REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI GENOVA
Terza Sezione Civile
La Corte d'Appello di Genova, riunita in camera di consiglio, in persona dei Magistrati
Dott.ssa Rossella Atzeni Presidente
Dott. Marcello Arturo Castiglione Consigliere
Dott.ssa Giovanna Cannata Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta al n. 431/2024 R.G. promossa da:
(C.F.: , elettivamente domiciliato in PIAZZA Parte_1 C.F._1
DANTE, N. 8/8, GENOVA, presso lo studio dell'Avv. CLAUDIA CARADONNA che lo rappresenta e difende in forza di mandato in atti;

PARTE APPELLANTE
CONTRO
(C.F.: ), elettivamente domiciliata in VIA MONTENOTTE, CP_1 C.F._2
N. 2/3, SAVONA, presso lo studio dell'Avv. STEFANO SCARFI che la rappresenta e difende, congiuntamente e disgiuntamente all'Avv. CLAUDIO PESCE, in forza di mandato in atti;

PARTE APPELLATA E APPELLANTE INCIDENTALE
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Per la parte appellante: “Piaccia all'Ecc.ma Corte respinta ogni altra contraria istanza, in riforma parziale della sentenza gravata e in accoglimento delle conclusioni rassegnate nel primo grado di giudizio:
- in via principale:
- in relazione all'appello incidentale promosso dalla signora rigettare integralmente la CP_1
domanda formulata;

- ritenere e dichiarare che con la scrittura privata del 17/12/2018 così come integrata e modificata in data 03/12/2022 la signora ha promesso di vendere al signor che CP_1 Parte_1
ha accettato di acquistare : A) un immobile sito nel Comune di Albenga (Sv), Località Bastia 1 , e
1

