N. R.G. 1173/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI FIRENZE
QUARTA SEZIONE CIVILE
La Corte di Appello di Firenze, Sezione Quarta Civile, in persona dei magistrati:
Dott. ssa Carla Santese Presidente
Dott.ssa Giulia Conte Consigliere Estensore
Dott.ssa Ada Raffaella Mazzarelli Consigliere
Ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 1173/2022 promossa da:
(c.f. ), con il patrocinio dell'avv. CHEYNE RT C.F._1
EDWARD WILLIAM WATSON e dell'avv. MATTEO CUTRERA, elettivamente domiciliato come da procura in atti
APPELLANTE contro
(c.f. ), con il patrocinio dell'avv. ANTONIO Controparte_1 C.F._2
STANCANELLI, elettivamente domiciliato come da procura in atti
APPELLATO e APPELLANTE INCIDENTALE
e nei confronti di
(c.f. ) Controparte_2 CP_3 P.IVA_1
APPELLATO CONTUMACE

CONCLUSIONI
Per parte appellante:
1 “Voglia l'ecc.ma Corte d'Appello di Firenze, in accoglimento dell'appello presentato dal sig. contrariis reiectis, previa dichiarazione di inammissibilità e/o rigetto RT dell'appello incidentale, e previa chiamata a chiarimenti del CTU e/o integrazione della perizia depositata il 6 febbraio 2025, come meglio specificato sopra, annullare e/o riformare la sentenza del Tribunale di Arezzo, Sezione civile, n. 1025/2021, pubblicata il
14 dicembre 2021 ed accogliere le conclusioni già formulate dal sig. nel RT giudizio di primo grado, che qui di seguito si ripropongono:
A) Nel merito
Voglia l'Ecc.mo Tribunale di Arezzo, accogliere la domanda giudiziale proposta dal
con atto notificato il 7/6/2016 e per l'effetto condannare l'Arch. RT [...]
, domiciliato in Vicolo Alfieri 3, Cortona, a corrispondere al Sig. CP_1 RT residente in [...]. La Chiesa n. 2, Pergo (Cortona), la somma di € 456.275, quale risarcimento per la causale di cui in premessa con gli interessi di legge dalla data della messa in mora del 28/3/2014. Vittoria di spese ed onorari del presente giudizio, oltre IVA
e CAP sulle stesse.
B) In via istruttoria
1) Voglia il Tribunale ammettere la prova testimoniale richiesta a p. 5 e 7 della memoria ex art. 183 n. 2 c.p.c. del 24/4/2017 del con i testi ivi indicati e sui capitoli ivi RT indicati, prova testimoniale reiterata al punto E) di p. 7 delle note di trattazione scritta del del 27/1/2021, nonché al punto 3) di p. 2 delle note di trattazione scritta RT di replica della difesa del del 6/9/20216; RT
2) Voglia il Tribunale respingere tutte le richieste istruttorie e avversarie (interrogatorio formale del interrogatorio formale del prova testimoniale richiesta RT _2 dal ) per le ragioni indicate al punto B) (pp. 11-23) della memoria ex art. CP_1
183 n. 3 c.p.c. della difesa del del 18/5/2017, ragioni reiterate al punto F) di RT
p. 7 delle note di trattazione scritta del del 27/1/2021 e al punto 4) delle RT note di trattazione scritta di replica dello stesso del 6/9/2021. Vittoria di RT spese ed onorari del presente giudizio».
In ogni caso con vittoria di competenze e spese di entrambi i gradi di giudizio e con condanna dell'arch. alla restituzione di quanto percepito a titolo di Controparte_1 spese legali dal sig. in forza ed in esecuzione della sentenza del Tribunale RT di Arezzo n. 1025/2021, pari a complessivi € 31.206,20 (di cui € 21.387 per compensi liquidati in sentenza, € 3.208,05 per spese generali 15%, € 983,80 per cpa 4% ed €
5.627,35 per iva), nonché di quanto pagato a titolo di spese legali nei confronti dell pari ad € 15.162 (€ 12.678 per compensi, € 1.901,70 per spese Controparte_2
2 generali 15% ed € 583 per cpa 4%), le spese di CTU di primo grado per € 4.000 oltre accessori, le spese di CTU di secondo grado e le spese di CTP di secondo grado.
In via istruttoria, si insiste affinché il CTU venga chiamato a chiarimenti e/o venga disposta un'integrazione della perizia sui punti, e si insiste altresì affinché venga ammessa la prova per testi.
Per parte appellata:
“Piaccia all'Ecc.ma Corte di Appello adita, contrariis rejectis, per le esposte causali, comprese le questioni espressamente riproposte e la pronuncia sopravvenuta, dichiarare l'inammissibilità, ovvero respingere l'appello proposto dal sig. Con vittoria di RT spese e compensi professionali.
In accoglimento degli appelli incidentali, da esaminare secondo l'ordine che la Corte riterrà più adeguato, ai sensi dell'art. 276 c.p.c., annullare o riformare i capi della sentenza con essi impugnati e conseguentemente sul primo dichiarare la vigenza ed efficacia dell'art. 13 bis del Regolamento Edilizio del introdotto con la CP_4 Parte_2 delibera del Consiglio Comunale n. 52/2014; sul secondo dichiarare la natura testuale della indicazione richiesta dall'art. 46 del DPR n. 380/2001, limitatamente agli edifici la cui costruzione è iniziata dopo il 17/03/1985, sul terzo dichiarare la prescrizione dei diritti sottesi alla azione risarcitoria promossa nei confronti dell'Arch. ; sul CP_1 quarto ammettere le prove testimoniali e l'interrogatorio formale dedotti a pagg. 7, 8,
9, 10, 11 e 12 della memoria di costituzione e resistenza in sede di riassunzione depositata il 29/01/2021 come trascritti nel contesto della impugnazione.
Nel rito, in via subordinata, si conferma l'opposizione alla ammissione dei mezzi istruttori di parte attrice per le ragioni già dedotte;
sul quinto compensare le spese del giudizio di primo grado fra le parti. In ogni caso, condannare le parti appellate in via incidentale alla refusione delle spese di questo grado.
In via pregiudiziale e nel merito “Dichiarare la nullità, l'inammissibilità delle domande attrici e, comunque, respingerle. Dichiarare l'esclusiva responsabilità del committente e/o dell'impresa nella realizzazione delle opere edilizie di cui trattasi con esclusione del comparente e, in subordine, il diritto di quest'ultimo ad essere rimborsato da parte della delle somme che, accertate previa, ed in proporzione, alla graduazione Parte_3 della maggiore colpa prevalente di quest'ultima, dovesse essere condannato, l'Arch.
comunque, a corrispondere al con conseguente condanna Controparte_1 RT della detta Impresa a provvedervi. Con vittoria di spese e compensi Parte_3 professionali”.
3 OGGETTO: appello avverso la sentenza n. 1025/2021 del Tribunale di Arezzo, in materia di responsabilità professionale.

MOTIVI DELLA DECISIONE


1. I fatti di causa e le domande proposte. aveva citato innanzi al Tribunale di Arezzo l'arch. , RT Controparte_1 chiedendone la condanna al risarcimento dei danni causatigli per avere effettuato nell'anno 2004, nella sua qualità di direttore dei lavori, la ristrutturazione di un fabbricato di proprietà di esso attore sito in località Pergo (Cortona), senza assicurarsi dell'effettivo rilascio di un regolare titolo edilizio - in quanto il professionista si era limitato a richiedere l'autorizzazione edilizia, ma non aveva mai portato a compimento il relativo iter - ed in più realizzando i lavori in totale difformità dal progetto, rendendo così il bene incommerciabile.
In particolare, aveva esposto che:
nel 2004 aveva incaricato l'Arch. della ristrutturazione del proprio fabbricato in CP_1
Pergo (Cortona: f. 150, part. 123), ultimata il 28/10/04;
il 07/06/12 aveva promesso in vendita l'immobile al Sig. , al prezzo di Parte_4
€ 930.000,00, di cui € 380.000,00 corrisposte a titolo caparra confirmatoria ed il saldo al definitivo, fissato al 21/03/14;
in tale data, il Notaio aveva rilevato l'abusività dell'opera - per mancanza di autorizzazione edilizia e per difformità/diversità rispetto all'autorizzazione paesaggistica
(sagoma del corpo principale realizzata più corta, altezze interne diverse su tutti i locali ed esterne più alte, aperture posizionate differentemente e con dimensioni diverse, variazione plurivolumetrica e prospettica) - che non ne consentiva la vendita;

