REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA SEZIONE VIII CIVILE così composta:
Franca Mangano Presidente
Riccardo Massera Consigliere rel.
Caterina Garufi Consigliere riunita in camera di consiglio, ha pronunciato ai sensi degli artt. 350-bis e 281-sexies, terzo comma, c.p.c., la seguente
S E N T E N Z A nelle cause civili in grado di appello riunite, iscritte ai nn. 1487 e 1667 dell'anno 2023, discusse all'udienza del 09/01/2025, promosse da
(C.F. rappresentato e difeso dall'avv. Parte_1 C.F._1
ROBERTO DE STEFANO e dall'avv. FABIO DE STEFANO;

- Appellante nella causa n. 1487/2023 - contro
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'avv. Controparte_1 P.IVA_1
FABIO CACCIANI;

- Appellato nella causa n. 1487/2023 -
e da
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'avv. Controparte_1 P.IVA_1
FABIO CACCIANI;

- Appellante nella causa n. 1667/2023 - contro
(C.F. rappresentato e difeso dall'avv. Parte_1 C.F._1
ROBERTO DE STEFANO e dall'avv. FABIO DE STEFANO;

- Appellato nella causa n. 1667/2023 -
OGGETTO: Appello avverso la sentenza del Tribunale di Roma n. 2066/2023 pubblicata il
08/02/2023, in punto di Comunione e Condominio, impugnazione di delibera assembleare - spese condominiali.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. ha impugnato le delibere assembleari del 16.6.2020 con cui il Parte_1 condominio di via Fabiola n. 8 in ha approvato il bilancio consuntivo dei lavori CP_1
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straordinari di ristrutturazione del fabbricato e il relativo riparto (punto 1 dell'ordine del giorno) e con cui ha ratificato l'accordo transattivo raggiunto con la condomina CP_2
(che prevedeva l'abbandono del giudizio pendente, con la compensazione integrale delle spese di giudizio ed il pagamento di un contributo spese di euro 1.000,00, oltre oneri accessori, in favore della stessa: punto 8 dell'o.d.g.). CP_2

1.1. Con sentenza n. 2066/2023 del 08/02/2023 il Tribunale di Roma ha respinto la domanda concernente la delibera di approvazione del bilancio consuntivo dei lavori straordinari di ristrutturazione;
ha viceversa annullato le delibere aventi ad oggetto l'approvazione del riparto di tale bilancio e la ratifica dell'accordo transattivo con la
; ha compensato per 1/3 le spese di lite ponendole per i 2/3 a carico del CP_2
soccombente. CP_1
Il primo giudice ha osservato che:
- l'impugnazione della delibera di approvazione del bilancio consuntivo deve essere rigettata per i motivi esposti dal convenuto alle pagine 6-9 della comparsa di CP_1 costituzione e risposta, essendo essi condivisibili;

- il riparto delle spese deve essere effettuato sulla base della tabella millesimale vigente all'epoca della delibera che ha approvato l'esecuzione dei lavori, risalente al 2014, in quanto è questa quella che ha valore costitutivo dell'obbligazione contributiva del condòmino, anziché sulla scorta della tabella millesimale approvata nel 2019, come invece effettuato dall'assemblea;
- la ratifica dell'accordo transattivo è stata adottata – esclusa la perché in palese CP_2 conflitto di interessi – con il voto favorevole di quattro condòmini e con quello contrario degli altri quattro legittimati al voto, e quindi senza la maggioranza numerica degli intervenuti prevista dall'art. 1136, terzo comma, cod. civ.

2. propone tempestivo appello chiedendo che sia dichiarata nulla o Parte_1 annullata anche la delibera di approvazione del bilancio consuntivo dei lavori di ristrutturazione del fabbricato.

3. Con separato atto di appello il impugna a sua volta la sentenza di primo CP_1 grado chiedendone la riforma nella parte in cui ha annullato la delibera di riparto delle spese risultanti dal bilancio consuntivo e quella di ratifica della transazione con la condomina CP_2

4. Riuniti gli appelli, all'udienza del 09/01/2025 all'esito della discussione orale la causa
è stata trattenuta in decisione ai sensi degli artt. 350-bis e 281-sexies, terzo comma,
c.p.c.