più precisamente di un terreno agricolo della superficie di cinque are e settantasette centiare, confinante con irrigatoio consorziale, strada vicinale del Molino di Sciorea e proprietà demaniale salvo se altri, distinto nel NCT al foglio 4, particella 658, frutteto irriguo di quarta e reddito dominicale di € 24,16 e reddito agrario di € 10,25, della superficie di 05 are e 67 centiare, così identificato a seguito di frazionamento , presentato in data 18/12/2018, in due porzioni del terreno già contraddistinto al NCT al foglio 4, particella 39, frutteto irriguo di quarta e reddito dominicale di € 102,26 e reddito agrario di € 43,39 della superficie di 24 are e 0 centiare, nonché indicato in preliminare di compravendita sottoscritto prima di detto frazionamento con la particella 39BBB;
B) un altro terreno agricolo , sempre nel Comune di Albenga (Sv) , Località Bastia 1 , della superficie catastale di quattro are e ottanta centiare, confinante con : strada vicinale del Molino di
Sciorea per due lati e rio Sant'Antonino salvo se altri, distinto nel NCT al foglio 4, particella 42, orto irriguo di quinta e reddito dominicale di € 13,01 e reddito agrario di € 7,93; C) un ulteriore terreno agricolo , sempre ubicato nel Comune di Albenga (Sv),in località Bastia 1, della superficie catastale di diciotto are e trentatré centiare, confinante con : irrigatoio consorziale, strada vicinale di Molino di Sciorea e proprietà demaniale salvo se altri, distinto al NCT al foglio 4, particella
657, frutteto irriguo di quarta e reddito dominicale di € 78,10 e reddito agrario di € 33,13, della superficie di 18 are e 33 centiare, così identificato a seguito di frazionamento , presentato in data
18/12/2018, in due porzioni del terreno già contraddistinto al NCT al foglio 4, particella 39, frutteto irriguo di quarta e reddito dominicale di € 102,26 e reddito agrario di € 43,39 della superficie di 24 are e 0 centiare, nonché indicato in preliminare di compravendita sottoscritto prima di detto frazionamento con la particella 39AAA; D) nonché un magazzino ad uso agricolo al servizio dei suddetti terreni , in pessimo stato di manutenzione, privo di impianti, infissi e pavimento, sito al piano terreno, composto di due locali di sgombero, ripostiglio e corte esclusiva, confinante con: strada vicinale del Molino di Sciorea, proprietà della società “
[...]
” e/o aventi causa e rio salvo se altri, distinto nel TU , Controparte_2 Persona_1
sezione urbana ALB, al foglio 4, particella 41, sub.3 e particella graffata 480, Località Bastia n.1,
P.T, cat. C/2, cl. 1, mq 113 e rendita catastale di € 210,09;
- ritenere e dichiarare che la signora non ha adempiuto all'obbligazione di trasferire al CP_1
dott. gli immobili sopra descritti;
Parte_1
- conseguentemente emettere contro la signora , nata ad [...] ( SV), in data CP_1
28/06/1985 e residente in [...]17, Frazione Salea, Albenga ( SV), , C.F .
[...]
, sentenza che ai sensi dell'art.2932 c.c produca gli effetti del contratto definitivo C.F._3
non concluso e trasferisca al signor nato a [...] in data [...] e Parte_1
2 residente a [...], in Salita della Coccagna 10/2, cod.fisc.: , la piena CodiceFiscale_4
proprietà dei seguenti immobili, A) un immobile sito nel Comune di Albenga (Sv), Località Bastia 1
, e più precisamente di un terreno agricolo della superficie di cinque are e settantasette centiare, confinante con irrigatoio consorziale, strada vicinale del Molino di Sciorea e proprietà demaniale salvo se altri, distinto nel NCT al foglio 4, particella 658, frutteto irriguo di quarta e reddito dominicale di € 24,16 e reddito agrario di € 10,25, della superficie di 05 are e 67 centiare, così identificato a seguito di frazionamento , presentato in data 18/12/2018, in due porzioni del terreno già contraddistinto al NCT al foglio 4, particella 39, frutteto irriguo di quarta e reddito dominicale di € 102,26 e reddito agrario di € 43,39 della superficie di 24 are e 0 centiare, nonché indicato in preliminare di compravendita sottoscritto prima di detto frazionamento con la particella 39BBB;
B) un altro terreno agricolo , sempre nel Comune di Albenga (Sv) , Località Bastia 1 , della superficie catastale di quattro are e ottanta centiare, confinante con : strada vicinale del Molino di
Sciorea per due lati e rio Sant'Antonino salvo se altri, distinto nel NCT al foglio 4, particella 42, orto irriguo di quinta e reddito dominicale di € 13,01 e reddito agrario di € 7,93; C) un ulteriore terreno agricolo , sempre ubicato nel Comune di Albenga (Sv),in località Bastia 1, della superficie catastale di diciotto are e trentatre centiare, confinante con : irrigatoio consorziale, strada vicinale di Molino di Sciorea e proprietà demaniale salvo se altri, distinto al NCT al foglio 4, particella
657, frutteto irriguo di quarta e reddito dominicale di € 78,10 e reddito agrario di € 33,13, della superficie di 18 are e 33 centiare, così identificato a seguito di frazionamento , presentato in data
18/12/2018, in due porzioni del terreno già contraddistinto al NCT al foglio 4, particella 39, frutteto irriguo di quarta e reddito dominicale di € 102,26 e reddito agrario di € 43,39 della superficie di 24 are e 0 centiare, nonché indicato in preliminare di compravendita sottoscritto prima di detto frazionamento con la particella 39AAA; D) nonché un magazzino ad uso agricolo al servizio dei suddetti terreni , in pessimo stato di manutenzione, privo di impianti, infissi e pavimento, sito al piano terreno, composto di due locali di sgombero, ripostiglio e corte esclusiva, confinante con: strada vicinale del Molino di Sciorea, proprietà della società “
[...]
” e/o aventi causa e rio salvo se altri, distinto nel TU , Controparte_3 Per_2
sezione urbana ALB, al foglio 4, particella 41, sub.3 e particella graffata 480, Località Bastia n.1,
P.T, cat. C/2, cl. 1, mq 113 e rendita catastale di € 210,09; disponendo il termine per il pagamento del prezzo residuo nella somma di € 11.000,00 ovvero nella minor somma meglio vista secondo equità;
- ed infine ordinare al Conservatore dei Registri Immobiliari di effettuare le trascrizioni di rito, esonerando lo stesso da qualunque responsabilità e conseguentemente disattendere tutte le
3 eccezioni e le istanze sollevate dall'appellato dinnanzi il Tribunale per tutti i motivi meglio esposti nel presente atto.
Con vittoria di spese e compensi oltre generali e CPA relativi ad entrambi i gradi di giudizio.
Si chiede l'ammissione delle istanze istruttorie non ammesse”;
Per la parte appellata e appellante incidentale: “Piaccia alla Corte di Appello Ecc.ma, contrariis reiectis,
- previa ammissione delle prove orali dedotte nella seconda memoria integrativa ex art. 171 ter
c.p.c. in data 25/7/2023, con i testi ivi indicati;

