REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Napoli – Settima Sezione Civile - riunita in camera di consiglio nelle persone dei seguenti magistrati: dr.ssa Aurelia D'Ambrosio Presidente dr. Michele Magliulo Consigliere dr.ssa Marielda Montefusco Consigliere Relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al numero 6281/2016 di Ruolo Generale degli affari contenziosi, avente ad oggetto: appello avverso la sentenza n. 2154/2016, emessa dal Tribunale di Napoli Nord, pubblicata il 2 dicembre 2016, vertente
TRA
lA (partita IVA ), in persona del Parte_1 P.IVA_1
legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avv.
- 1 -

Raffaele Chianese (codice fiscale ), in virtù della CodiceFiscale_1
procura in atti
-appellante-
E la (codice fiscale Controparte_1
), e (codice fiscale P.IVA_2 CP_1
), rappresentate e difese dall'avv.Francesco Di C.F._2
Lorenzo (codice fiscale ) e dall'avv. Antonio C.F._3
Attore (codice fiscale , in virtù della procura in C.F._4
atti
-appellate-
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E CONCLUSIONI DELLE PARTI
I.

1. Con atto di citazione per l'udienza del 16 dicembre 2014,
notificato in data 3 settembre 2014, la in persona Parte_1
del legale rappresentante pro tempore, conveniva in giudizio, innanzi al Tribunale di Napoli Nord la società Controparte_1
, in persona del legale rappresentante pro tempore,
[...]
, ed in proprio esponendo che: CP_1 CP_1
- in data 4 dicembre 2013, aveva concluso un contratto preliminare di compravendita con la convenuta società
[...]
“per il trasferimento della Controparte_1
proprietà piena ed esclusiva del fondo con rudere colonico, sito in
- 2 - NTIM al Corso Europa (in prossimità dello svincolo dell'asse mediano), della superficie catastale di are 14.24 (…) ivi compresa la superficie occupata dal fabbricato, confinante con stradale interpoderale di accesso, con svincolo Asse Mediano e con beni concessi ”: identificato in NCT del Comune di Parte_2
NTIM al foglio 6, particelle 1846 e 1855;
-la si dichiarava unica ed esclusiva Controparte_1
proprietaria del fondo oggetto del preliminare di compravendita;
ì, in virtù di atto di compravendita del 22 giugno 2007, a ministero del notaio di NTIM;
Persona_1
- le parti stabilivano che “presupposto essenziale dell'incontro delle volontà negoziali era rappresentato dall'esistenza della
Determina prot. 12976 del 20 aprile 2012 del Comune di NTIM,
a firma del Responsabile VII Settore Urbanistica /Edilizia Privata,
relativamente alla pratica edilizia reg. PdC n. 41/2012 (…) del
20.04.2012 con la quale, appunto, si determinava di potere rilasciare il permesso a costruire conformemente al progetto presentato dalla promittente venditrice (cfr. artt. 3 e4 del contratto preliminare con i relativi allegali”); -
- il permesso a costruire recitava testualmente che: “il Comune
di S. Antino (…) concede al Sig. , legale rappresentante Parte_3
della società “ , il richiesto permesso di Controparte_1
costruire per eseguire l'intervento sopra descritto, in conformità al
- 3 - progetto presentato, composto da n. 7 tavole grafiche e descrittive, redatte dall'arch. , che debitamente vistate si allegano Persona_2
al presente permesso di costruire, con il vincolo del rispetto delle prescrizioni ed avvertenze generali, nonché delle prescrizioni particolari riportate nel prosieguo”;
- l'art. 3 del preliminare prevedeva che: “la promittente venditrice dichiara e il promissario acquirente conferma di essere a conoscenza che il Comune di NTIM (..) in data 20.04.2012 al protocollo 12976 determinava il rilascio di Permesso a Costruire,
relativo alla prativa edilizia reg. PdC n. 41/2012 (…) concernente l'immobile oggetto del presente contratto, per il recupero edilizio mediante ricostruzione in sito di edificio diruto e rudere ubicato al C.so
Europa in prossimità dello svincolo dell'Asse Mediano (…)” ;
- l'art. 4 del richiamato contratto preliminare prevedeva il prezzo della vendita in € 325.000,00 di cui € 50.000,00 da versarsi a titolo di caparra confirmatoria alla firma del preliminare ed € 275.000,00 quale saldo del prezzo da versarsi a mezzo di assegni circolari all'atto della stipula dell'atto di vendita definitivo innanzi al notaio “a scelta del promittente acquirente entro e non oltre quattro dalla data di ritiro del permesso a costruire da parte della Controparte_1
conformemente a quanto indicato nella Determina prot. 12976 del
20.04.2012 del Comune di NTAntino (Na) a firma del Responsabile
VII Settore Urbanistica /Edilizia Privata, relativamente alla pratica
- 4 - edilizia reg. Pdc n. 41/2012, istruttoria prot. N. 12972 del 20.04.2012
(…)”;
-al momento della stipula del suddetto contratto preliminare, la provvedeva effettivamente a versare in favore della Parte_1
la somma di € 50.000,00 a mezzo assegno Controparte_1
circolare tratto in data 3 dicembre 2013, a titolo di caparra confirmatoria, così come previsto dall'art. 4 del preliminare di vendita;