5. Per ragioni di priorità logica deve essere esaminato per primo il gravame proposto da
, il quale ha sollevato un triplice profilo di doglianza. Parte_1
Pag. 2 di 7 5.1. In primo luogo, l'appellante contesta il rigetto dell'impugnativa della delibera di approvazione del bilancio consuntivo dei lavori straordinari di ristrutturazione per carenza di chiarezza, intellegibilità e requisiti di validità deducendo che, contrariamente a quanto ritenuto dal primo giudice, il bilancio consuntivo non soddisfa i requisiti essenziali richiesti dall'art. 1130-bis c.c. e dalla giurisprudenza consolidata in materia di trasparenza e intellegibilità dei bilanci condominiali. Il bilancio si compone di una sola pagina contenente cinque voci di spesa, e non fornisce elementi sufficienti per comprendere la composizione e determinazione degli importi. Non è stata inoltre presentata la nota esplicativa prevista dall'art. 1130-bis c.c., né la documentazione giustificativa è stata messa a disposizione prima dell'assemblea, nonostante la sua richiesta in tal senso, o allegata alla convocazione. L'appellante contesta anche l'argomentazione del secondo cui la questione dei lavori straordinari sarebbe CP_1 stata ampiamente discussa negli anni precedenti, sottolineando come proprio tale circostanza avrebbe dovuto indurre l'amministratore a presentare un bilancio più dettagliato e trasparente.

5.2. In secondo luogo, l'appellante lamenta l'erronea imputazione di spese individuali nel bilancio consuntivo. In particolare, viene contestato l'addebito di 48.924,43 € a titolo di spese individuali (di cui 35.813,98 € per «SPESE MERCURIO F» e 13.110,45 € per
«QUOTA 31%»). L'appellante evidenzia come dalla relazione di fine lavori del direttore dei lavori del 10.11.2015, depositata in primo grado, risulti che il costo dell'appalto è stato inferiore a quello preventivato e che le uniche spese individuali imputabili all'interno n. 5 di sua proprietà erano quelle per la pittura dei parapetti del suo terrazzo, pari a 903,60
€. Inoltre, delle spese individuali contestate non vi sarebbe traccia nemmeno nella delibera del 27.6.2020 con cui è stato approvato il preventivo dei lavori. Il Tribunale, accogliendo acriticamente le argomentazioni del , ha fornito una motivazione CP_1 solo apparente, senza effettuare un'analisi approfondita della documentazione prodotta, in violazione dell'art. 115 c.p.c.

5.3. L'appellante lamenta, infine, la mancata messa a disposizione della documentazione giustificativa del bilancio consuntivo dei lavori straordinari, nonostante la specifica richiesta in tal senso da lui inviata via e-mail dieci giorni prima dell'assemblea. La sentenza di primo grado, motivando per relationem, ha accolto le argomentazioni del secondo cui nessuna richiesta sarebbe stata avanzata CP_1 dall'attore e i documenti sarebbero stati comunque già conosciuti dal Sig. . Al Pt_1 contrario, l'appellante evidenzia di aver prodotto in giudizio l'e-mail del 05.06.2020, inviata all'indirizzo ufficiale dell'amministrazione condominiale, con cui chiedeva di poter esaminare gli atti alla base del bilancio consuntivo. Richiamando la giurisprudenza di legittimità, l'appellante sottolinea come l'e-mail costituisca documento informatico ex art. 2712 c.c., formante piena prova dei fatti rappresentati in assenza di specifico
Pag. 3 di 7 disconoscimento. Inoltre, in base all'art. 1335 c.c., opera una presunzione di conoscenza per le comunicazioni inviate all'indirizzo del destinatario. Quanto alla presunta conoscenza dei documenti, l'appellante evidenzia come il si sia limitato a CP_1 richiamare genericamente alcuni documenti (relazione dell'arch. e sentenza del Per_1
Tribunale) senza mai produrli in giudizio, rendendoli quindi inutilizzabili ai fini della decisione ex art. 115 c.p.c.