- previo licenziamento di consulenza tecnica d'ufficio intesa ad accertare il diverso valore dell'immobile sito in Comune di Albenga, Località Bastia, censito al Catasto Fabbricati di detto
Comune al foglio 4, particella 41, sub. 3 e particella graffata 480, se considerato comprensivo del diritto dominicale di costruire nei limiti della cubatura assentita dal piano regolatore ovvero se considerato privo di tale facoltà edificatoria;

1) rigettare l'appello principale proposto da , in quanto integralmente Parte_1
infondato in fatto ed in diritto;

2) in accoglimento del proposto appello incidentale, rigettare la domanda attrice intesa ad ottenere il trasferimento del magazzino ad uso agricolo sito in Comune di Albenga, Località Bastia, censito al Catasto Fabbricati di detto Comune al foglio 4, particella 41, sub. 3 e particella graffata 480, in quanto integralmente infondata in fatto ed in diritto, dichiarando l'inesistenza in capo alla signora
di un obbligo di demolizione di tale magazzino ed ordinando al competente CP_1
Conservatore dei Registri Immobiliari di provvedere alla cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale, con esonero da ogni sua responsabilità al riguardo;

3) comunque ed in ogni caso, vinte le spese di causa”.
MOTIVAZIONE

1. Con atto di citazione notificato l'11/04/2023, conveniva in giudizio, nanti il Parte_1
Tribunale di Savona, , deducendo che: CP_1
- con contratto preliminare del 17/12/2018, aveva promesso in vendita alcuni terreni CP_1
agricoli distintamente a e Parte_1 CP_4
- con successivo accordo del 3/12/2022 intercorso tra dette parti, era subentrato Parte_1
nella posizione di divenendo, così, promissario acquirente di tutti gli immobili CP_4
promessi in vendita da con il richiamato atto, ossia tre terreni agricoli e un magazzino CP_1
con annesso terreno;

- tuttavia, la promittente venditrice si era rifiutata di addivenire alla stipula del contratto definitivo.
4 Pertanto, chiedeva l'emissione di pronuncia costitutiva ex art. 2932 c.c. di trasferimento, in proprio favore, dei citati immobili, chiedendo la concessione di un termine per il pagamento del prezzo residuo pari ad € 11.000,00 (o minor somma meglio vista), con ordine al Conservatore dei registri immobiliari di effettuare le trascrizioni di rito, vinte le spese di lite.