-dopo alcuni giorni dalla stipula del preliminare di vendita, la provvedeva a pagare in favore della Parte_1 [...]
l'ulteriore somma di € 4.000,00 mediante assegno Controparte_1
bancario;
- sempre in base all'art. 4 del suddetto preliminare, il rogito definitivo del contratto doveva essere stipulato “entro e non oltre 120 gg. dal rilascio del permesso a costruire da parte del Comune”;
- un permesso a costruire sul fondo oggetto di compravendita veniva inizialmente rilasciato dal Comune di NTAntino in data 19 dicembre 2013 (permesso a costruire n. 41 del 19 dicembre 2012, prot.
37440) e successivamente rettificato in data 27 marzo 2014, ma “il permesso a costruire rilasciato è difforme rispetto al progetto relativo alla pratica edilizia reg. Pdc n. 41/2012, istruttoria prot. N. 12972 del
20.04.2012, a loro volta indicati nella Determina prot. 12976 del
20.04.2012 del Comune di S.Antino (NA), a firma del Responsabile VII
Settore Urbanistica /Edilizia Provata e dunque non risulta conforme
- 5 - alla volontà delle parti (come chiaramente indicato sia nel medesimo art. 4 che specificamente anche nell'art. 3 del contratto preliminare);
- “poiché nel progetto presentato dalla promittente venditrice (ed indicato nel contratto preliminare) si prevedeva la costruzione di un fabbricato a ridosso di una strada provinciale per il quale era necessario il nulla –osta della Provincia e tale nulla –osta non è stata mai rilasciato né verrà mai rilasciato, nel permesso a costruire n. 41 del 19.12.2013 prot. 37440 rilasciato invece dal Comune di NTIM veniva inizialmente specificato all'art. 21 che “prima dell'inizio dei lavori dovrà
essere prodotta allo scrivente Ufficio dalla Società richiedente il Pt_4
della Amministrazione Provinciale richiesto in data 20.04.2012
[...]
prot N. 12965 e successiva del 04.10.2012 prot. 29461. In mancanza verrà applicata la disciplina di cui agli articoli 31 e seguenti del D.P.R.
n. 380/2001 e s.m.i. (cfr. permesso a costruire n. 41 del 19..12.2013
prot. 37440)”;
- “successivamente, poiché lo stesso Comune e lo stesso promittente venditore prendevano atto che il detto nulla –sta della
Provincia NON STATO MAI RILASCIATO, provvedevano alla Pt_5
rettifica del permesso a costruire n. 41 del 19.12.2013 prot. 37440, mediante l'apposizione in data 27.03.2014 di una postilla Per_3
in cui si prevedeva a chiarimento ed a correzione dei refusi
[...]
presenti nella enunciazione del punto 21…si precisa che esso punto va così riformulato: “prima dell'inizio di ogni lavorazione nella fascia di
- 6 - metri 10 di rispetto della bretella di svincolo della Strada Provinciale ex
SS 162 NC Asse Mediano (lavorazioni che il progetto approvato, comunque non prevede) dovrà essere prodotta allo scrivente Ufficio
dalla Società richiedente il nulla –osta della Amministrazione
Provinciale, richiesto in data 20.04.2012 prot. N. 12965 e successiva del 04.10.2012 prot. 29461. In mancanza verrà applicata la disciplina di cui agli articoli 31 e seguenti del DPR n. 380/2001 e s.m.i. Tutti i lavori che non invadono detta fasci di rispetto possono essere regolarmente eseguiti anche senza il citato nulla –osta”;
- “benchè il promittente venditore ed il Comune dichiarino seraficamente che il progetto approvato comunque non prevede lavorazioni entro il limite di rispetto di 10 mt dalla Strada Provinciale, la riferita circostanza non corrisponde a verità, laddove si considerino le effettive dimensioni del fondo, l'effettivo confine esterno della strada provinciale da cui devono essere considerati i 10 mt di rispetto,
l'effettiva dimensione delle opere progettuali a realizzarsi, la necessità di eseguire comunque lavorazioni nell'ambito della detta fascia di rispetto per realizzare il progetto edilizio nel suo complesso”;
- “ciò significa che è venuto meno il presupposto essenziale sul quale si era fermata la concorde volontà negoziale (…)”;
- “ venuto meno uno dei presupposti essenziali del contratto preliminare, anche le ulteriori pattuizioni in ordine alle modalità della
- 7 - vendita ed al relativo prezzo, (…) devono essere sicuramente rinegoziate in considerazione della diminuzione di valore e dei danni”;
- “(…) l'esistenza del predetto vincolo o peso non dichiarato dal promittente venditore, rappresentato dall'obbligo di osservare la fascia di rispetto di 10 mt dalla S.P. determinano comunque una ulteriore riduzione di valore del bene, anche a prescindere dalla realizzabilità meno del progetto de quo”;
- “il richiamato contratto preliminare, tra l'altro, prevedeva espressamente all'art. 5 che la promittente venditrice dichiarerà e garantirà la buona e certa proprietà del fondo oggetto della futura vendita e che esso sarà trasferito libero da pesi, vincoli, ipoteche e trascrizioni pregiudizievoli, prestando tutte le altre garanzie di legge”;
- “la promittente acquirente è venuta a conoscenza del fatto che esiste anche un procedimento di esproprio avviato dal Comune di S.
IM III Settore UTC Edilizia Pubblica, che prevede la realizzazione di lavori per la realizzazione S.P: ( come Parte_6
da progetto definitivo trasmesso al Comune con prot. 15719 del
18.06.08) e che interesse anche i terreni iscritti in Catasto al foglio 6 particelle 1846 e 1855 (oggetto del preliminare) e che pertanto queste ultime saranno pure sottoposte ad esproprio”;
- ancora il fondo in oggetto sarebbe stato oggetto anche di pretese accampate da un proprietario confinante, tale , Persona_4
- 8 - il quale asseriva di vantare una servitù sul fondo e sul fabbricato rurale di compravendita in favore del proprio fondo;

- tutte le circostanze esposte concretizzerebbero un vero e proprio inadempimento di parte convenuta rispetto al preliminare di compravendita concluso, anche per la violazione del generale dovere di buona fede contrattuale.
-“(…) in aperta violazione di quanto stabilito e sottoscritto con il contratto preliminare di compravendita del 4.12.2013, il promittente venditore aveva omesso volutamente di Controparte_1
notiziare il promittente acquirente in merito:
1) alla esistenza del vincolo di rispetto dalla S.P. e della effettiva incidenza di tale vincolo sulla realizzabilità del progetto di costruzione;

2) al procedimento di esproprio in corso;

3) alla pretesa avanzata dal sig. e sul preteso Persona_4
diritto di servitù, asseritamente ventato sul fondo e sul fabbricato oggetto del preliminare di vendita”;
(…)
- “la società attrice ha comunque intenzione di procedere all'acquisto del fondo ed ottenere la esecuzione specifica del preliminare di vendita stipulato con la Controparte_1
dichiarandosi disponibile ad offrire il saldo del prezzo effettivamente dovuto, sempre che sia giuridicamente e materialmente possibile il rispetto delle pattuizioni condivise:
- 9 - 1)(…)
2)(…)
3) (…)
- “diversamente qualora non fosse possibile … la società attrice è disponibile ancora ad acquistare il bene medesimo sempre che ne venga ridotto in maniera adeguata e proporzionale il prezzo, in considerazione dell'enorme riduzione di valore del bene medesimo
(…)”;
- “nella denegata ipotesi in cui risulti accertata l'esistenza della servitù
sul fondo oggetto di preliminare in favore del fondo di proprietà del sig.
, ovvero la non realizzabilità di una costruzione con le Persona_4
caratteristiche e le dimensioni rappresentate nell'originario progetto, ovvero la notevole riduzione del valore del bene, si dovrà dichiarare inevitabilmente il grave inadempimento del promittente venditore, con al conseguenza che l'attore (promittente acquirente) sarà legittimato a recedere dal contratto preliminare e ad ottenere la restituzione del doppio della versata caparra confirmatoria oltre al risarcimento dei danni, ovvero in subordine ottenere la declaratoria dell'avvenuta risoluzione del preliminare per grave inadempimento del promittente venditore e per l'effetto ottenere l'integrale risarcimento di tutti i danni”.
Tanto premesso, l'attrice chiedeva all'adito Tribunale di:
- 10 - -“Accertare e dichiarare che le circostanze esposte in premessa impediscono la corretta esecuzione delle obbligazioni assunte dalla nei confronti della dalla Controparte_1 Parte_1
in persona Controparte_1 Controparte_1
dell'amministratore unico e legale rappresentante pro tempore nel contratto preliminare sottoscritto in data CP_1
04.12.2013”;
- “accertare e dichiarare che le circostanze dichiarate in premessa diminuiscono il valore del bene promesso in vendita da parte della in persona Controparte_1 CP_1
dell'amministratore unico e legale rappresentante pro tempore
, alla con il contratto preliminare CP_1 Parte_1
sottoscritto in data 04.12.2013”;
- “accertare e dichiarare, per l'effetto, che la
[...]
, in persona dell'amministratore unico e legale Controparte_1
rappresentante pro tempore si è resa gravemente CP_1
inadempiente rispetto agli obblighi assunti con il contratto preliminare concluso il 4.12.2013 con la;
Parte_1
-“condannare la , in Controparte_1
persona dell'amministratore unico e legale rappresentante pro tempore
, in solido il socio accomandatario e legale rapp.te pro CP_1
tempore ad adempiere esattamente il contratto CP_1
- 11 - preliminare stipulato con la società attrice, ex art. 2932 c.c. e pronunciare sentenza sostitutiva del contratto non concluso”;
- “in via subordinata, qualora non fosse materialmente e giuridicamente possibile adempiere esattamente il contratto preliminare, condannare la , Controparte_1
in solido il socio accomandatario e legale rapp.te pro tempore CP_1
al risarcimento di tutti i danni cagionati alla società attrice, oltre
[...]
interessi e rivalutazione monetaria”;
-“con espressa riserva, da parte della società attrice, di esercitare il recesso dal contratto preliminare per grave inadempimento della e chiedere il rimborso del doppio della caparra CP_1 Controparte_1
confirmatoria versata, oltre al rimborso di tutte le ulteriori somme versate ed oltre al risarcimento di tutti i danni, maggiorando i relativi importi dei dovuti interessi e della rivalutazione monetaria, come per legge”;
-“in via del tutto subordinata, applicare le statuizioni di cui all'art. 2041 c.c. e condannare la convenuta al pagamento in favore della società attice di tutte le somme indebitamente percepite, con la maggiorazione degli interessi e della rivalutazione monetaria, come per legge”;
-“ in caso di infondata o temeraria difesa, condannare chi di dovere al risarcimento del danno ex art. 96 c.p.c.”;
- 12 - -“Con vittoria di spese e competenze professionali del presente giudizio, oltre IVA, CPA e spese generali al 15% come per legge”.
I.