la colpa ed imperizia professionale del D.L. nell' esecuzione del contratto d'opera intellettuale avevano determinato l'incommerciabilità/invendibilità dell'immobile, da demolirsi e rimettersi in pristino nella sua originaria consistenza, tipologia e caratteristica architettonica con idoneo titolo edilizio, con conseguenti costi e danni da perdita di valore per consistenze non più realizzabili, quantificati in € 456.275,00, come da perizia stragiudiziale, per i quali aveva chiesto la condanna del professionista.
si era costituito, eccependo l'inammissibilità della domanda per carenza Controparte_1 di interesse;
la nullità della domanda per abuso del diritto;
la litispendenza rispetto al giudizio (n. 5292/14 R.G.) instaurato dal promissario acquirente per ottenere il doppio della caparra, nel cui ambito esso professionista era stato chiamato in manleva;

l'esistenza del titolo abilitativo edilizio e dei presupposti per l'accertamento di conformità
e compatibilità, con conseguente commerciabilità, per essere gli edifici precedenti al
4 17/03/85 e le eventuali difformità sanabili;
la limitazione del proprio incarico alle opere di sicurezza strutturale, a fini antisismici;
la conformità dei propri elaborati alle norme allora vigenti;
la regia diretta del committente nei rapporti con l'impresa esecutrice, esclusivamente responsabile con il primo per eventuali difformità; il mancato completamento dell'opera, da cui la difformità delle altezze;
l'irrilevanza delle dimensioni delle aperture e della variazione plurivolumetrica e prospettica;
la non necessità dell'autorizzazione paesaggistica ex D.L. n. 42/04 e comunque la sua ottenibilità, con conseguente operatività dell'art. 1227 del c.c.; la prescrizione del diritto.
Il convenuto aveva comunque chiamato in causa l'appaltatore, chiedendo Parte_3
“che fosse dichiarata l'esclusiva responsabilità del committente e dell'impresa nella realizzazione delle opere edilizie in oggetto e, in subordine, il suo diritto ad essere rimborsato da parte della delle somme che fosse stato eventualmente Parte_3 condannato a corrispondere al . RT
La s'era costituita, contestando tanto la chiamata in causa, e la pretesa di _2
, quanto le deduzioni di CP_1 RT
Con ordinanza in data 6.2.2019, il tribunale sospendeva il giudizio in attesa della definizione di quello rubricato al n. r.g. 5292/14, promosso dal promissario acquirente dell'immobile di nei confronti di questi (nel cui ambito, come anticipato, RT aveva chiamato in causa in manleva ). RT CP_1
La Cassazione, con ordinanza 7070/20, riteneva fondato il regolamento di competenza proposto da e disponeva la ripresa del giudizio, che veniva riassunto ed istruito RT
a mezzo di una ctu, affidata all'Ing. . Per_1
Il tribunale, con sentenza n. 1025/21, respinta l'eccezione di prescrizione, ha rigettato la domanda risarcitoria dell'attore, perché appariva “sostanzialmente accertato il rilascio dell'autorizzazione edilizia agli interventi per cui è causa” e comunque, se anche così non fosse, perché non avrebbe avuto alcun diritto al risarcimento ex art. 1227 RT comma secondo c.c., posto che “il vizio di nullità dell'atto di compravendita risulterebbe comunque neutralizzato dal comportamento negligente dell' attore – e, per esso, del tecnico successivamente incaricato di seguire le pratiche di sanatoria - il quale, non seguendo gli ulteriori adempimenti necessari, ha contribuito in modo determinante, all'archiviazione/rigetto della domanda di sanatoria e, per conseguenza, alla provocata incommerciabilità dell'immobile”; ha quindi condannato a rifondere le spese di RT lite a , mentre ha posto quelle della terza chiamata a carico del convenuto, CP_1
“non emergendo agli atti alcuna ragione di operare la chiamata in causa, né essendo possibile individuare quale fosse l'addebito che il progettista-direttore dei lavori aveva mosso alla ditta esecutrice”.
5 ha appellato tale sentenza, facendo valere i seguenti motivi: RT
I. Primo motivo:
a) Era errato il capo della sentenza che aveva ritenuto “sostanzialmente accertato il rilascio dell'autorizzazione edilizia agli interventi per cui è causa”, fondandosi sulle affermazioni del ctu ing. che lo stesso giudice aveva evidenziato essere state rese «in un Per_2 contesto fortemente contraddittorio»; l'appellante ha rilevato che dopo la sentenza appellata era intervenuta la sentenza penale (del Tribunale di Arezzo) n. 174/2022 che aveva definito falsa l'affermazione dell'ing. circa l'esistenza di un'autorizzazione Per_2 edilizia alla realizzazione degli interventi in esame, pur assolvendo il medesimo per difetto dell'elemento soggettivo del reato ex art. 373 c.p. per il quale era stato tratto a giudizio;
ha aggiunto che il provvedimento amministrativo autorizzatorio doveva non solo essere “predisposto dal Comune”, ma anche notificato al e pubblicato nell'albo RT pretorio, e rilevato l'assenza di ogni traccia documentale negli archivi del Comune non solo dell'autorizzazione edilizia, ma anche delle ricevute delle notifiche e della certificazione di avvenuta pubblicazione (ciò che era sintomatico del mancato perfezionamento dell'iter, tanto più che le autorizzazioni edilizie venivano predisposte in tre copie, di talché appariva impossibile che tutte fossero andate perse);
b) l'immobile era incommerciabile anche per la presenza di difformità, rispetto al progetto inviato alla P.A. e oggetto dell'intervenuta autorizzazione paesaggistica, che contrariamente a quanto ritenuto dal ctu e recepito in sentenza erano insanabili;

II. Secondo motivo: Secondo l'appellante, la sentenza impugnata meritava di essere riformata anche nella parte in cui aveva rigettato la sua domanda ritenendo applicabile alla fattispecie in esame l'art. 1227, co. 2, del codice civile, posto che l'archiviazione del procedimento di sanatoria avviato su istanza di esso attore - come da nota del 16 gennaio 2020, con cui il Comune di Cortona gli aveva comunicato l'irricevibilità della sua istanza «in quanto priva della dichiarazione del progettista abilitato che assevera la conformità del progetto, documento necessario ai sensi dell'art. 142, comma 2, della L.R.
65/2014» - era avvenuta non già per sua inerzia, ma per l'impossibilità, pena il compimento di un reato da parte del professionista incaricato della presentazione della pratica, di asseverare la c.d. doppia conformità, ed in particolare la conformità dell'intervento edilizio alla normativa vigente;

III. Terzo motivo: Finanche nella denegata ipotesi in cui questa Corte avesse ritenuto che le opere realizzate dall'arch. senza titolo ed in difformità dal progetto fossero CP_1 effettivamente sanabili, e dunque l'archiviazione del procedimento di sanatoria edilizia fosse imputabile ad esso appellante, con conseguente applicabilità dell'art. 1227, co. 2,
c.c., la sua domanda non avrebbe dovuto essere integralmente respinta, in quanto la
6 sanatoria non avrebbe eliso integralmente i danni arrecatigli, presupponendo la realizzazione di ulteriori opere - con conseguenti esborsi - e il pagamento delle relative sanzioni amministrative;

IV. Quarto motivo: la sentenza impugnata era errata, e come tale meritevole di riforma, anche laddove aveva rigettato le sue richieste istruttorie, sia di prove orali che di rinnovazione della ctu;
a tale riguardo, ha ribadito che con sentenza del Tribunale di
Arezzo, Sezione penale, n. 174/2022, pronunciata il 28 gennaio 2022, la perizia del ctu
Ing. era stata ritenuta affetta da falsità ed il consulente assolto dall'imputazione ex Per_1 art. 373 c.p. solo per difetto dell'elemento soggettivo;

