REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di GROSSETO

Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Mario Venditti, all'esito dell'udienza cartolare del 26.2.2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 1203 del Registro Generale Affari
Contenziosi dell'anno 2024, pendente tra

(C.F.: ), elettivamente domiciliata in Grosseto, Parte_1 C.F._1 via Senese n. 72, presso lo studio dell'avv. Roberto Baccheschi, che la rappresenta e difende in giudizio in virtù di procura allegata al ricorso;

RICORRENTE contro
(C.F.: ), elettivamente domiciliato in Controparte_1 C.F._2
Grosseto, via Cesare Battisti n. 85, presso lo studio dell'avv. Fabio Tavarelli, che lo rappresenta e difende in giudizio in virtù di procura allegata alla memoria di costituzione;

RESISTENTE
e
(C.F.: ); CP_2 C.F._3
RESISTENTE - CONTUMACE

CONCLUSIONI: come da note scritte depositate in luogo dell'udienza del 26.2.2025.

MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 447-bis c.p.c. e pedissequo decreto di fissazione di udienza, ritualmente notificati, premettendo d'essere proprietaria di un Parte_1
pagina 1 di 6 appartamento sito nel Comune di Grosseto, e deducendo d'averlo consegnato ai resistenti in virtù di un accordo del 13.12.2023 nell'ottica di alienarglielo, ma di non aver ricevuto i pagamenti stabiliti né la riconsegna del bene al termine concordato del
30.6.2024, ha chiesto al Tribunale di Grosseto di accertare la risoluzione dell'accordo datato 13.12.2023 e di condannare i resistenti all'immediato rilascio dell'immobile nonché al pagamento di un'indennità di occupazione pari ad € 3.000,00 mensili sino all'effettiva restituzione, lamentando un debito di € 17.000,00 al mese di giugno 2024.
Si costituiva in giudizio , chiedendo la reiezione delle domande Controparte_1 avversarie e la pronuncia giudiziale di risoluzione dell'accordo per eccessiva onerosità sopravvenuta della prestazione, dispensandolo da ogni pagamento o rideterminando in subordine l'importo dovuto alla ricorrente.
Non si costituiva in giudizio che veniva dichiarata contumace all'esito CP_2 dell'udienza cartolare del 23.10.2024.
La causa era istruita documentalmente e decisa all'esito dell'udienza cartolare del
26.2.2025, a seguito del deposito di note conclusive.

