REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI NAPOLI
Sezione VI civile
La Corte di appello di Napoli, sez. VI civile, così composta:
dott. ssa Assunta d'Amore Presidente
dott. Giorgio Sensale consigliere dott. Francesco Notaro consigliere rel. est.
SENTENZA
nella causa recante il numero di ruolo 1062/2020, avente ad oggetto appello avverso la sentenza n. 1944/2019 emessa dal tribunale di Torre Annunziata,
pubblicata il 4.9.2019
TRA
, cf. e Parte_1 C.F._1 Parte_2
, cf. , elett.nte dom.ti presso lo studio dell'avv.
[...] C.F._2
Piero Orditura e dell'avv. Valerio Ricciardi, cf. , dal quale è C.F._3
rappresentato e difeso giusta procura stesa in calce all'atto di appello
Appellanti
E
Controparte_1
(c.f. in persona dell'amministratore p.t. ,
[...] P.IVA_1 CP_2
elettivamente domiciliato in Sorrento alla via degli Aranci n. 145 presso lo studio dell'avv. Francesco Pane, cf. , che in uno all'avv. Veronica CodiceFiscale_4
Castellano, cf. , lo rappresenta e difende, giusta procura in CodiceFiscale_5
calce alla comparsa di risposta
1 Appellato
Conclusioni
All'udienza del 12.12.2024, trattata con le modalità previste dall'art. 127 ter c.p.c., la parte appellante, unica ad averle depositate, ha concluso come da relative note.
Motivi della decisione
A – Giudizio di primo grado
A.a.) e proponevano opposizione avverso Parte_1 Parte_2
la delibera assembleare, adottata dal convenuto, del 22.10.2015 in CP_1
relazione agli argomenti posti all'ordine del giorno sub punti 1 e 2 relativi alla approvazione dei bilanci consuntivi anni 2013 e 2014, nonché preventivo 2015, per violazione dell'art. 1130 bis c.c..
A.b.) Il tribunale adito, nella resistenza del condominio, che eccepiva pregiudizialmente l'improcedibilità della domanda per la mancata partecipazione personale al procedimento di mediazione del , così statuiva: Parte_1
“dichiara improcedibile la domanda proposta da;
Parte_1
rigetta la domanda proposta da : Parte_2
compensa tra le parti le spese di lite nella misura del 50%, condanna gli attori in solido a corrispondere al convenuto la residua quota che liquida in complessivi euro
1.500,00, oltre spese generali, iva e c.p.a. come per legge;
con distrazione in favore dell'avv. Luca Marocco dichiaratosi antistatario ex art. 93 c.p.c.”.
Il primo giudice, a) dopo aver accolto l'eccezione di improcedibilità della domanda azionata dal per mancata partecipazione personale alla Parte_1
procedura di mediazione, richiamando in maniera estesa quanto espresso da Cass. n.
8473/2019, evidenziando che l'attore non era comparso al primo incontro del
10.3.2016, al quale si presentavano soltanto la e l'avvocato costituito, senza Pt_2
2 che risultasse rilasciata specifica procura speciale al difensore, b) relativamente all'opposizione della , b.1.) premettendo che, come chiarito dal condominio, Pt_2
per il bilancio 2014 si trattava di bilancio consuntivo solo per errore indicato in preventivo, b.2.) nonché diffuse considerazioni riguardanti, a seguito della riforma del 2012, le modalità ed i requisiti occorrenti per la redazione dei rendiconti condominiali, tra cui la tenuta del registro di contabilità, componendosi il rendiconto del predetto registro, nonché di un riepilogo finanziario e di una nota esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti, per quel che concerne lo specifico caso sottoposto al suo esame, così
testualmente argomentava:
c) “Orbene, nel caso di specie sebbene i rendiconti approvati con la delibera impugnata sono corredati solo della situazione patrimoniale al 31/12/2013 e al
31/12/2014, mentre difettano del registro di contabilità e di una nota sintetica esplicativa e non vi è corrispondenza tra alcune voci di spesa riportate nell'elenco delle spese e quelle riportate nel piano di riparto, però nel complesso essi appaiano sufficientemente intellegibili attesa soprattutto la modesta quantità di voci nonché entità degli importi .