2. Con comparsa di costituzione e riposta, depositata in data
26 novembre 2014, si costituivano in giudizio la società
[...]
in proprio, Controparte_2
deducendo che:
- il premesso a costruire n. 41 del 19 dicembre 2013 prevedeva, in realtà, la costruzione di un fabbricato a distanza dalla strada provinciale “Asse mediano” di 10 metri, per cui alcun nulla - osta provinciale sarebbe stato necessario, come specificato nell'errata corrige dello stesso permesso a costruire;

- per quanto riguarda il dedotto esproprio delle particelle nn.
1846 e 1855 oggetto di preliminare di compravendita, in data 26 agosto 2008 veniva dato avviso alla “ dal Controparte_1
Comune di NTIM dell'avvio di un procedimento di approvazione del progetto definitivo e dichiarazione di pubblica utilità per la realizzazione della strada provinciale Melito-Casandrino- NTIM che avrebbe interessato le suddette particelle per una estensione di appena 28 mq. e che, tuttavia, nonostante il lungo tempo trascorso, il progetto di approvazione del progetto definitivo e di dichiarazione di pubblica utilità non si sarebbe realizzato, nemmeno attraverso occupazione temporanea del fondo in oggetto;

- 13 - - sarebbe del tutto insussistente la presunta servitù dedotta da parte attrice;

- non sussisterebbe alcun inadempimento di essa convenuta al contratto preliminare concluso con parte attrice;

- al contrario, sarebbe essa attrice a non avere rispettato la data di stipula del contratto definitivo, non comparendo innanzi al Notaio
di NTAntino per la stipula dell'atto definitivo, così Persona_1
come diffidata da essa convenuta;

- pertanto in data 22 maggio 2014, essa convenuta avrebbe comunicato il recesso del preliminare con incameramento della caparra.
Pertanto, l' di ed Controparte_1 CP_1 [...]
concludevano chiedendo: CP_1
“1. Dichiararsi la domanda attorea inammissibile, improponibile ed improcedibile e, in subordine, rigettarla nel merito”;
“2. In via riconvenzionale, accertarsi e dichiararsi la legittimità del recesso dal preliminare del 4 dicembre 2013 esercitato da essa convenuta per inadempimento grave e colpevole della promissaria acquirente attrice, col suo conseguenziale diritto a ritenere la caparra confirmatoria versata da controparte, il tutto con vittoria di spese di lite”.
I.

3. Nel corso della prima udienza del 9 luglio 2015, la società attrice rinunciava alla domanda diretta ad ottenere l'esecuzione in
- 14 - forma specifica del preliminare ex art. 2932 c.c. e chiedeva invece di essere autorizzata ad esercitare il diritto di recesso, con diritto alla restituzione del doppio della caparra, per l'inadempimento di parte convenuta al contratto preliminare in oggetto, ovvero ancora in subordine chiedeva la restituzione della sola caparra versata in caso di insussistenza dell'inadempimento della convenuta.
I.

4. Assegnati i termini per le memorie ex art. 183 VI comma c.p.c., veniva depositata a cura dell'attrice una perizia tecnica di parte.
Respinta la richiesta di CTU avanzata dall'attrice, il Giudice rinviava la causa per la precisazione delle conclusioni e assegnava la causa a sentenza con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di repliche.
I.

5. Il Tribunale di Napoli Nord, II Sezione Civile, con sentenza n. 2154/2016, pubblicata in data 2 dicembre 2016, così provvedeva:
“1. Rigetta la domanda attorea, per le causali di cui in motivazione”;
“2. Accoglie la domanda riconvenzionale esercitata da parte convenuta e, per l'effetto, dichiara legittimo il proprio recesso dal contratto preliminare dedotto in giudizio, con il conseguenziale diritto della medesima parte ad incamerare la somma ricevuta da parte attrice, a titolo di caparra confirmatoria per il contratto dedotto in giudizio, ex art. 1385 c.c.”;
“3. Condanna parte attrice, in persona del legale Parte_1
rappresentante p.t., al pagamento, in favore di parte convenuta,
[...]
[...]
[...] in persona del legale rappresentante p.t., e Controparte_3
, nelle rispettive qualità, delle spese di lite per il rpesnete CP_1
giudizio, che si liquidano in complessivi euro 3.313,00 di cui euro
545,00 per spese, ed euro 2.768,00 per compensi professionali, oltre rimborso spese generali, nella misura del 15% sui compensi, IVA e
CPA, se dovute come per legge”.
II.

