REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI CATANZARO
SEZIONE PRIMA CIVILE
Riunita in camera di consiglio e così composta dr.ssa Claudia De Martin presidente rel. dr.ssa Anna Maria Raschellà consigliere dr.ssa Adele Foresta consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile in grado d'appello iscritta al numero 1519 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2023, trattenuta in decisione all'udienza del giorno 27/10/2025 sostituta ex art. 127 ter cpc con il deposito di note scritte e vertente
TRA
avv.to Bruno (c.f. ) rappresentato e difeso Pt_1 CodiceFiscale_1
da se stesso unitamente e disgiuntamente dagli avv.ti Michele NI e
MM NI virtù di procura in atti ed elettivamente domiciliati presso lo studio di quest'ultimo in Cosenza via Alimena n. 14;
APPELLANTE
E
1 (c.f. ) in persona Controparte_1 P.IVA_1
dell'amministratore pt rappresentato e difeso dall'avv.to Salvatore Altomare in virtù di procura rilasciata su foglio separato allegato telematicamente alla comparsa di costituzione nel presente grado ed elettivamente domiciliati presso lo studio di detto difensore in Cosenza via G. Mancini n. 22;
APPELLATO
OGGETTO: appello contro sentenza n. 486/2023 del Tribunale di Cosenza pubblicata in data 07/03/2023
FATTO E DIRITTO
§ 1. – La vicenda da cui ha tratto origine il presente giudizio di appello è così riassunta nella sentenza impugnata: << Con atto di citazione ritualmente notificato il 16.11. 2020 al , l'Avv. Bruno Controparte_1
IO, nato a [...] e residente in [...],
, con Studio in via Alimena n.14, rappresentato e CodiceFiscale_2
difeso da se stesso e congiuntamente e disgiuntamente dall'Avv. Michele
NI, nella sua qualità di condomino del predetto ente, impugnava la delibera condominiale del 30.06.2020, nella parte relativa all'approvazione dei punti 1,2 e 3 del relativo ordine del giorno – riguardanti: approvazione rendiconto consuntivo anno 2019 e relativo riparto, nomina/conferma amministratore e approvazione preventivo di spesa anno 2020 e relativo riparto - sostenendo che tale delibera era stata assunta in violazione delle norme che disciplinano il cd.” supercondominio”, nonché in violazione di legge e del regolamento condominiale e concludeva chiedendo in via preliminare di “nominare un curatore speciale ai sensi dell'art. 65 disp. att.
c.c. se tutti i comproprietari non dovessero conferire un mandato ad hoc per il legittimo contraddittorio, o ordinare all'amministratore pro-tempore l'esibizione e la consegna dei nominativi e gli indirizzi di tutti i titolari di porzioni esclusive ubicate nei singoli edifici per consentire di chiamare tutti
2 i proprietari a contraddire dando un termine per l'espletamento dell'incombente; disporre in via cautelativa la sospensione delle delibere impugnate;
nel merito, per tutti i motivi esposti in narrativa, accertare e dichiarare l'illegittimità e/o nullità e/o l'annullabilità e/o l'arbitrarietà delle delibere dell'assemblea del 30.06.2020. Con vittoria di spese e competenze di giudizio come per legge”. Si costituiva il
[...]
(C.F.: - nella persona Controparte_2 P.IVA_1
dell'amministratore, dott. rappresentato e difeso Controparte_3
dall'Avv. Salvatore Altomare, presso il cui Studio, sito al viale G. Mancini
n. 22 Cosenza, eleggeva anche domicilio, contestando tutti i motivi di impugnazione e concludendo per il rigetto della domanda attorea, con vittoria di spese. Il GDP di Cosenza, con sentenza con sentenza n.