E' vero infatti che, con riguardo sia al bilancio consuntivo 2013 che a quello 2014 nell'elenco delle spese sono riportati gli importi di acconti sostenuti per spese straordinarie, in particolare nel primo per la prestazione del geom. e per la CP_3
riparazione delle buche nel cortile e nel secondo per la sostituzione della pompa fognaria (con riguardo alla voce spese legali causa c/European la doglianza è assolutamente priva di pregio sol che si consideri che la differenza tra i due importi riportati è di €0,06), mentre nel successivo riparto sono riportati importi superiori, corrispondenti all'intera spesa effettivamente sostenuta, come precisato dal convenuto in comparsa, ma ciò è facilmente intuibile e non inficia la comprensibilità del documento, sebbene certamente sarebbe stato opportuno riportare la spesa effettivamente sostenuta nell'elenco delle spese.
Fuor di ciò, assolutamente infondate sono tutte le ulteriori doglianze articolate da parte attrice.
Con riguardo, in particolare, al fondo di importo pari ad € 4.900,00, in relazione al
3 quale si lamenta che esso, presente nel bilancio 2013 e risultante anche nella situazione contabile stilata al momento del passaggio di consegne tra il precedente e l'attuale amministratore del (documento 6 allegato al fascicolo di parte attrice), non CP_1
appare nei bilanci relativi agli anni successivi, va considerato che nella delibera oggetto della presente impugnazione si legge che l'amministratore p.t. precisa che per mero errore materiale nel bilancio consuntivo anno 2014 manca la somma richiamata nello stato patrimoniale 2013 di € 4.900,00.
Infondata è anche la doglianza relativa al compenso del precedente amministratore giacché dal medesimo conteggio allegato al verbale di consegna predisposto dal precedente e dell'attuale amministratore in data 4/09/2012 (documento 6 allegato al fascicolo di parte attrice), richiamato da parte attrice, risulta un credito dell'amministratore uscente di € 2.522,40, dunque non si comprende perché dovrebbe ritenersi ingiustificata la voce relativa al compenso amm.re pari ad € Parte_3
2.240,00, riportata nella situazione patrimoniale al 31/12/2013.
In conclusione, sebbene con le imprecisioni sopra evidenziate con riguardo ai bilanci
2013 e 2014, deve concludersi per un giudizio positivo in ordine alla verificabilità dei rendiconti approvati con la delibera impugnata.
Del tutto prive di pregio sono poi le doglianze relative all'approvazione solo in data
22 ottobre 2015 del bilancio preventivo 2014, sol che si consideri che come precisato dal convenuto costituendosi, e comunque chiaramente intuibile attesa l'espressa dicitura riportata sul bilancio prodotto dalla medesima parte attrice, quello approvato dall'assemblea in data 22 ottobre 2015 era il bilancio consuntivo 2014 e non quello preventivo come erroneamente indicato nell'ordine del giorno, del resto anche nel verbale si legge che l'assemblea approva il bilancio consuntivo 2014.
Infine, del tutto infondata è l'ultima doglianza articolata da parte attrice –
“contraddittorietà tra preventivo 2015 e delibera approvativa della proposta dell'Amm.re di lasciare invariate le quote ordinarie previste per l'anno 2014” – giacché, sebbene questo fosse l'oggetto del punto 3 all'ordine del giorno, leggendo il verbale si evince che l'assemblea si è limitata ad approvare il bilancio preventivo 2015, dunque alcuna contraddittorietà viene in rilievo.”.
d) Regolando poi le spese secondo soccombenza, con compensazione per la metà,
in ragione dei contrasti giurisprudenziali riferiti alla questione della improcedibilità
per mancata presentazione personale al procedimento di mediazione e per la
4 presenza di alcune imprecisioni nella redazione dei documenti contabili.