V. Quinto motivo. Infine, ha chiesto la riforma della statuizione relativa alle RT spese di lite del primo grado, deducendo che tali spese dovevano essere poste integralmente a carico dell'arch. , al pari di quelle dell'appello, in conseguenza CP_1 della riforma nel merito della sentenza impugnata.
costituito, eccependo: CP_5
l'inammissibilità dell'appello, per non aver l'impugnazione attinto le diverse rationes decidendi su cui poggiava la sentenza di primo grado;

la litispendenza con altro giudizio, pendente innanzi a questa Corte (R.G.
2292/19, costituente il secondo grado del giudizio n. r.g. 5292/14 in cui RT citato in giudizio dal promissario acquirente aveva imputato a Parte_4
la mancanza di titolo edilizio), e dunque l'improponibilità del primo CP_1 motivo d'appello sub a);
l'inammissibilità del primo motivo d'appello sub b), perché nuovo, posto che l'oggetto principale del primo grado era stata la esistenza o meno del titolo abilitativo;

l'irrilevanza della sentenza penale del Tribunale di Arezzo, trattandosi di giudizio a cui esso appellato non aveva partecipato.
Ha comunque contestato nel merito i motivi d'appello e proposto a propria volta appello incidentale formulando le seguenti doglianze:
A) Primo motivo: era errata l'affermazione del primo giudice secondo cui l'art. 13 bis del
Regolamento edilizio non poteva consentire l'equiparazione al rilascio dell'autorizzazione edilizia della mera comunicazione dell'esito favorevole di tutti i pareri necessari (sempre che si fosse proceduto al versamento dei contributi di legge, ove dovuti), trattandosi invece di una legittima regolarizzazione di una prassi in uso al Comune;

B) Secondo motivo: parimenti, il primo giudice avrebbe dovuto affermare che per la stipula dell'atto notarile sarebbe stato sufficiente indicare nel contratto gli estremi del provvedimento di autorizzazione n. 136 del 25/11/2003 rilasciato nella pratica edilizia n.
7 961/2003; inoltre, “La nullità comminata dall'art. 46 del D.P.R. n. 380/2001 e dagli artt.
17 e 40 della L. n. 47/1985 costituiva un'ipotesi di nullità meramente testuale e per di più la norma si riferiva agli atti relativi ai soli edifici, o loro parti, la cui costruzione fosse iniziata dopo il 17/03/1985, mentre l'immobile in esame esisteva da epoca antecedente al 1967”;
C) Terzo motivo: l'eccezione di prescrizione del credito risarcitorio azionato da RT era fondata, posto che il Tribunale aveva prima dichiarato l'inapplicabilità della norma contenuta nell'art. 2226 c.c. e poi la mancata maturazione del termine di prescrizione ordinaria senza indicarne le ragioni e la decorrenza, così incorrendo in un vizio di difetto di motivazione, laddove la fine lavori affermata dallo stesso era collocabile alla RT data del 28/10/2004 e l'atto introduttivo del giudizio era stato notificato il 07/06/2016;
D) Quarto motivo: era errata la mancata ammissione delle proprie prove, che avevano lo scopo di dimostrare la scaltrezza del nelle pratiche immobiliari ed edilizie, sia RT come titolare di una agenzia immobiliare per mediazioni, che come direttore dei lavori “di fatto”;
E) Quinto motivo: era errata la sua condanna a pagare le spese di giudizio della
[...]
posto che da un lato il vero direttore dei lavori era stato Controparte_6 lo stesso committente e dall'altro anche il costruttore aveva la responsabilità RT della conformità delle opere alle previsioni di Piano ed al permesso di costruire, unitamente al Direttore dei Lavori, di talché tali spese avrebbero dovuto essere compensate.
Infine, ha riproposto tutte le difese ed istanze già avanzate in primo grado e CP_1 rimaste assorbite.
è rimasto contumace. _2
La causa è stata trattenuta in decisione una prima volta;
con sentenza non definitiva in data 17.4.2024 è stata respinta l'eccezione d'inammissibilità dell'appello principale, e con ordinanza in pari data la causa è stata rimessa sul ruolo per rinnovare la ctu, nominando quale consulente l'ing. Persona_3
Acquisita la relazione peritale, la causa è stata nuovamente trattenuta in decisione con ordinanza ex art. 127 ter in data 1.4.2025, a seguito di trattazione scritta dell'udienza di precisazione delle conclusioni del 18.3.2025.


2. L'oggetto del contendere.
Con la sentenza parziale si è già chiarito che fin dal primo grado - e dunque del tutto ammissibilmente in questo grado - ha imputato a una responsabilità RT CP_1 professionale, quale Progettista e Direttore dei lavori, non solo per aver proceduto alla ristrutturazione del suo compendio immobiliare in assenza del titolo edilizio - ovvero per
8 aver chiesto, sì, l'autorizzazione edilizia, ma non essersi premurato di controllare il suo effettivo rilascio - ma anche per la difformità delle opere realizzate rispetto al progetto presentato ed all'autorizzazione paesaggistica.
Sempre con la sentenza parziale, si è poi escluso che il primo motivo d'appello sub a) fosse improponibile per la litispendenza con altro giudizio (all'epoca) pendente innanzi a questa Corte (R.G. 2292/19), avente ad oggetto l'impugnazione della sentenza n. 371/19 del Tribunale di Arezzo, pronunciata all'esito del giudizio n. 5292/14, in cui RT citato in giudizio dal promissario acquirente per ottenere il doppio della Parte_4 caparra, aveva chiamato in manleva, imputandogli la mancanza di titolo CP_1 edilizio. In particolare, s'è rilevato che con ordinanza 7070/20 della Suprema Corte, emessa a seguito di impugnazione ex art. 42 c.p.c. del provvedimento sospensivo del giudizio di primo grado, già i giudici di legittimità avevano escluso la possibilità di sospendere ex art. 295 c.p.c. il presente giudizio, e si è affermato che la connessione tra i due giudizi avrebbe dovuto semmai, in ipotesi, ove fosse stata tempestivamente segnalata dalle parti, essere risolta con la riunione dei due appelli, ma che tuttavia ciò non era possibile essendo la causa 2292/19 andata in decisione, con altro collegio giudicante nell'ambito di altra sezione di questa Corte (seppur ancora la sentenza non risultasse pronunciata).
Medio tempore, nella causa connessa (promossa dall'acquirente la Corte Parte_4
d'appello di Firenze ha emesso la sentenza 872/24, con cui ha accolto la domanda di verso (di restituzione del doppio della caparra) e respinto la di lui Parte_4 RT richiesta di manleva verso . CP_1
Appare dunque opportuno precisare, adesso, che non ricorrono neppure i presupposti per sospendere la presente causa ex art. 337 c.p.c., in attesa del passaggio in giudicato della suddetta sentenza.
Non soltanto, infatti, il petitum dei due giudizi è diverso - in quello oggetto della sentenza
872/24 imputa al professionista di aver causato (il recesso del promittente RT acquirente e dunque) la restituzione del doppio della caparra, in questo gli imputa d'avergli causato un triplice danno: quello derivante dal costo della demolizione dell'immobile; b) quello derivante dal costo della ricostruzione; c) quello derivante dalla svalutazione del valore dell'immobile - ma soprattutto nella causa connessa la Corte ha respinto la domanda di manleva per ragioni che appaiono del tutto irrilevanti nel presente giudizio.
Benvero, essa ha rilevato che “a prescindere da un accertamento circa la natura dell'abuso - se lo stesso, cioè, fosse sanabile ovvero determinasse l' incommerciabilità del bene - il di fronte alla comunicazione del proprio notaio, che Parte_4
9 evidenziava l'esistenza difformità di uno dei fabbricati da trasferire, ha legittimamente stigmatizzato l'inadempimento della controparte”, dando dunque rilievo all'espressa garanzia contenuta nel preliminare che il bene fosse regolare dal punto di vista urbanistico;
inoltre, ha affermato che le pretese “del di trasferire sul RT CP_1 le conseguenze economiche derivate dalla risoluzione contrattuale, vicenda negoziale alla quale il professionista è rimasto estraneo, si collocano totalmente al di fuori di quelle che sono le responsabilità conseguenti ad una negligente e imperita esecuzione dell'incarico professionale a lui conferito”, precisando che se responsabile il professionista potrà rispondere “per i costi che il dovrà sostenere per le pratiche da avviare per RT sanare le difformità o per demolire e ricostruire in forza di un nuovo titolo abilitativo, dei mancati guadagni causati della temporanea incommerciabilità dei beni e, insomma, di tutti quei danni che sono conseguenza immediata e diretta della propria condotta inadempiente”, ma non anche per l'esito di una vicenda contrattuale alla quale lui stesso aveva dato vita, nell'esercizio della sua libertà negoziale (accordandosi con Parte_4 sul prezzo al quale cedere il compendio immobiliare, sull'ammontare della caparra- acconto prezzo che avrebbe ricevuto e sugli altri impegni assunti con la scrittura privata del 7/6/2012).
Dunque, non è ravvisabile alcuna interferenza tra le ragioni di quella decisione e quelle che dovranno venire in rilievo in questa.
Pertanto, si deve passare all'esame di tutti i motivi d'appello proposti da entrambe le parti.


