REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
III SEZIONE CIVILE composta dai seguenti magistrati
Dott.ssa Silvia Di Matteo Presidente
Dott.ssa Patrizia Mannacio Consigliere
Dott. Pasquale Cabato Giudice Aus. Relatore riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 8290 del Ruolo Generale contenzioso dell'anno 2018 trattenuta in decisione con ordinanza del 16/10/2024, tra
( , elettivamente domiciliato in Parte_1 C.F._1
Roma al Largo Ugo Bartolomei n. 5 presso lo studio degli Avv.ti Giuseppe Flammia
e Fabio Valenti, da cui è rappresentato e difeso giusta procura posta a margine dell'atto di appello;
Appellante
e
( ), elettivamente NT C.F._2 domiciliato in Roma alla Via Cicerone n. 28 presso lo studio degli Avv.ti Floriano
Guerra e Generoso Petrillo, da cui è rappresentato e difeso giusta procura in calce alla comparsa di costituzione di primo grado;

Appellato nonché
( ), Controparte_2 C.F._3 elettivamente domiciliato in Roma al Viale Regina Margherita n. 278 presso lo studio degli Avv.ti Marco Ferraro e Stefano Gione, da cui è rappresentato e difeso giusta procura agli atti;

Appellato

avente ad oggetto: appello avverso la sentenza del Tribunale di Velletri n. 1086/2018 del 09/05/2018 (vendita di cose immobili).
CONCLUSIONI
Le parti hanno precisato le conclusioni nelle rispettive note di trattazione scritta depositate telematicamente prima dell'udienza di precisazione delle conclusioni del 16/10/2024
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO A) Con atto di citazione notificato il 05/11/2014, conveniva in Parte_1 giudizio, innanzi al Tribunale di Velletri (giudizio incardinato con R.G. 8459/2014) ed il Notaio per sentire NT Persona_1 accogliere le seguenti conclusioni: “… I) accertare e dichiarare la simulazione del contratto di compravendita definitiva a rogito del Notaio Persona_1 nella parte in cui indica il prezzo complessivo della compravendita in € 99.000,00 anziché in € 145.000,00; 2) accertare e dichiarare che l'attore è titolare del diritto di proprietà pieno ed esclusivo dei seguenti beni immobili: villino sito in Ardea (Roma)
Lungomare degli Ardeatini n. 499 censito nel N.C.E.U. dello stesso comune al foglio
46 – particella 190 – sub 513/514 – cat. A/7 – classe 2 – vanni 2,5 – R.C. € 290,51 e del posto auto esterno censito nel N.C.E.U. al foglio 46- particella 190 – sub 509 – area urbana - mq. 16, in virtù del contratto definitivo di compravendita del Notaio del 25/5/2006 rep. 52477 – racc. 11319; 3) in via Persona_1 subordinata e in caso di mancato accoglimento della domanda principale, disporre ai sensi dell'art. 2932 cod.civ. il trasferimento del posto auto scoperto censito nel
N.C.E.U. al foglio 46 – particella 190 – sub 509 – area urbana – mq 16 in favore dell'attore in esecuzione degli obblighi contenuti nel contratto preliminare concluso tra le parti in data 22/11/2005, dichiarando che il prezzo è stato interamente pagato
e ricompreso nel versamento della somma di € 145.000,00 previa dichiarazione di nullità parziale del contratto nella parte in cui è prevista la vendita del garage inesistente;
4) in via ulteriormente gradata e in caso di accertamento di vendita del solo villino, previa dichiarazione di nullità parziale del contratto nella parte in cui è prevista la vendita del garage inesistente, stabilire proporzionalmente il minor prezzo della compravendita e condannare la convenuta NT alla restituzione in favore dell'attore della differenza, che verrà quantificata in corso di causa anche a mezzo CTU;
5) in ogni caso accertare e dichiarare la responsabilità per colpa del Notaio e per l'effetto Persona_1 condannarlo al risarcimento del danno nei confronti dell'attore nella somma che verrà ritenuta di Giustizia nel corso del presente giudizio anche all'esito dell'istruttoria; 6) in via ulteriormente gradata e in caso di ritenuta correttezza del contratto definitivo e del prezzo in esso indicato, condannare la parte venditrice alla restituzione della somma di € 46.000,00; 7) in ogni caso condannare la convenuta
[...]
al risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali in NT favore dell'attore e determinati dalla propria inadempiente condotta, nella misura che verrà provata in corso di causa o secondo giustizia. Con vittoria delle spese processuali.”; B) Con comparsa di risposta depositata il 09/05/2014 si costituiva CP_1
formulando le seguenti richieste: “…..accertare e dichiarare che le
[...] domande di cui ai punti 4) e 7) delle conclusioni formulate nell'atto introduttivo sono inammissibilmente generiche e determinano la nullità della citazione ai sensi dell'art. 164, 4°co., c.p.c. con emissione di ogni correlativo provvedimento ai sensi del penultimo comma del medesimo articolo;
nel merito: rigettare ogni avversa domanda siccome infondata in fatto ed in diritto. Con vittoria delle spese di lite…”;
C) Con comparsa di risposta depositata in data 11/02/2015 si costituiva il Notaio
formulando le seguenti richieste:“A) Respingere le Persona_1 domande tutte come svolte da nei confronti di Parte_1 Persona_1
perché infondate;
B) Riconosciuta la temerarietà della domanda come
[...] proposta nei confronti del Notaio, applicare anche di ufficio a carico dell'attore il disposto di cui al 3° co. Dell'art. 96 c.p.c. C) Condannare l'attore alle spese …”; D) Respinte le istanze istruttorie, la causa veniva introitata a sentenza con i termini di legge;

E) Con sentenza n. 1086/2018 del 26/04/2018 e pubblicata il 09/05/2018, il Tribunale di Velletri, seconda sezione civile, così statuiva: “Rigetta ogni domanda;
b) condanna l'attore al pagamento delle spese di lite sostenute dalle controparti, liquidate per ciascuna di esse in euro 3.986,00 per compensi, oltre accessori di legge.”; F) Con atto di appello tempestivamente notificato, ha impugnato la Parte_1 sentenza del Tribunale di Velletri n. 1086/2018 con tre motivi d'appello;
G) Con comparsa di risposta depositata il 19/03/2019 si è costituito il Notaio
chiedendo: “ dichiarare l'inammissibilità dell'appello per Controparte_2 violazione degli artt. 342 e 348 bis c.p.c.; In subordine nel merito, a) rigettare
l'appello perché infondato in fatto e in diritto, per tutto quanto argomentato in narrativa;
b) per l'effetto confermare la sentenza n. 1086/2018 resa dal Tribunale di Velletri ….. Con vittoria di spese”; H) Con comparsa di risposta depositata il 25/03/2019 si è costituita CP_1 che ha chiesto: “rigettare tutte le domande formulate dal sig.
[...] Pt_1 con l'appello ex adverso proposto, confermando integralmente la Sentenza
[...] emessa dal Tribunale di Velletri il 9.5.2018, n. 1086. In ogni caso, con vittoria di spese …”;
I) Con ordinanza del 16/10/2024 la causa, trattata con la modalità della trattazione scritta, è stata trattenuta in decisione senza l'assegnazione dei termini previsti dall'art. 190 c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La vicenda trae origine dalla sottoscrizione in data 22/11/2005 di un contratto preliminare di compravendita tra la promittente venditrice (attuale appellata)
[...] ed il promissario acquirente (attuale appellante) NT Pt_1
, avente ad oggetto un “villino posto al piano terra” ed un “posto auto
[...] esterno” in Ardea, per il prezzo complessivo di € 145.000,00, di cui € 45.000,00 corrisposti alla data del preliminare mediante due assegni bancari (rispettivamente di
€ 5.000,00 ed € 40.000,00) ed € 100.000,00 da versare alla data di stipula del definitivo.
Con atto di compravendita del 25/05/2006, a rogito AR (attuale Persona_1 appellato), vendeva a il villino NT Parte_1
(individuato con gli stessi dati catastali menzionati contratto preliminare) “con annesso locale garage” (del quale non era indicato alcun ulteriore elemento), al prezzo di € 99.000,00, pagato in sede di rogito con assegno circolare di pari importo. Nell'atto di compravendita non vi era alcun riferimento al “posto auto esterno” oggetto del predetto contratto preliminare e, comunque, non era menzionato il precedente contratto preliminare sottoscritto dalle parti.