1. Avverso la suddetta sentenza - con atto di citazione per l'udienza del giorno 20 aprile 2017, notificato in data 7 dicembre 2016- la proponeva appello, articolando i motivi di Parte_1
gravame come di seguito rubricati:
I. “Falsa ed erronea applicazione di legge - difetto di motivazione - omessa valutazione dei documenti e delle prove offerte da parte attrice
- erronea valutazione dei fatti - immotivato ed erroneo rigetto della istanza di CTU”,
II. “Erronea valutazione dell'inadempimento del promittente venditore,
- difetto di motivazione- gravità ed essenzialità dell'inadempimento contestato -mancato rispetto della fascia di distanza ex art. 16 c.d.s. dell'asse viario- essenzialità del rilascio del nulla osta della Parte_7
- pera edilizia qualificabile come “nuova costruzione” e non
[...]
semplice ristrutturazione”;
III.“ Erronea valutazione dell'inadempimento del promittente venditore
- difetto e contraddittorietà di motivazione- gravità ed essenzialità dell'inadempimento contestato- mancata informazione da parte della
- 16 - - violazione del principio di buona fede -procedura Controparte_1
di esproprio in corso non comunicata all'acquirente”;
IV. “Erronea valutazione dell'inadempimento del promittente venditore- difetti e contraddittorietà di motivazione - gravità ed essenzialità dell'inadempimento contestato -mancata informazione da parte della in ordine alla esistenza della servitù di Controparte_1
passaggio sul fondo da parte di terzi - violazione del principio di buona fede - recesso giustificato dal preliminare da parte della Parte_1
;
[...]
V. “Legittimità del recesso del promittente acquirente - erronea motivazione- gravità ed essenzialità dell'inadempimento contestato - mancato rispetto della fascia di distanza ex art. 16 c.d.s. dall'asse viario- opera edilizia qualificabile come nuova costruzione e non semplice ristrutturazione- esistenza di un procedimento di esproprio non dichiarato - esistenza di pretese di diritti reali e servitù di passaggio da parte di terzi mai dichiarate al promittente acquirente”.
Pertanto, l'appellante chiedeva all'adita Corte di volere:
1) “Accertare e dichiarare che le circostanze dichiarate nell'atto di citazione e nei successivi atti e scritti difensivi, impediscono la corretta esecuzione delle obbligazioni assunte, nei confronti della dalla , in Parte_1 Controparte_1 Controparte_1
persona dell'amministratore unico e legale rappr.te pro tempore
- 17 - nel contratto preliminare sottoscritto in data CP_1
4.12.2013”;
2) “Accertare e dichiarare che la Controparte_1
in persona dell'amministratore unico e legale
[...]
rappresentante pro tempore , si è resa gravemente CP_1
inadempiente rispetto agli obblighi assunti con il contratto preliminare concluso il 4.12.2013 con la;
Parte_1
3) “Accertare e dichiarare legittimo il recesso da parte della dal contratto preliminare concluso il 4.12.2013 per Parte_1
grave inadempimento della Controparte_1
;
[...]
4) “Per l'effetto condannare la Controparte_1
in solido con il socio accomandatario e legale rapp.te
[...]
p.t. a restituire alla il doppio della CP_1 Parte_1
caparre confirmatoria versata, oltre al rimborso di tutte le ulteriori somme versate ed oltre al risarcimento di tutti i danni, maggiorando i relativi importi dei dovuti interessi e della rivalutazione monetaria, come per legge”;
5) “condannare la in Controparte_1
solido con il socio accomandatario e legale rappresentante p.t.
al risarcimento di tutti i danni cagionati alla società CP_1
attrice, oltre interessi e rivalutazione come per legge”;
- 18 - 6) “In via del tutto subordinata applicare le statuizioni di cui agli art.2041 c.c. e condannare la convenuta al pagamento in favore della società attrice di tutte le somme indebitamente percepite, con la maggiorazione degli interessi e della rivalutazione monetaria, come per legge”;
7) “Emettere ogni altra provvedimento opportuno”;
8) “In ogni caso condannare la controparte al pagamento di spese e compensi di giudizio del primo grado, oltre rimborso forfetario per spese generali 15% ex L.P., I.V.A. e C.P.A., come da nota specifica depositata, da attribuirsi ex art. 93 c.p.c. all' Avv. Raffaele Chianese anticipatario”;
9) “Condannare le convenute in solido a restituire alla
[...]
le somme che eventualmente avranno riscosso nel corso Parte_1
del giudizio di appello a titolo di compenso professionale in virtù della sentenza esecutiva di primo grado in questa sede impugnata, oltre interessi al tasso legale”;
10) “Condannare entrambe le parti appellate, sempre in solido tra loro, anche al pagamento delle spese e competenze del presente giudizio di appello, oltre IVA, CPA e spese generali al 15% come per legge, con attribuzione specifica ex art. 93 c.p.c. al sottoscritto procuratore che ha dichiarato di aver anticipato le spese e non riscosso gli onorari”.
- 19 - II.

2. Con comparsa di risposta all'appello depositata in data 31 marzo 2017, si costituivano in giudizio la società
[...]
in proprio, le quali deducevano Controparte_2
l'inammissibilità dell'appello ai sensi dell'art. 342 c.p.c.,
l'improcedibilità della domanda, nonché la infondatezza del gravame, insistendo per il suo rigetto.
II.

3. Dopo vari rinvii di ufficio, all'udienza del giorno 29 febbraio
2024, la causa veniva trattenuta in decisione, con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
Senonchè la Corte (giusta ordinanza del 20 giugno 2024) rimetteva la causa sul ruolo disponendo una consulenza tecnica d'ufficio, nominando all'uopo l'Ing. . Persona_5
Depositata in data 27 gennaio 2025, la relazione a cura dell'ausiliario, all'udienza del giorno 28 marzo 2025, la causa veniva nuovamente riservata in decisione con concessione di nuovi termini, però ridotti (di giorni 30 e di successivi giorni 20), ex art.190, 1^ comma, c.p.c..
Alla scadenza il fascicolo veniva rimesso al Collegio per la decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
- 20 - 1.Preliminarmente deve dichiararsi l'ammissibilità dell'appello ex art. 342 c.p.c..
L'atto di appello, infatti, contiene espressamente l'indicazione delle parti del provvedimento specificamente gravate, delle modifiche richieste alla ricostruzione del fatto che è stata compiuta dal giudice di primo grado, nonché delle circostanze da cui deriverebbero le lamentate violazioni della legge, oltre che la precisazione della loro rilevanza ai fini della decisione impugnata. Come è noto, nella sentenza n. 27199 depositata il 16 novembre 2017, le Sezioni Unite civili della
Corte di Cassazione hanno chiarito che la riforma del 2012 non ha modificato la natura dell'appello, precisando che le declaratorie di inammissibilità devono rimanere ipotesi residuali e che l'ampiezza delle doglianze, così come la specificità, risultano legate da un rapporto di proporzionalità con l'ampiezza della motivazione assunta nella decisione del giudice di primo grado. Inoltre, nel caso in cui la pronuncia impugnata non abbia valutato tutte le tesi prospettate dalla parte appellante, le stesse potranno essere riproposte.
Se dunque il giudice d'appello deve essere posto nella condizione di comprendere con chiarezza il contenuto delle censure mosse al provvedimento impugnato, attraverso la precipua indicazione delle ragioni per le quali la prima pronuncia non si consideri condivisibile, tale ultimo onere si considera validamente adempiuto, da parte dell'appellante, con la chiara individuazione,
- 21 - nell'atto di impugnazione, delle questioni e dei punti contestati della pronuncia di primo grado e delle relative doglianze, “senza inutili formalismi”, come specifica la Suprema Corte.
Deve, pertanto, ritenersi che l'atto di appello superi il vaglio di ammissibilità ex art. 342 c.p.c.

