N.1634/2024 R.G.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Terza sezione civile nelle persone dei magistrati: dott. Roberto Aponte Presidente dott.ssa Elena Mara Grazioli Consigliere dott.ssa Isabella Ciriaco Consigliere rel. est.
ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al numero di ruolo sopra riportato, promossa in grado d'appello tra
C.F. e P.IVA ), in p.l.r.p.t., rappresentata e difesa dall'Avv. Parte_1 P.IVA_1 P.IVA_2
Giancarlo Paglietti del Foro di Roma (C.F. ; pec: C.F._1
; fax 06.3231677), elettivamente domiciliata presso il suo Email_1
Studio in Roma, Piazzale delle Belle Arti n. 8
APPELLANTE contro
(Codice Fiscale – P.IVA ) e (Codice CP_1 P.IVA_3 P.IVA_4 CP_2
Fiscale e- P. IVA in persona dei legali rappresentanti p.t. entrambe con il patrocinio P.IVA_5 dell'avv. Antonio Cardace, elettivamente domiciliate nello studio dell'Avv. Alfredo Francavilla
(CF: ), in Milano, via Lamarmora 31, che chiarano di voler ricevere gli avvisi C.F._2
e le comunicazioni di cui agli artt. 133, comma 3, 134, comma 3 e 176, comma 2 c.p.c., all'indirizzo di posta elettronica certificata - Email_2
Email_3
APPELLATE
Oggetto: appello avverso la sentenza n.4428/2024 emessa dal Tribunale di Milano e pubblicata il
30.4.2024, non notificata, in materia di locazione uso diverso
Conclusioni:
L'appellante:
1 “Voglia l'Ill.ma Corte d'Appello di Milano, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione respinta,
e previo ogni opportuno accertamento e/o declaratoria, in accoglimento del presente appello e in riforma della Sentenza parziale n. 4428/2024, emessa dal Tribunale di Milano, Sezione 13^ (R.G.
30942/2022 – Giudice Unico Dott. Jacopo Blandini) pubblicata in data 30.04.2024 e non notificata, così giudicare:
A. IN VIA PRELIMINARE
1. Disporre la sospensione dell'efficacia esecutiva della Sentenza parziale n. 4428/2024, emessa dal
Tribunale di Milano, Sezione 13^ (R.G. 30942/2022 – Giudice Unico Dott. Jacopo Blandini) pubblicata in data 30.04.2024 e non notificata, per tutte le ragioni esposte in atti.
B. NEL MERITO, IN VIA PRINCIPALE
2. Riformare la Sentenza parziale n. 4428/2024, emessa dal Tribunale di Milano, Sezione 13^ (R.G.
30942/2022 – Giudice Unico Dott. Jacopo Blandini) pubblicata in data 30.04.2024 e non notificata,
e, per l'effetto, accertato che, sulla base della documentazione prodotta in atti, risulta che e CP_1
hanno accettato la restituzione degli immobili in data 6 aprile 2022 e non hanno accettato CP_2
Parte le nuove proposte di locazione ricevute per il medesimo periodo di locazione di con un canone
Parte di locazione superiore a quello pagato da rigettare integralmente tutte le domande, istanze, eccezioni e conclusioni formulate nei confronti di in quanto infondate in fatto e in diritto Parte_1
Parte per tutte le ragioni esposte in atti, e dichiarare che nulla è dovuto da per il periodo di locazione dal 1.04.2022 al 14.09.2022 in ragione della condotta di e contraria ai principi di CP_1 CP_2
Parte cui all'art. 1375c.c. ed accogliere la domanda di come formulata nel ricorso ex artt. 447 bis e
414 c.p.c.;
C. NEL MERITO, IN VIA SUBORDINATA


3. Nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento, totale o parziale, delle domande svolte da
e da ridurre l'importo che dovesse essere riconosciuto come dovuto da CP_1 Controparte_2 per la locazione fino al 14.09.2022, con le somme dovute da e Parte_1 CP_1 CP_2
in persona dei rispettivi Legali Rappresentanti pro tempore, in conseguenza della illegittima
[...] condotta tenuta in violazione dell'art. 1375 c.c.., per tutte le ragioni esposte in atti;

D. IN OGNI CASO


4. Condannare, e in persona dei rispettivi Legali Rappresentanti pro CP_1 Controparte_2 tempore, al pagamento, in solido tra loro, in favore di elle spese e competenze del primo Parte_1
e di secondo grado di giudizio, incluse IVA, CPA ed accessori di legge.


