R E P U B B L I C A I T A L I A N A IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI TERMINI IMERESE in composizione monocratica, nella persona del Giudice Onorario, dott.ssa Donatella
Parla, ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 579 RG dell'anno 2021, del Ruolo Generale degli Affari civili contenziosi vertente
TRA
nata a [...] il [...] (C.F. Parte_1 [...]
), elettivamente domiciliata in Palermo, Via Brunetto Latini 5 n. C.F._1
11, presso lo studio dell'Avv. Dario Romeo che la rappresenta e difese, per procura in calce all'intimazione di sfratto per morosità;
RICORRENTE
CONTRO
nato a [...] il [...] (C.F. Controparte_1
) e nata a [...] il C.F._2 Controparte_2
25/11/1970 (C.F. ), elettivamente domiciliati in Altavilla C.F._3
Milicia, Via Sant'Anna n. 61, presso lo studio dell'Avv. Salvatore Guagliardo, che li rappresenta e difende per mandato in calce alla comparsa di costituzione e risposta
RESISTENTI
OGGETTO: risoluzione contratto di locazione – uso abitativo
CONCLUSIONI: all'udienza del 04/12/2023, svoltasi in modalità cartolare, parte ricorrente ha concluso come da note autorizzate, cui si rinvia.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione regolarmente notificato, intimava a Parte_1
e sfratto per morosità per il mancato Controparte_1 Controparte_2 pagamento dei canoni di locazione relativi ai mesi di gennaio, febbraio e marzo 2020, finalizzato al rilascio dell'immobile sito in Bagheria, via Gioacchino Castronovo n.
48, piano primo, giusto contratto del 08/06/2019, registrato in data 08/08/2019 al n.
1964 serie 3T.
Si costituivano e contestando l'esistenza della Controparte_1 Controparte_2
morosità e chiedendo in via riconvenzionale di dichiarare il grave inadempimento della locatrice per la mancanza di un impianto di approvvigionamento idrico pubblico che ha reso l'immobile inidoneo all'uso convenuto, con condanna della stessa all'esecuzione dei lavori necessari per realizzare il suddetto impianto.
Con ordinanza emessa in data 01/03/2021, veniva rigettata la richiesta di emissione dell'ordinanza provvisoria di rilascio e, disposto il mutamento di rito, le parti venivano invitate a intraprendere il procedimento di mediazione obbligatoria, con assegnazione dei termini per memorie integrative.
Con memoria del 25/05/2021, la ricorrente dava atto del rilascio dell'immobile avvenuto il 02/02/2021 e chiedeva l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “I)
Ritenere e dichiarare, per i motivi dedotti in narrativa, risolto il contratto di locazione del 2
08/06/2019, registrato a Palermo il 08/08/2019 al n. 001964 serie 3T, codice identificativo
TXG19T001964000UC, prot. 19080816541726056-000001 dell'immobile sito in Bagheria
(PA), Via Gioacchino Castronovo n. 48, piano primo, Fg. 11, p.lla 637, sub 2, categoria A/4, classe 5, vani 3,5 rendita catastale Euro 180,76, per grave inadempimento dei conduttori. II)
Ritenere e dichiarare cessata la materia del contendere in merito al rilascio, dando atto dell'avvenuto rilascio in data 02/02/2021. III) Condannare i Signori e Controparte_1 Controparte_2
al pagamento dei canoni da 9 febbraio 2019 a gennaio 2021, in ragione di € 300,00 ciascuno, e quindi complessivamente € 7.200,00, oltre interessi. IV) Rigettare e respingere, anche con qualsiasi statuizione, la domanda riconvenzionale proposta dai Signori e Controparte_1 CP_2
perché destituita da ogni fondamento oltre che sfornita di prova, per i motivi dedotti in
[...]
narrativa”.