2. Venendo al merito, il Tribunale di Napoli Nord, II Sezione
Civile, con la sentenza impugnata, ha rigettato la domanda proposta dalla nei confronti della società Parte_1 [...]
e nei confronti di Controparte_1 [...]
, quale sua rappresentante legale pro tempre, intesa - a CP_1
seguito di modifica legittimamente intervenuta nella pendenza dei termini ex art. 183 comma 6 c.p.c.- all'accertamento e dichiarazione della legittimità del suo diritto di recesso, ai sensi dell'art. 1385
c.c. dal contratto preliminare stipulato in data 4 dicembre 2013
con la per grave inadempimento della Controparte_1
promittente venditrice, ed alla conseguenziale condanna di quest'ultima al pagamento del doppio della caparra confirmatoria versata all'atto della stipula del contratto preliminare, nonché la domanda subordinata di restituzione della sola caparra versata in caso di insussistenza dell'inadempimento della convenuta.
Ha invece accolto la domanda riconvenzionale spiegata dalla promittente venditrice, volta ad accertare la legittimità del suo
- 22 - recesso dal preliminare, esercitato il 22 maggio 2014, per inadempimento grave e colpevole della promissaria acquirente col suo conseguenziale diritto a ritenere la caparra confirmatoria versata da controparte.
A fondamento della sua decisione, il Giudice ha osservato che:
- “dal contratto preliminare in atti è dato evincersi, in effetti, che uno degli elementi rilevanti della contrattazione era il rilascio del permesso a costruire di cui alla pratica edilizia reg. 41/2012” e che “tale permesso a costruire risulta essere stato effettivamente rilasciato dal Comune di
NTIM” e “prevedeva fin dall'inizio la realizzazione di una costruzione che non avrebbe invaso la zona di rispetto di metri 10 dalla confinante rete stradale, di proprietà provinciale, cosicché appaiono del tutto infondate le doglianze avanzate da parte attrice in ordine al mancato rilascio di un tale nulla-osta”.

2. Con la proposta impugnazione, la oltre Parte_1
che dell' “immotivato ed erroneo rigetto dell'istanza di CTU” si duole della omessa ed erronea valutazione, da parte del Giudice di prime cure, delle prove e dei documenti offerti da parte attrice, nonché del mancato esame delle censure da essa mosse in ordine: alla violazione,
(ascrivibile a parte convenuta) della fascia di rispetto della distanza dall'Asse viario provinciale (ex art. 16 Codice della Strada); alla illegittimità del permesso di costruire (rispetto alle prescrizioni
- 23 - urbanistiche che prevedono diversità di regolamentazioni per le “nuove costruzioni” e le semplici “ricostruzioni”, anche in ordine alle volumetrie assentibili in virtù del cd. “piano casa”); alla necessità della preventiva acquisizione del nulla-osta da parte della . Ulteriormente Parte_7
censura la sentenza di primo grado nella parte in cui ha ritenuto che, nella specie, fosse stata rispettata la fascia di distanza ex art. 16 C.D.S. della realizzanda costruzione rispetto all'Asse viario provinciale. Dal chè, a suo dire, il Giudice, ingiustamente, aveva fatto derivare, da un lato, l' adempimento della promittente venditrice agli impegni assunti con il preliminare, dall'altro l'inadempimento della promissaria acquirente, con conseguente legittimità del recesso della prima ed illegittimità del recesso della seconda.
Pertanto, invoca una riforma della sentenza sulla base delle censure e dei rilievi formulati in primo grado, in parte omessi, in parte, erroneamente disattesi dal Tribunale.

3. Tenuto conto delle deduzioni e critiche formulate dalle parti, in particolare dall'appellante onde fornire Parte_1
definitiva chiarezza alla vicenda dedotta in lite, questa Corte ha ritenuto opportuno disporre una consulenza tecnica (richiesta in primo grado ma non ammessa dal Tribunale), incaricando all' uopo l'Ing.
Giudice, cui, con ordinanza del 20 giugno 2024, venivano Persona_5
assegnati i seguenti quesiti:
- 24 - “1) accerti se il progetto depositato dalla Controparte_1
presso il Comune di NTIM per l'ottenimento del
[...]
Permesso a Costruire n. 41/12 fosse (sia) effettivamente realizzabile, sussistendo (o meno) le condizioni di legge per il rispetto delle distanze stabilite dal Codice della Strada (nella versione ratione temporis vigente), e le condizioni previste dal vigente P.R.G. con riferimento alle nuove edificazioni”;
2)”accerti se il fondo con rudere oggetto di giudizio, sito in
NTIM (NA), identificato in del Comune di CP_4
NTIM (NA), al foglio 6, plle 1846 (are 6.64), 1855 (are
4.40),223 (are 3.10), si trovi in prossimità dello svincolo dell'Asse
Mediamo (strada per la quale l'unico soggetto legittimato preposto alla gestione tecnico manutentiva ed a pronunciarsi in merito alle distanze ammissibili per la nuova edificazione era ed è la
[...]
ovvero ex Provincia di ai sensi Controparte_5 Pt_7
della Delibera G.R. n. 5634 del 27 ottobre 2001)”;
3) “accerti se il progetto depositato per l'ottenimento del
Permesso a Costruire riguardi opere di recupero edilizio, oppure di nuova edificazione (abbattimento e ricostruzione), atteso che in esso viene anche invocato il c.d. Piano Casa, con conseguente aumento di cubatura”;
- 25 - 4)”accerti la illegittimità e la invalidità del Permesso di
Costruire n. 41/12 del Comune di NTIM, in particolare laddove lo stesso:
a) attesta che i lavori devono rispettare la distanza di 10 metri dal confine della strada, indipendentemente dal
“nulla osta” della;
Parte_7
b) prevede che nel progetto presentato dalla
[...]
ed assentito dal Comune non vi sono CP_1
lavorazioni che invadono la fascia di rispetto prevista dalla legge;

c) attesta che il progetto de quo rispetta le prescrizioni del vigente P.R.G sebbene qualificabile come nuova costruzione;

5) “accerti se per le costruzioni nel fondo oggetto di giudizio vi fosse (sia) la necessita di rispettare la distanza di 40 metri dal confine stradale, inteso come ciglio esterno del fosso di guardai o della cunetta, ove esistenti o dal piede della scarpata se la strada
è in rilevato o dal ciglio superiore della scarpata se la strada è in trincea”;
6) “accerti, facendo riferimento a detto confine, dall'analisi del progetto presentato per il rilascio del Permesso a Costruire, a firma dell'arch. e, da un rilievo delle distanze del Persona_2
nuovo progetto costruito fuori terra al ciglio dello svincolo della
- 26 - strada provinciale ex SS 162 NC Asse Mediano, emergano distanze comunque inferiori ai 10,00 m. indicati dal Permesso rilasciato dal
Comune di NTIM (NA);
7) “accerti se, essendo il lotto su cui sorge il fabbricato oggetto di giudizio piuttosto limitato e contenuto, sia possibile ricollocare il nuovo costruito ad una distanza minima pari a 40 m dalla strada ex S.S. 162 NC, rimanendo nei limiti del lotto stesso”;
8) “accerti se il fondo in oggetto (…) abbia costituito oggetto di un procedimento di esproprio avviato dal Comune di
NTIM”.

4. Ebbene, sulla base delle risultanze delle espletata consulenza tecnica - che appaiono immuni da vizi ed errori, sia procedurali che di contenuto, in quanto analitiche nella descrizione dei luoghi e dell'iter amministrativo seguito dalle parti,
riscontrate e supportate con la normativa edilizia ed urbanistica all'epoca vigente e nella specie applicabile - ritiene questa Corte che l'appello della vada respinto come Parte_1
appresso analiticamente si spiegherà.

