REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ANCONA sezione civile per le controversie in materia di locazione composta dai magistrati:

1. dr. Luigi Santini Presidente

2. dr.ssa Angela Quitadamo Consigliere

3. dr.ssa Arianna Sbano Consigliere rel
Riunita in camera di consiglio, all'udienza del 24/04/2025, fissata ai sensi dell'art.127-ter; lette le note illustrative, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 363/2024 r. g., vertente
TRA
(C.F. ) con il patrocinio degli avv. Parte_1 C.F._1
FREDDI SIMONE e FREDDI ROMOLO ( ) con elezione di domicilio in C.F._2
Indirizzo Telematico
APPELLANTE

contro

:
, (C.F. Controparte_1
con il patrocinio degli avv. SEBASTIANI MARIANNA e EMILI LUCA P.IVA_1
( ), con elezione di domicilio in Indirizzo Telematico C.F._3
APPELLATO
Conclusioni come in atti
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
propone appello avverso la sentenza n. 528/2024 emessa dal Tribunale Parte_1
di Ancona con la quale veniva rigettato il ricorso proposto dalla stessa nei confronti di CP_1 volto ad ottenere l'immediata riattivazione dei servizi di ascensore luce e antenna condominiali e la condanna dell' alla restituzione dell'importo corrispondente al 70% del canone relativo al CP_1
pagina 1 di 8