Con memoria del 03/06/2021, parte resistente chiedeva l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “a) accertare e dichiarare, per i motivi di cui in narrativa, risolto il contratto di locazione in questione per grave inadempimento del locatore. b) rigettare in quanto infondate in fatto ed in diritto con ogni più opportuna declaratoria, la domanda di condanna nei confronti degli intimanti al pagamento dei canoni scaduti da febbraio 2020 al gennaio 2021. c) ritenere cessata la materia del contendere relativamente al rilascio dell'immobile in considerazione dell'avvenuto rilascio in data 2/02/2021. d) condannare la signora , per i motivi di cui in Parte_1
narrativa, alla restituzione del cauzione di € 300,00 oltre interessi per legge dal 08/06/2019 al soddisfo. IN VIA RICONVENZIONALE e) accertare e dichiarare la signora Parte_1
inadempiente per aver omesso di mantenere la cosa in stato da servire all'uso convenuto
[...]
e di assicurarne il pacifico godimento durante la locazione, e per l'effetto condannarla al risarcimento di tutti danni patrimoniali e non patiti e patendi, descritti in premessa, in favore dei signori
e di;
segnatamente condannare l'intimante a pagare € 3.000,00 Controparte_1 CP_2
a vantaggio del Sig. per danno patrimoniale ed € 1.000,00 da corrispondersi a ciascun CP_1
intimato per danno morale da valutarsi anche in via equitativa;
o di quella maggiore o minore somma che sarà ritenuta di giustizia, oltre gli interessi legali dal giorno della domanda sino al soddisfo e la rivalutazione monetaria. Con vittoria di spese e compensi”
Espletato il tentativo di mediazione con esito negativo, venivano ammessi l'interrogatorio formale della ricorrente e la prova per testi.
Esaurita l'attività istruttoria, la causa veniva rinviata per discussione e decisione con termine per note conclusive.
Entrambe le parti depositavano memorie conclusive.
***
Le domande della ricorrente meritano accoglimento.
Non vi è dubbio, infatti, che, nel caso in esame, si è in presenza di inadempimento colpevole dei conduttori, che si concretizza nel mancato pagamento del canone alla scadenza pattuita, poichè la mancata corresponsione (anche in parte) dei canoni pattuiti, attuata unilateralmente dal conduttore, dà luogo ad un vero e proprio inadempimento colpevole che determina la risoluzione del contratto ai sensi degli artt. 1455 e ss. c.c.
Dell'inadempimento del conduttore si occupano l'art. 5 e l'art. 55 della legge n. 392/78, entrambi rimasti in vigore a seguito delle modifiche apportate dalla legge n.
431/1998; l'art. 5 precisa che “salvo quanto previsto dall'art. 55, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'art. 1455 del codice civile”.
La disposizione in commento ha introdotto, con riferimento alle locazioni ad uso abitativo, una predeterminazione legale della gravità dell'inadempimento di parte conduttrice nel versamento del canone e degli oneri accessori, ai fini della pronuncia costitutiva della risoluzione contrattuale, in deroga al principio generale di remissione alla valutazione del giudice della scarsa importanza o meno di qualsiasi inadempimento contrattuale secondo il disposto dell'art. 1455 c.c.
Pertanto, la valutazione, quanto al pagamento del canone, della gravità e dell'importanza dell'inadempimento del conduttore, in relazione all'interesse del locatore insoddisfatto, è predeterminata legalmente mediante previsione di un parametro ancorato (artt. 5 e 55 della legge n. 392/78) a due elementi: l'uno di ordine quantitativo afferente “al mancato pagamento di una sola rata del canone o al mancato pagamento di oneri accessori di importo superiore a due mensilità del canone”, l'altro di ordine temporale relativo al ritardo consentito e tollerato, fermo restando tuttavia, ai fini della pronuncia di risoluzione del contratto, il concorso dell'elemento soggettivo dell'inadempimento costituito dalla imputabilità della mora debendi a dolo o colpa del debitore.
Nel merito, va osservato che in materia di obbligazioni contrattuali, l'onere della prova dell'inadempimento incombe al creditore, che è tenuto a dimostrarlo, oltre al contenuto della prestazione stessa, mentre il debitore, solo dopo tale prova, è tenuto a giustificare l'inadempimento che il creditore gli attribuisce.
In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, le Sezioni Unite della
Corte di Cassazione hanno statuito che il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento ( Cass. S.U. 30 ottobre 2001, n. 13533 e successiva giurisprudenza).