B – Giudizio d'appello
B.a.) Avverso detta pronuncia proponevano appello il e la , da Parte_1 Pt_2
intendersi qui ritrascritto e alla cui integrale lettura si rimanda quale parte
necessaria ed espressa della presente decisione, sulla base di motivi così intitolati:
“1) Erroneo accoglimento dell'eccezione di improcedibilità dell'opposizione quanto alla
posizione dell'odierno appellante . Violazione dell'art. 8, I comma, D. Lgs. Parte_1
n. 28/2010”, con cui contestano la correttezza dell'interpretazione offerta dalla
Suprema Corte in merito alla impossibilità di conferire la rappresentanza al difensore tramite la procura ad litem; lamentano che il tribunale, essendo stata rinviata d'ufficio la prima udienza, avrebbe dovuto rinviare la causa ex art. 5,
comma 1 bis, ovvero, considerato che l'improcedibilità non era stata né rilevata d'ufficio, né eccepita, a ritenere oramai superata la questione della improcedibilità
per intervenuta decadenza;
che, in ogni caso, il tentativo andava considerato assolto,
avendo il comunicato la propria indisponibilità e la volontà di procedere CP_1
oltre nel giudizio;

“2) Erroneo rigetto del primo e del secondo motivo di opposizione. Sussistenza della dedotta
violazione dell'art. 1130 bis c.c. e/o del canone di intelligibilità dei suddetti rendiconti
consuntivi 2013 e 2014 e preventivo 2015”, con cui si dolgono della contraddittorietà
della motivazione tra premessa, nella quale era enunciata, a seguito della riforma, la rilevanza e l'importanza dei documenti prescritti dalla citata disposizione, quali parte del rendiconto, e le conclusioni cui era giunto il tribunale riguardo alla intelligibilità dei bilanci, senza considerare che, per ciò solo, i condomini non risultano informati sulla reale situazione patrimoniale del , sì da CP_1
considerare annullabile la relativa deliberazione, in presenza, peraltro, di
5 incongruenze ed imprecisione rilevate dallo stesso tribunale.
Gli appellanti, pertanto, concludevano per l'accoglimento dell'appello, con conseguente declaratoria di procedibilità della domanda anche per quel che concerne il e, nell'interesse di entrambi gli appellanti, per la pronuncia di Parte_1
annullamento delle delibere assunte ai punti 1, 2 e 3 dell'odg del 22.10.2015, con vittoria di spese del doppio grado, da distrarsi.
B.b.) Si costituiva l'appellato il quale resisteva all'impugnazione CP_1
così concludendo:
“rigettare l'appello proposto da ed perchè Parte_1 Parte_2
inammissibile ed infondato in fatto e diritto, confermando conseguenzialmente la sentenza impugnata;
condannare gli appellanti, in rigida applicazione del principio della soccombenza, alla refusione delle spese e dei compensi professionali, da distrarsi in favore dei procuratori antistatari.”.
B.c.) All'udienza indicata in epigrafe, trattata con le modalità previste dall'art. 127 ter c.p.c., la causa veniva riservata in decisione con i termini dell'art. 190 c.p.c.
vigenti ratione temporis.
C – Esame dei motivi di appello
C.a.) Infondato è il motivo di appello proposto dal . Parte_1
Innanzi tutto, si evidenzia che l'improcedibilità della domanda era stata eccepita dal convenuto, non rilevando, pertanto, che la prima udienza era stata differita d'ufficio, dovendo al detto fine, evidentemente, considerarsi quella in cui la causa
è stata effettivamente trattata.
In presenza dell'eccezione tempestivamente spiegata il tribunale, che è anche investito dal rilievo d'ufficio entro il limite della prima udienza, correttamente l'ha esaminata e l'ha accolta, osservando, facendo richiamo di quanto espresso da Cass.
6 n. 8473/2019, che la volontà della parte di farsi rappresentare e di conferire la procura al proprio difensore necessita di un'espressa procura sostanziale specificamente rilasciata per partecipare all'incontro di mediazione, che non può
essere compresa nella procura ad litem, autenticata dal medesimo difensore, cosa difettante nel caso in esame.
In effetti, se può dubitarsi del fatto che occorre anche una procura raccolta dal notaio, come affermato in alcune pronunce di merito, è evidente che è necessario il conferimento del mandato rappresentativo sostanziale direttamente collegato con la mediazione, circostanza che il tribunale ha escluso senza che detta affermazione sia stata in effetti censurata, d'altro canto emergendo dalla procura ad litem che essa non ricomprendeva nello specifico la procedura di mediazione.
In suo difetto, il non poteva stimarsi presente e, pertanto, costituendo Parte_1
ciò un prius logico indispensabile, neppure poteva considerarsi, relativamente alla sua posizione ed al fine di ritenere, comunque, 'superata' la questione di procedibilità, il fatto che il condominio avesse manifestato l'intenzione di essere indisponibile a proseguire nel tentativo e di voler andare a giudizio.
L'appello proposto, pertanto, nell'interesse della posizione del va Parte_1
disatteso.
C.b.) Anche quello avanzato dalla , che contesta nel merito la decisione Pt_2
con cui è stata rigettata l'impugnazione delle deliberazioni condominiale adottate in data 22.10.2015, non è suscettibile di positivo apprezzamento.