periodo compreso tra il gennaio 2017 e la effettiva riattivazione di detti servizi.
Assume l'appellante che la sentenza impugnata sia da ritenersi ingiusta ed errata per i seguenti motivi: 1) Errata e/o travisata interpretazione della domanda - Violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1575-1576-1341-1342-1343- 1418 cc. , 13 L.431/98 , 7-9-10-12 Reg. Regione Marche , 20 undecises L.R. Marche 36/2005; 2) Errata ricostruzione del fatto , per omesso esame della documentazione in atti, di cui si chiede la modifica. Irragionevolezza e violazione e/o falsa applicazione degli artt. 7-9-10 del regolamento regionale;
3) Violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1575-1576-1453 c.c. - Errata ricostruzione del fatto di cui si chiede la modifica nonché violazione e/o falsa applicazione degli artt. 2727 e segg. c.c. , 115 c.p.c.; 4) Ultroneità , inconferenza ed illogicità;
5) Errata condanna alle spese di lite.
Nella sostanza, l'appellante fa valere le seguenti argomentazioni: a. la legislazione regionale delle è diversa da quella del Piemonte oggetto dell'ordinanza n. 4574/2018 citata in sentenza;
CP_1
b. nel caso che ci occupa viene in rilievo il rapporto Ente-locatore e conduttore – assegnatario in cui è il primo a doversi assicurare che i servizi originariamente compresi nella locazione devono essere ripristinati;
c. l'Ente gestore, nei casi di morosità dell'assegnatario nei confronti dell'autogestione, sarebbe legittimato ad agire sia con la risoluzione contrattuale che con azioni volte alla riscossione del credito nei confronti del singolo assegnatario d. l'Ente gestore deve attivarsi affinché operi l'autogestione; e. il locatore è responsabile nei confronti del conduttore – ai sensi dell'art. 1575 e 1576 del c.c. non soltanto per le condizioni materiali del bene oggetto di locazione ma anche per tutti quegli ostacoli, riconducibili a inadempienze dell'Ente, che impediscono il pieno godimento del bene locato.
Gli obblighi di cui alle norme del codice civile risulterebbero violate anche quando i servizi di luce ascensore ed antenna non possono essere erogati se non previo saldo da parte del locatore dell'insoluto pregresso non riconducibile alla conduttrice.
Si è costituito nel presente grado l' eccependo, innanzitutto, l'inammissibilità CP_1 dell'appello e, nel merito, insistendo per la conferma della sentenza impugnata, essendo i motivi di appello infondati.
La Corte, fissata udienza di trattazione scritta in seguito all'introduzione dell'art. 127 ter c.p.c., sulle conclusioni come in atti, si è riservata di decidere.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente, va disattesa l'eccezione di inammissibilità dell'appello ai sensi dell'art.434
c.p.c. come novellato dal D.Lgs. 10 ottobre 2022, n. 149 (c.d. "Riforma Cartabia"), atteso che l'atto di gravame contiene argomentazioni atte a confutare quanto ritenuto in prime cure rendendo possibile, attraverso l'esame complessivo dell'atto, l'individuazione delle censure proposte. La novella pagina 2 di 8 legislativa, oltre a rendere più chiara la mancanza di necessità della redazione di un c.d. progetto alternativo di sentenza, come, peraltro, già affermato in giurisprudenza, sul piano sostanziale, si pone nel solco della ormai consolidata acquisizione della natura dell'appello quale mezzo di impugnazione a critica libera, diretto non già ad introdurre un nuovo giudizio sul rapporto giuridico controverso esaminato dal primo giudice (c.d. novum judicium), bensì ad introdurre una impugnazione avverso la sentenza già resa, volta a correggere specifici errori e vizi della sentenza impugnata (secondo il modello della c.d. revisio prioris instantiae), in continuità con la riforma del 2012. Ebbene, la parte appellante ha censurato l'iter logico-giuridico seguito dal primo giudice, indicando con chiarezza i motivi dell'evidenziato dissenso, sicché il requisito della specificità dei motivi è da ritenersi sostanzialmente rispettato, contenendo l'atto di appello tutte le argomentazioni volte a confutare le ragioni poste dal primo giudice a fondamento della propria decisione, con conseguente ammissibilità del gravame.
Venendo ai motivi che sorreggono il merito dell'impugnazione, infondato è il primo motivo di appello con cui si censura il non corretto riferimento da parte del primo giudice alla sentenza della
Cassazione n. 4574/2018.
Infatti, seppure è vero che tale pronuncia prendeva in esame la legislazione regionale del
Piemonte e riguardava una controversia con un fornitore, tuttavia, corretta è la citazione del principio di diritto affermato in tale pronuncia che ben si adatta anche al caso in questione, stante la piena analogia delle regolamentazioni regionali piemontese e marchigiana in merito all'esistenza dell'autogestione.
Infatti, nella predetta sentenza si legge che “la legge regionale del Piemonte 28 marzo 1995 n.
46 configura l'Autogestione come un organo composto dei soli soggetti assegnatari degli alloggi sociali, costituito per la gestione diretta da parte di tali assegnatari dei servizi comuni, mentre l'Ente gestore è ad esso del tutto estraneo (anche se è tenuto a prestargli assistenza contabile, tecnica e legale). Quindi l'amministratore dell'Autogestione, nominato dall'assemblea degli assegnatari e non dall'Ente Gestore, non è un rappresentante di tutti i proprietari delle unità immobiliari del fabbricato
(come l'amministratore del condominio), ma un rappresentante dei soli assegnatari. Ne consegue che si potrà al più ritenere che i singoli assegnatari siano (come i singoli condòmini per le obbligazioni contratte dall'amministratore del condominio) obbligati pro quota per le obbligazioni contratte dall'amministratore dell'Autogestione, ma non certo che lo sia, per queste ultime, l'ATC (cioè l'Ente gestore), che non partecipa all'Autogestione e non è rappresentata dal relativo amministratore, che non concorre neanche a nominare. E nella specie è pacifico che la fornitura non è stata richiesta dall'amministratore del condominio ma dall'amministratore dell'Autogestione”.
Ebbene l'art. 20 sexies (Regolamento gestionale) della Legge Regione Marche n. 36/2005
pagina 3 di 8 prevede, similmente al caso del Piemonte, che “1. La Giunta regionale, con proprio regolamento, tenuto conto delle proposte dei gestori del patrimonio di ERP e sentite le organizzazioni rappresentative degli utenti, determina: a) le modalità d'uso degli alloggi e delle parti comuni;
b) la ripartizione degli oneri connessi alla manutenzione e all'uso delle parti comuni tra ente gestore e assegnatari;
b bis) il funzionamento dell'autogestione dei servizi e degli impianti comuni da parte degli assegnatari”.
A sua volta, il regolamento regionale n. 3/2014, all'art. 7 (Autogestione) sancisce che “1. Gli assegnatari degli alloggi attivano l'autogestione assumendo la gestione diretta dei servizi e degli impianti comuni del fabbricato secondo le modalità stabilite dal presente regolamento. 2.
L'autogestione ha autonomia amministrativa ed è responsabile degli obblighi fiscali inerenti ai servizi comuni effettivamente gestiti.