Con atto di citazione notificato il 05/11/2014, conveniva in giudizio Parte_1 ed il Notaio premettendo: a) che NT Persona_1 dopo la predetta compravendita in data 25/05/2006, a rogito AR Persona_1 aveva avuto la disponibilità del posto auto ma, con racc.ta del 02/08/2013 la venditrice aveva rivendicato la proprietà del posto auto NT sostenendo che non era stato oggetto di vendita;
b) che, ad avviso dell'attore, il Notaio rogante aveva errato nel trasporre nel contenuto della compravendita quanto pattuito nel contratto preliminare, omettendo di inserirvi espressamente il posto auto menzionato nel preliminare;
c) che aveva chiesto invano alla venditrice di procedere
“alla correzione ed integrazione dell'atto di compravendita”. Tanto premesso citava in giudizio la venditrice ed il Notaio rogante rassegnando le conclusioni sopra riportate.
I convenuti costituendosi in giudizio contestavano la fondatezza delle domande attrici e ne chiedevano il rigetto.
Con sentenza n. 1086/2018 del 26/04/2018 e pubblicata il 09/05/2018, il Tribunale di
Velletri ha respinto la domanda di simulazione per la mancata produzione della controdichiarazione e ha dichiarato inammissibile la domanda ex art. 2932 cc, ritenendo il preliminare assorbito dal contratto definitivo, oltre a rigettare: 1) la domanda tesa a far dichiarare il trasferimento del posto auto scoperto attesa la omessa menzione nell'atto di vendita;
2) la domanda tesa ad ottenere la restituzione della maggior somma pagata rispetto al prezzo indicato nella vendita perché da ritenersi assorbita dal rigetto delle altre domande;
3) la domanda di risarcimento danni proposta nei confronti del Notaio sia perché il cespite indicato come villino era stato individuato correttamente e sia perché nell'indicazione del prezzo era stato riportato quanto dichiarato dalle parti del contratto.
ha impugnato la sentenza del Tribunale di Velletri con i seguenti tre Parte_1 motivi di appello: 1) con il primo motivo ha contestato la mancata ammissione dei mezzi istruttori e ne ha reiterato la richiesta;
2) con il secondo motivo ha censurato la decisione di primo grado per il mancato trasferimento del posto auto e per il rigetto della domanda di restituzione della somma di € 46.000,00 che risulta pagata in eccesso rispetto al prezzo pattuito per la vendita deducendo che “tale domanda non può ritenersi assorbita come affermato in sentenza”; 3) con il terzo motivo ha contestato il rigetto della domanda di risarcimento danni formulata nei confronti del notaio ribadendo che le responsabilità del professionista sono ravvisabili nel fatto che, benché gli fosse stata consegnata copia del preliminare, aveva erroneamente omesso il riferimento nell'atto di vendita del posto auto e per giunta aveva menzionato un garage inesistente, contribuendo a far confondere il garage con il posto auto. L'appellante, infine, ha riproposto tutte le domande formulate in primo grado, anche di quelle non espressamente trattate nei motivi di appello, tra cui quella di simulazione relativa inerente il prezzo di vendita, quella, formulata “in via subordinata”, di disporre il trasferimento del posto auto ex art. 2932 c.c. e quella, formulata “in via ulteriormente gradata” di disporre una riduzione del prezzo. Il primo motivo è infondato.
