il ricorso, facendo valere l'inefficacia dei fatti posti a fondamento della domanda o l'esistenza di fatti estintivi o modificativi di tale diritto, e può proporre domanda riconvenzionale, a fondamento della quale può anche dedurre un titolo non strettamente
18 dipendente da quello posto a fondamento della ingiunzione, quando non si determini in tal modo spostamento di competenza e sia pur sempre ravvisabile un collegamento obiettivo tra il titolo fatto valere con l'ingiunzione e la domanda riconvenzionale, tale da rendere opportuna la celebrazione del "simultaneus processus".
Orbene, a fronte di quanto sopra, superata la questione della novazione, con esclusione dell'efficacia del contratto del 1996, non è dato comprendere quale sarebbe il collegamento obiettivo fra la pretesa nullità di un'integrazione di tale contratto, non più efficace, al punto da aver chiesto la la restituzione del deposito cauzionale in tesi versato, in ragione del nuovo contratto del Pt_1
2020, e l'oggetto del giudizio come individuato dall'attore sostanziale, vertendosi in situazioni negoziali che, al di là dell'identità soggettiva, è acclarato, come sopra, siano fra loro eterogenee, ancor più segnatamente con riferimento all'integrazione “ de qua”. Se si considera, inoltre, che l'allora opponente neppure ha chiesto accertarsi , in forza della nullità dell'integrazione, le somme versate in eccedenza, per opporle in compensazione al creditore, sul punto riservandosi espressamente di agire separatamente, non può che pervenirsi a condividere il ritenuto assorbimento di tale domanda, rispetto alle statuizioni afferenti all'efficacia del contratto del 2020, ponendosi, in via alternativa, la necessità di una pronuncia in rito. Quanto dedotto dalla , come da atti di primo grado, al di là dei mutamenti prospettici Pt_1 in sede di appello, ha correttamente indotto il IB a valutare la domanda assorbita, senza alcun vizio di omessa pronuncia. Ciò assorbe, pertanto, non può tacersi, ogni considerazione di merito circa la pretesa dell'appellante di ritenere “sic et simpliciter” illecita un'integrazione negoziale circa l'aumento del canone di locazione, in forza di quanto già sopra richiamato ed esposto dalla Suprema Corte, nel caso di specie in relazione ad un valore commerciale della prestazione del locatore individuata nel 1996, prima della cessione di azienda ( da cui emerge un valore di avviamento di lire 20.000.000, sul prezzo complessivo di lire 22.000.000), prima, financo, dell'avvento dell'euro, sì da palesare la sussistenza di elementi atti a far ritenere tale integrazione frutto di un'integrazione del sinallagma, non emergendo elementi concreti idonei a far ritenere l'integrazione stessa tesa ad eludere il meccanismo di adeguamento ISTAT ex lege, avente, tuttavia, come già esposto un diverso oggetto ( il tutto, peraltro, in presenza di altre modifiche, anche “a carico” del locatore). Il primo motivo di appello, pertanto, si appalesa parimenti infondato e va respinto.
Passando al terzo motivo di appello, rileva la Corte che, pacificamente, l'onere di provare la sussistenza di un credito da porre in compensazione con un debito incombe su chi avanza tale pretesa, il che, in presenza di un titolo di credito, quale un assegno, implica necessariamente la prova che lo stesso, il cui valore in sé è nullo, sia stato incassato, implica cioè la prova che esso sia stato monetizzato, con relativa diminuzione patrimoniale effettiva da opporre in compensazione. A fronte di ciò, è stato dedotto che tale assegno sia stato consegnato quale deposito cauzionale, il che, anche dato per ammesso che la consegna sia avvenuta, va rammentato al dante causa di , in relazione al contratto del 1996, non fa presumere affatto che l'assegno CP_1 stesso sia stato incassato, sia in rapporto alla funzione di garanzia in tesi avuta, sia perché , nel caso, sul punto, nessuna prova è stata in grado di offrire la , al punto da pretendere, financo, Pt_1 in alternativa al valore di già lire 1.500.000, la restituzione in sé del titolo, il che depone, necessariamente a sfavore dell'avvenuto incasso da parte di , in modo coerente, Persona_1 peraltro, alle stesse deduzioni della medesima, circa la sua dante causa, Pt_1 CP_2
(essendo stato affermato che, in occasione della cessione di azienda venne restituito a quest'ultima il titolo e non il valore rappresentato dalla stesso, acclarando la funzione di mera garanzia della consegna del titolo stesso).
19 In ragione delle considerazioni che precedono, dunque, del tutto correttamente il IB ha disconosciuto l'esistenza di qualsivoglia credito, da intendersi, appunto afferente all'effettivo incasso di lire 1.500.000, da doversi restituire, prova che incombeva sulla e che è risultata Pt_1 pacificamente mancante, al di là dei convincimenti personali dell'appellante. Se si considera che l'assegno in questione, su cui è stata fondata l'eccezione di compensazione, datato 14.2.01 ed in lire, è, ad oggi, pacificamente non più incassabile, risulta assorbita ogni questione sulla prova della consegna e della causale, restando, comunque, mancante la prova effettiva del credito monetario dedotto in causa, idoneo ad elidere l'obbligo di pagamento di parte dei canoni di locazione dovuti dall'appellante in forza del contratto del 2020, al figlio del preteso debitore. Le considerazioni che precedono determinano l'infondatezza della doglianza, in uno con l'irrilevanza di qualsivoglia istruttoria orale circa la consegna dell'assegno de quo, in sostituzione di quello della CP_2
Le doglianze dell'appellante, va detto, non si confrontano con la realtà delle acquisizioni e della valenza delle stesse, sovrapponendo questioni fra loro non pertinenti, la pretesa menomazione del diritto di difesa, in ordine al non ammesse prove orali, essendo la metallica dimostrazione di ciò, rispetto a quello che la doveva concretamente provare. Pt_1
In relazione al quarto motivo di gravame, non può tacersi che le doglianze si fondano su un duplice errore, da un lato , nella parte in cui confondono un'eccezione di rito, con una domanda, così da assumere che, essendo stata accertata la tempestività dell'opposizione, il IB, pur respingendo tutte le domande dell'opponente, avrebbe dovuto procedere ex art.92, comma 2, c.p.c., dall'altro ove omettono di considerare che l'esito della lite, ai fini della regolazione delle spese, va valutata nel complesso. Nel caso di specie, dunque, a fronte di una compensazione arbitraria effettuata dall'opponente, in relazione, ancora, ad una domanda riconvenzionale infondata e, financo, contraddittoria come le proprie stesse deduzioni, in punto , merita di essere ricordato, restituzione del deposito cauzionale di un contratto cessato, ma, allo stesso tempo, in tesi vigente, del tutto correttamente il IB ha pienamente applicato il principio di soccombenza, financo in modo insoddisfacente, per l'opposto, a favore della , come di seguito evidenziato affrontando Pt_1
l'appello incidentale. In conclusione, tale ultimo motivo di appello si appalesa parimenti infondato e deve essere respinto.
Passando a trattare l'appello incidentale, reputa la Corte che la doglianza afferente al dimezzamento delle competenze, operato dal IB sia, da un lato, in concreto immotivato, rispetto alla regola propria del parametro medio, dall'altro non trovi fondamento nel merito, poiché, al di là del valore della controversia, afferente allo “ scaglione” , il parametro medio risulta giustificato e coerente con l'attività difensiva svolta, comunque per nulla marginale. Parimenti, merita di essere evidenziato, non condivisibile, oltre che immotivata, è la scelta del primo Giudice, nonostante richiesta, di non riconoscere le competenze correlate alla mediazione effettuata, spese che, invece, andavano riconosciute, al di là dell'esito negativo di tale attività, certamente, peraltro, non addebitabile all'opposto, attore sostanziale. L'appello incidentale di merita, pertanto, accoglimento, sì che, trattandosi di CP_1 controversia di valore individuato come da opposizione a d.i. nei seguenti termini: “ …il valore della controversia è pari al valore della clausola nulla del contatto per un'annualità e, quindi, rientra nello scaglione da 1.100,00 euro fino a 5.200,00 euro….”, le spese di primo grado devono essere liquidate: - quanto alla fase di mediazione, in € 851,00, oltre al 15% ex art. 2 DM 55/14, CPA ed IVA
20 come per legge, oltre esborsi per € 48,50; - quanto al giudizio di merito, in complessivi € 2.552,00, oltre al 15% ex art. 2 DM 55/14, oltre CPA ed IVA come per legge.
*** *** *** Essendo esaurito l'esame sia dell'appello principale, che incidentale, afferente alle spese di lite di primo grado, residua da decidere circa le spese di lite del presente grado di giudizio che, ancor più, non possono che seguire la totale soccombenza dell'appellante principale, a fronte, altresì, di una proposta conciliativa rifiutata ben più favorevole ( rifiuto che non risulta meritevole di essere considerato ex art.96, comma 3, c.p.c., sub specie di abuso del diritto, in ragione comunque dei margini di obiettiva opinabilità connessi al tema della novazione). Le spese liquidande in favore di , tenuto conto del valore della controversia, di CP_1 cui si è detto, in rapporto anche al solo parametro medio, sarebbero pari ad un compenso superiore, comunque, a quello richiesto dall'appellato, come da nota spese in atti 8.5.25, pari ad € 1.211,40, oltre al 15% ex art. 2 DM 55/14, oltre CPA ed IVA come per legge, oltre C.U. per l'appello incidentale, somma, che, pertanto, non può essere superata in aumento e deve essere liquidata in conformità. Occorre, infine, dare atto che ricorrono in capo alla i presupposti di cui all'art.13, Pt_1 comma 1quater DPR 115/02, attesa la totale infondatezza del gravame.