3. L'autogestione diventa operante con la nomina degli organi di cui all'articolo 8. 4. L'Ente promuove l'attivazione e il funzionamento dell'autogestione assicurando il proprio sostegno alla formazione dei rappresentanti degli assegnatari, anche in collaborazione con le organizzazioni sindacali. In caso di particolari esigenze o difficoltà l'Ente può rinviare l'attivazione dell'autogestione o sospenderne la prosecuzione per i tempi strettamente necessari a rimuovere le cause ostative.

5. Nel caso in cui gli organi dell'autogestione di cui all'articolo 8 risultino inadempienti,
l'Ente può provvedere a sua cura, con successiva rivalsa delle spese a carico degli assegnatari”.
Dunque, corretta appare la citazione della sentenza in parola da parte del primo giudice, potendosi affermare che anche nella Regione Marche “dell'inadempimento delle obbligazioni assunte dalle autogestioni non può essere chiamato a rispondere l'ente proprietario ma, al massimo ed in parallelo con la disciplina del condominio, i singoli assegnatari”.
Il resto del motivo di appello è, invece, inammissibile atteso che in nessun modo la sentenza impugnata ha affermato l'esistenza di un obbligo in capo a ciascun assegnatario di farsi carico della eventuale inadempienza degli altri assegnatari, con conseguente irrilevanza delle argomentazioni spese a confutazione di tale circostanza.
Quanto, poi, all'interpretazione dell'art. 12 del regolamento regionale nonché dell'art. 20 undecies della L.R. Marche 36/2005, questo Collegio rileva come sia, invece, l'appellante a distorcere il dettato normativo.
La L.R. n. 36/2005, all'art. 20 undecies (Morosità) prevede che “1. In caso di morosità superiore a tre mesi nel pagamento del canone di locazione, delle quote di gestione dei servizi o nei confronti dell'autogestione, gli enti gestori procedono alla risoluzione del contratto con conseguente decadenza dall'assegnazione.

2. I componenti del nucleo familiare dell'assegnatario rispondono in solido del pagamento di quanto dovuto per la conduzione dell'alloggio.

3. La morosità può essere sanata entro sessanta giorni dalla messa in mora da parte dell'ente gestore ovvero attraverso un piano di pagina 4 di 8 recupero concordato entro il medesimo termine con l'ente gestore, ferma restando la corresponsione degli interessi legali. 3 bis. Dalla data di risoluzione e fino alla riconsegna dell'alloggio, è dovuta all'ente gestore un'indennità pari al canone locativo della fascia di capacità economica immediatamente superiore a quella applicata al momento della risoluzione. 3 ter. In caso di pagamento totale di quanto dovuto, anche mediante piano di recupero concordato con l'ente gestore, eventuali provvedimenti di risoluzione e decadenza rimangono privi di effetto, compresa l'applicazione dell'indennità di cui al comma 3 bis.