2. Si costituiva , rilevando l'insussistenza di alcun ostacolo al trasferimento, in favore CP_1 dell'attore, dei tre terreni agricoli, eccependo, tuttavia, l'impossibilità di trasferire il magazzino con l'annesso terreno graffato, in quanto tale lotto doveva essere trasferito solo a seguito della demolizione del magazzino ad opera della venditrice, ai sensi degli artt. 1 bis) e 3) del preliminare, mai avvenuta.
Nello specifico, la convenuta deduceva che:
- il preliminare de quo era connesso ad un precedente preliminare di permuta immobiliare del
19/01/2018 stipulato tra la convenuta e la società con il quale aveva Parte_2 CP_1
promesso in vendita a tale società la volumetria di pertinenza del citato magazzino unitamente al relativo terreno graffato, a fronte di un corrispettivo costituito da un appartamento bilocale, finito al rustico, con annessi giardino e posto auto esterno, ubicato al piano terra dell'edificio condominiale che la società progettava di costruire, impiegando anche la cubatura promessa dalla Parte_2
convenuta;
- nello specifico, l'art. 6) di tale preliminare di permuta stabiliva che, a seguito del perfezionamento CP_ della cessione di cubatura in esso prevista, l'appezzamento di terreno di proprietà della sarebbe stato del tutto privato della volumetria esistente, con onere in capo a quest'ultima di provvedere alla demolizione del magazzino sullo stesso insistente;

- non aveva proceduto alla demolizione, perché non aveva trovato attuazione il negozio delineato nel preliminare di permuta immobiliare con la società con la conseguenza che non si Parte_2
era realizzata la separazione del diritto edificatorio dal fondo di produzione;

- di talché, da un lato, la demolizione del magazzino doveva, in realtà, intendersi alla stregua di una condizione sospensiva potestativa semplice, la cui mancata verificazione impediva il prodursi degli effetti del preliminare di vendita del 17/12/2018, e, dall'altro, l'interpretazione del combinato disposto delle clausole ex artt. 1 bis) e 3) di tale contratto, che fissavano il termine per la conclusione del definito al momento della demolizione, conduceva ad individuare l'oggetto del preliminare nel terreno su cui insiste il predetto magazzino ad uso agricolo, depurato della capacità edificatoria.
Pertanto, chiedeva il rigetto della domanda avversaria, con vittoria delle spese di lite. CP_1

3. Con sentenza n. 769 del 18/10/2023, il Tribunale di Savona:

5 - accoglieva la domanda ex art. 2932 c.c. formulata da disponendo il trasferimento Parte_1 solo dei tre terreni agricoli in favore di quest'ultimo;
- subordinava l'efficacia di tali trasferimenti al versamento, da parte di della Parte_1 somma di € 11.000,00 in favore di a titolo di saldo prezzo;
CP_1
- ordinava al Conservatore dei Registri Immobiliari di compiere le trascrizioni di legge, con esonero da qualunque responsabilità;
- condannava al pagamento delle spese di lite in favore di CP_1 Parte_1
In particolare, il Tribunale riteneva che:
- il preliminare prevedesse il trasferimento, unitamente ai tre terreni agricoli, del solo terreno graffato del magazzino, non anche quest'ultimo, rispetto al quale vi erano dubbi di regolarità urbanistica;

- in ogni caso, era possibile pronunciare sentenza di trasferimento dei soli tre terreni agricoli;

- al di là del mancato richiamo nel preliminare di vendita del precedente preliminare di permuta con la condizione relativa alla demolizione del fabbricato incideva solo sull'insorgenza del Parte_2 diritto della venditrice ad ottenere il pagamento del prezzo e non sull'effetto traslativo del contratto ed era da considerarsi posta nel solo interesse del promissario acquirente;

- quand'anche tale clausola fosse da ritenersi operante sul piano dell'effetto traslativo, trovava applicazione la regola legale per cui “La condizione si considera avverata qualora sia mancata per causa imputabile alla parte che aveva interesse contrario all'avveramento di essa” (art. 1359 c.c.).

4. In data 17/04/2024, proponeva appello avverso detta sentenza, formulando Parte_1 cinque motivi di impugnazione e istanza di sospensione dell'esecutorietà della stessa.

4.1 Con il primo motivo di appello, l'appellante lamentava che il Tribunale aveva omesso di considerare che il preliminare di vendita intercorso tra le parti aveva ad oggetto, non solo tre terreni, ma anche un magazzino con ulteriore terreno annesso.

