REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CHIETI
Il G.U., dott. Alessandro Chiauzzi
ha pronunciato la seguente
sentenza
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 482 del ruolo contenzioso generale dell'anno
2022, posta in deliberazione all'udienza dell'11 dicembre 2024, svoltasi nella modalità stabilita dall'art. 127 ter c.p.c., con concessione del termine di 60 giorni per il deposito di comparse conclusionali e dell'ulteriore termine di 20 giorni per il deposito di memorie di replica, vertente
tra
in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa, anche Parte_1 disgiuntamente, dagli avv.ti Luciano Pennacchio e Gianluca Pennacchio, in virtù di delega posta in calce all'atto di citazione, attrice;
e
(C.F. ), residente in [...] C.F._1
Alessandro Manzoni n. 16, rappresentato e difeso dall'avv. Luigi Iachini Bellisarii, in virtù di delega posta in calce all'istanza depositata in data 10 giugno 2022, convenuto;
Oggetto: inadempimento contrattuale. Conclusioni delle parti: come da “note di trattazione scritta” redatte in vista dell'udienza dell'11 dicembre 2024, svoltasi nella modalità stabilita dall'art. 127 ter c.p.c.
Motivi di fatto e di diritto della decisione
Con l'atto di citazione la società ha convenuto in giudizio il sig. Parte_1 [...]
nella qualità di erede del defunto , al fine di ottenere, in via principale, CP_1 Persona_1
l'accertamento della legittimità del recesso dal contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato il 30 luglio 2019 e la conseguente condanna del convenuto al pagamento del doppio della caparra confirmatoria pari ad € 200.000,00.
In particolare, parte attrice ha esposto di aver sottoscritto, per il tramite dell'agenzia
, un contratto preliminare con il sig. per l'acquisto di un Controparte_2 Persona_1 compendio immobiliare sito in Latina, comprensivo di fabbricato ad uso opificio ed abitativo, nonché terreno edificabile, versando la somma di € 100.000,00 a titolo di caparra. In detto contratto, la parte promittente venditrice aveva dichiarato, tra l'altro, che l'immobile era stato edificato anteriormente al 1° settembre 1967, che non era dotato di certificato di agibilità, circostanza accettata dalla promissaria acquirente, e che era conforme alla disciplina urbanistica vigente. Successivamente, a seguito di verifica tecnica disposta in vista del rogito definitivo, la accertava la presenza di gravi irregolarità edilizie e urbanistiche, Parte_1 consistenti in ampliamenti abusivi non autorizzati e privi di titolo edilizio, come confermato anche da nota del Comune di Latina del 17 giugno 2021, dalla quale emergeva che le opere di ampliamento erano state realizzate senza permesso di costruire. A fronte della comunicazione di tali criticità e dell'impossibilità di procedere al rogito, la parte venditrice, per il tramite dell'avv. Antonio Di Florio, affermava di non riconoscere le difformità rilevate, annunciando comunque l'intenzione di incaricare un tecnico per verificare la situazione e, ove necessario, sanare gli abusi, senza tuttavia darvi seguito. Alla luce della mancata regolarizzazione e del persistere dell'incommerciabilità del bene promesso in vendita, la comunicava in Parte_1
2 data 17 novembre 2021 il recesso dal contratto ai sensi dell'art. 1385 comma 2 c.c., richiedendo contestualmente la restituzione del doppio della caparra, senza ottenere alcun riscontro.
Sulla base di tali argomenti ha pertanto proposto domanda giudiziale, in via principale per far valere la legittimità del recesso e la condanna alla restituzione della somma di €
200.000,00, e in subordine per la risoluzione del contratto ex art. 1489 o 1453 c.c., ovvero per l'annullamento ai sensi degli artt. 1427 ss. c.c., deducendo vizi del consenso per errore o dolo, ovvero, ancora, per la dichiarazione di nullità o risoluzione per impossibilità sopravvenuta della prestazione, con condanna comunque alla restituzione delle somme versate e riconoscimento del diritto al rimborso delle spese di lite.