P.Q.M.

definitivamente pronunciando nella causa d'appello avverso la sentenza emessa dal IB di Genova, in data 17.4.2024, pubblicata in pari data, n.1220/24, notificata il 19.4.24, all'esito del procedimento civile n. 11414/22 r.g., respinta ogni altra domanda, istanza o deduzione, la Corte così provvede:
RIGETTA l'appello principale;

DICHIARA TENUTA E CONDANNA , in accoglimento dell'appello incidentale, al Parte_1 pagamento in favore di delle spese di lite del giudizio di primo grado rideterminate CP_1 come segue: - quanto alla fase di mediazione, in € 851,00, oltre al 15% ex art. 2 DM 55/14, CPA ed IVA come per legge, oltre esborsi per € 48,50; - quanto al giudizio di merito, in complessivi € 2.552,00, oltre al 15% ex art. 2 DM 55/14, oltre CPA ed IVA come per legge.
CONFERMA per il resto la sentenza appellata;

DICHIARA TENUTA E CONDANNA al pagamento delle spese di lite del presente Parte_1 grado di giudizio in favore di , spese che liquida, come richiesto, in complessivi € CP_1
1.211,40, oltre al 15% ex art. 2 DM 55/14, oltre CPA ed IVA come per legge, oltre C.U. per l'appello incidentale;

DA' ATTO che sussistono in capo a , i presupposti di cui all'art. 13, comma 1quater Parte_1
DPR 115/02, in forza del totale rigetto del gravame, per il pagamento del doppio contributo unificato.
Genova, lì 3.7.2025
IL CONSIGLIERE est. IL PRESIDENTE Dott. Lorenzo Fabris Dott. Marcello Bruno
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