5. Condannare e in persona dei rispettivi Legali Rappresentanti pro CP_1 Controparte_2 tempore, al pagamento, in solido tra loro, a rifondere a e somme da questo corrisposte Parte_1 in esecuzione della parziale n. 4428/2024, emessa dal Tribunale di Milano, Sezione 13^ (R.G.
30942/2022 – Giudice Unico Dott. Jacopo Blandini) pubblicata in data 30.04.2024 e non notificata, oltre interessi e rivalutazione monetaria fino al saldo effettivo.”

Le appellate:
“-accertare e dichiarare la totale e manifesta infondatezza ed inammissibilità dell'impugnazione proposta, rigettando la stessa;
per l'effetto, confermare integralmente l'appellata sentenza n.
4428/2024 emessa dal Tribunale di Milano;

2 -accertare e dichiarare la sussistenza dei presupposti della lite temeraria e, dunque, condannare
in persona del L.R. protempore al pagamento ex art. 96, 3 comma cpc ad un importo in Pt_1 favore di e quantomeno non inferiore a quello che sarà liquidato in favore di CP_1 CP_2
e a titolo di spese di lite. CP_1 CP_2
Con il favore delle spese processuali, anche quelle relative al procedimento di inibitoria, oltre spese ed accessori come per legge.
Ci si oppone, per quanto motivato nel presente atto, all'ammissione delle prove richieste da parte appellante.
Nella denegata ipotesi di riapertura dell'istruttoria si insiste nell'ammissione delle prove ritualmente dedotte per parte resistente nella memoria di costituzione del giudizio di primo grado, prove che, per comodità, si seguito vengono riprodotte: prova per testi del dott. (via Frua 21/10 Testimone_1
Milano) sulle seguenti circostanze: 1) “Vero che per gli immobili di via Moscova/Largo Donegani Parte Parte locati a il prezzo pagato da a titolo di canone di locazione deve ritenersi favorevole alla conduttrice tenuto conto dei valori di mercato, più alti, correnti per gli stessi immobili”; 2) Vero che la Proprietà dei suddetti immobili ha ricevuto proposte di locazione con un prezzo annuo di canone Parte molto più alto di quello di cui al contratto sottoscritto da (in particolare, come da documenti che vengono rammostrati al teste una proposta da SFRE srl per un canone annuo di euro 454.000 oltre IVA e spese di gestione ed una proposta da Zenith di euro 450.000 oltre iva e spese di gestione);
3) Vero che l'organizzazione di visite per far vedere l'immobile a nuovi potenziali conduttori costituisce normale prassi nel caso di recesso della conduttrice esercitato nei dodici mei prima della data effettiva di recesso;
4) “Vero che nel corso delle visite effettuate i locali di Via Moscova/via
Donegani erano occupati da personale e veniva anche richiesto per l'accesso agli uffici il green pass”; 5) Vero che sia nel corso dei colloqui, di persona e via telefono, Lei comunicava al dott.
[...] Per_
che la parte locatrice riteneva generico e comunque non fondante i presupposti di cui al c.d. Parte recesso per gravi motivi il contenuto della missiva pec di del 15.09.2021, come confermato nella mail del 27 ottobre 2021 inviata allo stesso dott e che viene rammostrata al teste, Per_1 laddove si fa riferimento ai termini della disdetta che sono ancora da discutere”; 6) Vero che, come si legge nello stesso verbale di riconsegna dei locali, la consegna era finalizzata ad interrompere la Parte responsabilità di quale custode delle suddette unità immobiliare e rendere più semplici le visite di potenziali nuovi conduttori;
7) Vero che , come da mail del 11 giugno 2021 che viene rammostrata Parte al teste, il Dott. comunicava la disponibilità di ad acquistare al prezzo di 10 milioni Per_1 di euro gli immobili locali, offrendosi di mantenere la locazione fino al 2024 e di pagare alla sottoscrizione del preliminare la somma di euro 1 milione.