Sul punto appare opportuno richiamare quanto anche di recente espresso dal giudice di legittimità (Cass. n. 28257/2023), in relazione ai criteri di redazione dei rendiconti e alle valutazioni da compiersi in ordine alla loro intelligibilità.
La Suprema Corte così ha argomentato:
7 <
le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, il tutto espresso in modo da consentire l'immediata verifica;
deve comporsi di un registro di contabilità, un riepilogo finanziario, nonché una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti;

l'assemblea può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio;
i condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese;
le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci dalla data della relativa registrazione.
Quanto al contenuto ed ai criteri di redazione, il rendiconto deve dunque specificare le voci di entrata e di uscita, la situazione patrimoniale del condominio,
i fondi disponibili e le eventuali riserve, «in modo da consentire l'immediata verifica». Il riferimento alle «voci di entrata e di uscita», significa, dunque, che il rendiconto deve documentare gli incassi e i pagamenti eseguiti, in rapporto ai movimenti di numerario ed alle relative manifestazioni finanziarie, nonché «ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio», con indicazione nella nota sintetica esplicativa della gestione «anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti», avendo qui riguardo al risultato economico dell'esercizio annuale, che è determinato dalla differenza tra ricavi e costi maturati, e non, dunque, dal solo conto cassa (cfr. Cass. n. 33038 del 2018).
Per la validità della deliberazione di approvazione del rendiconto condominiale
non è comunque necessaria la presentazione all'assemblea di una contabilità redatta con rigorose forme, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società.
È piuttosto sufficiente che essa sia idonea a rendere intelligibile ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione (Cass. n. 1370 del 2023).
Non occorre nemmeno che entrate e spese siano trascritte nel verbale assembleare,
o che siano oggetto di analitico dibattito ed esame, potendo l'assemblea procedere sinteticamente all'approvazione alla stregua della documentazione giustificativa fornita dall'amministratore. La documentazione allegata deve, però, dare prova delle somme incassate, nonché dell'entità e della causale degli esborsi fatti, e di
8 tutti gli elementi di fatto che consentano di individuare e vagliare le modalità con cui l'incarico di amministrazione è stato eseguito.
Il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota sintetica esplicativa della gestione, con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti, che compongono il rendiconto, sono pertanto ispirati dallo scopo di realizzare l'interesse del condomino a una conoscenza concreta dei reali elementi contabili ivi recati dal bilancio, e sono, quindi, orientati dall'esigenza di informazione dei partecipanti, in modo da dissipare le insufficienze, le incertezze e
le carenze di chiarezza in ordine ai dati del conto, e consentire in assemblea
l'espressione di un voto cosciente e meditato. Si prestano a tale scopo pure i chiarimenti forniti dall'amministratore in assemblea, se adeguati a far venire meno l'interesse del condomino, che li abbia chiesti e ottenuti, a eventuali impugnative della deliberazione di approvazione del rendiconto in relazione ai punti oggetto dei chiarimenti. Opera, dunque, il principio della prevalenza della
sostanza sulla forma, che costituisce una specificazione del principio della
correttezza e veridicità dell'informazione contabile e del principio di chiarezza, nel senso che la rilevazione e la presentazione delle voci va effettuata tenendo conto della sostanza dell'operazione.>> (corsivi aggiunti).
In altri termini, i documenti previsti dalla legge rispondono alla precisa funzione di mettere in condizione i condomini di comprendere il contenuto del rendiconto,
condomini che hanno anche la facoltà di chiedere specificamente di esaminare la documentazione giustificativa, potendo ogni esplicitazione o chiarimento essere offerto anche in sede assembleare, senza che si possa rimanere rigidamente ancorati al solo dato formale.
In sostanza, se dal complessivo contenuto della rendicontazione emergono da una parte le voci riguardanti le entrate e le uscite, secondo il cd. criterio di cassa in conformità di quanto previsto dal registro di contabilità, e dall'altra le imputazioni secondo quelli che sono i criteri di competenza per i singoli esercizi, non potrà
affermarsi l'invalidità del rendiconto per il solo fatto che, da un punto di vista
9 formale, non vi sia, per esempio, accluso il registro di contabilità, se il documento contiene, in definitiva ed in maniera chiara, le singole operazioni, le singole entrate ed uscite e in maniera altrettanto chiara i riferimenti all'anno di esercizio, secondo quello che è il contenuto necessariamente “misto” del rendiconto.