In via preliminare, va osservato che, per quanto concerne le istanze istruttorie, le contestazioni dell'appellante sono formulate in modo generico e senza evidenziare la eventuale rilevanza ai fini della decisione dei singoli capitoli di prova. Si aggiunga che, a prescindere dalla genericità dei rilievi formulati nel motivo, le circostanze di cui ai nn. 1,2,3,4,5 sono inammissibili perché riguardano fatti sostanzialmente pacifici, mentre il capitolo 6 concerne un fatto che contrasta con le difese proposte dallo stesso appellante poiché é teso a provare che, già alla data 08/11/2005,
l'appellata aveva consegnato al vari documenti inerenti l'immobile in Pt_1 vendita tra cui “la domanda di condono edilizio con allegati bollettini ….. progetto grafico ante e post operam, nonché visure catastali, planimetrie catastali,….”. In effetti, la circostanza di cui al capitolo di prova n. 6 finirebbe per dimostrare che l'appellante era consapevole del fatto che il garage “annesso” era stato ampliato creando gli appartamenti e, quindi, che la sua menzione era dovuta ad un mero errore considerato il carattere assorbente della esatta indicazione dei dati catastali. Il capitolo 7, invece, è irrilevante ai fini della decisione perché riguarda un semplice ritardo nella stipula del definitivo. I capitoli 8, 9 e 10 sono inammissibili perché contrastano con il contenuto testuale del rogito notarile. Il capitolo 11 è inammissibile perché contrasta con documenti sottoscritti dallo stesso appellante giacché dalla lettura del contratto preliminare si evince unicamente che è stata pagata la somma di
€ 145.000,00 per il futuro acquisto del villino e del posto auto, mentre dal rogito di vendita si evince che è stata corrisposta la somma di 99.000,00 quale prezzo del villino. Il capitolo 12 è irrilevante ai fini del trasferimento della proprietà. I capitoli
13 e 14 sono inammissibili alla luce del fatto che il notaio ha dato lettura del'atto come per legge e dalla sua lettura non potevano sorgere equivoci poiché era evidente che nell'atto si faceva riferimento ad un garage invece di un posto auto scoperto. I capitoli 15, 16 e 17 sono inammissibili perché i fatti ivi menzionati sono pacifici o provati documentalmente. I capitoli 18 e 19 sono irrilevanti ai fini della decisione.
Infine, l'istanza di CTU, tesa a rideterminare il prezzo di vendita, va rigettata non essendo stata riformulata espressamente la relativa domanda.
Nella prima parte del secondo motivo l'appellante si duole per il mancato trasferimento del posto auto così deducendo: “Dalla valutazione della condotta e volontà delle parti tenute nel contratto preliminare e, poi, in sede notarile ne discende che i contraenti intendevano ed in effetti concludevano il trasferimento di entrambi gli immobili. Tanto ciò è vero che il veniva immesso nel possesso Pt_1 materiale del posto auto sul presupposto che ne fosse giuridicamente proprietario”.
Le doglianze vanno disattese in quanto, ad avviso della Corte, per l'accoglimento della domanda non rilevano né le pretese intenzioni delle parti né il comportamento di fatto successivo alla stipula del rogito, ma, come correttamente evidenziato dal
Tribunale nella sentenza appellata, con motivazione che la Corte condivide pienamente, il fatto che: “… nessuna menzione del suddetto posto auto esterno indicato nel contratto preliminare è contenuta nell'atto notarile, in cui all'art. 1 è contenuto il riferimento al locale garage che oggettivamente è un bene diverso dal posto auto esterno.” , Nella parte finale del secondo motivo di appello il ha riproposto la domanda Pt_1 di restituzione della somma di € 46.000,00, che risulta pagata in eccesso rispetto al prezzo pattuito per la vendita, e quella del risarcimento dei danni, deducendo che
“tale domanda non può ritenersi assorbita come affermato in sentenza”. Ad avviso della Corte la domanda di restituzione della somma versata dal Pt_1 alla in sede di contratto preliminare, va integralmente accolta, mentre CP_1 quella avente ad oggetto il risarcimento del danno va ritenuta assorbita. In particolare,
è sicuramente pacifico e non contestabile che la predetta somma di € 45.000,00 non risulta in alcun modo, neppure indirettamente, menzionata nel rogito né computata ai fini del pagamento del prezzo pattuito per la vendita (l'importo di € 99.000,00 indicato in atto risulta corrisposto davanti al Notaio con apposito titolo), cosicché deve effettivamente ritenersi versata alla venditrice senza alcuna giustificazione.
In definitiva, in parziale accoglimento del secondo motivo di appello, CP_1 va condannata alla restituzione della somma di € 45.000,00, oltre gli interessi
[...] legali dal 23/11/2005 al soddisfo.
Con il terzo motivo l'appellante censura il rigetto della domanda di risarcimento danni formulata nei confronti del Notaio ribadendo che le responsabilità sono ravvisabili nel fatto che, benché gli fosse stata consegnata copia del preliminare, il
Notaio aveva erroneamente descritto il cespite venduto ed aveva omesso il riferimento al posto auto, menzionando per giunta un garage inesistente così contribuendo a creare confusione tra il garage con il posto auto contemplato nel contratto preliminare.
Il motivo è infondato.
