TRIBUNALE DI ISERNIA
Verbale di udienza
All'udienza del 19/03/2025 davanti all'avv. Francesco Morigine, Giudice onorario,
è stata chiamata la causa iscritta al RG n. 493/2022
Sono presenti per parte ricorrente l'avv. Gallucci e per parte resistente l'avv.
Geremia. I procuratori delle parti, si riportano ai propri scritti difensivi, discutono la causa.
L'avv. Gallucci contesta la produzione documentale riguardante la madre del ricorrente. Si tratta dunque di produzione irrilevante ai fini del decidere e tardiva.
Il Giudice, si ritira in camera di consiglio.
Il Giudice onorario avv. Francesco Morigine
All'esito della camera di consiglio il giudice, alle ore 17:59, dando lettura in assenza delle parti del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, pronuncia la seguente sentenza:
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Isernia, Sezione Civile, in composizione monocratica nella persona dell'avv. Francesco Morigine, giudice onorario, nella camera di consiglio del 19 marzo 2025 all'esito dell'udienza, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado, rubricata al numero di ruolo 493/2022 tra
) nata il [...] a Parte_1 C.F._1
CASTEL DI SANGRO (AQ), rappresentata e difesa dall'avv. GALLUCCI
ISABELLA contro
), rappresentato e difeso Controparte_1 C.F._2 dall'avv. GEREMIA LUCA -======
Si premette che la parte dello svolgimento del processo viene omessa, alla luce del nuovo testo dell'art. 132, comma 2, numero 4, cod. proc. civ. nel quale non è più indicata, fra i contenuti della sentenza, la "esposizione dello svolgimento del processo".
Inoltre, la causa verrà decisa sui soli profili ritenuti direttamente rilevanti ai fini della decisione, in ossequio a Cass. civ., Sez. I, Sentenza, 15/04/2011, n. 8767
(rv. 617976: “Al fine di adempiere all'obbligo della motivazione, il giudice del merito non è tenuto
a valutare singolarmente tutte le risultanze processuali ed a confutare tutte le argomentazioni prospettate dalle parti, essendo invece sufficiente che egli, dopo aver vagliato le une e le altre nel loro complesso, indichi gli elementi sui quali intende fondare il proprio convincimento, dovendosi
ritenere disattesi, per implicito, tutti gli altri rilievi e circostanze che, sebbene non menzionati specificamente, sono logicamente incompatibili con la decisione adottata”)
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FATTO E DIRITTO
, premettendo di aver concesso in locazione ad uso Parte_1 commerciale a l'immobile in Colli a Volturno, via Nazionale 4/ b Controparte_1
(già via nazionale 13), avendo appreso che il conduttore aveva mutato, senza alcuna autorizzazione, la destinazione d'uso dell'immobile locato adibendolo ad abitazione, contestando il grave inadempimento alle condizioni contrattuali pattuite, ha chiesto la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno.
Costituitosi in giudizio, il conduttore ha osservato che l'azione svolta era da intendersi come azione di risoluzione per effetto della violazione di una clausola risolutiva espressa (art. 1456 c.c.) e non un'ordinaria azione di risoluzione per inadempimento (art. 1453 c.c.), avendo parte ricorrente chiesto l'emissione di una sentenza dichiarativa e non costitutiva. Il resistente ha poi contestato, in relazione al richiamo all'art. 80 L. 392/1978, che il mutamento d'uso che possa determinare la risoluzione del rapporto deve essere tale da comportare il mutamento del regime giuridico del contratto (locazione abitativa/locazione non abitativa), la validità della clausola risolutiva contenuta nell'art. 12 del contratto, norma generica e di chiusura, priva dei requisisti che devono essere propri di una clausola risolutiva espressa e, infine, ha contestato la mancanza di requisiti di gravità dell'inadempimento.
La causa è stata istruita con l'interrogatorio formale della ricorrente e con
2 l'escussione del solo teste indicato da parte ricorrente;
all'udienza odierna, dopo la discussione, la causa viene decisa dando lettura del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della sentenza, emessa ai sensi dell'art. 429 c.p.c.
La domanda non merita accoglimento.
Il testimone indicato da parte ricorrente, , Sindaco di Colli a Testimone_1
Volturno, unico testimone ascoltato nel corso del giudizio, all'udienza del 29 gennaio 2024 dopo aver confermato che il resistente aveva la residenza nel locale concesso in locazione (“A quanto risulta dall'anagrafe il sig. CP_1
risiede in Colli a Volturno in via Nazionale - SS 158 - e il luogo corrisponde
[...] all'immobile in cui si svolge l'attività di ristorazione”), ha, tra l'altro, dichiarato:
“Che io sappia il resistente non dimora abitualmente nel locale commerciale in cui svolge l'attività (ristorante da Oreste e Maria), tanto è vero che l'ufficio anagrafe ha avviato un procedimento di cancellazione anagrafica con iscrizione presso il Comune di Venafro, dove sembra che abitualmente vivano”.