1034/2021, depositata in Cancelleria il 19 luglio 2021, declinava in favore di questo Tribunale la competenza, per valore, concedendo i termini di legge per la riassunzione del giudizio. Giudizio tempestivamente riassunto dall'attore, il quale concludeva: “Voglia l'Ill.mo Giudice di Pace di Cosenza adito, contrariis reiectis, in via preliminare, nominare un curatore speciale ai sensi dell'art. 65 disp. att. c.c. se tutti i comproprietari non dovessero conferire un mandato ad hoc per il legittimo contraddittorio, o ordinare all'amministratore protempore l'esibizione e la consegna dei nominativi e gli indirizzi di tutti i titolari di porzioni esclusive ubicate nei singoli edifici per consentire di chiamare tutti i proprietari a contraddire dando un termine per l'espletamento dell'incombente; - disporre in via cautelativa la sospensione delle delibere impugnate relativamente 1) al punto 1 e 3 dell'o.d.g. concernente l'approvazione del consuntivo 2018 e del preventivo
2019; 2) di cui al punto n. 2 dell'o.d.g. sulla nomina dell'amministratore; 3) al punto 4, dell'o.d.g. concernente i lavori di straordinaria amministrazione adottate dal in data 26.04.2019; - nel merito, CP_1 Controparte_1
per tutti i motivi esposti in narrativa, accertare e dichiarare l'illegittimità e/o
3 nullità e/o l'annullabilità e/o l'arbitrarietà delle delibere dell'assemblea del
26.04.2019 di cui al punto 1, 2, 3 e 4 adottate dal Controparte_2
a - Con vittoria di spese e competenze di
[...] CP_2 CP_2
giudizio come per legge.” Si costituiva il Controparte_2
(C.F.: ) - nella persona
[...] P.IVA_1
dell'amministratore, Dott. rappresentato e difeso Controparte_3
dall'Avv. Salvatore Altomare, presso il cui Studio, sito al viale G. Mancini
n. 22 Cosenza, eleggeva anche domicilio, eccependo preliminarmente la tardività dell'impugnazione e l'inammissibilità della domanda, essendo diversa da quella proposta davanti al GDP;
proseguiva il convenuto contestando nel merito la domanda attorea e concludeva per l'inammissibilità/rigetto della stessa, con vittoria di spese. Replicava l'attore sostenendo l'infondatezza dell'eccezione di inammissibilità, sollevata dal convenuto. All'odierna udienza la causa viene decisa, con sentenza allegata a verbale, ex art. 281 sexies cpc.>>
§ 2. – Il Tribunale di Cosenza con sentenza n. 486/2023 così statuiva:
<>
§ 3. – il Tribunale a sostegno della decisione osservava:<< Ritiene questo
Tribunale: preliminarmente, che sia infondata l'eccezione di inammissibilità della domanda attorea sollevata dal convenuto;
sostiene, al riguardo, quest'ultimo che le conclusioni rassegnate dall'attore nell'atto di citazione davanti al GDP e quelle riportate nell'atto di riassunzione sono totalmente diverse;
in effetti, nella domanda di cui all'atto di riassunzione l'attore ha chiesto l'annullamento, previa sospensione, della delibera dell'assemblea del
26.04.2019, “relativamente 1) al punto 1 e 3 dell'o.d.g. concernente l'approvazione del consuntivo 2018 e del preventivo 2019; 2) di cui al punto n. 2 dell'o.d.g. sulla nomina dell'amministratore; 3) al punto 4, dell'o.d.g. concernente i lavori di straordinaria amministrazione adottate dal in data 26.04.2019”, mentre nella domanda Controparte_1
4 davanti al GDP lo stesso attore aveva concluso chiedendo l'accertamento dell'invalidità della delibera dell'assemblea del 30.06.2020 relativamente ai punti 1, 2 e 3 , riguardanti l'approvazione del consuntivo 2019 e relativo riparto, la nomina dell'amministratore, il preventivo di spese 2020 e relativo riparto;
tale diversità di conclusioni deve, però, ritenersi un mero lapsus calami;
ciò perché la translatio iudicii comporta la prosecuzione del processo instaurato davanti al giudice incompetente e perché nel corpo dell'atto di riassunzione l'attore ha, comunque, riproposto i motivi di impugnazione riguardanti i punti 1, 2 e 3 della delibera del 30 giugno 2020. Che ciò posto la domanda attorea sia infondata per le ragioni che seguono;
lamenta parte attrice nella domanda davanti al GDP l'illegittimità della delibera per violazione delle regole che disciplinano il supercondominio;
