REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI ROMA
Sezione VII
Così composta:
dr Franco Petrolati Presidente rel.
dr sa Assunta Marini Consigliere
dr sa Anna Maria Giampaolino Consigliere
ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile di secondo grado iscritta al n. 1804/2022 r.g. vertente tra difesa dagli avv. Parte_1
Enrico Pascale e Nando Schiavi
APPELLANTE
e difesa dall'avv. Alessandro Goracci CP_1
APPELLATA
CONCLUSIONI
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Le parti precisano le conclusioni all'udienza in data 11.6.2025.
RAGIONI DELLA DECISIONE
Con contratto stipulato in data 11 aprile 2017 concede in locazione, al CP_1
, l'immobile ad uso ufficio, sito in Roma Via Parte_1
Tiburtina n. 1143, unitamente a quattro posti auto, al canone mensile di € 1.800,00, oltre IVA, da pagarsi entro il giorno 5 di ogni mese;
al punto 10 è pattuita la clausola risolutiva in caso di mancato pagamento entro 10 gg dalla scadenza.
A seguito di PEC inviata in data 17 gennaio 2020 e rinnovata in data 13.2.2020, la società concedente agisce con atto di citazione notificato in data 6.7.2020 per la risoluzione di diritto del contratto ex art.1456 c.c., il rilascio dell'immobile ed il risarcimento del danno.
Il contesta le domande. Parte_1
Ex actis il Tribunale di Roma con sentenza n. 793/2022 dichiara risolto il contratto tra le parti a far data dalla domanda;
ordina l'immediato rilascio dell'immobile locato e condanna il al risarcimento del danno in misura pari al canone di locazione, sino Parte_1
all'effettivo rilascio, dalla data dell'inadempimento, oltre interessi dalle singole scadenze al saldo e le spese processuali.
Avverso la predetta sentenza il propone appello concludendo per il Parte_1
rigetto delle domande.
Al riguardo deduce tre motivi: 1) vizio di ultrapetizione: il Tribunale ha infatti argomentato la gravità dell'inadempimento ex art.1453 c.c. a fronte di una domanda di mero accertamento della risoluzione di diritto ex art.1456 c.c.; il dedotto inadempimento, comunque, non sussisteva alla data della domanda (6.7.2020); 2) il mancato pagamento del canone di novembre 2019 e la successiva comunicazione ex art.1456, comma 2, c.c. in data
18.11.2019, non sono stati dedotti nell'atto introduttivo del giudizio ma solo nella memoria integrativa, a seguito nella conversione nel rito locatizio, così insinuando una nuova domanda;

