R.G. 1064/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D'APPELLO DI ROMA SEZIONE VIII così composta:
Franca Mangano Presidente
Caterina Garufi Consigliere est.
Edoardo Mancini Giudice ausiliario riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile di appello iscritta al n. 1064 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2020, trattenuta in decisione all'udienza del
6.2.2025, con assegnazione dei termini di legge per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica, vertente
TRA
(C.F. ), Parte_1 C.F._1 elettivamente domiciliato in Roma, Via S. Melania n. 15, presso lo studio dell'Avv. Antonio Ricciulli che lo rappresenta e difende in forza di procura in calce all'atto di citazione in appello appellante
E
(C.F. , in Controparte_1 P.IVA_1 persona dell'amministratore p.t., elettivamente domiciliato in Roma,
Circonvallazione Clodia n. 145/A, presso lo studio degli Avv.ti Alberto
Bonu e Pamela Bonanni che lo rappresentano e difendono in forza di procura a margine della comparsa di costituzione e risposta depositata in primo grado espressamente estesa ad ogni fase e grado del giudizio appellato
OGGETTO: appello alla sentenza del Tribunale di Roma n. 728/2020
– impugnazione delibera assembleare
CONCLUSIONI
Come da rispettivi atti introduttivi
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1 1. , in qualità di proprietario di una unità Parte_1 immobiliare posta al piano seminterrato del CP_1 CP_1
in Roma (di seguito, Condominio), distinta in Catasto al foglio
[...]
856, part. 51, sub. 504, categoria A/10 (ufficio), si rivolgeva al
Tribunale di Roma per impugnare la delibera assembleare approvata in data 20.10.2015 e, ove necessario, in quanto connesse con quest'ultima, le delibere assembleari approvate in data 13.3.2015 e 18.9.2015.
Deduceva quanto segue: a) l'invalidità della delibera, approvata a semplice maggioranza anziché all'unanimità, nella parte che approvava la clausola di cui all'art. 10 lettera f del Regolamento condominiale in quanto la stessa, nel riservare tutta la zona carrabile esclusivamente al transito per l'accesso ai box e per lo scarico di merci e/o persone, vietava la sosta o il parcheggio dei veicoli su detta area, limitando il diritto di proprietà del singolo condominio sulle aree di proprietà comune;
b) l'erroneità/inesistenza delle tabelle millesimali date per approvate ed allegate all'art. 17 del Regolamento condominiale introdotto con la delibera del 13.3.2015, successivamente modificato nel testo definitivo con l'ulteriore delibera condominiale del
20.10.2015; c) l'erroneità/inesistenza del criterio di ripartizione delle spese sancito dall'art. 17 co. 1 del Regolamento condominiale introdotto con la delibera del 13.3.2015, più volte modificato e approvato nel testo definitivo (vigente) con l'ulteriore delibera del
20.10.2015; d) l'erroneità del conto consuntivo 2014 e del preventivo 2015, nonché del piano di riparto concernente le spese per l'impianto di illuminazione, tutti redatti e approvati sulla scorta delle tabelle millesimali illegittimamente approvate come dedotto sub b).
Concludeva chiedendo: in via preliminare, di sospendere in tutto o in parte l'esecuzione delle delibere condominiali impugnate;
nel merito, di accertare e/o comunque dichiarare la nullità e/o annullabilità in tutto o in parte delle delibere condominiali impugnate, con ogni provvedimento consequenziale;
di condannare il Controparte_1
all'integrale risarcimento di tutti i danni subiti e subendi
[...] dal in diretta conseguenza della condotta tenuta e della Parte_1 illegittima e ingiustificata adozione delle delibere come sopra annullate, in misura pari agli esborsi sostenuti per promuovere e coltivare le istanze di mediazione ex D.lgs. 28/2010, nonché la presente azione, da quantificarsi in complessivi euro 6.234,20 ovvero nella diversa misura ritenuta di giustizia, da liquidarsi se del caso, in tutto o in parte, anche in via equitativa. Con vittoria di spese, competenze e onorari del procedimento, oltre I.V.A, C.A.P. e rimborso spese generali come per legge.
2 Si costituiva in giudizio il eccependo in via preliminare e CP_1 pregiudiziale la nullità dell'atto di citazione per violazione dell'art. 163 n. 4) c.p.c. in combinato disposto con l'art. 164 co. 4 c.p.c. e, altresì, la tardività dell'impugnazione proposta relativamente alle delibere assembleari del 13.3.2015 e del 18.9.2015. Concludeva chiedendo, previo rigetto dell'istanza di inibitoria, di rigettare la domanda attorea in quanto infondata in fatto e in diritto. Con condanna dell'attore al risarcimento danni ex art. 96 co. 1-2-3 c.p.c. per aver agito Parte_1 in giudizio in mala fede, da liquidarsi in via equitativa, e alla refusione delle spese e competenze di giudizio, oltre rimborso forfettario delle spese al 15%, I.V.A. e C.P.A. Respinta l'istanza cautelare, all'udienza del 23.5.2019 il Giudice tratteneva la causa in decisione assegnando alle parti termini ex art. 190
c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 728/2020, ritenuta l'assenza di elementi sulle presunte violazioni poste in essere dall'assemblea e considerata la mancata prova degli asseriti danni derivanti dalla ipotetica condotta illecita del Condominio, rigettava le domande attoree e condannava a rimborsare al Parte_1 CP_1 convenuto le spese di lite, liquidate in euro 7.250,00 per la fase di merito ed euro 1.823,00 per la fase cautelare incidentale, oltre rimborso forfettario al 15% per spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge.