Con comparsa di costituzione e risposta il convenuto , nella qualità di erede CP_1 del defunto , ha resistito alle domande proposte dalla chiedendone Persona_1 Parte_1 il rigetto integrale perché infondate in fatto e in diritto, ed ha contestualmente chiesto di accertare l'intervenuta cessazione del contratto preliminare di compravendita per fatto imputabile alla parte attrice, con conseguente riconoscimento del diritto a trattenere la caparra confirmatoria.
A sostegno delle proprie domande, ha premesso che l'immobile oggetto di compromesso, sito in Latina e composto da capannone, due appartamenti e un terreno, era stato originariamente messo in vendita dal padre defunto per il tramite di agenzia immobiliare e che in data 30 luglio 2019 veniva stipulato il preliminare di vendita per un importo Per_2 complessivo di € 800.000,00, con pagamento di € 100.000,00 a titolo di caparra. Il convenuto subentrava nella posizione contrattuale del padre a seguito del suo decesso nel dicembre 2019
e, nel rispetto delle obbligazioni assunte, comunicava agli inquilini la disdetta dei contratti di locazione per la liberazione dell'immobile, successivamente confermata all'agenzia immobiliare. Successivamente, parte attrice comunicava il nominativo del notaio incaricato per il rogito, ma non dava seguito alle richieste di fissazione della data definitiva, mentre il convenuto, con diverse comunicazioni, ribadiva la propria disponibilità a stipulare l'atto e a consentire eventuali sopralluoghi da parte del tecnico incaricato dalla per la verifica Pt_1 della regolarità urbanistica. In risposta a una comunicazione del 26 dicembre 2020, con cui la
G.I.A. chiedeva proroga dei termini per effettuare eventuali regolarizzazioni urbanistiche, il
3 convenuto acconsentiva a una proroga fino al 31 luglio 2021. Tuttavia, a pochi giorni dalla nuova scadenza, la G.I.A. comunicava l'intenzione di non presentarsi al rogito per la presunta presenza di difformità tali da rendere l'immobile inalienabile. Il convenuto contestava questa condotta ritenendola contraria agli obblighi di buona fede e correttezza. In particolare, il convenuto ha dedotto di aver sempre agito nel rispetto del contratto, di non aver mai ricevuto dalla controparte richieste puntuali relative a specifiche difformità, e che l'unico documento prodotto dalla a sostegno della propria tesi - una nota del Comune di Latina - non Pt_1 costituiva alcuna certificazione di irregolarità, bensì un semplice riscontro inammissibile a un'istanza mal proposta dalla stessa attrice. Ha inoltre evidenziato come l'immobile fosse stato edificato prima del 1967 sulla base di regolari licenze edilizie rilasciate nel 1947 e 1952, e che i certificati urbanistici rilasciati dal Comune di Latina nel 2015 e nel 2019, anch'essi allegati al contratto preliminare, non evidenziassero alcuna irregolarità. Il convenuto ha pertanto affermato che la mancata stipula del definitivo era da imputarsi esclusivamente all'inadempimento di parte attrice, la quale, pur essendosi impegnata a proseguire l'acquisto anche a fronte di eventuali difformità, ha infine mutato orientamento, sottraendosi ai propri obblighi con motivazioni generiche, non comprovate e, a suo dire, strumentali.
Sulla scorta di tali considerazioni, ha chiesto che venga riconosciuta la legittimità della propria condotta e, in applicazione dell'art. 1385 comma 2 c.c., il diritto a trattenere definitivamente la caparra ricevuta.
La causa è stata istruita mediante acquisizione della documentazione prodotta ed espletamento di CTU volta a verificare la presenza di irregolarità nel fabbricato oggetto del contratto.
Tanto brevemente premesso in ordine alle posizioni delle parti, dall'esame dei documenti e delle allegazioni delle parti non oggetto di specifica contestazione può dedursi quanto segue.
In data 30 luglio 2019, la per atto del Notaio ha stipulato con il Parte_1 Persona_3 sig. , poi deceduto il 29 dicembre 2019 e sostituito dal figlio , un contratto Persona_1 CP_1 preliminare di compravendita avente ad oggetto un immobile sito in Latina, Via delle Industrie
n. 21, composto da fabbricato ad uso opificio ed abitativo e terreno, al prezzo complessivo di
€ 800.000,00.