Dalla testimonianza emerge che, sebbene il convenuto sia residente nell'immobile concesso in locazione, di fatto manca la prova dell'effettivo dell'uso abitativo del locale concesso in locazione per lo svolgimento di un'attività commerciale.
Secondo la costante giurisprudenza della Corte di Cassazione, l'art. 80 della
Legge Equo Canone (L. n. 392/1978) è finalizzato ad applicare agli immobili locati il regime giuridico corrispondente al loro uso effettivo, così da evitare che il locatore possa subire, per iniziativa del conduttore, una disciplina del rapporto diversa da quella pattuita convenzionalmente. Ne discende che l'uso diverso da quello contrattuale che legittima il locatore a chiedere la risoluzione del contratto non si identifica con qualsiasi mutamento di destinazione, bensì solo con quello che comporti un corrispondente reale mutamento di regime giuridico convenuto tra le parti (Cass. civ., Sez. III, 22/04/1999, n. 3989).
Mancando la prova dell'uso abitativo dell'immobile, dunque della violazione effettiva del contratto, la domanda in applicazione dell'art 80 L. 392/1978 non può essere accolta.
Neppure è invocabile l'art. 12 delle condizioni di contratto che, per la sua genericità non presenta le caratteristiche minime per la validità. Infatti, un tale
3 precetto deve individuare esattamente l'obbligazione o le obbligazioni il cui inadempimento genera la risoluzione del contratto.
L'art. 12 delle condizioni del contratto, che nella sua assoluta genericità collega la risoluzione a qualsiasi violazione del contratto (“l'inadempienza da parte del conduttore di uno dei patti contenuto in questo contratto produrrà, ipso jure, la sua risoluzione”), è da considerarsi una semplice clausola di stile.
Ne deriva l'invalidità della clausola e l'inapplicabilità alla fattispecie dell'art. 1456
c.c.; per l'effetto, a fronte dell'inadempimento potrebbe richiamarsi il dettato dell'art. 1453 c.c., ovvero la comune azione di risoluzione per inadempimento.
Ma al di là dei vizi della domanda evidenziati da parte convenuta sulla base di una lettura rigida del testo del ricorso introduttivo, decidendo la controversia in applicazione della ragione più liquida, anche in applicazione dell'art. 1453 c.c., essendo contestato l'inadempimento sotto il profilo del mutamento della residenza, occorre fornire la prova della “importanza dell'inadempimento”
(dell'art. 1455 c.c.). L'importanza deve essere valutata alla luce del fatto che, nella fattispecie, l'inadempimento contestato è caratterizzato dall'utilizzo come residenza da parte del conduttore, con la precisazione che la residenza non è accompagnata dall'effettivo utilizzo a scopo residenziale del bene.
La prova della gravità (o rectius importanza) è, naturalmente, onere di parte ricorrente.
Al di là del difetto di allegazione sul punto, certamente un cambiamento soltanto formale della destinazione della cosa locata, non mutando sostanzialmente l'esecuzione dell'obbligazione a carico del conduttore, non comporta inadempimento alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, alla luce del fatto che il contraente-creditore non rimane totalmente insoddisfatto.
Occorrerebbe dunque una piena prova (da fornirsi da parte ricorrente) della grave entità oggettiva dell'inadempimento, e sotto il profilo soggettivo, della violazione dell'interesse che il ricorrente intendeva realizzare con il contratto.
Tale ultima prova occorre per dimostrare in concreto che l'inadempimento ha generato un'alterazione notevole dell'equilibrio sinallagmatico del contratto.
Ma, come detto, sul punto manca tanto l'allegazione quanto la prova.
Ne discende il rigetto della domanda.
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo in applicazione
4 del DM 55/2014 per lo scaglione di valore indicato con la domanda (€ 7.200,00) e devono essere distratte in favore dell'avv. Luca GEREMIA, dichiaratosi antistatario.

PQM

Il Tribunale di Isernia, in composizione monocratica, in persona dell'avv.
Francesco Morigine, giudice onorario, definitivamente pronunciando nella causa promossa da , Parte_2 Controparte_1
iscritta al RG 493/2022, rigetta la domanda e condanna parte ricorrente, , alla rifusione delle spese di lite Parte_1 che liquida in € 5.077,00 per compensi oltre alle spese generali nella misura del
15%, ed accessori disponendone la distrazione in favore dell'avv. Luca Geremia.
Così deciso in Isernia, nella camera di consiglio del 19 marzo 2025
Il Giudice onorario avv. Francesco Morigine
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