3. Le istanze di prova orale.
Tanto quanto hanno insistito nelle prove orali già chieste in primo RT CP_1 grado e non ammesse.
Per entrambi si tratta di istanze inammissibili, in parte perché valutative - laddove chiedono ai testi giudizi sulla legittimità delle opere - in parte perché irrilevanti.
In particolare, sono irrilevanti le prove di relative all'impossibilità di rogare l'atto RT di compravendita tra lui e ed alle conseguenze di tale impossibilità - che è Parte_4 questione oggetto del giudizio connesso - e quelle di relative al fatto che CP_1 avrebbe seguito egli stesso i lavori, posto che le circostanze dedotte, per lo più RT generiche, attengono puntualmente soltanto alla scelta (di ovvia pertinenza del committente) dei materiali edilizi, e certo non sono idonee ad esonerare il direttore dei lavori da responsabilità per l'assenza del titolo abilitativo e/o per le difformità delle opere realizzate rispetto al progetto presentato ed all'autorizzazione paesaggistica.


4. Il terzo motivo d'appello incidentale: la prescrizione del credito risarcitorio.
10 Poiché è preliminare dal punto di vista logico-giuridico, si deve partire dall'esame del terzo motivo d'appello incidentale, con cui ha lamentato che il Tribunale aveva CP_1 prima dichiarato l'inapplicabilità della norma contenuta nell'art. 2226 c.c. e poi la mancata maturazione del termine di prescrizione ordinaria senza indicarne le ragioni e la decorrenza, così incorrendo in un vizio di difetto di motivazione.
Con tale motivo, l'appellante incidentale non indica alcuna ragione per cui la ritenuta inapplicabilità al professionista intellettuale dell'art. 2226 c.c. - peraltro assolutamente incontrovertibile - sarebbe errata;
solo, si duole del rigetto dell'eccezione di prescrizione decennale perché immotivata.
Sul punto, il primo giudice s'è limitato ad affermare “Pertanto, si applica nella specie la prescrizione ordinaria ex art. 2946 del c.c., il cui termine non è decorso prima della proposizione dell'azione giudiziale”.
La decisione, tuttavia, seppur inadeguatamente motivata sotto il profilo giuridico e fattuale, è condivisibile e la ragione del rigetto di tale eccezione è duplice: da un canto, poiché ex art. 2935 c.c. «La prescrizione comincia a decorrere dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere», si deve ritenere che la decorrenza del termine di prescrizione sia iniziata solo il 21/3/2014, allorché apprese dal Notaio che l'atto non RT Per_4 poteva essere rogato per l'irregolarità urbanistica dell'immobile promesso in vendita;
dall'altro, finanche qualora si volesse far decorrere il termine prescrizionale dalla dichiarazione di fine lavori effettuata dal professionista il 10/11/2004 (che rappresenta la conclusione del suo incarico), si dovrebbe comunque affermare che la messa in mora effettuata con raccomandata A.R. del 28/3/2014, inviata dal al (doc. RT CP_1
n. 6 allegato all'atto di citazione), ha efficacemente interrotto il termine (laddove il nuovo termine è poi stato nuovamente interrotto con la citazione in primo grado del giugno
2016).


5. Il primo e il secondo motivo d'appello principale, e il primo e secondo motivo
d'appello incidentale.
Il primo giudice ha respinto la domanda di con la seguente motivazione: RT <itiene questo giudice che agli atti risulti sostanzialmente accertato il rilascio dell autorizzazione edilizia interventi per cui causa. questa circostanza pare ammessa sia pur in un contesto fortemente contraddittorio dallo stesso ctu relazione p. anche se tale accertamento non appare invero decisivo ai fini del decidere quanto verr detto infra.>Indizi sufficienti a ritenere l'avvenuto rilascio del provvedimento de quo sono l' attribuzione di un numero (N03/961, n.
359/03), l'invito del al “ritiro” dell'atto, i dati riportati nel registro delle pratiche edilizie valutati dalla CP_4
Commissione Edilizia nell'anno 2002-2003, i dati relativi alla “cartellina” contenente i documenti della pratica.
11 Anche a ritenere diversamente, la domanda di parte attrice non potrebbe trovare accoglimento.
Si deve premettere che l'assenza del permesso di costruire non potrebbe essere ritenuta irrilevante sulla base dell'affermato diritto al suo ottenimento in capo all'attore, trattandosi nel caso di specie di un tipico Provvedimento
Amministrativo rimesso alla discrezionalità della Pubblica Amministrazione, e non di un mero atto amministrativo, dovuto in presenza dei requisiti previsti dalla legge;
ragionando in termini di diritto amministrativo, nei con-fronti del primo atto il privato vanta una posizione di interesse legittimo, nei confronti del secondo atto il privato vanta una posizione di diritto soggettivo.
In secondo luogo, l' assenza del provvedimento de quo non potrebbe essere ritenuta un inadempimento di natura puramente formale (cfr. relazione, p. 18), nell'interpretazione offertane dalla Giurisprudenza (Cass., II, n. 25811 del
05.12.2014; Cass., S.U. n. 8230 del 22.03.2019; Cass., III, n. 538 del 15.01.2020; Cass., II, n. 18261 del 17/09/12015). Ciò, a fronte del chiaro dettato normativo per il quale “gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali…relativi ad edifici…sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare…” (art. 40, c. II, L. n. 47 del 28 febbraio 1985).
Il vizio relativo - nullità assoluta dell'atto – non potrebbe essere ritenuto sanato, neppure ex nunc e, tantomeno, ex tunc, dalla Deliberazione comunale del n. 52/14, la quale, quale atto amministrativo, non può derogare alla legge (n.
47/85), in senso modificativo.
Ciò ulteriormente premesso, il CTU ha dichiarato di non intendere valutare il documento redatto dall' Ing. il Per_5
03.11.2020, trattandosi invece, a parere del Tribunale, di documentazione la quale appare rilevante ai fini del decidere – oltre che ammissibile in quanto formata successivamente allo scadere del termine per il deposito dei mezzi di prova documentale – e ai fini più limitati della risposta ai quesiti a chiarimento 1 e 2 di cui alla relazione integrativa depositata il 09.07.2021.
Tale documento – comunicazione di avvio di procedimento ex T.U. dell'edilizia D.P.R. N. 380/01, finalizzato all'eventuale immissione in pristino-demolizione del fabbricato – fa seguito, in stretta successione procedimentale, ai seguenti atti amministrativi (cfr. Relazione integrativa, pp. 6-10):
- invio, da parte attrice al Comune di Cortona, di pratica edilizia per richiesta di per-messo a costruire in sanatoria;

- richiesta di accertamento di compatibilità paesaggistica relativa ad opere eseguite in difformità da autorizzazione paesaggistica;

- sospensione della pratica in attesa di documentazione, non limitata alla certifica-zione di conformità urbanistica, come dedotto da parte attrice (comp.concl., p. 48), bensì comprendente “elaborati grafici, piante, sezioni, prospetti, calcolo della SE e del VE, elaborati dello stato autorizzato co . N. 136 del 25/11/2003 e stato sovrapposto tra Parte_5 stato autorizzato di rilievo stato attuale” (Relazione integrativa, p. 7);
12 - irricevibilità del permesso, in attesa di dichiarazione di asseverazione del progettista abilitato;

- successiva sospensione della pratica in attesa di documentazione – non limitata, come già detto, alla certificazione di conformità urbanistica;

- archiviazione della pratica per condotta la quale appare – tale è stata ritenuta dal CTU, sulla base di motivazione e documentazione ineccepibile, non contestata dall' attore (né in comparsa conclusionale, né in memoria di replica) né impugnata dall' attore dinanzi all'A.G.A. - imputabile ad esso;