Svolgimento del processo e motivi della decisione
1. La società conduttrice promuoveva ricorso ex art. 447 bis c.p.c. convenendo in giudizio Parte_1
le società e (locatrici) con le quali aveva sottoscritto in data 1.4.2012 un CP_1 Controparte_2
contratto di locazione per l'esercizio della propria attività chiedendo al Tribunale di accertare e dichiarare la legittimità del recesso anticipato esercitato ai sensi dell'art. 27 della L.n. 392/1978 a mezzo PEC in data 14.9.2021, nonché l'adempimento agli obblighi di preavviso e di riconsegna degli immobili locati, con il conseguente diritto di ottenere la restituzione del deposito cauzionale versato
3 a garanzia degli impegni contrattuali assunti, oggetto di due distinti depositi, rispettivamente di €
43.953,00 in favore della società ed € 54.057,00 in favore della società ; il tutto oltre CP_2 CP_1
Parte_ interessi legali da calcolarsi dal 12.4.2022 (data della missiva con cui contestava la reiterazione della illegittimità della condotta delle locatrici e nuovamente richiedeva la restituzione del deposito cauzionale da quelle trattenuto), fino alla data di effettivo soddisfo.
2. Si costituivano le società e che invocavano il rigetto delle avverse domande e CP_1 CP_2
svolgevano domanda riconvenzionale, eccependo il proprio diritto di trattenere il deposito cauzionale in forza dell'art. 10 del contratto inter partes che attribuiva tale facoltà nel caso in cui alla riconsegna dei locali la conduttrice non risultasse aver adempiuto a tutte le obbligazioni nascenti dal contratto
(nel caso di specie, eccepivano che risultava in mora con il pagamento di canoni, oneri e Parte_1
spese accessorie).
3. Nel corso del giudizio le parti resistenti formulavano una proposta conciliativa, veniva, quindi, sentito il LR della il quale confermava che, a fronte della comunicazione del 14/09/2021 CP_1
di recesso della conduttrice, erano iniziate le visite nei locali locati dall'ottobre 2021; il rilascio degli
Parte_ immobili da parte della era avvenuto il 6.4.2022; gli stessi erano stati rilocati a terzi conduttori in data 16.3.2023. Il Legale rappresentante della Mag non era comparso all'udienza di discussione senza addurre alcuna giustificazione ed il rinvio concesso dal giudice per consentire una fattiva interlocuzione sulla proposta transattiva formulata dai resistenti non aveva portato ad una definizione bonaria della vertenza.
4. Il Giudice, in data 22/04/2024 pronunciava la sentenza parziale, oggetto della presente impugnazione, con la quale, in accoglimento della domanda riconvenzionale delle società resistenti, autorizzava le stesse “a trattenere ed incamerare definitivamente, quale acconto sul maggior dovuto ed in compensazione, i depositi cauzionali già in precedenza versati alle stesse resistenti dalla parte conduttrice condannava altresì al pagamento delle ulteriori somme dovute Parte_1 Parte_1
alle due società resistenti, in virtù del contratto di locazione, pari a complessivi ulteriori € 65.959,16 da corrispondere in favore di ed ulteriori € 58.959,01 da corrispondere in favore di CP_1
oltre agli interessi di legge maturati e maturandi dalle singole scadenze del dovuto Controparte_2
sino al saldo effettivo.
5. La vicenda storico-fattuale e l'evoluzione dei rapporti tra le parti è stata ricostruita dal primo giudice, come segue:
- in data 1.4.2012, broker di assicurazione, aveva stipulato con e Parte_1 Controparte_2 CP_1
un contratto di locazione per l'esercizio della propria attività, regolarmente registrato e relativo
[...]
alle seguenti unità immobiliari:

4 - unità immobiliare sita in Milano, Via Moscova n.