ha, al riguardo, affermato la Suprema Corte: “L'elemento identificativo del supercondominio risiede nella natura specificamente condominiale (« ... ai sensi dell'art. 1117») della relazione di accessorietà tra la parte comune servente e la pluralità di immobili serviti, a prescindere dalla circostanza che questi ultimi integrino un condominio unitario « ... ovvero più condomìni ... ». Sorgendo ipso iure et facto, se il titolo o il regolamento non dispongono altrimenti, il supercondominio unifica più edifici, costituiti o meno in distinti condomìni, entro una più ampia organizzazione condominiale, legata dall'esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni, in rapporto di accessorietà con i fabbricati, sicché trova ad essi applicazione, proprio in ragione della condominialità del vincolo funzionale, la disciplina specifica del condominio, anziché quella generale della comunione (Cass. 14 novembre
2012, n. 19939). In altri termini, la qualificazione supercondominiale replica al plurale la qualificazione condominiale, postulando anch'essa una relazione funzionale di accessorietà necessaria, per non essere il bene in
(super)condominio - diversamente dal bene in comunione - suscettibile di godimento autonomo. Per quanto non possa escludersi, nell'odierna
5 multiforme fenomenologia degli aggregati immobiliari, la coesistenza di beni a godimento strumentale e beni a godimento autonomo (la dottrina considera infatti l'eventualità di un "doppio regime"), criteri di preminenza funzionale devono orientare il giudice di merito verso la definizione prevalente della fattispecie, nell'un senso o nell'altro. D'altronde, in una logica di sistema che oggi trae conferma dal rinvio dell'art. 1117-bis all'art. 1117, questa Corte ha dichiarato applicabile al supercondominio la presunzione legale di condominialità, stabilita dall'art. 1117 per i beni oggettivamente e stabilmente destinati all'uso o al godimento di tutti gli edifici (Cass. 9 giugno 2010, n. 13883).

4 - Nella specie, il giudice d'appello ha enfatizzato aspetti irrilevanti per la corretta applicazione della nozione di supercondominio, e nel contempo accantonato aspetti rilevanti, così alterando la fisionomia giuridica dell'istituto, e integrando la denunciata violazione di legge. Egli ha ritenuto decisivo che i quattro edifici del
("Gemelli A e B", "Torri A e B") siano Parte_2
gestiti da un unico amministratore, circostanza viceversa estranea al profilo realmente decisivo, inerente la relazione funzionale che, in termini oggettivi, correla a quegli edifici il parcheggio e l'area pedonale. Per converso, il giudice d'appello ha svalutato il dato obiettivo della realizzazione di opere di collegamento tra i beni serventi e gli edifici serviti (in particolare, la scala di accesso dal "Gemello A" al parcheggio), dato obiettivo che, invece, può far emergere un vincolo funzionale di accessorietà necessaria a carattere
(super)condominiale. Ancora, il giudice territoriale non ha conferito alcun ruolo operativo alla presunzione di (super)condominialità, ed invece questa concorre a qualificare giuridicamente le parti necessarie all'uso comune dei plurimi edifici, finché il contrario non risulti dal titolo o dal regolamento. A proposito del regolamento, lo stesso giudice d'appello ha evidenziato, senza tuttavia valorizzare, l'esistenza di previsioni orientate all'accessorietà necessaria, segnatamente quella che destina l'area di parcheggio a servizio di
6 tre edifici del complesso, con possibilità di estensione al quarto ("Gemello
A"). In definitiva, anche alla luce del diverso periodo di realizzazione di edifici poi funzionalmente unificati con opere di collegamento (ciò che è riferito dallo stesso giudice distrettuale), occorre rinnovare il giudizio di sussunzione della fattispecie concreta nel paradigma giuridico del supercondominio” (Cass. 32237/2019); la Suprema Corte, dunque, ricollega
- per quel che qui interessa (attesa la pacifica presenza nel caso in esame di più di sessanta condomini) - la presunzione di supercondominialità alla sussistenza di edifici autonomi al cui servizio sono poste opere comuni ( area parcheggio, ecc. ) ; ciò posto, nel caso in esame, a fronte della specifica contestazione del convenuto sulla sussistenza del requisito “ strutturale” necessario per la presunzione di supercondominialità, parte attrice non ha fornito, come era suo onere, alcuna prova a sostegno del sua domanda sul punto;
Infine le spese;
queste, attesa la complessità delle questioni affrontate, si compensano integralmente tra le parti.>>
§ 4. – Ha proposto appello IO Bruno formulando tre motivi di gravame di seguito illustrati. Rassegnava le seguenti conclusioni:<< “Voglia l'Ecc.ma
Corte di Appello di Catanzaro adita, contrariis reiectis: In via principale e nel merito in riforma della sentenza di primo grado. Dichiarare la nullità della sentenza n. 486/2023, emessa dal Tribunale di Cosenza, Sezione I
Civile, Giudice Dott. A. A. Genise, nell'ambito del giudizio N.R.G.