4.2 Con il secondo motivo di censura, l'appellante lamentava che il Giudice di prime cure aveva erroneamente interpretato la volontà delle parti, quale emergente dal testo delle clausole nn. 1), 1) bis e 3) del preliminare, ritenendo che la demolizione del magazzino fosse condizione necessaria al trasferimento del terreno ad esso graffato, mentre con tali clausole le parti avevano inteso solamente fissare il momento della demolizione come termine per il saldo del prezzo e per la sottoscrizione del definitivo. Pertanto, assumeva che il magazzino, unitamente al relativo terreno, erano trasferibili anche in assenza della demolizione del fabbricato, da intendersi come mero onere del venditore, per cui le conseguenze del mancato assolvimento erano a carico del promissario venditore.
6 4.3 Con il terzo motivo di impugnazione, l'appellante lamentava l'erroneità della sentenza nella parte in cui aveva ritenuto non trasferibile il magazzino e il terreno annesso, sollevando dubbi sulla sua regolarità edilizia, mai dedotti dalle parti, in quanto, in tal modo, aveva modificato illegittimamente il contenuto del preliminare che prevedeva il trasferimento del magazzino e del relativo terreno in aggiunta ai tre terreni oggetto del dispositivo della pronuncia costitutiva impugnata.

4.4 Con il quarto motivo di gravame, l'appellante lamentava la contraddittorietà della decisione in quanto, pur avendo affermato, in un primo momento, che la mancata demolizione del magazzino poteva, tutt'al più influire sull'insorgenza del diritto al pagamento del prezzo e che solo il mancato avveramento della demolizione per causa imputabile alla promittente venditrice poteva rilevare sul piano degli effetti traslativi ex art. 1359 c.c., aveva concluso per la non trasferibilità del magazzino e dell'annesso terreno.

5. Si costituiva in giudizio , chiedendo il rigetto dell'appello avversario e proponendo CP_1 appello incidentale nell'ipotesi in cui la mera riproposizione delle proprie difese ex art. 346 c.p.c. non fosse ritenuta sufficiente.

5.1 Con un unico ed articolato motivo di appello incidentale, lamentava l'erroneità CP_1
della sentenza di primo grado nella parte in cui aveva:
- qualificato l'elemento accidentale costituito dalla demolizione del magazzino ad uso agricolo come condizione unilaterale apposta nell'interesse della parte promissaria acquirente, piuttosto che come una condizione sospensiva potestativa semplice, condizionante il trasferimento del solo terreno su cui insiste il magazzino, depurato della capacità edificatoria;

- postulato l'eventuale applicazione dell'art. 1359 c.c., perché tale articolo trova applicazione solo per la condizione causale (il cui avveramento dipende dal caso o dalla volontà di terzi), oppure per quella potestativa mista (il cui avveramento dipende in parte dal caso, o dalla volontà di terzi, e in parte da quella di uno dei contraenti), non nel caso di condizione potestativa semplice ove l'avveramento della stessa dipende dalla volontà (ma non dal mero arbitrio) di uno dei contraenti;

- ritenuto la persistente efficacia dell'obbligo di demolizione del magazzino in capo alla promittente venditrice, demandando ad altra sede la questione del suo eventuale inadempimento, perché la condizione relativa alla demolizione non si era verificata in ragione della mancata conclusione del progetto negoziale con cui è conseguita la mancata separazione del diritto edificatorio Parte_2
dal fondo di produzione.

5.2 Infine, assumeva l'infondatezza dell'appello avversario, osservando che il CP_1
preliminare di compravendita, nella parte in cui faceva riferimento alla demolizione del magazzino,
7 era da interpretarsi nel senso dell'esistenza di un collegamento negoziale con il precedente preliminare di permuta con tale per cui oggetto della vendita doveva ritenersi il solo Parte_2
terreno su cui insiste il magazzino e non anche il fabbricato stesso.