2. Nell'atto di appello ritualmente notificato, Parte_1 contestava le conclusioni cui era addivenuto il Giudice di primo grado.
In particolare, criticava:

2.a) violazione di legge (art. 112 c.p.c.); omessa pronuncia e/o comunque erroneità, illogicità e contraddittorietà della sentenza impugnata. Il Giudice di prime cure avrebbe omesso di indicare, tra le delibere assembleari impugnate, quella assunta in data 18.9.2015, con conseguente omessa pronuncia in violazione dell'art. 112 c.p.c.;

2.b) violazione e/o falsa applicazione degli artt. 2697 co. 1, 2727 e/o
2729 c.c. e 115, 116 co. 1 c.p.c.; erroneità, illogicità e contraddittorietà della sentenza impugnata per essere stata assunta in assenza di riscontro probatorio ovvero in frontale contrasto con le risultanze delle prove – documentali – acquisite e/o comunque – senza valida giustificazione alcuna – sulla scorta di circostanze (nella pratica totalità dei casi documentalmente) confutate;
omessa e/o insufficiente motivazione e/o comunque erroneità, illogicità e contraddittorietà della sentenza impugnata. Il Giudice di prime cure, anziché limitarsi all'eccezione di tardività dell'impugnazione sollevata dal CP_1 convenuto relativamente alle delibere assembleari del 13.3.2015 e del
3 18.9.2015, avrebbe erroneamente statuito anche in merito alla (non eccepita) tardività dell'impugnazione della delibera assembleare del 20.10.2015. A sostegno dell'infondatezza dell'eccezione di tardività,
l'appellante, riportando giurisprudenza di merito sul punto, rappresentava che, in tema di impugnazione di delibere assembleari, “il tentativo di mediazione – da esperirsi quale condizione di procedibilità dell'azione entro il termine di 30 giorni previsto dall'art. 1137 c.c. – interrompe una sola volta il termine decadenziale de quo” e che, qualora il tentativo fallisca, “il termine per la proposizione della domanda giudiziale riprende a decorrere ex novo, con decorrenza dal giorno del deposito del verbale negativo presso la segreteria dell'organismo di mediazione”;