2 in ogni caso alla data della surriferita prima comunicazione di volersi avvalere dell'effetto risolutivo (18.11.2019), il conduttore aveva già adempiuto (con bonifico del 15.11.2019); inoltre, tutti i canoni di locazione dovuti da dicembre 2018 fino al novembre 2019 erano stati accantonati dal per far fronte ad un atto di pignoramento presso terzi che gli era Parte_1
stato notificato dall'Agenzia delle Entrate, la quale vantava un debito di oltre 80mila euro nei riguardi della non appena ricevuto la liberatoria da parte della Agenzia delle Controparte_1
Entrate, con bonifico del 15.11.2019 sono stati saldati i canoni dal dicembre 2018 al settembre 2019 mentre i canoni di locazione di ottobre e novembre 2019 sono stati saldati con bonifico del 20.11.2019 in quanto le fatture di riferimento della erano Controparte_1
risultate errate nel loro ammontare;
la mail in data 17.1.2020 con cui è stata invocata la clausola risolutiva in relazione al mancato pagamento del canone di gennaio 2020 è stata inviata da un legale privo di procura rilasciata in forma scritta, necessaria in ragione della forma scritta del contratto principale;
l'inadempienza è stata, comunque, sanata in data
22.1.2020, anteriormente alla notifica della citazione introduttiva (in data 6.7.2020);
l'invocazione della clausola risolutiva è, poi, contraria a buona fede in quanto la locatrice aveva tollerato la prassi di differire l'esazione del canone e degli oneri accessori all'invio della relativa fattura;
3) il conduttore ha continuato a pagare regolarmente il canone di locazione e, quindi, non deve essere riconosciuto alcun risarcimento del danno.
Si costituisce contestando la fondatezza dei suesposti motivi di gravame CP_1
e svolgendo, inoltre, appello incidentale ai fini dell'accertamento della decorrenza della risoluzione di diritto non già dalla domanda bensì dalla ricezione della comunicazione ex art. 1456 c.c., vale a dire dal 18.11.2019 oppure dal 17.1.2020.
La Corte così ragiona.
In ordine al motivo 1) dell'appello principale è da rilevare che il Tribunale ha argomentato conclusivamente, in motivazione, che “Per l'effetto va dichiarata l'intervenuta risoluzione del contratto ex art. 1456 c.c.” e, quindi, è da ritenersi essere stata accertata la
3 risoluzione di diritto del contratto di locazione in coerenza con la causa petendi originaria formulata nell'atto introduttivo del giudizio.
Il motivo 2) contesta, in primo luogo, la morosità relativa al mese di novembre
2019 senza, tuttavia, avvedersi che tale morosità non risulta affatto espressamente richiamata e tantomeno accertata nella motivazione della sentenza appellata, in tal senso restando estranea alla ratio decidendi.
Quanto, invece, al canone di gennaio 2020, è riconosciuto dallo stesso conduttore che il pagamento è avvenuto solo in data 22.1.2020 e, quindi, al di là del termine di 10 gg rispetto alla scadenza del giorno 5 di ogni mese;
la pregressa prassi abrogativa o sospensiva della pattuita clausola risolutiva espressa (art. 10) è dedotta in modo del tutto apodittico e senza obiettivi riscontri probatori, con conseguente preclusione alla valutazione discrezionale, in sede giudiziale, della gravità del ritardo ex art.1455 c.c..
Il legale che ha inviato la mail ex art.1456, comma 2, c.c. non doveva essere previamente investito del potere di rappresentanza in forma scritta ex art.1392 c.c. in quanto il contratto di locazione ad uso diverso dall'abitazione non è soggetto ex lege a forma scritta;
il presunto vizio sarebbe comunque sanabile con efficacia retroattiva ex art.1399, comma 2, c.c. nei riguardi del conduttore.
E' fondato il motivo 3) in quanto il risarcimento del danno è stato disposto in assenza di qualsiasi accertamento in ordine alla persistenza, alla data della decisione, dell'inadempimento agli obblighi pecuniari gravanti sul conduttore.
Parimenti fondato è l'appello incidentale poiché l'accertata risoluzione di diritto decorre dalla data in cui la locatrice ha dichiarato di avvalersi della clausola risolutiva ex art.1456, comma 2, c.c., vale a dire dalla comunicazione pacificamente pervenuta in data
17.1.2020.
4 Le spese processuali, liquidate come in dispositivo, seguono comunque la soccombenza prevalente del conduttore.

P.Q.M.

La Corte di Appello di Roma, definitivamente pronunciando:
- in parziale riforma della sentenza del Tribunale di Roma n. 793/2022 dichiara risolto il contratto di locazione tra le parti dal 17.1.2020 e respinge la domanda di risarcimento del danno;

- condanna il al Parte_1
rimborso delle spese processuali, in favore di liquidate per il primo grado in € CP_1
3.500,00 per compensi ed € 250,00 per spese, per il secondo grado in € 3.800,00 per compensi ed € 360,00 per spese, oltre spese generali, iva e cassa di previdenza come per legge;

- conferma nel resto l'appellata sentenza.
Roma, 11.6.2025
IL PRESIDENTE est.
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