*****
Tanto premesso in fatto, si ritiene in diritto che le domande della ricorrente sono fondate e vanno accolte.
La documentazione versata in atti (all. 1 del ricorso) rivela che la sig.ra con Pt_1 contratto preliminare del 12.5.2021, promise di vendere ai sigg. e CP_1 CP_2
l'immobile sito in Grosseto, via Giusti Giuseppe n. 59; tale contratto fu poi risolto consensualmente con atto del 14.7.2023, prevedendo l'obbligo in capo ai promissari acquirenti di restituire il bene entro il 30.9.2023 e di pagare un'indennità di occupazione di € 1.000,00 mensili;
la data di rilascio fu poi differita al 31.12.2023.
È poi accaduto che gli odierni resistenti, nell'imminenza del rilascio, espressero il desiderio di rimanere nell'appartamento e di volerlo nuovamente acquistare, tanto da siglare con la ricorrente, in data 13.12.2023, un accordo attraverso il quale, ferma la pacifica risoluzione del precedente compromesso, gli fu assicurata la permanenza nel bene fino al termine inderogabile del 30.6.2024, ove non avessero provveduto ad acquistarlo al prezzo di € 316.900,00, e dietro pagamento di un'indennità di occupazione di € 3.000,00 mensili da gennaio a giugno 2024.
pagina 2 di 6 Siffatto congegno negoziale appare suscettibile di ricondursi nella figura del contratto preliminare a effetti anticipati, caratterizzato dall'anticipazione momento della stipula del preliminare di alcuni effetti tipici del contratto definitivo, ovvero nel pagamento di parte o della totalità del prezzo da parte dell'acquirente e nella consegna del bene da parte del venditore.
Sulla natura giuridica del preliminare a effetti anticipati v'è l'arresto delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, che, superando la tradizionale visione del contratto preliminare a effetti anticipati come contratto in cui le parti anticipano a una fase precedente gli effetti tipici del contratto definitivo, hanno ricostruito la vicenda come un'ipotesi particolare di collegamento negoziale (cfr. Cass. SS.UU. 7930/2008).
Segnatamente, il contratto preliminare si caratterizza proprio per la volontà delle parti di rinviare a un momento successivo l'effetto traslativo, che costituisce il principale e tipico effetto del contratto definitivo. Conseguentemente, al momento della stipula del preliminare ad effetti anticipati, le parti si limitano a realizzare, accanto all'effetto obbligatorio tipico del preliminare, altri e aggiuntivi effetti, che corrispondono ad alcune prestazioni tipiche del contratto definitivo: la consegna della cosa e il pagamento integrale o parziale del prezzo. Queste prestazioni, tuttavia, non derivano da un'anticipazione degli effetti del definitivo, quanto piuttosto da un particolare congegno negoziale posto in essere dalle parti e caratterizzato dal collegamento di contratti differenti. In particolare, la consegna della cosa deriva da un contratto di comodato, mentre il pagamento del prezzo da un contratto di mutuo gratuito. Pertanto, gli effetti complessivi del preliminare a effetti anticipati derivano dal collegamento di un normale contratto preliminare con un contratto di comodato e uno di mutuo gratuito.
Nel caso di specie, ad avviso del Tribunale, sussiste accanto alla promessa di vendita vera e propria un contratto accessorio di comodato produttivo di effetti meramente obbligatori, da cui è conseguita la disponibilità del bene in capo al promissario acquirente.
Non osta a tale prospettiva l'esistenza di un'obbligazione pecuniaria posta in capo ai promissari acquirenti di corrispondere in favore della promittente venditrice una somma mensile per l'occupazione del bene nel semestre gennaio-giugno 2024.
Benvero, nell'accordo siglato tra le parti mai si parla di canone locativo, sottolineandosi per converso a più riprese la precarietà dell'occupazione del fondo, e deve considerarsi che nell'ipotesi in cui i resistenti avessero definitivamente comprato il bene, dal prezzo pagina 3 di 6 d'acquisto avrebbero dovuto scalarsi tutte le somme già versate alla proprietaria, comprese la caparra confirmatoria e le predette indennità di occupazione.
La previsione del pagamento di queste ultime, pertanto, può atteggiarsi in termini di clausola penale da inadempimento del contratto preliminare (art. 1382 c.c.), nel senso che i contraenti pattuirono alla stipula dello stesso, in via forfettaria e preventiva,
l'ammontare del risarcimento del danno occasionato dall'inadempimento dell'obbligazione di concludere il definitivo, non rinvenendosi infatti alcuna clausola negoziale che imponesse alla la restituzione di dette somme. Pt_1
Sul punto, è appena il caso di osservare che “in tema di contratto preliminare di compravendita di bene immobile, in caso di risoluzione per inadempimento del promissario acquirente, ai sensi dell'art. 1383 c.c., è legittimo il cumulo tra la penale per l'inadempimento e l'indennità di occupazione, svolgendo le due somme funzioni diverse: la prima, predetermina il danno da risoluzione del preliminare, il quale comprende l'interesse negativo, ossia quello a non essere coinvolti in una vicenda contrattuale che poi non ha esito e, dunque, il danno da tempo e occasioni perdute, nonché le spese sostenute;
la seconda ripaga da altri pregiudizi, ossia quelli derivanti dalla circostanza che il proprio bene è goduto senza titolo da altri, e ciò a maggior ragione se la restituzione non è avvenuta o non deve avvenire, non essendovi stata domanda” (cfr.
Cass. n. 5651/2023).
A bene vedere, l'effetto pratico non muterebbe ove gli importi in esame fossero qualificati come anticipazioni sul prezzo, giacché “nell'ipotesi di risoluzione del preliminare per inadempimento, il danno da illegittima occupazione dell'immobile, nel frattempo consegnato al promissario acquirente, discendendo da un distinto fatto illecito - determinato dal mancato rilascio del bene dopo la risoluzione - legittima il promittente venditore a richiedere un autonomo risarcimento, ragguagliato al pagamento dell'indennità di occupazione dalla data di immissione del promissario acquirente nella detenzione del bene sino al momento della restituzione” (cfr. Cass. n. 5891/2024).
In altri termini, nell'uno come nell'altro caso, la risoluzione negoziale imporrebbe al promissario acquirente di indennizzare la controparte del pregiudizio sofferto nel periodo compreso tra la consegna dell'immobile e la sua effettiva restituzione.
Nel caso in esame, non può dubitarsi circa l'intervenuto scioglimento del contratto siglato fra le parti in data 13.12.2023, dal momento che è lo stesso resistente costituito in pagina 4 di 6 giudizio a chiederne l'accertamento della risoluzione, quantunque in virtù di diverse motivazioni.
Dalla risoluzione del compromesso deriva l'inefficacia anche dei contratti accessori e, sulla scorta di quanto osservato, attribuisce alla ricorrente il diritto a vedersi restituire immediatamente il bene e a ricevere un indennizzo per il mancato godimento dell'immobile consegnato in anticipo al promissario acquirente, con decorrenza dal mese di gennaio 2024.
Indennizzo che ben può ancorarsi all'importo mensile concordato dalle parti (€ 3.000,00), dal momento che l'unica specifica argomentazione difensiva spesa dal resistente CP_1 consiste nell'allegazione di un evento straordinario - ossia la grave crisi economica che avrebbe colpito la sua impresa - idoneo a determinare un evidente squilibrio delle prestazioni negoziali confluite nell'accordo del 13.12.2023, con particolare riguardo all'obbligazione di pagamento di € 3.000,00 mensili a titolo di indennità di occupazione, che sarebbe divenuta eccessivamente onerosa, e tale quindi da giustificare la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1467 c.c..
Detta richiesta giudiziale, tuttavia, va dichiarata inammissibile, in quanto tardivamente formulata.
Difatti, il resistente s'è costituito in giudizio il giorno prima della prima udienza, quando era decaduto dalla facoltà di avanzare domande riconvenzionali (art. 416 c.p.c.), tra cui è naturalmente inclusa la richiesta di risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta del contratto con prestazioni corrispettive, trattandosi di domanda volta al conseguimento di una pronuncia che va oltre il semplice rigetto della domanda principale (cfr. Cass. n.
26363/2017).
Ad abundantiam, è appena il caso di rilevare la totale carenza di prova in ordine alle doglianze del , essendosi questo limitato a depositare un mero atto di CP_1 pignoramento presso terzi (all. 16), che risulta non immediatamente riferibile a lui e addirittura precedente alla stipula dell'accordo del 13.12.2023.
In definitiva, il contratto del 13.12.2023 deve dichiararsi risolto di diritto, ai sensi dell'art. 1457 c.c., per scadenza del termine convenuto dalle parti come essenziale.
I resistenti vanno condannati, in solido tra loro, a rilasciare immediatamente il bene controverso alla ricorrente e pagarle l'importo di € 24.000,00 per l'occupazione avvenuta da gennaio 2024 a febbraio 2025, nonché la somma di 3.000,00, a decorrere da marzo
2025, per ogni mese di occupazione illegittima fino al rilascio.
pagina 5 di 6 Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate ai sensi del DM n. 55/2014, con esclusione della fase istruttoria che non ha avuto luogo.