2.c) violazione e/o falsa applicazione degli artt. 2697 co. 1, 2727 e/o
2729 c.c. e 115, 116 co. 1 c.p.c.; erroneità, illogicità e contraddittorietà della sentenza impugnata per essere stata assunta in assenza di riscontro probatorio ovvero in frontale contrasto con le risultanze delle prove – documentali – acquisite e/o comunque – senza valida giustificazione alcuna – sulla scorta di circostanze (in massima parte documentalmente) confutate;
omessa e/o insufficiente motivazione e/o comunque erroneità, illogicità e contraddittorietà della sentenza impugnata. La sentenza impugnata sarebbe viziata in quanto il Giudice di prime cure avrebbe delimitato – “del tutto illegittimamente e senza valida ragione alcuna” – il proprio scrutinio ai soli vizi di nullità, omettendo ogni indagine e/o pronunzia sui profili di annullabilità delle tre delibere assembleari impugnate. L'appellante lamenta, altresì, la condotta tenuta dal Giudice nel riportare pedissequamente quanto contenuto nell'articolo a firma di dal titolo “I posti auto Persona_1 condominiali e la disciplina in tema di conformità catastale” pubblicato in data 12.3.2019 sulla Rivista Notariato 1/2019, edita da Ipsoa. Inoltre, il Giudicante avrebbe affermato che le aree oggetto di causa sarebbero,
“per loro conformazione”, idonee al solo “passaggio delle persone e al transito dei veicoli” senza avere alcun elemento di prova in tal senso e disattendendo la prova documentale contraria fornita dall'odierno appellante il tutto in violazione degli artt. 115-116 c.p.c. Parte_1
Concludeva chiedendo: nel merito, di “accertare e/o comunque dichiarare la nullità e/o annullabilità in tutto o in parte (ovvero, in tal caso, limitatamente ai capi oggetto di impugnazione) della/e delibera/e condominiale/i impugnata/e in virtù delle ragioni di fatto e di diritto di cui all'atto di citazione introduttivo, con ogni provvedimento consequenziale”; per l'effetto, di condannare il Controparte_1
all'integrale risarcimento dei danni conseguenti alle
[...] delibere impugnate, in misura pari agli esborsi da questi sostenuti per
4 promuovere e coltivare le istanze di mediazione ex D.lgs. 28/2010
(definite come da verbali di mancato accordo allegati al fascicolo di primo grado), da quantificarsi in complessivi euro 6.234,20 e/o da liquidarsi in via equitativa. Con vittoria di spese dei due gradi di giudizio.

3. Si costituiva in giudizio il appellato chiedendo, previo CP_1 stralcio di tutta la documentazione nuova versata in atti da parte appellante (documenti da 6 a 13), di rigettare integralmente l'appello in quanto infondato in fatto e in diritto, confermando ogni provvedimento della sentenza impugnata. Con condanna dell'appellante alla Parte_1 refusione delle spese di fase.

4. Dopo lo scambio di note di trattazione scritta, con ordinanza del
28.5.2020 la Corte rinviava la causa per la precisazione delle conclusioni. All'udienza del 6.2.2025, la causa era trattenuta in decisione con assegnazione dei termini di legge per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE

5. L'appello va rigettato.
Sul motivo di gravame sub 2.a), il Tribunale del tutto correttamente non si pronunciava sulla delibera condominiale assunta il 18/9/2015. Nella citazione del detta delibera era oggetto di un mero richiamo Parte_1 in quanto “connessa con le altre oggetto di impugnativa”, senza che l'attore avesse formulato specifiche contestazioni avverso la medesima. Inoltre, come affermato nello stesso atto introduttivo del giudizio di primo grado, la delibera del 18/09/2015 era stata “assorbita” da quella successiva del 20/10/2015, oggetto della presente impugnativa, circostanza che ne rendeva superfluo alcuno scrutinio.
Quanto alla doglianza sub 2.b), essa è fondata - pur non comportando un diverso esito del giudizio- dovendosi, in parte qua, modificare la parte motiva della gravata decisione. Le istanze di mediazione erano presentate: in data 30/3/2015, in ordine all'assemblea condominiale tenutasi in data 13/3/2015; in data 30/9/2015, relativamente all'assemblea del 18/9/2015. Dato atto di ciò, risulta aver Parte_1 rispettato il termine di tre mesi previsto dalla legge perché la fase della mediazione si prolungava oltre detto termine. Sul punto, la Corte rappresenta che, in caso di mediazione obbligatoria per l'impugnazione di una delibera condominiale, il termine di decadenza per l'impugnazione di 30 giorni (art. 1137 c.c.) si interrompe (non verificandosi una semplice sospensione) con la comunicazione di convocazione alla mediazione e riprende a decorrere, per ulteriori 30 giorni, dal deposito del verbale di mediazione presso la segreteria
5 dell'organismo. Se la mediazione dura più di tre mesi - come nel caso di specie- il termine di decadenza riprende a decorrere dal deposito del verbale anche se la mediazione si protrae oltre il termine legale (in caso di fallimento del tentativo di mediazione, quindi, il termine per la proposizione della domanda giudiziale ex art. 1137 c.c. riprende a decorrere ex novo dal giorno del deposito del verbale negativo presso la segreteria dell'organismo di mediazione: Cass. sez. II, 26/10/2018, sent.
n.27251 e, prima, Cass. S.U. 22/07/2013, sent. n. 17781).
Nel merito, però, le contestazioni del non sono condivisibili. Parte_1
Con riguardo al motivo di appello 2.c, va premesso che il
[...]
non aveva alcun regolamento condominiale sino Parte_2 alla data del 20/10/2015 quando l'assemblea condominiale, a maggioranza qualificata, nel pieno rispetto della normativa vigente, approvava il regolamento prevedendo, in particolare, all'art. 10, lettera f), che “tutta la zona carrabile interna al è riservata CP_1 esclusivamente al transito, al fine dell'accesso ai box e/o dello scarico merci e/o persone. E' vietata qualunque sosta o parcheggio sull'area medesima”. Nel dettaglio, la delibera assembleare del 20/10/2015 approvava tale previsione presenti 8 condomini (inizialmente 7 condomini, ai quali si aggiungeva in corso di assemblea e prima Pt_3 dell'approvazione) su un totale di 10 per complessivi 784,80 millesimi (oltre quelli del condòmino , con una maggioranza qualificata Pt_3 del tutto conforme alle previsioni del codice civile (art. 1136, 2° co. c.c., in combinato disposto con l'art. 1138, 3° co. c.c.).
Sul punto, giova richiamare la giurisprudenza della Cassazione (sez. II, sent. 18/3/2023 n. 7385) secondo la quale le delibere assembleari che regolano l'uso di una parte comune (come la rampa oggetto di causa) vietando il parcheggio, sono valide se sono rispettate le maggioranze previste dall'art. 1136 del c.c., ovvero la maggioranza degli intervenuti in assemblea, purché rappresentino almeno la metà dei millesimi del condominio, quorum che sono stati ampiamente raggiunti in occasione della delibera censurata.
Al contempo, il regolamento condominiale regolamenta l'utilizzo della rampa impedendovi il parcheggio per manifeste ragioni di sicurezza, in quanto la presenza di auto in sosta impedirebbe il passaggio di mezzi di soccorso quali ambulanze e automezzi dei VV.FF. La documentazione prodotta in giudizio -diversamente da quanto ipotizzato dal Parte_1 rende evidente che la rampa, oggettivamente, non consenta il passaggio di automezzi di emergenza con la contestuale presenza di autoveicoli parcheggiati. Peraltro, la natura carrabile di detta rampa era già prevista nell'atto di assegnazione degli alloggi del di ai CP_1 Controparte_1
6 singoli soci della (all. 1 alla comparsa in primo grado del Parte_4
), in cui si legge che ciascuna delle unità immobiliari – CP_1 compreso l'interno 4 originariamente di proprietà e poi ceduto Parte_1
a ha un box auto con accesso dalla rampa “carrabile”, senza Parte_3 alcun indicazione sull'eventuale possibilità di parcheggiare sulla rampa.
In assenza di valide e documentate contestazioni sulla legittimità di quanto impugnato, il gravame va respinto rilevato, per altro profilo, che sono stati prodotti dal documenti inammissibili stante la loro Parte_1 produzione, per la prima volta, in appello (come eccepito dal in comparsa). CP_1

6. Quanto alle spese processuali di fase, le stesse sono poste a carico dell'appellante in virtù della sua soccombenza e liquidate in dispositivo secondo i valori medi delle cause rientranti in quelle di valore indeterminabile a bassa complessità, senza calcolare la fase istruttoria.

PQM.

La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando nella causa civile in epigrafe indicata, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa, rigetta l'appello proposto da avverso la Parte_1 sentenza del Tribunale di Roma n. 728/2020 nei confronti del
. Controparte_1
Condanna l'appellante al pagamento delle spese processuali del presente grado di giudizio, che liquida in favore dell'appellato in €
6946,00 per compensi, oltre spese generali al 15% e accessori di legge. Dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 1 co. 17 della l. 228/12 per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenuta il 27.5.2025
La Consigliera est.
Caterina Garufi La Presidente
Franca Mangano
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