E' ciò che è evincibile, come del resto espresso dal giudice di primo grado, in particolare, dalla prima e dalla seconda pagina dei rendiconti in questione, dove è
dato desumere, stante, oltretutto, “la modesta quantità di voci e entità degli importi”, per cassa tutte le voci di spesa, con indicazione anche delle tabelle da utilizzare per il riparto (solo per esemplificare, “geom ” e “riparazione CP_3
buche cortile”, per acconti euro 300,00 e 500,00), nonché nella seconda pagina le entrate e quote riscosse da ogni singolo condomino, e poi, nella pagina ancora successiva il riparto per competenza di ogni anno di gestione (sempre per esemplificare “geom. ” 1770,17 e “riparazione buche cortile” euro CP_3
1860,10, cioè la spesa totale per competenza), con l'indicazione dei conguagli per ogni condomino, essendo, infine, immediatamente dopo esposta la situazione patrimoniale di crediti e debiti, cioè attività e passività, al 31.12.2013, come fatto,
analogamente, per il bilancio successivo al 31.12.2014, avendo, per il resto,
l'appellante omesso del tutto di censurare la decisione nella parte in cui il Pt_2
tribunale, esponendo le imprecisioni contenute nei rendiconti, ha dato loro una spiegazione tale da non influire sulla complessiva intelligibilità del bilancio, sulla sua complessiva correttezza e sulla comprensione dell'andamento della gestione e della situazione patrimoniale del (per tale motivo non può condividersi CP_1
la lettura formalistica data dalla sentenza di altra sezione di questa corte, relativa ad un precedente bilancio, secondo cui il semplice difetto del rispetto formale di quanto prescritto dal citato art. 1130 bis c.c., cioè quando il rendiconto non sia
10 composto da registro, riepilogo e nota quali parti inscindibili di esso,
indipendentemente dal possibile esercizio del diritto di estrarre copia dei relativi documenti giustificativi, comporta che la delibera è sempre da annullare per difetto di informazione;
si ricorda, altresì, quanto evidenziato da Cass. n. 2127 del 2021,
circa la limitata portata ed efficacia del giudicato di annullamento di una delibera –
in questo caso, peraltro, neppure documentato – su altra diversa delibera di approvazione del rendiconto).
D) Le spese
Le spese del grado, nella reiezione del gravame, seguono la regola della soccombenza, nei minimi, tenuto conto del valore indeterminato della domanda e alla luce del principio espresso dal giudice di legittimità per il quale <
liquidazione di compensi a carico del soccombente, l'art. 5, comma 6, del D.M. 55
del 2014 - secondo cui le cause di valore indeterminabile si considerano normalmente di valore non inferiore ad euro 26.000,00 e non superiore ad euro
260.000,00 - non impedisce al giudice di scendere al di sotto dei detti limiti, e pertanto allo scaglione immediatamente inferiore, quando il valore effettivo della controversia non rifletta i parametri "di regola" predisposti dal legislatore, ossia quando sussistano particolarità della singola lite che rendano giustificato il ricorso ad uno scaglione più basso, in rapporto "all'oggetto e alla complessità della controversia".>> (Cass. nn. 968/2022 e 26113/2023), stante l'oggettiva semplicità
delle questioni trattate. Sussistono, altresì, i presupposti di cui all'art.13 comma 1
quater dpr 115/02 per il versamento, a carico degli appellanti, dell'ulteriore contributo unificato di cui all'art.13 comma 1 bis dpr cit..


P.Q.M.


La Corte di appello di Napoli, sezione VI civile, definitivamente pronunciando
11 sull'impugnazione di cui in epigrafe, così provvede:
a) rigetta l'appello;
b) condanna gli appellanti, in solido, a rifondere le spese del grado che, distratte in favore del procuratore dell'appellato, liquida in euro 2.906,00 per compensi professionali, oltre spese generali in misura del 15%, iva e c.p.a.;
c) dà atto che, per effetto della presente sentenza, sussistono i presupposti di cui all'art.13 comma 1 quater dpr 115/02 per il versamento, a carico degli appellanti,
dell'ulteriore contributo unificato di cui all'art.13 comma 1 bis dpr cit..
Napoli, così deciso in data 27 marzo 2025
Il consigliere est. dott. Francesco Notaro
La Presidente dott.ssa Assunta d'Amore
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