3 - Largo Donegani n. 2, da adibirsi ad ufficio contrassegnato con il numero 72a ed i posti auto contrassegnati con i numeri 20 e 39, individuati al
N.C.E.U. di Milano al foglio 350, mappale 193, ufficio subalterno 502, posti auto subalterno 721 per il n. 20 e mappale 195 subalterno 710 per il n. 39, di proprietà della società Controparte_2
- unità immobiliare sita in Milano, Via Moscova 3-Largo Donegani 2, da adibirsi ad ufficio contrassegnato con il numero 72b ed i posti auto contrassegnati con i numeri 19 e 82, oltre ad un magazzino senza permanenza di persone ubicato al nono piano e contrassegnato con la lettera Q, individuati al N.C.E.U. di Milano al foglio 350, mappale 193, ufficio subalterno 501, posti auto subalterno 720 per il n. 19, subalterno 795 per il n. 82 e magazzino subalterno 516, di proprietà della società CP_1
- la durata del contratto, indicata all'art. 3 (decorrente dall'1.4.2012) era di sei anni e sette mesi con termine al 31.10.2018, rinnovabile per ulteriori sei anni;
Parte
- con comunicazione del 15.9.2021, inviava alle due locatrici, una missiva avente ad oggetto
“Recesso anticipato dal contratto di locazione uso commerciale, uffici di Milano, Via della Moscova
3 – Largo Donegani 2” con cui adduceva l'esistenza di gravi motivi ai sensi dell'art. 27, ultimo comma, L. n. 392/1978, sopravvenuti rispetto alla data di stipula del contratto, che avevano comportato “una riorganizzazione degli uffici di Milano, dove l'andamento economico sfavorevole, aggravato dall'emergenza sanitaria, rende gravosa, in termini economici, la prosecuzione del rapporto. Il recesso si intende a far data da sei mesi dal ricevimento della presente, con fine locazione fissata per il 31.3.2022…”; Parte
- stipulava in data 10.1.2022 un nuovo contratto di locazione relativo a un altro immobile e rilasciava gli immobili locati dalle resistenti in data 6.4.2022, come da verbale di rilascio (cfr. doc.
14 di parte ricorrente);
- con scambio di comunicazioni tra le parti, cui seguiva l'instaurazione di una procedura di mediazione avanzata dalle resistenti (che si concludeva con verbale negativo del 27.4.2022) le locatrici Parte chiedevano il versamento dei canoni di locazione ed accessori e spese maturati e non pagati da sino ai dodici mesi successivi al recesso.
6. Come correttamente sottolineato dal primo giudice, le vicende contrattuali come riportate non sono
Parte oggetto di contestazione. In contestazione risulta essere la validità del recesso operato da per asseriti gravi motivi, con tutte le conseguenze che ne derivano.
In particolare, con riferimento al profilo inerente la validità del recesso cd. “titolato” datato 15.9.2021 comunicato da il primo giudice, con motivazione non contestata, escludeva la sussistenza Parte_1 dei “gravi motivi” previsti dall'art. 27 della Legge 392/1978 al fine di azionare il recesso semestrale dal contratto;
quanto, invece, all'art. 3 del contratto inter partes intitolato anch'esso “durata della
5 locazione”, ne valorizzava il contenuto e concludeva, pertanto, per la decorrenza del recesso secondo il termine contrattuale di 12 mesi in luogo dei 6 mesi invocati da e concludeva per la Parte_1
debenza da parte della conduttrice dei canoni, oneri e spese accessorie, dovuti in base agli obblighi
Parte contrattuali sino alla data del 14.09.2022 (e non al 31.3.2022 come sostenuto da decurtando -a parziale compensazione del dovuto- la somma detenuta dalle locatrici a titolo di deposito cauzionale.
7. Con ricorso in appello depositato in data 30 maggio 2024, ha proposto impugnazione Parte_1
avverso la sentenza non definitiva n. 4428/2024 del Tribunale di Milano, pubblicata in data 30 aprile
2024, lamentandone l'erroneità per i motivi di seguito esposti.
All'udienza del 23 luglio 2024, la Corte ha rigettato l'istanza di sospensiva proposta ex art. 351 c.p.c. da e, stante la ritenuta manifesta infondatezza della stessa, l'ha condannata altresì al Parte_1
pagamento della sanzione pecuniaria di Euro 1.200,00.
Le società e si sono costituite ed hanno eccepito l'inammissibilità, prima che il rigetto, CP_1 CP_2
dell'appello per la sua manifesta infondatezza, chiedendo la conferma della sentenza impugnata con condanna dell'appellante per lite temeraria ex art. 96 comma 3 c.p.c..