6. La Corte rigettava l'istanza di sospensione ex art. 283 c.p.c. formulata da in Parte_1
quanto avente ad oggetto una sentenza costitutiva e non di condanna.

7. All'udienza dell'8/05/2025, tenutasi con le modalità della trattazione scritta, decorsi i termini ex art. 352 c.p.c. per il deposito delle note di precisazione delle conclusioni e delle memorie conclusionali, il Consigliere Istruttore rimetteva la causa al Collegio per la decisione.

8. L'appello principale è meritevole di accoglimento, per le seguenti ragioni.

9. I primi due motivi di appello possono esaminati congiuntamente in quanto attengono all'interpretazione del contratto preliminare in relazione all'oggetto e alla sottoposizione ad eventuale condizione sospensiva con riguardo al trasferimento del magazzino. l primo motivo di appello è fondato.

9.1 La semplice lettura del contratto del 17/12/2018 (non modificato, sul punto, dal successivo accordo del 3/12/2022) consente di affermare che il preliminare di compravendita intercorso tra le parti comprende il trasferimento della proprietà del magazzino unitamente al terreno graffato su cui insiste.
Invero, l'art. 1 bis del contratto indica alla lettera b): “magazzino ad uso agricolo al servizio dei terreni di cui sopra, in pessimo stato di manutenzione, privo di impianti, infissi e pavimento, sito al piano terreno (P.T.), composto di due locali di sgombero, ripostiglio e corte esclusiva, confinante con … distinto nel Catasto Fabbricati, sezione urbana ALB, al foglio 4, particella 41 sub 3 e particella graffata 480, Località Bastia n. 1, P.T., Cat C/2, Cl. 1, mq. 113 e Rendita Catastale di
Euro 210.09”.

9.2 D'altra parte, il testo dell'accordo preliminare non fa riferimento al progetto negoziale intrapreso dalla promittente venditrice con né viene precisato che la promittente Parte_2
venditrice intende cedere al promissario acquirente il solo terreno sottostante al magazzino, privato della capacità edificatoria. Né tale volontà risulta da altro documento da cui risulti che la conclusione di tale negozio sia stata portata a conoscenza del promittente acquirente e da questi accettata quale condizione dell'acquisto stesso.
Né il capitolo di prova sul punto dedotto dalla appellata può essere ammesso in quanto generico.
Tale elemento risulta pertanto essere esterno al contratto e, pertanto, deve essere qualificato come un motivo individuale, con la conseguenza che non può essere considerato rilevante ai fini della determinazione dell'oggetto del preliminare, né del suo scopo.
8 10. L'apposizione della condizione dell'eventuale demolizione del magazzino nel contratto quindi non rileva ai fini del trasferimento del solo terreno, in quanto è stata formulata nell'art. 3 dell'accordo in relazione all'individuazione del termine per il pagamento del prezzo e per la stipula del rogito, ai sensi del rinvio effettuato dall'art. 4.
10.1 L'art. 3 del contratto preliminare di vendita, relativo alle modalità di pagamento, stabilisce che dovrà versare il prezzo “non appena si sarà provveduto, da parte della promittente Parte_1
venditrice, alla demolizione del manufatto di cui alla lettera b) del precedente articolo 1BIS, in ogni caso entro e non oltre il 31 dicembre 2019.”, termine che, ai sensi dell'art. 4, coincide con quello per la stipula del definitivo.
Tale disposizione introduce una condizione che incide solamente sul termine per la conclusione del contratto definitivo e contestuale versamento del prezzo da parte del promissario acquirente nel senso di anticipare il termine per l'adempimento di tali obbligazioni al tempo della demolizione del magazzino, qualora compiuta dalla promittente venditrice.
In tal senso, la formulazione “in ogni caso entro e non oltre il 31 dicembre 2019” presente nel citato art. 3 porta ad affermare che, in caso di mancata demolizione, quanto promesso in vendita (quindi, anche il magazzino con relativo terreno graffato) avrebbe dovuto essere ceduto al promissario acquirente entro tale data e quest'ultimo, entro il medesimo giorno, avrebbe dovuto pagare il prezzo.
10.2 In definitiva, non è sostenibile che il contratto preliminare in argomento avesse ad oggetto i soli tre terreni agricoli, considerato che:
- all'1 bis) si contempla nell'oggetto della vendita anche il magazzino unitamente al terreno graffato;