4222/2021; - accogliere, per i motivi tutti dedotti in narrativa, il proposto appello e, per l'effetto – in riforma parziale dei singoli capi impugnati della sentenza n. 486/2023, emessa dal Tribunale di Cosenza, Sezione I Civile,
Giudice Dott. A. A. Genise, nell'ambito del giudizio N.R.G. 4222/2021 - eliminando totalmente a pagina 4 e 5 dal testo della sentenza le seguenti parti1) nella parte motiva, l'affermazione: La domanda attorea sia infondata e che la Suprema Corte, dunque ricollega - per quel che qui interessa ( attesa la presenza pacifica nel caso in esame di oltre sessanta condomini) – la
7 presunzione di supercondominialità alla sussistenza di edifici autonomi al cui servizio sono poste opere comuni ( aree di parcheggio, ecc); ciò posto, nel caso in esame, a fronte della specifica contestazione del convenuto sulla sussistenza del requisito “ strutturale” necessario per la presunzione di supercondominialità, parte attrice non ha fornito, come era suo onere, alcuna prova a sostegno della sua domanda sul punto;
Infine le spese;
queste, attesa la complessità delle questioni affrontate, si compensano integralmente tra le parti. 2) e dopo il

P.Q.M.

a pagina 6, dove si decide: “Il Tribunale di Cosenza definitivamente decidendo sulla causa di cui in epigrafe rigetta la domanda attorea. Compensa tra le parti le spese di lite.” - accertare e dichiarare che il
è un supercondominio, nominare un Controparte_1
curatore speciale ai sensi dell'art. 65 disp. att. c.c. se tutti i comproprietari non dovessero conferire un mandato ad hoc per il legittimo contraddittorio,
o ordinare all'amministratore pro-tempore l'esibizione e la consegna dei nominativi e gli indirizzi di tutti i titolari di porzioni esclusive ubicate nei singoli edifici per consentire di chiamare tutti i proprietari a contraddire dando un termine per l'espletamento dell'incombente; - nel merito, per tutti i motivi esposti in narrativa, accertare e dichiarare l'illegittimità e/o nullità
e/o l'annullabilità e/o l'arbitrarietà delle delibere dell'assemblea del
30.06.2020 di cui al punto 1, 2, e 3 adottate dal CP_1 [...]
a Con vittoria di spese e competenze di giudizio Controparte_2 CP_2
come per legge per entrambi i gradi di giudizio.>>
§ 4.2 – Si costituiva il . Chiedeva il rigetto Controparte_4
dell'impugnazione e rassegnava le seguenti conclusioni: <
Corte di Appello di Catanzaro adita, disattesa ogni contraria istanza e difesa, accogliere la presente domanda e, per l'effetto, rigettare l'appello proposto dall'avv. IO Bruno, confermando la sentenza n. 486/2023 sì come resa dal Tribunale di Cosenza e tanto per tutte le ragioni di fatto e motivazioni di
8 diritto esposte in narrativa.- Con condanna alla refusione delle spese e competenze del presente giudizio, maggiorate degli accessori di legge. >>
§ 4.3 – Il consigliere istruttore all'udienza di prima comparizione provvedendo ai sensi dell'art. 352 c.p.c. e rinviava la causa all'udienza del
14 ottobre 2025 per la rimessione della causa in decisione, assegnando alle parti i seguenti termini perentori: 1) termine di 60 giorni prima dell'udienza per il deposito di note scritte contenenti la sola precisazione delle conclusioni;
2) termine di 30 giorni prima dell'udienza per il deposito delle comparse conclusionali;
3) termine di 15 giorni prima dell'udienza per il deposito di note di replica.
§ 4.3 – Le parti nei termini perentori assegnati hanno depositato le note autorizzate come da fascicolo telematico.