4 Il contratto prevedeva il versamento immediato di € 100.000,00 a titolo di caparra confirmatoria e il pagamento del saldo, pari ad € 700.000,00, alla stipula del definitivo, la quale doveva avvenire entro il 2 ottobre 2020, con possibilità di proroga fino al 31 dicembre
2020.
All'art. 7 del medesimo contratto, il promittente venditore dichiarava espressamente che la costruzione del fabbricato di cui fanno parte gli immobili in oggetto era iniziata anteriormente al 1° settembre 1967, omettendo tuttavia di menzionare l'esistenza di titoli edilizi e di successivi ampliamenti realizzati in assenza di autorizzazione. In seguito alla stipula, la eseguiva verifiche tecniche sulla regolarità urbanistica dell'immobile, Parte_1 accertando che esso, pur costruito ante 1967, era stato realizzato in forza di titoli edilizi precisi, ossia la licenza edilizia n. 17802 del 24 agosto 1946 e la variante n. 17723 del 16 giugno 1952,
e che era stato successivamente oggetto di ampliamenti non autorizzati.
Con nota del 17 giugno 2021, il confermava tali irregolarità, Controparte_3 affermando che i successivi interventi in ampliamento avrebbero dovuto essere autorizzati dall'Amministrazione comunale e non eseguiti senza titolo edilizio. A seguito di tali accertamenti, con comunicazione del 22 luglio 2021, la contestava le irregolarità Parte_1 urbanistiche emerse e rappresentava l'impossibilità di procedere alla stipula del definitivo, in ragione dell'inalienabilità del bene. Successivamente, con nota del 17 novembre 2021, comunicava formalmente il recesso dal contratto preliminare ai sensi dell'art. 1385 comma 2
c.c., intimando la restituzione del doppio della caparra confirmatoria.
Prima di entrare nel merito delle domande, è opportuno chiarire la natura giuridica del recesso disciplinato dall'art. 1385 c.c., il quale, secondo l'interpretazione fornita dalle Sezioni
Unite della Corte di Cassazione (si veda Cass. SS.UU. sentenza n. 553 del 14 gennaio 2009), costituisce una speciale forma di risoluzione di diritto collegata alla pattuizione di una caparra confirmatoria e presuppone un inadempimento avente le medesime caratteristiche di gravità, imputabilità e rilevanza dell'inadempimento che giustifica la risoluzione giudiziale ai sensi dell'art. 1453 c.c., dovendo quindi essere colpevole e imputabile ai sensi degli artt. 1218 e
1256 c.c., e di non scarsa importanza ai sensi dell'art. 1455 c.c.
5 In tale contesto, la consulenza tecnica espletata dal CTU arch. ha Persona_4 fornito elementi decisivi per la risoluzione della controversia. Il CTU ha accertato la presenza di gravi difformità urbanistiche rispetto ai titoli edilizi rilasciati, riscontrando un corpo aggiunto abusivo di circa 160 mq in aderenza al capannone preesistente, che non compare nei progetti del 1946 e 1952, un secondo corpo di circa 31,50 mq distaccato dal capannone e localizzato in un'area esterna, non presente in alcun elaborato grafico urbanistico o catastale,
e ulteriori difformità minori relative alla ripartizione interna del capannone e degli appartamenti nonché variazioni prospettiche nella posizione di alcune aperture.
In risposta al secondo quesito, il CTU ha affermato che le irregolarità urbanistiche rendono l'immobile attualmente invendibile, salvo rilascio di sanatorie da parte del CP_3
In relazione al terzo quesito, il CTU ha concluso che gli abusi edilizi rilevati non rientrano tra quelli tollerabili, poiché superano la soglia della parziale difformità, e che la possibilità di sanatoria richiederebbe la dimostrazione della doppia conformità, la quale non è stata dimostrata e non può essere verificata in sede di perizia.
Le osservazioni svolte dal CTP della parte convenuta, geom. non Persona_5 appaiono convincenti, in quanto si basano su un'interpretazione riduttiva del quesito tecnico, che era invece diretto a verificare la conformità urbanistica rispetto ai titoli edilizi e non alla mera descrizione contrattuale;
non apportano prove concrete in merito alla sanabilità degli abusi e si fondano su documentazione urbanistica generale che non dimostra la possibilità di regolarizzazione degli ampliamenti rilevati;
infine, non evidenziano alcuna effettiva contraddizione nella CTU, che ha chiaramente indicato la sola ipotetica possibilità di sanatoria subordinata a presupposti non accertati.