- l'eventuale demolizione del magazzino, ai sensi dell'art. 3, ha il carattere di circostanza anticipatoria dell'obbligo di contrarre e pagare il prezzo;

- all'art. 10, relativo alle “dichiarazioni urbanistiche”, si dichiara che “la costruzione del fabbricato di cui l'immobile come sopra compravenduto fa parte è iniziata in data anteriore al giorno 1° settembre 1967;
- successivamente non sono stati più eseguiti ulteriori interventi edilizi.”.
Invero, se le parti avessero inteso escludere il magazzino, ovvero la cubatura del terreno su cui esso insiste, dal contratto preliminare di vendita, al di là dell'assenza di una precisazione in tal senso già nell'art. 1 bis), non avrebbe avuto senso, per la promittente venditrice, premurarsi di formalizzare una dichiarazione di regolarità urbanistica per un bene immobile non oggetto dell'accordo di vendita, ovverosia che non aveva intenzione di vendere.
9 10.3 La condizione della demolizione del fabbricato ex art. 3 del contratto, sotto il profilo dell'oggetto della vendita, deve essere intesa quindi nel senso che il magazzino sarebbe stato venduto, senza variazione del prezzo complessivo della vendita, se non fosse stato demolito entro il
31/12/2019, considerato, altresì, che il magazzino viene descritto nel contratto preliminare come
“ad uso agricolo al servizio dei terreni di cui sopra, in pessimo stato di manutenzione, privo di impianti, infissi e pavimento, sito al piano terreno”.
10.4 Inoltre, il tenore del richiamato art. 3 conduce ad affermate la condizione relativa alla demolizione del magazzino fosse posta nell'interesse del promissario acquirente il quale, Parte_1
nelle proprie difese, ha sostanzialmente dichiarato di rinunciarvi.
Di conseguenza, anche per tale ragione, le disposizioni contrattuali del preliminare di vendita non ostano attualmente alla trasferibilità dei beni immobili ivi indicati.
11. Il terzo motivo di appello è fondato.
Le parti non hanno mai sollevato doglianze in merito alla regolarità edilizia del magazzino, la quale risulta essere attestata con apposita dichiarazione all'art. 10 del contratto preliminare.
Va altresì rimarcato che nel contratto di acquisto dei terreni e magazzino oggetto del presente CP_ giudizio da parte della in data 30/3/2012 risultano allegati i certificati di destinazione urbanistica per i terreni e la dichiarazione di costruzione ante 1/9/1967 quanto all'immobile.
Pertanto, anche sotto tale profilo, non emergono elementi ostativi al trasferimento del fabbricato.
13. L'appello incidentale è meritevole di rigetto, in quanto, al di là del profilo di inammissibilità delle doglianze proposte da nella forma dell'appello incidentale, siccome quest'ultima CP_1
era parte integralmente vittoriosa in primo grado, le stesse sono infondate per le ragioni sopra illustrate.
14. Le istanze di prova orale formulate da in primo grado nella sua memoria ex art. 171 CP_1
ter c.p.c. e riproposte in appello non meritano accoglimento, in quanto inammissibili, o, comunque, irrilevanti. Nello specifico, i capitoli nn.