§ 4.4 – Con decreto presidenziale del 6 ottobre 2025 veniva disposta la riassegnazione della causa, il differimento della stessa all'udienza del 20 ottobre 2025 e la sostituzione dell'udienza predetta ex art. 127 ter c.p.c.
Hanno depositato note scritte i difensori di entrambe le parti che hanno concluso riportandosi.
§ 4.5 – La causa veniva trattenuta in decisione.
§ 5. – i motivi di gravame
§ 5.1 – Con il primo motivo titolato < procedimento per la lesione del diritto di difesa e del contraddittorio e per la violazione dell'art. 132 c.p.c., comma 2, n. 4, art. 118 disp. att. c.p.c., e art. 112 c.p.c., per mancanza di motivazione o motivazione apparente>>
l'appellante lamentava che la irrituale conduzione del processo aveva prodotto, in concreto, una lesione del diritto di difesa e del contraddittorio con l'impossibilità di assolvere all'onere del deposito delle memorie di cui all'art. 183 co. 6 c.p.c. Evidenziava che il Tribunale non aveva dato corso alla fase istruttoria ed aveva deciso senza che vi fosse l'invito alla precisazione delle conclusioni. Sottolineava che il primo giudice aveva motivato in sentenza il
9 rigetto della domanda sul presupposto che:<< a fronte della specifica contestazione del convenuto sulla sussistenza del requisito strutturale necessario per la presunzione di supercondominialità, parte attrice non ha fornito, come era suo onere, alcuna prova a sostegno della domanda.>>
Lamentava di non aver avuto, quale attore, la possibilità di controdedurre in forma scritta in quanto all'udienza del 17 maggio 2022 il CP_1
convenuto aveva sollevato l'eccezione di inammissibilità/improcedibilità della domanda attorea ed il Tribunale aveva rinviato la causa al 4 ottobre 2022 per eventuale trattazione congiunta con il giudizio iscritto al n. 3464/2020; che alla successiva udienza dell'11 ottobre 2022 il Tribunale aveva ritenuto :
<> invitando le parti alla discussione sul punto ex art. 281 sexies c.p.c. ; esse parti avevano chiesto un breve termine per dedurre ed il tribunale aveva rinviato la discussione all'udienza del 6 dicembre 2022 con termine fino a due giorni prima dell'udienza per il deposito di note. Che esso avv.to IO alla successiva udienza del 21 febbraio 2023 aveva evidenziato che la discussione doveva riguardare solo la questione preliminare, quando invece l'udienza risultava fissata per la discussione anche nel merito e chiedeva un breve rinvio con termine per note ed il Tribunale rinviava la causa al 7 marzo 2023. Sosteneva che avendo il Tribunale deciso la causa senza assegnare alle parti il termine per il deposito di comparse conclusionali e delle memorie di replica, ovvero senza attendere la loro scadenza la sentenza era nulla per lesione del diritto di difesa. Con ulteriore profilo evidenziava che la sentenza era nulla in quanto viziata da motivazione apparente, solo graficamente esistente, ma priva di qualsiasi argomentazione atta a rendere percepibile le ragioni poste da base della decisione.
§ 5.2 – Con il secondo motivo titolato: <
APPLICAZIONE DELL'ART. 1117, BIS, C.C. E DALL'ART. 67,
COMMA 3, DISP. ATT. C.C., >> lamentava Parte_3
10 l'erroneità della sentenza a cui il Tribunale era pervenuto a causa di una non condivisibile ricostruzione del fatto. L'appellante sosteneva che il primo giudice aveva fondato la decisione di rigetto della domanda attorea sul personale convincimento che fosse necessaria, al fine di ritener costituito il supercondominio, la presenza del requisito strutturale. Sottolineava, al contrario, che il regolamento contrattuale, non contestato, prevedeva cinque unità immobiliari suddivise in Piano cantinato, piano terra, scala A, Scala B
e scala C, con un regime di proprietà e di spese diversificato tra le scale con l'androne, il piano magazzini con un cortile, il piano box (cantinato) con entrata da strada privata e una zona parcheggio. Sosteneva, in iure, che diversamente da quanto opinato dal primo giudice, il Parte_4
veniva ad essere costituito “ipso iure facto” nel caso in cui più unità immobiliari o più edifici o più condomini di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni;
che in siffatta ipotesi nasceva il supercondominio a prescindere dal numero dei condomini;
che per l'ipotesi in cui i condomini fossero più di sessanta in tal caso è necessario dare attuazione al disposto di cui all'art. 1117 bis cod. civ. Significava che il Tribunale aveva errato dal momento che il complesso edilizio non Controparte_1
poteva essere considerato un unico condominio, con un unico amministratore ed un'unica assemblea che potesse decidere anche su parti esclusive del singolo condominio come sono le scale A, B, C, ed anche il piano scantinato ed il piano terra, tutti con oltre otto condomini. Richiamava ad integrazione ed illustrazione del motivo i principi enunciati da Cass. n. 23001/2019; n.