Così instaurato il contraddittorio tra le parti, all'udienza del 5.2.2025, tentata preliminarmente la conciliazione, la Corte, all'esito della discussione dei procuratori delle parti, ha pronunciato sentenza ai sensi dell'articolo 437 c.p.c., dando lettura del dispositivo allegato al verbale d'udienza.
*****
8.1 Con il primo motivo di censura, l'appellante lamenta “l'errata ed incompleta valutazione, da parte del Giudice di primo grado, di circostanze rilevanti per la decisione. Violazione dell'art. 1375
c.c.. Mancata utilizzazione e valutazione delle risultanze emergenti dalla documentazione acquisita nel primo grado di giudizio”. In particolare, la Mag deduce che il primo giudice avrebbe tenuto in considerazione “soltanto la questione della legittimità della lettera di recesso anticipato del
15.09.2021”, senza tener conto della condotta tenuta da e configurante in concreto la CP_1 CP_3
violazione da parte di dette società del principio di buona fede contrattuale ex art. 1375 c.c..
Denuncia nello specifico l'appellante:
a) l'omessa valutazione dell'avvenuta riconsegna anticipata degli immobili locati alle società locatrici alla data del 6.4.2024 e l'aspettativa da queste ingenerata di voler accettare la risoluzione anticipata del contratto a far data dal 1.4.2022;
b) l'omessa valutazione del fatto ammesso dalle stesse e di aver ricevuto delle CP_1 CP_2
Parte proposte di nuova locazione con un canone di locazione superiore del 25% quello pagato da e con decorrenza antecedente la scadenza del contratto inter partes, che non erano state inspiegabilmente accettate dalle due locatrici;

6 c) l'errata/mancata valutazione della condotta contraria al principio di buona fede contrattuale ex art. 1375 c.c. tenuta da parte di e che avevano violato il principio fondamentale di buona CP_1 CP_2
fede contrattuale ex art. 1375 c.c., sia prima sia dopo l'accettazione della riconsegna degli immobili avvenuta il 6.4.2022, con il conseguente illegittimo aggravio della posizione dell'appellante.
Alla luce di tali premesse, per l'appellante nulla sarebbe pertanto dovuto per il periodo di locazione dal 1.04.2022 al 14.09.2022.
8.2 Con il secondo motivo d'appello rubricato “errata valutazione delle somme liquidate ai danni di
Parte solo e soltanto sulla base delle unilaterali dichiarazioni delle parti appellate e prive di un idoneo riscontro probatorio”, l'appellante censura la decisione con cui il Giudice ha ritenuto che le somme Parte richieste da e non siano contestate da parte di sostenendo- a contrario- che con CP_1 CP_2
la memoria depositata nel giudizio di primo grado il 28.4.2023 aveva contestato la legittimità e l'opponibilità della documentazione prodotta dalle locatrici a sostegno delle proprie richieste, Parte denunciando l'illegittimo profitto che le controparti cercherebbero di trarre ai danni di attese le proposte locative ricevute dalle locatrici sin dal maggio 2022 e il presumibile doppio canone di locazione ricevuto da caro e – attese le proposte locative ricevute- per il medesimo periodo CP_3
di locazione richiesto a Pt_1
L'appellante eccepisce poi di non aver mai ricevuto prima e non aver, pertanto, potuto esaminare e contestare la documentazione condominiale prodotta dalle locatrici a riprova delle presunte spese di Parte_ gestione di competenza di di cui chiedono il rimborso per il periodo 1.4.2022/14.9.2022.
Parte 8.3 Con il terzo motivo, rubricato “l'illegittimo rigetto delle istanze istruttorie formulate da ,
l'appellante insiste per l'accoglimento delle istanze istruttorie formulate nel ricorso ex artt. 447 bis e
414 c.p.c.
9. I motivi d'impugnazione sono tutti infondati e vanno pertanto rigettati.
Preliminarmente, si osserva che l'oggetto del presente giudizio – come chiaramente precisato dal
Parte giudice nella sentenza parziale emessa- verte sulla validità del recesso “titolato” azionato da per gli asseriti gravi motivi ex art. 27 co.8 L. 392/1978, e dunque, l'individuazione del termine del
Parte contratto di locazione al 31.3.2022, come sostenuto da o invece al 14.09.2022 in applicazione del diritto di recesso contrattualmente pattuito, come sostenuto da e , con il CP_1 CP_2
conseguente diritto di dette società a trattenere il deposito cauzionale versato nonché all'ulteriore
Parte importo ancora dovuto a titolo di canoni e spese non pagate da per tutto il periodo di validità del contratto di locazione.