6. L'appello è fondato.

6.1. Secondo la giurisprudenza di legittimità, «Il rendiconto condominiale, a norma dell'art. 1130-bis c.c., deve specificare nel registro di contabilità le voci di entrata e di uscita, documentando gli incassi e i pagamenti eseguiti, in rapporto ai movimenti di numerario ed alle relative manifestazioni finanziarie, nonché, nel riepilogo finanziario e nella nota sintetica esplicativa della gestione, ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del , con indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni CP_1 pendenti, avendo riguardo al risultato economico delle operazioni riferibili all'esercizio annuale, che è determinato dalla differenza tra ricavi e costi maturati. Affinché la deliberazione di approvazione del rendiconto, ovvero dei distinti documenti che lo compongono, possa dirsi contraria alla legge, agli effetti dell'art. 1137, comma 2, c.c., occorre accertare, alla stregua di valutazione di fatto che spetta al giudice di merito, che dalla violazione dei diversi criteri di redazione dettati dall'art. 1130-bis c.c. discenda una divaricazione tra il risultato effettivo dell'esercizio, o la rappresentazione della situazione patrimoniale del e quelli di cui il bilancio invece dà conto, ovvero che CP_1 comunque dal registro di contabilità, dal riepilogo finanziario e dalla nota esplicativa della gestione non sia possibile realizzare l'interesse di ciascun condomino alla conoscenza concreta dei reali elementi contabili, nel senso che la rilevazione e la presentazione delle voci non siano state effettuate tenendo conto della sostanza dell'operazione» (Cass. Sez.
2, Ordinanza n. 28257 del 09/10/2023, Rv. 669175 - 01). La Suprema Corte ha poi affermato che «per la validità della delibera di approvazione del rendiconto consuntivo è necessario che essa sia idonea a rendere intellegibile ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione», e ha così ritenuto la sussistenza di una obiettiva mancanza di intellegibilità dalla situazione patrimoniale del nel rendiconto CP_1 che non riportava un debito del verso un condomino derivante da una CP_1 sentenza esecutiva, con conseguente riconoscimento dell'interesse del ad CP_1 agire per la declaratoria di invalidità della relativa delibera di approvazione (Cass. Sez. 6 -
2, Ordinanza n. 1370 del 18/01/2023, Rv. 666900 – 01).
L'approvazione del bilancio consuntivo e del relativo stato di ripartizione consente poi all'amministratore di agire contro i condòmini morosi per il recupero delle quote poste a loro carico;
da qui l'interesse del singolo condòmino all'accertamento circa l'esattezza delle voci di entrata e in uscita indicate nel rendiconto.
Pag. 4 di 7 6.2. Il rendiconto approvato con la delibera impugnata contiene unicamente l'indicazione delle spese complessivamente sostenute con riguardo alle diverse voci di lavori eseguiti
(ad es., per «copertura tetto», «terrazzo», «facciate cornici e cornicioni», «ponteggi» e così via), raggruppate in tre gruppi denominati «Lavori generali», «Vano scala» e, nuovamente,
«Lavori generali». Da esso risulta che dall'importo complessivo dei lavori generali del primo gruppo è stata stornata a titolo di «quota » la somma di 48.924,43 €; tale Pt_1 somma è stata quindi addebitata al solo odierno appellante, quanto a 35.813,98 € a titolo di «spese e quanto a 13.110,45 € a titolo di «quota 31%». CP_3
Il rendiconto non reca alcuna indicazione circa le ragioni dell'addebito così effettuato, e ad esso non sono allegati né il registro di contabilità né la nota esplicativa richiesti dall'art. 1130-bis c.c.
Come osservato dall'appellante, per contro, dalla «Relazione tecnica degli interventi realizzati – Documento di fine lavori» redatta dal direttore dei lavori arch. e Persona_2 datata 10 novembre 2015 risulta che la spesa per le opere relative all'unità di proprietà dell'appellante (int. 5) consistenti nella pitturazione dei parapetti del terrazzo, che pur essendo compresa nel costo complessivo delle opere avrebbe dovuto essere posta a totale carico del condòmino, ammontava a 903,60 €.
Nel verbale si dà atto che l'assemblea ha approvato il bilancio «tenuto conto tra l'altro … della relazione dell'arch. da cui, secondo quanto riferito dall'amministratore, egli Per_1 avrebbe tratto i «dati di spesa» utilizzati per elaborare la proposta di riparto. Tale relazione, tuttavia, non è stata prodotta agli atti del giudizio e quindi non è possibile verificare se essa desse o meno conto degli importi posti a esclusivo carico di Parte_1
.
[...]
Nemmeno nel corso del giudizio il condominio ha del resto fornito alcuna delucidazione al riguardo: nei propri scritti difensivi esso si è limitato ad osservare, in modo del tutto lapalissiano, che «l'importo di euro 48.924,43 rappresenta lo "storno quota ", di Pt_1 cui euro 35.813,98 per "spese ed euro 13.110,45 "per quota 31%" delle CP_3 voci "ponteggi e allestimento, spese tecniche e amministrazione”, senza tuttavia dare alcuna spiegazione circa il motivo per cui le spese addebitate all'appellante siano lievitate alla cifra di cui si è detto e perché le voci da ultimo richiamate siano state a lui addebitate nella misura del 31% anziché secondo gli usuali valori millesimali.
La delibera di approvazione del bilancio consuntivo delle opere di ristrutturazione del fabbricato deve quindi essere annullata, con assorbimento degli altri profili CP_4 di illegittimità sollevati.