Infatti “ - le pratiche presentate nel 2020 per sanare le problematiche dell'immobile presentano gravi lacune e criticità;
– il Tecnico incaricato di redigere la documentazione allegata alle pratiche presentate nel 2020…non ha completato il suo incarico ed infatti non ha risposto alle richieste del Comune;
– il sig non ha ritirato la raccomandata RT inviata dal Comune e relativa alla pratica del 2020 gestendo quindi la spinosa questione con un'inerzia palese” (p. 11).
Pertanto, l'assioma mancato rilascio dell'autorizzazione edilizia = automatica incommerciabilità dell'immobile, è errato.
In altri termini. Vero è che agli atti non è prodotta l'autorizzazione edilizia, pur essendo stato certamente intrapreso l'iter del relativo procedimento amministrativo a ciò necessario.
Vero è anche, tuttavia, il relativo vizio di nullità dell'atto di compravendita risulterebbe comunque neutralizzato, ai fini che qui interessano e, cioè, ai fini della ritenuta responsabilità del convenuto per la incommerciabilità dell'immobile, dal comportamento negligente dell' attore – e, per esso, del tecnico successivamente incaricato di seguire le pratiche di sanatoria - il quale, non seguendo gli ulteriori adempimenti necessari, ha contribuito in modo determinante, all'archiviazione/rigetto della domanda di sanatoria e, per conseguenza, alla provocata incommerciabilità dell'immobile.
Trova pertanto piena applicazione, nel caso di specie, l'Art 1227, c. II, del c.c., ai sensi del quale “il risarcimento non è dovuto per i danni che il creditore avrebbe potuto evitare usando l'ordinaria diligenza”.
In conclusione. La domanda proposta non può trovare accoglimento.>>
In buona sostanza, dunque, il tribunale ha respinto la domanda dell'attore perché ha ritenuto che la ristrutturazione fosse stata realizzata previa acquisizione di un titolo abilitativo e, quanto alle difformità delle opere realizzate rispetto al progetto presentato ed all'autorizzazione paesaggistica, ha ritenuto che il mancato perfezionamento della pratica di sanatoria fosse imputabile a RT
A condurre a tale decisione, peraltro, aveva in parte concorso la ctu dell'ing. , che Per_1 affermava, ma in modo ambiguo ed in contrasto con l'assenza del documento, la sussistenza di un idoneo titolo abilitativo, e che non chiariva se le opere realizzate fossero o non sanabili (e dunque se veramente il mancato perfezionamento della pratica in sanatoria del 2020 fosse imputabile al committente o, invece, il suo tecnico, geom.
fosse nell'obiettiva impossibilità di attestare la cd. doppia conformità). CP_7
13 Come premesso, questa Corte ha già scrutinato positivamente il quarto motivo dell'appello principale, disponendo la rinnovazione della ctu, con la nomina dell'arch.
Per_3
Sulla scorta del nuovo elaborato peritale, che ha efficacemente chiarito tutti i profili controversi, si deve dunque passare all'esame dell'an debeatur.
In particolare, si debbono scrutinare il primo ed il secondo motivo dell'appello principale, con cui RT
A) ha dedotto l'erroneità del capo della sentenza che aveva ritenuto
“sostanzialmente accertato il rilascio dell'autorizzazione edilizia agli interventi per cui è causa”, rilevando che dopo la sentenza appellata era intervenuta la sentenza penale (del Tribunale di Arezzo) n. 174/2022 che aveva definito falsa l'affermazione dell'ing. circa l'esistenza di un'autorizzazione edilizia alla Per_2 realizzazione degli interventi in esame (pur assolvendo il medesimo per difetto dell'elemento soggettivo del reato ex art. 373 c.p. per il quale era stato tratto a giudizio), aggiungendo che il provvedimento amministrativo autorizzatorio doveva non solo essere “predisposto dal , ma anche notificato al CP_4
e pubblicato all'albo pretorio, e sottolineato l'assenza di ogni traccia RT documentale negli archivi del non solo dell'autorizzazione edilizia, ma CP_4 anche delle ricevute delle notifiche e della certificazione di avvenuta pubblicazione - ciò che era sintomatico del mancato perfezionamento dell'iter, tanto più che le autorizzazioni edilizie venivano predisposte in tre copie, di talché appariva impossibile che tutte fossero andate perse;