La Corte rileva che, come rettamente ritenuto dal Tribunale con motivazione che si condivide, la descrizione imprecisa del villino non ha prodotto alcun vulnus circa il trasferimento dell'immobile, data la esatta indicazione dei relativi dati catastali. Per quanto concerne, invece, la menzione del garage, come annesso al villino, risulta pacifico che l'appellante fosse stato messo al corrente del fatto che l'originario garage non esisteva più in quanto i relativi locali erano stato modificati.
La tesi, infine, che il Notaio avrebbe addirittura rassicurato le parti in sede di stipula del definitivo sul fatto che “la descrizione degli immobili ivi contenuta era conforme a quella indicata nel contratto preliminare” non è plausibile in quanto è pacifico che in sede di stipula il Notaio ha letto l'atto prima della sua sottoscrizione e la descrizione del bene è tale da non dare adito ad incomprensioni.
Per quanto concerne le domande formulate nelle conclusioni dell'atto di appello ma non trattate specificamente nel corpo dell'atto, la Corte ne rileva la inammissibilità perché non sono sorrette da specifici motivi di impugnazione. In particolare, la domanda di accertare la simulazione relativa inerente il prezzo della vendita, respinta dal Tribunale perché “l'attore non ha prodotto alcuna controdichiarazione redatta contemporaneamente all'atto di vendita in cui era espressa la volontà delle parti di mantenere ferma la clausola relativa all'accordo sul prezzo contenuta nel contratto preliminare”, risulta riproposta dall'appellante senza alcun elemento argomentativo, ragion per cui deve anch'essa ritenersi inammissibile. La domanda formulata “in via subordinata”, di disporre il trasferimento del posto auto ex art. 2932 c.c., rigettata dal Tribunale “stante il superamento del contratto preliminare per effetto della stipula del contratto definitivo”, non risulta oggetto di specifica censura nel corpo dell'atto di appello, sicché va dichiarata inammissibile. La domanda formulata “in via ulteriormente gradata” di disporre una riduzione del prezzo della vendita, è inammissibile perché semplicemente richiamata nelle conclusioni, oltre che assorbita dalle altre declaratorie.
Le spese di lite del doppio grado di giudizio tra l'appellante e l'appellata
[...] vanno poste a carico di quest'ultima quale parte soccombente in NT conseguenza dell'accoglimento del secondo motivo di appello e liquidate, secondo lo scaglione di riferimento, come da dispositivo.
Le spese di lite del presente grado di giudizio tra l'appellante e l'appellato Notaio
vanno poste a carico del primo per effetto del rigetto del Controparte_2 terzo motivo di appello e liquidate, secondo lo scaglione di riferimento, come da dispositivo.
La domanda dell'appellante di restituzione delle somme corrisposte in esecuzione della sentenza di primo grado va dichiarata inammissibile perché non specificata né provata.


P.Q.M

la Corte di Appello di Roma, terza sezione civile, definitivamente pronunciando sull' appello proposto da ( , avverso la Parte_1 C.F._1 sentenza del Tribunale di Velletri n. 1086/2018 del 26/04/2018 e pubblicata il
09/05/2018, così provvede:
1) In accoglimento dell'appello ed in riforma della sentenza appellata, condanna l'appellata ( ) al NT C.F._2 pagamento in favore dall'appellante della somma di € 45.000,00, oltre gli interessi legali dal 23/11/2005 al soddisfo,
2) Condanna ( ) al NT C.F._2 pagamento in favore dell'appellante delle spese di lite del doppio grado di giudizio che liquida: a) per il primo grado in euro 4.536,0, di cui euro 550,00 per spese non imponibili ed euro 3.986,00 per compensi, oltre rimborso spese generali ed accessori di legge;
b) per il secondo grado in euro 7.750,00, di cui euro 804,00 per spese non imponibili ed euro 6.946,00 per compensi di avvocato (studio, atto introduttivo e fase decisionale, valore ricompreso nello scaglione tra € 26.000,00 ed € 52.000,00);
3) Condanna l'appellante al pagamento in favore del Notaio Controparte_2 delle spese del presente grado di giudizio che liquida in complessivi € 6.946,00 per compensi di avvocato (studio, atto introduttivo e fase decisionale, valore ricompreso nello scaglione tra € 26.000,00 ed € 52.000,00);
Così deciso nella camera di consiglio del 20/12/2024.
Il Giudice Ausiliario Estensore
Dott. Pasquale Cabato
Il Presidente
Dott.ssa Silvia Di Matteo