27360/2016 e n. 10370/2021. Sosteneva, in iure, che si dovesse ritenere costituito il supercondominio in quanto in fatto sussistevano cinque unità immobiliari distinte, autonome e ben identificate con oltre sessanta condomini e con beni e servizi in comune specificati dal regolamento di condominio contrattuale. Insisteva nella pronuncia di illegittimità della
11 delibera del 30 giugno 2020 nei punti 1,2 e 3 in quanto la convocazione era proveniente da soggetto non legittimato.
§ 5.3 – Con il terzo motivo titolato: < annullabilità della delibera n.1) e 3) all'ordine del giorno del 30.06.20, concernente “il rendiconto 2019 e relativa ripartizione”, e “preventivo 2020
e relativa ripartizione”, per la violazione dell'art. 1130, comma 1, n. 1), c.c., violazione dell'art. 1123, comma 1, c.c. e violazione del regolamento condominiale contrattuale art. 5, lett. n), per la ripartizione della spesa. >> censurava nel merito la delibera del 30 giugno 2020 in quanto le spese dell'androne-cortile comune (relative a pulizia, illuminazione e conservazione) non comparivano tra le spese effettuata essendo state illegittimamente inserite come spese ordinarie delle scale e quindi ripartite, in violazione del regolamento condominiale, con le tabelle T ed U. Sosteneva che altrettanto illegittimamente la spesa per luce scale era stata ripartita con le tabelle T ed U, con notevole aggravio per i proprietari dei piani più alti.
Sosteneva che andando ad incidere le delibera impugnate sulla misura degli obblighi dei singoli condomini fissata sia dalla legge che dal regolamento di condominio, eccedeva le attribuzioni dell'assemblea e richiedeva per l'approvazione, l'accordo unanime di tutti i condomini quale espressione dell'autonomia negoziale. Richiamava i principi di diritto enunciati da Cass.
n. 470/2019 in punto di delibere nulle per impossibilità dell'oggetto.
§ 6 – L'analisi dei motivi
§ 6.1 – il primo motivo è infondato.
Il tribunale all'udienza dell'11 ottobre 2022 ha rinviato la causa all'udienza del 6 dicembre 2022 per la discussione orale ex art. 281 sexies cpc avendo ritenuto di poter decidere immediatamente la pregiudiziale ed assegnava alle parti il termine di giorni 2 prima dell'udienza per il deposito di note.
All'udienza del 21 febbraio 2023 – a cui la causa risulta differita - su richiesta 12 dell'avv.to IO che faceva rilevare < la discussione per l'odierna udienza riguardava solo la questione preliminare e che invece per l'odierna udienza è stata fissata la discussione anche nel merito, chiede un breve rinvio di tale discussione, con termine per note>> il Tribunale concedeva il chiesto rinvio per la discussione fissando l'udienza del 7 marzo 2023.
Il rito prescelto dal giudicante (art. 281 sexies c.p.c.) comporta la discussione orale della causa e non prevede l'assegnazione di un termine anticipato rispetto all'udienza per un contraddittorio preventivo scritto.
Non risulta pertanto violata alcuna norma processuale essendo la causa stata decisa nelle forme della discussione orale di cui all'art. 281 sexies c.p.c. vecchio testo, peraltro assecondando la richiesta di parte attrice di differire l'udienza del 23 febbraio 2023 ad altra data per consentire di preparare in maniera più approfondita la difesa;
invero la causa risulta discussa e decisa in tata 7 marzo 2023.