B) ha ribadito che l'immobile era incommerciabile anche per la presenza di difformità rispetto al progetto inviato alla P.A. e oggetto dell'intervenuta autorizzazione paesaggistica, che contrariamente a quanto ritenuto in sentenza erano insanabili, di talché la sentenza impugnata meritava di essere riformata anche nella parte in cui aveva rigettato la sua domanda ritenendo applicabile alla fattispecie in esame l'art. 1227, co. 2, del codice civile, posto che l'archiviazione del procedimento di sanatoria avviato su istanza di esso attore - come da nota del 16 gennaio 2020, con cui il Comune di Cortona gli aveva comunicato l'irricevibilità della sua istanza «in quanto priva della dichiarazione del progettista abilitato che assevera la conformità del progetto, documento necessario ai sensi dell'art. 142, comma 2, della L.R. 65/2014» - era avvenuta non già per sua inerzia, ma per l'impossibilità, pena il compimento di un reato da parte del professionista incaricato della presentazione della pratica, di asseverare la c.d.
14 doppia conformità, ed in particolare la conformità dell'intervento edilizio alla normativa vigente.
Sempre in punto di an debeatur, si debbono valutare il primo ed il secondo motivo dell'appello incidentale, con cui il professionista ha censurato l'affermazione del tribunale secondo cui l'art. 13 bis del Regolamento edilizio non poteva consentire l'equiparazione al rilascio dell'autorizzazione edilizia della mera comunicazione dell'esito favorevole di tutti i pareri necessari (sempre che si fosse proceduto al versamento dei contributi di legge, ove dovuti), sostenendo che si trattasse invece di una legittima prassi in uso al Comune,
e che per la stipula dell'atto notarile sarebbe stato sufficiente indicare nel contratto gli estremi del provvedimento di autorizzazione n. 136 del 25/11/2003 rilasciato nella pratica edilizia n. 961/2003, essendo peraltro quella comminata dall'art. 46 del D.P.R. n.
380/2001 e dagli artt. 17 e 40 della L. n. 47/1985 una nullità meramente testuale e per di più non applicabile al caso in esame, in cui l'immobile in esame esisteva da epoca antecedente al 1967.
Ebbene, dalla relazione depositata dal CTU le cui risultanze si debbono Per_3 integralmente recepire, in quanto fondate su dati obiettivi e correttamente motivate, è emerso che: “la domanda di Autorizzazione Edilizia Prot. n. 24.666 del 07 ottobre 2003 ha avuto parere favorevole dalla Commissione Edilizia integrata comunale
(Autorizzazione n. 136 del 2003, pubblicata all'Albo Pretorio comunale dal 09 dicembre
2003 al 09 gennaio 2004).
Con Protocollo n. 30.380 del 25 novembre 2003 il Comune di Cortona inviava raccomandata A.R. al Sig. (e per conoscenza all'Arch. ) RT Controparte_1 invitandolo al ritiro della pratica. Tale adempimento non è mai stato eseguito e pertanto il titolo edilizio non è mai stato ritirato.”
All'esito delle osservazioni delle parti, ha tuttavia chiarito che: “Dalla presa visone della corposa documentazione non è emersa la presenza dell'Autorizzazione Edilizia né di bozze preliminari di tale documento. Tra la documentazione consultata sono emerse diverse domande di accesso agli atti avvenute nel corso degli anni.
In merito alla validità del titolo edilizio asserita dallo scrivente CTU questi ricorda che si sta facendo riferimento all'anno 2003 (oltre 20 anni fa). [...] il CTU conferma e trova accordo con parte attrice, nel ribadire che il titolo edilizio ha avuto parere favorevole da parte della Commissione Edilizia integrata e che il parere di
Autorizzazione n. 136 del 2003, pubblicata all'Albo pretorio comunale dal 9 dicembre 2003 al 9 gennaio 2004 è l'Autorizzazione Paesaggistica, è resa «ai soli fini di cui all'art. 151 del D.lg. 490/99. [...] in ossequio alle sentenze citate, detto titolo è da considerarsi non rilasciato e pertanto inefficace.” (il ctu fa
15 riferimento alla sentenza del tribunale penale d'Arezzo n. 174/2022, e alla sentenza di questa Corte n. 872/2024 nella causa connessa, che hanno entrambe affermato che l'autorizzazione edilizia non era mai stata rilasciata).
Dunque, la situazione emersa è, effettivamente peculiare, perché l'attività edificatoria avrebbe potuto svolgersi sulla base di un valido titolo - nulla ostando all'approvazione del progetto - ma tale titolo non si è mai compiutamente formato, restando allo stadio di mero parere favorevole della commissione edilizia.
Che, poi, come sostenuto da , ciò sarebbe irrilevante per la piena equivalenza CP_1 del parere della Commissione Edilizia (n. 136 del 25/11/2003) con la concessione ad edificare, perché l'art.13 bis del Regolamento edilizio equiparava al rilascio dell'autorizzazione edilizia la mera comunicazione dell'esito favorevole di tutti i pareri necessari, non appare condivisibile;
non solo tale regolamento è di molto successivo ai fatti di causa (risalendo al 2014), ma soprattutto, come già osservato dal primo giudice,
e non attinto da puntuali argomenti contrari dall'appellante incidentale, si tratta di una fonte secondaria che non può legittimamente derogare alla legge n. 47/85.
Di nessun rilievo, d'altro canto, è che la costruzione originaria fosse stata realizzata in epoca antecedente al 1967 posto che, essendo essa stata oggetto di ristrutturazione, le cui opere erano iniziate successivamente al 1 settembre 1967, occorreva comunque l'autorizzazione ad edificare.
Quindi, in definitiva, nel caso in esame le opere realizzate sotto la direzione dell'arch.
sono abusive in quanto realizzate in assenza di titolo edificatorio. CP_1
Ciò è avvenuto sicuramente anche per colpa di che nonostante la RT comunicazione positiva ricevuta non si è recato a ritirare il titolo che, così, non è stato mai formalmente emesso né tantomeno pubblicato sull'Albo Pretorio.
Di tale situazione, peraltro, non è responsabile il solo committente, ma anche, e soprattutto, il professionista, che avrebbe dovuto verificare l'effettivo rilascio del titolo edilizio prima d'intraprendere i lavori e, rilevato il mancato perfezionamento dell'iter, avrebbe dovuto evidenziare tale situazione al cliente (che non soltanto perché faceva l'agente immobiliare e/o si recava spesso in cantiere aveva le cognizioni tecnico- giuridiche di un professionista) e se del caso, su sua delega, provvedere a dare impulso al perfezionamento della pratica, medio tempore astenendosi dalla direzione dei lavori ed assicurandosi che nulla venisse effettuato prima del rilascio del titolo.
L'assenza di un provvedimento formale autorizzatorio dei lavori non sarebbe dovuto sfuggire a nessuno - né al committente, né al direttore dei lavori, né all'impresa costruttrice - considerato anche che l'art. 20 comma 6 del DPR 380/01, TU delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, sancisce l'obbligo di esporre in
16 cantiere gli estremi dell'autorizzazione edilizia (permesso di costruire, CILA, SCIA, ecc.), secondo le modalità stabilite dal regolamento edilizio.
Tuttavia, non è solo questo il profilo d'inadempimento imputabile al professionista.
Il ctu ha infatti anche chiarito che “i lavori eseguiti sono difformi sia rispetto a quanto autorizzato dalla Commissione Edilizia integrata sia da quanto comunicato alla
Soprintendenza Archeologia Arti . CP_8 CP_9
Quanto relazionato a e Soprintendenza prevedeva il recupero delle murature CP_4 esistenti e non la loro sostituzione con nuove murature portanti rivestite in pietra;
il giudizio espresso dalla Soprintendenza “... che non ricorressero motivi di legittimità idonei a proporre l'annullamento dell'autorizzazione suddetta.” è pertanto riferibile solo alla relazione ed agli elaborati grafici pervenutigli che sono i medesimi depositati presso il
Le diverse modalità esecutive e le variazioni realizzate in opera rispetto agli CP_4 elaborati presentati rendono difforme l'intervento effettuato che è stato eseguito demolendo le vecchie murature esistenti per poi procedere con la realizzazione di quelle nuove.
Sia la Commissione Edilizia integrata che la Soprintendenza hanno espresso il proprio parere sulla base di documentazione che descriveva una modalità di intervento diversa da quella effettuata, descrizione invece correttamente esposta nella relazione depositata al Genio Civile. Come sopra riportato nella domanda di Autorizzazione, è stato proposto un intervento per la realizzazione di un garage interrato e la ristrutturazione della sovrastante parte esistente. Riferendosi segnatamente al corpo 1, l'intervento realizzato si configura come demolizione della parte fuori terra (velatura celeste nell'immagine a pag. 18 della presente), nuova realizzazione del piano seminterrato e di quello sovrastante.
A maggior chiarezza si richiama l'art.18 delle NTA del PRGC Cortona anno 1990
(normativa vigente all'epoca dell'intervento), ove il comma 12 riporta:
“All'interno del perimetro delle zone A sono vietate: - Ogni e qualsiasi demolizione e/o ricostruzione”
Quanto realizzato vede nell'Arch. il progettista Architettonico e il Direttore dei CP_1
Lavori Strutturale: non poteva pertanto non essere al corrente delle incongruenze tra le due pratiche al momento della realizzazione dei lavori, né delle prescrizioni delle Norme
Tecniche di Attuazione all'epoca della realizzazione dei lavori.
Qualora in considerazione di eventuali sopravvenute necessità di cantiere inizialmente non contemplate nel progetto, quali ad esempio la presenza di murature incoerenti e non consolidabili anche in altre parti dell'immobile, oltre alla porzione di murature che
17 manifestava la problematica, si sarebbe dovuto procedere con la sospensione dei lavori, il coinvolgimento degli Enti preposti e la modifica e/o integrazione, se richiesto dagli stessi
Enti, del titolo abilitativo.
Con riferimento al corpo 1, prendendo in esame la regolarità urbanistica di quanto realizzato, è la tipologia e metodologia costruttiva posta in atto che ha reso difforme quanto oggi in essere a prescindere dalla emissione e/o validità del titolo edilizio. La modalità di esecuzione dei lavori (demolizione totale e successiva ricostruzione) ha reso il corpo 1 privo della conformità iniziale e dunque non sanabile neppure alla data della domanda di sanatoria del 2020 (che pertanto non aveva i presupposti per essere presentata).
Con riferimento al corpo 2, l'altezza esterna sul prospetto sud rilevata dal CTU, misurata dal sopra soglia della porta posta al piano seminterrato al sotto mezzana della gronda di copertura, è pari a mt. 8,25. Sull'elaborato dello stato attuale del 2003, la stessa dimensione, apprezzata graficamente sul disegno nella sezione B-B (che non riporta quote) è pari a mt. 7,30 circa. Questo porta il CTU ad affermare che la quota di imposta della gronda, così come sopra rilevata, rispetto a quanto rappresentato nell'elaborato di stato attuale del 2003, sia più alta di 95 cm.
In merito alla regolarità edilizia di quanto realizzato nel corpo 2, le difformità riscontrate rendono il corpo di fabbrica non conforme a prescindere dalla emissione e/o validità del titolo edilizio del 2003 in quanto, presa visione della tavola 3 “Sovrapposto”, si evince che la proposta progettuale prevedeva l'abbassamento del piano di calpestio del seminterrato per circa 70 cm e non l'innalzamento della quota di gronda. Come esplicitato a pag. 20 e a pag. 42 della presente il piano di imposta del piano seminterrato del corpo 2 è stato dichiarato inalterato. Il CTU ha poi rilevato ulteriori difformità meglio descritte a pagina 25 della presente.
Tale intervento rientra, sia alla data di presentazione della presente perizia che alla data di presentazione della domanda di Sanatoria del 2020, nella categoria d'opera della sostituzione edilizia (come definita nell'art. 2 della “DISCIPLINA PER GLI EDIFICI DI
VALORE ARCHITETTONICO INDIVIDUATI NEL TERRITORIO COMUNALE DI CORTONA” sopra riportata, Categoria 5) e non nella categoria d'opera della ristrutturazione o della conservazione dell'esistente.”
Infine, il ctu ha finalmente chiarito le questioni relative alla sanatoria intrapresa da Per_3 nel 2020, confermando l'assunto dell'appellante; in particolare, ha affermato RT che : “Stante le numerose e diverse difformità riscontrate sia del corpo 1 che del corpo 2 la domanda di sanatoria non aveva i presupposti per essere presentata e pertanto nel
2020 la domanda di sanatoria, a livello di norme edilizie, non sarebbe stata accoglibile.
18 [...] Le opere realizzate nel 2004 non potevano essere ritenute conformi alla disciplina urbanistica vigente né al 2004 né al 2020, momento di presentazione della domanda di sanatoria a firma del Geom. [..] dal momento della loro esecuzione Parte_6 non vi è più stata conformità.”
Dunque, la mancata sanatoria non è imputabile al contrariamente a RT quanto, erroneamente, affermato nella sentenza appellata, posto che l'intero corpo di fabbrica non presentava al 2020 i requisiti di doppia conformità, necessari per la presentazione della domanda di sanatoria.
Conseguentemente, l'ordinanza del Comune di Cortona di demolizione delle opere abusive n. 18/23, del 9.11.2023 (dove peraltro la P.A. evidenziava espressamente la realizzazione delle opere in assenza di permesso di costruire), è del tutto legittima e correttamente non l'ha impugnata, senza che tale suo contegno possa RT assumere rilevanza ex art. 1227 comma secondo c.c. (tale ordinanza è stata invece impugnata dal , e il Tar ha dichiarato l'inammissibilità del suo ricorso con CP_1 sentenza n. 829 del 4 luglio 2024).
Nei propri scritti conclusivi si duole, infine, che il ctu arch. non abbia CP_1 Per_3 tenuto conto delle osservazioni del suo ctp, secondo cui: “In ogni caso il “Decreto Salva
Casa 2024” già richiamato, prevede che gli errori grafici siano tollerati ai fini di una eventuale sanatoria.
Più in particolare, a seguito del Decreto citato, l'Art. 36 Bis del D.P.R. 380/2001 prevede, nell'ipotesi di una parziale difformità o di variazioni essenziali che peraltro nel nostro caso specifico non sussistono, la possibilità di presentare un accertamento di conformità con le procedure di cui al comma 4 dello stesso articolo (“4. Qualora gli interventi di cui al comma 1 siano eseguiti in assenza o difformità dall'autorizzazione paesaggistica, il dirigente o il responsabile dell'ufficio richiede all'autorità preposta alla gestione del vincolo apposito parere vincolante in merito all'accertamento della compatibilità paesaggistica dell'intervento, anche in caso di lavori che abbiano determinato la creazione di superfici utili o volumi ovvero l'aumento di quelli legittimamente realizzati.
L'autorità competente si pronuncia sulla domanda entro il termine perentorio di centottanta giorni, previo parere vincolante della soprintendenza da rendersi entro il termine perentorio di novanta giorni. Se i pareri non sono resi entro i termini di cui al secondo periodo, si intende formato il silenzio- assenso e il dirigente o responsabile dell'ufficio provvede autonomamente. Le disposizioni del presente comma si applicano anche nei casi in cui gli interventi di cui al comma 1 risultino incompatibili con il vincolo paesaggistico apposto in data successiva alla loro realizzazione”).”
19 Tuttavia, tali deduzioni sono inconferenti, vuoi perché il D.L. 69/2024, convertito in legge n. 105/2024, non consente di sanare gli interventi che, come quello in esame, siano stati eseguiti in assenza di titolo, vuoi perché anche tale normativa, se consente di prescindere dalla cd. doppia conformità, presuppone pur sempre che l'intervento sia conforme alla normativa vigente, laddove dalla ctu emerge che all'interno delle zone A è da sempre espressamente vietata qualsiasi demolizione e/o ricostruzione.