1-4 e n. 6 sono da ritenersi documentali o comunque valutativi, perché aventi ad oggetto circostanze emergenti da documenti prodotti in giudizio, ovvero il cui accertamento presuppone un giudizio valutativo del teste, mentre il capitolo n. 5 è da ritenersi irrilevante rispetto alle domande proposte in giudizio.
Anche l'istanza di licenziamento di C.T.U. volta ad “accertare il diverso valore dell'immobile sito in Comune di Albenga, Località Bastia, censito al Catasto Fabbricati di detto Comune al foglio 4, particella 41, sub. 3 e particella graffata 480, se considerato comprensivo del diritto dominicale di costruire nei limiti della cubatura assentita dal piano regolatore ovvero se considerato privo di tale facoltà edificatoria” deve ritenersi inammissibile, in quanto non ha formulato alcuna CP_1
10 domanda relativa all'accertamento della congruità del prezzo stabilito nel preliminare, limitandosi a chiedere il rigetto delle domande avversarie.
15. Le spese legali seguono il principio della soccombenza, quindi, a fronte dell'accoglimento dell'appello principale e del rigetto dell'appello incidentale, deve essere confermato il regolamento delle spese di lite stabilito dalla sentenza di primo grado, mentre devono essere poste a carico di le spese di lite del presente grado. CP_1
15.1 Le spese legali del presente grado di giudizio sono liquidate, avuto riguardo al valore della causa, in € 5.809,00 per compensi oltre 15% spese generali, I.V.A. C.P.A. (€ 1.134,00 per la fase di studio, € 921,00 per la fase introduttiva, € 1.843,00 per la fase istruttoria o di trattazione, € 1.911,00 per la fase della decisione, in ragione dell'attività processuale effettivamente svolta, in applicazione dei parametri medi ex D.M. 147/2022).
15.2 Si dà atto dell'integrale rigetto dell'appello incidentale, ai fini dell'art. 1, c. 17 l. 228/2012, introduttivo dell'art. 13, c. 1 quater D.P.R. 115/2002.


P.Q.M.

definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza, azione ed eccezione:
1) accoglie l'appello principale proposto da avverso la sentenza n. 769 del Parte_1
18/10/2023 del Tribunale di Savona
2) per l'effetto a parziale modifica di detta sentenza trasferisce ex art. 2932 c.c. in favore di
[...]
(C.F.: , nato a [...] il [...] e residente in [...], Salita Parte_1 C.F._1
della Coccagna, n. 10/2, e contro (C.F.: ), nata ad [...] il CP_1 C.F._2
28/06/1985 e residente in [...], Regione Ciamboschi, n. 17, Frazione Salea, i seguenti beni immobili:
D) magazzino ad uso agricolo al servizio dei suddetti terreni, in pessimo stato di manutenzione, privo di impianti, infissi e pavimento, sito al piano terreno, composto di due locali di sgombero, ripostiglio e corte esclusiva, confinante con: strada vicinale del Molino di Sciorea, proprietà della società “ ” e/o aventi causa e rio salvo se Controparte_2 Persona_1
altri, distinto nel TU , sezione urbana ALB, al foglio 4, particella 41, sub.3 e particella graffata
480, Località Bastia n.1, P.T, cat. C/2, cl. 1, mq 113 e rendita catastale di € 210,09;
2) dispone che l'efficacia del trasferimento è subordinata al versamento da parte di Parte_1 in favore di del saldo prezzo pari ad € 11.000,00; CP_1
3) ordina al Conservatore dei Registri Immobiliari di effettuare le trascrizioni di rito;

4) rigetta l'appello incidentale proposto da;
CP_1
5) conferma, per il resto, la sentenza n. 769 del 18/10/2023 del Tribunale di Savona;

11 6) condanna al pagamento, in favore di delle spese legali del grado che CP_1 Parte_1 liquida in € 5.809,00 per compensi oltre 15% spese generali, I.V.A. e C.P.A.;
7) dichiara che l'appello incidentale proposto da è stato integralmente rigettato, ai fini CP_1 dell'art. 1, c. 17 l. 228/2012, introduttivo dell'art. 13, c. 1 quater D.P.R. 115/2002.
Genova, 14 maggio 2025.
Il Consigliere relatore Il Presidente
Dott.ssa Giovanna Cannata Dott.ssa Rossella Atzeni
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