Si osserva che nella azione di adempimento il fatto costituivo è il titolo, costituente la fonte negoziale o legale del diritto di credito, sicché la prova che il creditore deve fornire, ai sensi dell'art. 2697, comma 1, c.c. deve avere ad oggetto soltanto tale elemento. La costante giurisprudenza ha, infatti, precisato che il meccanismo di ripartizione dell'onere della prova ai sensi dell'art. 2697 c.c. in materia di responsabilità contrattuale è identico, sia che il creditore agisca per l'adempimento dell'obbligazione, sia che domandi il risarcimento per l'inadempimento contrattuale;
in entrambi i casi il creditore dovrà provare i fatti costitutivi della pretesa, cioè
l'esistenza della fonte negoziale o legale del credito e, se previsto, il termine di scadenza, e non anche l'inadempimento, mentre il debitore dovrà eccepire e dimostrare il fatto estintivo dell'adempimento (Cass. Civ. n. 973/96; n. 3232/98; n.
11629/99).
In conclusione, deve affermarsi che il creditore, sia che agisca per l'adempimento, per la risoluzione o per il risarcimento del danno, deve dare la prova della fonte negoziale o legale del suo diritto e, se previsto, del termine di scadenza, mentre può limitarsi ad allegare l'inadempimento della controparte.
Passando alla trattazione del caso in concreto, la ricorrente ha fornito la prova in merito all'esistenza del titolo (contratto di locazione), lamentando l'inadempimento di e dell'obbligo di corrispondere il canone, Controparte_1 Controparte_2
quale corrispettivo del godimento dell'immobile dagli stessi condotto in locazione.
Parte resistente ha provato soltanto il pagamento del canone nella misura di € 150,00 per il mese di gennaio 2020; la morosità, tuttavia, si è verificata anche per i mesi successivi e ciò fino a gennaio 2021, atteso che l'immobile è stato rilasciato il
02/02/2021.
Gli intimati si sono limitati a contestare che il mancato pagamento del canone locativo era riconducibile all'inadempimento della ricorrente lamentando la mancanza di un impianto di approvvigionamento idrico pubblico che avrebbe reso l'immobile inservibile per l'uso convenuto,
Tuttavia, nessuna prova è stata fornita in ordine alla circostanza che la mancanza di detto impianto abbia reso l'immobile inidoneo all'uso pattuito.
Al contrario, l'istruttoria ha dimostrato non solo che i resistenti, quando hanno stipulato il contratto di locazione, erano a conoscenza della mancanza dell'impianto idrico pubblico ma anche che l'approvvigionamento d'acqua è stato sempre regolare.
Invero, il teste , mediatore immobiliare, ha riferito di avere Testimone_1
fatto visitare l'immobile ai resistenti illustrandone le condizioni e gli impianti e che in quell'occasione nessuna rimostranza era stata sollevata in ordine alla mancanza di un allaccio di acqua alla rete pubblica.
L'approvvigionamento di acqua all'immobile locato, come riferito dal teste
[...]
tecnico della ricorrente, avveniva attraverso l'impianto idrico Testimone_2
dell'appartamento sottostante di proprietà di . Parte_2
Quest'ultimo, escusso come teste, ha dichiarato che nell'immobile locato ai resistenti vi era stato sempre un regolare approvvigionamento idrico e che proprio lui aveva fornito l'acqua a e Controparte_1 Controparte_2
Né si può trarre un qualche elemento di prova dalle ricevute di acquisto di diverse confezioni di acqua atteso che le stesse non dimostrano la mancanza di approvvigionamento di acqua.
Da ciò deriva l'infondatezza sia dell'eccezione di inadempimento sollevata dai resistenti sia della domanda riconvenzionale spiegata dagli stessi.
Fermo restando quanto sopra esposto, va osservato che la prevalente giurisprudenza di legittimità ha statuito che l'obbligo di corrispondere il canone non viene meno nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene, ancorché tale evento sia assunto come ricollegabile al fatto del locatore, legittimando l'art. 1460 c.c. la sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione soltanto allorché manchi completamente la prestazione della controparte. In tal senso: “Il conduttore non può astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene,
e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio "inadimplenti non est adimplendum", la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede.” (Corte di Cassazione del
10 gennaio 2008 n. 261).
Per quanto sopra, non può negarsi che parte resistente abbia continuato a servirsi ed a godere del bene locato senza corrispondere le mensilità intimate e dovute in forza del contratto di locazione stipulato inter-partes, provocando uno squilibrio nel sinallagma contrattuale.
I conduttori, avendo continuato ad occupare l'immobile, avevano comunque l'obbligo di pagare i canoni successivi alla notifica dello sfratto per morosità e cioè per tutto il tempo in cui il contratto ha avuto esecuzione e gli stessi hanno goduto dell'alloggio.