Il secondo profilo di censura afferente alla nullità della sentenza per omessa motivazione o motivazione apparente è manifestamente infondato.
La motivazione della sentenza richiede, ai sensi dell'art. 132, 2° comma, n.
4 c.p.c., la “concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione”, e “consiste nella succinta esposizione dei fatti rilevanti della causa e delle ragioni giuridiche della decisione” (art. 118, 1° comma, disp. att. c.p.c.).
Nel caso in esame, come si può evincere dal testo sopra trascritto, il
Tribunale di Cosenza ha esposto diffusamente il contenuto della domanda proposta avanti al giudice di Pace, il contenuto delle difese del convenuto,
l'iter processuale, la ripresa del processo avanti al Tribunale, il contenuto delle difese delle parti ed ha trascritto le rispettive conclusioni. In esito ha illustrato le ragioni della decisione con richiamo e trascrizione del corpo
13 della motivazione dei principi di diritto enunciati dalla Suprema Corte per concludere che l'attore non aveva dimostrato, come era suo onere, che il condominio fosse strutturato in un superconominio alla strega dei principi di diritto appena richiamati.
Va altresì disatteso il profilo di gravame che censura di nullità la motivazione suddetta in quanto “ apparente” dal momento che la motivazione è solo apparente e la sentenza è nulla perché affetta da "error in procedendo", quando, benché graficamente esistente, non renda, tuttavia, percepibile il fondamento della decisione, perché recante argomentazioni obbiettivamente inidonee a far conoscere il ragionamento seguito dal giudice per la formazione del proprio convincimento, non potendosi lasciare all'interprete il compito di integrarla con le più varie, ipotetiche congetture. (SU n.
22232/2016; Cass. n .6758/2022, n. 1986/2025). Nel caso di specie il tribunale dopo aver richiamato Cass. 322237/2019 ha concluso nelle ultime quattro righe di motivazione spiegando perché, nel caso di specie, non sia ipotizzabile il supercondominio. All'evidenza le due parti della motivazione, quella in diritto e quella in fatto vanno lette unitariamente.
§ 6.2 – il secondo motivo è infondato.
Il requisito strutturale deve necessariamente sussistere in quanto affinché si possa ritenere che si sia formato ipso facto il supercondominio, senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno di approvazioni assembleari, è sufficiente ma necessario che singoli edifici, costituiti in altrettanti condomini, abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati, attraverso la relazione di accessorio e principale, con gli edifici medesimi e per ciò appartenenti, pro quota, ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati ( da ultimo Cass.
n. 18238/2024).
14 Nel caso in esame, come emerge dal regolamento condominiale, vi è un unico fabbricato (art. 1); in detto articolo è compiutamente descritto il fabbricato e la sua composizione (piano cantinato, piano terreno, scala A, scala B, scala C). L'art. 11 descrive le parti condominiali. Si tratta di un unico corpo di fabbrica e non di più edifici autonomi;
vi è un unico ingresso, le unità immobiliari hanno in comune, oltre all'androne, le fondamenta i muri perimetrali ed il tetto anche le condutture idriche, gli impianti elettrici e la rete fognaria. Le utenze sono comuni ed inscindibili.
La motivazione di prime cure, lungi dal rappresentare una mera ed esclusiva considerazione congetturale del giudicante, ha correttamente escluso che il fabbricato de quo, sopra descritto, integri un supercondominio, restando irrilevante in assenza di una struttura articolata, che il numero complessivo dei condomini sia superiore a sessanta.
§ 6.3 – il terzo motivo è infondato
Il rigetto del secondo motivo comporta l'infondatezza del terzo in quanto dal momento che non si verte in ipotesi di supercondominio cade la censura che la delibera 30 giugno 2020 possa essere nulla in quanto la convocazione della stessa promana da soggetto non autorizzato. Cade altresì il secondo profilo di nullità della delibera, ovvero per avere l'assemblea deciso su questioni sottratte al condominio perché devolute al supercondominio.