Per contro, la CTP della parte attrice, ing. , ha pienamente condiviso le Persona_6 conclusioni del C.T.U., evidenziando che, in assenza della doppia conformità ex art. 36 del
D.P.R. 380/2001, l'immobile non sarebbe in alcun modo sanabile.
Alla luce di quanto osservato, risulta pertanto evidente l'inadempimento del promittente venditore, che si configura come colpevole e imputabile sotto vari profili. In primo luogo, egli ha reso dichiarazioni mendaci circa la regolarità urbanistica dell'immobile, omettendo la menzione dei titoli edilizi e dei successivi ampliamenti non autorizzati, violando così l'obbligo
6 di buona fede e correttezza previsto dall'art. 1375 c.c.; in secondo luogo, non si è attivato per rimuovere le irregolarità urbanistiche nonostante le contestazioni ricevute, limitandosi a generiche dichiarazioni nella nota del 28 luglio 2021 senza intraprendere alcuna azione concreta;
infine, ha violato l'obbligo, ricavabile dall'art. 1375 c.c., di cooperare con diligenza alla rimozione di ostacoli alla stipula del definitivo.
L'inadempimento in questione è anche di non scarsa importanza, poiché l'immobile è attualmente incommerciabile, come accertato dal CTU e dal Comune di Latina, e ciò frustra radicalmente l'interesse dell'acquirente, impedendo la stipula del contratto definitivo;
inoltre, la natura e la consistenza degli abusi, non sanabili, ne aumentano ulteriormente la gravità.
Le difese del convenuto sul punto risultano infondate. È vero che la nullità ex art. 40 della L. 47/1985 non si applica al contratto preliminare, ma ciò non esclude la rilevanza dell'inadempimento del promittente venditore. La clausola contrattuale con cui la Parte_1 dichiarava di accettare l'immobile nello stato di fatto non può essere intesa come esonero da ogni obbligo di informazione sulla regolarità urbanistica, né vale a giustificare la vendita di un immobile abusivo e non commerciabile. L'asserito comportamento dilatorio della Parte_1
è privo di fondamento, in quanto la stessa ha sempre manifestato disponibilità all'acquisto, subordinandolo alla regolarità urbanistica, come emerge dalle comunicazioni del 26 dicembre
2020 e del 15 febbraio 2021, mentre il recesso è stato esercitato solo dopo l'accertamento delle irregolarità.
Alla luce di tutto quanto sopra esposto, il recesso esercitato dalla in data 17 Parte_1 novembre 2021 risulta pienamente legittimo, in quanto fondato su un inadempimento colpevole, grave e imputabile del promittente venditore, ai sensi dell'art. 1385 comma 2 c.c.
Ne consegue che la ha diritto alla restituzione del doppio della caparra Parte_1 confirmatoria, pari ad € 200.000,00, quale liquidazione forfettaria del danno subito, oltre ad interessi nella misura legale con decorrenza dalla data della richiesta.
L'accoglimento della domanda principale rende superfluo l'esame delle domande subordinate di risoluzione per inadempimento, annullamento o nullità, che risultano assorbite;
determina altresì il rigetto della domanda riconvenzionale proposta dalla parte convenuta.
7 Le spese processuali, liquidate ai valori medi dello scaglione tariffario di riferimento, stante la soccombenza del convenuto, vanno poste interamente a suo carico.



p.q.m.



definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, eccezione e deduzione disattesa:

- accerta la legittimità del recesso esercitato dalla dal contratto preliminare Parte_1 di compravendita stipulato in data 30 luglio 2019;
- condanna il convenuto in qualità di erede del sig. , al CP_1 Persona_1 pagamento, in favore della parte attrice, della somma di € 200.000,00 a titolo di restituzione del doppio della caparra confirmatoria, oltre interessi legali dalla data della richiesta al saldo;

- rigetta la domanda riconvenzionale proposta dal convenuto;

- condanna la convenuta opposta alla rifusione, in favore dell'attore opponente, delle spese di lite, che liquida in complessivi € 14.103,00 per compensi, oltre spese generali nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge;

- pone definitivamente a carico della parte convenuta le spese della CTU.

Chieti, 9 luglio 2025

Il Giudice
(dott. Alessandro Chiauzzi)
8