7. Con il proprio primo motivo di appello il impugna la sentenza di primo CP_1 grado nella parte in cui ha annullato il riparto relativo al bilancio consuntivo dei lavori.
L'appellante sostiene che il Tribunale ha errato nel considerare applicabili le vecchie
Pag. 5 di 7 tabelle millesimali anziché quelle approvate nel 2019. In particolare, argomenta che le nuove tabelle rispecchiano correttamente il valore delle proprietà al momento dell'approvazione della spesa, considerando che la situazione di fatto era la medesima sia all'epoca dell'esecuzione dei lavori che alla data di approvazione. Inoltre, la delibera del 07.01.2014, richiamata dal giudice di prime cure, è stata dichiarata nulla con sentenza n. 404/2019 del Tribunale di Roma, con efficacia ex tunc, e pertanto non può essere considerata come costitutiva dell'obbligazione contributiva del CP_1

8. Il motivo è assorbito dall'accoglimento dell'appello di : il riparto Parte_1 della spesa è necessariamente travolto dall'annullamento del rendiconto cui esso accede.

9. Il secondo motivo di appello del riguarda l'annullamento della ratifica CP_1 dell'accordo transattivo raggiunto con la L'appellante contesta la decisione del CP_2
Tribunale di escludere la dal conteggio dei quorum per conflitto di interessi e CP_2 richiamando la giurisprudenza di legittimità (Cass. n. 1853/2018) sostiene che le maggioranze previste dall'art. 1136 c.c. sono inderogabili e devono essere calcolate in rapporto a tutti i partecipanti, compresi i condomini in potenziale conflitto di interesse, i quali possono (ma non devono) astenersi dal voto. Inoltre, rileva che la sentenza non ha adeguatamente motivato circa la sussistenza del conflitto di interessi, mancando la prova sia dell'interesse che del danno condominiale.
10. Come evidenziato da , con successiva delibera del 16 settembre Parte_1
2020 l'assemblea condominiale ha dato atto dell'errore materiale contenuto nel verbale della delibera qui impugnata, precisando che «per mero errore di trascrizione nel verbale risultava votare anche il diretto interessato, La delibera rimane comunque CP_2 invariata in considerazione che – pur escludendo il – la maggioranza resta CP_2 favorevole e sufficiente».
La ratifica della transazione è stata quindi approvata con il voto favorevole di quattro condòmini su nove intervenuti personalmente o per delega, e dunque senza la maggioranza degli intervenuti.
L'appello è pertanto infondato.
11. Il terzo motivo concerne la regolamentazione delle spese processuali. Il CP_1 contesta la compensazione parziale (per 1/3) delle spese e la sua condanna al pagamento dei residui 2/3, chiedendo, in caso di accoglimento dei precedenti motivi, la riforma anche di questo capo della sentenza con conseguente condanna integrale della controparte alle spese di lite del primo grado di giudizio.
12. Il motivo è assorbito in quanto la riforma della sentenza di primo grado, per effetto dell'accoglimento dell'appello proposto da , impone alla Corte di Parte_1 procedere ad una nuova liquidazione delle spese relative al doppio grado di giudizio.
Pag. 6 di 7 13. Queste non possono che seguire la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo secondo i parametri previsti dal d.m. 10 marzo 2014, n. 55, per le cause di valore compreso tra 26.000 e 52.000 € (in considerazione dell'importo ingiustificatamente addebitato al condòmino) con esclusione del compenso per la fase istruttoria, che non è stata svolta né in primo né in secondo grado. Non possono infine essere liquidate le spese vive sostenute dall'appellante per il giudizio di appello, in mancanza di prova dell'effettivo versamento del contributo unificato.
14. Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater d.P.R. n. 115 del 2002, inoltre, la Corte deve dare atto che il condominio è tenuto al versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.

P.Q.M.

la Corte, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) accoglie l'appello proposto da , e in parziale riforma della Parte_1 sentenza appellata dichiara la nullità della delibera del 16.6.2020 con cui è stato approvato il rendiconto dei lavori straordinari di ristrutturazione del fabbricato
; CP_4
2) rigetta l'appello proposto dal condominio in Parte_2 CP_1
3) condanna il condominio in al rimborso in favore di Parte_2 CP_1 Parte_1
delle spese del presente procedimento, che liquida per il primo grado in 545
[...]
€ per spese e 5.800 € per compenso di avvocato e per il secondo grado in 10.000 € per compenso di avvocato, oltre spese generali 15%, Iva e Cpa come per legge;

4) dà atto che il condominio di via Fabiola n. 8 in è tenuto al versamento di un CP_1 ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione il 09/01/2025
Il Consigliere estensore
Riccardo Massera La Presidente
Franca Mangano
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