6. La ripartizione delle responsabilità.
Alla luce di tutto quanto premesso, si deve ritenere che la situazione di abuso sia prevalentemente imputabile all'appellato, perché professionista dotato delle specifiche competenza in materia, per definizione superiori a quelle di un mero agente immobiliare qual era il committente (ed anche a quelle dell'impresa esecutrice delle opere).
Ciò se è vero per l'assenza di titolo edificatorio lo è a maggior ragione per le difformità di realizzazione delle opere rispetto al progetto sul quale erano stati espressi i pareri positivi della Commissione Edilizia integrata e della Soprintendenza, per cogliere le quali era indispensabile avere puntuali e precise cognizioni tecniche.
Tuttavia, anche si è mostrato negligente, soprattutto nell'omettere di recarsi in RT
Comune a ritirare il permesso, così concorrendo a porre la pratica in situazione di stallo
(tale situazione è stata determinata anche dall'ambiguo contegno della P.A., ma ciò non toglie che un contegno diligente del avrebbe neutralizzato tale ambiguità). RT
Oltre al ridetto concorso di colpa del committente, sarebbe poi stata astrattamente ravvisabile una colpa anche dell'impresa appaltatrice, che non sarebbe valsa a limitare la responsabilità di verso - per i principi in tema di obbligazioni solidali CP_1 RT ex art. 2055 e 1296 c.c. - ma che avrebbe potuto rilevare nei rapporti interni, tra e CP_1 _2
Tuttavia, tale corresponsabilità non può più essere pronunciata, perché in questo grado non è stata coltivata alcuna pretesa nei confronti di tale soggetto, se non in relazione alla regolamentazione delle spese del primo grado;
in particolare, non essendo stato proposto appello da parte di avverso il rigetto della sua domanda di manleva, tale capo CP_1
è divenuto definitivo (e del contegno della si può tener conto ai soli fini della _2 regolamentazione delle spese del primo grado, essendovi sul punto appello del professionista: v. sub 8).
In concreto, dunque, appare congruo imputare un 25% di responsabilità a ed RT un 75% di responsabilità a . CP_1
Quindi, detratta la percentuale di concorso di colpa del danneggiato, l'arch. è CP_1 tenuto a corrispondere a il 75 % del danno patito. RT