4.1.Innanzitutto, giova rammentare che:
- in data 4 dicembre 2013, l' di Controparte_1 CP_1
promittente venditrice) e (promissario
[...] Persona_6
acquirente), quale legale rappresentante della Parte_1
stipulavano un contratto preliminare di vendita, nel quale all' art. 3 era
- 27 - previsto che: “la promittente venditrice dichiara e il promissario acquirente conferma di essere a conoscenza che il Comune di
NTIM (..) in data 20.04.2012 al protocollo 12976 determinava il rilascio di Permesso a Costruire, relativo alla prativa edilizia reg. PdC
n. 41/2012 (…) concernente l'immobile oggetto del presente contratto, per il recupero edilizio mediante ricostruzione in sito di edificio diruto e rudere ubicato al C.so Europa in prossimità dello svincolo dell'Asse
Mediano (…)” ;
- all'art 4 il citato preliminare prevedeva che: - il prezzo della vendita era stabilito in € 325.000,00 di cui € 50.000,00 da versarsi a titolo di caparra confirmatoria alla firma del preliminare ed €
275.000,00 quale saldo del prezzo da versarsi a mezzo di assegni circolari all'atto della stipula dell'atto di vendita definitivo innanzi al notaio “a scelta del promittente acquirente entro e non oltre quattro dalla data di ritiro del permesso a costruire da parte della CP_1
conformemente a quanto indicato nella Determina prot.
[...]
12976 del 20.04.2012 del Comune di NTAntino (Na) a firma del
Responsabile VII Settore Urbanistica /Edilizia Privata, relativamente alla pratica edilizia reg. Pdc n. 41/2012, istruttoria prot. N. 12972 del
20.04.2012 (…)”;
-in data 19 dicembre 2013 il Comune di NTIM
[...]
, rilasciava il permesso di costruire n. Controparte_6
41/2012, alla per “il seguente intervento di Controparte_1
- 28 - Recupero Edilizio mediante ricostruzione in sito di un edificio diruto e rudere sito al Corso Europa(in prossimità bretella svincolo Asse
Mediano)”;
- detto permesso tra le “Prescrizioni ed avvertenze particolari” prevedeva all'art. 20 che: “Prima dell'inizio dei lavori dovrà essere prodotta allo scrivente ufficio dalla Società richiedente il vincolo pertinenziale dell'autorimessa interrata registrato e trascritto come per legge, in mancanza verrà applicata la disciplina di cui agli articoli 31 e seguenti del DPR n. 380 /2001”;
- all'art. 21 prevedeva che: “Prima dell'inizio dei lavori dovrà essere prodotta allo scrivente ufficio dalla Società richiedente il nulla osta della Amministrazione Provinciale, richiesto in data 20/04/2012 prot. N. 12965 e successiva del 04/10/2012 prot. N. 29461, in mancanza verrà applicata la disciplina di cui agli articoli 31 e seguenti del DPR n. 380/2001”;
- subito dopo il permesso del 19 dicembre 2013 ( che contemplava, anche negli elaborati progettuali, la realizzazione di una autorimessa interrata per la quale, almeno prima facie, si riteneva che fosse necessario il nulla osta della , quale ente preposto) Parte_7
interveniva una variante di progetto, a seguito della quale il Comune
di NTIM, in persona del Responsabile del VII Settore Urbanistica
/Edilizia Privata apponeva all'originario permesso (del 19 dicembre
- 29 - 2013), in data 27 marzo 2014, una “errata corrige al punto 21 delle prescrizioni particolari ed avvertenze particolari” nella quale era riportato che: “A chiarimento e correzione dei refusi presenti nella enunciazione del punto 21) delle PRESCRIZIONI E AVVERTENZE
PARTICOLARI, allegate al Permesso di Costruire n. 41/2012 del
19/12/2013 si precisa che esso punto va così riformulato:
21) Prima dell'inizio di ogni lavorazione nella fascia di 10mt di rispetto della bretella di svincolo della Provinciale ex SS 162 NC Asse
Mediano (lavorazioni che il progetto approvato, comunque, non prevede) dovrà essere prodotta allo scrivente ufficio dalla Società richiedente il nulla –osta della Amministrazione Provinciale, richiesto in data 20/04/2012 prot. 12965 e successiva del 04/10/2012 prot. N.
29461. In mancanza verrà applicata la disciplina di cui agli articoli 31
e seguenti del DPR n. 30/2001 e s.m.i.;
Tutti i lavori che non invadono la fascia detta fascia di rispetto possono essere regolarmente eseguiti anche senza il citato nulla osta”.
Dal chè, pare evidente che, a seguito dell'aggiunta della postilla all'originario titolo edilizio da parte dell'ente comunale, onde fugare ogni incertezza in ordine alle autorizzazioni necessarie per la realizzazione del manufatto oggetto del preliminare, il Comune di
NTIM, attraverso l'ufficio incaricato, ebbe modo di chiarire e precisare che le lavorazioni, di cui al progetto approvato, a seguito di
- 30 - variante, da realizzarsi in forza del permesso integrato dalla suddetta postilla del 27 marzo 2014, non prevedendo l'invasione della “ fascia di 10mt di rispetto della bretella di svincolo della Provinciale ex SS 162
NC Asse Mediano”, non richiedevano il preventivo nulla osta della
. Parte_7
Orbene, considerato che entro quattro mesi dal rilascio del permesso a costruire le parti, in virtù del preliminare del 4 dicembre
2013, si erano impegnate alla stipula del definitivo, oltre che al pagamento del saldo del prezzo di acquisto ( € 275.000,00) del fondo
( “ a mezzo di notaio a scelta del promittente acquirente e entro e non oltre quattro mesi dalla data di ritiro del permesso a costruire da parte dell' di cui alla suindicata pratica edilizia Controparte_1
preg. PdC n. 41/2012, istruttoria prot n. 12972 del 20.04.2012”, cfr. preliminare), dovendo fare decorrere la scadenza dei quattro mesi non più dall'originario permesso del 4 dicembre 2013, bensì dal premesso a costruire come integrato dalla postilla del 27 marzo 2014 ( che, si ripete, non prevedeva, per le lavorazioni a farsi, il rilascio del preventivo nulla osta della Provincia) rileva la Corte che del tutto inerte fu il comportamento della promissaria acquirente in tale senso.
Risulta infatti documentalmente che la promittente venditrice,
l' di , in data 17 aprile 2014 Controparte_1 CP_1
ebbe ad inoltrare “diffida a comparire per la stipula del contratto
- 31 - definitivo di compravendita immobiliare” per il giorno 23 aprile 2014, innanzi al notaio, ad , legale rappresentante della Persona_6
nonchè per conoscenza al notaio , Parte_1 Persona_1
incaricato per il rogito. A tale atto fece seguito un documento a firma del notaio in cui costui dava atto che “essendo trascorsa l'ora della consuetudine, non è comparso presso il mio studio… il signor
[...]
quale acquirente per procedere alla stipula di atto di vendita Per_6
della società , ritualmente convocato con Controparte_1
raccomandata A/R.
In seguito, non avendo avuto riscontro l'invito formale formulato dalla , con raccomandata A/R del 21 maggio 2014, il Controparte_1
legale della promittente venditrice preannunciava l'intenzione della sua assistita di esperire azione giudiziale di recesso dal contratto preliminare immobiliare ed incamerare la caparra versata.
Chiarito quindi che per la realizzazione dell'immobile compromesso da realizzare su fondo in oggetto non fosse più necessario il preventivo nulla osta dell'ente provinciale, non persuadono le ulteriori argomentazioni difensive addotte dalla promissaria acquirente, al fine di giustificare la propria mancata adesione alla stipula del definitivo e sostenere l'inadempimento della controparte ( preesistenza di un vincolo di esproprio e di un diritto di servitù del proprietario del fondo confinante).
- 32 - Come ha chiaramente esposto il primo Giudice nel provvedimento impugnato “parte convenuta ha effettivamente ammesso, e documentato che nell'agosto 2008 è stato destinatario di un avviso di avvio del procedimento da parte del
[...]
, per l'approvazione definitiva di un progetto, e Parte_8
conseguente dichiarazione di pubblica utilità, di una opera pubblica che avrebbe potuto proprio interessare le particelle poi oggetto di preliminare di vendita” . Tuttavia, precisa il Tribunale, “la stessa parte convenuta documenta che tale procedimento sarebbe stato interrotto a seguito di un ricorso amministrativo tutt'ora pendente”.
A seguito degli accertamenti compiuti dal nominato consulente, ing. , nel corso del suo mandato, è stato appurato che: “il Persona_5
fondo in oggetto non ha costituito oggetto di un procedimento di esproprio”. Nello specifico si legge nella relazione del tecnico:
Contr
“premesso che esso procedimento, nei riguardi della .
[...]
, alla data del 24/11/2014, a mente di quanto asserito dal CP_1
ant'IM (..) risultava non essersi concretizzato, (…) va Parte_8
detto che, in data 03.12.2024 (…) lo stesso ha Parte_8
prodotto copia della sentenza TAR Campania n. 27621 del 23 dicembre
2010 (con la quale) si è annullato il vincolo di esproprio relativamente alla detta opera di p.u. (essendo stata annullata la delibera di C.C. approvativa del progetto e dichiarativa della pubblica utilità dell'opera viaria de qua)” (cfr. pag. 74 -75 della citata relazione). Per cui ha
- 33 - concluso sul punto: “sorto in data 14/10/2009, prima del Contratto preliminare di compravendita delle Parti, alla data di quest'ultimo contratto, ossia al 04/12/2013, tale vincolo di esproprio risultava non più esistente, o per lo meno ciò può affermarsi (non essendo note altre decisione su altri ricorso avverso la medesima delibera C.C. n. 50/200) in virtù della citata Sentenza del Giudice Amministrativo n. 27621 del
23 dicembre 2010 (…)” (cfr. pag. 75 della citata relazione).
Quanto poi al preteso diritto di servitù passiva da parte di uno dei proprietari confinanti col fondo oggetto della promessa di vendita, tale , risulta inconsistente tale ulteriore ragione Persona_4
addotta dalla società Ed invero, tale circostanza, Parte_1
come ha già osservato il primo Giudice, non ha trovato risconto documentale non avendo parte attrice dimostrato “la effettiva sussistenza di una trascrizione pregiudizievole sul fondo oggetto di promessa di vendita”.
Per quanto detto non è ravvisabile l'inadempimento della promittente venditrice: il che è stato ulteriormente chiarito - con riferimento alle ulteriori censure mosse dall' appellante - dal consulente tecnico di ufficio nominato da questa Corte nel corso dei sulle verifiche.
Nello specifico, l'ausiliario, richiesto di accertare se l' “atto depositato dalla presso il Comune di Controparte_1
- 34 - NTIM per l'ottenimento del Permesso a Costruire n. 41/12 fosse
(sia) effettivamente realizzabile, sussistendo (o meno) le condizioni di legge per il rispetto delle distanze stabilite dal Codice della Strada
(nella versione ratione temporis vigente), e le condizioni previste dal vigente P.R.G. con riferimento alle nuove edificazioni”, dopo avere premess che in ordine alla identificazione della sagoma dell'originario fabbricato oggi diruto e della sagoma solo in parte oggi ricostruibile, è possibile fare riferimento ai soli dati catastali riportati nell'atto pubblico di compravendita del 22 giugno 2007 a ministero del notaio , da Per_1
cui risulta una consistenza di 310 mq, ha avuto cura di precisare che:
“il confine posteriore (lato p.lla 1912) del nuovo fabbricato ( di cui al permesso 41/12) si assume coincidente con la linea di confine individuata in mappa catastale tra la p.lla 2402 e la p.lla 1912 ove insiste la sagoma del fabbricato originario così come accatastato (p.lla
2402) (…) la distanza di legge (10 ml) dalla bretella dell'Asse Mediano
risulta rispettata per entrambi i livelli di piano S1 e Terra. Inoltre , per entrambi i livelli di piano S1 e terra risulta rispettata la distanza (5,46) dal Corso Europa” (cfr. pag. 57 della relazione di consulenza tecnica di ufficio).
Richiesto di accertare se “il fondo con rudere oggetto di giudizio,
sito in NTIM (NA), identificato in N.C.T. del Comune di
NTIM (NA), al foglio 6, plle 1846 (are 6.64), 1855 (are
- 35 - 4.40),223 (are 3.10), si trovi in prossimità dello svincolo dell'Asse
Mediamo (strada per la quale l'unico soggetto legittimato preposto alla gestione tecnico manutentiva ed a pronunciarsi in merito alle distanze ammissibili per la nuova edificazione era ed è la Controparte_5
ovvero ex Provincia ai sensi della Delibera G.R. n.
[...] CP_5
5634 del 27 ottobre 2001)” ha risposto che: “il rudere oggetto di intervento è ubicato in prossimità della bretella di svincolo della Strada statale ex art. 162 NC – Asse Mediano, (…) In seguito al decreto legislativo n. 112 del 1998, dal 17 ottobre 2001 la gestione della Strada
statale ex 162 NC –Asse Mediano è passata dall' alla CP_8 CP_9
che nella stessa data, ha ulteriormente devoluto le
[...]
competenze alla Provincia di Dal 1^ gennaio 2015 la strada è Pt_7
stata gestita dalla Dal 1^ gennaio 2015 Controparte_5
la strada è stata dalla E dal 26 novembre Controparte_5
2018 tale gestione è rientrata nelle competenze della Parte_7
ente preposto a pronunciarsi anche in merito alle distanze
[...]
ammissibili per la nuova edificazione” (cfr. pag. 71 della relazione di consulenza tecnica di ufficio).
In merito al quesito 3), (“accerti se il progetto depositato per l'ottenimento del Permesso a Costruire riguardi opere di recupero edilizio, oppure di nuova edificazione (abbattimento e ricostruzione), atteso che in esso viene anche invocato il c.d. Piano Casa, con conseguente aumento di cubatura”) ha precisato che: “il progetto
- 36 - concerne un intervento di Recupero edilizio mediante abbattimento e ricostruzione in sito di un rudere di edificio, ai sensi dell'art. 7 comma
8 – bis della L.R. n. 19/2009 come modificata ed integrata dalla L.R. n.
1/2011 – c.d- Piano Casa. Precisamente il progetto prevede la demolizione e ricostruzione in sito di un manufatto con prevista destinazione abilitava senza aumento della volumetria dell'originario corpo di fabbricata, compatibilmente con le deroghe allo strumento urbanistico ammesse dal c.d. Piano Casa” (cfr. pag. 71- 72 della citata relazione).
Nel prosieguo con riferimento al quesito n. 4) (”accerti la illegittimità e la invalidità del Permesso di Costruire n. 41/12 del
Comune di NTIM, in particolare laddove lo stesso:
a) attesta che i lavori devono rispettare la distanza di 10 metri dal confine della strada, indipendentemente dal “nulla osta” della
; Parte_7
b) prevede che nel progetto presentato dalla Controparte_1
ed assentito dal Comune non vi sono lavorazioni che invadono la fascia di rispetto prevista dalla legge;