4. In caso di morosità incolpevole documentata dall'assegnatario,
l'ente gestore verifica con il Comune competente la possibilità di attivare interventi di sostegno sociale ed economico, anche mediante ricorso a specifiche risorse previste dalla legislazione statale e regionale vigente in materia. In tale ipotesi non si procede all'esecuzione del provvedimento di risoluzione del contratto né alla decadenza dall'assegnazione, fermo restando il recupero da parte dell'ente gestore, anche in forma rateale, delle somme non riscosse”.
Il regolamento regionale, all'art. 12 (Inadempienze) prevede che “1. Nel caso in cui l'assegnatario risulti in stato di morosità nei confronti dell'autogestione o del condominio, l'Ente: a) attiva le procedure di risoluzione del contratto con conseguente decadenza dall'assegnazione, così come stabilito dall'articolo 20 undecies della legge regionale, promuovendo le azioni per il recupero coattivo del credito e dell'alloggio, previa acquisizione della documentazione contabile ed amministrativa idonea fornita dal rappresentante degli assegnatari;
b) provvede all'irrogazione delle sanzioni amministrative pecuniarie stabilite dall'articolo 20 terdecies della legge regionale. 2.
L'esazione delle quote dovute dagli assegnatari all'autogestione resta a carico di quest'ultima, fatta salva la comunicazione all'Ente degli assegnatari inadempienti”.
Ebbene, la previsione del regolamento secondo cui l'Ente attiva le procedure di risoluzione del contratto e decadenza dell'assegnazione e promuove le azioni di recupero del credito e dell'alloggio, richiamando le ipotesi di cui all'art. 20 undecies della L.R. rende evidente che, allorquando si parla di recupero del credito, la norma si riferisca unicamente ai canoni di locazione non pagati, fattispecie di cui, infatti, si occupa la norma della legge regionale di cui il regolamento è attuazione. Ciò è chiarito dall'ultimo comma della norma del regolamento che, infatti, ribadisce che l'esazione delle quote dovute dagli assegnatari all'autogestione resta a carico di quest'ultima, fatta salva la comunicazione all'Ente degli assegnatari inadempienti.
Nella sostanza, la norma del regolamento tratta unitamente le ipotesi delle morosità dei canoni di locazione e delle quote dovute all'autogestione, trattandosi, evidentemente, dell'ipotesi più frequente
(è normale, infatti, che in una situazione di difficoltà economica dell'assegnatario questi si renda inadempiente a tutti i suoi obblighi), accomunate dal diritto dell'ente di procedere alla risoluzione del pagina 5 di 8 contratto di locazione, precisando, tuttavia, che spetta all'autogestione richiedere il pagamento delle quote relative ai servizi in comune.
Il fatto che in caso di morosità dell'assegnatario nel pagamento delle quote dei servizi in comune l'Ente possa procedere alla risoluzione del contratto di locazione non significa necessariamente che sia l'ente anche il titolare del relativo diritto di credito, corrispondendo, invece, la misura risolutiva all'interesse dell'ente proprietario acché anche i servizi comuni dell'immobile vengano correttamente manutenuti.
Inconferente è, d'altro canto, la pronuncia della Cassazione n. 12955/2023, citata dall'appellante nelle ultime note scritte, la quale ha affrontato un caso regolato dalla legge regionale pugliese che, differentemente da quella in esame, all'art. 38, comma 3, della l.r. del 1984, è chiara “nel dire, nel secondo inciso, che l'ente gestore versa le quote insolute e procede nei confronti degli assegnatari morosi per il recupero delle somme versate, in tal modo non prevedendo l'obbligo di preventiva escussione degli assegnatari a carico dell'autogestione”.
Condivisibile deve, dunque, ritenersi l'interpretazione della normativa regionale come propugnata dal primo giudice.
Lamenta, poi, l'appellante che il primo giudice avrebbe stigmatizzato la condotta inerte della ricorrente che non avrebbe mosso alcuna sollecitazione nei confronti del rappresentante dell'autogestione affinché si attivasse per consentirle di fruire del servizio ascensore, richiamando dei documenti allegati al ricorso di cui si assume la mancata considerazione da parte del giudice.