7. Il quantum debeatur.
20 Il ctu arch. anche in puntuale replica alle osservazioni di parte appellante, ha così Per_3 quantificato il danno, correlato alla rimessione in pristino dei luoghi, in ottemperanza alle attuali normative, agli onorari professionali e alla diminuzione di valore per volumetrie non più realizzabili.
a) Per la demolizione e la rimessione in pristino dei luoghi, euro 61.330,00 più IVA, ovvero euro 74.822,60;
b) per il compenso di un tecnico qualificato per la predisposizione della documentazione necessaria e la supervisione dei lavori, da euro 3.000,00 ad euro
4.000,00, con spese generali comprese, e oltre IVA se dovuta e cnpaia.
c) per la "riduzione del valore di mercato dell'immobile per consistenze non più realizzabili a norma di legge", da euro 52.500,00 ad euro 60.000,00. ha lamentato che la quantificazione sarebbe errata per difetto e chiesto la RT convocazione del ctu a chiarimenti, ma a ben vedere l'arch. ha già valutato la Per_3 maggior pretesa dell'appellante e confermato la propria valutazione.
In particolare, ha sostenuto che il costo della demolizione ammonterebbe alla RT somma di € 85.047,86 (oltre iva 22%), ma tale maggiore quantificazione operata dal suo ctp è meramente soggettiva ed è stata congruamente disattesa dal ctu.
Ha anche sostenuto che il ctu avrebbe sottostimato l'onorario professionale del tecnico, che più correttamente dovrebbe determinarsi in € 8.505,12 (oltre cpa e iva), ma anche in questo caso non v'è ragione per disattendere la stima peritale, salvo valorizzare gli argomenti dell'appellante all'interno della forcella fornita dal ctu e, dunque, quantificare tale costo nell'importo di euro 4.000,00, oltre IVA se dovuta e cnpaia.
Avuto particolare riguardo a tali accessori, si deve escludere nello specifico la spettanza dell'iva, posto che per ricevere anche l'iva sul compenso dovuto al proprio tecnico avrebbe dovuto allegare e dimostrare la debenza di tale voce - ovvero che RT intendeva avvalersi di un professionista che non aveva optato per il regime forfettario, che costituisce un regime fiscale largamente diffuso tra i liberi professionisti, che esclude l'addebito dell'iva in fattura al cliente - mentre nulla ha dedotto al riguardo.
Dunque tale voce di credito ammonta ad euro 4.160,00 (4.000 + 4% a titolo di contributi).
Infine, l'appellante ha sostenuto che la stima della diminuzione di valore dell'immobile sarebbe inadeguata. Tuttavia, il ctu ha chiarito che il corpo 1 (quello che dovrà essere demolito) risulta di fatto abusivo e non sanabile e che fin dall'origine non RT avrebbe potuto realizzarlo in tali termini, e dunque la perdita di volumetria andava correlata al valore commerciale del corpo di fabbrica come si presentava ante 2003 prima dei lavori (ovvero elevato ad un solo piano fuori terra), e tale ragionamento appare
21 corretto. Dunque, tenuto conto delle indicazioni del ctu, e valorizzate le deduzioni dell'appellante - ovvero la circostanza che l'immobile in oggetto fa parte del complesso monumentale di Villa Passerini e si inserisce in un'area di alto pregio paesaggistico, di forte valenza turistica e di grande appetibilità per il mercato straniero di seconde case - ma soltanto all'interno della forcella indicata nella relazione peritale, tale voce ammonta ad euro 60.000,00.
Il ctu, poi, su sollecito dell'appellante, ha proceduto anche a valutare i costi che il sig. ha sostenuto per la realizzazione delle opere di causa, oggetto di ordinanza di RT demolizione, stimando un costo di costruzione al grezzo, riferito all'epoca della sua realizzazione, in considerazione della destinazione d'uso, che è valutabile in un importo a metro quadrato pari a 500,00 euro, ogni onere incluso, per complessivi euro 75.000,00
(importo contestato da che lo vorrebbe rialzare). RT
Tuttavia, una volta riconosciuto il danno per la demolizione e la rimessione in pristino
(lett. a e b suddette) non si deve aggiungere tale ulteriore voce, posto che già le prime reintegrano il danneggiato nella situazione che ci sarebbe stata in caso di corretta esecuzione della prestazione (salvo che per la perdita di consistenze, comunque reintegrata dalla voce sub c), e tale aggiunta determinerebbe un'evidente duplicazione del danno. Invero, riconoscere anche tale ulteriore voce significherebbe, di fatto, porre a disposizione del l'opera che egli avrebbe comunque dovuto pagare in caso di RT corretto espletamento dell'incarico professionale senza alcun esborso da parte sua.
Il danno patito ammonta dunque alla somma di euro 74.822,60 + 4.160,00 + 60.000,00, per complessivi euro 138.982,60.
Poiché, come premesso, il professionista ne deve rispondere nella misura dei 3/4 (ovvero del 75 %), il suo debito è pari all'importo di euro 104.236,95.
Trattandosi di debito di valore, già attualizzato dal ctu, su di esso debbono essere computati gli interessi cd. compensativi (ovvero l'importo dev'essere devalutato alla data del fatto - in particolare al 10.11.2004, data di conclusione dei lavori - e sulla somma rivalutata anno per anno vanno computati gli interessi legali), per complessivi euro
133.456,21


8. Il quinto motivo d'appello incidentale: la condanna alle spese in favore della

_2
, col quinto motivo d'appello incidentale, ha sostenuto che la sua condanna a CP_1 pagare le spese di giudizio della era errata, Controparte_6 posto che da un lato il vero direttore dei lavori era stato lo stesso committente RT
e dall'altro anche il costruttore aveva la responsabilità della conformità delle opere alle
22 previsioni di Piano ed al permesso di costruire, unitamente al Direttore dei Lavori, di talché tali spese avrebbero dovuto essere compensate.
Il motivo è fondato nella sua seconda parte.
Per quanto già argomentato, anche la società appaltatrice aveva l'obbligo di _2 verificare l'effettivo rilascio del permesso a costruire e la conformità delle opere che andava ad eseguire al progetto presentato ed all'autorizzazione paesaggistica;
dunque, il primo giudice avrebbe dovuto ritenere la chiamata in causa dell'appaltatore da parte del direttore dei lavori giustificata e non condannare il secondo a pagare le spese di lite al primo.


9. Le spese di lite.
La riforma della decisione impugnata, che determina la caducazione della pronuncia inclusa quella accessoria sulle spese, impone al giudice di appello di liquidare nuovamente le spese del doppio grado di giudizio, sulla base dell'esito finale della lite.
Secondo il costante indirizzo della Cassazione, infatti, il giudice di appello, allorché riformi in tutto o in parte la sentenza impugnata, deve procedere d'ufficio, quale conseguenza della pronuncia di merito adottata, ad un nuovo regolamento delle spese processuali, il cui onere va attribuito e ripartito tenendo presente l'esito complessivo della lite, poiché la valutazione della soccombenza opera, ai fini della liquidazione delle spese, in base ad un criterio unitario o globale;
esclusivamente in caso di conferma della sentenza impugnata, la decisione sulle spese può essere modificata soltanto se il relativo capo della sentenza abbia costituito oggetto di specifico motivo d'impugnazione (cfr., ex multis: Cass., Sez. 3
- , Ordinanza n. 9064 del 12/04/2018; Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 1775 del 24/01/2017;
Sez. L, Sentenza n. 11423 del 01/06/2016).
Nel regolare tali spese, si deve muovere dalla premessa che, all'esito dei due gradi, la domanda di è stata accolta, seppur sia stato ravvisato un concorso di colpa del RT committente nella misura del 25%.
A ciò consegue che le spese dei due gradi debbano essere compensate per un quarto e condannato a corrispondere a i residui ¾ di esse, sulla base del CP_1 RT
D.M. 55/14 come modificato dal D.M. 147/22.
Pertanto, applicato lo scaglione da 52.001 a 260.001, in considerazione del valore del credito riconosciuto, secondo i valori medi, per il primo grado dev'essere liquidato l'importo di euro 10.577,25 (14.103 x 3/4) e per il secondo grado l'importo di euro
10.737,75 (14.317 x 3/4).
Le spese di lite tra e l'appaltatore debbono invece essere compensate anche CP_1 per l'appello, stante la marginalità del motivo d'appello del primo verso il secondo e la non opposizione della rimasta contumace, all'appello del professionista. _2
23 10. Le restituzioni. ha chiesto la restituzione di quanto pagato in esecuzione della sentenza di RT primo grado per spese legali in favore di e della senza tuttavia CP_1 _2 documentare alcun pagamento.
Peraltro, nei confronti della non aveva alcun obbligo di pagamento, non Parte_7 essendo stato condannato lui, ma , alle spese, dunque non si comprende CP_1 perché avrebbe dovuto in esecuzione della sentenza pagare qualcosa alla terza chiamata.
Più in generale, in difetto di prova dei dedotti pagamenti (peraltro quantificati solo all'esito del giudizio di appello, nonostante la lunga durata dello stesso, senza neppure un'allegazione della data in cui essi sarebbero avvenuti) anche nei confronti di
, e di un'ammissione di essi da parte del professionista appellato, non appare CP_1 possibile procedere alla condanna restitutoria, fermo restando che la caducazione del titolo rende eventuali pagamenti, se effettuati, indebiti.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Firenze, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da , e sull'appello incidentale proposto da RT
, avverso la sentenza n. 1025/2021 del Tribunale di Arezzo, Controparte_1 ogni altra domanda, istanza, eccezione, deduzione disattesa od assorbita:
in parziale accoglimento dell'appello principale, affermato
l'inadempimento di - e riconosciuto un concorso di colpa di CP_1 nella misura del 25% - condanna a corrispondere a RT CP_1
a titolo risarcitorio la somma di euro 133.456,21, oltre interessi RT legali dalla presente sentenza al saldo;

in accoglimento del quinto motivo d'appello incidentale, dispone al compensazione delle spese di lite del primo grado tra e la CP_1

_2
compensa per un quarto le spese di lite tra e e RT CP_1 condanna a corrispondere a i 3/4 di tali spese, che CP_1 RT liquida nella somma già proporzionata di euro 10.577,25 per il primo grado e di euro 10.737,75 per l'appello;
compensa le spese dell'appello tra e la CP_1 _2
dispone che le spese delle ctu (tanto del primo che del secondo grado) gravino in via definitiva su per i 3/4 e su per 1/4. CP_1 RT
Così deciso in Firenze, nella camera di consiglio del 6.6.2025.
Il Consigliere estensore Il Presidente
dott.ssa Giulia Conte dott. ssa Carla Santese
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Nota
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.
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