c) attesta che il progetto de quo rispetta le prescrizioni del vigente
P.R.G sebbene qualificabile come nuova costruzione”, ha esposto che “ (…) il confine posteriore (lato p.lla 1912) del nuovo fabbricato ( di cui al permesso 41/12) si assume coincidente con
- 37 - la linea di confine individuata in mappa catastale tra la p.lla 2402
e la p.lla 1912 ove insiste la sagoma del fabbricato originario così come accatastato (p.lla 2402) … la distanza di legge (10 ml) dalla bretella dell'Asse Mediano risulta rispettata per entrambi i livelli di piano S 1 e Terra” (cfr. pag. 57).
Con riferimento al quesito 5) ( “accerti se per le costruzioni nel fondo oggetto di giudizio vi fosse (sia) la necessita di rispettare la distanza di 40 metri dal confine stradale, inteso come ciglio esterno del fosso di guardai o della cunetta, ove esistenti o dal piede della scarparta se la strada è in rilevato o dal ciglio superiore della scarpata se la strada è in trincea”) ed al quesito n. 6 (“accerti, facendo riferimento a detto confine, dall'analisi del progetto presentato per il rilascio del Permesso a Costruire, a firma dell'arch. e, da un rilievo delle distanze del Persona_2
nuovo progetto costruito fuori terra al ciglio dello svincolo della strada provinciale ex SS 162 NC Asse Mediano, emergano distanze comunque inferiori ai 10,00 m. indicati dal Permesso rilasciato dal
Comune di NTIM (NA)” ha ribadito che “Nel caso di specie il rudere oggetto di intervento è ubicato in prossimità della bretella di svincolo della Strada Statale ex 162 NC –Asse Mediano, nonché
in prossimità del Corso Europa di NTIM (sul lato nord del fondo). (…) Per tale ultima tipologia di strada fuori dai centri abitati
(come per l'esaminato sito di intervento …) ai sensi dell'art. 26
- 38 - c.3 del Reg. att.ne del Codice della Strada, la distanza minima della costruzione de qua risulta pari a 10 ml” (cfr. pag. 41 della citata relazione).
Con riferimento al quesito n. 7(“accerti se, essendo il lotto su cui sorge il fabbricato oggetto di giudizio piuttosto limitato e contenuto, sia possibile ricollocare il nuovo costruito ad una distanza minima pari a 40 m dalla strada ex S.S. 162 NC, rimanendo nei limiti del lotto stesso”) ha acclarato che “ dalle planimetrie di rilievo redatte dal tecnico topografico considerate le dimensioni del fondo oggetto di giudizio, si evince che non è possibile ricollocare il nuovo costruito ad una distanza minima pari a 40 m dalla strada ex SS 162 NC, rimanendo nei limiti del lotto stesso” (cfr. pag. 73 della citata relazione).
Insomma, potendosi ritenere, a detta del consulente, la piena realizzabilità dell'immobile da costruirsi in forza del permesso del 19 dicembre 2013, poi rettificato in data 27 marzo
2014, e dunque la legittimità del permesso a costruire concesso, appaiono (apparivano) del tutto pretestuose e ingiustificate le ragioni espresse dall'odierna appellante a fondamento del rifiuto opposto alla stipula del rogito notarile.