PQM


Il Tribunale di Grosseto, definitivamente pronunziando nella causa di primo grado indicata in epigrafe, ogni diversa istanza, deduzione, eccezione disattesa e respinta, così provvede:
1) dichiara l'inammissibilità delle domande risolutorie formulate dal resistente
; Controparte_1
2) in accoglimento della domanda della ricorrente, dichiara la risoluzione di diritto del contratto siglato fra le parti il 13.12.2023 per le ragioni di cui in parte motiva;

3) condanna i resistenti, in solido tra loro, a rilasciare immediatamente alla ricorrente l'immobile sito in Grosseto, via Giusti Giuseppe n. 59;
4) condanna i resistenti, in solido tra loro, a pagare alla ricorrente la somma di €
24.000,00 per l'occupazione del bene occorsa da gennaio 2024 a febbraio 2025, oltre alla somma di 3.000,00, a decorrere da marzo 2025, per ogni mese di occupazione sino al rilascio effettivo;

5) condanna i resistenti, in solido tra loro, a rifondere alla ricorrente le spese di lite, che liquida in € 269,87 per esborsi ed € 3.397,00 per compensi, oltre IVA, CPA e rimborso forfettario (15%) come per legge.
Grosseto 26.2.2025.
Il Giudice
Mario Venditti
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