9.1 Ai fini della decisione assunta il primo giudice ha richiamato le risultanze documentale e, in Parte particolare, oltre alla comunicazione di recesso inviata da il 15.9.2021, del tenore sopra riportato,
7 la risposta inoltrata dal sig. (responsabile della gestione degli immobili ubicati a Testimone_1
Milano delle appellate) con la email datata 27.10.2021 con cui -nel prendere atto della comunicazione- precisava che i termini della disdetta erano da discutere. Tale dicitura, ha sottolineato correttamente il primo giudice, non pare certo avallare la prospettazione attorea di una meramente asserita accettazione tacita dei termini del recesso, rimarcando invece espressi dubbi in merito agli stessi termini. A ciò si aggiunga che con successiva Pec del 14.1.2022 (doc. 9 di asc. I grado), Pt_1
Parte le due locatrici contestavano in maniera esplicita le ragioni addotte nella comunicazione di e che le stesse potessero rientrare nei “gravi motivi” richiesti dalla legge, in quanto - a detta delle appellate–
“in nessun modo configurabili come indipendenti dalla volontà della conduttrice ma piuttosto come scelta di quest'ultima di modificare le modalità con cui svolgere la propria attività lavorativa”, […]
“ne consegue che l'efficacia del recesso non possa essere quella semestrale prevista dall'ultimo comma dell'art. 27 della Legge 392/1978, ma debba essere quella che si determina applicando il preavviso minimo indicato nei contratti di locazione per l'esercizio del recesso convenzionale”.
La lettera terminava con la dichiarata disponibilità delle locatrici, qualora fossero stati trovati nuovi conduttori prima dell'indicata scadenza del 14.09.2022, ad eventualmente rinegoziare una possibile risoluzione anticipata dei contratti.
Parte A fronte delle contestazioni mosse dalle locatrici, inviava loro una seconda comunicazione in
Parte data 26.1.2022 (doc. 10 fasc. I grado), con cui integrava e specificava i gravi motivi legittimanti il recesso, nel seguente modo: “in data 15.09.2021, abbiamo inviato tramite PEC la comunicazione di recesso anticipato ai sensi dell'art. 27, Legge 392/78, in cui Vi abbiamo comunicato che, per i gravi motivi previsti dalla stessa legge, avremmo esercitato il recesso con preavviso di 6 mesi e che pertanto avremmo lasciato gli uffici a far data dal 31 marzo 2022. A causa dell'emergenza sanitaria dovuta al COVID 19 nonché per l'eccezionale e straordinaria situazione emergenziale nazionale conseguente, il gruppo non è riuscito a mantenere i piani di sviluppo previsti ed ha dovuto, altresì, avviare una procedura di licenziamento collettivo. Pertanto, nel mese di settembre, a fronte delle avvisaglie di una nuova ondata di contagi, della successione di del Presidente del Consiglio Per_2
dei Ministri che hanno limitato la libertà delle persone e delle attività economiche, e dopo aver avuto per circa due anni gli uffici di 1000 mq praticamente deserti siamo stati costretti, per i gravi motivi economici su esposti, a procedere al recesso anticipato. E' di tutta evidenza che sussistano i gravi motivi oggettivi, e da ciò consegue la legittimità della richiesta di recesso anticipato dai contratti di locazione in oggetto a far data dal 31/03/2022….”
Ebbene, gli scambi intercorsi tra le parti dimostrano inconfutabilmente che le locatrici non avevano Parte mai aderito al recesso anticipato dal contratto di né potessero far sorgere alcuna aspettativa in tal senso nella conduttrice.