Da ciò consegue che deve essere dichiarata la risoluzione per inadempimento contrattuale del contratto di locazione, stipulato inter-partes in data 08/06/2019.
Ritenuto l'intervenuto rilascio, avvenuto il 02/02/2021, sul punto deve essere dichiarata cessata la materia del contendere.
In ordine al quantum debeatur, si rileva che lo sfratto per morosità è stato intimato per il mancato pagamento della somma di € 1.650,00 pari all'ammontare dei canoni relativi al mese di gennaio 2020 (per € 150,00) ed ai mesi da febbraio a giugno 2020
(per € 300,00 al mese).
Tuttavia, la ricorrente, nella memoria integrativa, ha chiesto la condanna dei resistenti al pagamento della somma di € 7.200,00 pari ai canoni dovuti dal 9 febbraio 2019 a gennaio 2021, in ragione di € 300,00 mensili.
È di tutta evidenza che la data di decorrenza della morosità ivi indicata (09/02/2019) è errata atteso che il contratto di locazione è stato stipulato in data 08/06/2019.
Pertanto, considerando che i resistenti hanno provato di avere pagato il canone relativo a gennaio 2020 e che l'immobile è stato rilasciato il 02/02/2021, la somma dovuta resistenti è di € 3.600,00, a titolo di canoni relativi al periodo febbraio 2020 - gennaio 2021.
Merita, invece, accoglimento la domanda di restituzione del deposito cauzionale di €
300,00 spiegata dai resistenti, pari alla somma corrisposta ai sensi dell'art. 10 del contratto di locazione ed ivi quietanzata dalla locatrice.
La Suprema Corte ha statuito che “al termine del contratto di locazione, il locatore può sottrarsi all'obbligo di restituzione del deposito cauzionale, a condizione che proponga domanda giudiziale per l'attribuzione dello stesso, in tutto o in parte, a copertura di importi rimasti impagati, ovvero di specifici danni subiti, di qualsiasi natura (e non solo di quelli strettamente afferenti alla
"res locata")” (cfr. Cass. Sez. 6-3, ord. n. 194 del 05/01/2023).
La ricorrente in merito nulla ha dedotto e, pertanto, la somma di € 300,00 deve essere restituita ai conduttori, oltre gli interessi legali maturati e maturandi dalla data della stipula del contratto sino al soddisfo.
Le spese seguono la soccombenza prevalente e, ritenuta la parziale soccombenza di parte ricorrente, vengono compensate in misura pari al 25% e il restante 75% è posto a carico dei resistenti e sono liquidate per l'intero in € 1.325,00, di cui € 1.200,00 per compensi ed € 125,00 per spese non imponibili, oltre il rimborso forfettario spese generali, IVA e CPA come per legge.


P.Q.M.


Il Tribunale di Termini Imerese, Contenzioso Civile e Volontaria civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, così provvede:
Dichiara risolto per grave inadempimento di e Controparte_2 CP_1
il contratto di locazione stipulato inter-partes in data 08/06/2019 e registrato
[...]
in data 08/08/2019 al n. 1964 serie 3T, relativo all'immobile sito in Bagheria, Via
Gioacchino Castronovo n. 48, piano primo;

Dichiara cessata la materia del contendere in ordine al rilascio;
Condanna e al pagamento in favore di Controparte_2 Controparte_1
della somma di € 3.600,00 a titolo di canoni relativi al periodo Parte_1
febbraio 2020 - gennaio 2021, oltre interessi legali a far data dalle singole scadenze sino all'effettivo soddisfo;

Condanna al pagamento in favore di e Parte_1 Controparte_2
della somma di € 300,00 a titolo di restituzione del deposito Controparte_1
cauzionale, oltre gli interessi legali dal 08/06/2019 sino al soddisfo;

Rigetta le ulteriori domande spiegate dai resistenti.
Condanna e al pagamento in favore di Controparte_2 Controparte_1
del 75% delle spese di lite, che liquidano per l'intero in € Parte_1
1.325,00, di cui € 1.200,00 per compensi ed € 125,00 per spese non imponibili, oltre il rimborso forfettario spese generali, IVA e CPA come per legge;

Dichiara compensato il restante 25% delle spese di lite come sopra liquidate.
Così deciso Termini Imerese, in data 14/05/2025
Il Giudice
Dott.ssa Donatella Parla