Si tratta, tuttavia, di documenti che non attestano alcuna sollecitazione nei confronti dell'autogestione o degli altri coassegnatari al fine di ripristinare i servizi comuni, eventualmente previa riunione dell'assemblea, testimoniando, al contrario, come ogni pretesa sia sempre stata rivolta dalla originaria ricorrente nei confronti dell'ERAP, sostanzialmente estranea alla gestione dei servizi CP_ comuni (v. all. da 2 a 7, domanda di mobilità e trasmissione certificati all' attestanti problemi di salute e difficoltà di fare le scale). CP_ Naturalmente, è vero che l' , nell'ambito dei suoi poteri di vigilanza, ha precise responsabilità anche in merito alla costituzione dell'autogestione ma tale compito risulta, in effetti, in prima battuta essere stato adempiuto, essendo incontroverso tra le parti che l'autogestione è esistita nell'immobile in parola, fino al 2020, allorquando il precedente rappresentante degli assegnatari si dimetteva, senza essere sostituito da parte della competente assemblea degli assegnatari.
L'appellante lamenta, inoltre, la violazione degli artt. 1575 e 1576 c.c..
Orbene, seppure si afferma in giurisprudenza che l'obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l'immobile in buono stato locativo, di cui all'art. 1576 cod. civ.,
pagina 6 di 8 riguarda sia la parte dell'immobile di esclusiva proprietà del locatore sia le parti comuni dell'edificio, trattandosi di un obbligo strettamente connesso con quello, a suo carico, di riparazione e manutenzione dell'immobile locato (v. Cass. Sez. 3, Sentenza n. 15372 del 28/06/2010), tuttavia, nel caso in esame, non si imputa all'ente proprietario l'omissione di alcuna opera di manutenzione o riparazione, quanto, invece, la mancata rimozione di questi “ostacoli, riconducibili a sue inadempienze, che impediscono al conduttore il pieno godimento del bene locato”.
La mancata fruizione dell'ascensore e della luce scale da parte dell'assegnataria, tuttavia, non è riconducibile ad una inadempienza dell'ente proprietario, in quanto tali servizi sono stati sospesi solo a cagione del mancato pagamento delle spese di elettricità da parte di molti degli assegnatari, sicché il fornitore dell'energia ha provveduto a bloccare l'utenza.
Come già sopra anticipato, l'obbligazione di pagamento delle forniture ricade unicamente sull'autogestione ovvero sui singoli assegnatari e non sull'ente proprietario.
Di conseguenza, non può ravvisarsi alcuna responsabilità diretta dell'ente per la mancata fruizione dei servizi comuni, non ricadendosi nelle ipotesi di cui agli artt. 1575 e 1576 c.c..
Quanto, poi, all'inerzia dell'ente nel procedere con la risoluzione dei contratti per gli assegnatari morosi, come ritenuto dal primo giudice, si tratta di decisioni rimesse all'insindacabile valutazione degli amministratori dell' avuto riguardo anche alla finalità dell'Ente gestore CP_1 dell'Edilizia Residenziale Pubblica ed alla tutela costituzionale del bene prima casa anche in situazioni di disagio socio-economico.
Con riguardo, infine, al regolamento delle spese di lite, ritiene questo Collegio che l'appello possa essere accolto, giustificandosi la compensazione integrale delle spese, alla luce, da una parte, della novità della questione, dall'altra, per motivi di equità, in considerazione anche delle condizioni di degrado dell'immobile in questione ove sono inibiti servizi essenziali quali luce scale e ascensore, soprattutto per chi, come la ricorrente, soffre di problemi di deambulazione e che avrebbero suggerito, al di là della formalmente corretta applicazione delle norme, interventi sostanzialmente più incisivi, a tutela di tutti gli assegnatari, anche quelli in regola con i pagamenti.
Ogni altro motivo di appello deve ritenersi assorbito.
Le medesime ragioni sopra esposte giustificano la compensazione integrale delle spese anche per il presente grado.


P.Q.M.


La Corte così provvede: 1) in parziale accoglimento dell'appello ed in parziale riforma della sentenza di primo grado, dichiara compensate tra le parti le spese di primo grado;
2) conferma, per il resto, la sentenza impugnata;
3) compensa le spese del presente grado. pagina 7 di 8 Ancona, 24 aprile 2025
Il Consigliere est. Il Presidente
Dott.ssa Arianna Sbano Dott. Luigi Santini
pagina 8 di 8