Si osserva, in iure, che la Suprema Corte a S.U. con sentenza n. 9839 del
14/04/2021 ha precisato che l'art. 1137 cod. civ., per sua formulazione, non consente di ritenere che la categoria della nullità delle deliberazioni condominiali sia interamente espunta dalla materia delle deliberazioni dell'assemblea dei condomini, neppure dopo la riforma del 2013. Esistono infatti categorie, nel mondo del diritto, che non sono monopolio del legislatore, ma scaturiscono spontaneamente dal sistema giuridico, al di fuori e prima della legge: accanto alle ipotesi di annullamento, pertanto, devono 15 essere mantenute, quali nullità, le ipotesi residuali in cui sussistano quei vizi talmente radicali «da privare la deliberazione di cittadinanza nel modo giuridico». La Suprema Corte ha chiarito, in particolare con la pronuncia n.
921/2023 che <<È questo il caso della «impossibilità dell'oggetto, in senso materiale o in senso giuridico», da intendersi riferito al contenuto (c.d. decisum) della deliberazione. L'impossibilità materiale dell'oggetto della deliberazione va valutata con riferimento alla concreta possibilità di dare attuazione a quanto deliberato;
l'impossibilità giuridica dell'oggetto, invece, va valutata in relazione alle «attribuzioni» proprie dell'assemblea. In ordine all'impossibilità giuridica dell'oggetto, vale la pena di osservare che l'assemblea, quale organo deliberativo della collettività condominiale, può occuparsi solo della gestione dei beni e dei servizi comuni;
essa è abilitata ad adottare qualunque provvedimento, anche non previsto dalla legge o dal regolamento di condominio (avendo le attribuzioni indicate dall'art. 1135 cod. civ. carattere meramente esemplificativo), purché destinato alla gestione delle cose e dei servizi comuni. Perciò, l'assemblea non può perseguire finalità extracondominiali e non può occuparsi dei beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condomini, perché qualsiasi decisione che non attenga alle parti comuni dell'edificio non può essere adottata seguendo il metodo decisionale dell'assemblea che è il metodo della maggioranza, ma esige il ricorso al metodo contrattuale, fondato sul consenso dei singoli proprietari esclusivi>> (così anche Cass. n. 16893/2025)
Solo la delibera che sia adottata con riguardo a beni di proprietà esclusiva dei singoli e quindi non su beni condominiale è nulla e non annullabile per difetto assoluto di attribuzioni in capo all'assemblea a deliberare, ipotesi che manifestamente non ricorre nel caso in esame, essendo rimasto escluso che il costituisca un supercondominio e, quindi, Controparte_1
le deliberazioni assunte dall'assemblea a maggioranza non sono nulle, ma
16 rese nel rispetto dell'art. 1136, comma 2, c.c. (maggioranza degli intervenuti rappresentativi di almeno la metà del valore dell'edificio)
L'appello va conclusivamente rigettato.
§ 7. – Le spese del grado seguono la soccombenza di parte appellante. Esse vengono liquidate in dispositivo, sulla base dello scaglione di valore della causa (fino a € 5.200,00) nei valori medi fatta eccezione per la fase di trattazione- istruttoria che ha avuto minimo svolgimento e per la quale si liquidano i compensi medi dimidiati.
§ 8. – Il rigetto dell'appello comporta la declaratoria, ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, del d.p.r. n. 115/2002, dell'obbligo dell'appellante di pagare l'ulteriore importo, a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'appello, se dovuto, restando demandate in sede amministrativa le verifiche sull'effettiva sussistenza dell'obbligo di pagamento (cfr. Cass.
n. 26907/2018, Cass. n. 13055/2018).

PQM


La Corte definitivamente pronunciando sull'appello proposto da IO avv.to Bruno nei confronti di contro la Controparte_1
sentenza resa tra le parti dal Tribunale di Cosenza n. 486/2023 pubblicata in data 07/03/2023, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:

1. rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma l'impugnata sentenza;

2. condanna parte appellante alla rifusione delle spese di lite in favore di parte appellata che liquida in € 4.888,00 per compensi, oltre rimborso forfetario ed accessori di legge;

3. dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma
1 quater, DPR 115/2002 per porre a carico dell'appellante
17 l'ulteriore importo, a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'appello, se dovuto.
Così deciso da remoto nella camera di consiglio della Corte d'Appello di
Catanzaro sezione Prima civile in data 29 ottobre 2025.
Il Presidente est.
dott.ssa Claudia De Martin
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