8 A parte ciò, con motivazione condivisa e non contestata dall'appellante, il primo giudice alla luce del
Parte tenore delle comunicazioni di recesso inviate da ha escluso la sussistenza dei “gravi motivi” invocati ex art. 27 della Legge 392/1978 osservando che: “tale comunicazione non rivestirebbe i caratteri specifici dei gravi motivi, sia per la mancanza di allegazioni poste alla base delle affermazioni (licenziamenti collettivi prospettati in astratto e mai documentalmente comprovati con adeguato riscontro documentale tanto da doverne delegare la prova ad un capitolo di prova orale per testi al capitolo 8 peraltro anche temporalmente incerto nella collocazione) sia perché nuovamente parrebbero rientrare nelle libere (ma in questa sede del tutto inconferenti ed irrilevanti ai fini dell'accoglimento della domanda attorea) scelte imprenditoriali del conduttore (mantenimento dei piani di sviluppo). Opinare diversamente significherebbe disconoscere il chiaro ed univoco dettato normativo di cui all'art. 1372 cc…. Il contratto ha forza di legge tra le parti. Non può essere sciolto che per mutuo consenso o per cause ammesse dalla legge…..In secondo luogo, la giurisprudenza costante stabilisce che non è possibile indicare in un secondo momento le ragioni poste alla base dei gravi motivi, che devono essere enunciati nella medesima comunicazione di recesso.”
A tali argomentazioni il giudice ha aggiunto la decisività delle circostanziate evidenze e debitamente
Parte documentate dalle locatrici e , non contestate nei contenuti da quale la CP_1 CP_2
Parte disponibilità di manifestata l'11.6.2021 (sub. doc. 2) a valutare l'acquisto degli immobili locati per 10 milioni di euro - incompatibile con un andamento economico sfavorevole-, ovvero i bilanci
Parte_ della (sub doc. 2) dai quali si evince una situazione economica dell'azienda non interessata da crisi ma anzi orientata alla crescita), che depongono tutte per la oggettiva genericità e non gravità dei motivi di recesso cd. “titolato” addotti.
Le puntuali ed articolate motivazioni del primo giudice, come richiamate, non sono state impugnate né contestate dall'appellante con conseguente passaggio in giudicato della sentenza quanto al rigetto della domanda di “accertamento della legittimità del recesso anticipato (titolato per gravi motivi il Parte 15/09/2021) così come esercitato dalla non essendo integrati i requisiti di cui all'art. 27 L.
392/1978 né quelli del dettato contrattuale. Il termine della locazione, operando quindi il preavviso di 12 mesi (per il recesso libero e non titolato) indicato all'art. 3 del contratto, è da ritenersi il
14.09.2022 e non il 31.3.2022”.
Come evidenziato, l'appellante nulla replica e non contesta le specifiche argomentazioni spese dal giudice in merito all'insussistenza di “gravi motivi” di recesso, né confuta il termine contrattualmente
Parte individuato dal giudicante per il legittimo recesso di dalla locazione, lamenta solamente di aver rilasciato gli immobili ad aprile 2022 e che le locatrici avevano ricevuto già a maggio 2022 delle proposte vantaggiose di locazione dei medesimi immobili e che non le hanno inspiegabilmente
9 accettate, insinuando che, probabilmente, e abbiano lucrato un doppio canone atteso CP_1 CP_2
l'ottenuto rilascio degli immobili che ha consentito di metterli a disposizione del nuovo locatore.
Le generiche ed apodittiche allegazioni di parte, prospettate anche in termini ipotetici, e l'asserita mancata utilizzazione da parte del primo giudice delle risultanze emergenti dalla documentazione acquisita sono inconsistenti. Se il contratto di locazione, come incontestatamente accertato, è cessato per recesso non titolato della conduttrice a decorrere dal 14.09.2022, diviene irrilevante il fatto che l'immobile sia stato volontariamente riconsegnato il 6.4.2022, atteso che il contratto perdurava sino
Parte al 14.09.2022 e sino a quella data doveva e deve pagare i canoni e gli accessori. Inoltre, non è stata neppure prospettata alcuna prova che l'immobile sia stato messo a disposizione di terzi durante il periodo di locazione, mentre è pacifico che il nuovo contratto di locazione degli stessi immobili è stato concluso il 16.3.2023; per cui è un'illazione di parte, indimostrata, che le locatrici abbiano lucrato dalla vicenda. Di conseguenza nessun comportamento contrario a buona fede, né violazione di legge o contrattuale è addebitabile alle appellate, con rigetto del primo motivo d'appello.