7. A questo punto, accertati, in sintesi: l'esistenza delle condizioni di legittimità urbanistica del manufatto da realizzare stante l'osservanza del vincolo di rispetto dalla S.P. e dunque la non
- 39 - incidenza di detto vincolo sulla “realizzabilità” del progetto di costruzione (c.d. mancanza del nulla –osta della , Parte_7
oggetto del preliminare, e quindi il rispetto delle prescritte distanze dall'asse viario provinciale, nonché l' inesistenza all'epoca del contratto del preteso diritto di servitù vantato sul fondo e sul fabbricato oggetto del preliminare di vendita da , va Persona_4
negato il grave inadempimento della promittente venditrice,
[...]
e di in proprio, agli Controparte_1 CP_1
impegni assunti con il preliminare e dunque riconosciuta la legittimità
del recesso esercitato ex art. 1385 comma 2 c.c. dalla stessa con il conseguente suo diritto a ritenere la caparra ricevuta al momento della sottoscrizione del preliminare.

8. Va respinto altresì il motivo di appello articolato dall'impugnante in ordine alla liquidazione delle spese di primo grado.
Ed invero il Tribunale ha correttamente regolato le spese in base alla regola generale della causalità e della soccombenza, sicchè ha posto a carico della le spese processuali sostenute dalla Parte_1
parte vittoriosa, ovvero dalle convenute di Controparte_1
e da . CP_10 CP_1
La decisione anche sul punto non merita riforma.

9. Per rigore di soccombenza, secondo il criterio generale dettato dall'art. 91, comma 1, c.p.c., le spese del grado di appello vanno poste a carico dell'appellante e liquidate in base al D.M. n. 55/2014, così
- 40 - come modificato dal D.M. 147/2022 entrato in vigore il 23 ottobre
2022, secondo l'aggiornamento tabellare ivi previsto, tenuto conto delle fasi di giudizio effettivamente svolte, delle varie attività in concreto esplicate e del valore complessivo della controversia (da ragguagliare al petitum complessivo, quindi allo scaglione di valore da
€ 52.000,01 ad € 260.000,00) ai sensi dell'art. 5 comma 1 DM
55/2014) (cfr., sull'argomento, Cass. n. 89/21 [ord.]: «In tema di liquidazione delle spese processuali successiva al d.m. n. 55 del 2014, non trova fondamento normativo un vincolo alla determinazione secondo i valori medi ivi indicati, dovendo il giudice solo quantificare il compenso tra il minimo ed il massimo delle tariffe, a loro volta derogabili con apposita motivazione, la quale è doverosa allorquando si decida di aumentare o diminuire ulteriormente gli importi, affinché siano controllabili le ragioni che giustificano lo scostamento e la misura di questo»).
Visto l'art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002 (Testo Unico delle spese di giustizia), applicabile ratione temporis, si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante di un ulteriore importo del medesimo articolo per la proposta impugnazione, totalmente respinta.

P.Q.M.

la Corte di Appello di Napoli – Settima sezione civile – definitivamente pronunciando sull'appello proposto dalla - con atto Parte_1
- 41 - di citazione per l'udienza del giorno 20 aprile 2017, notificato in data 7 dicembre 2016, nei confronti della di Controparte_1
- avverso la sentenza del Tribunale di Controparte_2
Napoli Nord, n. 2154/2016 pubblicata il 2 dicembre 2016, così provvede:
A) rigetta l'appello e conferma la gravata sentenza;

B)condanna la alla rifusione in favore della Parte_1 [...]
– con distrazione Controparte_2
all'avv. Francesco Di Lorenzo ed all'avv. Antonio Attore Raffaele
Chianese - delle spese processuali del grado di appello che liquida in
€ 9.991,00 per i compensi, oltre al 15% sul compenso a titolo di rimborso per le spese generali, IVA e CPA come per legge;

C) pone definitivamente a carico della le spese Parte_1
della CTU espletata nel presente grado di giudizio;

D) dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato par a quello dovuto per l'impugnazione a norma del comma

1-bis dello stesso articolo.
Così deciso in Napoli nella camera di consiglio del 12 giugno 2025.
Il Consigliere estensore Il Presidente
dr.ssa Marielda Montefusco dr.ssa Aurelia D'Ambrosio
- 42 - - 43 -