9.2. Altrettanto infondata è la doglianza contenuta nel secondo motivo d'appello, quanto all'erronea
Parte valutazione delle somme liquidate ai danni di smentita dalle risultanze documentali, in quanto e nella domanda riconvenzionale proposta in primo grado hanno documentato le CP_1 CP_2
somme richieste per canoni maturati e non pagati/Iva e spese di gestione, defalcando i rispettivi
Parte depositi a titolo di cauzione a suo tempo ricevuti da comprensivi degli interessi dovuti su tali depositi, con l'aggiunta della TARI calcolata fino al 14.09.2022.
Invero, individuata la data del 14.09.2022 quale termine finale del contratto di locazione inter partes,
Parte ne discende che deve rispettare tutti gli obblighi contrattuali assunti sino a tale data.
Conseguentemente la doglianza genericamente mossa, senza specifica contestazione delle somme dovute e dei conteggi dettagliati e documentati dalle locatrici è infondata, soprattutto se si considera l'incontestata debenza dei canoni di locazione, con l'IVA, i documentati costi per la TARI pagata dalle locatrici e che la questione della richiesta del conguaglio di spese gestionali 2022 non può formare oggetto dell'appello proposto, perché su tali spese, il Tribunale di Milano non ha deciso nella impugnata sentenza non definitiva n. 4428/2024, essendosi riservato di decidere con la sentenza definitiva. Tra l'altro infondata è la doglianza di tardività della documentazione prodotta a sostegno delle spese condominiali (dovute sino alla scadenza contrattuale di settembre 2022) atteso che le stesse sono documentate dal consuntivo approvato dall'assemblea condominiale tenutasi il 21.3.2023
e, quindi, in data successiva alla costituzione delle locatrici nel giudizio di primo grado che avevano fatto riserva di produrre tale documento nella comparsa di costituzione, provvedendo legittimamente a produrlo in giudizio, dopo la sua formazione, non appena approvato.
10 9.3 Quanto fin qui osservato travolge e assorbe anche l'ultimo motivo d'appello, prospettato in termini inammissibilmente apodittici ed immotivati che precludono ogni possibilità di conoscere le ragioni della doglianza, in assenza di rappresentate censure della decisione del giudice. Ad ogni
Parte modo, le istanze istruttorie formulate da in primo grado sono inammissibili poiché vertenti su circostanze documentali o da provarsi documentalmente e, comunque, irrilevanti alla luce della pronuncia definitiva di illegittimità del recesso titolato azionato da CP_4
[...
. Al rigetto dell'appello consegue, in base al principio di soccombenza stabilito dall'art. 91 c.p.c., la condanna di rifondere alla controparte le spese di lite che si liquidano, come da Parte_1
dispositivo, nel rispetto dei criteri dettati dal D.M. 147/2022, tenuto conto del valore della controversia (scaglione da € 52.000,00 – 260.00,00), applicando i parametri medi (quanto alla fase di studio, introduttiva e di trattazione- attesa la fase cautelare svolta) e minimi (quanto alla fase di quella decisionale, consistita nella sola discussione orale), in complessivi € 11.766,00 per compensi, oltre oneri accessori.
Pur nella ritenuta infondatezza dell'impugnazione proposta, il Collegio non ravvisa nell'azione intrapresa i presupposti per la chiesta condanna dell'appellante per lite temeraria ex art. 96 comma 3
c.p.c.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da Parte_1
contro e avverso la sentenza del Tribunale di Milano n. 4428/2024, CP_1 CP_2
pubblicata in data 30.4.2024, così provvede:

1. rigetta l'appello;

2. condanna l'appellante al rimborso in favore delle parti appellate e Parte_1 CP_1
delle spese del presente grado del giudizio, che liquida ai sensi del D.M. Controparte_2
147/2022 in complessivi € 11.766,00, di cui € 2.977,00 per la fase di studio della controversia, €
1.911,00 per la fase introduttiva € 4.326,00 per la fase di trattazione, € 2.552,00 per la fase decisionale, oltre 15 % per spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge;

3. dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo corrispondente al contributo unificato ex art.13 c. 1 quater D.P.R. n. 115/2002.
Così deciso, in Milano il 5.2.2025
Il Consigliere estensore
Dott.ssa Isabella Ciriaco
Il Presidente
dott. Roberto Aponte
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